Informatiememorandum Verkoop De Geer met parkeerterrein. Gemeente Houten 29 januari 2018

Transcriptie

1 Informatiememorandum Verkoop De Geer met parkeerterrein Gemeente Houten 29 januari 2018 Status Definitief

2 Inhoud 1. Inleiding en samenvatting 4 2. Te koop aangeboden locatie Gebouw en locatieomschrijving Kwantitatieve en kwalitatieve gegevens 6 3. Verkoopprocedure 7 4. Herbestemming Programmatische uitgangspunten Programma Stedenbouwkundig Verkeer Duurzaamheid Groen Financiën Participatie Tot slot 11 pagina 2 van 11

3 Bijlagen De onderstaande bijlagen kunnen door middel van een downloadlink worden gedownload. Deze downloadlink zal per aan u ter beschikking worden gesteld. Bijlage 1 Kadastrale kaart, huidige situatie Bijlage 2 Factsheet Bijlage 3 Kadastraal bericht object Bijlage 4 Overzichtskaart Bijlage 5 Akte van vestiging opstalrecht gasverdeelstation Bijlage 6 Stedin verdeelstation en tracé tekening Bijlage 7 Tekeningen Bijlage 8 Asbestinventarisaties Grote en Kleine Geer Bijlage 9 Bodemonderzoek en aanvullend bodemonderzoek Bijlage 10 Flora en fauna onderzoek Bijlage 11 Verhardingsonderzoek Bijlage 12 Verzamelkaart klic-melding Bijlage 13 Notitie parkeerdrukmeting Bijlage 14 Beschrijving gemeentelijke monumenten Snoeksloot Bijlage 15 Beschrijving monumentale en bijzondere waarden- bomen Bijlage 16 Bomenposter Bijlage 17 Concept koopovereenkomst Bijlage 18 Beheers verordening en woonvisie, beleidsstukken en relevante kaders, bestaande uit: Startnotitie De Grote en Kleine Geer met parkeerterrein College programma Toekomstvisie Houten 2025 Woonvisie Programma Ruimte Kwaliteitsleidraad veranderlocaties Houten Noord Nota Parkeernormen Houten Beheersverordening Woongebied Houten Noord en Zuid pagina 3 van 11

4 1. Inleiding en samenvatting De gemeente Houten is eigenaar van De Grote Geer aan de Snoeksloot 62. Het pand stond 3 jaar te koop en alle geïnteresseerden wilden het pand gaan gebruiken voor woondoeleinden. Op dit moment rust op De Grote Geer geen woonbestemming. Het verkopen van De Grote Geer als woning is niet mogelijk zolang in De Kleine Geer een horecaonderneming is gevestigd. Dat is de aanleiding geweest om vanuit de gemeente het gesprek te starten over de aankoop van De Kleine Geer. Op dit moment is De Kleine Geer in eigendom van de gemeente. Het totale gebied kan derhalve worden getransformeerd naar woningen. De gemeente wil hieraan meewerken. In tegenstelling tot vroeger, toen de gemeente vaak zelf plannen maakte, laat de gemeente nu veel over aan andere partijen. Dit kunnen woningcorporaties, projectontwikkelaars, maar ook particuliere initiatiefnemers zijn. Deze nieuwe manier van ontwikkelen én de koers van de Houtense ruimtelijke ontwikkeling is al eerder vastgelegd in het Programma Ruimte Het programma is geen blauwdruk waarin alles is dichtgetimmerd, maar het biedt een kader waarbinnen een ontwikkeling richting kan krijgen. Zo wil de gemeente vanuit de proeftuingedachte verschillende soorten gebruik mogelijk maken, verschillende mensen met verschillende behoeften bij elkaar te brengen en de ontwikkeling daarvan stimuleren. Voorliggend document is samengesteld als informatiememorandum met als doel alle geïnteresseerde partijen te informeren over de te koop aangeboden locatie. Er is geen sprake van een aanbestedingsplichtige opdracht c.q. (europese) aanbestedingsprocedure, de beginselen van het aanbestedingsrecht, de Aanbestedingswet 2012, het Algemeen Reglement Werken 2016 en Gids Proportionaliteit 2016 zijn niet van toepassing op deze verkoopprocedure. De geïnteresseerde partijen kunnen om die reden geen beroep hierop doen c.q. hier geen bescherming aan ontlenen en de gemeente houdt zich uitdrukkelijk alle rechten en vrijheden voor ter zake de wijze waarop deze verkoopprocedure wordt vormgegeven. De verkoop geschiedt door middel van een onderhandse verkoopprocedure. Hierbij worden partijen uitgenodigd om op basis van dit informatiememorandum een bod uit te brengen en een Plan van Aanpak te maken. In het Plan van Aanpak dient u uw visie op het toekomstige gebruik van de locatie en de wijze waarop u de stakeholders bij dit project betrekt, goed te beschrijven. Hiernaast dient u aan te geven hoe u de toekomstige exploitatie vormgeeft. De gemeente verkoopt de locatie aan de partij die naar mening van de gemeente een passend bod (niet per definitie het hoogste bod) heeft uitgebracht en het beste Plan van Aanpak heeft ingediend. De gemeente is vrij om die verhouding naar eigen goeddunken vast te stellen en is niet verplicht deze beslissing te motiveren. Een concept koopovereenkomst is als bijlage toegevoegd. De keuze voor een invulling heeft invloed op de directe omgeving en haar inwoners. Voor de gemeente is het dan ook van belang dat de toekomstige functie van het gebied draagvlak heeft binnen Houten en bij de omwonenden. Daarom dienen de bieding en het plan van de geïnteresseerde partij op dit punt voldoende en adequaat gemotiveerd te zijn. Hoewel de gemeente als verkoper van de locatie geen publiek rechterlijke taken heeft, treft u in de bijlagen richtinggevende informatie aan, waarmee u als (eventueel) toekomstig eigenaar, rekening kunt houden. Vooruitlopend op de levering van het te verkopen terrein inclusief opstallen zal nog een kadastrale splitsing van de percelen moeten plaatsvinden. pagina 4 van 11

