Inspectie rapport. Opname rapport Bosrand 16 Dwingeloo. Ing. B. Wortelboer

Transcriptie

1 Inspectie rapport Opname rapport Bosrand 16 Dwingeloo Ing. B. Wortelboer 28 mei 2015

2 Inhoudsopgave Voorwoord... 3 Inleiding Historische weging Opname binnenzijde voorhuis Opname binnenzijde achterhuis Opname buitenzijde Bijgebouwen Conclusie historische weging Bouwkundige staat Constructieve veiligheid Bouwkundig Installaties Conclusie bouwkundige staat Herontwikkeling bestaande opstallen Conclusie... 9 Bijlage A

3 Voorwoord BBAW Bouwmanagement is een onafhankelijk familiebedrijf dat bedrijven, organisaties en particulieren adviseert en ondersteunt bij elk voorkomend onderdeel van een bouwproces. Het in Norg gevestigd familie bedrijf loopt landelijk voorop in het ontwikkelen van duurzaam vastgoed. De combinatie van opgedane kennis op het gebied van bouwkosten, procedures en de vastgoedmarkt zorgt ervoor dat BBAW succesvolle maatplannen heeft gerealiseerd op het gebied van de herontwikkeling van bestaand vastgoed. BBAW onderscheid zich in de markt met de herontwikkeling van beeldbepalende objecten zoals provinciale en rijksmonumenten. Enkele voorbeelden hiervan zijn: - De Geertsemaheerd te Slochteren - De Caathof te Diever - Herontwikkeling Middenhuisboerderij te Veenhuizen De start van een succesvolle herontwikkeling begint met het op waarde stellen van het object. Hieruit kan getoetst worden welke herontwikkeling nog mogelijk is en welke waarde toegekend moet worden aan het object. Dit document is opgesteld om antwoord te geven op die vragen. 3

4 Inleiding Middels dit rapport wordt er inzicht verkregen in de bouwkundige staat, historische kwaliteiten en eventuele mogelijke herontwikkeling van de opstallen aan de Bosrand 16 te Dwingeloo. Aan de hand van een onderzoek ter plaatse, een interview met de broer van de oorspronkelijke bewoner en een bureau onderzoek naar de locatie is dit rapport samengesteld. Het betreft een keuterij aan de Bosrand 16 te Dwingeloo. De opdrachtgever, de familie Beek woonachtig aan de schakel 39 te Loosdrecht is voornemens nieuwbouw te plegen op deze locatie. De gemeente Westerveld heeft om een beoordeling gevraagd van de bestaande opstallen. De bewijs vorming is opgebouwd uit foto s welke ter plaatse zijn genomen. Deze foto s zijn onder bijlage A toegevoegd aan het rapport. Dit rapport is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Derhalve kan blijken dat er onjuiste aannames gedaan zijn. Deze aannames kunnen invloed hebben op de conclusies. Er kunnen dan ook geen rechten ontleent worden aan dit rapport. De gemeente is in deze bevoegd gezag. 4

5 1. Historische weging De bestaande woning is een keuterij. Keuterijen worden meestal gekocht voor de plek en niet voor de bouwvorm. Ze zijn namelijk in de regel klein, laag en er komt weinig daglicht binnen. Voor de eigenaren is het dan ook vaak aantrekkelijk om de keuterijen te slopen en nieuwbouw te plegen. Een goede afweging is noodzakelijk om eventuele kwaliteit te kunnen behouden. Om aan de voorwaarden van een keuterij te voldoen en de kwaliteiten herkenbaar te houden als zijnde keuterij dienen er minimaal drie kenmerken zichtbaar te blijven. 1. Er moet een duidelijk onderscheid zijn tussen het voorhuis en achterhuis. 2. Er moet minimaal 1 krimpvlak leeg zijn gebleven. 3. Uitbouwen van het voorhuis mogen nooit boven de krimplijn uit komen Opname binnenzijde voorhuis De binnenzijde van de woning heeft nog maar weinig oorspronkelijke bouwmaterialen. Zo zijn er nieuwe tegels aan de achterzijde van de keuken aangebracht en zijn de schuine zijden afgetimmerd met kunststof schroten. De keuken is gerealiseerd in een uitbouw aan de linkerzijde van de woning. Ondanks dat de bedsteden authentiek aandoen is duidelijk te zien dat hier nieuw hout is toegepast. Waarschijnlijk zijn de bedsteden vervangen ten tijde van de verbouwing van de keuken. De reden hiervoor is ook te zien op de foto s. De besteden en de muren worden namelijk aangetast door schimmels en vocht. Wat maakt dat het hout begint te rotten. De algehele indruk van het voorhuis is slecht. De woning heeft zwaar te kampen met onder andere vocht en ventilatie problemen, waardoor schimmels ontstaan Opname binnenzijde achterhuis Ook de binnenzijde van het achterhuis heeft nagenoeg geen oorspronkelijke bouwmaterialen meer. Veel van het toegepaste hout bestaat uit underlayment of vuren delen. Een aantal van de gebint staanders inclusief schoren zijn vervangen door vuren balken met vuren schoren. De brand muur tussen het voorhuis en achterhuis is onderhevig aan verzakkingen. Daarnaast is te zien aan de verschillende type stenen en het verschillende voegwerk in combinatie met de verzakkingen dat er in de loop van de jaren ongefundeerd verder is gebouwd en dat er waarschijnlijk overbelasting vanuit de zolder heeft plaatsgevonden. Tenslotte zijn ook de oplangen grotendeels vervangen. Waarschijnlijk waren deze net als de verdiepingsvloer en de rest van het houtwerk aangetast door vocht en ongedierte. 5

