Prinses Beatrixstraat 2 te Baarlo. Bouwtechnische keuring

Transcriptie

1 Prinses Beatrixstraat 2 te Baarlo Bouwtechnische keuring

2 Keuring: Uitgevoerd op 15 december 2010 Opgesteld door: De heer J. Buster Rapportnummer: 1015F_RBW_ Pagina 2 van 20

3 ONAFHANKELIJKHEID EN OBJECTIVITEIT Buster Bouwcontrol garandeert objectiviteit en volledige onafhankelijkheid bij het door haar uitgevoerde keuring. Buster Bouwcontrol verklaart geen enkele commerciële binding te hebben met aannemers, makelaars of welke tussenpersoon dan ook, die de resultaten van het onderzoek kunnen beïnvloeden. VERKLARING EN AANSPRAKELIJKHEID De gegevens en beoordelingen welke in deze rapportage zijn opgenomen, zijn door Buster Bouwcontrol naar beste kennis en weten onderzocht en zo getrouw mogelijk weergegeven. Buster Bouwcontrol is nimmer aansprakelijk voor een onjuiste en/of onvolledige rapportage, noch voor de gevolgen van, door haar in het kader van een opdracht, gemaakte fouten. Behoudens opzet of daarmee gelijk te stellen grove schuld. Bij schade door opzet of grove schuld dient dit schriftelijk en wel binnen maximaal 3 maanden na rapportagedatum te worden aangetoond. Deze rapportage heeft een geldigheid van 3 maanden na inspectiedatum. Elke en alle overige aansprakelijkheidsstellingen en/of schadeclaims worden door Buster Bouwcontrol nadrukkelijk van de hand gewezen. Pagina 3 van 20

4 Opdrachtgever: Contactpersoon: Adres: Makelaar: Contactpersoon: Target M Vastgoed marketing B.V. De heer P. Geerts Loopschansstraat 4a 4817 KV BREDA Bouten Groep Makelaardij Onbekend Adres: Ruijsstraat CM Panningen makelaardij@bouten-groep.nl Woning: Prinses Beatrixstraat XR Baarlo (LB) Bouwjaar (indicatie): 1964 Pagina 4 van 20

5 Kostenraming totale inspectie Direct noodzakelijke kosten (0-1 jr.) Termijn noodzakelijke kosten (0-5 jr.) Totale kosten: I II III Fundering en buitengevels Daken, goten en overstekken Installaties en brandveiligheid 1.200, , ,00 645, , , ,00 575, ,00 IV Inpandig kelder 0,00 0,00 0,00 V Inpandig BG 0,00 700,00 700,00 VI Inpandig 1 e verd. 250,00 700,00 950,00 VII Inpandig 2 e verd. 0,00 0,00 0,00 Totaal woning , , ,- Alle bedragen zijn inclusief 19% omzetbelasting Kosten van stut, sloop, en steigerwerk zijn niet in de kostenindicaties opgenomen tenzij anders aangegeven. Alle genoemde bedragen zijn indicatief, aan deze bedragen kunnen geen rechten worden ontleend. Voor een exacte opgave wordt geadviseerd om een offerte aan te vragen bij de daartoe gespecialiseerde organisaties of bedrijven. U dient nog rekening te houden met uitgaven ten aanzien van zelfwerkzaamheden, niet begrootte onderdelen en regulier onderhoud. Verkorte samenvatting en toelichting op het geheel: Plaatselijk kunnen tekortkomingen zich voordoen. U dient rekening te houden met "regulier onderhoud". Er zijn geen constructieve gebreken aangetroffen. Het pand heeft gering achterstallig onderhoud en is gedateerd, maar bevindt zich in voldoende conditie. Specialistisch onderzoek is aan te raden voor de volgende onderdelen: - Waterinstallatie Er kan bij de detailinformatie worden verwezen naar vervolgonderzoek om risico's uit te sluiten. Indien noodzakelijk wordt er vervolgonderzoek(en) voorgeschreven. Pagina 5 van 20

