WOONopMAAT Activiteitenplan 2016

Transcriptie

1 WOONopMAAT Activiteitenplan 2016 Heemskerk, november 2015 Ad Blekemolen Jan van Kuijk Aad Leek Guus van der Meijden Lot Riemers Nico van Zutphen 1

2 INHOUD 1. Inleiding Doelstellingen, kwaliteit, opgaven en continuïteit Toelichting Beheerbegroting Toelichting Onderhoudsbegroting Toelichting (Des)Investeringsbegroting Toelichting Liquiditeitsbegroting Toelichting Begroting Financiering en Beleggingen Toelichting Exploitatiebegroting Bijlagen Bijlage 1 Beheerbegroting 2016 Bijlage 2 Onderhoudsbegroting 2016 Bijlage 3 Lang cyclisch onderhoud 2016 Bijlage 4 a (Des)Investeringsbegroting 2016 Bijlage 4 b Planning projectontwikkeling Bijlage 5 Winst- en Verliesrekening 2016 Bijlage 6 Verkoopprogramma Bijlage 7 Woningoverzicht per 1 oktober

3 1. INLEIDING Voor u liggen het Activiteitenplan en de begrotingen van WOONopMAAT voor het kalenderjaar De kaders voor het Activiteitenplan 2016 zijn ons Strategisch Beleidsplan , de Woningwet, die per 1 juli 2015 in werking is getreden en de Woonvisie 2020 Beverwijk en Heemskerk, die in 2015 is vastgesteld. Ons Strategisch Beleidsplan is de richtlijn bij de keuzes die WOONopMAAT maakt bij de uitvoering van haar activiteiten. De Woningwet bepaalt welke activiteiten tot het domein van de corporatie behoren. In de Woonvisie staat welke opgaven er zijn in ons werkgebied. Inhoudelijk kunnen we voor het Activiteitenplan 2016 met deze drie documenten goed uit de voeten. De belangrijkste thema s in de Woonvisie en ons Strategisch Beleidsplan sluiten goed op elkaar aan: betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen, wonen en zorg en duurzaamheid. Dat betekent dus ook dat dit Activiteitenplan straks aansluit op de prestatieafspraken die met de gemeenten en huurdersverenigingen worden afgesproken. Voor wat betreft de marktomstandigheden lijkt het er op dat de woningmarkt weer een positieve trend laat zien op de koopmarkt. Ook lijkt er onder private bedrijven animo te zijn om in het segment duurdere huurwoningen te investeren. Of deze tendens beklijft, dat wachten we af, want het economisch herstel is nog broos. Voor de sociale huursector in de IJmond wordt het een spannend jaar. Door alle regels voor het toewijzen van woningen is het de vraag of voor alle huishoudens binnen een redelijke termijn een passende woning beschikbaar komt. Ook worden we geconfronteerd met een snel stijgend aantal verplichte toewijzingen aan statushouders. De gevolgen van deze ontwikkelingen worden dan ook nauw gevolgd. Het bezit van WOONopMAAT telt nu ruim verhuureenheden (vhe s) en voor zo n 45 Verenigingen van Eigenaars (VvE s) voert WOONopMAAT het beheer en de administratie uit. Bij het opstellen van het Activiteitenplan gaat WOONopMAAT altijd uit van: de meerjarige beleidskaders uit het Strategisch Beleidsplan ; de financiële meerjarenprognose; het strategisch voorraadbeleid. Daarnaast bespreekt WOONopMAAT haar voorgenomen activiteiten en prestaties met haar belanghouders en maakt zij afspraken met de organisaties waarmee zij samenwerkt bij het vervullen van haar maatschappelijke taak. Nieuw en positief is de betrokkenheid van het Huurdersplatform bij het opstellen van de bijdrage van WOONopMAAT aan de maatschappelijke opgaven zoals die in de gemeentelijke Woonvisie zijn benoemd. Samen met de gemeenten en collega-corporatie Pré Wonen wordt hiermee vastgelegd hoe partijen samenwerken aan oplossingen voor de maatschappelijke vraagstukken in de IJmond. Deze prestatieafspraken kunt u vinden op Naast de wettelijke verplichtingen voor samenwerking, is ook de noodzaak om goed samen te werken nog steeds groot. Voor iedereen is de broekriem de afgelopen jaren flink aangehaald en door goed samen te werken kunnen we meer betekenen voor de burgers die op ons zijn aangewezen. Veel van de activiteiten die WOONopMAAT zich voorneemt duren langer dan één jaar. Het Activiteitenplan 2016 bestrijkt feitelijk een langere periode, net als de prestatieafspraken met de gemeenten. De begroting wordt vanwege wet- en regelgeving per kalenderjaar opgesteld. 3

4 Het Activiteitenplan is bedoeld als richtlijn voor het handelen van de medewerkers en als informatie voor iedereen die belang heeft bij de activiteiten van WOONopMAAT. Onze bestaande en toekomstige klanten komen daarbij op de eerste plaats. We hechten veel waarde aan inspraak van de klant op alle niveaus: de individuele bewoner, de bewonerscommissies, de wijkteams, klantenpanels en het Huurdersplatform. In 2016 beraden we ons op de manier waarop WOONopMAAT met haar klanten en stakeholders communiceert. Belangrijk daarbij is enerzijds de informatiebehoefte van onze bewoners en anderzijds onze behoefte aan feedback van de bewoners en stakeholders over onze prestaties, producten en dienstverlening. De toezichthouders, intern en extern, toetsen aan de hand van het Activiteitenplan 2016 de ambities van WOONopMAAT, bijvoorbeeld aan wet- en regelgeving. Plannen en verslagen moeten aan voorwaarden en vormvoorschriften voldoen, waardoor het vaak omvangrijke stukken worden. Onze stakeholders en andere belangstellenden hebben meestal geen behoefte aan ingewikkelde, dikke documenten. Daarom streeft WOONopMAAT er naar om dit Activiteitenplan kort, bondig en begrijpelijk te maken. Het Activiteitenplan 2016 van WOONopMAAT is voor iedereen verkrijgbaar. U kunt het vinden op de website, Op verzoek sturen wij u een papieren exemplaar toe. Suggesties, aanbevelingen, ideeën of vragen zijn van harte welkom! U kunt deze per e- mail sturen naar: post@woonopmaat.nl of op papier naar: WOONopMAAT, ter attentie van mevrouw Lot Riemers, bestuurssecretaris WOONopMAAT, Postbus 20, 1960 AA HEEMSKERK. Aad Leek, Directeur-bestuurder 4

