WOONopMAAT Activiteitenplan 2015

Transcriptie

1 WOONopMAAT Activiteitenplan 2015 Heemskerk, november 2014 Ad Blekemolen Aad Leek Guus van der Meijden Jen Tjon-Sien-Foek Lot Riemers Nico van Zutphen 1

2 Inhoud 1. Inleiding Doelstellingen, kwaliteit en continuïteit Samen staan we sterk Toelichting Beheerbegroting Toelichting Onderhoudsbegroting Toelichting (Des)Investeringsbegroting Toelichting Liquiditeitsbegroting Toelichting Begroting Financiering en Beleggingen Toelichting Exploitatiebegroting Bijlagen Bijlage 1 Beheerbegroting 2015 Bijlage 2 Onderhoudsbegroting 2015 Bijlage 3 Lang cyclisch onderhoud 2015 Bijlage 4A (Des)Investeringsbegroting 2015 Bijlage 4B Planning projectontwikkeling Bijlage 5 Winst- en Verliesrekening 2015 Bijlage 6 Verkoopprogramma Bijlage 7 Woningoverzicht per 1 oktober

3 1. Inleiding Voor u liggen het Activiteitenplan en de begrotingen van WOONopMAAT voor het kalenderjaar Ons kompas is het in 2014 vernieuwde Strategisch Beleidsplan. Wij vinden het belangrijk ons strategisch beleid te vertalen naar concrete activiteiten. Vandaar dit Activiteitenplan. De afgelopen jaren bestond er veel onduidelijkheid over het overheidsbeleid en de marktomstandigheden. We waren genoodzaakt om daar met scenario s tijdig en adequaat op in te spelen. Voor wat betreft de marktomstandigheden blijft de onzekerheid onverminderd groot, maar over de richting van het overheidsbeleid is inmiddels meer duidelijkheid. In de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Herzieningswet), de novelle daarop en de concepttekst van de Algemene maatregel van bestuur (AMvB) Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt het domein van de corporaties verder beperkt, de regels en het toezicht verscherpt en het vermogen afgeroomd. De wet zou op 1 januari 2015 in werking treden, maar door het afwachten van de uitkomst van de Parlementaire Enquête en door twijfel over het tijdspad in de uitvoering wordt die datum waarschijnlijk niet gehaald. WOONopMAAT onderschrijft de noodzaak om het domein van de corporaties te beperken en het toezicht te verbeteren. Maar de manier waarop dat nu in de Herzieningswet wordt voorgesteld vinden we ronduit slecht. Dat geldt ook voor de duur en omvang van de Verhuurdersheffing. Geen ontwikkelingen om echt vrolijk van te worden, maar het is vooralsnog de realiteit waar we het mee moeten doen. We maken er het beste van. Dat wil niet zeggen dat we ons verzet staken. We blijven knokken vóór een werkbaar domein en een eenvoudig en efficiënt stelsel van regelgeving met bijbehorend toezicht en tégen de aard en omvang van de Verhuurdersheffing. Het bezit van WOONopMAAT telt nu ruim verhuureenheden. Voor zo n 40 Verenigingen van Eigenaars voert WOONopMAAT het beheer en de administratie. Bij het opstellen van het Activiteitenplan gaat WOONopMAAT altijd uit van: De meerjarige beleidskaders uit het Strategisch Beleidsplan ; De financiële meerjarenprognose; Het Strategisch Voorraadbeleid. Daarnaast bespreekt WOONopMAAT haar voorgenomen activiteiten en prestaties met haar belanghouders en maakt zij afspraken met de organisaties waarmee zij samenwerkt bij het vervullen van haar maatschappelijke taak. Want de noodzaak om samen te werken is groter dan ooit. Niet alleen de corporaties hebben minder te besteden. Gemeenten krijgen meer taken en minder middelen en de zorgpartijen worden geconfronteerd met ingrijpende veranderingen en eveneens minder middelen. Ook voor veel huurders wordt het steeds lastiger om rond te komen. Stijgende lasten en onzekerheid over het inkomen hebben invloed op de betaalbaarheid van het wonen. Aan die onzekerheden kunnen we als WOONopMAAT weinig doen. Wel kunnen we door samen te werken de maatschappelijke prestaties op het gebied van wonen en zorg optimaliseren. Daarmee houden we de voorzieningen en de kwaliteit van wonen en leven in de noordelijke IJmond goed en betaalbaar. Met de gemeenten en de collega corporaties ontwikkelen we in 2015 een nieuwe Woonvisie en maken we over de uitvoering wederzijdse prestatieafspraken. De prestatieafspraken kunt u vinden op Met de zorgpartijen werken we in het overlegplatform Grijswijzer aan een goed en betaalbaar aanbod van wonen en zorg. Voor onze huurders doen we alles om de huren zo min mogelijk te laten stijgen en gaan we graag in gesprek over hoe we samen de energiekosten kunnen beperken. 3

4 Veel van de activiteiten die WOONopMAAT zich voorneemt duren langer dan één jaar. WOONopMAAT verschuift geleidelijk de focus van projectontwikkeling en nieuwbouw naar renovatie en beheer van bestaande bouw. Dit Activiteitenplan bestrijkt feitelijk een langere periode, net als de prestatieafspraken met de gemeenten. De begroting blijft vanwege wet- en regelgeving per kalenderjaar. Het Activiteitenplan is enerzijds bedoeld als richtlijn voor het handelen van de medewerkers, anderzijds voor ieder die belang heeft bij de activiteiten van WOONopMAAT. Onze bestaande en toekomstige klanten komen daarbij op de eerste plaats. We hechten veel waarde aan de inspraak van onze klanten op alle niveaus: de individuele bewoner, de bewonerscommissies, de wijkteams en het huurdersplatform. In 2015 willen we ook op een andere manier met onze klanten in gesprek gaan, bijvoorbeeld in klantenpanels over specifieke onderwerpen. We vinden het daarbij belangrijk om samen met de klant tot keuzes te komen. Bijvoorbeeld op het gebied van het mutatieonderhoud (welke verwachtingen en wensen heeft de toekomstige bewoner), de te treffen energiebesparende voorzieningen (hoe kunnen we bewoners motiveren het energieverbruik te verminderen), bij de bouw van nieuwe woningen en bij de renovatie van bestaande woningen. De toezichthouders, extern en intern, kunnen aan de hand van dit Activiteitenplan de ambities van WOONopMAAT toetsen, bijvoorbeeld aan wet- en regelgeving. Plannen en verslagen moeten aan voorwaarden en vormvoorschriften voldoen, waardoor het vaak omvangrijke stukken worden. Onze belanghouders en andere belangstellenden hebben meestal geen behoefte aan ingewikkelde, dikke documenten. Daarom streeft WOONopMAAT er naar om dit Activiteitenplan kort, bondig en begrijpelijk te maken. Het Activiteitenplan van WOONopMAAT is voor iedereen verkrijgbaar. U kunt het vinden op de website, en op verzoek sturen wij u een papieren exemplaar toe. Suggesties, aanbevelingen, ideeën of vragen zijn van harte welkom! U kunt deze per e- mail sturen naar: post@woonopmaat.nl of op papier naar: WOONopMAAT, t.a.v. mevrouw Lot Riemers, bestuurssecretaris WOONopMAAT, Postbus 20, 1960 AA Heemskerk. Aad Leek, directeur-bestuurder 4

