wonen is persoonlijk Dit is onze nieuwe strategische koers! Ondernemingsplan

Transcriptie

1 wonen is persoonlijk Dit is onze nieuwe strategische koers! Ondernemingsplan

2 Voorwoord In de korte periode dat ik bij Woonservice werkzaam ben is er veel gesproken over het ondernemingsplan en over De Week van de Bedoeling. Regelmatig is er in mijn kennismaking met de medewerkers van Woonservice aan gerefereerd. Wat jammer dat ik die week heb gemist! Het plezier spat van de verhalen af! Wat uit die gesprekken naar voren kwam is de gedrevenheid van de medewerkers om het goede te doen voor onze huurders en de ambitie om meer te mogen doen. De wereld om ons heen is sterk aan het veranderen en dat vraagt van ons als organisatie dat we opnieuw goed kijken naar hoe we op die veranderingen willen inspelen. In de Week van de Bedoeling (eind 2017) stond deze verandering centraal. Samen met onze huurders, partners, collega corporaties, medewerkers en experts zijn we in een energieke en inspirerende week aan de slag gegaan om koers te bepalen. We wierpen een blik op de toekomst en zochten de balans tussen vergezichten en onze inzet de komende jaren. Met als resultaat het ondernemingsplan, dat nu voor u ligt: een plan met een scherpe visie en missie, die we hebben uitgewerkt in verschillende plannen, op basis van een gedegen financieel beleid en een organisatie die flexibel en daadkrachtig is. Onze organisatie staat in de startblokken om met dit nieuwe ondernemingsplan aan de slag te gaan. Wij hopen hierbij ook weer op onze partners te kunnen rekenen, om samen met hen invulling te geven aan deze nieuwe koers. Veel leesplezier gewenst, Bothilde Buma Directeur-Bestuurder Woonservice 2

3 Hoofdstuk 1 Inleiding Voor u ligt onze nieuwe strategische koers. Hiermee geven wij invulling aan onze visie op wonen in Drenthe en Groningen en de rol die wij daarin willen innemen. Wij gaan het verschil maken! Niet gewoon ons werk doen, maar echt een stapje verder gaan. Dit doen wij door uit te blinken in onze dienstverlening, in ons contact met huurders en woningzoekenden en in onze woningvoorraad. Woonservice is een ambitieuze plattelandscorporatie. Met een woningbezit van zo n woningen is Woonservice niet de grootste corporatie in Drenthe, maar wel een met een eigen identiteit. We leven in een tijd, waarin grote (maatschappelijke) veranderingen zichtbaar zijn. Daar zijn we niet bang voor. Wij zien deze veranderingen als uitdagende vraagstukken waarin we meedenken of meedoen in het vinden van passende oplossingen. Huurders, die al lange tijd bij ons huren weten misschien nog wel beter dan wij, hoe snel de veranderingen om ons heen gaan. Niet alleen op het gebied van automatisering en bouwtechnieken, maar ook in onze samenleving. Voorbeelden van deze veranderingen zijn: We zijn individualistischer geworden, hechten meer aan privacy en we willen graag meepraten over dat wat ons persoonlijk raakt. In grote delen van ons werkgebied daalt het aantal inwoners en verandert de sa menstelling van de bevolking. Steeds meer ontstaat er een tweedeling in de maatschappij: hoger versus lager op geleid, Randstad versus platteland, werkend versus niet werkend, etc. De grote veranderingen in de zorg brengen ineens nieuwe vraagstukken met zich mee. De overheid verwacht van ons allen, dat we langer zelfredzaam zijn, dat we een beroep doen op ons netwerk en dat we zelf bijdragen aan ondersteuning, mocht dit nodig zijn. We zien ook andere maatschappelijke vraagstukken steeds belangrijker worden, zoals: De zorg voor het betaalbaar houden van woningen voor huurders met een kleine portemonnee. Het bieden van een goede woonplek voor mensen, die meer dan gemiddeld aandacht vragen en bijzondere vragen met zich meebrengen. Zorgen om klimaatveranderingen. 3

4 Meer dan woningen Het is onze maatschappelijke opdracht om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen, van goede kwaliteit, comfortabel en energiezuinig. Dit doen wij voor mensen met een kleinere portemonnee en voor diegenen die om andere redenen belang hebben bij een sociale huurwoning. Maar wij zijn meer dan onze woningen. Wij voelen ons verantwoordelijk voor de wijken en buurten van onze huurders. Wij willen dat wijken en buurten veilig zijn en prettig om in te leven. Met een goede sociale cohesie en waarin alle bewoners het gevoel hebben, dat ze erbij horen, meedoen in de samenleving en gezien worden. Dat regelt Woonservice niet zelf, dat doen wij samen met de bewoners, woningzoekenden, andere maatschappelijke partners en met de gemeente. Wij geloven in de kracht, kennis en energie van burgers. Daar waar nodig kunnen wij faciliteren om ondersteuning te bieden. We hebben veel kennis en ervaring in huis en weten de weg naar andere partijen, die aanvullend kunnen zijn aan onze inspanningen. Daarnaast biedt onze economische positie niet alleen de mogelijkheid om noodzakelijke investeringen te doen, maar ook om met collega-corporaties samen op te trekken om te doen wat nodig is. Een van de belangrijkste opgaven waar we de komende decennia voor staan is het verder verduurzamen van onze woningvoorraad. Dit doen we met renovaties, nieuwbouw en vervangende nieuwbouw. We zien de verduurzaming niet alleen als immense opgave, maar nadrukkelijk ook als kans: Een kans om in wijken en buurten te anticiperen op vergrijzing en bevolkingskrimp. Een kans om de ruimtelijke inrichting aan te passen en zo de sociale cohesie in wijken en buurten te vergroten. Een kans om de betaalbaarheid van wonen te verbeteren. Vanuit deze driehoek willen we onze verduurzamingsopgave oppakken. Samen met onze huurders en netwerkpartners. Deze koers geeft richting, inspiratie en laat zien welke ambities wij hebben. Allemaal met maar 1 doel: Woongeluk voor onze huurders! Want dat is onze bedoeling. 4