5 2. DOELSTELLINGEN, KWALITEIT, OPGAVEN EN CONTINUÏTEIT We laten ons niet op de kast jagen, maar halen alles uit de kast om onze maatschappelijke taak goed te vervullen. De corporatiesector zucht en steunt onder het strenge regiem van de nieuwe Woningwet. Het domein is tot op de letter vastgelegd, de regels laten geen enkele ruimte voor maatwerk en de administratieve verplichtingen zijn overdadig en belastend. Voeg daarbij het toezicht waarin ieder detail van onze bedrijfsvoering aan de uitgebreide regelgeving wordt getoetst en er is voldoende aanleiding tot gemor en gemopper. En dat is ook best begrijpelijk. Toch zal WOONopMAAT zich hierdoor niet op de kast laten jagen. Daar waar mogelijk laten we duidelijk weten wat we ervan vinden en hoe we denken dat zaken beter en efficiënter geregeld kunnen worden. Maar we halen in de eerste plaats alles uit de kast om juist onder deze omstandigheden onze maatschappelijke taak zo goed mogelijk in te vullen. Dat zijn we verplicht aan de mensen die op de corporaties zijn aangewezen. En dat is best een flinke opgave. Want naast al die regels en verplichtingen doet de staat ook elk jaar een flinke greep in de kas van de corporaties door de Verhuurdersheffing. Samenwerking met huurders, gemeenten, zorginstellingen en collega-corporaties kan bijdragen aan een efficiëntere aanpak van maatschappelijke vraagstukken. Daarom is het belangrijk om het met elkaar eens te zijn over wat de belangrijkste vraagstukken zijn en wie daar welke bijdrage aan levert. Het is dan ook vanzelfsprekend dat in het Activiteitenplan het verband met de prestatieafspraken zichtbaar wordt gemaakt. Hieronder beschrijven we de belangrijkste activiteiten voor 2016 en, waar dat aan de orde is, de relatie met de prestatieafspraken. 2.1 Betaalbaarheid en beschikbaarheid Het is u mogelijk ontgaan maar op nationaal en lokaal niveau zijn vanuit de politiek de begrippen betaalbaarheid en beschikbaarheid van het wonen maar weer eens uit de kast gehaald en opgepoetst. En dat is maar goed ook. We hopen dat dit is gebeurd omdat betaalbaar wonen voor een belangrijk deel, maar zeker niet uitsluitend, wordt bepaald door de hoogte van de huur. Wat dacht u van nationale en lokale belastingen, bezuinigingen op de huurtoeslag en energielasten. Daarbij komen nog de bezuinigingen op de kinderopvang, ziektekostenverzekering, pensioenen en uitkeringen om er maar een paar te noemen. Maar goed, daar gaan wij niet over. Wel over betaalbare woningen met een goede balans tussen huurprijs en kwaliteit én redelijke wachttijden voor wie wil verhuizen Betaalbaar, maar ook beschikbaar voor woningzoekenden? De overheid vraagt van ons dat we in 2016 minstens 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag passend (lees betaalbaar) toewijzen. Dat betekent dat we die huishoudens alleen in aanmerking mogen laten komen voor een huurwoning, als de huurprijs van die woning niet hoger is dan een vastgesteld normbedrag (afhankelijk van leeftijd en samenstelling van dat huishouden). Als de huur voor een vrijgekomen huurwoning te hoog is voor uw inkomen, dan kunt u die woning op dat moment niet van ons huren. Ook al staat u nummer één in de rij. U mag wachten tot er op een later tijdstip een woning vrijkomt met een huurprijs die wél past. Van het kastje naar de muur Het passend toewijzen is wat ons betreft een goed bedoelde maatregel die er aan bij draagt dat huurders geen (huur)verplichtingen aangaan die ze mogelijk in financiële problemen brengen. Wat meer ruimte voor maatwerk, zoals wij gewend zijn, is binnen die regelgeving niet mogelijk. Daarbij wordt voorbij gegaan aan het feit dat nou eenmaal niet alle huishoudens hetzelfde bestedingspatroon hebben. De maatregel heeft het effect van de bekende olifant in de porseleinkast. 5

6 Politiek gezien lijkt de oplossing overigens simpel: verhuurders verlaag uw huurprijzen en jaag huurders met een te hoog inkomen, de zogenaamde scheefwoners, uit hun woning. Opmerkelijk in dit verband is dat het Woningwaarderingsstelsel (WWS) per 1 oktober 2015 is aangepast. Dit stelsel bepaalt de maximale huurprijs die een verhuurder voor een woning mag vragen. De wijziging houdt in dat de WOZ-waarde van een woning van invloed wordt op de hoogte van de maximale huurprijs. Deze verandering betekent voor ons woningbezit (de voorraadkast, zo u wilt) dat we voor ruim 90% van onze woningen een aanzienlijk hogere huurprijs in rekening kunnen brengen bij nieuwe verhuringen. Dat doen we uiteraard niet, maar snapt u het nog? Als we het huidige huurbeleid (welke huurprijs brengen we in rekening voor een vrijkomende woning) met de 95%-regel in 2016 ongewijzigd voortzetten, dan heeft dat als effect dat we een aanzienlijk deel van de huishoudens, die afhankelijk zijn van huurtoeslag, langer moeten laten wachten op een (andere) woning. Wat de betaalbaarheid betreft, is dat niet erg. Maar daar heb je als woningzoekende niet zoveel aan als je aanmerkelijk langer moet wachten. Wat halen we hiervoor uit de kast? Wij passen ons huur- en mogelijk ook verkoopbeleid zo aan dat de betaalbaarheid én de beschikbaarheid toeneemt voor de huishoudens die afhankelijk zijn van huurtoeslag. Dat betekent bijvoorbeeld dat we de huurprijzen van een deel van ons bezit verlagen tot onder de vastgestelde normbedragen die gelden voor deze groep van woningzoekenden. Hoe één en ander meer concreet wordt ingevuld, zullen wij naar verwachting rond de jaarwisseling met u delen Betaalbaarheid van het wonen voor de zittende huurders? Minister Blok gaat eindelijk een wetsvoorstel indienen voor een huursombenadering langs de lijnen van het akkoord van Aedes en de Woonbond. De maximale huursomstijging, inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuringen, stelt hij vast op inflatie plus 1%. Als de huur lager is dan 80% van de maximaal toegestane huur, mag de huurverhoging maximaal inflatie plus 2,5% zijn. Een methodiek die sterk overeenkomt met de wijze waarop wij al geruime tijd in de praktijk invulling geven aan de jaarlijkse huurverhoging. Als oplossing voor het goedkoop scheefwonen en ter bevordering van de doorstroming denkt de minister aan een vijfjaarlijkse inkomenstoets. Huishoudens met een inkomen boven krijgen dan een extra huurverhoging van 4%. Op dit onderdeel verschillen wij principieel van inzicht met de minister. Wij zien scheefwonen niet per definitie als verkeerd. Een wijk met een gemengde inkomensverdeling is bevorderlijk voor de leefbaarheid en in wijken met een beperkt aantal woningtypen is een gemengde inkomensverdeling niet vanzelfsprekend. Daarnaast zal het extra verhogen van de huren bij scheefwonen nauwelijks bijdragen aan het opjagen van die groep huurders. Rekent u even mee? Maandelijks 4% meer huur betalen is nog altijd aanzienlijk minder dan verhuizen naar een woning die tot wel honderden euro s per maand duurder is (nog afgezien van de verhuiskosten). Het is de bedoeling dat het wetsvoorstel uiterlijk op 1 februari 2016 in werking treedt. De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt dan per 1 juli 2016 vervangen door een huursombenadering. De minister zegt daarbij wel dat dit een krappe termijn is. Als het niet haalbaar blijkt, verwacht hij dat de corporaties de huurontwikkeling zullen matigen in de lijn van het akkoord. U mag van ons verwachten dat wij op een genuanceerde wijze blijven kiezen voor een gematigde huurverhoging. 6

7 2.1.3 Samengevat het toewijzingsbeleid in 2016 Wij geven prioriteit aan het huisvesten van mensen die om financiële, maatschappelijke of gezondheidsredenen minder makkelijk in de eigen huisvestingsbehoeften kunnen voorzien. Daarbij onderscheiden wij de volgende doelgroepen: 1. De primaire en secondaire doelgroep, huishoudens met een inkomen tot (de huidige grens voor het corporatiedomein). Woningen met een huurprijs tot 618 worden bij voorrang toegewezen aan deze huishoudens. 2. Huishoudens met een inkomen tussen de en kunnen bij WOONopMAAT terecht voor woningen met een huurprijs hoger dan 618, voor zover de wettelijke beperkingen dat mogelijk maken (zie hieronder). 3. Huishoudens met een inkomen boven zijn eveneens welkom, maar voor de vrije sector huurwoningen of anders voor koopwoningen. Betaalbare eengezinswoningen wijzen we bij voorrang toe aan huishoudens van twee of meer personen. Vanaf 1 juli 2015 biedt de minister aan middengroepen tijdelijk (voor vijf jaar) extra toegang tot de sociale huursector. Het gaat om de volgende toewijzingsregels: Minstens 80% van de sociale huurwoningen tot 711 moet worden toegewezen aan inkomens tot Maximaal 20% mag worden toegewezen aan hogere inkomens, met een maximum van 10% voor inkomens boven de Wonen en Zorg Wonen en zorg is één van de kernthema s in het Strategisch Beleidsplan van WOONopMAAT en de gemeentelijke Woonvisie Dit thema komt dus ook terug in de Prestatieafspraken WOONopMAAT blijft betaalbaar en passend wonen aanbieden voor bewoners met een zorgbehoefte. Dit doen we door woningen te labelen als ZorgGebondenWoning of als 65-pluswoning, door samen te werken in de Grijswijzer, Noodteams en kanswoningen en door nieuwbouwappartementen te bouwen met minimaal 3-sterren. Hierdoor zijn deze appartementen rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk en geschikt voor bijna alle zorgbehoevenden. De doorstroming naar zorgwoningen wordt bij WOONopMAAT gestimuleerd door: zorgbehoevenden met een inkomen hoger dan een zorgwoning onder 711 aan te bieden binnen de 10% ruimte van de 80%-10%-10%-regeling als er voor hen geen alternatief is; zorgbehoevenden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens een zorgwoning boven de aftoppingsgrenzen (tot 577 en 618) aan te bieden binnen de ruimte van de 5% vrije toewijzingsruimte (95%-regeling). De 5%-ruimte wordt echter eveneens benut om grote gezinnen te kunnen huisvesten in grote woningen; zorgbehoevenden bij herstructurering of renovatie met voorrang door te laten schuiven naar een zorgwoning binnen de ruimte van de Huisvestigingsverordening (25%-regeling) (Zorg)voorzieningen WOONopMAAT hecht grote waarde aan het in stand houden van (zorg)voorzieningen. Wij zoeken met de zorgpartijen, welzijnsorganisaties en de gemeenten naar wegen om ontmoetingsplekken in stand te houden. Zij vervullen een belangrijke rol als ontmoetingsplek voor bewoners, waarmee eenzaamheid wordt beperkt. Ook bevorderen ontmoetingsplekken de leefbaarheid. Een discussiepunt is dat bewoners van Heemskerk en Beverwijk keuzevrijheid van zorgaanbieders wordt geboden. Dat is goed, maar om in een zorgcentrum waar één zorgaanbieder zit (vaak ViVa! Zorggroep) de voorzieningen ook in stand te houden, is er wat WOONopMAAT betreft een grens aan de keuzevrijheid van zorgaanbieders voor de bewoners in het zorgcentrum. 7