5 2. Doelstellingen, kwaliteit en continuïteit Alles draait om geld. Dat horen we de laatste tijd vaak en dat is best begrijpelijk. Of het nu over zorg, onderwijs, wonen of uw pensioen gaat, de indruk dat beleid vooral wordt bepaald door geld voert bij veel burgers de boventoon. Zeker in een tijd dat het vooral om minder geld gaat, valt dat natuurlijk meer op dan als het om meer geld gaat. En laten we eerlijk zijn, ook bij WOONopMAAT speelt geld een belangrijke rol in het beleid. Zeker nu we de komende jaren minder kunnen besteden omdat de overheid met de Verhuurdersheffing ieder jaar een flinke greep in de kas doet. Bij alle besluiten en keuzes zoeken we een goede balans tussen onze doelstellingen, de kwaliteit van de woningen en de dienstverlening en de financiële continuïteit. Dat deden we de afgelopen jaren en doen we ook nu er minder geld is. Je zou kunnen zeggen dat bij WOONopMAAT dus niet alles alleen maar om geld draait. Wat nodig is, moet kunnen Met wat nodig is bedoelen we vooral wat nodig is om wonen en leven in de noordelijke IJmond goed en betaalbaar te houden voor mensen die ons daar bij nodig hebben. Over de vraag wie ons daarbij nodig heeft, verschillen we van mening met het Kabinet. In de nieuwe Herzieningswet is heel strak een inkomensgrens vastgelegd die voor heel Nederland en voor alle huishoudens geldt. WOONopMAAT vindt dat niet verstandig en geen recht doen aan wat werkelijk nodig is. Het gedeelte van het inkomen dat voor het wonen beschikbaar is, is sterk afhankelijk van de samenstelling van het huishouden. Een gezin met een inkomen van per jaar houdt minder over voor het wonen dan een alleenstaande van 68 jaar met hetzelfde bruto jaarloon. Het Kabinet maakt daar helaas geen enkel onderscheid in. Ook zijn er grote verschillen tussen regio s als het gaat om de kosten van het wonen. In noordoost Groningen is meer betaalbaar woningaanbod dan in bijvoorbeeld de Randstad, maar ook hier houdt het Kabinet geen rekening mee. En het gegeven dat het besteedbaar inkomen van huishoudens niet altijd gelijk blijft, speelt voor in het Kabinetsbeleid ook geen rol. Zeker in het huidige economisch klimaat kan dat inkomen door allerlei factoren niet alleen stijgen, maar zeker ook dalen. WOONopMAAT vindt het beter om samen met de gemeenten af te spreken wat er in de noordelijke IJmond nodig is. En omdat er steeds minder middelen beschikbaar komen zullen we samen alle creativiteit moeten aanwenden om wat nodig is toch mogelijk te maken. Maar wat nodig is, moet ook kunnen. En dat gaat niet alleen over de inkomensgrenzen van huishoudens. WOONopMAAT moet ook in staat zijn om de aan haar toebedeelde maatschappelijke taak op een goede manier kunnen vervullen. En daar zijn ten minste twee zaken voor nodig: 1. Voldoende geld; 2. Een organisatie die sober en doelmatig haar werk doet. Eerst het geld De Verhuurdersheffing is een belasting voor huurders uit de sociale huursector die door de verhuurders moet worden voorgeschoten aan de overheid. Om dat weer terug te krijgen van de huurders mag de huur flink worden verhoogd. Voor WOONopMAAT gaat het, samen met de Saneringsheffing, om ruim 6 miljoen per jaar. Veel corporaties voelen zich daarom genoodzaakt om de huur flink te verhogen. WOONopMAAT heeft daar wel begrip voor, maar vindt ook dat deze weg soms te makkelijk wordt genomen. WOONopMAAT probeert dat te voorkomen door al sinds jaren de kosten van de bedrijfsvoering zo laag mogelijk te houden, zonder de kwaliteit van de woningen en de dienstverlening aan te tasten. Door deze lagere kosten zijn we de afgelopen jaren in staat geweest om de huurstijging te beperken. Wel is het jammer dat de overheid en de externe toezichthouders de administratieve druk zo opvoeren dat we gedwongen worden meer geld uit te geven aan allerlei administratieve taken. 5

6 In ons Strategisch Beleidsplan hebben we aangegeven dat de betaalbaarheid van de woonlasten voor veel huurders een probleem is en dat we het als onze taak beschouwen om de woonlasten zoveel mogelijk te beperken. We kunnen op twee fronten wat voor onze huurders betekenen. Ten eerste door het beperken van de huurstijging. Ook in 2015 zullen daar weer alles aan doen. Ten tweede door het beperken van de energielasten. Daar willen WOONopMAAT graag een bijdrage aan leveren, maar om daar echt op te kunnen scoren hebben we de hulp van de huurder nodig. Gewoon omdat de hoogte van het energieverbruik niet alleen wordt bepaald door isolatie of zuinige CVketels. De manier waarop de huurder met het energieverbruik omgaat bepaalt uiteindelijk of deze voorzieningen ook daadwerkelijk tot een lager verbruik, en dus lagere energiekosten, leiden. Dan de organisatie WOONopMAAT is een organisatie met een maatschappelijke taak en zit een beetje tussen de overheid en de markt in. WOONopMAAT kiest voor de soberheid die bij het maatschappelijke hoort, maar in de doelmatigheid van de organisatie willen we zakelijk en efficiënt zijn en dat past vaak meer bij de markt. Goed presteren tegen lage kosten staat daarbij voorop. Ook in 2015 besteden we aandacht aan het beheersen van de kosten. En niet alleen de kosten van de organisatie. Ook als het gaat om onderhoud en nieuwbouw proberen we op een slimme manier kwaliteit te realiseren tegen lage kosten. In de nieuwbouw hebben we daarvoor de conceptwoning bedacht en in 2015 hopen we ook voor de renovaties betaalbare concepten te ontwikkelen. Om al deze opgaven te realiseren is het belangrijk dat de medewerkers de taken goed kunnen vervullen. Zeker nu er zoveel verandert, is de noodzaak om de kennis en de vaardigheden van de medewerkers goed op peil te houden. Daar gaan we in 2015 extra aandacht aan besteden. Te beginnen met het opnieuw omschrijven welke taken er moeten worden verricht en welke kwaliteiten nodig zijn om dat naar behoren te kunnen doen (strategische personeelsplanning (spp)). Als dat in beeld is, gaan we kijken waar binnen de organisatie een verdere ontwikkeling van kennis, vaardigheden en competenties is gewenst. Dat betekent voor de werkgever dat er voldoende faciliteiten worden geboden voor aanvullende scholing en voor de werknemer dat die bereid is om zich verder te ontwikkelen. WOONopMAAT heeft bijvoorbeeld gekozen voor een nieuw primair informatiesysteem. Het wordt in 2015 een flinke overgang om met het nieuwe programma te werken. Dat vraagt goede opleidingsfaciliteiten van de werkgever en inzet van de medewerkers, om zich de kennis eigen te maken om adequaat met het nieuwe primaire systeem te kunnen werken. Het wordt dus weer een belangrijk jaar waarin zal blijken hoe de gevolgen van de nieuwe Herzieningswet zullen uitpakken. Het enige dat we u garanderen is dat we er alles aan zullen doen om datgene wat nodig is ook daadwerkelijk te doen. 6

7 3. Samen staan we sterk 3.1 Woonruimteverdeling en woningtoewijzing Per 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. In de Memorie van Toelichting van de minister is aangegeven dat vrijheid van vestiging hét uitgangspunt is voor de woonruimteverdeling in Nederland. Een standpunt dat wij van harte onderschrijven. Huisvestingswet 2014 Deze wet maakt het mogelijk voor gemeenten om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gemeenten kunnen dit doen ter bestrijding van aangetoonde onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een zogenaamde Huisvestingsverordening. Die omvat dan regels voor het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte en/of het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. Ingrijpen door de gemeenten is niet vanzelfsprekend en ook niet verplicht. Als er geen sprake is van hiervoor genoemde negatieve effecten, is er geen grond voor gemeenten om te interveniëren in de woningtoewijzing. In die gevallen is woningtoewijzing een zaak van de woningcorporaties. Als er geen Huisvestingsverordening is, betekent dat niet dat de corporaties maar hun eigen gang kunnen gaan. Er gelden algemene regels waaraan de corporaties moeten voldoen en die bepalen wat kan en mag op het gebied van woningtoewijzing. De belangrijkste regels in dit verband zijn: De vrijheid van vestiging (dus geen bindingseisen); Goedkope woonruimte zo veel mogelijk passend toewijzen (BBSH); Tenminste 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder (ministeriële regeling). Ten tijde van het samenstellen van dit Activiteitenplan vindt nog overleg plaats met gemeenten en corporaties in de regio s IJmond en Zuid-Kennemerland. Dat overleg hangt samen met de wens van de meeste partijen in die gebieden om op termijn naar één regionaal systeem voor woonruimteverdeling te gaan en anderzijds te gaan werken met een gelijkluidende Huisvestingsverordening in Wat ons betreft zijn de IJmond en Zuid-Kennemerland geen natuurlijke bondgenoten als het gaat om wonen. Wij zien dat niet terug in de woonwensen van onze woningzoekenden of op de koopmarkt. Wij herkennen deze regio dan ook niet als één woningmarkt. Wat dat betreft is het Noordzeekanaal een brug te ver. Wij kiezen bewust voor lokale verankering in één woningmarktgebied, de noordelijke IJmond. Het heeft onze voorkeur om met partijen in de noordelijke IJmond na te gaan of er aanleiding is voor gemeentelijke interventie op het terrein van de woonruimteverdeling. Van belang is te kiezen voor een aanpak die past bij de Woonvisie van de betreffende gemeenten en daarmee recht doet aan de lokale marktomstandigheden. Onze conclusie is dat in Heemskerk en Beverwijk vooralsnog geen sprake is van kwantitatieve schaarste van sociale huurwoningen. De wachttijden voor deze woningen zijn relatief beperkt. Toewijzing binnen de al bestaande wet- en regelgeving in combinatie met het toewijzingsbeleid van WOONopMAAT maakt dat het woningaanbod in de sociale huur goed aansluit op de vraag van de doelgroep en er geen sprake is van onevenwichtige en/of onrechtvaardige effecten. Reden om ons toewijzingsbeleid in 2015 te continueren, onder de aantekening dat dit afhangt van de vraag of, en zo ja op welke wijze, de gemeenten gebruik gaan maken van een Huisvestingsverordening. Toewijzingsbeleid Wij geven prioriteit aan het huisvesten van mensen die om financiële, maatschappelijke of gezondheidsredenen minder makkelijk in de eigen huisvestingsbehoeften kunnen voorzien. 7

