[Bouwkundige Inspectie] [12 mei 2017] [Boers Advies b.v.]

Transcriptie

1 [Bouwkundige Inspectie] [Boers Advies b.v.] [12 mei 2017] [Boers Advies b.v.] [Bouwkundig Adviesbureau] [Kasteel 1] [7981 AN Diever] [ / ] [ [Bouwkundige inspectie van de woning aan de Andoornstraat 40 te Heerde in verband met aankoop van de woning. Het doel van de bouwkundige inspectie is het verkrijgen van inzicht in vooral de bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud van het pand door middel van een visuele inspectie. Hierbij wordt onderzoek gedaan naar aanwezige zichtbare gebreken en tekortkomingen, evenals achterstallig onderhoud.]

2 Inhoudsopgave Algemene gegevens 3 Het bouwkundig rapport 4 Toelichting op de criteria 6 Verklaring van de weergave van de in het rapport opgenomen onderdelen 8 Samenvatting resultatenoverzicht bouwkundig rapport 9 Bouwkundig rapport 11 1 Algemeen 11 2 Fundering, Kruipruimte en Kelder 12 3 Gevels 13 4 Daken 16 5 Vloeren en Plafonds 18 6 Binnenwanden, Kozijnen en Deuren 20 7 Trappen 21 8 Keuken, Toilet en Badkamer 22 9 Installaties Kostenoverzicht 28 Pagina 2 van 28

3 Algemene gegevens Gegevens van de woning Adres: Andoornstraat 40 Postcode/Plaats: 8181 CJ Heerde Woningtype: Eengezinswoning, vrijstaande woning Bouwjaar: 1961 Inhoud: 220m 3 Bouwaard: Bestaande bouw Datum Inspectie: 12 mei 2017 Rapportnummer: Opdrachtgever Naam: De heer A. v.d. Zee Adres: Stationsstraat 17 Postcode/Plaats: 8181 CW Heerde Telefoon: advdzee@gmail.com Inspectiegegevens Soort inspectie: Bouwtechnische keuring t.b.v. aankoop woning NHG: Nee Rapportnummer: Keuringsinstantie: Boers Advies b.v. Inspecteur: Ing. W.B. Ubro Datum inspectie: 12 mei 2017 Aanwezig bij inspectie: Dhr. A. v.d. Zee Dhr. J. Dikkers ( Noord Veluwse Makelaardij) Aantal bouwlagen: 2 woonlagen en een vliering Monument: Nee Tekeningen/of bestek: Nee en: Verantwoording Datum inspectie: :00 h Naar waarheid opgesteld en ondertekend: Ing. W.B. Ubro Datum rapport: Pagina 3 van 28

4 Het bouwkundig rapport Het doel van de bouwkundige keuring Het doel van de bouwkundige keuring is het verkrijgen van inzicht in vooral de bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud van het pand door middel van een visuele inspectie. Hierbij wordt onderzoek gedaan naar aanwezige zichtbare gebreken en tekortkomingen, evenals naar achterstallig onderhoud. Er worden geen vaste afwerkingen verwijderd, noch metingen uitgevoerd, noch berekeningen gemaakt. De bouwkundige keuring is een momentopname. Voor gebreken die niet waarneembaar waren op het moment van het onderzoek is Boers Advies b.v. niet aansprakelijk. Ingewonnen informatie valt buiten de verantwoordelijkheid van Boers Advies b.v. Als bedrijf dient Boers Advies b.v. zich te houden aan de vigerende ARBO-wetgeving. Inspectie kan alleen plaats vinden indien het gebruik van hulpmiddelen zonder risico's kan worden ingezet. Hierdoor kan het voorkomen dat bepaalde onderdelen niet mogen worden gecontroleerd omdat bij inspectie een gevaarlijke situatie ontstaat. Van de niet te inspecteren onderdelen wordt wel een indicatie afgegeven waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Bij twijfel wordt geadviseerd om een aanvullend onderzoek uit te voeren. Alle daken, goten e.d. worden indien mogelijk en noodzakelijk met behulp van een ladder (indien aanwezig) geïnspecteerd. Ruimten tussen vloeren, plafonds en achter wanden en knieschotten, voor zover aanwezig en voor zover dit zonder gereedschap, breek- en sloopwerk en zonder het verplaatsen van inventaris, worden visueel geïnspecteerd in de directe omgeving van een toegangsluik, indien aanwezig en redelijkerwijs bereikbaar. Indien onderdelen niet voor inspectie toegankelijk of bereikbaar zijn, is dit waar nodig in het rapport vermeld. Daar waar een onderdeel niet visueel kan worden geïnspecteerd en desondanks twijfel is ontstaan over de staat waarin het verkeert, kan worden geadviseerd om aanvullend specialistisch onderzoek uit te laten voeren. De maakt hiervan zo nodig melding in het rapport. Op een tekortkoming of gebrek dat tijdens een visuele inspectie niet kon worden waargenomen door belemmerende factoren, zoals jaargetijden, weersomstandigheden, bereikbaarheid, huisraad, afwerking en dergelijke, kan Boers Advies b.v. niet worden aangesproken. Inspectie van elektra- en gasinstallatie, aanwezige leidingen, overige installaties, fundering, riolering, asbest, zwam, houtworm of overige ongedierte is geen onderdeel van een bouwtechnische keuring. Wanneer in dit rapport toch opmerkingen of bevindingen over deze onderdelen zijn opgenomen betekend dit geenszins dat er een volledige inspectie heeft plaatsgevonden, maar is dit gebaseerd op visuele waarneming tijdens het bouwkundig onderzoek. Niet zichtbare en/of door eigenaar/verkoper niet benoemde onderdelen en risicofactoren vallen buiten de verantwoordelijkheid van Boers Advies b.v. Bij de inspectie wordt niet getoetst op het voldoen aan het huidige bouwbesluit of de NEN-normen. Daar waar de dit van belang acht wordt er wel verwezen naar relevante normen. Pagina 4 van 28

