Verduurzaming van gemeentelijk vastgoed met WKO s is pure noodzaak. Legio kansen voor gemeenten om WKO te optimaliseren

Transcriptie

1 Verslag workshop 10 oktober 2017 Legio kansen voor gemeenten om WKO te optimaliseren Verduurzaming van gemeentelijk vastgoed met WKO s is pure noodzaak Heb je als gemeente een WKO-systeem of overweeg je om er één te realiseren, dan liggen daar legio kansen. Voor bestaande WKO-systemen zijn er perfecte tools om het systeem te optimaliseren of om de juiste marktpartijen voor beheer en onderhoud te contracteren. En wil je als gemeente in een dergelijk systeem investeren, dan zijn er goede mogelijkheden voor financiering, aanbesteding en contractvormen. Dit bleek allemaal tijdens de Workshop WKO voor gemeentelijk vastgoed. Op 10 oktober jongstleden waren ruim 30 mensen aanwezig op een workshop van het Gebruikersplatform Bodemenergie bij Maaspoort Sport & Events in s-hertogenbosch. Het doel van deze middag was om gemeentelijke eindgebruikers en beheerders wegwijs te maken in de wereld van de WKO. Steeds meer gemeenten besluiten te investeren in een WKO-systeem, maar als de beslissing eenmaal genomen is, of als het systeem is gerealiseerd, dan blijkt de praktijk vol hobbels en obstakels. Niet zelden functioneren de gerealiseerde systemen verre van optimaal en ook het traject voor realisatie, beheer en onderhoud en dan vooral de juiste contractvorming, is voor veel gemeenten erg lastig. Juist deze onderwerpen kwamen uitgebreid aan bod tijdens deze workshop. Warmtepompen van begrenzer af Alphen aan den Rijn is een van de gemeenten die al in 2002 een WKO-systeem in gebruik nam. Eerst alleen voor het gemeentehuis, maar later is het systeem uitgebouwd en levert hij ook koude en warmte aan het theater, twee banken en vijf grote winkels die allemaal in het centrumgebied van Alphen aan den Rijn zijn gevestigd. Naast de drie warmtepompen beschikt de installatie ook over twee grote back-up ketels. Marco Strooker, technisch beheerder bij de gemeente, merkte op een milde oktoberdag in 2007 dat de schoorstenen van de twee cv-ketels volop rook uitstootte. Het betekende dus dat de cv-ketels aan stonden, waar volgens hem toch de warmtepompen gemakkelijk de capaciteit moesten kunnen leveren. Het kwam er uiteindelijk op neer dat de warmtepompen al