6 1.3. Opname buitenzijde De opname van de buitenzijde leert dat hetgeen aan de binnenzijde geconstateerd zich doorzet naar de buitenzijde. Door twee uitbouwen aan het voorhuis voldoet de keuterij niet meer aan de voorwaarden. Al het houtwerk aan de buitenzijde is slecht. Het metselwerk is niet origineel, verzakt en zit vol scheuren. De kozijnen en ramen zijn niet origineel. De achtergevel is niet origineel Bijgebouwen De bijgebouwen zijn niet origineel. Er is geen weging gemaakt op historische kwaliteiten Conclusie historische weging Vanaf een afstand lijkt het een traditionele keuterij zoals deze veel voorkomt in de omgeving van Dwingeloo, echter een nader onderzoekt wijst uit dat nagenoeg alle kwaliteit van de keuterij omstreeks de jaren 80 à 90 verwijderd zijn. De huidige bebouwing bevat geen historische en/of originele kwaliteiten (meer). 6

7 2. Bouwkundige staat Zoals de historische weging al doet vermoeden is de staat van het bouwwerk slecht tot zeer slecht. In dit hoofdstuk wordt de bouwkundige staat van het bouwwerk beoordeelt op veiligheidsaspecten Constructieve veiligheid Met het vervangen van veel van het houtwerk is de constructieve veiligheid redelijk tot goed gewaarborgd. De woning betreft echter twee kritische punten qua constructieve veiligheid. Dit betreft de linker zijgevel welke naar buiten valt. Dit kan ontstaan door overbelasting vanuit het dak van de uitbouw, door het slecht funderen van de uitbouw of een combinatie van beiden. Waarschijnlijk is er in deze situatie sprake van een combinatie van beiden. Vervolgens is de staat van de brandmuur een punt van aandacht. Het losliggen van stenen, de vele verzakkingen en het aanhelen van uit en aanbouwen heeft ervoor gezorgd dat de extra belasting vanuit de zolder tot problemen lijdt. Voordat eventuele herontwikkeling van de keuterij afgewogen kan worden moeten deze constructieve problemen opgelost worden Bouwkundig Om de keuterij weer in een redelijke bouwkundige staat te krijgen moeten alle kozijnen en al het glas vervangen worden. Dient de woning geïsoleerd te worden en moet er een oplossing voor de vochtproblematiek gevonden worden. Daarnaast moet er een manier gevonden worden om de huidige beperkte doorloop hoogte (1,95 meter onder de balken in het voorhuis) op te lossen Installaties Alle installaties (gas, water, elektra, riolering) dienen vervangen te worden. Op dit moment is er geen werkend toilet op het perceel aanwezig Conclusie bouwkundige staat De woning is zo slecht dat deze op dit moment niet bewoonbaar is. 7

8 3. Herontwikkeling bestaande opstallen Normaliter is er sprake van herontwikkeling van de bestaande opstallen indien er sprake is van historische kwaliteit en/of een object wat in de basis bouwkundig gezien nog in redelijke tot goede staat verkeerd. In deze situatie is van beide geen sprake dat maakt dat afweging op herontwikkelingsmogelijkheden niet noodzakelijk maakt. 8

9 4. Conclusie De opstallen gelegen op het perceel Bosrand 16 te Dwingeloo hebben onvoldoende kwaliteit om de noodzaak aan te kunnen tonen van behoud. BBAW ziet er dan ook geen probleem in om akkoord te gaan met totaal sloop van de opstallen en wel om de volgende redenen: 1. Behalve de locatie kent het object geen historische kwaliteit 2. Het object verkeerd in zo n slechte bouwkundige staat dat deze niet bewoonbaar is. 3. Er is geen zicht op herontwikkeling van de bestaande opstallen Doordat de bestaande opstallen zo weinig kwaliteit bieden kan de totaal sloop er ook voor zorgen dat er een nieuwe kans ontstaat. Een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling die met respect omgaat met het landschap kan ervoor zorgen dat er kwaliteit toegevoegd wordt aan de omgeving. 9

10 Bijlage A 10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21