Activiteitenplan WOONopMAAT 2013

Transcriptie

1 Activiteitenplan WOONopMAAT 2013 A.J.M. Blekemolen A.J.T. Leek G.M.W. van der Meijden G.A. Smids J. Tjon-Sien-Foek N. van Zutphen November

2 INHOUD BLADZIJDE 1. Inleiding 3 2. Koersvast in doelstellingen, kwaliteit en continuïteit 5 3. Hoe houden we de vaart er in? 6 4. Toelichting Beheerbegroting 9 5. Toelichting Onderhoudsbegroting Toelichting (Des) Investeringsbegroting Toelichting Liquiditeitsbegroting Toelichting begroting Financiering en Beleggingen Toelichting Exploitatiebegroting 31 Bijlage 1 Beheerbegroting WOONopMAAT 2013 Bijlage 2 Onderhoudsbegroting 2013 Bijlage 3 Overzicht lang cyclisch onderhoud in 2013 Bijlage 4A (Des)Investeringsbegroting 2013 Bijlage 4B Overzichtsplanning projecten 2013 Bijlage 5A Prognose Winst- en Verliesrekening WOONopMAAT 2013 Bijlage 5B Prognose Winst- en Verliesrekening Rochdale 2013 Bijlage 6 Prognose verkoopprogramma 2013 en verder Bijlage 7 Woningoverzicht per 1 oktober 2012 Bijlage 8 Interne activiteiten WOONopMAAT

3 1. INLEIDING Voor u liggen het activiteitenplan en de begrotingen van WOONopMAAT voor het kalenderjaar Om gelijk maar met de deur in huis te vallen: u zult niet worden verrast door spectaculaire nieuwe plannen en ideeën. Ons kompas is nog steeds het beleidsplan De strategie om dit beleid te verwezenlijken wijkt niet af van die in Daarbij hebben we toen al voorzien in enkele scenario s om de gevolgen van externe omstandigheden, zoals overheidsbeleid en marktomstandigheden, tijdig en verantwoord in de uitvoering van ons beleid te kunnen verwerken. Bij het schrijven van dit activiteitenplan 2013 is er nog steeds veel onduidelijkheid over de positie van de woningcorporaties omdat we niet weten wat het nieuwe kabinet voor ons in petto heeft. Daarom blijven we in scenario s denken en zullen we alert reageren op actuele ontwikkelingen. Vooral de manier waarop de hervorming van de woningmarkt al dan niet wordt opgepakt is daarbij van belang. Geeft men uitvoering aan het lenteakkoord of wordt alsnog met Wonen 4.0, een gezamenlijk plan van AEDES, Woonbond, Vereniging Eigen Huis en Makelaars, de woningmarkt integraal hervormd? Dat is echt een wereld van verschil. De woningmarkt zit nog volledig op slot en met het lenteakkoord zal dat er eerder slechter dan beter op worden. Wonen 4.0 biedt daarentegen meer perspectief, maar het is nog maar de vraag of we daar iets van terug zien in het beleid van Rutte 2. In 2012 is de nieuwe woningwet door de Tweede Kamer goedgekeurd en de toetsing in de Eerste Kamer zal de wet inhoudelijk niet veranderen. Voor het beleid van WOONopMAAT heeft de herziene woningwet geen grote gevolgen. Wel moeten we rekening houden met een enorme jaarlijkse bijdrage aan de huurtoeslag. In 2013 gaat het nog om een beperkt bedrag, maar in de jaren daarna rekenen we op een heffing van circa ,- per jaar. In combinatie met het verhogen van de saneringsbijdrage aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting van maximaal 1% van de jaarhuur naar maximaal 5% is dit een grote aanslag op de investeringscapaciteit van WOONopMAAT. De dramatische gebeurtenissen bij Vestia laten hier duidelijk hun sporen na en WOONopMAAT stelt alles in het werk om maatregelen te bevorderen die herhaling hopelijk voorkomen. Nu heeft WOONopMAAT altijd goed op de centen gepast en is daarom nog steeds in staat om voorgenomen investeringen daadwerkelijk te realiseren. Of dat zo blijft is afhankelijk van de omvang van de heffingen en het effect ervan op het vermogen van WOONopMAAT. Pijnlijke keuzes zijn daarom niet uit te sluiten. Het bezit van WOONopMAAT telt ruim verhuureenheden, VHE s. Daarnaast beheert WOONopMAAT bijna VHE s voor woningstichting Rochdale in Heemskerk. Voor 39 Verenigingen van Eigenaars voert WOONopMAAT het beheer en de administratie. Bij het opstellen van het activiteitenplan gaat WOONopMAAT altijd uit van: de meerjarige beleidskaders uit het strategisch beleidsplan van WOONopMAAT de financiële meerjarenprognose het strategisch voorraadbeleid. Daarnaast bespreekt WOONopMAAT haar voorgenomen activiteiten en prestatieafspraken met haar belanghouders en maakt zij afspraken met de organisaties waarmee zij samenwerkt bij het vervullen van haar maatschappelijke taak: op het gebied van zorg en welzijn en met de twee Gemeentebesturen in haar werkgebied. Met de laatsten is er een gezamenlijke Woonvisie en er worden periodieke, wederzijdse prestatieafspraken gemaakt, die zijn afgestemd met de activiteiten in dit plan. Deze prestatieafspraken omvatten onder meer vraag en aanbod op de woningmarkt, leefbaarheid en herstructurering van eenzijdig en verouderd bezit. De prestatieafspraken zijn te vinden op onze website, Veel van de activiteiten die WOONopMAAT zich voorneemt verlopen over een periode die langer is dan één jaar. Dit activiteitenplan bestrijkt een periode van ongeveer drie jaar, 3