5 Hoofdstuk 2 Waar staat Woonservice voor! Wij zijn Woonservice. We beheren circa woningen in 8 gemeenten in Drenthe en Groningen. Wij willen een passend huis bieden aan iedereen die daar niet zelf in kan voorzien. Wij zijn er bijvoorbeeld voor: De starter op de woningmarkt. Jonge gezinnen die moeite hebben om het hoofd boven water te houden De herstarter die door scheiding of faillissement een woning nodig heeft. Senioren die langer thuis willen blijven wonen of de stap willen maken naar een meer beschutte woonomgeving. Voor de kwetsbare huurder, zoals statushouders, mensen met een beperking of mensen met een problematisch woonverleden. Voor al deze mensen zijn wij elke dag aan het werk om woonruimte te bieden die past bij hun persoonlijke woonwens. 2.1 Woongeluk Voor ons staat voorop dat wij woongeluk willen realiseren. Dat is onze visie. Wij zien dat geen mens gelijk is en dat maakt de wereld juist zo mooi. Woongeluk betekent voor iedereen iets anders. Voor sommige huurders is woongeluk het vertrouwde, de eigen plek waar niet bij uitzondering mensen al meer dan 50 jaar wonen. Voor jongeren en starters is woongeluk de eerste eigen woning, het huis mooi inrichten, samenwonen. Ook voor woningzoekenden is woongeluk niet hetzelfde. Sommigen hebben zich ingeschreven uit voorzorg, anderen hebben heel dringend woonruimte nodig. Wat voor de één werkt, hoeft voor de ander geen oplossing te zijn. Bij Woonservice erkennen we dat iedereen uniek is. Daarom willen wij onze huurders en woningzoekenden zoveel mogelijk keuzevrijheid bieden. Binnen de grenzen van onze mogelijkheden en door die grenzen op te zoeken en te verleggen. 2.2 Wonen is persoonlijk Woonservice belooft dat wanneer je een huis bij ons huurt, wij ons best doen om een huis te bieden dat het beste past bij je woonwensen. We hebben standaardhuizen die aan niet standaard wensen kunnen voldoen. We geloven in diversiteit in eenheid. Woningen moeten meebewegen met de wensen van onze huurders. Voor alle levensfasen bieden wij een passende woning. 5

6 Onze missie Wonen is persoonlijk draait om de dienstverlening van Woonservice én eigen verantwoordelijkheid van de huurder. Woonservice kan en wil oplossen en verbeteren, maar dat vraagt ook om inbreng van de huurder. Het vraagt om een actieve houding van huurders, zodat zij zelf de ruimte voelen om ideeën te lanceren die de woonsituatie verbeteren. Wij stimuleren huurders om zelf met initiatieven te komen. In situaties waar dit niet kan, bieden wij samen met onze partners een vangnet. Wonen is persoonlijk gaat ook over de hartelijke mentaliteit van Woonservice. Het woord service zit letterlijk in onze naam, in ons DNA. We doen dat stapje extra voor onze huurders, we geven ze een warme benadering, luisteren en we zijn attent. Wonen is persoonlijk is de rode draad door ons ondernemingsplan. Het bepaalt voor ons: Hoe wij kijken naar de verduurzaming van ons woningbezit. Hoe wij ervoor zorgen dat er een goede match is tussen de woningbehoeften van onze woningzoekenden en ons aanbod. Hoe wij kijken naar de betaalbaarheid van wonen. Hoe wij onze rol pakken op het gebied van wonen en zorg. Hoe wij invulling geven aan onze dienstverlening. Deze belofte en ambitie doen we aan onze klanten en naar buiten. Dit betekent ook dat wij dit binnen onze organisatie moeten waarmaken. 6

7 Hoofdstuk 3 Onze omgeving verandert We bevinden ons in een voortdurend veranderende omgeving als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen. De volgende trends en ontwikkelingen zijn voor ons van belang. 3.1 Woningmarkt De vraag naar woningen is voortdurend aan veranderingen onderhevig. Dit hangt sterk samen met de demografische samenstelling van huishoudens in een woningmarktgebied, maar ook met de relatieve aantrekkelijkheid van het gebied. Op het Drentse en Groningse platteland zien we een aantal belangrijke trends die van invloed zijn op de vraag naar onze huurwoningen. Krimp en vergrijzing Het aantal inwoners in Drenthe in 1960 was ongeveer In de jaren daarna steeg dit aantal flink tot ongeveer Drenten in De afgelopen 10 jaar zien we dat de groei er uit is. Langzaam begint Drenthe in aantal inwoners te krimpen. Vooral in onze plattelandskernen, met een gering voorzieningenaanbod en een minder centrale ligging, vindt krimp plaats. Grotere steden als Assen, Hoogeveen, Meppel en Emmen groeien nog. In heel Drenthe gaat de gemiddelde leeftijd als gevolg van vergrijzing en ontgroening omhoog. In de gemeente Stadskanaal zien we dezelfde ontwikkeling. Ook hier is al een aantal jaren sprake van lichte krimp en dit zal zich de komende jaren verder doorzetten. Groeiend aantal 1- en 2-persoonshuishoudens De huishoudensontwikkeling volgt de komende jaren nog een andere lijn. Als gevolg van de vergrijzing, de toenemende individualisering en het scheiden van wonen en zorg, neemt het aantal huishoudens de komende jaren per saldo nog licht toe. Hierdoor groeit het aantal 1- en 2-persoonshuishoudens. Binnen ons werkgebied zien we hierin regionale verschillen. Op provinciaal niveau is pas na 2030 sprake van huishoudenskrimp. Een aantal gemeenten binnen ons werkgebied krijgt echter al eerder te maken met een afnemend aantal huishoudens. Veranderende vraag naar huurwoningen De vraag naar huurwoningen is afhankelijk van meerdere factoren die elkaar onderling sterk beïnvloeden. Naast de genoemde demografische trends gaat het daarbij om de economische situatie zoals de kans op een baan en de ontwikkelingen in de koopmarkt. 7