5 Het bouwkundig rapport Onafhankelijkheid en objectiviteit Boers Advies b.v. garandeert objectiviteit en volledige onafhankelijkheid bij het door haar uitgevoerde onderzoek, en verklaart geen enkele commerciële binding te hebben met aannemers, makelaars of welke tussenpersoon dan ook, die de resultaten van het onderzoek zouden kunnen beïnvloeden. Verklaring en aansprakelijkheid De gegevens en beoordelingen welke in deze rapportage zijn opgenomen, zijn door Boers Advies b.v. naar beste kennis en weten onderzocht en zo getrouw mogelijk weergegeven. Boers Advies b.v. is evenwel nimmer aansprakelijk voor een onjuiste en/of onvolledige rapportage, noch voor de gevolgen van, door haar in het kader van een opdracht, gemaakte fouten. Behoudens opzet of daarmee gelijk te stellen grove schuld. Bij schade door opzet of grove schuld dient dit schriftelijk en wel binnen maximaal 6 maanden na rapportagedatum te worden aangetoond. Deze rapportage heeft een geldigheid van 6 maanden na inspectiedatum. Elke en alle overige aansprakelijkheidsstellingen en/of schadeclaims worden door Boers Advies b.v. nadrukkelijk van de hand gewezen. Pagina 5 van 28

6 Toelichting op de criteria Om de inhoud van deze rapportage op de juiste manier te kunnen lezen en interpreteren is het van belang dat u onderstaande leeswijzer zorgvuldig doorneemt. Hoofdgroepen De inhoud van de inspectie wordt samengevat in hoofdgroepen. Deze hoofdgroepen geven u een logisch en duidelijk inzicht in de staat van de woning. Een overzicht van deze hoofdgroepen vindt u in de inhoudsopgave (pagina 2). Inspectiedetails In de pagina s na de samenvatting wordt, per hoofdgroep, gedetailleerd uitgelegd wat de geconstateerde gebreken zijn. Bij ieder inspectieresultaat vindt u allereerst belangrijke tekst met uitleg en toelichting over het geconstateerde gebrek. Dit wordt evt. ondersteund met een foto van het geconstateerde gebrek of tekortkoming. Waardering van de staat van onderhoud Redelijk Onvoldoende Dubbele beoordeling Aandachtspunten Dit onderdeel voldoet ruimschoots aan de daaraan te stellen kwaliteitseisen. Dit onderdeel voldoet aan de daaraan te stellen kwaliteitseisen. Dit onderdeel voldoet grotendeels aan de te stellen kwaliteitseisen of is niet visueel te controleren, maar redelijkerwijs mag worden aangenomen dat het voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen. Incidenteel kunnen gebreken voorkomen. Dit onderdeel voldoet niet aan de minimaal te stellen kwaliteitseisen en er dienen zo spoedig mogelijk maatregelen te worden uitgevoerd zoals vervanging of reparatie. Bij een dubbele beoordeling van een onderdeel (bijv. voldoende/onvoldoende) zijn er meerdere kwaliteiten van een onderdeel geconstateerd. In het rapport zal zo mogelijk melding worden gemaakt welke beoordeling bij welk deel van een onderdeel wordt gegeven. Aandachtspunten geconstateerd door de. Eventuele foto s in het rapport Indien in het rapport eventueel foto s zijn opgenomen dienen deze alleen ter verduidelijking van de aangetroffen kwaliteit van het betreffende onderdeel. Aan een foutieve of onduidelijke weergave kunnen geen rechten worden ontleend. Pagina 6 van 28

7 Toelichting op de criteria Algemeen De door de opdrachtgever verstrekte gegevens worden door de bouwkundige geverifieerd, eventuele afwijkingen zullen in het rapport vermeld worden. Bedragen van stelposten als die zijn opgenomen in het inspectierapport, zijn door onze technische zo nauwkeurig mogelijk geraamd voor uitvoering door erkende aannemingsbedrijven. Daarbij is uitgegaan van herstel in goede staat van onderdelen in vergelijkbare kwaliteit en uitrusting zoals aangetroffen, dus zonder toevoeging van meerwaarde. Door zelfwerkzaamheid en materiaalkeuze, kunnen deze bedragen belangrijk worden beïnvloed. Er kan echter geen verantwoordelijkheid worden aanvaard voor uiteindelijke prijsopgaven van de door de opdrachtgever gekozen ondernemer, installateur etc. Vrijstaande bijgebouwen, tuinmuren, plantenbakken, erfafscheidingen/schuttingen, bestratingen, overkappingen/luifels, eventuele tuin- en vijververlichting en dergelijke zijn door ons niet geïnspecteerd. Vrijstaande garages, bergingen of carports worden op verzoek op hoofdlijnen gekeurd. Pagina 7 van 28

8 Verklaring van de weergave van de in het rapport opgenomen onderdelen In deze balk wordt het bouwkundig hoofdonderdeel weergegeven, bijvoorbeeld: 1 - ALGEMEEN Hierin staat het aangetroffen sub onderdeel Advies In dit vak wordt, naar aanleiding van de inspectie, de door de vastgestelde beoordeling gegeven, bijvoorbeeld: goed In dit vak geeft de zijn eventuele opmerking of advies De in dit vak cursief weergegeven tekst heeft geen betrekking op de staat van het aangetroffen onderdeel maar dient te worden gezien als advies of wetenswaardigheid van het betreffende onderdeel. Er wordt bijvoorbeeld verteld waar wij op letten tijdens de inspectie, die eventuele levensduur van onderdelen, en eventuele andere relevante informatie Pagina 8 van 28