8 Daarbij onderscheiden wij de volgende doelgroepen: 1. De primaire doelgroep, huishoudens met een inkomen tot (de huidige grens voor het corporatiedomein). Woningen met een huurprijs tot 600 worden bij voorrang toegewezen aan deze huishoudens; 2. Huishoudens met een inkomen tussen de en (voorheen ) kunnen bij WOONopMAAT terecht voor woningen met een huurprijs hoger dan 600, voor zover de wettelijke beperkingen dat mogelijk maken; 3. Huishoudens met een inkomen boven zijn eveneens welkom, maar voor de vrije sector huurwoningen of anders voor koopwoningen. Betaalbare eengezinswoningen wijzen we bij voorrang toe aan van huishoudens van twee of meer personen. Vanaf 1 januari 2015 biedt de minister tijdelijk (vijf jaar) de middengroepen extra toegang tot de sociale huursector. Het gaat om de volgende toewijzingsregels: Minstens 80% van de sociale huurwoningen moet toegewezen worden aan inkomens tot Nu is dat nog 90%; Maximaal 20% moet toegewezen worden aan hogere inkomens, met een maximum van 10% voor inkomens boven de Hoe charmant deze extra ruimte ook lijkt, ze spoort niet met onze prioriteit voor de primaire doelgroep. Ook omwille van de uitvoerbaarheid handhaven wij de huidige 90%- norm, met als bovengrens voor de resterende 10% een huishoudinkomen van De extra toegang biedt ons daarentegen wel de ruimte om die 90%, waar nodig, minder strikt te hanteren. Bijvoorbeeld als er in enig jaar net meer sociale huurwoningen met een wat hogere huurprijs op de markt komen, waarbij het uit oogpunt van financiële passendheid (betaalbaarheid) gewenst is om die toe te wijzen aan huishoudens met een wat hoger inkomen. 3.2 Huursombenadering en Woning Waardering Stelsel De minister heeft aangegeven dat hij eind 2014 een wetsvoorstel indient gericht op de toepassing van een huursombenadering bij de jaarlijkse huurverhoging. Daarmee stapt hij weer af van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze huursombenadering zal naast de reguliere huurverhoging ook de huurharmonisatie omvatten. De huursombenadering maximeert het totaal aan huurverhogingen in enig jaar bij een corporatie. Daarnaast komt er een nieuw energielabel per 1 januari We zijn benieuwd naar de vormgeving, uitvoeringsaspecten én (beoogde) effecten van de nieuwe aanpak. Zodra het gedachtengoed van de minister meer is uitgekristalliseerd, beraden we ons op de voor WOONopMAAT en haar huurders te volgen koers. De minister zou in 2014 ook met een wijziging van het Woning Waardering Stelsel (WWS) komen, waarbij de WOZ-waarde wordt meegewogen. Dit nieuwe stelsel wordt nog uitgewerkt en zal wellicht medio 2015 van kracht zijn. We wachten de totstandkoming van het nieuwe stelsel niet af. Het huidige stelsel zit ons soms in de weg en we denken dat een eigen beoordeling van prijs en kwaliteit hier mogelijk een oplossing voor biedt. Dat betekent dat het WWS voor ons eigen huurbeleid niet meer leidend is. Uiteraard blijven we wel binnen de wettelijke kaders van het WWS. 3.3 Wonen en zorg WOONopMAAT heeft een breed scala aan woningen en woonvormen die bedoeld zijn voor specifieke doelgroepen zoals: zorg gebonden woningen, WMO-woningen, Kanswoningen, aanleun- en seniorenwoningen. De toewijzing geschiedt aan de hand van passendheidscriteria om er voor te zorgen dat deze woningen beschikbaar zijn en blijven voor de betreffende doelgroepen. Daarnaast hebben wij de afgelopen jaren met zorgpartijen geïnvesteerd in woonzorgcentra voor diverse doelgroepen. 8

9 De scheiding tussen wonen en zorg en de taken die gemeenten in 2015 krijgen toegewezen op het gebied van zorg betekenen dat de komende jaren meer (kwetsbare) mensen behoefte hebben aan betaalbare, geschikte zelfstandige woonruimte. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur wijst in dit verband op de volgende knelpunten (Advies Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn, januari 2014). Er komt een toename van de vraag naar wonen met zorg, wonen met diensten en andere geschikte woningen voor mensen met beperkingen. Voor ouderen die niet meer worden toegelaten tot intramurale zorg is de aanname dat 80% van de betreffende huishoudens mede door hun zorgvraag toch verhuist. Daarnaast wijst de Raad op grotere financiële risico s voor eigenaren van vastgoed. De beperktere toegang tot intramuraal verblijf raakt vooral de verzorgingshuizen. De korte termijn waarop de toegang tot intramurale verblijfsvormen wordt geregeld vergroot de kans op sluitingen of het afstoten van locaties (gehuurd van corporaties), terwijl over een aantal jaar de vraag naar geclusterd wonen met verpleegzorg weer toeneemt door de toenemende vergrijzing. Het Kabinet heeft in het najaar van 2014, mede op basis van het hiervoor genoemde advies, een Transitieagenda Langer zelfstandig wonen opgesteld. Het accent ligt daarbij op de verbetering van de regionale samenwerking tussen de verschillende partijen op het gebied van wonen en zorg. Meer specifiek gaat het dan onder meer om de aansluiting van vraag en aanbod van woningen en voorzieningen voor mensen met lichamelijke, cognitieve, verstandelijke en psychiatrische beperkingen. Alsmede het delen van informatie over benodigde woningaanpassingen, herstructurering van vastgoed, voorzieningen, de leefomgeving, ondersteuning en zorg. Wonen en zorgbeleid WOONopMAAT werkt al geruime tijd samen met gemeenten, andere corporaties en diverse instellingen op het gebied van zorg en welzijn om te bereiken dat huurders die zijn aangewezen op wonen met zorg of met een lichamelijke beperking, binnen ons werkgebied zo lang mogelijk zelfstandig, prettig en veilig kunnen wonen. Voor de doelgroep ouderen doen we dat via het Platform Grijswijzer. Voor bewoners met andersoortige woonwensen en zorgvragen bijvoorbeeld via het samenwerkingsverband Kanswoningen. Dat neemt niet weg dat wij desondanks met enige regelmaat vanuit zorginstellingen de vraag krijgen om meer en/of andere woonvormen aan te bieden. Ook vragen ze hoe, als gevolg van de scheiding tussen wonen en zorg, het wonen betaalbaar gehouden kan worden én de gemeenschappelijke voorzieningen exploitabel kunnen blijven. Dat brengt ons er toe in 2015 het initiatief te nemen om de verschillende overleggremia binnen ons aandachtsgebied op een dusdanige wijze met elkaar te verbinden, dat voornoemde vraagstukken op het gebied van wonen en zorg meer integraal benaderd worden. 3.4 Woningverkoop WOONopMAAT heeft een ambitieus verkoopprogramma, dat er vooral op is gericht om de koopmarkt bereikbaar te maken voor starters. Het verkoopprogramma draagt bij aan het financieren van de investeringsopgaven. Op dit moment is bij de wet (BBSH) geregeld dat voor zittende huurders minimaal 90% van de marktwaarde een redelijke prijs is. We prijzen woningen scherp, zodat deze opvallen in het aanbod van woningen. Daarnaast zorgen we ervoor dat woningen woonklaar worden verkocht. Bij WOONopMAAT krijgen klanten de scherpste prijs-kwaliteitverhouding. De 75%-regeling van WOONopMAAT wordt in 2015 verder afgebouwd. De uitdaging in 2015 is om op een juiste wijze om te gaan met de spagaat tussen het realiseren van omzet en het zo klein mogelijk houden van het aantal teruggekochte woningen. Ten opzichte van voorgaande jaren hebben we voor 2015 begroot om meer woningen te verkopen. Dit doen we door de verkoopvijver uit te breiden (zie bijlage 6). 9

