DMT d.d. OR d.d. B&W d.d. OR d.d. Raad Raadsdocumenten

Transcriptie

1 Registratienummer B&W d.d Openbaar Programma Ja, uitgesteld Wonen en Leefomgeving DMT d.d. OR d.d. B&W d.d. OR d.d. Raad Raadsdocumenten d.d RV maart 2018 Ingekomen van Onderwerp Dictum Voorbesproken met Besluit B&W Martinushof BV Plan van aanpak herontwikkeling locatie Martinushof en begrenzing kernwinkelgebieden Tegelen en Blerick. 1. Instemmen met het plan van aanpak structuuraanpassing en sanering detailhandelsbeleid en bestemming (Tegelen). 2. De gemeenteraad voorstellen (RAAD nr ) om in het kader van het door de gemeenteraad vastgestelde Detailhandelsbeleid , de begrenzing van de kernwinkelgebieden voor Tegelen en Blerick vast te stellen. 3. Op basis van de inventarisatie detailhandel bestemmingen in Tegelen en nadat voorzienbaarheid is gecreëerd, het saneren van de detailhandelsmeters als volgt planologisch regelen: - Het opstellen van een bestemmingsplan voor Martinushof, waarin tevens het schrappen van de detailhandelsbestemming van een aantal percelen die direct hiervoor in aanmerking kunnen komen, wordt meegenomen (quick wins). - De overige te saneren m2 detailhandel via de pilot omgevingsplan Tegelen weg te bestemmen. - Indien in het verdere traject blijkt dat beide procedures, om wat voor reden ook, qua planning teveel uit elkaar zouden gaan lopen het wegbestemmen van de overige m2 door middel van een parapluplan te regelen. 4. Initiatiefnemer meedelen conform bijgaande brief, dat medewerking wordt verleend aan de verdere planontwikkeling en de planologische procedure t.b.v. de locatie Martinushof. Wethouders Teeuwen (bestuurlijke opdrachtgever) en Satijn, Jos Cremers (ambtelijke opdrachtgever) Team RGPMAN Secretaris R. van Loon Akkoord Bespreken Steller FTJ Nas Doorkiesnummer Portefeuillehouder J. Teeuwen Datum Paraaf steller Paraaf ambtelijk opdrachtgever

2 Samenvatting Op 15 september 2015 heeft uw college besloten de herontwikkelingsideeën van initiatiefnemer Jan Linders (Martinushof BV), voor de locatie Martinushof in Tegelen, onder voorwaarden positief te benaderen. Na dit besluit zijn de initiële planvormingsactiviteiten gericht geweest op: 1. Een op grond van de gesloten intentieovereenkomst met o.a. initiatiefnemer verricht onderzoek van de mogelijkheden voor verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte aan de zuidoostzijde van het centrumgebied (Raadhuislaan). 2. De voorbereiding voor de inmiddels gestarte sloop van het oude gebouw en het plan voor een tijdelijke parkeerplaats op de locatie. 3. De transitieopgave: terugdringen en sanering van overtollige detailhandel meters. Punt 3 betreft de aan bovengenoemd besluit gekoppelde voorwaarde, dat het aantal vierkante meters in Tegelen met detailhandelsfunctie dient te worden verminderd t.b.v. de uitbreiding, waarbij een belangrijke rol voor de initiatiefnemer is weggelegd. Hiervoor zijn in eerste instantie door de initiatiefnemer voorstellen gedaan, die echter niet realiseerbaar bleken. Om de problematiek van leegstand op te lossen en te komen tot een toekomstbestendig boodschappengebied, is een structuuraanpassing van het centrum noodzakelijk, waarbij de hoeveelheid detailhandelsbestemming niet wordt uitgebreid, maar herschikt. De grote leegstand leidt tot de opgave om per saldo te komen tot een afname van de hoeveelheid detailhandelsbestemming. In bijgaand plan (bijlage 1) is in overleg met Martinushof BV een samenhangende aanpak beschreven. Voorgesteld wordt kennis te nemen van en akkoord te gaan met dit plan van aanpak, inclusief de aan de Raad voorstellen van de aanpassing van het detailhandelsbeleid in Tegelen en Blerick conform. Hiermee wordt de basis en de context voor de ontwikkeling van de locatie Martinushof mogelijk gemaakt. Het saneren van de ruimtelijk planologisch vastgelegde m2 detailhandelsfuncties