8 2.2.2 Zorgcomplexen behouden WOONopMAAT hecht niet alleen grote waarde aan het in stand houden van de (zorg)voorzieningen, maar ook van het wonen met zorg, in onder andere zorgcentra. WOONopMAAT heeft in de loop der jaren veel in (nieuwbouw) zorgvastgoed geïnvesteerd. Samen met ViVa! wil WOONopMAAT ervoor zorgen dat zorgplaatsen en voorzieningen behouden blijven. Het uitgangspunt van ViVa! is dat er nu wellicht een overschot is aan intramurale zorgplaatsen, maar dat de vraag in de toekomst wel weer gaat toenemen. Er worden geen zorgcomplexen verkocht of gesloopt. Ze worden wel vaker verhuurd aan een ruimere doelgroep met zelfstandige huurcontracten. WOONopMAAT zal geen nieuwe zorgcomplexen ontwikkelen in de periode Onze focus ligt de komende jaren meer op sociale huurwoningen dan op maatschappelijk vastgoed Wonen en zorg informatiepunt WOONopMAAT is sterk voorstander van het invoeren van een informatiepunt (loket) wonen en zorg in Grijswijzerverband waar kennis aanwezig is over de WMO (Welke woningaanpassingen zitten waar? Zodat investeringen uit het verleden in voorzieningen niet verloren gaan.), de intra- en extramurale voorzieningen en locaties en de (seniorenof aanleun-)woningen in de noordelijke IJmond. Het doel hiervan is dat bewoners in Heemskerk en Beverwijk niet eindeloos moeten zoeken naar de voor hen juiste (zorg)voorzieningen, die dan mogelijk niet goed aansluiten op hun verwachtingen. WOONopMAAT gaat in 2016 bij Zorgcentrum Westerheem een pilot starten om gezamenlijk met ViVa! de intakegesprekken te houden met de kandidaten (senioren) die aan de beurt zijn op de wachtlijst. Zo is er vanuit wonen én zorg in één gesprek kennis aanwezig en kan er op maat een senioren- of zorgwoning worden toegewezen. Wat WOONopMAAT betreft, komt er al in 2016 een fysiek en digitaal loket voor wonen en zorg van de gemeenten, zorgpartijen en corporaties in Heemskerk en Beverwijk (in Grijswijzerverband) om zo goed mogelijk bij mutaties de vraag van de bewoner af te stemmen op het aanbod. Vanuit dit loket werken de senioren makelaars. De bijdrage van WOONopMAAT is, afhankelijk van de invulling, punt van overleg. Er valt te denken aan het leveren van de fysieke ruimte, manuren en een gedeelte van het benodigde budget. 2.3 Duurzaamheid De opgaven voor WOONopMAAT op het gebied van duurzaamheid zijn omvangrijk. In de bestaande voorraad zijn diverse complexen die slecht scoren voor wat betreft duurzaamheid en isolatie. Bij renovatie of groot onderhoud is het verbeteren van de energieprestatie van de woningen een belangrijke doelstelling om de woonlasten van de huurders te verlagen. Op dit moment vinden er twee scenariostudies plaats voor groot onderhoud voor de 192 appartementen aan de Debora Bakelaan en 444 eengezinswoningen in de Componistenbuurt. Dit gebeurt in samenwerking met diverse ketenpartners (architect, aannemer en adviseurs). Deze vorm van samenwerking werpt zijn vruchten af en leidt tot een efficiënte voorbereiding. Het verbeteren van de energieprestatie is van groot belang voor de scenariokeuze. Bij het vernieuwen van bestaande woningen wordt het trias-energetica principe gehanteerd: 1. Beperk zoveel mogelijk de energievraag. 2. Gebruik zoveel mogelijk duurzame energie. 3. Indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk. Besluiten om (verdergaande) maatregelen te nemen, zijn, naast maatschappelijke verantwoordelijkheid, vooral gebaseerd op economische haalbaarheid en beheeraspecten. 8

9 2.3.1 Nieuwbouw Al onze nieuwbouw voldoet minimaal aan het Bouwbesluit (minstens EPC 0,4) en waar mogelijk doen we extra dingen om onze woningen energiezuinig te maken Bestaande bouw Voor de bestaande bouw geldt andere regelgeving. Hier wordt de Energie-Index (EI) gehanteerd. Per 1 juli 2015 is er een nieuwe meetmethode ingevoerd. Op dit moment is nog niet helemaal inzichtelijk welk effect de nieuwe regels op ons bezit hebben. In 2016 wordt het gehele bezit volgens de nieuwe systematiek geïnventariseerd. Het streven van WOONopMAAT is gericht op een gemiddelde Energie-Index van 1,6. Waar WOONopMAAT grootschalig onderhoud of renovaties uitvoert, wordt gestreefd naar een Energie-Index van 1, Financiële continuïteit WOONopMAAT is als organisatie gewend om te sturen op kasstromen. We houden de uitgaven binnen onze normen, zodat we een deel van de reguliere exploitatie beschikbaar houden voor het aflossen van onze leningen en voor het doen van investeringen. Elk jaar maken we een meerjarenprognose voor vijf jaar. Deze prognose wordt gedeeld met onze belanghouders. Uit de prognose voor de periode blijkt dat WOONopMAAT, rekening houdend met de nu bekende informatie, in staat is om aan haar maatschappelijke opgaven te voldoen Marktwaarde In het Activiteitenplan over 2016 wordt de Winst- en Verliesrekening voor het eerst op marktwaarde getoond. Dit is een gevolg van de nieuwe Woningwet; er is geen vrijheid meer in het kiezen van een eigen waardering voor het bezit van WOONopMAAT. Aan de scheiding van het woningbezit naar DAEB (sociale huur) en niet-daeb (vrije sector huur) wordt in 2016 vorm gegeven. We moeten er voor zorgen dat deze verdeling eind 2016 helder is en het verzoek tot administratieve scheiding bij het ministerie van Binnenlandse Zaken is ingeleverd. 2.5 Bedrijfsvoering De bedrijfsvoering wordt in 2016 voor een belangrijk deel bepaald door de invoering van nieuwe regelgeving in De Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting stellen eisen aan een uitgebreidere verantwoordingsverplichting, meer overleg met het Huurdersplatform en ook aan het juridische kader (de statuten). Vooral de aangescherpte regelgeving rondom het toewijzen van woningen aan de huishoudens die afhankelijk zijn van huurtoeslag zal een zware wisselwerking geven op onze organisatie en op onze woningzoekenden Samenwerking In het Strategisch Beleidsplan is nadrukkelijk de behoefte uitgesproken tot een vergaande samenwerking om onze maatschappelijke taak goed te vervullen. Voor dagelijks onderhoud en renovaties lopen al projecten met ketensamenwerking. Onderzocht wordt of ook voor het planmatig onderhoud een vorm van ketensamenwerking kan worden uitgerold Informatisering en automatisering In 2016 zal een volgende stap worden gezet volgens het Informatiserings- en automatiseringsplan. In 2015 is het nieuwe primaire informatiesysteem, Tobias AX, door een rapid start methodiek geïmplementeerd. In 2016 maken we de volgende stap. Op de rol staat het standaardiseren van onze rapportagestructuur, het gebruik van een mobiele inspectiemodule, het gebruik van een beleidsportaal, een nieuw woningbeheersysteem en het vernieuwen van de website. 9