4 net als de prestatieafspraken. De begrotingen blijven vanwege wet- en regelgeving en omwille van het overzicht éénjarige begrotingen, per kalenderjaar. Het activiteitenplan is enerzijds bedoeld als richtlijn voor het handelen van de medewerkers, anderzijds voor ieder die belang heeft bij de activiteiten van WOONopMAAT. Onze bestaande en toekomstige klanten komen daarbij op de eerste plaats. We hechten veel waarde aan de inspraak van de klant op alle niveaus: de individuele bewoner, de bewonerscommissies, de wijkteams en het huurdersplatform. Eén van de belangrijkste activiteiten in de komende periode zal zijn, om een methode te vinden, waarmee WOONopMAAT samen met de klant tot keuzes kan komen. De toezichthouders, extern en intern, kunnen aan de hand van dit activiteitenplan de ambities van WOONopMAAT toetsen aan de wet- en regelgeving. Plannen en verslagen moeten aan voorwaarden en vormvoorschriften voldoen, waardoor het vaak omvangrijke stukken worden. Onze belanghouders en andere belangstellenden hebben meestal geen behoefte aan ingewikkelde, dikke documenten. Daarom streeft WOONopMAAT er naar om dit activiteitenplan kort, bondig en begrijpelijk te maken. Het activiteitenplan van WOONopMAAT is voor iedereen verkrijgbaar. U kunt het vinden op de website, en op verzoek sturen wij u een papieren exemplaar toe. Suggesties, aanbevelingen, ideeën of vragen zijn van harte welkom! U kunt deze per e- mail sturen naar: post@woonopmaat.nl of op papier naar: WOONopMAAT, t.a.v. de heer G.A. Smids, bestuurssecretaris WOONopMAAT, Postbus 20, 1960 AA HEEMSKERK. Aad Leek, directeur bestuurder WOONopMAAT 4

