Programma van eisen centrumontwikkeling Vlijmen

Transcriptie

1 College Onderwerp: V Programma van eisen centrumontwikkeling Vlijmen Collegevoorstel Inleiding: Als basis voor de aanbesteding van de herontwikkeling van het centrum van Vlijmen dient de raad een vernieuwd programma van eisen vast te stellen. Het eerder (in februari 2005) vastgestelde programma van eisen is op een aantal punten achterhaald als gevolg van een gewijzigde planvisie en van voortschrijdend inzicht. Feitelijke informatie: De projectgroep Operatie Hartje Vlijmen heeft een concept voor het programma van eisen opgesteld. Dit concept is bijgevoegd. Kortheidshalve wordt voor toelichting op het concept verwezen naar het vermelde in het bijgevoegde concept-raadsvoorstel. Inzet van middelen: Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel Procedure: vervolgstappen Met de agendacommissie uit de gemeenteraad is afgesproken dat het programma van eisen in een extra raadsvergadering op 6 januari 2009 zal worden besproken. De raad heeft tot en met 28 december a.s. de gelegenheid schriftelijk (via ) op het programma van eisen te reageren. Vervolgens zal het college uiterlijk 3 januari 2009 op de reacties antwoorden. Omdat er op 30 december geen collegevergadering plaatsvindt wordt voorgesteld wethouder Buijs te machtigen tot fiattering van de antwoorden van het college. Advies: Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen 1/2

2 College Onderwerp: V Programma van eisen centrumontwikkeling Vlijmen BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 09 december 2008; besloten: - De raad in de raadsvergadering van 6 januari 2009 voor te stellen in te stemmen met het program van eisen voor de centrumontwikkeling Vlijmen - Wethouder Buijs te machtigen de antwoorden van het college op de schriftelijke reacties van de raadsfracties namens het college te fiatteren. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 2/2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31 Programma van Eisen Centrumplan Vlijmen

32 Programma van Eisen Centrumplan Vlijmen Inhoudsopgave H1 EEN NIEUW DORPSHART VOOR VLIJMEN Inleiding De ambitie De opgave 5 H2 PROGRAMMA VAN EISEN Functioneel en ruimtelijk programma Stedenbouwkundige eisen Openbare ruimte Infrastructuur, verkeer en parkeren Milieu Duurzaamheid Maatschappelijke haalbaarheid Financiële haalbaarheid 10 Pagina 2 van 10

33 Programma van Eisen Centrumplan Vlijmen H1 EEN NIEUW DORPSHART VOOR VLIJMEN 1.1 Inleiding Het dorpshart van Vlijmen is een gebied waar veel bewoners regelmatig komen. Of het nu is om te wonen, te werken of om er de boodschappen te doen. Elke Vlijmenaar voelt zich betrokken bij het centrum. Het dorpshart van Vlijmen verdient een grondige opknapbeurt. Dit vraagt een zorgvuldige werkwijze. De aanpak van het Vlijmense centrum is immers een complexe opgave. Uiteindelijk moet dit leiden tot een vernieuwd dorpshart waar Vlijmenaren en andere inwoners uit de gemeente Heusden graag vertoeven en trots op zijn. Onderdeel van deze zorgvuldige werkwijze vormt een concurrentiegerichte dialoog met verschillende marktpartijen over de invulling van het gebied. Met deze concurrentiegerichte dialoog wordt een goed beeld verkregen van de verschillende mogelijkheden voor de herontwikkeling: kwalitatief, integraal en haalbaar. Dit Programma van Eisen vormt de eerste basis. In dit programma is tot op bepaald detailniveau weergegeven aan welke eisen (waar reeds bekend kwantitatief) het nieuwe centrum moet voldoen. 1.2 De ambitie Centraal staat dat Vlijmen een nieuw dorpshart krijgt. Een dorpshart waar winkelen, wonen en verblijven hand in hand gaan: winkelen in het nieuwe dorpshart is aantrekkelijk voor de Vlijmenaar en voor bewoners van de regio; wonen in een omgeving met kwaliteit, gericht op het hogere segment; verblijven in een gemengde en actieve omgeving, met attractieve horeca en terrasjes, mogelijk in combinatie met culturele of leisure functies; herontwikkeling van eventuele vrijkomende locaties (bijv. Oliemaat) Kortom, een dorpshart waar men graag naar toe gaat, waar het prettig toeven is. Het nieuwe dorpshart moet een verrijking vormen voor het centrum, zowel in functioneel als in stedenbouwkundig opzicht. Met een uitnodigend karakter, ontdekbaar met verschillende deelmilieus en verrassende elementen. Goed bereikbaar met de auto en de fiets en goede parkeervoorzieningen die direct aansluiten bij de commerciële voorzieningen. Het Van Greunsvenpark moet, inclusief kinderdagverblijf, harmonisch geïntegreerd worden met het nieuwe dorpshart. In figuur 1 is de begrenzing van het plangebied Dorpshart aangegeven. Daarnaast is in figuur 2 de begrenzing van het plandeel Oliemaat aangegeven. Pagina 3 van 10