10 2.5.3 Audit In 2016 wordt een audit gedaan op het proces van het aangaan van verplichtingen met het uitgangspunt de ISO norm Communicatiebeleid Communicatie gaat via diverse kanalen. Het komende jaar worden de communicatiestrategie en de doelstellingen geëvalueerd in een onderzoek. Daaraan voorafgaand wordt de informatiebehoefte van onze bewoners en stakeholders geïnventariseerd en wordt bekeken welk kanaal en welke frequentie daarop aansluiten. De mogelijkheid is aanwezig dat we ons volgend jaar meer op de sociale media tonen. 2.6 Organisatie In 2015 is WOONopMAAT gevisiteerd en verscheen een rapport met een aantal aanbevelingen. Voor WOONopMAAT is het vanzelfsprekend om daar iets concreets mee te doen. Visitatie is voor ons niet alleen verantwoorden, maar zeker ook leren en verbeteren. Daarom zullen we de uitkomsten van deze visitatie ook serieus nemen en verbeteringen nastreven Strategische personeelsplanning In het Strategisch Beleidsplan is de opzet van een strategische personeelsplanning aangekondigd. De doelstelling van deze planning is om voor de komende vijf jaar, bij voorkeur met de bestaande medewerkers, een adequate bezetting te bereiken. De planning kent vier stappen: 1. inventarisatie ontwikkelingen gebaseerd op het Strategisch Beleidsplan aangevuld met overige interne en externe ontwikkelingen; 2. de analyse van toekomstig gewenst personeel (kennis, vaardigheden en competenties); 3. de analyse van het huidige personeelsbestand en het benoemen van de verschillen; 4. het benoemen van de speerpunten en oplossingen. In 2015 is de eerste stap gezet. Voor 2016 zijn de stappen 2 en 3 gepland. In 2017 wordt een plan opgesteld om de gewenste bezetting te bereiken Medewerkerstevredenheidsonderzoek In 2015 is een onderzoek gedaan naar de tevredenheid onder de werknemers. Het rapport bevat een aantal aanbevelingen waarvoor een plan van aanpak is opgesteld. Dit plan wordt in 2016 uitgevoerd. De resultaten vormen input voor de strategische personeelsplanning. 10

11 3 TOELICHTING BEHEERBEGROTING 3.1 Algemeen De beheerbegroting van WOONopMAAT is volgens dezelfde methodiek opgezet als voorgaande jaren. Voor een goede vergelijkbaarheid van de geprognosticeerde cijfers voor 2016 met voorgaande jaren, is niet alleen de begroting, maar ook de prognose van de realisatie in 2015 opgenomen. Voor een volledige specificatie van de beheerbegroting zie bijlage Bedrijfslasten De bedrijfslasten zijn onderverdeeld in twaalf kostensoorten. Bij benadering komen de begrote bedrijfslasten voor 2016 in totaal op Per kostensoort ziet de begroting er als volgt uit: Omschrijving Begroting 2015 Prognose 2015 Begroting Afschrijvingen Salarissen (inclusief sociale lasten) Inleenkrachten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Automatisering en telecommunicatie Toezicht en representatie Bewonersparticipatie Bewonersblad Bewonersbeloning Advieskosten Overige algemene kosten Totaal bedrijfslasten Bijzonderheden bedrijfslasten Ten opzichte van de begroting voor 2015 is de begroting voor 2016 voor de bedrijfslasten bijna gelijk. De totale bedrijfslasten zijn met gedaald. Toch zijn er verschillen op kostensoorten. De belangrijkste redenen zijn de volgende: De afschrijvingen zijn in totaal met afgenomen. De afname wordt vooral veroorzaakt door de versobering van de autoregeling ( minder op de investering en afschrijving). De grootste kostenpost in de beheerbegroting zijn de salarissen inclusief sociale lasten. Deze bedragen zo n 66% van de totale bedrijfslasten. In vergelijking met de begroting voor 2015 zijn deze kosten gedaald met De reden ligt vooral in de daling van de sociale lasten. Door de verandering van het pensioenstelsel per 1 januari 2015 zijn de werkgeverslasten met op jaarbasis gedaald. Hier was in de begroting voor 2015 geen rekening mee gehouden, toen er een stijging van 2% van het brutoloon was ingerekend. Aangezien er in 2014 geen salarisstijging plaats vond en de stijging in % is, heeft de stijging van 1,25% in 2016 geen gevolgen ten opzichte van de begroting De overige personeelskosten dalen in totaal met De daling vindt vooral plaats omdat in 2016 minder opleidingen voor het primair systeem zijn opgenomen ( ). Daarnaast dalen de kosten voor de zakelijke auto s omdat er minder zakelijke auto s zijn en de autoregeling is aangescherpt ( op het gebruik). De kosten automatisering en telecommunicatie zijn gestegen met Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de implementatie van fase II in relatie met ons primair systeem, Tobias AX ( ). Daarnaast zijn de kosten voor het onderhoudscontract van het serverpark inclusief uitwijkmogelijkheid met onze dienstverlener, Unified, hoger ( ). De kosten voor toezicht en representatie zijn met gestegen, omdat er in 2016 rekening is gehouden met de verplichte permanente educatie voor de Raad van Commissarissen en omdat de Raad van Commissarissen is uitgebreid met een nieuw lid. 11

12 De advieskosten zijn voornamelijk gestegen door de opname van kosten voor het uitvoeren van de nieuwe Woningwet (Є ). 3.3 Bedrijfsopbrengsten Naast bedrijfslasten zijn er ook opbrengsten. De bedrijfsopbrengsten zijn onderverdeeld in acht soorten. In totaal worden de bedrijfsopbrengsten voor 2016 begroot op Per opbrengstensoort ziet de begroting er als volgt uit: Omschrijving Begroting 2015 Prognose 2015 Begroting Doorberekende onderhoudsuitgaven Vergoedingen voor VvE Beheer Vergoeding voor Onderhoud VvE's Doorberekende projectuitgaven Opbrengsten bedrijfsrestaurant Vergoedingen nieuwe verhuur Vergoeding administratie servicekosten Vergoedingen optiemodel Markt Totaal bedrijfsopbrengsten Bijzonderheden bedrijfsopbrengsten Ten opzichte van de begroting voor 2015 is de begroting voor 2016 voor de bedrijfsopbrengsten lager. De voornaamste redenen zijn: De vergoeding voor het onderhoud van de VvE s is lager omdat, volgens planning, minder lang cyclisch onderhoud is uitgevoerd in De vergoeding wordt verkregen na goedkeuring van het werk door de Onderhoud Commissie van de betreffende VvE. De lagere vergoeding bedraagt De doorberekende projectuitgaven zijn lager begroot dan vorig jaar. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de uren van één projectleider zijn vervallen. Dit nadeel wordt voor een deel teniet gedaan door een hogere doorbelasting van de uren voor het voorbereiden van renovatieprojecten. De vergoeding administratie servicekosten is lager begroot dan vorig jaar. Dit wordt veroorzaakt door de regelgeving uit de Huurwet waardoor er een lagere doorbelasting dan voorheen plaats vindt van de administratiekosten van bijvoorbeeld groenonderhoud van openbare gebieden. 12