8 Zo heeft de stand van de hypotheekrente en de koopprijs van woningen effect op de doorstroming van huishoudens uit de huursector naar koopwoningen. Ook zien we dat mensen steeds langer zelfstandig thuis wonen en blijven bewoners van koopwoningen langer in deze woningen wonen. De vraag naar huurwoningen neemt hierdoor af. Woningmarktonderzoeken voorspellen de komende jaren de eerste krimp in de vraag naar huurwoningen. Afgaand op het aantal woningzoekenden dat bij ons staat ingeschreven verwachten wij dat in een groot deel van ons werkgebied de vraag naar huurwoningen de komende jaren nog stabiel blijft. Alleen in het Mondengebied, waar we de afgelopen jaren al ongeveer 100 woningen hebben gesloopt, lijkt een beperkte kwalitatieve vraaguitval de komende jaren realistisch. Over circa 5 tot 10 jaar wordt naar verwachting de afname in de vraag naar huurwoningen forser. Dit vergroot vooral de druk op de leefbaarheid. Uiteraard nemen wij hierin onze verantwoordelijkheid. 3.2 Sector & overheid De afgelopen jaren is het speelveld van woningcorporaties behoorlijk veranderd door weten regelgeving (bijvoorbeeld de Woningwet). Daarnaast is het toezicht op ons dagelijks functioneren verscherpt met de Autoriteit Wonen als nieuw orgaan. De overheid vraagt ook vanuit het energievraagstuk extra inzet van de corporaties. Financierbaarheid corporatiesector Binnen de sector zijn er grote regionale verschillen in de opgaves. Woonservice is actief in een krimpregio. In andere regio s is sprake van grote druk op de woningmarkt, stokt de doorstroom uit de huursector en moet er flink worden bijgebouwd. De financierbaarheid van deze opgaves wordt de komende jaren een belangrijk vraagstuk. Niet alleen is er binnen de sector als geheel naar verwachting een tekort aan middelen, ook op corporatieniveau is er sprake van mismatches tussen de individuele opgave en financiële ruimte. De verwachting is dat er sturende maatregelen gaan komen (mogelijk verevening) om binnen de sector de beschikbare middelen zo goed mogelijk in te zetten. Als alternatief op sturende maatregelen vanuit het Rijk ligt het voor de hand dat binnen de sector de handschoen wordt opgepakt in de vorm van het hernieuwen van regionale samenwerking, collegiale financiering of investeringsfondsen. Wij participeren actief in (bestuurlijke) netwerken en zoeken de samenwerking met andere corporaties op om onze expertise en middelen in te zetten. Lokale samenwerking Als uitwerking van de Woningwet gaan corporaties intensiever samenwerken aan de lokale woonagenda s van de gemeenten. Met de gemeenten en huurdersvertegenwoordiging worden en zijn al prestatieafspraken vastgelegd. Deze samenwerking is voor Woonservice niet nieuw, maar het wordt meer gestructureerd en geformaliseerd. Daarbij wordt de verbinding tussen de werkzaamheden van Woonservice en de door de gemeenten geformuleerde volkshuisvestelijke opgaven in het woonbeleid en de woonvisies directer. 8

9 De rol van de huurdersvertegenwoordiging is ook behoorlijk veranderd. Zij zitten steeds intensiever en als volwaardig overlegpartner aan tafel. Betaalbaarheid De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Als gevolg van Europese regelgeving bedienen corporaties met name huishoudens met lagere inkomens. Het risico op problematische schulden en armoede als gevolg van te weinig inkomsten en hoge (noodzakelijke) uitgaven is relatief groot. Uit Drents woonlastenonderzoek in 2014 bleek dat 25% van de huurders van Woonservice op of onder de armoedegrens leven. Langdurig leven in armoede is voor veel mensen niet zonder gevolgen. Armoede kan leiden tot stress, gezondheidsklachten en sociale isolatie. Woonservice ziet het als een gezamenlijke maatschappelijke opgave om armoede te voorkomen. Belastingmaatregelen zoals het beperken van huurtoeslag, de verhuurdersheffing en het verhogen van de energiebelasting dragen niet bij aan de betaalbaarheid van het wonen. 3.3 Duurzaamheid Het ontwikkelen, onderhouden en uiteraard ook het bewonen en gebruiken van onze woningen kost veel energie. Het terugdringen en uiteindelijk het stoppen van het gebruik van fossiele, niet hernieuwbare of herbruikbare bouwstoffen en brandstoffen is een forse brede maatschappelijke en mondiale opgave. Een thema wat thuishoort op de agenda van wereldleiders en tegelijkertijd op iedere keukentafel. Ongeacht op welke tafel het ook ligt, klimaatdoelstellingen worden steevast gekoppeld aan kosten en betaalbaarheid. Dat geldt ook voor de agenda van Woonservice. De transitie naar een duurzame samenleving kunnen we alleen maken wanneer dit ook leidt tot betaalbare woonproducten voor onze huurders. De rijksoverheid stuurt bij de corporaties aan op het opschalen van de investeringen in verduurzaming met als doelstelling: CO2-neutraal wonen (2050). De overstap op alternatieve warmtebronnen als gevolg van het versneld afbouwen van het gebruik van Groningse gas. Deze energiedoelstellingen zijn in hoge mate bepalend voor de strategische vastgoedkeuzes van woningcorporaties. Een eerste analyse van het effect van het inrekenen van de investeringsopgave is gemaakt door Aedes. Hiermee kunnen we tijdig met het Rijk onderhandelen over de noodzakelijke randvoorwaarden en investeringsruimte. Specifiek voor de warmtetransitie hebben gemeenten van het Rijk de opdracht gekregen om op dorp/wijkniveau zogenaamde warmtetransitieplannen op te stellen. In deze plannen worden keuzes gemaakt voor de toepassing van toekomstige duurzame warmtebronnen, zoals biogas, waterstof, aard- en luchtwarmtepompen. 9

10 De bouwsector is al volop aan het innoveren met meerdere onderliggende doelen, zoals: Zoveel mogelijk toegepaste materialen weer te kunnen hergebruiken (circulair bouwen) en gemakkelijk te demonteren. Het minder arbeidsintensief maken van de bouw met het oog op het afnemend arbeidspotentieel en het verminderen van de arbeidskosten. De bouw profileert zich hiermee steeds meer als innovatie-aanjager. Technische installaties worden belangrijker, gericht op comfort en balans in energieopwekking en verbruik. De opbouw van het casco vindt steeds minder traditioneel plaats. In plaats daarvan wordt zo veel mogelijk geautomatiseerd en seriematig als prefab pakket op locatie geassembleerd. 3.4 Wonen en zorg De gemiddelde leeftijd van onze huurders is 61 jaar. Ruim huurders zijn de 80 jaar gepasseerd en ook 100 jarige huurders zijn voor Woonservice niet meer uniek. De bevolking van Drenthe vergrijst, tegelijkertijd blijven senioren steeds langer zelfstandig thuis wonen. De komende jaren zet de vergrijzing verder door. Het aantal huurders dat zelfstandig woont en aangewezen is op zorg, hulp en ondersteuning neemt verder toe. We blijven langer gezond, maar leven ook vaak langer met chronische ziektes. In Drenthe leven nu ongeveer mensen met dementie, in 2030 is dat toegenomen tot Om de zorg in de toekomst betaalbaar te houden wordt meer van mensen zelf en hun omgeving gevraagd. Terwijl de samenleving individualiseert en de afstand tussen kwetsbare ouderen en hun kinderen in veel gevallen groter wordt. De helft van de 75+ers voelt zich eenzaam. Prettig oud worden vraagt om nieuwe oplossingen en coalities. Er ontstaan nieuwe woonvormen zoals de Knarrenhof, het Thuishuis, mantelzorgunits, woonruimte voor jongeren in zorgcentra en kleinschalige woon-zorg initiatieven. En technologische ontwikkelingen kunnen afstanden gemakkelijk overbruggen (Facetime) en de veiligheid en zelfredzaamheid van ouderen vergroten (domotica en robotica). Niet alleen ouderen blijven langer zelfstandig thuis wonen, ook voor andere doelgroepen verandert er de komende jaren veel. Een belangrijke ontwikkeling is de decentralisatie en extramuralisatie van beschermd wonen. Dat betekent dat in Drenthe een verschuiving plaats zal vinden die kwetsbare mensen betreft: het budget en de verantwoordelijkheid voor mensen met psychiatrische (en andere) problematiek wordt gedecentraliseerd naar alle gemeentes. Nu liggen die nog bij de centrumgemeenten Assen en Emmen. Met deze decentralisatie gaan er meer mensen met begeleiding zelfstandig in de wijk wonen. Hiervoor is passend huisvestingsaanbod nodig, zoals kleine, goedkope wooneenheden. Dit alles brengt Woonservice ertoe om nieuwe woonvormen te ontwikkelen, passend bij zowel de verduurzamingsopgave als het versterken van de sociale cohesie. 10