34 Programma van Eisen Centrumplan Vlijmen Figuur 1 Plangebied Figuur 2, Begrenzing plandeel Oliemaat Pagina 4 van 10

35 Programma van Eisen Centrumplan Vlijmen 1.3 De opgave De bovenstaande ambitie is verder verwoord in enkele onderdelen, die in deze paragraaf kort worden vermeld en omschreven. De centrale vraagstukken waar een antwoord/visie op wordt verwacht, worden daarmee hieronder verwoord, maar er is uiteraard sprake van samenhangende en overlappende thematiek. In hoofdstuk twee wordt deze nader toegelicht. Functioneel en ruimtelijk programma Een visie op het centrumplan waarbij sprake is van een menging van de functies winkelen, wonen en verblijven. Daarbij is het de uitdaging te zoeken naar verschillende mogelijkheden om de programma s voor deze functies inhoud te geven. Het functioneel en ruimtelijk programma bevat ook kwantitatieve aspecten in aantallen en oppervlakten. Stedenbouwkundige eisen Openbare ruimte Infrastructuur, verkeer en parkeren Milieu Duurzaamheid Maatschappelijke haalbaarheid De bijdragen aan de ruimtelijke en functionele structuur van Vlijmen in stedenbouwkundig opzicht in samenhang met verschijningsvorm en situatiegebonden gegevens zoals massaruimte, individueel-collectief, openbaarprivé, en ontsluiting. De stedenbouwkundige eisen betreffen ook eisen ten aanzien van de beeldkwaliteit en architectuur. De wensen van de verschillende doelgroepen (winkelen, wonen en verblijven) worden geïntegreerd in de nieuwe structuur. De wijze waarop de gewenste ambitie wordt vertaald in de kwaliteit en inrichting van de openbare ruimte. Hierbij moet ook aandacht worden besteed aan beheersaspecten. De wijze waarop het gebied wordt ontsloten zowel kwantitatieve zin (capaciteit en intensiteit ontsluitingen) als in kwalitatieve zin (m.n. verkeersveiligheid). Ook wordt ingegaan op het benodigd aantal parkeerplaatsen en de wijze waarop geparkeerd wordt. De totale wegen waterbouwaspecten inclusief de realisatie van een parkeerkelder. De wijze waarop wordt omgegaan met de milieukwaliteit en de wet- en regelgeving omtrent milieu. De wijze waarop duurzaamheid op alle schaalniveaus kan worden gerealiseerd. De wijze waarop maatschappelijk draagvlak verworven kan worden bij de betrokken stakeholders. Financiële haalbaarheid Een bod (tender) op de grond gericht op integrale haalbaarheid inclusief bijbehorende grond- en opstalexploitatie. Pagina 5 van 10

36 Programma van Eisen Centrumplan Vlijmen H2 PROGRAMMA VAN EISEN Algemeen uitgangspunt voor het programma is de onderstaande planschets van het plangebied Dorpshart. Voor het plangebied Oliemaat is geen schets aanwezig. De ontwikkelende partij is vrij om samen met de eigenaar een alternatief plan, waarin de afbouw van de winkelfunctie en herbestemming van de locatie staat aangegeven, op te stellen. Eventuele financiele consequenties dienen in de grondbieding te worden begrepen (zie ook 2.8) figuur Functioneel en ruimtelijk programma Het nieuwe dorpshart is bedoeld voor winkelen, wonen en verblijven. Deze functies worden gemengd gerealiseerd. Centraal op het plein wordt een centrumgebouw gerealiseerd, inclusief een trekkend stijgpunt van ca. 600 m 2 wat comfortabel ingedeeld wordt voor de gebruikers. Op het plein is ruimte voor een weekmarkt (ca m 2 ) en voor de kermis. Commerciële voorzieningen Voor commerciële voorzieningen (winkels) wordt uitgegaan van een totaal oppervlak van m 2 bvo. Deze oppervlakte dient als volgt nader te worden verdeeld: m 2 bvo diverse commerciële voorzieningen op maaiveld. Het accent ligt op de modebranche, een mix van filiaalbedrijven (ketens) en gespecialiseerd, hoogwaardig midden- en kleinbedrijf. Rondom het stijgpunt wordt ruimte gereserveerd voor dagelijkse (vers)specialisten. Daarnaast Pagina 6 van 10