13 4. TOELICHTING ONDERHOUDSBEGROTING 4.1 Algemeen We onderhouden ons bezit op een verantwoorde manier om het woongenot voor onze huurders te borgen. Veiligheid staat hierbij voorop. Het goed onderhouden draagt ook bij aan het waardebehoud van ons vastgoed. 4.2 Onderhoudsbegroting 2016: verdeling naar eigenaar/huurder Het grootste deel van de onderhoudskosten zijn voor de eigenaar (in de onderstaande tabel aangegeven als onderhoud eigenaar en mutatiepakketten ). Een deel van de onderhoudskosten betalen de huurders en particuliere eigenaren van de VvE s zelf via de servicekosten ( onderhoud huurder ). Per eigenaar zien de bedragen er als volgt uit: Eigenaar Onderhoud Mutatiepakketten Onderhoud Totaal eigenaar huurder VvE WOONopMAAT Totaal Onderhoudsbegroting 2016: verdeling naar soort onderhoud Het onderhoud dat ten laste komt van de eigenaar is te onderscheiden in een aantal soorten onderhoud: Er kan altijd iets kapot gaan. Voor deze reparatieverzoeken hebben we een budget klachten onderhoud. Als een huurder is verhuisd, verrichten we mutatie onderhoud aan de binnenzijde van de woning, om de gewenste (woon)kwaliteit te krijgen. We hebben contracten met onderhoudsaannemers, bijvoorbeeld voor het onderhoud aan de cv-ketels en liften. We noemen dit kort cyclisch onderhoud. Aan de buitenzijde van de complexen voeren we lang cyclisch onderhoud uit, bijvoorbeeld het schilderwerk. We voeren ook onderhoudsinvesteringen uit: te activeren onderhoud, bijvoorbeeld een nieuwe badkamer; groot onderhoud, bijvoorbeeld het vervangen van een dak. Het Serviceonderhoud, onder andere het schoonmaken van de algemene ruimten, is voor rekening van de huurders. In onderstaand overzicht zijn de begrote bedragen per onderhoudssoort opgenomen. Eigenaar Klachten onderhoud Mutatie onderhoud Kort cyclisch onderhoud Lang cyclisch onderhoud Mutatiepakketten Service onderhoud VvE WOONopMAAT Totaal In tegenstelling tot voorgaande jaren hanteert WOONopMAAT een percentage (22%) van de huuropbrengst als maximum budget voor de onderhoudsuitgaven. Voorheen was dit 17,5%. De verhoging is toe te wijzen aan de toevoeging van de budgetten van de mutatiepakketten. De toetsing vindt plaats in relatie tot de onderhoudsuitgaven die ten laste komen van de reguliere exploitatie, te weten het klachtenonderhoud, het mutatieonderhoud en de mutatiepakketten, het kort cyclisch onderhoud en het lang cyclisch onderhoud. In 2016 zijn de onderhoudskosten voor WOONopMAAT, inclusief onze woningen in de VvE s, oftewel 21% van de huuropbrengst. Investeren in ons bezit om het in de toekomst langer door te kunnen exploiteren, doen we via het te activeren onderhoud, eenmalige onderhoudsinvesteringen en groot onderhoud (renovaties). In hoofdstuk 5 worden deze budgetten nader toegelicht. 13

14 4.4 Aandeel in de begroting lang cyclisch onderhoud De toekomstige onderhoudsuitgaven baseren we op theoretische levensduren. In de praktijk wordt echter op basis van de onderhoudstoestand vervangen of onderhoud uitgevoerd. Afhankelijk van de resterende levensduur bepalen we de omvang van de onderhoudsmaatregelen. Door het clusteren van de onderhoudswerkzaamheden drukken we de kosten verder omlaag. In onderstaand overzicht zijn de begrote bedragen per onderhoudsmaatregel opgenomen. Omschrijving VvE WOONopMAAT Totaal Schilderwerk Dakwerk Gevelwerk Cv-ketels vervangen Liftonderhoud EPA-aanpassing Diverse bouwkundige werkzaamheden Diverse installatiewerkzaamheden Totaal Grafisch ziet de verdeling van de taart er als volgt uit (bedragen totaal): 25% Aandeel in de begroting lang cyclisch onderhoud % 3% 2% 2% 4% 12% 41% Schilderwerk Dak werk Gevelwerk Cv-ketels vervangen Na het schilderwerk geven we het meest uit aan het vervangen van de cv-ketels, daken en liften. In 2016 wordt het schilderwerk op een andere manier uitgevoerd: òf in een resultaatgerichte aanbesteding òf in een vorm van ketensamenwerking. Het contract met Feenstra wordt geëvalueerd. 4.5 Complexbeheerplan Op basis van ons strategisch voorraadbeleid en onze meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) bepaalden we welke onderhoudswerkzaamheden we in de komende jaren uitvoeren. Eind 2015 is het proces rondom de MJOP s opnieuw vormgegeven. Dit zal leiden tot een betere voorspelbaarheid van de kosten en een betere afstemming tussen alle betrokkenen in Daarnaast wordt er in 2017 een opschoonactie gehouden in alle MJOP s. 4.6 Onvoorziene omstandigheden Zoals elk jaar is de begroting in het Activiteitenplan 2016 gebaseerd op het werkelijk uit te voeren onderhoud. Activiteiten die we niet vooraf kunnen kwantificeren, zijn niet begroot. Er kunnen bijvoorbeeld extra werkzaamheden voortvloeien uit kort cyclische onderhoudscontracten en het geplande lang cyclisch onderhoud. Afwijkingen kunnen zich ook voordoen bij het legionellabeheer. 14

15 5. TOELICHTING (DES)INVESTERINGSBEGROTING 5.1 Algemeen Kenmerkend voor investeringen is dat niet alle uitgaven leiden tot lasten in het betreffende boekjaar. Tegenover investeringen staan altijd toekomstige baten in de vorm van huurverhogingen of levensduurverlenging van woongebouwen en complexen. Voor zover de toekomstige baten de investering onderschrijden, wordt het onrendabele gedeelte van de investering direct afgeboekt. Investeringen zijn naar twee soorten te onderscheiden, die in de organisatie (paragraaf 5.2) en die in de woningvoorraad (paragraaf 5.3). 5.2 Investeringen in de organisatie De beoordeling van deze groep investeringen wordt gekoppeld aan de gebruiksduur die in het economisch verkeer geldt. In corporatieland wordt vaak gesproken over de investeringen ten behoeve van activa ten dienste van de exploitatie. Voor 2016 begroot WOONopMAAT de volgende investeringen: kantoor Jan Ligthartstraat 5: dit zijn werkzaamheden om en aan het gebouw, bijvoorbeeld het gedeeltelijk vervangen van de verlichting voor LED; automatisering: hier gaat het om fase II van de implementatie van het primair informatiesysteem, Tobias AX; inventaris: voor het vervangen van stoelen en bureaus nemen we jaarlijks een vast bedrag op; wagenpark: het beleid bij WOONopMAAT is om auto s te vervangen als dit noodzakelijk is. In 2016 verwachten we vier auto s te vervangen. Voor het wagenpark hebben we een onderhouds- en vervangingscontract met Motorhuis. Bovenstaande investeringen zijn in totaal gelijk aan Investeringen in de woningvoorraad Eén van de belangrijkste doelstellingen van WOONopMAAT is het bieden van een gevarieerd, betaalbaar en kwalitatief goed woningaanbod in leefbare wijken. De focus houden we gericht op betaalbare huurwoningen voor de doelgroep: de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens en net daarboven tot Hiermee spelen we in op de toekomstige vraag op de sociale woningmarkt in de noordelijke IJmond. In de komende jaren blijft WOONopMAAT investeren in de vernieuwing en verbetering van haar woningvoorraad Uitgangspunten WOONopMAAT heeft in haar Strategisch Beleidsplan aangegeven te streven naar eengezinswoningen en appartementen met een standaard kwaliteit. Woningen in een aantal reeds aangewezen wijken in Heemskerk en Beverwijk voldoen niet aan deze toekomstige kwaliteitseisen. Door herstructurering worden in verschillende wijken huurwoningen gesloopt en door onderhoud en renovatie worden huurwoningen verbeterd. De richtlijn is dat WOONopMAAT investeert in projecten die aansluiten op de vraag van onze doelgroep en waarvan de stichtingskosten niet hoger zijn dan 80% van de marktwaarde van het te realiseren product. Ook moet de investering in de verbetering van woningen worden terugverdiend in de verlengde exploitatieperiode. Daarnaast zoeken wij naar de juiste verhouding tussen de huurprijs en de kwaliteit van een nieuwe of vernieuwde woning Conceptueel bouwen De waarde van de woningen staat nog steeds onder druk. Dit dwingt ons de markt te blijven volgen op goede en slimme bouwconcepten waarvan de kwaliteit aansluit op wat wij nastreven. Zo passen wij op verschillende locaties ons concept Wens wonen toe, een beproefd product dat onze klant veel keuzevrijheid biedt. Wij aarzelen dan ook niet om een bestaand bouwconcept te herhalen op nieuwe project-locaties. Een door onszelf of door een ander uitgekiend en bekend product heeft dan ook onze voorkeur. Naast de wetenschap dat hiermee een goed product wordt gerealiseerd, worden ook de 15