9 Samenvatting resultatenoverzicht bouwkundig rapport Onderdeel Resultaat Pagina 1 - ALGEMEEN FUNDERING, KRUIPRUIMTE en KELDER 12 Fundering Kruipruimte Kelder 3 - GEVELS 13 Gevels - constructie Gevels - scheurvorming Gevels - metsel- en voegwerk 14 Kozijnen - begane grond, verdieping Kozijnen - beglazing Kozijnen - hang- en sluitwerk Schilderwerk- algemeen buiten DAKEN 16 Dak - constructie Dak - bedekking Dak - doorvoeren 17 Dak - schoorsteen Dak - overig houtwerk 5 - VLOEREN en PLAFONDS 18 Vloer - begane grond Vloer - verdieping 19 Plafond - begane grond, verdieping 6 - BINNENWANDEN, KOZIJNEN en DEUREN 20 Binnenwanden Binnen kozijnen Binnendeuren Pagina 9 van 28

10 Samenvatting resultatenoverzicht bouwkundig rapport Onderdeel Resultaat Pagina 7 TRAPPEN 21 Verdiepingstrap Zoldertrap Niet aanwezig 8 KEUKEN, TOILET en BADKAMER 22 Keuken - algemeen Redelijk Keuken - afvoeren en apparatuur Redelijk Toilet - algemeen Toilet - tegelwerk en montage Badkamer - algemeen 23 Badkamer - ventilatie Redelijk 9 - INSTALLATIES 24 Riolering Hemelwaterafvoer Verwarming & warmwater 25 Watervoorziening Gasvoorziening Elektriciteitsvoorziening 26 Ventilatie Redelijk Brandveiligheid Redelijk KOSTENOVERZICHT 28 Pagina 10 van 28

11 1 - ALGEMEEN Voor de hele inspectie dient in acht te worden genomen dat alle uitspraken, gebreken, beoordelingen, vaststellingen uitsluitend betrekking hebben op datgene wat visueel waarneembaar is. Gebreken kunnen alsnog zichtbaar worden aan bouwkundige elementen terwijl deze als voldoende zijn beoordeeld in deze rapportage na verwijdering van afwerkingen, bekledingen of andere veranderingen die niet mogelijk zijn geweest ten tijde van de opname/inspectie. Op basis van deze visuele inspectie zijn alle navolgende conclusies getrokken, het kan zijn dat een conclusie niet correct blijkt te zijn na vervolg of destructief onderzoek. Vragen over bouwkundige bijzonderheden aan opdrachtgever Vragen welke zijn gesteld aan de huidige eigenaar of aan de makelaar (als vertegenwoordiger van de huidige eigenaar) zijn als verkregen informatie in de resultaten opgenomen. Algemeen Het te beoordelen object is een vrijstaande eengezinswoning uit de eerste helft van de vorige eeuw (bouwjaar vlg. opgave 1961), de woning verkeert grotendeels in originele staat en is beperkt gerenoveerd en aangepast aan de tijdsgeest van dit moment. Ten tijde van de inspectie was het pand niet bewoond of gemeubileerd. Vloer- en wandafwerking waren wel aanwezig. Er is altijd een risico dat na het verwijderen van wand- en of vloerafwerkingen e.d. problemen en/of gebreken zichtbaar worden. Beoordelingen hebben betrekking op de bouwkundige- constructieve- of technische staat van de benoemde onderdelen, esthetische observaties vallen buiten de beoordeling. Asbest Er is in de woning asbest aanwezig in de vorm van asbesthoudend dakbeschot. Overigens is hier sprake van hechtgebonden asbest, verwijdering is niet absoluut noodzakelijk, wel moeten bij werkzaamheden aan het dak de nodige voorzorgen in acht worden genomen. Sanering van hechtgebonden asbest is niet verplicht in het kader van de wet asbestsanering (2024). Voor het eventueel saneren van dit asbest is noodzakelijk dat de bestaande dakbedekking wordt verwijderd en opnieuw aangebracht, dit brengt substantiële additionele kosten met zich mee. De aanwezigheid van asbest op andere dan visueel te beoordelen plaatsen kan gezien de leeftijd van de woning niet voor 100% worden uitgesloten. In geen enkele woning met het bouwjaar tot medio 1993 kan de aanwezigheid van asbest door visuele inspectie worden uitgesloten. Asbest kan aanwezig zijn in dakbeschot, vloerzeil, wanden, isolatie, koord, golfplaten, panelen, borstwering, lijmen, doek, spuitcement, tegels etc. Pagina 11 van 28

12 2 FUNDERING, KRUIPRUIMTE en KELDER Fundering: Kruipruimte: Kelder: (er is geen funderingsonderzoek uitgevoerd) De fundering is visueel niet te beoordelen vanwege het ontbreken van een kruipluik. Gezien de leeftijd en situering van de woning is te verwachten dat hier sprake is van een betonnen strokenfundering. De fundering van de aanbouw aan de achterzijde van de woning en garage/buitenberging is vermoedelijk eveneens een betonnen strokenfundering. Aan het opgaand werk zijn geen afwijkingen (scheuren en/of verzakkingen) aangetroffen die zijn te herleiden naar de fundering, derhalve is het zeer onwaarschijnlijk dat aan de fundering gebreken of tekortkomingen zullen worden aangetroffen. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. De kruipruimte onder de woning is vanwege het ontbreken van een kruipluik niet te beoordelen. De onderstaande beschouwingen zijn gebaseerd op ervaringen van de in relatie met de plaatselijke omstandigheden. De vrije ruimte onder de vloer is vermoedelijk beperkt. Er zijn geen afwijkende geuren waargenomen, die zouden kunnen duiden op aantastingen van fundering, balklaag of onderslagen, evenmin zijn extreem verende vloerdelen aangetroffen. De mogelijkheden voor kruipruimteventilatie zijn in voldoende mate aanwezig. Wel is het aan te bevelen de ventilatieroosters vrij te maken en te houden van belemmeringen (grind, blad, beplantingen, bebouwingen) die de ventilatiecapaciteit kunnen beperken. Houten vloeren (deels aanwezig) moeten kunnen ademen, het is noodzakelijk dat de kruipruimte jaarrond voldoende wordt geventileerd. Gezien de situering van de woning en de aangetroffen omstandigheden zijn geen tekortkomingen te verwachten. De kruipruimte is vermoedelijk niet geïsoleerd. Vanuit de hal is onder de trap een kleine half diepe kelder aanwezig. De kelder is goed toegankelijk ruikt niet muf er zijn geen vochtplekken of oude lekkages aangetroffen. De vloerafdekking bestaat uit beton. De ruimte kan door het inpandig karakter beperkt worden geventileerd. De gebruiksmogelijkheden worden hierdoor enigszins beperkt. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Pagina 12 van 28