37 Programma van Eisen Centrumplan Vlijmen wordt ingezet op het toevoegen van één of twee trekkers. Inzet is ook zoveel mogelijk tweezijdige bewinkeling m 2 bvo supermarkten (2 of 3 stuks) op verdiept maaiveld met bijbehorende bevoorradingsoplossingen m 2 bvo kwaliteitshoreca inclusief een brasserie. De branchering binnen de horecavoorzieningen (dag/avond) is nog niet bepaald. Indien mogelijk worden combinaties gezocht met culturele of leisure functies. Het gehele winkelcentrum (inclusief parkeergarage en plein) moet worden voorzien van een geïntegreerd audio-systeem. Voorzieningen tegen ramkraken worden in de gevel geïntegreerd. De bewinkeling is zoveel als mogelijk tweezijdig en zonder blinde gevelmuren. Woningen Er wordt uitgegaan van in totaal 125 of meer wooneenheden, onderverdeeld in grondgebonden woningen en appartementen: Circa 25 grondgebonden woningen met een breedte van ca. 6 meter. Er is ruimte voor parkeren in de parkeergarage appartementen (boven de commerciële voorzieningen). Indicatieve afmetingen van deze appartementen zijn: diepte 12 m, bruto oppervlak > 100 m 2. De appartementen hebben een eigen parkeervoorziening (evt. ondergronds) Kwalitatief dient het segment appartementen onderscheidend te zijn ten opzichte van de regionale markt, inzet is wonen voor kwaliteitszoekers. De appartementen hebben voldoende buitenruimte (ruime balkons of daktuinen). Parkeergarage In het plan wordt rekening gehouden met een parkeergarage die geschikt is voor bezoekers van het centrum en voor bewoners. De parkeergarage sluit direct aan op de verdiepte - dan wel ondergronds- liggende 5000 m2 bvo supermarkten. De parkeergarage mag in meerdere lagen worden uitgevoerd (zie ook 2.4). 2.2 Stedenbouwkundige eisen Het centrum dient de centrale plek van Vlijmen te worden, toegankelijk en overzichtelijk ingericht en met ruimte voor kleinschalige evenementen en terrassen. Er moet een bij Vlijmen passend, intiem karakter ontstaan. Het centrum moet herkenbaar zijn en authentiek worden ingericht: de beeldkwaliteit is aansluitend op de bouwstijlen van Vlijmen in de periode Dit vraagt bijvoorbeeld om verspringende rooilijnen en variaties in hoogten. Voor maximum hoogten wordt aangehouden: maximum aantal bouwlagen: 1 commerciële laag, 2 woonlagen plus kap; met uitzondering van het vrijstaande gebouw op het plein. Blinde gevels zijn niet gewenst. Het centrum moet aansluiting vinden bij de omliggende bebouwing en tegelijk duidelijk als centrum herkenbaar zijn. Dit betekent een hoogwaardig en eenduidig architectuurbeeld. Er kan hierbij worden gedacht aan een groene omlijsting. Het inpassen van kunst is wenselijk. Het Van Greunsvenpark moet als zodanig behouden blijven. Tussen het plein(gebouw) en de kerk moet een expliciete zichtlijn ontstaan. Perrons voor bevoorrading zijn voorzien van een luifel of volledig overdekt. Winden vuilhoeken worden zoveel mogelijk vermeden. Pagina 7 van 10