16 stichtingskosten beperkt. Het project aan de Jan van Polanenstraat is het bewijs dat het ook echt kan. Eind 2015 is dit project succesvol opgeleverd en verhuurd Duurzaamheid Binnen de afdeling vastgoed gaat een projectleider actief aan de slag met het thema duurzaamheid en kaders formuleren die de basis vormen voor onze projecten. Bij de renovatie van de 444 eengezinswoningen in de Componistenbuurt en de 192 appartementen aan de Debora Bakelaan wordt duurzaamheid een belangrijk onderdeel van de besluitvorming. Reduceren van CO 2 -uitstoot blijft belangrijk, bij de realisatie van nieuwe woningen en bij de vernieuwing van bestaande woningen. Op het gebied van nieuwbouw volgt WOONopMAAT de ontwikkelingen van bouwsystemen en installatietechnische toepassingen die daar een bijdrage aan leveren. Pas als toepassingen hun nut hebben bewezen, past WOONopMAAT die toe. Energiebesparende maatregelen in de bestaande bouw voeren we uit op de natuurlijke momenten, dus bij onderhoud of renovatie. Met het uitvoeren van de energiebesparende maatregelen leveren we een bijdrage aan het verminderen van de energielasten. Eén van de initiatieven die we in 2016 verder uitwerken, is een concept voor het plaatsen van zonnepanelen. Dit is een model waarbij er zonnepanelen op de woning door een gespecialiseerd bedrijf worden verhuurd aan de huurder. De zonnepanelen zijn dus niet in bezit van WOONopMAAT of de huurder. De huurprijs mag nooit hoger zijn dan de opbrengst in energie. Kortom: de huurder mag er alleen beter van worden en niet slechter. We onderzoeken of dit concept voor ons bezit haalbaar is en of we een pilot kunnen starten bij het renovatieproject van de hierboven genoemde 444 eengezinswoningen zodat we gezamenlijk met de huurders ervaring op kunnen doen. In de strijd tegen het reduceren van CO 2 -uitstoot heeft de Metropool Regio Amsterdam (MRA), waar de noordelijke IJmond ook deel vanuit maakt, de doelstelling om tot een energie neutrale regio te komen. Warmtenetten kunnen hier een belangrijke pijler zijn. Er is een initiatief van de MRA om te onderzoeken of een warmtenet ook in de IJmond haalbaar en realiseerbaar is. Hierbij wordt restwarmte van TATA steel ingezet. Op dit moment wordt er een business case opgesteld om een aantal complexen in IJmuiden aan te sluiten op het warmtenet. We blijven dit met belangstelling volgen Afspraken projectontwikkeling met gemeenten Met de gemeenten Beverwijk en Heemskerk zijn voor de herstructurering, de Broekpolder en de Wijkerbaan afspraken vastgelegd over onze bijdrage. Na de realisatie van de Broekpolder richt WOONopMAAT zich vooral op het verbeteren van bestaand bezit en leefbaarheid van wijken (onderhoud, renovatie en herstructurering). De afspraken die nog lopen, naast de ontwikkeling van de Wijkerbaan, worden hieronder genoemd. Tweede tranche herstructurering Heemskerk WOONopMAAT ontwikkelt samen met de gemeente Heemskerk in een CV/BV-constructie (GEM Herstructurering Heemskerk) voor gelijke rekening en risico, negen locaties met gemengd bezit. Dit gremium bereidt de stedenbouwkundige plannen voor, werkt deze uit, geeft kavels uit en draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van de locaties. WOONopMAAT is vervolgens verantwoordelijk voor de uitwerking van de vastgoedexploitatie van de huurwoningen. Op vijf locaties zijn al woningen gerealiseerd: aan de Jan Ligthartstraat, Beethovenstraat, Pieter Breughelstraat, Jan van Polanenstraat en Westerweelstraat. Op de locatie Carel van Manderstraat ontwikkelt en realiseert een derde partij voor eigen rekening en risico 10 koopwoningen. Bij de Coornhertstraat is de procedure gestart om 19 huurwoningen te realiseren. De ontwikkeling van de Simon van Haerlemstraat zal in 2016 starten. Wij verwachten de activiteiten van de GEM in 2016 te verminderen en mogelijk binnen enkele jaren in zijn geheel af te ronden. 16

17 Convenantlocaties Beverwijk In de overeenkomst met de gemeente Beverwijk en Pré Wonen over de convenantlocaties zijn negen bouwlocaties in Beverwijk opgenomen. Er worden naar verwachting 228 huur- en koopwoningen gebouwd (114 door WOONopMAAT en 114 door Pré Wonen). In 2015 is er een aantal nieuwe locaties aan het convenant toegevoegd, te weten de Kingsford Smithstraat en de Grote Houtweg. In de aanvullende afspraken is opgenomen dat we starten met de uitvoering van deze locaties voor In 2015 is besloten de convenantlocatie Binnenduin in Beverwijk rond de Creutzberglaan te verkopen. WOONopMAAT heeft hier geen belang meer in Bouwprogramma De te ontwikkelen en te realiseren woningen in 2016 staan vermeld in onderstaande tabel. Er is tevens een doorkijk gemaakt naar De woningen die in 2017 worden opgeleverd worden in 2016 voorbereid. Geheel volgens het beleid van WOONopMAAT ontwikkelen en realiseren derden de koopwoningen voor eigen rekening en risico. De te verwachten aantallen nieuwbouwwoningen zijn hieronder aangegeven. Gemeente Woningtype Totaal Beverwijk Eengezins huur Eengezins koop Appartement huur Appartement koop Heemskerk Eengezins huur Eengezins koop Appartement huur Appartement koop Totaal In de (Des)Investeringsbegroting 2016 (bijlage 4A) zijn de bijbehorende budgetten opgenomen. De (globale) planning van de projecten vanaf 2016 is opgenomen in bijlage 4B Projecten Wij onderscheiden bij WOONopMAAT vier soorten projecten, te weten: 1. projecten in uitvoering, 2. projecten met uitvoeringsbesluit, 3. projecten in voorbereiding, 4. overige projecten. Ad 1) Projecten in uitvoering in 2016 Wijkerbaan, Beverwijk De revitalisering van de Wijkerbaan die in 2010 begon, vordert gestaag. In 2015 is begonnen met de bouw van de laatste fase. Deze fase bevat 107 koopappartementen. Het project wordt opgeleverd in 2017 en verloopt volgens planning. 17