deels in het bestemmingsplan voor Martinushof zelf te regelen en de overige m2 deels via de pilot het Omgevingsplan Tegelen. Indien in het verdere traject blijkt dat de planologische procedure voor het bestemmingsplan Martinushof en het omgevingsplan Tegelen, om wat voor reden ook qua planning teveel uit elkaar zouden gaan lopen, dan is het alternatief om het wegbestemmen van m2 detailhandel door middel van een zgn. parapluplan te realiseren. Martinushof BV schriftelijk op de hoogte stellen van uw besluit. Bijlagen Nr. Naam Datum 1. Plan van aanpak structuuraanpassing en sanering detailhandelsbeleid en bestemming 2. Notitie voorzienbaarheid Brief aan Martinushof BV 4. Raadsvoorstel nr. 18 Grenzen afbakening kernwinkelgebieden Tegelen en Blerick.. 2

3 Voorstel Aanleiding Op 15 september 2015 heeft u besloten dat de herontwikkelingsideeën voor de locatie Martinushof positief worden benaderd en dat een transformatieplan in samenwerking met de gemeente en de belanghebbende partijen dient te worden uitgewerkt. Het plan voor de herontwikkeling van de locatie van de voormalige Martinushof, bestaat uit een nieuwe supermarkt van Jan Linders, een discounter en de realisering van appartementen en grondgebonden woningen. Aan de uitbreiding is door uw college een transformatieopgave gekoppeld voor het bestaande winkelgebied. Deze opgave bestaat uit verminderen van het aantal vierkante meters met detailhandelsfunctie in Tegelen t.b.v. de uitbreiding. Hiervoor is een belangrijke rol voor initiatiefnemer weggelegd. Het initiatief past binnen het streven en de doelstelling van het bestaande detailhandelsbeleid van de gemeente Venlo om in Tegelen leegstand tegen te gaan, middels het realiseren van een boodschappencluster en een compacter centrum gericht op niet dagelijkse inkopen. Het initiatief maakt onderdeel uit van een uitvoeringsplan dat is opgesteld door de gezamenlijk belanghebbenden van het winkelcentrum Tegelen (BIZ Centrum, Martinushof BV, Antares en de gemeente Venlo). Door deze belanghebbenden, verenigd in een Task Force, is een intentieovereenkomst gesloten voor de verbetering van het winkelcentrum het zgn. Uitvoeringsplan. De activiteiten m.b.t. het plan Martinushof zijn vanaf het bovengenoemde besluit voornamelijk gericht op: 1. Een onderzoek naar de mogelijkheden voor verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte aan de zuidoostzijde van het centrumgebied (Raadhuislaan). Er is een 1 e ontwerp opgesteld. Hiervoor is in de meerjarenraming van de gemeente een bedrag opgenomen als bijdrage in de totale investering. De overige dekking dient te komen uit subsidies en gelden van derden. De subsidiemogelijkheden bij de provincie zijn afgetast. Momenteel valt er echter weinig te verwachten. Initiatiefnemer is nu aan zet om verdere dekking te zoeken. 2. Initiatiefnemer is begin 2017 gestart met de sloop van het gebouw. Vanwege de aanwezigheid van veel asbest, is de sloop aanzienlijk vertraagd. Deze zal pas medio 2018 kunnen worden afgrond. Na sloop zal het terrein gedeeltelijk worden ingericht als tijdelijke parkeerplaats. 3. De invulling van de transitieopgave. Hiervoor zijn in eerste instantie door de initiatiefnemer voorstellen gedaan. Deze bleken echter niet concreet realiseerbaar. Ook in de voornoemde Task Force stuitte het verschuiven van de detailhandel in de Kerkstraat op grote bezwaren. Om deze problematiek op te lossen en te komen tot een toekomstbestendig boodschappengebied, is een structuuraanpassing van het centrum noodzakelijk, waarbij de hoeveelheid detailhandelsbestemming niet wordt uitgebreid, maar herschikt. Gelet op de grote leegstand heeft het zelfs de voorkeur om per saldo te komen tot een afname van de hoeveelheid detailhandelsbestemming. In bijgaand plan van aanpak is in overleg met Martinushof BV, hiervoor een samenhangende aanpak beschreven. Plan van Aanpak Het Plan van aanpak werkt in grote lijnen de strategie uit m.b.t. het beleid en de ruimtelijk planologische maatregelen, die een herinvulling en herontwikkeling met nieuwe detailhandel/supermarkt op de voormalige locatie Martinushof mogelijk maakt. In 3