10 3.5 Financiële continuïteit Het waarborgen van de financiële continuïteit is een uitdaging van formaat. De aanslagen voor de Verhuurders- en Saneringsheffing liegen er de komende jaren niet om. Vanuit de reguliere exploitatie zullen aanzienlijk minder middelen stromen om investeringen te kunnen doen. De doelstelling de reguliere exploitatie sluitend te houden blijft desalniettemin realiseerbaar. WOONopMAAT heeft daarnaast geformuleerd dat de verliezen die ontstaan door het ontwikkelen van nieuwbouw, worden gedekt door winsten uit de woningverkoop. Met de woningmarkt van de afgelopen jaren vergt dit wel de nodige creativiteit van de organisatie. Vanaf 2012 is het Activiteitenplan niet meer alleen gericht op de activiteiten, maar ook op een maximaal budget per kostensoort. Dit maximaal budget is gerelateerd aan de huren. Aangezien maximeren van budgetten een vorm van realisme in zich moet houden, hebben we tevens voor de jaren 2015 tot en met 2019 gekeken of het aandeel in de omzet denken (gerelateerd aan de huren) ook in de toekomst houdbaar is. De conclusie is dat, onvoorziene omstandigheden niet meegerekend, deze methodiek te hanteren is voor de komende vijf jaar. Uitgangspunt is dat WOONopMAAT blijft staan voor de normen van de te leveren kwaliteit. Ook voor 2015 is een begroting opgesteld die voldoet aan de gestelde normen. 3.6 Bedrijfsvoering Twee punten in de bedrijfsvoering krijgen in 2015 bijzondere aandacht. Audits In 2015 zal een audit worden gedaan op de verkoopprocedure en op de procedure rondom mutatieonderhoud. Het mutatieonderhoud gebeurt niet langer via Rochdale maar met plaatselijke aannemers. In de audit wordt onderzocht of de met de transitie beoogde effecten zijn gerealiseerd. Primair informatiesysteem In 2014 hebben we een keuze gemaakt voor een nieuw primair informatiesysteem, te weten Tobias AX van Aareon. In 2014 is een planning gemaakt met als geplande live datum 26 mei Voordat het zover is, moet een aantal noodzakelijke acties worden uitgevoerd. Het opleidingstraject voor het personeel van WOONopMAAT zal eind april 2015 starten. De overgang naar een nieuw programma zal veel inzet vergen van onze organisatie. Daarna zal het nieuwe programma veel voordeel opleveren, zowel qua efficiënter werken als qua eenvoudiger informatie verkrijgen. 3.7 Organisatie Goed presteren tegen lage kosten staat bij WOONopMAAT voorop. Dat geldt zeker ook voor de organisatie. Een aantal punten krijgen in 2015 bijzondere aandacht. Strategische personeelsplanning In het Strategisch Beleidsplan is de opzet van een strategische personeelsplanning aangekondigd. Deze planning kent vijf stappen: 1. Het benoemen van strategische doelen op organisatie- en afdelingsniveau; 2. De analyse van toekomstig gewenst personeel (kennis, vaardigheden en competenties); 3. De analyse van het huidige personeelsbestand; 4. Het analyseren van de verschillen; 5. Het benoemen van de speerpunten en oplossingen. In 2015 zullen de eerste twee stappen worden gezet. 10

11 Situationeel leidinggeven In het Strategisch Beleidsplan is een voorkeur uitgesproken voor situationeel leidinggeven vanuit de gedachte dat een leidinggevende zowel mensen als resultaten belangrijk vindt. In de training voor de leidinggevenden is dit een aandachtspunt. We zullen de leidinggevenden gaan ondersteunen om tot een optimaal rendement te komen, zowel voor de leidinggevende als voor de medewerker. Medewerkerstevredenheidsonderzoek In het najaar van 2014 is een medewerkerstevredenheidsonderzoek gehouden. Gekozen is voor een focus op de thema s samenwerking en teambeleving. In 2015 zullen de onderzoeksresultaten worden vertaald in vervolgacties om de eventuele gewenste verbeteringen te realiseren. Werkkostenregeling Mocht de aangekondigde werkkostenregeling daadwerkelijk worden ingevoerd in 2015, dan beperkt die regeling onder meer de mogelijkheid om werknemers via een cafetariasysteem faciliteiten aan te bieden. Bij het schrijven van dit plan hebben de caopartijen nog geen overeenstemming kunnen bereiken over een cao voor het jaar De regeling noodzaakt werkgevers om in overleg met de ondernemingsraad keuzes te maken. In 2015 zullen die keuzes worden geëffectueerd. Visitatie In 2014 heeft een visitatie plaatsgevonden. We zullen in 2015 verbeterpunten formuleren en deze in de komende vierjaarsperiode naar prioriteit wegzetten. Net als in de vorige visitatieperiode zullen we de verbeterpunten actief monitoren. 3.8 Ketensamenwerking Als gevolg van nieuwe trends, technologieën en bedrijfsmodellen wordt samenwerken in de keten steeds belangrijker voor organisaties. Samenwerking in de keten brengt voordelen als lagere kosten, beperken faalkosten, kortere doorlooptijden en hogere kwaliteit. Het vraagt van de ketenpartners een andere manier van werken; dus ook van ons. Een vorm van ketensamenwerking passen we al toe bij het dagelijks- en contractonderhoud en bij nieuwbouw, waar we conceptueel bouwen toepassen. De ervaringen die we hier opdeden kunnen we goed gebruiken. Voor het planmatig onderhoud en de renovatie van 444 eengezinswoningen en 192 appartementen gaan we in het komend jaar ook ketensamenwerking toepassen. Het toepassen van conceptueel renoveren is wenselijk. We zijn op zoek naar concepten die voor ons bruikbaar zijn. 3.9 Herzieningswet De Herzieningswet heeft gevolgen op verschillende gebieden, zoals de scheiding van het woningbezit in DAEB en niet-daeb. We zullen met de definitieve versie van de Herzieningswet (inclusief uitwerkingen) in de hand een roadmap maken van alle uit te voeren activiteiten. Zoals de (administratieve) splitsing van DAEB en niet-daeb activiteiten, het opstellen van de noodzakelijke reglementen inclusief eventuele aanpassingen in de statuten en het maken van een marktwaardering van het bezit van WOONopMAAT. Wat het laatste punt betreft, we zoeken naar een eenvoudige wijze om de marktwaarde te bepalen voor het gehele bezit. Hierbij zullen we kiezen voor een waarde die dicht bij de genen van WOONopMAAT ligt, namelijk de bedrijfswaarde. 11

12 4. Toelichting Beheerbegroting 4.1 Algemeen De beheerbegroting van WOONopMAAT is volgens dezelfde methodiek opgezet als voorgaande jaren. Voor een goede vergelijkbaarheid van de geprognosticeerde cijfers voor 2015 met eerdere jaren, is niet alleen de begroting, maar ook de prognose van de realisatie in 2014 opgenomen. Een volledige specificatie van de Beheerbegroting treft u aan als bijlage 1 van dit activiteitenplan. 4.2 Bedrijfslasten De bedrijfslasten zijn onderverdeeld in twaalf kostensoorten. Bij benadering komen de begrote bedrijfslasten voor 2015 in totaal op Per kostensoort ziet de begroting er als volgt uit: Begroting Prognose Begroting Omschrijving Afschrijvingen Salarissen (inclusief sociale lasten) Inleenkrachten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Automatisering en telecommunicatie Toezicht en representatie Bewonersparticipatie Bewonersblad Bewonersbeloning Advieskosten Overige algemene kosten Totaal bedrijfslasten Bijzonderheden bedrijfslasten Ten opzichte van de begroting 2014 is de begroting 2015 voor de bedrijfslasten 3,4%, of te wel lager. De belangrijkste redenen zijn de volgende: De grootste kostenpost in de beheerbegroting zijn de salarissen inclusief sociale lasten. Deze bedragen ruim 67% van de totale bedrijfslasten. In vergelijking met de begroting van 2014 zijn de kosten gestegen met De salarissen zijn gestegen wegens de salarisverhogingen conform de cao. Verder is er nog de algemene salarisverhoging wegens inflatiecorrectie, die naar verwachting voor de jaren 2014 en 2015 in totaal 2% zal zijn. Daarnaast is met ingang van 1 april 2014 de verhuuractiviteiten in eigen beheer uitgevoerd waarvoor drie extra medewerkers zijn aangetrokken; De inleenkrachten dalen met Dit komt vooral door het in eigen beheer uitvoeren van de verhuuractiviteiten; De overige personeelskosten stijgen met De reden ligt in het aanpassen van de vergoeding van de reiskosten voor het woon-werkverkeer; De kosten automatisering en telecommunicatie zijn gestegen met wegens ingebruikname van een nieuw primair informatiesysteem; De advieskosten zijn met gedaald wegens het vervallen van de kosten voor het uitvoeren van de visitatie, het uitvoeren van een medewerkertevredenheidsonderzoek en het participeren in een benchmark; De overige posten zorgen voor een kosten daling van We hebben bij het opstellen van de bedrijfslasten geen rekening gehouden met extra budgetten voor de implementatie van de Herzieningswet. Indien gedurende 2015 uitgaven worden gedaan, die samenhangen met de Herzieningswet dan zal hierover apart gerapporteerd worden. 12

13 4.3 Bedrijfsopbrengsten Naast bedrijfslasten zijn er ook opbrengsten. De bedrijfsopbrengsten zijn onderverdeeld in acht soorten. In totaal worden de bedrijfsopbrengsten voor 2015 begroot op Per opbrengstensoort ziet de begroting er als volgt uit: Begroting Prognose Begroting Omschrijving Doorberekende onderhoudsuitgaven Vergoedingen voor VVE-Beheer Vergoeding voor onderhoud VVE's Doorberekende projectuitgaven Opbrengsten bedrijfsrestaurant Vergoedingen nieuwe verhuur Vergoeding administratie servicekosten Vergoedingen optiemodel Totaal bedrijfsopbrengsten Bijzonderheden bedrijfsopbrengsten Ten opzichte van de begroting 2014 is de begroting 2015 voor de bedrijfsopbrengsten lager. De voornaamste redenen zijn hieronder opgenomen: De vergoeding voor VVE-Beheer is lager door nieuwe afspraken bij afgesloten beheerovereenkomsten en de mogelijke uitvoering van de Herzieningswet; De vergoeding voor het onderhoud van de VVE s is lager, omdat volgens planning, minder lang cyclisch onderhoud is uitgevoerd in De vergoeding wordt verkregen na goedkeuring van het werk door de Onderhoudscommissie van de betreffende VVE; De doorberekende projectuitgaven zijn lager begroot dan vorig jaar. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat de uren van de medewerkster Bewonersbegeleiding niet worden doorbelast aan de projecten. Dit nadeel wordt deels teniet gedaan door een hogere doorbelasting van de uren voor het voorbereiden van renovatieprojecten; De vergoedingen nieuwe verhuur zijn afgenomen met omdat in 2014 de vergoeding is verlaagd van 125 naar 25 per verhuring; De vergoeding voor de administratie servicekosten laat een stijging van zien door de indexatie van de servicekosten; De vergoedingen optiemodel zijn lager doordat er minder opties worden genomen na verhoging van de optievergoeding van 5 naar Beheerkosten per verhuureenheid De beheerkosten is het saldo van de bedrijfslasten en de bedrijfsopbrengsten. Dit saldo is naar aanleiding van de begroting (begroting 2014: ). Op basis van de begroting 2015 bedragen de beheerkosten per verhuureenheid 662. De beheerkosten per verhuureenheid nemen ten opzichte van de begroting 2014 met 2% af. 13