13 3 GEVELS Gevels: constructie De gevels zijn rondom, uitgevoerd als spouwmuur. De gevels verkeren constructief in goede staat, zijn voldoende stabiel en functioneren naar behoren. De gevels verkeren in goede conditie, er zijn geen verzakkingen en/of scheefstand aanwezig. De garageberging is rondom uitgevoerd als halfsteens metselwerk met de bijbehorende ventilatievoorzieningen (bij halfsteens metselwerk is vochtdoorslag of klamme muur bij regen niet uitgesloten). De primaire hoofd draagstructuur wordt gevormd door de dragende gevels in combinatie met de in hout uitgevoerde verdiepingsvloer en dakconstructie. Er zijn voldoende open stootvoegen in de gevels voor ventilatie van de spouw. Het is overigens te overwegen deze voegen te voorzien van zgn. bijenbekjes om ongewenst indringen van ongedierte (muizen, wespen, etc.) te voorkomen. De aanbouw is volgens opgave gerealiseerd in De gevels zijn van voldoende afmetingen en stabiliteit. Er zijn geen gebreken en of tekortkomingen geconstateerd. De spouw is niet geïsoleerd. Ten aanzien van het energieverbruik is substantieel voordeel te behalen door het na isoleren van de buitengevels. Afgeraden wordt, in deze situatie, het toepassen van PUR. Een waterafstotend vlokken product (bv. Knauf Supafill) is beter geschikt. Isolerende maatregelen komen in aanmerking voor subsidie, hetgeen een aantrekkelijke tegemoetkoming in de kosten kan betekenen. Kostenraming: (aannemersprijzen) Direct/Herstel 0-1 jr. Termijn/Onderh. 1-5 jr. Verbetering Gevelisolatie Ca Gevels: scheurvorming Aan de gevels is geen constructieve scheurvorming van enige importantie waargenomen. Lichte scheurvorming is gezien de leeftijd en omstandigheden (verkeerstrillingen) zeker niet abnormaal. De algehele staat is zondermeer goed. Het noodzakelijk klein herstel is beperkt tot plaatselijk klein herstel van het voegwerk, gelijktijdig uit te voeren met overig voegherstel. (zie volgend item) Eventueel gecombineerd met plaatselijk toepassen van helicoil voegwapening. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Pagina 13 van 28

14 3 GEVELS (-vervolg-) Gevels: metsel- en voegwerk Het voegwerk en de kwaliteit van de gevelstenen is over het algemeen zonder bemerkingen, uitgezonderd de rollaag aan de voorgevel. Het voegwerk van de gemetselde rollaag is aan de bovenzijde vermoedelijk voorzien van voegwapening, deze is gaan roesten en drukt het voegwerk naar buiten. Voegen uitslijpen tot aan de wapening, tegen roest behandelen van de wapening en vervolgens opnieuw voegen is noodzakelijk. In goede staat verkerende voegen zijn essentieel voor de waterdichtheid van het metselwerk, indien de voegen door uitspoeling worden aangetast, is herstel aan te bevelen om inwatering en mogelijk vorstschade te voorkomen. Er zijn anders dan genoemd geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Kostenraming: (aannemersprijzen) Direct/Herstel 0-1 jr. Termijn/Onderh. 1-5 jr. Verbetering Herstel voeg- en metselwerken -.- Ca Kozijnen: begane grond, verdieping Beglazing: De kozijnen in de woning zijn grotendeels uitgevoerd in hardhout. Bevestiging en algehele staat van onderhoud zijn goed. Er zijn geen aantastingen door houtrot of andere afwijkingen waargenomen, wel is plaatselijk enig klein herstel van het schilderwerk noodzakelijk (met name op de aansluitingen van de liggende delen) e.e.a. is te kwalificeren als regulier onderhoud (zie onderdeel buitenschilderwerk). Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Het hang- en sluitwerk van de diverse beweegbare delen functioneert niet overal naar behoren, enig klein onderhoud en afstellen is gewenst voor een langere levensduur. De woning is grotendeels voorzien van isolatie glas, uitgezonderd een aantal kleinere secundaire ramen. De aanwezige beglazing is gecontroleerd op breuk en/of lekkage. De plaatsing in de kozijnen is correct, de aansluitingen zijn op juiste wijze voorzien van beglazingskit en glaslatten. Er zijn geen afwijkingen, condensvorming of andere gebreken geconstateerd. Er is nog voordeel t.a.v. het energieverbruik te genereren door het enkel glas te vervangen door dubbel glas. Pagina 14 van 28