6 Beoordeling Koop en Klus Voor deze woningen is het van belang dat u enige ervaring heeft met klussen. Zowel de moeilijkheidsgraad van de werkzaamheden alsmede het maken van een goede planning is beperkt. Het is vooral goede wil en tijd vrijmaken. Voor deze woningen is het van belang dat u een gevorderde klusser bent. Zowel de moeilijkheidsgraad alsmede de planning van de werkzaamheden vereisen een hoger niveau. Dit is niet uw eerste grote klus. Deze woningen zijn bestemd voor de doorgewinterde klusser. U bent van alle klussen thuis, heeft veel ervaring in uiteenlopende vakgebieden en weet wat een goede voorbereiding en planning betekent. U bent een professional op het gebied van klussen. Deze woning valt onder categorie 1, 1 plus koop en klus. Pagina 6 van 20

7 Vaststelling door de inspecteur: Aanwezig: bewoner opdrachtgever makelaar inspecteur Weergesteldheid: zonnig/droog bewolkt/droog bewolkt/regen bewolkt/sneeuw Woning: bewoond leeg Type woning: tussenwoning hoekwoning 2/1 kapwoning vrijstaand patiowoning appartement garage carport Bouwstijl: laagbouw hoogbouw Fundering: op staal palen (hout) palen (beton) onbekend Kruipruimte: ja nee onbekend Kelder: ja nee onbekend BG vloer: beton hout onbekend 1 e verd. vloer: beton hout onbekend 2 e verd. vloer: beton hout onbekend Gevels: metselwerk hout stucwerk anders, nl. Gevelkozijnen: hout kunststof staal aluminium (woonhuis) (garage) Beglazing enkel glas dubbelglas HR glas HR++ glas Dakbedekking: Betonpannen ker. pannen bitumen kunststof (Woonhuis) (garage) (carport) Bouwk. Staat uitwendig: Bouwk. Staat inwendig: onvoldoende redelijk voldoende goed onvoldoende redelijk voldoende goed Pagina 7 van 20

8 Onderstaande vragen zijn beantwoordt door verkopende makelaar middels het taxatierapport van Van Kempen Makelaars d.d : Lekkages aanwezig? Zijn er vochtproblemen? Zijn er problemen bekend met fundering/ gevels? Zijn alle nutsaansl. aangesloten? Zijn er gebreken bekend aan de installaties Zijn er toestellen gehuurd/ geleased? Zijn er asbesthoudende materialen aanwezig? Zijn er loden leidingen aanwezig? Zijn er ondergrondse opslagtanks aanwezig? Is er spraken van grondvervuiling? Zijn er bijzondere erfdienstbaarheden? Is er sprake van erfpacht? Is de woning een monument? Ja Nee Onbekend Overig/ diversen: de dak van de woning is in 1984 voorzien van isolatie (naisolatie). Aanwezige milieuaspecten en/of risico s: Ja Nee Opmerking: Gezondheidsrisico s door vocht, optrekkend vocht, luchtvochtigheid? Brandveiligheidsrisico door aanwezigheid van PVC/ EPS (tempex)? Geen bijzonderheden Tempex toegepast als dakisolatie zolder en vliering garage De bouwtechnische opname betreft een visuele inspectie en is een momentopname. Voor gebreken die niet visueel waarneembaar waren op het moment van de inspectie zijn wij niet aansprakelijk. Gas en elektra zijn visueel geïnspecteerd. Voor een keuring of de installatie voldoet aan de voorschriften, wordt verwezen naar erkende Installateurs. Alle genoemde kosten zijn ramingen gebaseerd op ervaring. Pagina 8 van 20