5 Een concept koopovereenkomst is als bijlage 17 toegevoegd Dit rapport is zo zorgvuldig mogelijk samengesteld. Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. De verkoper aanvaardt hiervoor geen enkele aansprakelijkheid. Geïnteresseerden zullen zelf nader onderzoek moeten doen naar eventuele zakelijke rechten en verdere relevante infromatie, anders dan in deze verkoopinformatie is opgenomen. pagina 5 van 11

6 2. Te koop aangeboden locatie 2.1. Gebouw en locatieomschrijving De objecten De Grote en De Kleine Geer zijn gelegen aan de Snoeksloot te Houten en zijn gebouwd in Het te verkopen perceel is circa m² groot. De Grote Geer heeft een vloeroppervlakte van 460 m². De Kleine Geer heeft een vloeroppervlakte van 250 m². Aan de zuidzijde van het terrein is een parkeerplaats aanwezig waar een nieuwbouwontwikkeling kan plaatsvinden. Ter illustratie is deze situatie weergegeven in onderstaande figuren. Figuur 1: Te verkopen perceel 2.2. Kwantitatieve en kwalitatieve gegevens Kadastrale aanduiding HOUTEN A 11913, 5841, 10728, 11540, Kadastrale grootte perceel Circa m² Bruto vloeroppervlak 460 en 250 m² Bouwjaar gebouwen 1708 Bestemming perceel Bijeenkomstfunctie, Gemengd -1, Archeologie 2 Tabel 1: kwantitatieve en kwalitatieve gegevens Figuur 2: Kadastrale kaart, huidige situatie De Grote en De Kleine Geer hebben een gemeentelijke monumentenstatus. Ook vier bomen op het perceel hebben een monumentale status en één boom heeft een beschermde status. De objecten zullen door de koper grondig moeten worden gerenoveerd waarmee deze geschikt kunnen worden gemaakt voor bewoning. Voor de nieuwbouwontwikkeling is de gemeente daarom bereid haar medewerking te verlenen aan bestemmingsplanwijziging dan wel een afwijking van de beheersverordening te verlenen. Voor de aanwezigheid van asbest verwijzen wij u naar de bijlagen. Op het perceel van De Grote Geer is een gasverdeelstation aanwezig met gasleidingen. In de bijlagen treft u een afschrift van de akte van vestiging opstalrecht. De betreffende percelen vallen in de categorie Archeologie 2. In de bijlagen treft u een kaart archeologische waarde aan. pagina 6 van 11