5 2. KOERSVAST IN DOELSSTELLINGEN, KWALITEIT EN CONTINUÏTEIT Wie kan sturen, zeilt bij iedere wind WOONopMAAT is een organisatie voor wie de maatschappelijke taak voorop staat. Dat is niet nieuw en dit uitgangspunt vormt al jaren de kern van ons beleid. Het veel gehoord adagium in de sector dat corporaties terugkeren naar de kerntaken is dan ook niet op WOONopMAAT van toepassing. De doelstellingen van WOONopMAAT vormen het stabiele kompas waar WOONopMAAT op vaart en het strategisch beleidsplan helpt ons bij het uitstippelen van de juiste vaarroute. Jaarlijks wordt de route naar weer een nieuwe haven uitgezet in het activiteitenplan. Ook dit jaar verwachten we onderweg de nodige obstakels tegen te komen. Daarom is voorzien in scenario s waarmee tijdig kan worden bijgestuurd. Tegenwind dreigt bijvoorbeeld door de stagnatie in de geplande verkoopopbrengsten en diverse piraten hebben aangekondigd ons schip te zullen enteren om een greep in de kas te doen. Hierbij moet u denken aan de heffingen voor de huurtoeslag en de sanering van corporaties die onverstandig met de centen zijn omgegaan. We gooien echter niet de kop in de wind. Ook onder deze omstandigheden blijft WOONopMAAT in veel opzichten scherp aan de wind varen. Je moet het zeil niet hoger hijsen dan de mast, dus structureel meer uitgeven dan er jaarlijks binnen komt is voor ons geen optie. In dat geval loopt WOONopMAAT bij de eerste de beste storm zware averij op. En dan is alle hens aan dek, want dat gaat uiteindelijk ten koste van de huidige en vooral ook de toekomstige huurders. Daarom werken we, met behoud van kwaliteit, aan het verlagen van kosten en optimaliseren van opbrengsten. Dat vraagt betrokkenheid en creativiteit van alle medewerkers. Daarvoor moeten medewerkers dan ook de ruimte krijgen. Daar hebben we al de nodige stappen in gezet en dit jaar willen we onderzoeken of en hoe het mogelijk is dat we daar direct onze klanten betrekken. We hebben de afgelopen jaren positieve ervaringen opgedaan met de wenswoningen voor huurders. Nu willen we ook met onze huurders in gesprek raken over het onderhoud aan de woning en energiebesparende maatregelen. De koers naar het kompas richten Wij willen een oplossingsruimte creëren, waarin de medewerker en de klant samen keuzes maken over bijvoorbeeld de mutatiewerkzaamheden, de renovatie en/of energiebesparende maatregelen. Binnen die oplossingsruimte wordt vooraf de speelruimte aangegeven voor het budget, de techniek en de veiligheid. Voor de energiebesparende maatregelen vragen we ook een tegenprestatie van de bewoner. We willen dat onze inspanning ook echt wat oplevert. Daarvoor gaan we samen met de bewoner in beeld brengen hoe met energiebewust woongedrag onze investering daadwerkelijk oplevert waar het voor bedoeld is. Wij denken dat de combinatie van maatregelen én energiebewust woongedrag pas echt wat oplevert: niet alleen goed voor het milieu, maar ook voor de portemonnee en de woonwensen van de bewoner. Als we daar samen in slagen vaart ook WOONopMAAT hier wel bij: het geld wordt goed en efficiënt besteed, de klanten worden serieus genomen en het vergroot de betrokkenheid en de motivatie van medewerkers. Met deze wind in de zeilen kunnen we ons roer recht houden en ons kompas blijven volgen. Als dan ook nog schoon schip in de corporatiesector wordt gemaakt en externe risico s worden beperkt, dan zal het tij keren en komen we in wat rustiger vaarwater. 5