4 tegenstelling tot de in het voorstel van september 2015 geraamde m2, wordt nu in de plannen uitgegaan van m2. Deze kleine aanpassing is in lijn met de ontwikkeling in de branche; supermarkten zijn ruimer van opzet. Detailhandelsbeleid Het wijzigen van bestemmingen dient gebaseerd te zijn op beleid dat is onderbouwd en dat is vastgesteld door de gemeenteraad. In het Detailhandelsbeleid staat beschreven dat er ruimte is voor uitbreiding van het boodschappenaanbod, zodat er een boodschappencluster gecreëerd kan worden aan het zuidelijke uiteinde van de Kerkstraat, waarbij de locatie Martinushof hiervoor specifiek als kans wordt benoemd. In het bestemmingsplan zal voorts nog onderbouwd moeten worden waarom de nieuwe ontwikkeling niet past binnen de huidige panden in de Kerkstraat. Om het overschot aan detailhandelslocaties in Tegelen uit de markt te nemen, is met de initiatiefnemer overeengekomen dat de vierkante meters detailhandel die toegevoegd worden, elders in Tegelen uit de markt gehaald worden. Dit wordt gedaan door middel van het creëren van voorzienbaarheid. Dit is een planologische methode waarmee ongebruikte detailhandelslocaties (onder andere leegstaande panden) buiten het kernwinkelgebied, herbestemd kunnen worden zonder dat dat recht geeft op planschade. Op 18 april 2017 heeft u hiervoor de notitie Voorzienbaarheid creëren (bijlage 2) vastgesteld. Onder het kopje Ruimtelijk planologisch wordt hier verder op ingegaan. Om de juridische basis voor deze procedure te versterken, is het wenselijk dat er een kaartbeeld op perceelniveau wordt vastgesteld dat aangeeft waar (op termijn) wel detailhandel gewenst is en waar juist niet. De gebieden waar detailhandel gewenst is noemen we de kernwinkelgebieden. Uitgangspunt is om detailhandelsbestemmingen buiten dit kernwinkelgebied waar mogelijk te schrappen, middels creëren van voorzienbaarheid. Door middel van deze kaartbeelden kunnen pandeigenaren duidelijk zien of hun pand binnen of buiten dit gebied ligt. Deze kernwinkelgebieden worden in bijgaand raadsvoorstel (bijlage 4) ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Ruimtelijk planologisch Het voornoemde beleid dient te zijn gericht op het reduceren van detailhandelsbestemming op locaties buiten het centrumgebied van Tegelen. De te reduceren detailhandelsbestemmingen zijn gelegen op locaties die beleidsmatig niet meer gewenst zijn voor de detailhandel en/of worden niet meer gebruikt door detailhandel, maar door andere functies. Voor wat betreft de nieuwe detailhandel op de locatie Martinushof, is er dan geen sprake van een uitbreiding van de totale hoeveelheid detailhandelsbestemming in Tegelen, maar van een herschikking. Dit is een onderdeel van de beoordeling van de ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan. Het reduceren en toevoegen van vierkante meters detailhandelsbestemming kan op verschillende manieren geregeld worden: 1. Een bestemmingsplan voor de ontwikkeling van Martinushof, waarin tevens de reductie van zoveel mogelijk vierkante meters detailhandel elders in Tegelen wordt geregeld. 2. Een bestemmingsplan voor uitsluitend de ontwikkeling van Martinushof met daarnaast het Omgevingsplan Tegelen (pilot), waarin de reductie van vierkante meters detailhandel wordt geregeld. 3. Een bestemmingsplan voor uitsluitend de ontwikkeling van Martinushof met daarnaast een voor de gehele kern van Tegelen parapluplan (detailhandel). 4. Eventueel kan ook voor een combinatie 1 en 2 of 1 en 3 worden gekozen. 4