9 Toelichting: Afkortingen in dit rapport onder de kolom Actie: S=slopen; H=herstellen; V=vervangen; N=nieuw; O=overig; G=Geen actie Directe kosten: kosten die direct gemaakt moeten worden ter voorkoming van verdere schade en/of gevolgschade en die noodzakelijk zijn om de woning goed in gebruik te kunnen nemen. Termijnkosten: Kosten van toekomstig onderhoud (binnen 0 tot 5 jaar). Genoemde kosten zijn over het algemeen exclusief regulier onderhoud tenzij anders omschreven. I. Fundering & gevels Gebouwonderdeel Bijzonderheden Actie Directe kosten Termijnkosten Kruipruimte Onbekend, wel ventilatieroosters aanwezig G 0,00 0,00 Kelder Vochtdoorslag buitenmuren H 1.000,00 0,00 Fundering Geen onderzoek/opmerkingen G 0,00 0,00 Vloeren (beton/hout) Gevels (metselwerk/ voegwerk) Geen opmerkingen G 0,00 0,00 Voegwerk gevels herstellen H Regulier 750,00 Gevels (metselwerk/ voegwerk) Kozijnen, ramen en deuren buiten Kozijnen, ramen en deuren buiten Scheur gevel zijgevel onder keukenraam Onderzijde kozijnstijlen buitendeur bijkeuken vervangen idem houtrot vervangen t.p.v. sluitplaat Schilderen buitendeur/kozijn garage/ op termijn vervangen H 0,00 450,00 V Regulier 400,00 H/V 200,- 750,00 Beglazing/ waterslagen en ventilatie Reinigen ventilatieroosters G 0,00 Regulier Totaal deel I 1.200, ,00 Pagina 9 van 20

10 Vochtdoorslag buitenmuren kelder. Kelderwand dient waterdicht gemaakt te worden aan de buitenzijde en voorzien van een waterdichte laag. Er is geen funderingsonderzoek uitgevoerd. Onbekend is de wijze van fundering. Aangenomen kan worden een fundering op zand Visuele inspectie van de gevel en enkele indicatoren welke een aanleiding zouden kunnen zijn om op termijn gebreken en/of problemen te verwachten, hebben geen bijzonderheden opgeleverd. Indien hierover zekerheid gewenst is wordt een nader onderzoek aanbevolen. Scheur metselwerk onder keukenraam als gevolg van zetting. E.e.a. heeft geen constructieve gevolgen Onderzijde kozijnstijlen buitendeur bijkeuken vertoont houtrot. Op termijn dienen de onderzijde vervangen te worden Dakraam zolder is verouderd en ongeïsoleerd. Het dakraam verkeert in voldoende conditie. Op termijn kan deze als woningverbetering vervangen worden (geen kosten meegenomen). Buitenkozijnen zijn van hout. De kozijnen van de garage zijn blank aluminium. Het schilderwerk verkeert in goede conditie. Pagina 10 van 20

11 Het buitenkozijn van de garage incl. de deur is van een zachte houtsoort. Het schilderwerk is slecht. Op termijn is er kans dan de deur en het kozijn vervangen dienen te worden. De buitenkozijnen zijn deels voorzien van dubbelglas en deels enkelglas. De beglazing verkeert in voldoende conditie. De bevestiging en het voegwerk van de raamdorpelstenen is voldoende. II. Daken, goten & overstekken Gebouwonderdeel Bijzonderheden Actie Directe kosten Termijnkosten Vlakke daken Vervangen bitumineuze dakbedekking carport N Regulier 600,00 Schuine daken Geen opmerkingen G 0,00 0,00 Dak en constructies Lekkage aansluiting schoorsteen-lood herstellen H 325,00 0,00 Goten en hwa Vastzetten hwa achtergevel O 120,00 0,00 Schoorstenen Geen opmerkingen G 0,00 0,00 Overstekken en/of boeiboorden Schilderen boeiboorden/ Vervangen boeiboorden carport H/V 200,00 550,00 Totaal deel II 645, ,00 De dakbedekking van de carport bestaat uit bitumen en vertoont bobbels en veroudering en is economische afgeschreven. Aangenomen kan worden dat deze op termijn vervangen dient te worden. Het dak van de woning is voorzien van betonnen sneldekkers. Deze verkeren in voldoende conditie. Tijdens inspectie geen gebreken waargenomen. Het dak van de garage is voorzien van keramische pannen en verkeert in een voldoende conditie. Pagina 11 van 20