14 5. Toelichting Onderhoudsbegroting 5.1 Algemeen We onderhouden ons bezit op een verantwoorde manier om het woongenot voor onze huurders te borgen. Veiligheid staat hierbij voorop. Het goed onderhouden draagt ook bij aan het waarde behoud van ons vastgoed. 5.2 Onderhoudsbegroting 2015: verdeling naar eigenaar/huurder Het grootste deel van de onderhoudskosten zijn voor de eigenaar (in de onderstaande tabel aangegeven als onderhoud eigenaar en onderhoudsinvesteringen eigenaar ). Een deel van de onderhoudskosten betaalt de huurder zelf ( onderhoud huurder ). Per eigenaar zien de bedragen er als volgt uit: Eigenaar Onderhoud eigenaar Onderhoudsinvesteringen eigenaar Onderhoud huurder Totaal VVE WOONopMAAT Totaal Het onderhoud huurder betalen de huurders en particuliere eigenaren van de VVE s via de servicekosten. 5.3 Onderhoudsbegroting 2015: verdeling naar soort onderhoud Het onderhoud dat ten laste komt van de eigenaar is te onderscheiden in een aantal soorten onderhoud: Er kan altijd iets stuk gaan. Voor deze reparatieverzoeken hebben we een budget klachten onderhoud; Als een huurder is verhuisd, verrichten we mutatie onderhoud aan de binnenzijde van de woning, gericht op het verkrijgen van de gewenste (woon)kwaliteit; We hebben contracten met onderhoudsaannemers, bijvoorbeeld voor het onderhoud aan de Cv-ketels. We noemen dit kort cyclisch onderhoud; Aan de buitenzijde van de complexen voeren we lang cyclisch onderhoud uit, bijvoorbeeld het schilderen; We voeren ook onderhoudsinvesteringen uit: Te activeren onderhoud, bijvoorbeeld een nieuwe badkamer; Groot onderhoud, bijvoorbeeld het vervangen van een dak; Het Serviceonderhoud, onder andere het schoonmaken van de algemene ruimten, is voor rekening van de huurders. In onderstaand overzicht zijn de begrote bedragen per onderhoudssoort opgenomen. Eigenaar Klachten onderhoud Mutatie onderhoud Kort cyclisch onderhoud Lang cyclisch onderhoud Te activeren onderhoud Service onderhoud VVE WOONopMAAT Totaal Net als voorgaande jaren hanteren we een percentage (17,5%) van de huuropbrengst als maximum budget voor de onderhoudsuitgaven. De toetsing vindt plaats in relatie tot de onderhoudsuitgaven die ten laste komen van de reguliere exploitatie, te weten het klachtenonderhoud, het mutatieonderhoud, het kort cyclisch onderhoud en het lang cyclisch onderhoud. In 2015 zijn de onderhoudskosten voor WOONopMAAT, inclusief onze woningen in de VVE s, of te wel 17,5% van de huuropbrengst. Het investeren in ons bezit om deze in de toekomst langer door te kunnen exploiteren, doen we via het te activeren onderhoud, eenmalige onderhoudsinvesteringen en groot onderhoud. In hoofdstuk 6 worden deze budgetten nader toegelicht. 14

15 5.4 Aandeel in de begroting lang cyclisch onderhoud De toekomstige onderhoudsuitgaven baseren we op theoretische levensduren. In de praktijk vervangen of voeren we onderhoud echter uit op basis van de onderhoudstoestand. Afhankelijk van de resterende levensduur bepalen we de omvang van de onderhoudsmaatregelen. Door het clusteren van de onderhoudswerkzaamheden drukken we de kosten verder omlaag. In onderstaand overzicht zijn de begrote bedragen per onderhoudsmaatregel opgenomen. Omschrijving VVE WOONopMAAT Totaal Schilderwerk Dak werk Gevelwerk Cv-ketels vervangen Liftonderhoud Diverse bouwkundige werkzaamheden Diverse installatiewerkzaamheden Totaal Grafisch ziet de verdeling van de taart er als volgt uit (bedragen totaal): Aandeel in de begroting lang cyclisch onderhoud 2015 Schilderwerk 2% 14% 32% Dak werk 9% Gevelwerk CV- en MV vervangen 28% 5% 10% Liftonderhoud Diverse bouwkundige werkzaamheden Diverse installatie werkzaamheden Na het schilderwerk geven we het meest uit aan het vervangen van de Cv-ketels en de diverse installatiewerkzaamheden. De laatst genoemde werkzaamheden bestaan vooral uit de vervanging van huistelefoons (videofoons) en brandmeldcentrales. 5.5 Kostenverdeling service- en kort cyclisch onderhoud Circa 90% van het service onderhoud betreft het schoonmaken en tuinonderhoud. Vanaf 2013 wordt er voor tuinonderhoud gewerkt met beeldkwaliteit. In 2014 zijn de eerste inspecties op beeldkwaliteit gedaan. Het schoonmaakonderhoud meten we op een aantal aspecten. De gemiddelde score was zes en een half met een streven naar een gemiddelde score van een zeven. Inmiddels is de gemiddelde score een ruime zeven. Het grootste deel van de kosten voor het kort cyclisch onderhoud zijn het onderhoud aan Cvketels, ruim 50%, en het liftonderhoud, bijna 25%. 15

16 5.6 Complexbeheerplan In 2014 brachten we voor de complexen die nul tot twintig jaar zijn verwijderd van hun theoretische einde levensduur in kaart wat we in het verleden aan onderhoud hebben verricht. Op basis van ons Strategisch Voorraadbeleid en onze meerjarenonderhoudsplanning bepaalden we welke onderhoudswerkzaamheden we in de komende jaren gaan uitvoeren. Deze informatie is vervat in de complexbeheerplannen. De overige complexen pakken we in 2015 aan. 5.7 Onvoorziene omstandigheden Zoals elk jaar is de begroting in het Activiteitenplan gebaseerd op het werkelijk uit te voeren onderhoud. Activiteiten die we niet vooraf kunnen kwantificeren, zijn niet begroot. Er kunnen bijvoorbeeld extra werkzaamheden voortvloeien uit kort cyclisch onderhoudscontracten en het geplande lang cyclisch onderhoud. Afwijkingen kunnen zich ook voordoen bij legionellabeheer. 16