11 3.5 Digitalisering & automatisering Digitalisering en automatisering veranderen de samenleving in sneltreinvaart. Denk aan Internet of things, voice, virtual reality, 3d-printen, zelfrijdende auto s, robots en drones. Deze nieuwe technologieën hebben invloed op onze sector. Virtual reality maakt op eenvoudige wijze keuzes direct zichtbaar en op afstand een woningbezichtiging doen is in de toekomst heel gewoon. De kans is groot dat er de komende jaren ontwikkelingen ontstaan die onverwachte effecten hebben op onze dienstverlening. Een interessante ontwikkeling is het effect van digitalisering en automatisering op de factor afstand. Afstand is geen issue meer bij digitale communicatie, maar ook fysiek (drones, zelfrijdende auto s, bezorging aan huis) wordt afstand steeds makkelijker overbrugd. Deze ontwikkelingen zijn helaas niet alleen maar positief. Niet iedereen kan goed meekomen met alle nieuwe digitale ontwikkelingen. Ook een deel van onze huurders heeft moeite met online communicatiekanalen. Het blijft belangrijk om een vangnet te bieden, zodat iedereen blijft meedoen. Woonservice zet zich daar actief voor in. 3.6 Veranderende samenleving De manier waarop mensen zich tot elkaar verhouden in onze samenleving verandert. We worden steeds individualistischer en hechten meer aan onze privacy en eigen waarden en keuzes. Traditionele verbanden en instituten hebben moeite om mensen vast te houden en nieuwe mensen te binden. Deze trend is breed zichtbaar in de samenleving, sportverenigingen, geloofsgemeenschappen, politieke partijen, vakbonden, omroepen, maar ook bij werkgevers. Parallel aan de individualisering en digitalisering ontstaan nieuwe vormen van verbondenheid. We zetten ons niet meer voor het leven in voor bepaalde doelen, maar zijn meer bereid om op projectbasis voor kortere duur bijdragen te leveren aan actuele maatschappelijke thema s of ons te richten op tijdelijke sportieve doelen, zoals een leefbaarheidsproject in de buurt, deelname aan een obstakel-run, aansluiten bij online groepen op social media. De individualisering en veranderende samenleving heeft effect op Woonservice. Het verandert de manier waarop huurders en woningzoekenden betrokken willen zijn bij onze organisatie. Het verandert de wijze waarop ze willen participeren bij beleidsontwikkeling, hoe zij zich willen inzetten voor de leefbaarheid van de wijk, maar ook hoe zij willen wonen. De individualisering van de samenleving leidt tot een afnemende bereidheid en mogelijkheid om collectieve voorzieningen in stand te houden. Daarbij tekent zich een tweedeling af in de samenleving. Hoger versus lager opgeleid, groei versus krimp, (kans)arm versus (kans)rijk, huur versus koop. Ook op de woningmarkt is dit effect steeds zichtbaarder. Het beïnvloedt de leefbaarheid en sociale cohesie in wijken en dorpen. Woonservice is voorstander van een inclusieve samenleving en zet zich daar actief voor in. 11

12 Hoofdstuk 4 Focus op 2030: De droom van Woonservice Om de concrete opgave voor de komende jaren goed te kunnen vaststellen is het belangrijk dat we in beeld hebben waar we als Woonservice over een langere periode willen staan. We zien ons zelf continu kijken door een varifocus bril: Waar willen wij staan in 2030, hoe ziet onze omgeving er dan uit? En wat betekent dit voor de komende jaren? 4.1 Van OK naar WOW! Dienstverlening We willen dat onze klant onze dienstverlening ervaart als meer dan prettig. We willen in het contact met onze klanten hartelijk en persoonlijk zijn. Geen dienstverlening bieden, die als Oké wordt ervaren, maar we willen een Wow! bereiken. Dit doen we vanuit onze erkenning dat iedere klant uniek is. En vanuit de gedachte dat wat voor de een werkt, voor de ander geen oplossing hoeft te zijn. Hiervoor is het essentieel dat we onze huurders, woningzoekenden, buurten en wijken goed kennen. Dit kan door: Te luisteren zonder waardeoordeel. De klanten continu de gelegenheid te geven met ons in gesprek te zijn. De klant uit te nodigen om deel te nemen aan visie- en beleidsontwikkelingen. Bijvoorbeeld met onze Stamppotproat in dorpen, met huurdersadviesgroepen, klanten- of jongerenpanels en natuurlijk door actief lid te zijn van de huurdersvertegenwoordiging Samen Sterk (de huurdersvertegenwoordiging van Woonservice). Gebruik te maken van feedbacksystemen, zoals onze continue klantmetingen. Dit alles valt bij ons onder hospitality. Belangrijk hierbij is een hartelijke en persoonlijke benadering van onze klanten. Het stelt ons in staat om hen de juiste persoonlijke aandacht te geven die zij nodig hebben. Optimale match De WOW betekent ook dat we ons aanbod, onze producten en dienstverlening optimaal aan laten sluiten op de wensen en behoeften van onze klanten. Dit vraagt van ons: 1. Dat we een flexibele organisatie zijn, pragmatisch en wendbaar. We weten ons steeds aan te passen en een antwoord te vinden op de situatie en ontwikkelingen. Daarvoor zijn we een continu verbeterende en lerende organisatie. 2. Een goede relatie met onze samenwerkingspartners. We zijn een organisatie in een maatschappelijk netwerk met andere (huurders)organisaties. Daarin vinden we een balans in waar we acteren, faciliteren of signaleren. Onze dienstverlening verbindt de vraag en woonwensen van onze klanten (huurders en woningzoekenden) met ons aanbod (onze woningvoorraad). De keuzes die we daarin 12