12 Boeiboorden carport bestaat uit een zachte houtsoort. Het schilderwerk is slecht en op termijn dienen deze vervangen te worden. Schoorstenen verkeren in voldoende conditie. Onduidelijk is of de dakdoorvoer van de garage uit asbesthoudend materiaal bestaat. De dakconstructie bestaat uit houten gordingen met houtwolcementplaten dakbeschot. Tijdens de inspectie is een mogelijke lekkage waargenomen t.p.v. aansluiting dak met de schoorsteen wat duidt op een loodaansluiting probleem. De woning is voorzien van zinken goten. Tijdens de inspectie zijn geen lekkages waargenomen. De hwa aan de achtergevel is niet voldoende gebeugeld en dient hersteld te worden. Pagina 12 van 20

13 III. Installaties & brandveiligheid Gebouwonderdeel Bijzonderheden Actie Directe kosten Termijnkosten Elektra installatie Aanpassen bedrading CAI installatie N 450,00 0,00 Gasinstallatie Geen bijzonderheden G 0,00 0,00 Waterinstallatie Waterinstallatie Waterleidingen aangetast, vervangen Controle algeheel leidingsysteem V 0,00 575,00 H 650,00 0,00 CV, combiketel en/of boiler Onderhoudsbeurt boiler G Regulier 0,00 CV, combiketel en/of boiler Aanbrengen cv-installatie met radiatoren gehele woning N 7.500,00 0,00 Ventilatie Reinigen ventilatieroosters G 0,00 Regulier Sanitair Vervangen kitwerken e.d. N 320,00 0,00 Brandveiligheid Brandveiligheid Vervangen tempex isolatie dak zolder Vervangen zachtboard aftimmering zolder V 800,00 0,00 V 725,00 0,00 Totaal deel III ,00 575,00 Groepen en meterkast: het systeem functioneert voldoende. De aarding lijkt voldoende. De garage is voorzien van een krachtstroom aansluiting. De wandcontactdozen en het schakelmateriaal verkeren in voldoende conditie. CAI aansluitingen BG en slaapkamer 1 e verd. loopt buitenlangs en voldoet niet aan de eisen. Bedrading dient opnieuw aangelegd te worden. Pagina 13 van 20

14 De bevestiging van de gasmeter is voldoende. De afsluiter functioneert. Voor zover zichtbaar kan het systeem voldoende functioneren. Niet zichtbare leidingen zijn niet gecontroleerd. De meterkast is voorzien van ventilatieroosters De woning is op de BG voorzien van een verwarming middels een gaskachel. Deze is niet meer aanwezig in de woning. De 1 e verdieping en zolder is niet verwarmd. Om de woning goed te kunnen verwarmen is te adviseren om deze te voorzien van een cv- installatie. Koperen waterleidingen kelder zijn aangetast door het gips op de wand en dienen op termijn vervangen te worden. Waterinstallatie is niet functioneel. De waterleidingen in de keuken maken een ratelend geluid wanneer de kraan opengezet wordt. E.e.a. duidt op klapperende leidingen en problemen toevoer. Leidingenstelsel dient algeheel gecontroleerd te worden Aanzicht watermeter. Het gehele systeem functioneert voldoende. Het watertransport in de woning geschiedt middels koperen leiding. Warmwatervoorziening in de woning middels een boiler type Inventum RPE 1.000W. Onduidelijk is hoe oud de boiler is. Geadviseerd wordt om een reguliere onderhoudsbeurt uit te voeren. Pagina 14 van 20