17 6. Toelichting (Des)Investeringsbegroting 6.1 Algemeen Kenmerkend voor investeringen is dat niet alle uitgaven leiden tot lasten in het betreffende boekjaar. Tegenover investeringen staan altijd toekomstige baten in de vorm van huurverhogingen of levensduurverlenging van woongebouwen en complexen. Voor zover de toekomstige baten de investering onderschrijden, wordt het onrendabele gedeelte van de investering direct afgeboekt. Investeringen zijn naar twee soorten te onderscheiden: 1. Investeringen ten behoeve van de organisatie (paragraaf 6.2); 2. Investeringen ten behoeve van de woningvoorraad (paragraaf 6.3). 6.2 Investeringen ten behoeve van de organisatie De beoordeling van deze groep investeringen wordt gekoppeld aan de gebruiksduur zoals die in het economisch verkeer geldt. In corporatieland wordt vaak gesproken over de investeringen ten behoeve van activa ten dienste van de exploitatie. Voor 2015 begroot WOONopMAAT de volgende investeringen: Automatisering: Jaarlijks wordt een bedrag begroot voor de reguliere vervanging van pc s en verlenging van licenties. In 2015 zullen we zowel het serverpark als ons huidig primair informatiesysteem vervangen; Inventaris: Voor het vervangen van stoelen en bureaus nemen we jaarlijks een vast bedrag op; Wagenpark: Beleid bij WOONopMAAT is om auto s te vervangen indien dit noodzakelijk is. In 2015 verwachten we zeven auto s te vervangen. Voor het wagenpark hebben we een onderhouds- en vervangingscontract met Motorhuis. Bovenstaande investeringen zijn in totaal gelijk aan Investeringen ten behoeve van de woningvoorraad Eén van de belangrijkste doelstellingen van WOONopMAAT is het bieden van een gevarieerd, betaalbaar en kwalitatief goed woningaanbod in leefbare wijken. De focus houden we gericht op betaalbare huurwoningen voor de doelgroep. Hiermee spelen we in op de toekomstige vraag op de sociale woningmarkt in de noordelijke IJmond. In de komende jaren blijft WOONopMAAT investeren in de vernieuwing en verbetering van haar woningvoorraad Uitgangspunten Doelstelling is dat WOONopMAAT investeert in projecten waarvan de stichtingskosten niet hoger zijn dan 80% van de marktwaarde van het te realiseren product. Anderzijds moet de investering in de verbetering van woningen terug worden verdiend in de verlengde exploitatieperiode. Daarnaast zoeken wij naar de juiste verhouding tussen de huurprijs en de kwaliteit van een nieuwe of vernieuwde woning Conceptueel bouwen De waarde van de woningen staat nog steeds onder druk. Dit dwingt ons de markt te blijven volgen op goede en slimme bouwconcepten waarvan de kwaliteit aansluit op datgene dat wij nastreven. Zo passen wij op verschillende locaties ons concept Wenswonen toe, een beproefd product dat onze klant waardeert. Wij aarzelen dan ook niet om een bestaand bouwconcept te herhalen op nieuwe project-locaties. Een door onszelf of door een ander uitgekiend en bekend product heeft dan ook onze voorkeur. Naast de wetenschap dat hiermee een goed product wordt gerealiseerd, worden ook de stichtingskosten beperkt. Het project aan de Jan van Polanenstraat is het bewijs dat het ook daadwerkelijk kan Duurzaamheid Reduceren van CO 2 -uitstoot blijft belangrijk, zowel bij de realisatie van nieuwe woningen als bij de vernieuwing van bestaande woningen. Op het gebied van nieuwbouw volgt 17

18 WOONopMAAT de ontwikkelingen van bouwsystemen en installatietechnische toepassingen die daar een bijdrage aan leveren. Pas als toepassingen hun nut hebben bewezen, past WOONopMAAT die toe. Bij het vernieuwen van bestaande woningen wordt het trias-energetica principe gehanteerd: 1. Beperk zoveel mogelijk de energievraag; 2. Gebruik zoveel mogelijk duurzame energie; 3. Indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk. Besluiten om (verdergaande) maatregelen te nemen zijn naast maatschappelijke verantwoordelijkheid vooral gebaseerd op economische haalbaarheid en beheeraspecten. Energiebesparende maatregelen voeren we uit op de natuurlijke momenten, dus bij onderhoud of renovatie. De maatregelen moeten tenminste leiden tot het C-label. Bij het realiseren van een beter label, nemen we in overweging of en in welke mate de huurders bijdragen in de meerkosten van de investering. Met het uitvoeren van de energiebesparende maatregelen leveren we een bijdrage aan het verminderen van de energielasten. Er komen steeds meer nul op de meter en energie neutrale concepten op de markt. We onderzoeken of en welke van deze concepten toepasbaar en haalbaar zijn voor de renovatie van de 444 eengezinswoningen uit het voormalig Rochdale bezit. In de strijd tegen het reduceren van CO 2 -uitstoot heeft de Metropool Regio Amsterdam (MRA), waar de noordelijke IJmond ook deel vanuit maakt, de doelstelling om te komen tot een energie neutrale regio. Warmtenetten kunnen hier een belangrijke pijler zijn. Er is een initiatief van de MRA om te onderzoeken of een warmtenet ook in de IJmond haalbaar en realiseerbaar is. We ondersteunen dit initiatief en onderzoeken of en hoe we (een deel) van ons woningbezit hierop in de toekomst kunnen aansluiten Afspraken projectontwikkeling met gemeenten Met de gemeenten Beverwijk en Heemskerk zijn voor de herstructurering, de Broekpolder en de Wijkerbaan afspraken vastgelegd over onze bijdrage. Na de realisatie van de Broekpolder richt WOONopMAAT zich vooral op het verbeteren van bestaand bezit en leefbaarheid van wijken (onderhoud, renovatie en herstructurering). Dit is feitelijk ook de maatschappelijke opgave geworden in de afspraken met gemeenten. De afspraken die nog lopen, naast de ontwikkeling van de Wijkerbaan, worden hieronder genoemd. Tweede tranche herstructurering Heemskerk WOONopMAAT ontwikkelt samen met de gemeente Heemskerk in een CV/BV-constructie (GEM Herstructurering Heemskerk) voor gelijke rekening en risico, negen locaties met gemengd bezit. Dit gremium bereidt de stedenbouwkundige plannen voor, werkt deze uit, geeft kavels uit en draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van de locaties. WOONopMAAT is vervolgens verantwoordelijk voor de uitwerking van de vastgoedexploitatie van de huurwoningen. Op vier locaties zijn al woningen gerealiseerd: aan de Jan Ligthartstraat, Beethovenstraat, Pieter Breughelstraat en Westerweelstraat. Op de locatie Carel van Manderstraat ontwikkelt en realiseert een derde partij voor eigen rekening en risico tien koopwoningen. In 2014 startten we met de uitvoering van de projecten Jan van Polanenstraat en de Vlinder. Deze woningen leveren we in 2015 op. De ontwikkeling van twee projecten de Coornhertstraat en de Simon van Haerlemstraat staan dan nog op de agenda. Convenantlocaties Beverwijk In de overeenkomst met de gemeente Beverwijk en Pré Wonen over de convenantlocaties zijn negen nieuwe bouwlocaties in Beverwijk opgenomen. Er worden naar verwachting 228 nieuwe huur- en koopwoningen gebouwd (114 voor WOONopMAAT en 114 voor Pré Wonen). De aanvullende locatie voor de niet benutte standplaatsen voor woonwagens in de Broekpolder wordt nu gecombineerd met de ontwikkeling van het SSPB terrein en vormt aldus de bekroning van de Broekpolder. De ontwikkeling van de 18

19 locatie Meerplein is stopgezet en uit de convenantlocaties genomen. Omdat het afgesproken aantal van 228 nog niet gehaald wordt, onderzoeken we of de ontbrekende woningen toe te wijzen zijn in Beverwijk West rond de Creutzberglaan. In 2014 is de invulling van twee convenantlocaties aan de Beneluxlaan voorbereid en worden deze in 2015 bebouwd Bouwprogramma De te ontwikkelen en te realiseren woningen in 2015 staan vermeld in onderstaande tabel. Dit aantal is inclusief de woningen waarvan de start van de uitvoering eerder startte of plaats vindt in Geheel volgens het beleid van WOONopMAAT ontwikkelen en realiseren derden de koopwoningen voor eigen rekening en risico. In ontwikkeling Huur Koop Appartementen 110 Eengezinswoningen 44 Parkeerplaatsen 110 Realisatie Appartementen 91 Eengezinswoningen Zorg m 2 Parkeerplaatsen 102 De nazorgfase van een aantal projecten loopt door in Dit betreft de projecten Pieter Breughelstraat, Westerweelstraat en Jan van Polanenstraat. In de (Des)Investeringsbegroting 2015 (bijlage 4A) zijn de bijbehorende budgetten opgenomen. De (globale) planning van de projecten van 2015 tot 2017 is opgenomen in bijlage 4B Projecten Wij onderscheiden bij WOONopMAAT vier soorten projecten, te weten: 1. Projecten in uitvoering; 2. Projecten met uitvoeringsbesluit in enig jaar; 3. Projecten in voorbereiding en; 4. Overige projecten. Ad 1) Projecten in uitvoering in 2015 Wijkerbaan, Beverwijk De revitalisering van de Wijkerbaan die in 2010 begon, vordert gestaag. In 2014 startten we met de eerste helft van de derde fase, waarin we 69 huurappartementen en een gezondheidscentrum van circa m² BVO realiseren. Dit deel wordt medio 2015 opgeleverd. Ook maakten we afspraken met de ontwikkelaar en de gemeente Beverwijk over een voorlopig uitstel van de start van fase 3.2, een toren met 110 koopwoningen. Afhankelijk van de koopmarkt vangt in 2015 dit laatste deel van fase 3 aan. 19