15 3 GEVELS (-vervolg-) Kozijnen: hang- en sluitwerk Schilderwerk: algemeen buiten Het hang- en sluitwerk is gecontroleerd. Het materiaal functioneert, overwegend zoals mag worden verwacht, evenals de tochtweringen in deur- en raamsponningen. Van enkele deuren en ramen functioneert de klink, raamboompje, afsluiting en/of scharnieren minder, enige klein onderhoud in de zin van smeren, bevestiging controleren en gangbaar maken is noodzakelijk. (Periodiek smeren, bevestigingen controleren en gangbaar maken is overigens altijd aan te bevelen). Rondom is beslag van standaard kwaliteit toegepast deels voorzien van bijzetsloten. Het toepassen van goedgekeurd SKG** beslag en bijzetsloten op ramen en deuren levert een expliciet betere inbraakwerendheid. Er zijn overigens geen functionele gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Het schilderwerk van deuren, ramen en overige houtwerk is steekproefsgewijs gecontroleerd. Het gebruikte verfsysteem is onbekend. De verflagen hebben voldoende hechting. De algehele staat van het buitenschilderwerk is zodanig dat op korte termijn geen groot onderhoud noodzakelijk is. Plaatselijk is overigens wel enig klein herstel/bijwerken van het schilderwerk aan te bevelen, dit is overigens te kwalificeren als normaal (jaarlijks) toe te passen maar wel noodzakelijk onderhoud. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Kostenraming: (aannemersprijzen) Direct/Herstel 0-1 jr. Termijn/Onderh. 1-5 jr. Verbetering Buitenschilderwerk Ca Jaarlijks nalopen -.- Pagina 15 van 28

16 4 DAKEN Dak: constructie Het zadeldak van de woning is uitgevoerd als sporenkap met daarop een dakbeschot van asbestplaat (zie onderdeel algemeen), aan de binnenzijde voorzien van een afwerking met gipsplaat De ondersteuning en stabiliteit is ruim voldoende. De balklaag en sporen zijn voldoende gedimensioneerd, de onderlinge balk- en spoorafstand voldoet aan de te stellen eisen. De sporen worden ondersteund door de muurplaat in de langsgevels in combinatie met dragende verdieping- en zolderbalken. Deze balken fungeren als trekbalken en hebben derhalve in het geheel een constructieve functie. Er zijn geen ontoelaatbare doorbuigingen of aantastingen geconstateerd. Een en ander functioneert naar behoren er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Er is substantieel voordeel te behalen ten aanzien van energiegebruik, door de constructie waar afwezig aan de binnenzijde te voorzien van isolatie (aan de warme zijde absoluut een dampdichte laag toepassen). Voor de woning is de meest kosten efficiënte oplossing het isoleren van de zoldervloer (eventueel tussen de balklaag). Het platte dak van de aanbouw is uitgevoerd met een houten balklaag met dito (vermoedelijk) geïsoleerd beschot. De algehele staat, dimensionering en stabiliteit is zonder gebreken. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Kostenraming: (aannemersprijzen) Direct/Herstel 0-1 jr. Termijn/Onderh. 1-5 jr. Verbetering Dakisolatie Ca Dak: bedekking De hellende daken zijn gedekt met gebakken pannen, de algehele staat, onderlinge aansluiting en de ligging zijn voldoende. Plaatselijk is lichte vervuiling door mos en/of alg geconstateerd. Het platte dak van de aanbouw is voorzien van mastiek dakbedekking met een deugdelijke randafwerking Er zijn aan bedekking en randafwerking geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd (mastiek bedekkingen hebben normaliter een levensduur van ca. 30 jr.) Er zijn voldoende loodslabben op de juiste wijze toegepast om lekkages te voorkomen. Het loodwerk verkeert overigens in voldoende staat. Loodslabben verouderen en zijn met name bij dakaansluitingen gevoelig voor opwaaien en ontstaan van haarscheurtjes, regelmatige controle en zonodig herstel is noodzakelijk. Pagina 16 van 28

17 4 DAKEN (-vervolg-) Dak: doorvoeren Dak: schoorstenen Dak: overig houtwerk De diverse dakdoorvoeren ten behoeve van ventilatie, luchttoevoer en afvoer van rookgassen zijn goed geplaatst op het hellende dak en kunnen naar behoren functioneren. Er zijn in voldoende mate en op de juiste manier loodslabben en manchetten aangebracht om lekkage te voorkomen. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Het dak van de woning is voorzien van 2 schoorstenen waarvan de schoorsteen aan de rechterzijde niet meer in gebruik is. Aan de linker schoorsteen (in gebruik als rookgasafvoer voor de haard) zijn als zodanig geen tekortkomingen geconstateerd. Het geheel kan als bedoeld functioneren. De plaatsing op het dak en afwerking van de aansluiting met de dakpannen is correct er zijn voldoende loodslabben op de juiste wijze toegepast om lekkage te voorkomen. Aan het voeg- en metselwerk van de schoorstenen als zodanig zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd anders dan gememoreerd bij het onderdeel gevels (kosten voor eventueel noodzakelijk herstel zijn bij dat onderdeel in de raming opgenomen). Voor zover waarneembaar verkeert het loodwerk in voldoende staat. Loodslabben verouderen en zijn met name bij dakaansluitingen gevoelig voor opwaaien en ontstaan van haarscheurtjes, regelmatige controle en zonodig herstel is noodzakelijk. Bij toekomstig gebruik van de schoorsteen voor een open haard of houtkachel is het aanbrengen van een dubbelwandige RVS binnenpijp noodzakelijk. De knelplanken, boeiboorden, gootondersteuningen en overig houtwerk verkeren in voldoende staat, herstel c.q. vervanging is op korte termijn niet te verwachten. Het schilderwerk is steekproefsgewijs gecontroleerd. De algehele staat van het buitenschilderwerk is overeenkomstig hetgeen is gememoreerd bij dat onderdeel. Kosten van eventueel noodzakelijk herstel zijn bij dat onderdeel in de raming opgenomen. Er zijn anders dan genoemd geen functionele gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Pagina 17 van 28