2 sinds de oplevering begrensd waren op 50%. Al die tijd werden ze dus niet optimaal benut. Belangrijke reden was dat de exploitant, maar ook de onderhoudsbedrijven, niet kundig en gericht genoeg hun werkzaamheden uitvoerden. De exploitant keek vooral naar het verdienmodel en niet naar het technisch functioneren. Meerdere partijen ondernamen pogingen om de installatie efficiënter te laten functioneren. De opdrachten daartoe werden door de gemeente verstrekt, niet door de exploitant. Recentelijk liet de gemeente een WKO-scan uitvoeren, die het Gebruikersplatform Bodemenergie aanbiedt, waarbij externe deskundigen naar het systeem hebben gekeken. Sinds die adviezen en verbeteringen zijn doorgevoerd, verbetert de prestatie zienderogen en is de installatie optimaal gaan functioneren. Vanaf 2018 neemt de gemeente zelf naast het eigenaarschap ook het beheer en de exploitatie weer in eigen handen. Hulp van de WKO-scan De gemeente krijgt hierbij hulp van Ivo Everts van Ates Control. Everts legde tijdens de workshop uit welke oplossing hij de gemeente Alphen aan den Rijn heeft aangedragen. Hij is een van adviseurs die de WKO-scan uitvoert, die het Gebruikersplatform Bodemenergie aanbiedt. Met de WKO-scan krijgt een gemeente, of andere eigenaar/beheerder van een WKO-systeem, in korte tijd een overzicht van alle onderdelen waarop verbeteringen en optimalisaties mogelijk zijn. Vaak begint dit al met het verbeteren van de monitoring. Als er te weinig of onvoldoende monitoring plaatsvindt, is optimalisatie vrijwel niet mogelijk. Het is dus wel noodzakelijk dat degene die de WKO-scan uitvoert, kan en mag meekijken in het GBS. Helaas doen veel exploitanten of beheerpartijen daar soms lastig over, waardoor ook een goede scan en uiteindelijk een optimalisatie van het systeem niet mogelijk is. De WKOscan van het gebruikersplatform is voor leden in principe gratis, mits er na de scan ook gebruik wordt gemaakt van de verbeteringen die worden aanbevolen. Meer informatie hierover is verkrijgbaar bij de voorzitter van het gebruikersplatform. Goede financieringsmogelijkheden Wie duurzamer wil handelen en energiekosten wil besparen, kan drie dingen doen: isoleren, duurzame elektra en duurzame warmte gebruiken. Dat zegt Casper Boendermaker die na Everts aan het woord kwam. Boendermaker is senior adviseur duurzame investeringen bij Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Veel woningcorporaties hebben het energiezuiniger maken van huizen dit jaar bovenaan de agenda staan. Ook hernieuwbare elektriciteit is volop beschikbaar, zoals zonneweides en windenergie. Maar hoewel isoleren en duurzame elektra makkelijk worden gekozen, gaat kiezen voor duurzame warmte een stuk lastiger. Jammer, want een gemeente is bij uitstek in staat om leningen af te sluiten om WKO-systemen te financieren. En dat is nodig, want nog altijd 40% van het gemeentelijk vastgoed heeft energielabel D of zelfs lager. In 2023 moet al dat vastgoed minimaal Energielabel C hebben. Er valt duidelijk nog een wereld te winnen wat verduurzaming betreft. De Maatschappelijk Vastgoed Scan van BNG kan daarbij helpen. De scan laat heel snel en overzichtelijk zien hoe een gebouw valt te verduurzamen, met een opsomming aan mogelijke maatregelen, en een globale berekening van de kosten. En als een gemeente dan in een WKO-systeem investeert, is het belangrijk voor het juiste prestatiecontract te gaan. Volgens Boendermaker zijn veel contracten tussen gebouweigenaren en opdrachtnemers op dit moment nog voor verbetering vatbaar. Opdrachtnemers kunnen veel meer geprikkeld worden om optimalisatie en besparingen na te streven. Onder meer door duidelijke randvoorwaarden af te spreken en door bijvoorbeeld in het contract op te nemen dat een opdrachtnemer pas krijgt uitbetaald en hij kan laten zien dat een WKO-systeem na een jaar werkt. Een goed voorbeeld van een mooi contract is het Rotterdamse Groene Gebouwen Contract, waarover op internet veel informatie te vinden is.

3 Kies voor dialoog bij aanbesteding De wereld van aanbesteden is een redelijk schimmige, zoveel maakte Teo Bruno in zijn presentatie daarna duidelijk. Bruno werkt bij de gemeente s-hertogenbosch als supply chain manager en heeft daardoor veel ervaring met inkopen. Aannemers die zich opportunistisch gedragen en die gaten in het bestek bewust verzwijgen zijn nog maar een paar grieven die opdrachtgevers in de sector ervaren. En aannemers op hun beurt vinden onder andere dat opdrachtgevers te vaak risico s ondoordacht over de schutting gooien. Volgens Bruno moet de sector naar een situatie gaan waar beide partijen veel meer dan nu eerlijke samenwerkingspartners zijn. Waar leveranciers zich proactief opstellen, en waarbij aan opdrachtgevers zijde minder mensen betrokken zijn. Aanbesteden op de beste prijs kwaliteit is natuurlijk te doen via RAW en EMVI-besteksvormen, maar het kan ook op basis van dialoog. Dat mag gewoon, zei Bruno. Als je jurist zegt dat het niet mag, moet je een goede, pragmatische jurist zoeken. Je moet alleen wel zorgen dat je die dialoog zuiver doet, en alle gesprekken documenteert en vastlegt. Door deze interviews en presentaties op te nemen, kunnen alle partijen er later nog op terugvallen. Voordeel van zo n eerlijke, open samenwerking is onder andere dat je als opdrachtgever meer kennis uit de markt haalt. Ook worden aannemers zelf meer eigenaar van een probleem. Opdrachtgevers moeten hiervoor wel een andere rol aannemen, en vooraf vooral bedenken wát zij nodig hebben in plaats van hóe. En als je dan een WKO-systeem hebt, zei Bruno, probeer dan een beheer- en onderhoudscontract af te sluiten voor een langere periode. Contracten langer dan 4 jaar mogen zeker wel, want de Aanbestedingswet creëert daar ruimte voor. Je moet het alleen motiveren.