18 Beneluxlaan Sporthal, Beverwijk Op deze locatie worden 13 eengezinswoningen gebouwd. Dit zijn alleen koopwoningen, die worden gerealiseerd voor rekening en risico van een derde partij. Dit project maakt deel uit van het convenant met de Gemeente Beverwijk. De Vlinder, Heemskerk In november 2014 is gestart met de bouw van 32 eengezins huurwoningen en 18 Apparterra s (huur). De oplevering van de woningen vindt in november en december 2015 plaats. Dit project maakt deel uit van de Tweede tranche herstructurering Heemskerk. In 2016 zal er nog nazorg plaatsvinden voor dit project. Coornhertstraat, Heemskerk Dit project maakt deel uit van de Tweede tranche herstructurering Heemskerk. Eind 2014 besloten we samen met de gemeente Heemskerk af te zien van realisatie van de twee appartemententorens. In 2015 pakten we de ontwikkeling van 19 eengezins huurwoningen op met een nieuwe bestemmingsplanprocedure. De bestemmingsplanprocedure vindt in de eerste helft van 2016 plaats. Indien dat soepel en zonder bezwaarprocedures verloopt, starten wij met de bouw in Ladder 5, Beverwijk We ontwikkelden een plan voor totaal 51 eengezins huurwoningen op de twee woonwagenlocaties en het SSPB terrein. Er is duidelijkheid over de geluidbelasting en de te nemen maatregelen. Met de gemeente Beverwijk zijn afspraken gemaakt over ontwikkeling en toewijzing van de woningen aan het convenant. Begin 2016 start de procedure voor de wijziging van het bestemmingsplan. Daarna volgt de aanvraag voor de omgevingsvergunning. Naar verwachting kan medio 2016 worden gestart met de bouw. 18

19 Ad 2) Projecten met uitvoeringsbesluit in 2016 In 2016 wordt er voor de volgende projecten een uitvoeringsbesluit genomen: renovatie 444 eengezinswoningen Componistenbuurt, renovatie 192 appartementen Debora Bakelaan. Een omschrijving van deze projecten is terug te vinden bij Ad) 4. Ad 3) Projecten in voorbereiding in 2016 Simon van Haerlemstraat, fase 1b Slotheerenbuurt, Heemskerk Samen met de gemeente Heemskerk werkten wij de Wijkontwikkelingsvisie voor de Simon van Haerlemstraat verder uit tot een nieuw bestemmingsplan dat in 2014 definitief is geworden. Op de Simon van Haerlemstraat maken 96 verouderde portieketagewoningen plaats voor gevarieerde nieuwbouw in de koopsector. Het plan omvat koopkavels voor 32 appartementen, 29 eengezinswoningen, 10 twee-onder-eenkapwoningen en 3 vrijstaande woningen. Dit plan bevat geen huurwoningen meer (in verband met de ontwikkeling van de huurwoningen aan de Coornhertstraat). De betrokkenheid van WOONopMAAT beperkt zich tot het verkopen van de gronden door de GEM. Begin 2016 zal er een tender worden uitgeschreven om tot verkoop te komen. 19

20 Ad 4) Overige projecten Groot onderhoud 444 eengezinswoningen voormalig Rochdale bezit, Heemskerk De complexen 3624 Beethovenstraat e.o., 3626 Rameaustraat e.o., 3632 Bachstraat e.o. en 3655 Valcooghstraat zijn al 55 jaar in exploitatie. We exploiteren deze woningen door en daarom is de voorbereiding voor groot onderhoud in volle gang. De buiten- en binnenzijde worden aangepakt: de daken, gevels, vloeren en de delen aan de binnenzijde die aan vervanging toe zijn. Naast de verbetering van de technische kwaliteit worden energiebesparende maatregelen meegenomen. Deze maatregelen dragen bij aan een verbeterde woonkwaliteit en hoger comfort. De 38 woningen aan de Händelstraat worden als eerste aangepakt. In 2015 zijn verschillende scenario s ontwikkeld voor de woningen. In 2016 nemen we een besluit over de renovatie van deze woningen (zie de artist impression hieronder). Renovatie 192 appartementen Debora Bakelaan, Heemskerk Voor de vier galerijflats aan de Debora Bakelaan onderzoeken wij of een grootschalige renovatie van de bestaande flatgebouwen haalbaar is. In 2014 is daartoe een partner (aannemer) geselecteerd waarmee wij volgens de principes van ketensamenwerking de verdere inhoud van de renovatie vorm geven. Hieronder een artist impression. Renovatie Diepenbrockstraat e.o. Begin 2016 wordt er een strategie ontwikkeld voor deze woningen Woningverkoop WOONopMAAT verkoopt jaarlijks woningen uit de bestaande voorraad. In 2016 hebben we begroot dat wij 45 woningen uit de bestaande voorraad verkopen. De bijbehorende verkoopopbrengst is 7,0 miljoen. 20

21 6. TOELICHTING LIQUIDITEITSBEGROTING 6.1. Algemeen Er is voor 2016 een liquiditeitsbegroting opgesteld. De input voor de begroting bestaat uit diverse deelbegrotingen die in de vorige hoofdstukken zijn behandeld Liquiditeitsbegroting De voorspelbaarheid van uitgaven voor projecten in de toekomst is bij WOONopMAAT een uitdaging. De ongewisheid van een wel of niet herstellende economie, wel of geen beschikbaarheid van middelen door bijvoorbeeld het verkopen van woningen, het op gemeentelijk niveau afspraken kunnen maken over de kwaliteit en leefomgeving maakt het een uitdaging, kans, om de inkomsten en uitgaven voor 2016 te voorspellen. In de liquiditeitsbegroting is rekening gehouden met aan te trekken leningen voor een bedrag van 19 miljoen. Dit bedrag is inclusief de herfinanciering van bestaande leningen (zie paragraaf 7.2). Het verloop van de liquiditeiten staat hieronder weergegeven Liquiditeitsprognose WOONopMAAT I n d u i z e n d e n Liquide middelen dec-16 nov-16 okt-16 sep-16 aug-16 jul-16 jun-16 mei-16 apr-16 mrt-16 feb-16 jan-16 dec-15 nov-15 okt-15 sep-15 21

22 7. TOELICHTING BEGROTING FINANCIERING EN BELEGGINGEN 7.1. Algemeen In 2016 is er geen beleggingsbehoefte. Vanwege de investering in een aantal projecten en de aflossing van twee leningen is er wel sprake van een financieringsbehoefte. Hieronder wordt de financieringsbehoefte nader toegelicht en in relatie gebracht met de eisen uit het financieel statuut. Vooral de spreiding van het renterisico over de komende tien jaar is daarbij van belang Financiering In 2016 trekt WOONopMAAT twee nieuwe leningen aan. De financieringsbehoefte is 19 miljoen. In 2016 worden twee leningen volledig afgelost. Dit betreft in totaal 18,5 miljoen aan aflossingen ineens. Het rentepercentage van deze twee leningen is gemiddeld 3,14%. In 2016 vinden, behalve de halfjaarlijkse conversies, drie renteconversies plaats. Deze renteconversies, voor in totaal 10,4 miljoen, zijn in 2014 afgestemd met de geldverstrekker. De afgesproken rentepercentages staan al vast voor de langere termijn en bedragen gemiddeld 2,97%. De renteconversies van het deel van de lening met halfjaarlijkse rente-aanpassingen zijn voor 5,25% ingerekend. Dit is conform de interne rendementseis. Op basis van bovenstaande gegevens wordt het totale renterisico in 2016 bepaald op 18,5 miljoen. De renterisicovervalkalender ultimo 2015 is hieronder weergegeven. In de grafiek wordt het renterisico in enig jaar vergeleken met de leningportefeuille per 31 december Percentage van de leningportefeuille 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% Renterisicovervalkalender Conversies Aflossingen Gemiddelde 6% WSW grens 4% 2% 0% Jaren WOONopMAAT heeft in het financieel statuut opgenomen dat een renterisico van maximaal 15% aanvaardbaar is. Dit is conform de norm van de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De conclusie die uit de vervalkalender kan worden getrokken is dat het renterisico alleen in het jaar 2019 niet voldoet aan de norm van 15%. 22

23 In duizenden euro's Wij hebben besloten het renterisico zoveel mogelijk in te perken door leningen af te sluiten met een aflossingscomponent. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt met de geldverstrekker voor de conversies van de leningen in De leningen krijgen nu wel een vast rentepercentage tot het einde van de looptijd. Wij onderzoeken per conversie in hoeverre eerdere afstemming met de geldverstrekker zinvol is. Hierbij houden we rekening met ons financieel statuut en met de van toepassing zijnde regelgeving. Een kenmerk van de leningportefeuille van WOONopMAAT is, dat er jaarlijks op de leningen wordt afgelost. Bij het afsluiten van nieuwe leningen houden we altijd rekening met een aflossingsmodaliteit (lineair of annuïtair), die in de pas loopt met de exploitatie. De berekende aflossingsfictie van WOONopMAAT is, conform de WSW-standaard, rond de 4%. Ons aflossingsschema loopt redelijk in de pas met dit schema. Over de komende vijf jaar zou de aflossingsfictie conform WSW-normen zo n 60 miljoen zijn; de werkelijke aflossingen zijn 66 miljoen. Bij huidige inzichten ziet het verloop van de leningportefeuille er als volgt uit: Leningportefeuille