38 Programma van Eisen Centrumplan Vlijmen 2.3 Openbare ruimte De openbare ruimte moet aansluiten bij het karakter van Vlijmen en de stedenbouwkundige kwaliteit die gewenst is voor het centrum. Dit betekent een hoog dorps niveau. Het plein dient autovrij te worden. De openbare ruimte is zodanig ontworpen, dat beheer en onderhoud efficiënt kan gebeuren (onderhoudsluw). Ook wordt de openbare ruimte hufterproof ontworpen en ingericht. Grote gevelvlakken in de openbare ruimte worden voorzien van gevelbegroeiing. Er wordt rekening gehouden met gescheiden afvalinzameling. Afval wordt zoveel mogelijk ondergronds gebracht (ook huishoudelijk afval). Bij commerciële voorzieningen wordt rekening gehouden met inpandige de opslag van afval. In het plein worden ondergrondse voorzieningen aangebracht voor de weekmarkt en de kermis. 2.4 Infrastructuur, verkeer en parkeren Het centrum moet goed bereikbaar zijn, zowel te voet, per fiets als met de auto. Een goede toegankelijkheid voor ouderen en minder validen is tevens een belangrijk aandachtspunt; deze toegankelijkheid moet gewaarborgd worden. Tussen de winkels en van winkels naar parkeergarage zijn korte en logische looproutes aanwezig. Voor de ontsluiting van het centrumgebied worden twee hoofdroutes voorzien. De Akker en de Akkerstraat worden autoluw dan wel autovrij ingericht. De woonstraten worden in verkeerskundig opzicht zoveel mogelijk ontzien. Basis voor de ontsluiting is de Corridorstudie voor de A59. Deze studie voorziet in wijziging van de aansluitingenstructuur van de kern Vlijmen op de A59 op middellange termijn. Tot dat tijdstip blijft de huidige aansluiting Vlijmen-Oost met het huidige verkeersaanbod op de Akker en de Akkerstraat gehandhaafd. Hiervoor is een tijdelijke oplossing vereist, waarbij kan worden gedacht aan een alternatieve verkeerscirculatie en/of een gefaseerde planuitvoering. Laden en lossen t.b.v. de bevoorrading van de commerciële voorzieningen gebeurt in bloktijden. Dit gebeurt vanuit twee of drie (overdekte) perrons, gescheiden van doorgaande routes en looproutes. Tijdelijke voorzieningen In samenspraak met de gemeente zal tijdens de uitvoering van het plan in tijdelijke huisvesting van de ondernemers moeten worden voorzien opdat de bedrijvigheid doorgang kan vinden. Parkeren Uitgangspunt is ondergronds parkeren. De parkeergarage dient een ruime, lichte en aantrekkelijke opzet te hebben (inclusief een doorkijk naar het maaiveld), met twee in- en uitgangen. Er wordt gedacht aan twee parkeerlagen. De hoeveelheid benodigde parkeergelegenheid wordt berekend op grond van de ASVV/CROW richtlijnen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met dubbelgebruik. Op piektijden zal het aantal benodigde parkeerplaatsen ongeveer 750 plaatsen bedragen. Voor kort-parkeren zullen ongeveer 50 parkeerplaatsen bovengronds worden gerealiseerd. Fietsparkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd aansluitend op de looproutes naar de commerciële voorzieningen. Pagina 8 van 10

39 Programma van Eisen Centrumplan Vlijmen Het plan, inclusief de ondergrondse onderdelen, is zodanig ontworpen dat er geen civieltechnische of cultuurtechnische problemen bij de uitvoering ontstaan. 2.5 Milieu Er dient te worden voldaan aan alle relevante wet- en regelgeving ten aanzien van milieuaspecten (bodem, archeologie, water, ecologie, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid). Ten aanzien van water kan aanvullend worden gesteld: Uitgangspunt is hydrologisch neutraal bouwen (geen afname infiltrerend en bergend vermogen); Er wordt een verbeterd gescheiden rioleringsstelsel aangelegd; Schoon regenwater (afkomstig van daken) wordt op duurzame wijze verwerkt (vegetatiedaken, groene gevels, infiltratie in de bodem, gebruik als grijs water). 2.6 Duurzaamheid In een vroeg stadium dient een energiescan te worden uitgevoerd, waaruit dient te blijken welke maatregelen het meeste rendement hebben. Energiemaatregelen dienen een terugverdientijd te hebben van maximaal 7 jaar. Voorbeelden van maatregelen zijn: zonnepanelen en boilers; toepassing van lage temperatuurverwarming; warmte- en koude opslag; zodanige inrichting en opzet van gebouwen en parkeerkelder dat de daglichttoetreding optimaal is; toepassen van energiezuinige (led)verlichting in bebouwing en in openbare ruimte; toepassing van waterbesparende systemen; gebruik van duurzame materialen; niet toepassen van uitlogende materialen. gescheiden afvalinzameling bebouwing zoveel mogelijk voorzien van groene daken/gevels grootschalige koude- en warmteopslag (KWO) Ten aanzien van het beheer van de openbare ruimte is voorwaarde dat onkruidbestrijding volledig biologisch plaats kan vinden (geen gebruik chemische middelen). Voor woningen dient een EPC-norm van 0,2, voor horeca 1,5 en voor winkels een van 2,0 te worden gehanteerd. Met supermarkten dienen afspraken te worden gemaakt over dagafdekking van koel- en vriesmeubelen, speciale beglazing, klimaatbeheersing etc. 2.7 Maatschappelijke haalbaarheid Het plan moet maatschappelijke instemming hebben. Daarvoor moet het worden getoetst aan het oordeel van eigenaren, toekomstige huurders, beleggers, ondernemers en andere belanghebbenden. Betrokkenheid van lokale passende partijen is een pré. Door lokale ondernemers is een specifiek eisen/wensenpakket opgesteld wat als bijlage aan dit document is gehecht. Pagina 9 van 10