18 5 VLOEREN en PLAFONDS Vloer: begane grond De begane grondvloer is grotendeels een houten vloer op een balklaag (woonkamer) Vanwege het ontbreken van expliciete toegang tot de kruipruimte (zie betreffend onderdeel) zijn de balklagen in de woonkamer bij inspectie niet visueel beoordeeld, navolgende beschouwingen berusten op ervaringen van de. Voor zover waar te nemen is de balklaag voldoende gedimensioneerd, er zijn geen zwakke plekken of extreem verende delen aangetroffen. De vloer ligt voldoende vlak en is voldoende ondersteund. Er zijn aan de vloer geen tekortkomingen geconstateerd of te verwachten. De begane grondvloer is niet geïsoleerd. Houten balklagen en vloeren moeten kunnen ademen, isoleren kan plaats vinden door toepassen van dampopen isolatie (steenwol) aangebracht tussen de balklagen met vrijlaten van voldoende ruimte voor ventilatie tussen isolatie en vloerdelen. In de overige ruimten, en garage/berging is sprake van een op grondverbetering gestorte betonvloer, onderliggende grondverbetering onder de betonvloer van de aanbouw is vermoedelijk ingeklonken en vertoont oneffenheden bij de aansluiting bij de toegang naar de keuken. Uitvlakken is mogelijk door een deel van de afwerkvloer te verwijderen en opnieuw te voorzien van een cementdek afwerkvloer. Van enige isolatie is hier vermoedelijk niet of nauwelijks sprake. (zie onderdeel kruipruimte). Kostenraming: (aannemersprijzen) Repareren en aanhelen afwerkvloer Direct/Herstel 0-1 jr. Termijn/Onderh. 1-5 jr. Verbetering -.- Ca Vloer isolatie Ca Pagina 18 van 28

19 5 VLOEREN en PLAFONDS (-vervolg-) Vloer: verdiepingen Plafond: begane grond, verdieping De verdiepingsvloer is vermoedelijk uitgevoerd als NeHoBo-vloer (Nederlandse Holle Bouwstenen) opgebouwd uit holle keramische bouwstenen, met een vlakke onderzijde. Tussen de bouwstenen is de vloer voorzien van wapeningstaven om trekkrachten op te nemen. De ruwe vloer is afgewerkt met een cementdekvloer. Vloer is voldoende vlak en stabiel en mede ondersteund door de dragende tussenwanden. De zoldervloer is opgebouwd uit houten delen op een houten balklaag. De balklagen zijn ruim voldoende gedimensioneerd voor het beoogde gebruik en voldoende stabiel. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. De plafonds op de begane grond zijn uitgevoerd met gips- en Agnes plafondplaten op rachelwerk, vlak afgewerkt en gesaust. De plafonds op de verdieping zijn volledig voorzien van zachtboard eveneens in een voldoende goede staat, echter het toegepaste materiaal is sterk verouderd en brandgevaarlijk. Bij de beoogde renovatie is vervanging door een gipsplaatplafond o.i.d. sterk aan te bevelen. Er zijn anders dan genoemd geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Kostenraming: (aannemersprijzen) Vervangen zachtboard door gipsplaat op bestaande rachels Direct/Herstel 0-1 jr. Termijn/Onderh. 1-5 jr. Verbetering Pagina 19 van 28

20 6 BINNENWANDEN, KOZIJNEN en DEUREN Binnenwanden: Binnen kozijnen: Binnendeuren: De binnenwanden op de begane grond en verdieping bestaan grotendeels uit steenachtig materiaal en zijn overwegend dragend uitgevoerd. De wanden zijn voldoende stabiel, overwegend gestukadoord en afgewerkt met behang c.q. pleisterwerk. Incidenteel is gecontroleerd op de aanwezigheid van los of hol stucwerk. Bij de aansluiting van de aanbouw aan de oorspronkelijke gevel ontbreekt de dilatatie, met als gevolg ontstaan van scheurvorming door uitzettingsverschillen, een flexibele voeg ter plaatse ware beter geweest, overigens is de scheurvorming van esthetische aard, constructief is e.e.a. van ondergeschikt belang. In zijn algemeenheid verkeren de wanden in voldoende goede staat. Bij interne verbouwingen moet terdege rekening worden gehouden met het mogelijk dragend karakter, doorbrekingen zijn mogelijk mits voldoende voorzien wordt in vervangende ondersteuning (stalen balk), aan te bevelen is hiervoor een kundige aannemer in te schakelen. De binnen kozijnen zijn overwegend de oorspronkelijke houten kozijnen, de algehele staat is goed. De kozijnen zijn voldoende stabiel, en deugdelijk bevestigd. Het schilderwerk verkeert in voldoende conditie. De algehele staat is ruim voldoende. Er zijn, op hier en daar enige lichte gebruikssporen na, geen tekortkomingen geconstateerd. De binnendeuren (grotendeels eenvoudig uitgevoerde boarddeuren) incl. hang- en sluitwerk, van standaard afmetingen en goede kwaliteit, verkeren in goede conditie. Het schilderwerk verkeert waar toegepast in goede conditie. Enig klein onderhoud (smeren, bevestigingen controleren en gangbaar maken) is plaatselijk aan te bevelen. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. De deuren kunnen als bedoeld goed functioneren. Pagina 20 van 28

21 7 TRAPPEN Verdiepingstrap: In de woning is een vaste houten trap aanwezig naar de verdieping. De trap verkeert in zijn totaliteit in goede staat en is voldoende stabiel. De breedte uitvoering is voldoende ruim. De aantrede van de trap (oppervlakte waar u op staat) is voldoende. De optrede van de trap (hoogte naar de volgende trede) is niet te hoog of te laag. M.a.w. De trap loopt voldoende prettig. De trapleuning aan de wand is gecontroleerd op stabiliteit en veiligheid. De kwaliteit van het schilderwerk/lakwerk aan de trapspil en leuning is goed. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Pagina 21 van 28