4 Van Energielabel G naar label A Koop-Pieter Ziel van adviesbureau Sweegers en De Bruijn liet de aanwezigen zien welke maatregelen beschikbaar en noodzakelijk zijn om gebouwen naar een C-label en een A-label te krijgen (ambitie om verplicht te stellen in 2030). Bij gebouwen van voor 1990 is bijna altijd een forse renovatie noodzakelijk. De aanleg van een WKO is dan onontkoombaar. Maar ook bij nieuwe gebouwen is een WKO een belangrijke maatregel om snel en fors te verduurzamen en zo het Energielabel op te krikken. Wil je een Energielabel A dan is een WKO in de meeste situaties pure noodzaak. In zijn presentatie liet hij zien wat de globale kosten zijn voor dergelijke renovaties naar een gebouw met A-label. Afhankelijk van de leeftijd van het gebouw kunnen de kosten oplopen van 210 tot 650 euro per m2 BVO. Het verschil in kosten tussen het behalen van een A- of C-label bij een gebouw uit de jaren 90 is nihil (100 euro per m2 BVO). Het kan daarom bij voorbaat zeer interessant zijn om een haalbaarheidsstudie uit te voeren van het te beheren vastgoed. Dat kan helpen bij de keuze of een gebouw vroegtijdig moet worden afgestoten, omdat het behalen van een C-label een hoge investering vraagt. En juist de keuze om strategisch te investeren in het energielabel, met het oog op de toekomst. Discussie over keuzes en optimalisatie Na steeds te hebben geluisterd, kregen de dertig aanwezigen de kans om zelf het woord te nemen. Aan drie tafels discussieerden zij groepsgewijs over aanbestedingen, de werking van het energielabel en de WKO-scan. In de discussie over aanbestedingen kwam bijvoorbeeld ter sprake dat life-cycle management (langdurige contracten) vaak tot beter presterende installaties lijden. Aan de energielabeltafel kwam ter sprake dat het de moeite loont om af te wegen of je bij een renovatie inzet op het wettelijk vereiste C-label, of direct doorgaat voor het A-label van de toekomst. En wat het thema WKO-scan betreft, was het voor de discussiegenoten evident dat een eindgebruiker tijd en kennis moet hebben van WKO s om zich met de scan te kunnen bemoeien. Bij een nietoptimaal functionerende WKO-installatie, is de eerste stap de WKO-scan te laten uitvoeren, wat gratis is voor leden van het Gebruikersplatform Bodemenergie.

5 Rondleiding langs WKO ter plaatse Het Maaspoort Sports & Events waar de workshop plaatsvond, heeft zelf ook een WKO-systeem. Technisch dienstverlener Verstappen van Amelsvoort heeft in 2015 de taak opgepakt om het gebouw te verduurzamen. Van een cv-installatie op gas maakte het gebouw de transitie naar verwarmen met bodemenergie. De luchtbehandelingsinstallaties werden voorzien van wtw en koeling, en verder zijn er onder meer zonnepanelen geplaatst en werd de afgiftetemperatuur van de cv-installatie zo ver mogelijk verlaagd. Een jaar geleden is het WKO-systeem van Maaspoort opgeleverd, maar Verstappen van Amelsvoort blijft nog zeker een jaar betrokken om alle oneffenheden eruit te halen. De installateur houdt de vinger goed aan de pols met maandelijkse rapportages om te zien of het systeem naar behoren werkt.

6

7