5 Voordat overgegaan kan worden tot het feitelijk wegbestemmen van de detailhandelsmeters dient, om planschade te voorkomen, eerst voorzienbaarheid gecreëerd te worden (hierboven onder detailhandelsbeleid), zodat een redelijk handelende eigenaar rekening kan houden met de kans dat de planologische situatie gaat veranderen in een voor hem ongunstige zin. Om voorzienbaarheid te creëren en om de kans op toekenning van planschade zo gering mogelijk te maken dan wel uit te sluiten, is het van belang het beleidsvoornemen ruim van te voren aan te kondigen. Reeds op 26 april 2017 is de vooraankondiging bestemmingsplan met verbrede reikwijdte (omgevingsplan) gepubliceerd in het gemeenteblad. In deze publicatie is o.a. het vervallen van detailhandels- bestemmingen reeds aangekondigd. Daarnaast wordt het door de gemeenteraad te nemen besluit inzake de grenzen afbakening kernwinkelgebieden Tegelen en Blerick, ook bekend gemaakt. In het kort komt dit neer op: - inventariseren van de hoeveelheid en locatie van detailhandelsbestemmingen; - aanschrijven van deze panden en ze de kans geven om nog tot invulling te komen; - indien het betreffende pand niet ingevuld wordt of een indien een andere invulling dan detailhandel gewenst is, kan de detailhandelsbestemming wegbestemd worden. Voorgesteld wordt op basis van de inventarisatie en nadat voorzienbaarheid is gecreëerd het saneren van de detailhandelsmeters als volgt planologisch te regelen: 1. Het opstellen van een bestemmingsplan voor Martinushof, waarin tevens het schrappen van de detailhandelsbestemming van een aantal percelen die direct hiervoor in aanmerking kunnen komen in overleg met Martinushof BV wordt meegenomen (quick winst). 2. De overige te saneren m2 detailhandel via de pilot omgevingsplan Tegelen weg te bestemmen. Indien in het verdere traject blijkt dat beide procedures, om wat voor reden ook, qua planning teveel uit elkaar zouden gaan lopen kan ervoor gekozen worden het wegbestemmen van (de overige) m2 detailhandel door middel van een parapluplan te regelen. Een paraplubestemmingsplan betreft een partiële herziening van meerdere bestemmingsplannen, waarbij één of meer aspecten worden aangepast of aangevuld. De overige aspecten van de desbetreffende bestemmingsplannen blijven van kracht. Uit de inventarisatie in het plan van aanpak blijkt dat er ruim voldoende ( m2) niet gebruikte detailhandelsbestemming is om te kunnen salderen. Hierdoor wordt geborgd dat er per saldo geen sprake is van een toename van de hoeveelheid detailhandelsbestemming (waar een bestemmingsplan feitelijk over gaat) maar zelfs van een substantiële afname. Risico Het aantal vierkante meter dat geïnventariseerd is om herbestemd te worden, bedraagt m2 zoals beschreven in het plan van aanpak van RHO adviseurs. Van dit aantal is 1.335m2 leegstand en m2 zijn panden waar detailhandel mogelijk is maar die anders gebruikt worden. Juist deze laatste groep zal naar verwachting op weinig weerstand stuiten bij pandeigenaren. De ontwikkeling Martinushof behoeft maar 4.000m2 aan saldering ter onderbouwing van het bestemmingsplan. Door het uitvoeren van dit plan van aanpak wordt zoveel mogelijk van de m2 omgezet naar een andere bestemming. Hierop is nog een afbreukrisico van toepassing omdat niet dit volledige aantal vierkante meters uiteindelijk daadwerkelijk wegbestemd zal kunnen worden. Het aantal van m2 ten opzichte van de gewenste 4.000m2 is echter zo groot dat dit voldoende vertrouwen geeft dat de gewenste 4.000m2 wegbestemd kan worden en naar alle waarschijnlijkheid beduidend meer dan dat. 5