15 De woning is voorzien van natuurlijke ventilatie middels kanalen die uitkomen in de schoorsteen. Een mechanische afzuiging ontbreekt. De toevoer van ventilatie geschiedt middels ventilatieroosters in het glas. Het systeem lijkt voldoende te functioneren. Periodiek reinigen van het systeem is noodzakelijk Afvoerventielen ventilatie systeem in o.a. de badkamer. Het systeem lijkt voldoende te functioneren De badkamer en het toilet op de BG zijn gedateerd maar functioneel. De voorzieningen zoals kranen, afvoeren, wasbakken e.d. functioneren Sanitair in badkamer is gedateerd maar voldoende. Per direct dient er onderhoud gepleegd te worden aan kitvoegen/ inwendige hoekafwerkingen om de waterdichtheid te waarborgen. Dakbeschot is in 1984 aan de onderzijde geïsoleerd met Tempex (EPS). Dit materiaal smelt bij brand en is dus niet veilig wanneer de zolder ingebruik genomen wordt als verblijfsruimte zoals bijv. slaapkamer. Geadviseerd wordt deze te vervangen door een onbrandbaar materiaal zoals Steen/glaswol. Wanden op de zolder bestaan uit zachtboard. Dit geeft een verhoogd risico bij brand. Geadviseerd wordt om deze te vervangen door gipsplaten. Pagina 15 van 20

16 Brandveiligheid: Tempex en PVC zijn zeer brandgevaarlijk. Deze produceren bij brand giftige rookgassen en zijn smeltgevaarlijk wat ernstige brandwonden kan veroorzaken. Geadviseerd wordt om alle tempex te verwijderen. Ook zachtboardplafonds en wanden geven een verhoogd risico bij brand. Geadviseerd wordt om deze te vervangen door gipsplaten. Installaties: De installaties zijn visueel geïnspecteerd en dus niet gekeurd. Voor een technische beoordeling wordt geadviseerd een NEN 3140 keuring uit te laten voeren van de Elektrotechnische installatie, tevens kan de gasinstallatie afgeperst worden. Het belang van goede ventilatie wordt vaak onderschat. Zowel vanwege bouwkundige als gezondheidsaspecten is een goede ventilatie noodzakelijk. Let er wel op dat bij het toepassen van mechanische ventilatie er ook voldoende lucht toegevoerd wordt door ventilatieroosters in ramen en deuren. CV ketels/combi ketels hebben normaliter 1 maal per jaar onderhoud nodig om een goed rendement te verkrijgen in relatie tot een juiste verbranding. Nieuwere ketels vragen om de 1,5 à 2 jaar onderhoud. Het ontbreken van regelmatig onderhoud kan leiden tot een verstoorde en daardoor een niet juiste verbranding. Het is aan te bevelen om bij woningen met een centrale MV (mechanische ventilatie) installatie regelmatig inspectie en onderhoud uit te voeren aan het systeem. Hieronder valt het meten van de capaciteit van de ventilator en het reinigen van het systeem. Als er een WTW unit aanwezig is, regelmatig onderhoud uitvoeren en de filters vervangen. IV. Inpandig kelder Gebouwonderdeel Bijzonderheden Actie Directe kosten Termijnkosten Kozijnen, ramen & deuren binnen Vensterbanken en ventilatieroosters Vloeren, plafonds en wanden Geen opmerkingen G 0,00 0,00 Geen opmerkingen G 0,00 0,00 Geen opmerkingen G 0,00 0,00 Ventilatie/ vocht Zie deel I G 0,00 0,00 Totaal deel IV 0,00 0,00 Pagina 16 van 20

17 Het binnenschilderwerk van het raam verkeert in voldoende conditie. Regulier onderhoud is aan te raden. De wanden vertonen schimmel als gevolg van een vochtprobleem. Dit is reeds opgenomen in deel I, fundering & gevels Vloeren, wanden & plafonds: De betonnen/ steenachtige vloeren verkeren in voldoende conditie en zijn voldoende stabiel. Men dient rekening te houden met herstel van stucwerk en texwerk (geen kosten opgenomen) V. Inpandig Begane Grond Gebouwonderdeel Bijzonderheden Actie Directe kosten Termijnkosten Kozijnen, ramen & deuren binnen Vensterbanken en ventilatieroosters Vloeren, plafonds en wanden Onderhoud binnenschilderwerk H Regulier 700,00 Reinigen ventilatieroosters H Regulier 0,00 Vervangen diverse vloertegels V 450,00 0,00 Keuken Regulier onderhoud O 0,00 Regulier Ventilatie/ vocht Geen opmerkingen G 0,00 0,00 Totaal deel V 0,00 700,00 Pagina 17 van 20