20 Jan van Polanenstraat, fase 1a Slotheerenbuurt Heemskerk In 2014 startten we de bouw, waarbij de drie blokken portiekwoningen plaats maken voor een appartementengebouw met 22 huurappartementen, 25 rijwoningen in de huursector en 14 rijwoningen in de koopsector. Alle huurwoningen en appartementen zijn snel verhuurd en de bewoners konden volop kiezen vanuit het concept Wenswonen. Op deze wijze ontstaat er een zeer gevarieerd gevelbeeld in deze nieuwe wijk en huren de bewoners hun eigen huis. De koopwoningen, op basis van hetzelfde concept als de huurwoningen, zijn eveneens snel verkocht en ook hier hebben de kopers hun eigen woning flink gecustomized. De oplevering wordt in het eerste kwartaal van 2015 afgerond. Dit project maakt deel uit van de Tweede tranche herstructurering Heemskerk. Beneluxlaan, Beverwijk In dit project, dat deel uitmaakt van de convenantlocaties, gaf WOONopMAAT aan een aannemer de opdracht om zes catalogusbouw eengezinswoningen te realiseren. Door vertraging in de ruimtelijke ordeningsprocedures worden deze woningen in 2015 gerealiseerd. Initiatieven om ook een tweede locatie aan de Beneluxlaan te bebouwen worden in 2015 verder vorm gegeven. Het idee is sociale koopwoningen te laten realiseren door een derde partij voor haar eigen rekening en risico. De Vlinder, Heemskerk In november 2014 startte de bouw van 32 eengezinswoningen en 18 apparterra s. De huurders zijn al ruim vóór start bouw geworven en voor de eengezinswoningen konden zij diverse gevelopties kiezen uit de keuzewoning van de aannemer. Naast het exterieur kregen alle huurders keuzeopties voor de keuken, badkamer en toilet. Door de verschillende kleuren metselwerk, gevelindelingen en typen woningen is een mooi afwisselend gevelbeeld ontstaan. De Apparterra is een nieuw type woning in onze voorraad, die wij toewijzen aan mensen van 65 jaar en ouder die een huureengezinswoning achterlaten. De oplevering van de woningen is rond de zomer Dit project maakt deel uit van de Tweede tranche herstructurering Heemskerk. 20

21 Coornhertstraat, Heemskerk Dit project maakt deel uit van de Tweede tranche herstructurering Heemskerk. Eind 2014 besloten we samen met de gemeente Heemskerk af te zien van realisatie van de twee appartemententorens. In 2015 pakken we de ontwikkeling van 24 grondgebonden woningen op met een nieuwe bestemmingsplanprocedure. De bestaande groene zone moet behouden blijven om het plan een hoge kwaliteit te geven. Begin 2015 besluiten we over het definitieve aantal en type woningen. Eind 2015 ligt er een nieuw bestemmingsplan en volgt het uitvoeringsbesluit. Ladder 5, Beverwijk We ontwikkelden een plan voor totaal 43 eengezinswoningen (15 koop en 28 huur) op de twee woonwagenlocaties en het SSPB terrein. Er is duidelijkheid over de geluidbelasting en de te nemen maatregelen. Met de gemeente Beverwijk zijn afspraken gemaakt over ontwikkeling en toewijzing van de woningen aan het convenant. Begin 2015 start de procedure voor de wijziging van het bestemmingsplan. Daarna volgt de aanvraag omgevingsvergunning. Naar verwachting kan begin 2016 de bouw starten. Ad 2) Projecten met uitvoeringsbesluit in 2015 In 2015 zijn er geen projecten met een uitvoeringsbesluit. Ad 3) Projecten in voorbereiding in 2015 Simon van Haerlemstraat, fase 1b Slotheerenbuurt, Heemskerk Samen met de gemeente Heemskerk werkten wij de Wijkontwikkelingsvisie voor de Simon van Haerlemstraat verder uit tot een nieuw bestemmingsplan dat in 2014 definitief geworden is. Op de Simon van Haerlemstraat maken 96 verouderde portieketagewoningen plaats voor gevarieerde nieuwbouw in de koopsector. Het plan omvat koopkavels voor 32 appartementen, 29 eengezinswoningen, tien twee-onder-eenkapwoningen en drie vrijstaande woningen. Dit project maakt deel uit van de tweede tranche herstructurering Heemskerk. In 2015 werken wij verder aan de uitplaatsing van de huidige bewoners, zodat de geplande start van slopen en bouwrijp maken begin 2016 kan plaatsvinden. Convenantlocatie Binnenduin, Beverwijk De locatie in Beverwijk West rond de Creutzberglaan wordt mogelijk een convenantlocatie. In 2015 werken we hiertoe verdere plannen uit. We noemen het project Binnenduin (Creutzberglaan). 21

22 6.3.7 Overige projecten Groot onderhoud 444 eengezinswoningen voormalig Rochdale bezit, Heemskerk De complexen 3624 Beethovenstraat e.o., 3626 Rameaustraat e.o., 3632 Bachstraat e.o. en 3655 Valcooghstraat zijn al 55 jaar in exploitatie. We gaan deze woningen door exploiteren en daarom is de voorbereiding voor groot onderhoud in volle gang. Zowel de buiten- als binnenzijde wordt aangepakt: de daken, gevels, vloeren en de delen aan de binnenzijde die aan vervanging toe zijn. Naast de verbetering van de technische kwaliteit worden energiebesparende maatregelen meegenomen. Deze maatregelen dragen bij aan een verbeterde woonkwaliteit en hoger comfort. De 38 woningen van het type C aan de Händelstraat worden als eerste aangepakt. Renovatie 192 appartementen Debora Bakelaan, Heemskerk Voor de vier galerijflats aan de Debora Bakelaan onderzoeken wij of een grootschalige renovatie van de bestaande flatgebouwen haalbaar is. In 2014 is daartoe een partner (aannemer) geselecteerd waarmee wij volgens de principes van ketensamenwerking de verdere inhoud van de renovatie vorm gaan geven Woningverkoop WOONopMAAT verkoopt jaarlijks woningen vanuit de bestaande voorraad. In 2015 hebben we begroot dat wij 48 woningen uit de bestaande voorraad verkopen. De bijbehorende verkoopopbrengst is 7,3 miljoen. 22

23 7. Toelichting Liquiditeitsbegroting 7.1. Algemeen Er is voor 2015 een liquiditeitsbegroting opgesteld. De input voor de begroting bestaat uit diverse deelbegrotingen die in de vorige hoofdstukken zijn behandeld Liquiditeitsbegroting De voorspelbaarheid van uitgaven voor projecten, in de tijd, is bij WOONopMAAT een uitdaging. De ongewisheid van een wel of niet herstellende economie, wel of geen beschikbaarheid van middelen door bijvoorbeeld verkopen van woningen, het op gemeentelijk niveau afspraken kunnen maken over kwaliteit en leefomgeving maakt het een uitdaging, kans, om de inkomsten en uitgaven voor 2015 te voorspellen. In de liquiditeitsbegroting is rekening gehouden met aan te trekken leningen, voor een bedrag van 40 miljoen inclusief herfinanciering van bestaande leningen (zie paragraaf 8.2). Grafisch kan het verloop van de liquiditeiten als volgt worden samengevat: 9 Liquiditeitsprognose WOONopMAAT In Miljoenen feb-16 jan-16 dec-15 nov-15 okt-15 sep-15 aug-15 jul-15 jun-15 mei-15 apr-15 mrt-15 feb-15 jan-15 dec-14 nov-14 okt-14 sep-14 23

24 8. Toelichting Begroting Financiering en Beleggingen 8.1. Algemeen In 2015 zal er geen beleggingsbehoefte bestaan. Gezien de uitgave aan een aantal projecten en de aflossing van een viertal leningen is er wel sprake van een financieringsbehoefte. Hieronder wordt de financieringsbehoefte nader toegelicht en in relatie gebracht met de eisen uit het financieel statuut, met name de spreiding van het renterisico over de komende tien jaar Financiering In 2015 zal WOONopMAAT twee nieuwe leningen aantrekken. De financieringsbehoefte is 40 miljoen. In 2015 vinden vier algehele aflossingen van leningen plaats. Het betreft in totaal 25,3 miljoen aan aflossingen ineens. Het rentepercentage van deze vier leningen is gemiddeld 4,04%. In 2015 zullen behalve de halfjaarlijkse conversies vier renteconversies plaatsvinden. Deze renteconversies zijn in 2013 afgestemd met de geldverstrekker. De afgesproken rentepercentages bedragen gemiddeld 3,78%. De renteconversies van de halfjaarlijkse aanpassingen zijn voor 5,25% ingerekend. Dit is conform de interne rendementseis. Op basis van bovenstaande gegevens kan het totale renterisico in 2015 worden bepaald op 25,3 miljoen. De renterisicovervalkalender ziet er ultimo 2014 uit zoals hieronder grafisch is weergegeven. In de grafiek wordt het renterisico in enig jaar vergeleken met de leningportefeuille per 31 december Percentage van de leningportefeuille 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% Renterisicovervalkalender Conversies Aflossingen Gemiddelde WSW grens 4% 2% 0% Jaren WOONopMAAT heeft in het financieel statuut staan dat een renterisico van maximaal 15% aanvaardbaar is. Dit is conform de norm van de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De conclusie die uit de vervalkalender kan worden getrokken is dat het renterisico alleen in het jaar 2019 niet voldoet aan de norm van 15%. 24

25 In miljoenen euro Wij hebben besloten het renterisico zoveel mogelijk in te perken door het afsluiten van leningen met een aflossingscomponent. Daarnaast zijn voor de conversies van de leningen in 2015 en 2016 reeds afspraken gemaakt met de geldverstrekker. Wij zullen per conversie onderzoeken in hoeverre eerdere afstemming met de geldverstrekker zinvol is. Hierbij houden we rekening met zowel ons financieel statuut als met de van toepassing zijnde regelgeving. WOONopMAAT vaart strak aan de wind. Hierdoor realiseren wij een gezonde kasstroom met onze reguliere exploitatie, zonder inbreuk te doen op onze kwaliteitseisen. Het WSW verwacht dat wij deze kasstroom gebruiken voordat nieuwe leningen worden aangetrokken. Dit betekent dat - ondanks de grote investeringsbehoefte benodigd voor het in stand houden van de woningvoorraad - de leningportefeuille uiteindelijk afneemt. Onderstaande grafiek toont aan dat de financieringsruimte groter wordt door de verkoop van woningen uit bestaand bezit. Hierdoor wordt naar de toekomst toe de financieringsruimte behouden en het renterisico zoveel mogelijk beperkt. Leningportefeuille WOONopMAAT Regulier Exclusief verkopen Jaren 25