6 Er is nooit sprake van volledige zekerheid, echter, het risico dat de 4.000m2 niet behaald wordt is verwaarloosbaar. Daarom kan niet verwacht worden dat de ontwikkeling van de locatie Martinushof in de wacht wordt gezet totdat de 4.000m2 behaald is. Zowel de initiatiefnemer als het winkelcentrum van Tegelen zijn erbij gebaat dat de ontwikkeling van de locatie Martinushof geen vertraging oploopt. Voorstel In overweging nemende dat: - de in het plan van aanpak aangegeven ruimtelijk planologische maatregelen, samen met de voorgestelde aanpassing van het detailhandelsbeleid, een realistisch scenario biedt m.b.t. de reductieopgave; - de inventarisatie in het plan van aanpak voldoende reductie aangeeft; - de uitbreiding van winkelvloeroppervlakte de nodige dynamiek op gang kan brengen die uiteindelijk leidt tot het terugdringen van het overschot aan winkelvloeroppervlak en daarmee een verbetering van de winkelkwaliteit in Tegelen tot stand komt; stellen wij voor: 9. Instemmen met het plan van aanpak 1. Instemmen met het plan van aanpak structuuraanpassing en sanering detailhandelsbeleid en bestemming (Tegelen). 2. De gemeenteraad voorstellen om in het kader van het door de gemeenteraad vastgestelde Detailhandelsbeleid , de begrenzing van de kernwinkelgebieden voor Tegelen en Blerick vast te stellen. 3. Op basis van de inventarisatie detailhandel bestemmingen in Tegelen en nadat voorzienbaarheid is gecreëerd, het saneren van de detailhandelsmeters als volgt planologisch regelen: - Het opstellen van een bestemmingsplan voor Martinushof, waarin tevens het schrappen van de detailhandelsbestemming van een aantal percelen die direct hiervoor in aanmerking kunnen komen, wordt meegenomen. (Van de ruim m2 detailhandelsbestemming die niet als zodanig worden gebruikt, zou een aantal m2 als quick wins direct kunnen worden geschrapt.) - De overige te saneren m2 detailhandel via de pilot omgevingsplan Tegelen weg te bestemmen. - Indien in het verdere traject blijkt dat beide procedures, om wat voor reden ook, qua planning teveel uit elkaar zouden gaan lopen het wegbestemmen van de overige m2 door middel van een parapluplan te regelen. 4. Initiatiefnemer meedelen conform bijgaande brief (bijlage 3), dat medewerking wordt verleend aan de verdere planontwikkeling en de planologische procedure t.b.v. de locatie Martinushof. Overeenkomst Het proces rondom de transformatieopgave is complex en kost tijd. Hierdoor is inmiddels ook de verlenging van de op 13 september 2016 gesloten voorovereenkomst, op 1 februari 2018 beëindigd. Parallel aan de uitwerking van het plan voor de locatie Martinushof en de planologische maatregelen, kan nu worden toegewerkt naar de totstandkoming van een exploitatie-overeenkomst. Voor de werkzaamheden in de periode tot aan het vaststellen van de exploitatieovereenkomst, dient de voorovereenkomst ter voorbereiding van een herontwikkelingsplan voor de locatie Martinushof wederom te worden verlengd. Wij zullen een concept van deze verlengingsovereenkomst, waarin wordt vastgelegd welke werkzaamheden de komende tijd zullen worden uitgevoerd en welke kosten hieraan verbonden zijn, apart aan u voorleggen. 6

7 Communicatie Initiatiefnemer wordt per brief geïnformeerd over het besluit en de vervolgstappen. De Taskforce in Tegelen wordt in het periodiek overleg geïnformeerd. Met de communicatieadviseur is afgesproken het communicatietraject inzake de besluitvorming in de raad en de mogelijke vervolgstappen m.b.t. de informatie en betrokkenheid van eigenaren en stakeholders nog verder uit te werken in afstemming met het team ruimtelijke planologie. Dit voorstel is gemaakt in samenwerking met beleid detailhandel (team RGWBET), ruimtelijke planologie/juridisch (team RGWLEV) en vastgoed juridisch (Team RGVASG) Bedrijfsvoeringsaspecten (in overleg met Advies en Beheer) Afgestemd met: De financiële aspecten zijn afgestemd met: n.v.t. De personele aspecten zijn afgestemd met: n.v.t. Voor informatie en automatisering is afgestemd met: n.v.t. Voor inkoop en aanbesteding is afgestemd met: n.v.t. De juridische aspecten zijn afgestemd met: Hans Brabers Voor communicatie is afgestemd met Ina Houben (zie ook onder communicatie) 7