6 3. HOE HOUDEN WE DE VAART ER IN? 3.1 Huurbeleid In de herfst van 2012 ligt nog steeds een tweetal wetsvoorstellen, gericht op een inkomensafhankelijke huurverhoging, ter beoordeling bij de Eerste kamer. Met de bedoeling het zogenaamde scheef wonen tegen te gaan wordt verhuurders hiermee de mogelijkheid geboden om voor huurders met een (huishoud)inkomen tussen en euro een huurverhoging van één procent boven inflatie toe te passen. Voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan wordt een maximale huurprijsstijging van inflatie plus maximaal vijf procent toegestaan. De kwestie rondom de inkomensafhankelijke huurverhoging van 5 procent speelde al in 2012, maar kon door het langdurige parlementaire traject en gedoe rondom de gegevensuitwisseling tussen de belastingdienst en de verhuurders geen doorgang vinden. WOONopMAAT is van mening dat doorstroming van huurders naar een duurdere huur- of koopwoning niet wordt bereikt door een extra huurverhoging toe te passen. Het is niet waarschijnlijk dat een huurverhoging huurders tot verhuizen aanzet. De huurverhoging staat in geen verhouding tot de huurprijs van een duurdere huurwoning, waarvoor dan een paar honderd euro per maand meer moet worden betaald. Nog los van de kosten die een verhuizing met zich meebrengen. Huishoudens met een hoger inkomen kunnen alleen nog in de vrije sector terecht. Dit neemt niet weg dat meer dan de helft van de huishoudens met een hoger inkomen inderdaad een relatief lage huur betaalt. Dat komt omdat zij, soms al tientallen jaren, dezelfde woning huren en de huurprijs de laatste jaren relatief weinig is verhoogd. Voor WOONopMAAT geldt dat zij investeringen in vernieuwing en verbetering van de woningen alleen kan doen als daar voldoende huurinkomsten tegenover staan. De afgelopen jaren heeft de overheid de huurstijging op het inflatieniveau gehouden en dat biedt ons op termijn onvoldoende investeringsruimte. Daar bovenop komt de heffing, als bijdrage aan de huurtoeslag, die de overheid ons gaat opleggen. Het is dan ook redelijk om huurinkomsten daar te zoeken waar de ruimte zit en dat is dan toch bij huurders met een wat hoger inkomen die relatief goedkoop wonen. Voor WOONopMAAT hoeven deze huurders niet hun huis uit. Wel vinden wij het alleszins rechtvaardig om huishoudens met een hoger inkomen in een sociale huurwoning een meer marktconforme huurprijs te laten betalen. Mochten de wetsvoorstellen tijdig de eindstreep halen, dan zullen wij van de daarbij geboden ruimte voor een extra huurverhoging gebruik maken. Voor het overige wordt het huurbeleid, zoals dat in 2012 is vastgesteld, vooralsnog gecontinueerd. Samengevat betekent dit dat wij een scheiding maken tussen de verhuur van woningen binnen de sociale sector en de verhuur van woningen in de vrije sector. Voor de eerste groep geldt als hoofdregel dat bij mutatie de huurprijs wordt vastgesteld op 78% van de maximale huur. Voor woningen met een energielabel lager dan C worden maatregelen getroffen om het label 1 á 2 niveaus te verbeteren. Daarmee blijft zo n 90% van de woningvoorraad beschikbaar voor huishoudens met een inkomen tot De woningen in de vrije sector worden commercieel geëxploiteerd, waarbij het rendement wordt geoptimaliseerd. Wat het nieuwe kabinet ons gaat voorschrijven op het gebied van huurprijzen en aanverwante zaken blijft nog even gissen. De VVD en PvdA hebben op dit terrein uiteenlopende standpunten. De VVD gaat voor marktconforme en inkomensafhankelijke huren, een huurverhoging van drie procent boven inflatie en het afschaffen van de huurcommissie en het puntenstelsel woningwaardering. De PvdA wil een huurverhoging van één procent boven inflatie volgens de huursombenadering met ruimte voor maatwerk, extra huurverhoging voor hogere inkomens en een maximale huur van 4,5% van de WOZ-waarde. 6