7 3. Verkoopprocedure Met deze verkoopinformatie wordt u uitgenodigd tot het uitbrengen van een bod op de te koop aangeboden locatie en het indienen van een Plan van Aanpak: conform de toestand waarin de percelen en opstallen zich bevinden; geïnteresseerden zullen zelf nader onderzoek moeten doen naar eventuele zakelijke rechten en andere relevante informatie, anders dan in deze verkoopinformatie is opgenomen. contactpersoon voor nadere informatie is de heer T. van Elteren van de gemeente Houten, telefoonnummer: , thomas.van.elteren@houten.nl. Bezichtigingen zijn mogelijk op 9 of 13 februari Indien u hier gebruik van wil maken kunt u contact opnemen met de gemeente; er kan slechts een bod worden uitgebracht op het te verkopen perceel en de opstallen. Zoals gesteld, moet de kadastrale splitsing van het betreffende perceel nog worden uitgevoerd. Bij benadering betreft het te verkopen terrein circa m 2 ; de biedingen en transacties staan onder toezicht van de gemeente; de juridische en feitelijke levering is volgens de huidige planning omstreeks september 2018 of zoveel eerder of later zoals opgenomen in de koop- en realisatieovereenkomst; het bod bestaat uit een onvoorwaardelijke koopsom kosten koper, te voldoen op het moment van juridische levering. uiterlijk 16 februari 2018 vernemen wij van u of u van plan bent om een voorstel in te dienen, bestaande uit: een onvoorwaardelijk bod; een Plan van Aanpak; het voorstel dient uiterlijk op 16 maart 2018 voor uur per (thomas.van.elteren@houten.nl) met de vermelding 'Inschrijving verkoop De Geer met parkeerterrein' bij de gemeente te worden ingediend. Na dit tijdstip worden geen voorstellen meer in behandeling genomen. Het voorstel dient op maximaal 10 enkelzijdige vellen te zijn verwoord, waarvan max. 5x A4 tekstuele toelichting en 5xA3 tekeningen ten behoeve van beeldvorming. De gemeente verkoopt De Geer aan de partij die naar mening van de gemeente een passend bod (niet per definitie het hoogste bod) heeft uitgebracht en het beste Plan van Aanpak heeft ingediend, met dien verstande dat de gemeente vrij is om die verhouding naar eigen goeddunken vast te stellen en niet verplicht is deze beslissing te motiveren. pagina 7 van 11

8 4. Herbestemming 4.1. Programmatische uitgangspunten De gemeentelijke ambities zijn neergelegd in een aantal programmatische uitgangspunten. In de bijlagen van dit informatiememorandum treft u hierover veel informatie aan. Deze uitgangspunten zijn niet statisch maar vormen wel het globale kader op basis waarvan de ontvangen biedingen worden beschouwd. De programmatische uitgangspunten worden in de navolgende paragrafen op hoofdlijnen beschreven. Naast de programmatische uitgangspunten gelden vanzelfsprekend de overige gemeentelijke en wettelijke beleidskaders voor ontwikkelingen op het gebied van bouwprojecten Programma Doelgroep & Woningcategorie/differentiatie Onder verwijzing naar de startnotitie (bijlage) verdient het aanbeveling de toekomstige huisvesting in uw Plan van Aanpak zo concreet mogelijk in te vullen Stedenbouwkundig Plancapaciteit/woningtypologie De Grote en De Kleine Geer kunnen worden behouden en krijgen door een nieuwe bestemming een kwaliteitsimpuls. Programmatisch gezien zijn grondgebonden woningen voor het nieuwbouwgedeelte het uitgangspunt. De 2 monumenten kunnen allebei worden getransformeerd naar woningen. Het aantal te realiseren wooneenheden in de 2 monumenten is flexibel. Op het parkeerterrein zal een kleinschalige ontwikkeling komen. In de startnotitie is onder andere opgenomen dat het mogelijk is om 5 tot 10 (gehele terrein inclusief monumenten) woningen te realiseren. Nieuwbouw Voor de nieuwbouwontwikkeling zal, vanwege de ligging, een vrije invulling worden toegestaan. Dit neemt niet weg dat met betrekking tot de nieuw te bouwen woningen aansluiting moet worden gezocht bij de bestaande omgeving en in het bijzonder bij de twee gemeentelijke monumenten. De kwaliteit en architectuur van de nieuwbouw zal van hoog niveau moeten zijn Verkeer De ontsluiting van het plangebied zal via de Snoeksloot worden geregeld. Bij De Grote en De Kleine Geer en de nieuwbouwontwikkeling wordt voorzien in parkeerplaatsen op eigen terrein. Er moet aansluiting worden gezocht bij de normen uit de parkeernota Duurzaamheid Bij het transformeren van de 2 monumentale panden in woningen wordt gestimuleerd om deze duurzaam te verbouwen, zover dit technisch en vanuit cultuurhistorie mogelijk is. De cultuurhistorische waarde zal leidend zijn. Voor de nieuwbouwontwikkeling geldt dat de woningen dienen te worden gerealiseerd volgens het principe nul-op-de-meter. Er wordt gestreefd naar een plan zonder aansluiting op het aardgasnet Groen Voor de kwaliteit van de leefomgeving is het van belang dat recht wordt gedaan aan het unieke groene karakter van Houten en dus groen op te nemen in het plan. pagina 8 van 11