22 8 KEUKEN, TOILET en BADKAMER Keuken: algemeen Keuken: afvoeren en apparatuur Toilet: algemeen Toilet: tegelwerk en montage Redelijk De in de woning aanwezige keuken is geïnspecteerd op gebreken aan o.a. tegelwerk, kitwerk, voegwerk, keukenkastdeuren, hang- en sluitwerk, kastbodems, achterwanden, vocht, lamineerlagen, werkblad, wasbak, kraan en dergelijke. De keuken als zodanig is eenvoudig, strak en doelmatig van opzet en voorzien van basaal noodzakelijke apparatuur. De keuken kan in essentie als bedoeld voldoende functioneren. Anders dan genoemd zijn er geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Modernisering en uitbreiding is te oeverwegen. Redelijk De apparatuur is voor zover aanwezig niet getest, maar uitsluitend visueel geïnspecteerd. Hierbij zijn geen gebreken geconstateerd. Er is geen aanleiding te twijfelen aan het voldoende functioneren. De uitrusting is basaal van voldoende kwaliteit. De overige voorzieningen, zoals kranen (waterdruk), afvoeren (afvoersnelheid), wasbakken e.d. functioneren naar behoren. Er is sprake van een decentrale mechanische afzuiging van kookvocht en geuren rechtstreeks naar buiten. De uitvoering is gedateerd modernisering en uitbreiding is te overwegen. Het toilet is geïnspecteerd op gebreken aan het doorspoel mechanisme, doorspoeling, afsluitkraan, aansluiting riolering en dergelijke. De afvoer is voldoende snel. De uitvoering is van tijdloos van voldoende kwaliteit, er zijn geen functionele gebreken of tekortkomingen geconstateerd. De afvoer van geuren vindt plaats door natuurlijke ventilatie via het wcraampje. Een mechanische afzuiging rechtstreeks naar buiten is een te prefereren verbetering. Het tegelwerk is op enkele plaatsen gecontroleerd op bevestiging. Het tegelwerk zit overwegend voldoende vast. De uitvoering en kleurstelling zijn tijdloos. Het toilet en fonteintje zijn gecontroleerd op bevestiging. Er zijn geen functionele gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Pagina 22 van 28

23 8 KEUKEN, TOILET en BADKAMER (-vervolg-) Badkamer: algemeen De badkamer is geïnspecteerd, de algehele staat is voldoende. De uitvoering en uitrusting is basaal maar van voldoende kwaliteit. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd aan de aanwezige voorzieningen zoals kraan, afvoeren, wasbak, douche, toilet e.d. de watertoevoer is voldoende en de afvoer is voldoende snel, het afschot naar de diverse putjes is correct. De onderdelen kunnen voldoende als bedoeld functioneren. Het tegelwerk is op enkele plaatsen gecontroleerd op bevestiging. Het tegelwerk zit voldoende vast, de hechting is voldoende. De uitvoering is tijloos van voldoende kwaliteit. Waar nodig zijn aansluitingen voorzien van in redelijke staat verkerende kitnaden. Kitnaden moeten regelmatig op functioneren worden beoordeeld en tijdig (eventueel preventief) worden vervangen. In goede staat verkerende kitnaden zijn van essentieel belang om lekkage te voorkomen. Aangeraden wordt hier de kitnaden te vervangen. Kostenraming: (aannemersprijzen) Direct/Herstel 0-1 jr. Termijn/Onderh. 1-5 jr. Verbetering Kitnaden vervangen Ca Badkamer: ventilatie Redelijk De ventilatie van de badkamer naar buiten vindt plaats door natuurlijke ventilatie. De capaciteit is niet getest onder praktijk omstandigheden maar zal waarschijnlijk overwegend onvoldoende zijn. Een energetisch betere en efficiëntere vochtafvoer is te realiseren door het aanbrengen van een (gecombineerde) decentrale vocht gestuurde afzuiging rechtstreeks naar buiten. De mogelijkheden tot lucht toevoer in de badkamer is feitelijk te beperkt, eigenlijk zou in de badkamerdeur op vloer niveau een toevoerrooster gemonteerd moeten worden. Kostenraming: (aannemersprijzen) Direct/Herstel 0-1 jr. Termijn/Onderh. 1-5 jr. Verbetering Mechanische afzuiging Ca Pagina 23 van 28

24 9 - INSTALLATIES Riolering Advies Hemelwaterafvoer Het afschot van de afvoeren en de rioleringen is voldoende. De rioleringen bestaan vermoedelijk uit kunststofbuizen, dit is niet volledig te controleren maar gezien het bouwjaar wel aannemelijk. De afvoeren als zodanig verkeren in een voldoende conditie. Voor zover zichtbaar en te beoordelen functioneert een en ander naar behoren. Het pand is rechtstreeks aangesloten op het openbaar rioleringssysteem. Buiten rioleringen zijn visueel niet te inspecteren, derhalve kunnen deze niet beoordeeld worden. De riolering is beperkt zichtbaar. Het deel buiten de woning is geheel niet geïnspecteerd. De afvoeren en rioleringen zijn alleen visueel aan de buitenzijde geïnspecteerd. Uiteraard zijn de buizen aan de binnenzijde niet gecontroleerd. Uiteraard kunnen wij geen uitspraken doen over afvoeren die verwerkt zijn in wanden, achter aftimmeringen of op andere, niet zichtbare, locaties. Er moet rekening gehouden worden met regulier onderhoud, zoals het doorspuiten van de riolering. De afvoeren van het platte- en hellende dak, verkeren in voldoende conditie. De zinken goot ten behoeve van de hemelwaterafvoer van het pannendak verkeert eveneens in goede conditie. Er zijn vooralsnog geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. De afwatering is voldoende. De ondersteuning van de goot door de gootbak c.q. -beugels is voldoende. Het geheel kan als bedoeld goed functioneren. Er zijn voldoende afvoerbuizen, van voldoende doorsnede, aanwezig om het te verwachten aanbod van hemelwater te verwerken. Overigens geldt voor goten en platte daken dat regelmatige reiniging en gangbaar houden van de afvoeren noodzakelijk is om goed functioneren te waarborgen. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Pagina 24 van 28