13 maken zijn bepalend voor de optimale match tussen vraag en aanbod en gericht op woningen zo goed en snel mogelijk te verdelen over de verschillende doelgroepen. Dit vraagt niet alleen om duidelijke beleidsregels over woningtoewijzing en urgentie, maar ook om het inzetten op doorstroming, verleiding, service en ondersteuning of flexibele contractvormen. Slim samenwerken met andere woningcorporaties in onze regio kan de match tussen vraag en aanbod verbeteren. Wij hebben daarvoor samen met alle andere Drentse woningcorporaties de intentie uitgesproken om te komen tot een gezamenlijk systeem voor woonruimtebemiddeling. Daarbij worden afspraken gemaakt over de balans tussen collectieve samenwerking en de mogelijkheid en noodzaak om als corporaties ook via maatwerk zelf te kunnen blijven sturen binnen de eigen woningvoorraad. Dynamisch vraag, statisch aanbod? De vraag naar onze woningen wordt voor een belangrijk deel trendmatig bepaald. Tegelijkertijd hebben we te maken met korte termijn effecten en lokale verschillen als gevolg van: De conjunctuur. Ontwikkelingen op de koopmarkt. Plotselinge instroom van nieuwe doelgroepen, bijvoorbeeld statushouders. Het effect van bijvoorbeeld een herstructureringsproject. Met de ontwikkeling van ons aanbod volgen we tot nu toe vooral de lange termijn trends. Een woning bouwen we voor minimaal 50 jaar. In de praktijk gaan woningen door tussentijdse verbetering en aanpassing vaak nog veel langer mee. De opgave voor 2030 is om woningen zoveel mogelijk inzetbaar te hebben voor verschillende doelgroepen, om een groter deel van de voorraad geschikt te maken voor langer zelfstandig wonen, maar ook om meer flexibel in te kunnen spelen op veranderende vraag. Van standaard huis naar thuis De ambitie van Woonservice is om standaardhuizen te hebben die toch aan niet standaard wensen van bewoners voldoen. Ieder huishouden is weer anders: jong, oud, gezond, minder mobiel, alleen, met drie kinderen, buitenmensen, binnen mensen. Samen passen we zo nodig de woning steeds aan. Met ons uitgebreide pakket aan keuzemogelijkheden binnen ons keuzeonderhoud, waaronder keukens, badkamers, aanpassingen in het kader van langer thuis wonen, zonnepanelen en andere energetische maatregelen spelen we hier op in. We geven onze huurders de ruimte om waar mogelijk zelf hun woning aan te passen of te verbeteren. Wat ons betreft is er veel mogelijk, maar we blijven goed letten op de betaalbaarheid van de woning in de toekomst en de geschiktheid voor volgende bewoners. naar langer thuis Met de toenemende vergrijzing neemt de vraag naar levensloopbestendig wonen toe. Wij sturen al een aantal jaren met succes op deze transformatie. Steeds meer woningen 13

14 zijn breed inzetbaar. Daar blijven we mee doorgaan en we zien dat de mogelijkheden groter worden. Een mooi voorbeeld daarvan is het plaatsen van huisliften in onze gezinswoningen. Ook zien we dat met nieuwe technologieën zorg dichterbij kan komen, ook in delen van ons werkgebied waar de afstanden groter zijn. Woonservice helpt bij het aanpassen van onze woningen aan deze nieuwe technieken. In de kernen waar geen zorgcentrum aanwezig is, krijgen onze wooncomplexen een steeds belangrijkere functie. We noemen dit concept Wonenplus. Door goede samenwerking met bewoners en aanbieders van zorg en diensten kunnen meer kwetsbare ouderen lang in hun dorp blijven wonen. Focus Klanten (huurders en woningzoekenden) ervaren onze dienstverlening en onze producten als persoonlijk en op maat. 2. We denken niet in doelgroepen, maar in individuele klanten. 3. We blinken uit in hospitality, iedereen voelt zich welkom bij Woonservice. De verwachting van de klant wordt overtroffen ( Wow! ). 4. Bij het ontwikkelen van visies en beleid is de deelname van huurders en woningzoekenden vanzelfsprekend en steeds afgestemd op het onderwerp. 5. Wij hebben onze woningvoorraad aangepast met een flexibele schil. In de toekomst bestaat een deel van onze woningvoorraad uit flexibele, demontabele en verplaatsbare woonvormen. 6. Wij hebben het strategisch voorraadbeleid zo ingericht dat op lokaal niveau het aanbod van woningen snel kan worden opgeschaald en waar nodig ook kan worden afgebouwd (krimp). 7. Onze woningen zijn breed inzetbaar voor een brede doelgroep. 8. Wij spelen in op de vergrijzing in het werkgebied met een groeiend aandeel levensloopbestendige woningen. 9. In de directe omgeving van zorginstellingen investeren wij in langer thuis wonen. Onze woningen zijn geschikt voor wonen met zorg of zorg-ready. Slimme automatiseringsoplossingen zetten we in om de zorg bij zelfstandig wonen te optimaliseren. Hiervoor zijn modulaire voorzieningen beschikbaar. 10. Er wordt in de toekomst meer verhuisd. Doorstroming leidt tot een betere match tussen vraag en aanbod. 11. Er is een goede balans tussen woningzoekenden die snel en met spoed een woning nodig hebben en woningzoekenden die rustig op zoek zijn naar de ideale woning. Beide groepen zijn even belangrijk. 12. De match tussen woningen die bestemd zijn voor specifieke doelgroepen (zoals jongeren, senioren, wonen met zorg, begeleid wonen) en deze doelgroepen is geoptimaliseerd. 14

15 4.2 Van organisatie naar netwerkpartner In de toekomst is Woonservice een netwerkorganisatie. We kunnen en willen niet zonder onze partners functioneren. Op veel terreinen werken we samen met onze maatschappelijke partners en onze huurders om gezamenlijk te zorgen voor leefbare buurten en wijken, waar het prettig en veilig wonen is. Onze rol in het netwerk ligt op het brede terrein van wonen. Hier zijn wij goed in! We werken samen met onze netwerk- en ketenpartners zoals gemeenten, provincie, onderwijs, aannemers en installatiebedrijven, collega corporaties, huurdersvertegenwoordiging, wijk- en dorpsbelangen, zorg- en welzijnsorganisaties, maatschappelijk werk, politie en meer. Om efficiënt in deze netwerken te functioneren is het van belang dat we een goede relatie met elkaar hebben. We weten wie onze partners zijn, maar we weten ook waar onze partners aan werken en wat we over en weer voor elkaar binnen het netwerk kunnen betekenen. We hebben relatief een groot werkgebied, waarbinnen we met veel verschillende partijen te maken hebben. Het is belangrijk om alle contacten goed te borgen en onze inzet af te stemmen op onze lokale positie. Een goede structuur voor belanghouders management is hierbij essentieel. We behoren niet tot de grootste Drentse verhuurders en onze eigen werkorganisatie is compact. Dat maakt ons, om goed te kunnen functioneren op bepaalde vlakken afhankelijk van de kennis en kunde van organisaties om ons heen. Het is niet efficiënt om alle kennis zelf in huis te hebben. Daar waar nodig en mogelijk zoeken we naar partnerschap in ons netwerk om gezamenlijk te voorzien in deze expertise. Wij zijn dagelijks actief in onze wijken, buurten en dorpen. Vanzelfsprekend komen we ook bij mensen thuis. Meestal voor onderhoud, maar soms omdat er andere problemen spelen. Zo staan we dicht bij onze bewoners en weten we wat er speelt. We zijn zichtbaar en aanspreekbaar voor onze huurders en buurtbewoners. Andersom is het ook zo dat we veel zien. Met een open houding naar bewoners en goede samenwerking met onze maatschappelijke partners, dragen we bij aan een prettige en leefbare woonomgeving. We helpen vroegtijdig problemen te signaleren en op te lossen. Participatie Tal van maatschappelijke vraagstukken komen er op ons af. We vragen onze huurders en woningzoekenden om mee te doen in het vinden van oplossingen en antwoorden. Onze bewoners weten vaak beter wat er speelt en waar behoefte aan is. Zo zorgen we ervoor dat ons beleid beter aansluit op de praktijk. En als wij onze bewoners vroegtijdig betrekken bij onze ideeën en plannen, is er meer onderling vertrouwen. Dit komt ten goede van onze dienstverlening. 15