9 Financiën Met de beoogde verkoop heeft de gemeente een aantal financiële uitgangspunten geformuleerd, voor nadere informatie hieromtrent verwijzen wij u hierbij graag naar de bijlagen. Op hoofdlijnen wijzen wij u hierbij op het navolgende: de gemeente is niet bereid een financiële bijdrage (in welke vorm dan ook) te leveren aan nieuwe programmaonderdelen. Deelnemers dienen hier bij het aantonen van de haalbaarheid van hun plan rekening mee te houden; Alle kosten zoals leges, vergunningen, planschades en schades aan openbaar gebied komen naast de koopprijs voor rekening van koper. De gemeente brengt in rekening bij de start van de procedure; deze wordt in mindering gebracht op de koopprijs. Een minimaal te betalen prijs van 1,6 miljoen pagina 9 van 11

10 4.2. Participatie In Houten krijgen burgers, bedrijven en instellingen de mogelijkheid om naar eigen inzicht vorm te geven aan hun buurt, wijk of stad. In het Programma Ruimte heeft de gemeente de inbreng verwerkt van de Dag van de Ruimte, gehouden op 18 maart Zo n 130 inwoners gingen toen met elkaar in gesprek over de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van Houten. Onderwerpen van gesprek waren: hoe en waar willen wij in de toekomst wonen, werken, ontspannen en hoe willen wij ons verplaatsen? Bij de selectie van de marktpartij wordt veel waarde gehecht aan de wijze en het Plan van Aanpak waarop de marktpartij de inwoners van de gemeente zal betrekken bij de invulling en uitwerking van het plan. Vraaggericht werken Het Programma Ruimte beschrijft ook hoe de gemeente om wil gaan met (particuliere) initiatieven. Het Programma Ruimte gaat niet alleen over wonen, maar legt ook verbinding met andere beleidsterreinen zoals verkeer, recreatie, zorg en het beheer en onderhoud van de openbare ruimte. De verantwoordelijkheid voor de participatie en de betrokkenheid van omwonenden ligt bij de marktpartij. De gemeente heeft hierbij een faciliterende rol. De wijze waarop de participatie concreet wordt ingevuld zal verschillen per projectfase. De marktpartij kan bijvoorbeeld op basis van de startnotitie zogenaamde plansuggesties ontwikkelen die aan bewoners/ belanghebbenden worden gepresenteerd. Er is dan dus nog geen sprake van een uitgewerkt plan. Aan de hand van opmerkingen, adviezen en ideeën van bewoners/belanghebbenden kan de marktpartij dan een projectplan maken. Hierin staat beschreven hoe het plan er inhoudelijk uit gaat zien. Hierbij wordt onder meer aandacht besteed aan de stedenbouwkundige en architectonische opzet, verkeersontsluiting en het parkeren. Uitgangspunt is dat de marktpartij samen met de mogelijke gebruikers en de huidige omwonenden komt tot een door alle partijen gedragen invulling. Mogelijke tegenstrijdigheden zullen tijdens de besluitvorming van het definitieve plan aan het College worden voorgelegd. Factor C-methode De wijze waarop de participatie concreet wordt ingevuld zal verschillen per projectfase. De gemeente heeft een leidraad opgesteld voor de participatie. Bij het vormgeven van een participatieproces wordt gebruik gemaakt van de Factor C-methode. Met deze methode wordt bepaald in welke fase, met wie, op welk niveau, waarover en wanneer participatie gewenst is. De gemeente beoordeelt of aan de randvoorwaarden voor goede participatie kan worden voldaan (tijd, geld, commitment bestuur). Als dat het geval is wordt volgens de Factor C-methode een krachtenveldanalyse, een kernboodschap en een communicatiekalender gemaakt. pagina 10 van 11

11 5. Tot slot De gemeente heeft met deze verkoopinformatie haar uiterste best gedaan om u alle informatie en kennis die zij heeft van en over het perceel en de opstallen, te verschaffen. Wij hopen dat dit aanleiding geeft voor het inplannen van een bezichtiging en het uitbrengen van een Plan van Aanpak met bieding. Indien u vragen heeft, kunt u die per en/of telefonisch stellen aan de heer Thomas van Elteren van de gemeente Houten, telefoonnummer: , thomas.van.elteren@houten.nl. Het maken van een afspraak voor een bezichtiging op 9 of 13 februari 2018 kan uiteraard telefonisch. pagina 11 van 11