25 9 INSTALLATIES (-vervolg-) Verwarming warmwater & In de woningverwarming wordt voorzien door middel van radiatoren, aangestuurd door een gasgestookte HR-combiketel (zorgt dus ook voor warm water) van voldoende omvang, bouwjaar volgens opgave De economische levensduur van een cv-ketel is ca jr. hetgeen overigens niet wil zeggen dat de ketel dan niet kan functioneren. Wel is in dat geval verstandig te reserveren voor vervanging indien gebreken zich aandienen, herstel is dan gezien de leeftijd meestal niet meer opportuun. Er is sprake van een gesloten systeem d.w.z. de rookgassen worden rechtstreeks naar buiten afgevoerd, terwijl de verbrandingslucht rechtstreeks van buiten wordt toegevoerd. De werking is niet getest, er is echter geen enkele reden om capaciteitsproblemen of andere tekortkomingen te veronderstellen. De installatie als totaal kan als bedoeld voldoende functioneren. Er zijn geen gebreken geconstateerd. Geadviseerd wordt de installatie jaarlijks te laten reinigen en daarbij ook een CO-meting uit te laten voeren. Watervoorziening: Gasvoorziening: In de woning zijn voldoende mogelijkheden aanwezig voor watertransport. Vanaf de meter kan het water naar de verschillende tappunten. Een terugslag is niet aanwezig. Het leidingwerk is voldoende gebeugeld en/of bevestigd. Het watertransport in de woning geschiedt door middel van koperen of kunststof leidingen. (Dit is niet helemaal te controleren, maar wel aannemelijk). De watermeterbevestiging (in de kelder) is voldoende. Enkele tappunten zijn gecontroleerd. De hoeveelheid waterafgifte is voldoende. Het gehele systeem verkeert in voldoende conditie en functioneert naar behoren. De gasinstallatie of onderdelen daarvan zijn tijdens de inspectie in bedrijf geweest en kunnen functioneren. De bevestiging van de gasmeter (in de kelder) is voldoende. Voor zover te beoordelen kan het systeem voldoende functioneren. Het leidingwerk inclusief bevestiging verkeert in een voldoende conditie. Er zijn geen tekortkomingen geconstateerd. Pagina 25 van 28

26 9 INSTALLATIES (-vervolg-) Stroomvoorziening: Ventilatie: De groepenkast verkeert in een voldoende conditie. Er zijn voldoende groepen (7) en adequate aardlekschakelaars voor het huidige gebruik aanwezig. De bedrading is niet overal volgens het actuele kleursysteem, maar wel voorzien van moderne kunststof isolatie. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Wanneer extra apparatuur met een relatief groot stroomverbruik (elektrische kookplaat, zonnepanelen, etc.) wordt bijgeplaatst moet het aantal groepen worden uitgebreid. Niet overal is aardig aanwezig, bij verbouwingen en aansluiting van apparatuur moet hiermee rekening worden gehouden. Leidingen, wandcontactdozen en het schakelmateriaal verkeren in een voldoende conditie. De installatie als totaal kan als bedoeld functioneren. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Redelijk De woning wordt op natuurlijke wijze geventileerd. Met een decentrale rechtstreekse afzuiging voor keuken. Voor de badkamer en toilet is een selectief aangestuurde decentrale mechanische afzuiging (vocht gestuurd) eveneens te prefereren (zie onderdeel). Er zijn daarnaast overigens ruim voldoende mogelijkheden voor spuiventilatie en natuurlijke ventilatie van de overige ruimten. Het aantal toegepaste mogelijkheden voor luchttoevoer en luchtafvoer, alsmede de afmetingen daarvan, zijn in essentie voldoende. De algehele luchtverversingssituatie is echter voor verbetering vatbaar. Het is absoluut zaak voldoende te ventileren, er moet terdege rekening worden gehouden met het grotendeels ontbreken van ventilatieroosters in de ramen. Geadviseerd wordt indien ramen vervangen moeten worden te kiezen voor ramen met een in de beglazing geïntegreerde ventilatiemogelijkheid. Pagina 26 van 28

27 9 INSTALLATIES (-vervolg-) Brandveiligheid: Redelijk In de woning zijn op de begane grond en verdiepingen geen expliciet brandgevaarlijke afwerkingen of situaties aangetroffen. Al is het in ruime mate toegepaste zachtboardplafonds en houtwerk, (houten plafonds, vloeren en houten balklagen) niet echt brandwerend. Bij verbouwingen is aan te raden voornamelijk onbrandbare materialen toe te passen. Geadviseerd wordt voldoende rook/hittemelders te plaatsen, bij voorkeur draadloos gekoppeld, in de keuken, overloop/hal en zolder. Bij de cv-ketel is in principe een rookmelder en een CO-melder aan te bevelen. Plaatsing rookmelder hoog, CO-melder laag (max. 1,0 m1 boven vloerniveau). CO is zwaarder dan zuurstof en zakt derhalve naar de vloer, terwijl rook juist stijgt naar het plafond stijgt. De enige vluchtweg vanaf de bovenverdieping loopt via de houten trap, wellicht is het raadzaam op de verdieping een additionele vluchtmogelijkheid toe te passen. (bv. door een uitwerpladder). Daarnaast is plaatsing van middelen om een beginnende brand te doven (brandblusser en/of blusdeken in de keuken) voor de veiligheid aan te raden. Kostenraming: (aannemersprijzen) Direct/Herstel 0-1 jr. Termijn/Onderh. 1-5 jr. Verbetering Brandpreventie Ca Pagina 27 van 28

28 10 KOSTENOVERZICHT Kostenraming: Pagina Direct/Herstel 0-1 jr. Termijn/Onderh. 1-5 jr. Verbetering Totaal Bedragen zijn indicatief, gebaseerd op raming van de aannemersprijzen incl. btw. Excl. kosten voor stut-, sloop-, steigerwerk en bijkomende kosten. Voor exacte bedragen zijn werkspecificaties en offertes noodzakelijk. Vooral bij woningen van oudere datum moet rekening worden gehouden met onvoorziene kosten. Werkzaamheden in eigen beheer uitgevoerd kunnen een substantiële besparing opleveren. Pagina 28 van 28