16 Voor ons geldt: Bewonersparticipatie niet omdat het moet, maar omdat het waardevol en van toegevoegde waarde is. We kiezen per vraagstuk de juiste werkwijze die past bij de betrokken bewoners. Hierin maken wij onderscheid in formele participatie (Samen Sterk) of gelegenheidsparticipatie (participatie op projectniveau) of een combinatie van beide vormen. Waar nodigen leveren wij maatwerk. Andersom wil Woonservice ook graag meedenken met bewoners over vraagstukken die leven in de dorpen, buurten en wijken waar onze woningen staan. We kunnen onze kennis inzetten om met bewoners mee te denken over onderwerpen als leefbaarheid, duurzaamheid, langer thuis wonen. En vanuit het Woonservice Buurtfonds bieden wij ondersteuning aan lokale leefbaarheidsinitiatieven. Krimp Het woord krimp doet eigenlijk tekort aan de brede demografische en maatschappelijke ontwikkeling die er aan ten grondslag ligt. Krimp gaat nadrukkelijk niet alleen om het afnemen van de bevolkings- en huishoudensomvang, maar ook om waar en hoe mensen willen wonen en wat er met een dorp, buurt of regio gebeurt wanneer er op termijn minder mensen wonen. Hoe gaan we om met voorzieningen, met ruimte, met overschotten (koop en huur) op de woningmarkt, hoe zorgen we voor het behoud van de leefbaarheid en voor prettig wonen? En hoe bewaken we ons gezamenlijk belang om het thema krimp en de onderliggende uitdagingen ook goed op de bestuurlijke en politieke agenda s te houden. Ook hiervoor is een goed netwerk en samenwerking van groot belang. Focus 2030 Onze samenwerkingsagenda is breed. Wij zijn meer dan alleen verhuurder: Woonservice is een zichtbare en proactieve netwerkpartner in het werkgebied. We sluiten aan bij en nemen initiatieven tot gezamenlijke dienstverlening, met collega corporaties, maar ook samenwerkingspartners uit andere sectoren. Daar waar het kan en het van meerwaarde is, willen we onze dienstverlening onderbrengen in shared services. Een voorbeeld hiervan is Thuiskompas, het gezamenlijke woonruimteverdeelplatform. Binnen onze samenwerking leggen wij de focus op de betaalbaarheid van wonen. Structureel te weinig geld hebben om van rond te komen is helaas een situatie die voor een grote groep mensen, waaronder een deel van onze huurders, de dagelijkse praktijk is. Armoede is veel breder dan alleen een woonlastenvraagstuk. Een bredere oplossing of koopkrachtverbetering is alleen met goede samenwerking te bereiken. De focus van Woonservice ligt binnen de samenwerking op de betaalbaarheid van het wonen. Woonservice gaat volop inzetten op het verduurzamen van de woningvoorraad om in 2050 alle woningen Co2-neutraal te hebben. Er liggen op dit thema tal van 16

17 samenwerkingskansen, zoals innovatie, voorlichting, collectieve energieopwekking en inkoop. Leefbaarheid, voorzieningen en een aantrekkelijke woonomgeving zijn medebepalend voor het woongenot van onze huurders. We zijn dagelijks actief in onze buurten en wijken. We zien en horen veel. Andere organisaties hebben deze signalerende functie ook. Door inzichten te delen en keuzes op gebiedsniveau met elkaar af te stemmen, krijgen we gezamenlijk grip op thema s als krimp en leefbaarheid. Langer zelfstandig thuis wonen vraagt niet alleen om een geschikte woning, maar ook om een goed toegankelijk aanbod van zorg en diensten. Passende samenwerkingsafspraken verbeteren de mogelijkheden voor langer zelfstandig thuis wonen, juist in de kleinere voorzieningenkernen. Woonservice wil een bijdrage leveren aan vernieuwing en innovatie. Kruisbestuiving met kennisorganisaties en maatschappelijke partners binnen zogenaamde innovatielabs helpen deze innovaties binnen de regio van de grond te krijgen. De huur- en de koopmarkt hebben een sterke invloed op elkaar. In krimpregio s waar op termijn enkele duizenden woningen overbodig worden, vraagt de kwaliteit van huur en koopwoningen om de juiste keuzes. Door middel van aan- en verkoop van woningen faciliteert Woonservice de herstructurering, kwaliteitsverbetering en krimp op de totale woningmarkt. Maximaal 10% van de huurvoorraad is beschikbaar voor verkoop, waarbij Woonservice de mogelijkheden van het kopen van woningen door middeninkomens stimuleert. Het onttrekken van (koop) woningen uit de woningmarkt is een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Woonservice helpt binnen de samenwerking de totale woningmarkt versterken, maar draagt in financieel opzicht geen verantwoordelijkheid voor ingrepen in de koopmarkt. 4.3 Van focus op bedrijfslasten naar focus op klanten Woonservice kiest ervoor om de focus met dit ondernemingsplan te leggen op de klant. Om precies te zijn, op de kwaliteit van de dienstverlening aan de klant. Tegelijkertijd blijven we scherp letten op de bedrijfslasten. Hoe doen we dat? We kijken hoe we dingen efficiënter kunnen aanpakken, zowel voor ons als voor onze huurders. Met aan andere bril kijken we naar onze processen. Processen die nu gericht zijn op efficiënte bedrijfsvoering doorlopen we opnieuw vanuit het perspectief van verschillende klantgroepen. Hierbij maken we gebruik van klantreizen. Als we dingen doen, waar de klant geen waarde aan hecht, stoppen we ermee. We behandelen de klant gelijkwaardig. Dit doen we vanuit de overtuiging dat als de focus ligt op kwaliteit, de kosten gaan dalen. Want als de focus ligt op kosten, dan is de ervaring, daalt de kwaliteit. 17