40 Programma van Eisen Centrumplan Vlijmen 2.8 Financiële haalbaarheid De grond- en opstalexploitatie dient bij de ontwikkelende partijen te liggen. Het plan dient integraal financieel haalbaar te zijn, zowel in de ontwikkel- als beheersfase. De ontwikkelaar geeft inzicht in de grond- en opstalexploitatie voor het plangebied Dorpshart en doet een integrale grondbieding waarin tevens is begrepen de herontwikkeling/herbestemming van de Oliemaat. Ook wordt inzichtelijk gemaakt wat het bod is op de gemeentelijke gronden. Fasering in meerdere delen (twee of drie) is mogelijk. De gemeente heeft de bereidheid haar publiek instrumentarium aan te wenden om de gronden in eigendom te verkrijgen. In principe wordt uitgegaan van gratis parkeren voor bezoekers. Huisvestingslasten voor commerciële ruimten dienen marktconform te zijn. Pagina 10 van 10

41

42

43 Concept voorstel voor criteria vanuit de ondernemers voor de planontwikkeling voor de winkels in het centrum van Vlijmen 1. Bij de nu ontwikkelde visie/opzet is uitgegaan van een centrum met een functie welke voor meerdere kernen bedoeld is, welke vooruit loopt op toekomstige woningbouw/bevolkingsgroei en welke duidelijk verder wil gaan dan de huidige functie (boodschappenfunctie) van het centrum. Gezien deze visie/opzet wordt dan ook uitgegaan van een fors metrage. Op grond van ontwikkelingen in de omgeving, de huidige economische situatie en onze inschatting van de mogelijkheden voor Vlijmen en het ondernemerspotentieel, achten wij dit metrage te hoog 2. Wij vrezen dat de gemeente bij de planuitwerking aan dit metrage zal wensen vast te houden. Mede op grond van bovenstaande opvatting is ontwikkeling in onze ogen dan ook enkel haalbaar als een gefaseerde aanpak wordt gehanteerd, waarbij gedurende het proces bijstelling van volumes mogelijk blijft. 3. Deze fasering is mede vereist om winkelexploitatie gedurende het bouwproces door te laten lopen. Hierbij zal detailhandel gevestigd op nieuw te ontwikkelen locaties tijdelijk elders dienen te worden gehuisvest op een op de huidige winkelvoorzieningen aansluitende plek. 4. De in het nieuwe centrum te hanteren huurprijzen dienen marktconform te zijn. Wij benadrukken deze eis aangezien enerzijds de planvorming meerlagige bewinkeling inhoudt en wij bij sondering hierover vernomen hebben dat de bijbehorende bouwkosten zeer fors zijn, gezien de waterstandsituatie in centrum Vlijmen. Eventuele extra kosten uit deze exercitie mogen niet op de ondernemers worden afgewenteld. 5. Onze bij punt 1 geuite opvatting houdt mede verband met de hierboven genoemde meerlagige bewinkeling. Opschaling van Vlijmen c.q. meer winkelvloer maakt inbedding in het centrum alleen maar moeilijker. Dit leidt tot de door ons ongewenste voorgestelde meerlagige bewinkeling. Wij menen dat het aan deze opzet verbonden risico (niet in voldoende mate functioneren van de looproutes bij een meerlagige winkelconstructie) onevenredig groot is en geven dan ook de voorkeur aan bewinkeling op maaiveldniveau. 6. Het centrum zal goed bereikbaar dienen te zijn voor bezoekers. Dit geldt voor zowel autobezoekers als fietsers. Onder bereikbaarheid verstaan we ook parkeerfaciliteiten. Voor winkelbezoek zou geen parkeerheffing dienen te worden geheven in de eerste anderhalf uur. Voor bevoorrading dient een specifiek plan te worden uitgewerkt om overlast voor winkelpubliek en omgeving te voorkomen/beperken. 7. Bij de invulling van het nieuwe centrum zullen ondernemers uit Vlijmen (incl. Vliedberg) de voorkeur genieten. Vervolgens ondernemers uit Heusden en daarna ondernemers van buiten de gemeente. 8. Er zal natuurlijk wel een overeenstemming met Achmea over de oliemaat moeten zijn voor aanvang van het nieuwe plan om problemen achteraf te voorkomen. 9. Binnen het project zullen er om goed in te kunnen spelen op de wensen van de lokale ondernemers zowel mogelijkheden voor huur als voor koop moeten zijn.

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73