18 Het binnenschilderwerk van de ramen en deuren verkeert in redelijke staat. Het hang- en sluitwerk is functioneel en in voldoende conditie. Het binnenschilderwerk van de buitenkozijnen verkeert in redelijke staat. Geadviseerd wordt om de binnenkozijnen volledig te schilderen en/of onderhoud te verrichten De begane grondvloer is voorzien van plavuizen. De conditie is voldoende. Diverse tegels liggen los en/of gescheurd. Deze dienen vervangen te worden. Vloeren, wanden en plafonds: de betonnen/ steenachtige vloeren verkeren in voldoende conditie en zijn voldoende stabiel. Men dient rekening te houden met herstel van stucwerk en texwerk (geen kosten opgenomen) Scheur geconstateerd in binnengevel boven en langs kozijn bijkeuken als gevolg van zetting. Men dient rekening te houden met herstel van stucwerk en texwerk (geen kosten opgenomen) Keuken is gedateerd. Apparaten zijn niet getest maar uitsluitend visueel geïnspecteerd. De overige voorzieningen zoals afvoeren, wasbakken, kranen e.d. functioneren. Op termijn regulier onderhoud uitvoeren. Pagina 18 van 20

19 VI. Inpandig 1 e verdieping Gebouwonderdeel Bijzonderheden Actie Directe kosten Termijnkosten Kozijnen, ramen & deuren binnen Vensterbanken en ventilatieroosters Vloeren, plafonds en wanden Onderhoud binnenschilderwerk H Regulier 500,00 Reinigen ventilatieroosters H Regulier 0,00 Slopen vloertegels overloop S 250,00 0,00 Ventilatie/ vocht Regulier onderhoud plafond badkamer (behandelen schimmel plafond) G Regulier 0,00 Totaal deel VI 250,00 700,00 De overloop is voorzien van plavuizen. Deze liggen los en zijn gescheurd en daardoor economisch afgeschreven. Geadviseerd wordt om deze te verwijderen. Vloeren, wanden en plafonds: Horizontale scheur geconstateerd in stucwerk/ behang t.p.v. raam overloop en achterste slaapkamer als gevolg van zetting. Men dient rekening te houden met herstel van de wandafwerking (geen kosten opgenomen) Schimmel op plafond badkamer als gevolg van vocht. Men dient rekening t houden met het behandelen (geen kosten opgenomen) Pagina 19 van 20

20 VII. Inpandig 2 e verdieping Gebouwonderdeel Bijzonderheden Actie Directe kosten Termijnkosten Kozijnen, ramen & deuren binnen Vensterbanken en ventilatieroosters Vloeren, plafonds en wanden Geen opmerkingen G 0,00 0,00 Geen opmerkingen G 0,00 0,00 Zie deel III G 0,00 0,00 Ventilatie/ vocht Geen opmerkingen G 0,00 0,00 Totaal deel VII 0,00 0,00 Dakraam zolder is verouderd en ongeïsoleerd. Het dakraam verkeert in voldoende conditie. Op termijn kan deze als woningverbetering vervangen worden (geen kosten meegenomen). Wanden op de zolder bestaan uit zachtboard. Dit geeft een verhoogd risico bij brand. Geadviseerd wordt om deze te vervangen door gipsplaten. Kosten opgenomen in deel III Dakbeschot is in 1984 aan de onderzijde geïsoleerd met Tempex (EPS). Dit materiaal smelt bij brand en is dus niet veilig wanneer de zolder ingebruik genomen wordt als verblijfsruimte zoals bijv. slaapkamer. Geadviseerd wordt deze te vervangen door een onbrandbaar materiaal zoals Steen/glaswol. Kosten opgenomen in deel III Zolder te betreden middels een vlisotrap. Deze verkeert in goede conditie. Pagina 20 van 20