24 8. TOELICHTING EXPLOITATIEBEGROTING 8.1 Algemeen Voor het jaar 2016 is een exploitatiebegroting opgesteld. In de opzet van de begroting is rekening gehouden met alle voorgaande deelbegrotingen, die zijn behandeld in de vorige hoofdstukken. Aanvullend op deze informatie worden in dit hoofdstuk de huren, de resultaten van de verkochte woningen, de maatschappelijke bestedingen, de financiële baten en lasten en de overige waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille weergegeven. De opzet van de resultatenrekening is op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Bij WOONopMAAT geldt vanaf 2012 de regel dat de reguliere exploitatie minimaal sluitend moet zijn. De reguliere exploitatie is alles behalve de opbrengsten uit verkopen, de afwaardering van complexen en de waardeverandering van de huurwoningen in In de reguliere exploitatie wordt eveneens rekening gehouden met de aflossingsfictie op basis van de DSCR-methode van het WSW. 8.2 Huren De huursom wordt per 1 juli 2016 met gemiddeld 1,4% verhoogd. Dit percentage bestaat uit de veronderstelde inflatie van 2015 van 1% en extra huurstijgingen op basis van de huursombenadering. Daarnaast wordt op basis van de ruimte in de huurprijzen en de mutatiegraad per complex de huurharmonisatie bepaald. De veronderstelde huurderving is in de reguliere complexen gelijk aan 1% en bij verkoop-complexen 1,5%. 8.3 Vergoedingen De vergoedingen zijn servicekosten die in rekening worden gebracht bij de huurders. De kostenpost is opgenomen in de overige bedrijfslasten. 8.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille In het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille zijn de verkoopopbrengsten opgenomen na aftrek van de bedrijfswaarde en de makelaarskosten. In 2016 is rekening gehouden met een verkoopopbrengst van 7,0 miljoen. 8.5 Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan onder meer uit de vergoedingen die zijn opgenomen in de beheerbegroting voor 2016, bijlage 1, onder het kopje Overige bedrijfsopbrengsten. 8.6 Maatschappelijke bestedingen De onder deze post vermelde bedragen betreffen vooral de afwaardering van onrendabele bedragen die in 2016 exploitatiegevolgen hebben. Dit is weergegeven in hoofdstuk 5, Toelichting (Des)Investeringsbegroting. 8.7 Salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de werkgeverslasten van het personeel van WOONopMAAT opgenomen. In 2016 is rekening gehouden met salarisstijgingen conform de afgesloten CAO voor de periode 2014 tot en met Lasten onderhoud Onder deze post zijn de uitgaven aan onderhoud opgenomen. De uitgaven zijn door WOONopMAAT genormeerd op maximaal 22% van de huur. In de begroting voor 2016 komen we op 21% van de jaarhuur. 24

25 8.9 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten bestaan uit belastingen, verzekeringen, servicecontracten, algemene kosten, vergoedingen Raad van Commissarissen, etc. Verder zijn hier de Verhuurders- en Saneringsheffing in opgenomen. Voor 2016 is rekening gehouden met een bijdrage van 5,9 miljoen voor de Verhuurdersheffing en 0,5 miljoen voor de Saneringsheffing Rentebaten Onder deze post staat de rente die wordt ontvangen uit de overschotten of betaald over de tekorten aan liquide middelen gedurende het jaar Opbrengsten financiële vaste activa Deze post bestaat uit drie onderdelen: de rentevergoeding op de leningen die zijn afgegeven aan de Stichting Exploitatie Kantoorgebouw Jan Ligthartstraat 5 Heemskerk; de rentevergoeding op de leningen die zijn afgegeven aan ENERGIEopMAAT B.V.; de rentevergoeding op de nog te ontvangen vergoedingen Besluit Woninggebonden subsidies (BWS) Rentelasten Bij de rentelasten is rekening gehouden met de aanwezige leningenportefeuille. Voor aanvullende financieringen is gerekend met de bedragen die zijn opgenomen in de liquiditeitsbegroting Waardeveranderingen vastgoedportefeuille De post waardeveranderingen vastgoedportefeuille geeft aan hoe de waardeveranderingen van het sociaal vastgoed, DAEB, en het commercieel vastgoed, niet-daeb, in 2016 lopen Vennootschapsbelasting Het resultaat van de vennootschapsbelasting is gebaseerd op de kasstromen, die leiden tot een belastingheffing. Er is bij de bepaling van de heffing rekening gehouden met een eventuele afwaardering van het bezit in voorgaande jaren. Daarom is voor 2016 geen vennootschapsbelasting in de begroting opgenomen Resultaat 2016 WOONopMAAT Het resultaat over 2016 is op basis van marktwaarde begroot op een positief resultaat van 40,8 miljoen (na belastingen). In dit jaarresultaat is een grote rol weggelegd voor de waardeveranderingen. In 2016 wordt 18,3 miljoen aan niet gerealiseerde waardeveranderingen aan het eigen vermogen toegevoegd. Daarnaast wordt het resultaat door verkopen positief beïnvloed met 2,5 miljoen én door afwaarderingen in relatie tot uit te voeren projecten negatief beïnvloed met 0,2 miljoen. De specificatie van de Winst- en Verliesrekening is opgenomen in bijlage 5. Ook in 2016 sturen wij op een sluitende reguliere exploitatie (zie 8.1). In deze reguliere exploitatie wordt wel rekening gehouden met een aflossingsfictie, maar niet met verkoopopbrengsten, afwaarderingen projecten, maatschappelijke bestedingen, en waardeveranderingen van de huurwoningen. In onderstaande figuur staat hoe de huuropbrengsten van WOONopMAAT worden besteed. De reguliere exploitatie heeft over 2016 een positief resultaat van 8,9 miljoen. Dit is 14,9% van de huur. 25

26 6,6% 14,9% Werkgeverslasten 10,8% 20,9% Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten 7,5% Kapitaalslasten 39,3% Overheidsbelastingen en heffingen Beschikbaar voor aflossingen c.q. investeringen Deze verdeling betekent voor de kasstromen dat de vrije ruimte in procenten van de huur wordt gebruikt voor aflossingen van leningen in De werkelijke aflossing van WOONopMAAT in 2016 is meer dan de berekende aflossingsfictie van 3,9%. In werkelijkheid moeten we 15,7 miljoen aflossen. De aflossingsfictie bedraagt 11,6 miljoen. De werkelijke aflossingen zijn dus 4,1 miljoen hoger. Aangezien de beschikbare ruimte uit exploitatie 8,9 miljoen bedraagt, is er resultaat genoeg om deze hogere aflossingen uit de reguliere exploitatie te doen Kredietwaardigheid WOONopMAAT Door het WSW wordt jaarlijks beoordeeld of WOONopMAAT borgbaar is. De beoordeling omtrent de borgbaarheid over de periode 2015 tot en met 2017 is per 13 juli 2015 ontvangen en is positief. Op grond van deze verklaring kan WOONopMAAT binnen de ruimte van het borgingsplafond leningen aantrekken met WSW-borging voor DAEBinvesteringen Meerjarenprognose Om inzicht te verkrijgen in de financiële continuïteit van WOONopMAAT, wordt jaarlijks voor een periode van vijf jaar een meerjarenprognose gemaakt. Zoals vermeld sturen we vooral op kasstromen. Als kengetal maken we dan gebruik van de Interest Coverage Rate (ICR). Dit is het aantal keer dat de rente van één jaar uit de exploitatie kan worden betaald. De verkregen verhouding wordt jaarlijks getoetst met de norm van het WSW. Deze bedraagt 1,4. Voor de periode 2016 tot en met 2020 ziet het verloop van de ICR er als volgt uit: 3,00 Interest Coverage Rate 2,50 2,00 1,50 1,00 ICR in de jaren Norm WSW 0,50 0,