18 Daarnaast willen we vooruitstrevend zijn als het gaat om de inzet van technologie, zoals ons klantportaal en de inzet van Whatsapp. Wanneer het gaat om nieuwbouw of renovatie zetten we, indien het van meerwaarde is, virtual reality in. Woonservice blijft een verhuurder met lage bedrijfslasten. We zijn ons namelijk zeer bewust dat we het geld dat de huurders ons maandelijks betalen, maatschappelijk verantwoord in zetten. Hierbij gaat het naast kwaliteit ook om wat het oplevert (het maatschappelijke rendement). Focus Woonservice stuurt op kwaliteit met als resultaat klantwaarde en maatschappelijke rendement tegen zo laag mogelijke bedrijfslasten. 2. Woonservice behandelt en benadert haar klanten zoals de klanten behandeld en benaderd willen worden. We werken met een mix van persoonlijke en digitale kanalen, waarbij optimaal gebruik gemaakt wordt van nieuwe technologie (virtual reality, beeld, geluid). 4.4 Van grijs naar groen Misschien wel de meest ingrijpende transformatie die de komende jaren echt nadrukkelijk op de agenda komt is die van grijs naar groen. In 2015 heeft Nederland ingestemd met het VN-klimaatakkoord. De noodzaak om alles uit de kast te halen om de opwarming van de aarde te beperken wordt door veel landen gezien. Concreet betekent het dat in 2050 de uitstoot van Co2 drastisch moet worden teruggedrongen. Dit is een brede maatschappelijke opgave. Samen met andere corporaties heeft Woonservice de doelstelling om de hele woningvoorraad in 2050 Co2 neutraal te laten zijn (Aedes convenant). We gaan er vanuit dat we deze neutraliteit niet alleen realiseren op of door de afzonderlijke woningen. Collectieve oplossingen zoals slimme energie-grids, zonneparken en windmolens behoren, ter compensatie van de woninggebonden energievraag/ Co2 uitstoot, ook tot de mogelijkheden. Deze collectieve oplossingen zijn waarschijnlijk niet alleen veel efficiënter, maar echt nodig om de doelstellingen te kunnen behalen. Een voorwaarde is dat het wettelijk wordt toegestaan dat corporaties deze collectieve oplossingen mogen uitvoeren. Wij willen ons daar hard voor maken. Met het energie- / Co2 neutraal maken van onze woningen zijn forse investeringen gemoeid, die om afgewogen keuzes vragen in het woningvoorraadbeleid van Woonservice. Als er op termijn voldoende vraag blijft naar de verduurzaamde woningen en het comfort sluit aan bij de vraag, dan is de investering duurzaam geweest. Een harde randvoorwaarde is daarbij dat de totale woonlasten betaalbaar blijven voor onze brede doelgroep. 18

19 Woonprijs In de toekomst willen we toe naar een woonprijs in plaats van een huurprijs. Alleen de huurprijs van de woning zegt onvoldoende over de betaalbaarheid. Ook de energierekening en bijkomende kosten (servicekosten, gemeentelijke belastingen) bepalen hoeveel een huishouden uiteindelijk aan wonen kwijt is. Een duurdere, maar zeer energiezuinige huurwoning kan uiteindelijk goedkoper zijn dan een goedkope energie slurpende woning. Zeker wanneer een deel van de (hogere) huur via huurtoeslag wordt gecompenseerd. Daarbij hoeven we niet altijd zelf de eigenaar te zijn van de energiesystemen. Het ideaalbeeld is het afnemen van warmte en energie van een energieleverancier, waarbij de keuze van de techniek, het onderhoud en de betaalbaarheid door de leverancier wordt verzorgd. Voor Woonservice begint de verschuiving van huurprijs naar woonprijs bij het goed inzichtelijk maken van de energielasten van een woning. Met een woonlastencalculator kan de woningzoekende berekenen hoe hoog de energienota wordt en wat de totale, op het huishouden afgestemde woonlasten gaan zijn. Het bouwen van woningen is een materiaal intensieve en milieubelastende activiteit. Woonservice wil de milieubelasting, zowel voor, tijdens als na de exploitatie van woningen zo veel mogelijk beperken. Vanuit het circulariteitsprincipe streven we naar een bouwmethode waarbij al het materiaal op een hoogwaardige manier wordt hergebruikt. In onze eigen bedrijfsvoering (wagenpark, kantoor) gaan we ook voor energieneutraliteit in 2040 of zoveel eerder als mogelijk. We hebben hierin een voorbeeldfunctie. Focus Huurders hebben zo goed mogelijk inzicht in de totale woonkosten (woonprijs) van woningen. 2. Woonservice biedt comfortabele en energiezuinige woningen. Een woning inclusief een zuinig en kosten efficiënt systeem voor energie en warmte. 3. In 2030 zijn we echt meters aan het maken met de verduurzaming van de woningvoorraad. We verwachten dat technische ontwikkelingen de komende jaren tot innovaties leidt die er voor zorgen dat we in 2030 gemakkelijker en goedkoper woningen energie- / Co2 neutraal kunnen maken. Voor onze duurzaamheidsdoelen maken we onderscheid tussen nieuwbouw en onze bestaande bouw: 19

20 Nieuwbouw 2030: 1. Alle nieuw op te leveren woningen zijn vanaf 2020 gasloos en vanaf 2025 energieneutraal. 2. Het merendeel van het materiaal dat we toepassen in onze woningen is circulair. 3. We zetten vervangende nieuwbouw op grote schaal in om aan de doelstellingen te voldoen. We combineren dit met ingrepen in de omvang van de woningvoorraad (krimp) en transformatie (kleinere huishoudens / levensloopbestendig). Bestaande bouw 2030: 1. Woonservice heeft in 2030 een groot gedeelte van haar woningvoorraad met een energetische transformatie verbeterd. Deze woningen zijn optimaal geïsoleerd, voorzien van zonnepanelen, en worden met lage temperatuur verwarmd. 2. In 2030 hebben we minimaal één derde van de geschikte voorraad voorzien van energiezuinige, lage temperatuurverwarming en een energiezuinige warmtebron. 20