26 9. Toelichting Exploitatiebegroting 9.1 Algemeen Voor het jaar 2015 is een exploitatiebegroting opgesteld. In de opzet van de begroting is rekening gehouden met alle voorgaande deelbegrotingen, zoals behandeld in de vorige hoofdstukken. Aanvullend op deze informatie worden in dit hoofdstuk de huren, de resultaten van de verkochte woningen, de maatschappelijke bestedingen, de financiële baten en lasten en de overige waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille weergegeven. De opzet van de resultatenrekening is op basis van kasstromen. De waardering van onze sociale huurwoningen is op basis van bedrijfswaarde en de waardering van onze vrije sector woningen is op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Bij WOONopMAAT geldt vanaf 2012 de regel dat de reguliere exploitatie minimaal sluitend moet zijn. De reguliere exploitatie is alles behalve de opbrengsten uit verkopen, de afwaardering van complexen en de waardeverandering in 2015 van de huurwoningen. In de reguliere exploitatie wordt eveneens rekening gehouden met de aflossingsfictie op basis van de DSCR-methode van het WSW. 9.2 Huren De huursom wordt per 1 juli 2015 met gemiddeld 2,4% verhoogd. Dit percentage bestaat uit zowel de veronderstelde inflatie van 2015 van 2% als extra huurstijgingen op basis van de huursombenadering. Daarnaast wordt op basis van de ruimte in de huurprijzen en de mutatiegraad per complex de huurharmonisatie bepaald. De veronderstelde huurderving is in de reguliere complexen gelijk aan 1% en bij verkoop complexen 1,5%. 9.3 Vergoedingen De vergoedingen zijn servicekosten die in rekening gebracht worden bij de huurders. De kostenpost is opgenomen in de overige bedrijfslasten. 9.2 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille In het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille zijn de verkoopopbrengsten opgenomen na aftrek van de bedrijfswaarde en de makelaarskosten. In 2015 is rekening gehouden met een verkoopopbrengst van 7,3 miljoen. 9.3 Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan onder meer uit de vergoedingen zoals opgenomen in de beheerbegroting 2015, bijlage 1, onder het kopje Overige bedrijfsopbrengsten. 9.4 Maatschappelijke bestedingen De onder deze post vermelde bedragen betreffen vooral de afwaardering van onrendabele bedragen die in 2015 exploitatiegevolgen hebben, zoals weergegeven in hoofdstuk 6, Toelichting (Des)Investeringsbegroting. 9.5 Salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de werkgeverslasten van het personeel van WOONopMAAT opgenomen. In 2015 is rekening gehouden met salarisstijgingen conform CAO en een inflatie van 1%. 9.6 Lasten onderhoud Onder deze post worden de uitgaven aan onderhoud opgenomen. De uitgaven zijn genormeerd op maximaal 17,5% van de huur. In de begroting 2015 komen we op 17,5% van de jaarhuur. 26

27 9.7 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden gevormd door belastingen, verzekeringen, servicecontracten, algemene kosten, vergoedingen Raad van Commissarissen, etc. In de overige bedrijfslasten zijn tevens de Verhuurders- en Saneringsheffing opgenomen. Voor 2015 is rekening gehouden met een bijdrage van voor de Verhuurdersheffing en voor de Saneringsheffing. 9.8 Rentebaten Onder deze post is opgenomen de rente die wordt ontvangen c.q. betaald resulterende uit overschotten dan wel tekorten aan liquide middelen gedurende het jaar. Bij de rentebaten is in 2015 wederom geen rekening gehouden met de rentevergoeding van het Wooninvesteringsfonds (WIF). De reden ligt in de onvoldoende liquiditeitspositie van het WIF. Het WIF is sinds 2012 niet in staat om haar betalingsverplichtingen jegens de certificaathouders na te komen en staat inmiddels onder toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). WOONopMAAT kiest ervoor om de eventuele toekomstige renteontvangst gelijk weer te voorzien. 9.9 Opbrengsten financiële vaste activa Deze post bestaat uit een drietal onderdelen, te weten de rentevergoeding op de leningen die zijn afgegeven aan de Stichting Exploitatie Kantoorgebouw Jan Ligthartstraat 5 Heemskerk, de rentevergoeding op de leningen die zijn afgegeven aan ENERGIEopMAAT B.V. en de rentevergoeding op de nog te ontvangen vergoedingen Besluit Woninggebonden subsidies (BWS) Rentelasten Bij de rentelasten is rekening gehouden met de aanwezige leningenportefeuille én voor aanvullende financieringen gecalculeerd met de bedragen zoals opgenomen in de liquiditeitsbegroting Waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeveranderingen vastgoedportefeuille geeft aan hoe de afschrijvingen en de waardering van het sociaal vastgoed, DAEB, en het commercieel vastgoed, niet-daeb, in 2015 loopt Vennootschapsbelasting Het resultaat van de vennootschapsbelasting is gebaseerd op de kasstromen, die leiden tot een belastingheffing. Er is bij de bepaling van de heffing rekening gehouden met een eventuele afwaardering van het bezit in voorgaande jaren. Er is voor 2015 begroot dat er geen vennootschapsbelasting verschuldigd is Resultaat 2015 WOONopMAAT Het resultaat over 2015 is begroot op een positief resultaat van 11,9 miljoen (na belastingen). Dit resultaat wordt voor 4,6 miljoen positief beïnvloed door verkopen én voor 7,0 miljoen negatief door afwaarderingen in relatie tot uit te voeren projecten. De specificatie van de Winst en Verliesrekening is opgenomen in bijlage 5. Zoals in 9.1 is weergegeven sturen we in 2015 op een sluitende reguliere exploitatie. In deze reguliere exploitatie wordt wel rekening gehouden met een aflossingsfictie, maar niet met verkoopopbrengsten, afwaarderingen projecten en waardeveranderingen van de huurwoningen. De reguliere exploitatie heeft over 2015 een positief resultaat van 9,2 miljoen. Dit is 15,7% van de huur. 27

28 Qua kasstromen is het gevolg van bovenstaande dat de vrije ruimte in procenten van de huur wordt gebruikt voor aflossingen van leningen in De werkelijke aflossing van WOONopMAAT in 2015 is meer dan de berekende aflossingsfictie van 3,9%. In werkelijkheid moeten we 31,3 miljoen aflossen. De aflossingsfictie bedraagt 11,9 miljoen. De werkelijke aflossingen zijn dus 19,4 miljoen hoger. Aangezien de beschikbare ruimte uit exploitatie 9,2 miljoen bedraagt, moet zo n 10,2 miljoen worden geherfinancierd. Grafisch ziet de uitputting van de huuropbrengsten exclusief verkopen er als volgt uit: 15,7% 6,6% Werkgeverslasten 17,5% Lasten onderhoud 10,3% Overige bedrijfslasten 8,3% Kapitaalslasten 41,6% Overheidsbelastingen en heffingen Beschikbaar voor aflossingen c.q. investeringen 9.14 Kredietwaardigheid WOONopMAAT Door het WSW wordt jaarlijks beoordeeld of WOONopMAAT kredietwaardig is. De beoordeling omtrent kredietwaardigheid over de periode 2014 tot en met 2016 is per 14 juni 2014 ontvangen en is positief. Kort geformuleerd voldoet WOONopMAAT aan de kredietwaardigheidseisen van het WSW en kan gebruik maken van de faciliteiten van het WSW Blik op de Toekomst WOONopMAAT heeft in haar Strategisch Beleidsplan aangegeven te streven naar eengezinswoningen en appartementen met een standaardkwaliteit. Woningen in een aantal reeds aangewezen wijken in Heemskerk en Beverwijk voldoen niet aan deze toekomstige kwaliteitseisen. Door herstructurering zullen in verschillende wijken huurwoningen worden gesloopt. Voor de ontwikkeling van de herstructureringswijken zijn afspraken gemaakt met de gemeente Beverwijk en de gemeente Heemskerk. De eerste financiële consequenties zijn te zien in de weergave van het weerstandsvermogen in de periode tot en met De realisatie van nieuwbouwwoningen heeft een nadelig effect op de vermogenspositie van een corporatie. De uitgaven aan een nieuwbouwwoning zijn immers hoger dan het bedrag dat binnen de standaard exploitatieperiode van 50 jaar door middel van huuropbrengsten kan worden terugverdiend. Dit nadelige effect, de onrendabele top, wordt voor een groot deel opgevangen door de overige bedrijfsactiviteiten, vooral de verkoop van bestaande huurwoningen. 28