21 Hoofdstuk 5 Dit hebben we nodig Het realiseren van onze doelen en ambities gaat uiteraard niet van zelf. De vergezichten voor 2030 zijn ver weg en in zeker opzicht nog niet heel concreet. Voor de komende jaren weten we echter wat ons te doen staat. Wij zijn er aan gewend om deze ambities actief op te pakken. Hiervoor hebben we wel een aantal zaken nodig. 5.1 In onze eigen organisatie We handelen vanuit kernwaarden De koers die we inslaan en de ambities die we ons stellen, halen we alleen wanneer iedereen uit de organisatie de doelen kent en onze kernwaarden doorleeft. Ze geven sturing aan de beweging die we als organisatie willen maken. Kernwaarde Staat voor PRAGMATISCH Oplossingsgericht, bruikbaar, experimenteren, doen. VERBINDEND Samenwerken, gelijkwaardig, versterkend. FLEXIBEL Maatwerk, veranderbereidheid, meebewegen. PERSOONLIJK Attent, luisteren, respectvol, oprecht. HARTELIJK Invoelend, empathisch, onbevooroordeeld, warm. Belangrijker nog dan de tekst van dit ondernemingsplan is het volgende: We weten met zijn allen wat er op ons afkomt. We weten wie we als organisatie willen zijn. We weten hoe we willen overkomen bij onze klanten en belanghouders. We weten waar we wel en niet op aanspreekbaar zijn. Dit hebben we geborgd door het ondernemingsplan als organisatie gezamenlijk te ontwikkelen tijdens de Week van de Bedoeling eind Dit blijven we borgen door de doelstellingen van dit ondernemingsplan op te nemen in onze trimesterrapportage en deze regelmatig onder de aandacht te brengen van de organisatie. 21

22 Flexibele / aanpasbare organisatie In dit ondernemingsplan hebben we verschillende ontwikkelingen beschreven waar we de komende jaren mee te maken krijgen. Ontwikkelingen die de woningmarkt beïnvloeden, maar soms ook direct of indirect van invloed zijn op onze eigen organisatie. Zowel de organisatie als individuele medewerkers moeten meebewegen met de toekomstige veranderingen. Dit vraagstuk is zowel kwalitatief (ontwikkeling competenties) als kwantitatief. Wat dit laatste betreft, is het noodzakelijk om bij het concretiseren van onze opgave, goed af te wegen of plannen door eigen medewerkers of door een tijdelijke projectformatie moet worden uitgevoerd. Woonservice zal zich actief inzetten om de deskundigheid die in de komende tijd wordt vereist (m.n. op het vlak van verduurzaming) te vergroten. Werkplezier, persoonlijk leiderschap Van OK naar WOW lukt alleen wanneer iedereen plezier heeft in zijn werk, ruimte krijgt om zijn eigen werk te organiseren en zich persoonlijk te ontwikkelen. Dat vraagt van onze medewerkers eigen initiatief en tegelijkertijd van de organisatie om dit te stimuleren en het mandaat en de verantwoordelijkheid van medewerkers hierop af te stemmen. Werkplezier wordt in belangrijke mate bepaald door de waardering die de medewerker ervaart en het beroep dat wordt gedaan op persoonlijke kwaliteiten. Wij investeren in de kwaliteit van onze organisatie en medewerkers. Binnen onze organisatie is veel talent aanwezig en dit talent benutten we zo goed mogelijk. Dat betekent dat we blije medewerkers willen, die vanuit een prettige werkomgeving zich iedere dag volop inzetten voor blije klanten. Net zoals huurders veel ruimte krijgen om hun eigen woongeluk vorm te geven, krijgen medewerkers van Woonservice die ruimte ook. We halen alles uit onze organisatie wat er in zit! Digitaal vaardig Veranderingen op het gebied van digitalisering en automatisering beïnvloeden ons werk. Zowel in de communicatie met onze klanten, als bij de ontwikkeling en het beheer van ons vastgoed, vraagt het van onze medewerkers dat ze de digitale ontwikkelingen bijhouden en beheersen. Wij stimuleren en faciliteren de digitale kennis en vaardigheden van haar medewerkers. Zodat onze medewerkers duurzaam inzetbaar zijn en blijven. Basis op orde We hebben een solide basis. Dat geldt voor onze financiële positie, maar ook voor de wijze waarop we de basisprocessen beheersen. Naar de toekomst toe is dit laatste een belangrijk kader. De gewenste ontwikkeling lukt alleen wanneer de basisprocessen goed geborgd blijven in de organisatie. 22

23 5.2 Financieel gezond zijn en blijven Wij staan er financieel goed voor. Onze financiële ratio s staan in het groen. Deze positie helpt ons bij het realiseren van onze ambities en legt ons een maatschappelijke verplichting op. Een belangrijk deel van onze financiële ruimte hebben we nodig voor onze opgaven en ambities, zoals we in dit plan hebben geformuleerd. De financiële middelen die we overhouden, mogen echter niet ongebruikt blijven. Wij willen op een maatschappelijk verantwoorde wijze deze middelen inzetten voor nieuwe opgaven. Dit kunnen zowel opgaven binnen als buiten ons huidige werkgebied zijn. Om te bepalen welke ruimte we hebben voor het oppakken van nieuwe opgaves, is een goed beeld van het financiële effect van de eigen opgave en ambities essentieel. Daarbij gaat het onder andere om: Energetische transformatie van de woningvoorraad (duurzaamheidsdoelstellingen). Ophogen volume vervangende nieuwbouw (van 50 naar 100 woningen per jaar). Focus op betaalbaarheid: Een relatief laag huurprijsniveau in combinatie met een maatwerk of eigen huurbeleid. Het effect van bevolkings- en huishoudenskrimp: vanaf circa 2025 verwachten we een afname van de vraag naar huurwoningen. De transformatie van onze woningvoorraad naar voldoende levensloopbestendige woningen. De ambities en doelen, zeker met 2030 in het vizier, trekken een wissel op onze financiële positie. Hoe groot deze wissel is, is nog niet precies te zeggen. Voor een belangrijk deel is dit afhankelijk van de keuzes die we maken bij het verduurzamen van de woningvoorraad. Op hoofdlijnen is een eerste doorrekening gemaakt van de ambities en daaruit bleek dat deze financieel haalbaar zijn. In 2018 vertalen wij de uitgangspunten van dit ondernemingsplan naar een vernieuwd Strategisch voorraadbeleid (SVB). Onze opgaven en ambities vertalen we dan naar ingrepen in de woningvoorraad. Het SVB stelt ons in staat om dit voor alle woningen te doen en biedt ons inzicht in de financiële effecten op lange termijn. Op basis van deze analyse gaan wij actief op zoek naar volkshuisvestelijke opgaven in de regio. 23

24 Ben je enthousiast over onze plannen? Kijk op onze website voor de uitgebreide versie van ons ondernemingsplan. Leuke ideeën voor samenwerking? We drinken graag een kop koffie met je! ons op leuk! jeeh! whoopie Woonservice Hoofdstraat AB Westerbork