7 3.2 Het verkopen van woningen WOONopMAAT heeft een ambitieus verkoopprogramma, dat er vooral op is gericht om de koopmarkt bereikbaar te maken voor starters. Het verkoopprogramma draagt bij aan het financieren van de herstructureringsopgaven. Op dit moment is bij de wet, BBSH, geregeld dat voor zittende huurders minimaal 90% van de marktwaarde een redelijke prijs is. We prijzen woningen scherp, zodat deze opvallen in het aanbod van woningen. Daarnaast zorgen we ervoor dat woningen woonklaar worden verkocht. Bij WOONopMAAT krijgen klanten de scherpste prijs/kwaliteit verhouding. De 75% regeling van WOONopMAAT wordt in 2013 verder afgebouwd. De uitdaging in 2013 is om op een juiste wijze om te gaan met de spagaat het realiseren van een omzet en het zo klein mogelijk houden van het aantal teruggekochte woningen. 3.3 Betaalbare woningen: voor de huurder én voor WOONopMAAT Een van de belangrijkste doelstellingen van WOONopMAAT is goede en betaalbare woningen ontwikkelen, realiseren en vooral in stand te houden. Betaalbaar voor de huurders, maar ook voor WOONopMAAT. Het gaat niet alleen om het stenen (her) stapelen, maar juist om woningen te realiseren en in stand te houden waar behoefte aan is. Keuzevrijheid voor de toekomstige huurder binnen betaalbare grenzen staat hoog in het vaandel. Marktomstandigheden en de steeds veranderende wet- en regelgeving is het kader en deze dwingen WOONopMAAT tot bijstelling van haar uitgangspunten. WOONopMAAT kiest voor een verantwoorde balans tussen doelstellingen, kwaliteit en de (financiële) continuïteit. Daarmee kunnen we ook in de toekomst blijven investeren in het vernieuwen en onderhouden van het bestaand bezit. Bij nieuwbouw richt WOONopMAAT zich primair op grondgebonden woningen, omdat op de markt de vraag hiernaar het grootst en het meest toekomstbestendig is. Appartementen worden dicht bij voorzieningen gerealiseerd, omdat dat ook de vraag is uit de markt. WOONopMAAT levert de kwaliteit die past bij de betaalbare huur. Referenties zijn de puntenwaardering, de huurtoeslaggrens en het standaard programma van eisen. De voorkeur ligt bij het toepassen van bestaande en liefst beproefde concepten. WOONopMAAT bouwt immers niet voor het eerst woningen. Dit resulteert in standaard woningen zonder opsmuk. Dit vergt creativiteit in het ontwikkel- en toezichtproces waarbij met minimale inspanningen de gewenste resultaten worden gehaald. Dit doet WOONopMAAT door op basis van de stedenbouwkundige randvoorwaarden, het programma van eisen en een taakstellend budget de projecten aan te besteden. De voorlopige resultaten van een eerste pilot bevestigen de juistheid van de ingeslagen weg, die we in 2013 verder zullen volgen. Belangrijke criteria voor het gunnen zijn: duurzaamheid, bewezen (bouw)kwaliteit en de hoogte van de totale aanneemsom. 3.4 Financiële continuïteit Het waarborgen van de financiële continuïteit is een uitdaging van formaat. In 2011 formuleerden we hoe vorm te geven aan deze uitdaging. We hebben toen twee richtingen neergezet, de reguliere exploitatie moet minimaal sluitend zijn en de verliezen die ontstaan door het ontwikkelen van nieuwbouw worden gedekt door winsten uit verkopen van woningen. Bij de reguliere exploitatie en de relatie nieuwbouw tegenover verkopen kijken we alleen naar kasstromen. Vanaf 2012 is het activiteitenplan niet meer alleen gericht op de activiteiten, maar ook op een maximaal budget per kostensoort. Dit maximaal budget is gerelateerd aan de huren. Daar maximeren van budgetten een vorm van realisme in zich moet houden, hebben we tevens voor de jaren 2013 tot en met 2016 gekeken of het aandeel in de omzet denken ook in de toekomst houdbaar is. De conclusie is dat, onvoorziene omstandigheden niet meegerekend, deze methodiek te hanteren is voor de komende vijf jaar. Uitgangspunt is dat WOONopMAAT blijft staan voor de kwaliteit die wordt geleverd. Ook voor 2013 is een begroting opgesteld die voldoet aan de gestelde normen. 3.5 Bedrijfsvoering WOONopMAAT heeft zijn informatiestromen geformuleerd in diverse rapportages, waaronder een WOONopMAAT meter. In 2012 zijn we in aanvulling op de WOONopMAAT 7

8 meter gestart met een aantal kengetallen die weergeven hoe de organisatie WOONopMAAT presteert. De basis van deze kengetallen ligt in bijlage 8 van het activiteitenplan van Het in 2012 ontwikkelde dashboard wordt ook in 2013 gebruikt. In 2013 zal het contract rondom het proces dagelijks onderhoud en het call center vorm krijgen. 3.6 Organisatie WOONopMAAT WOONopMAAT zal in 2013 als gevolg van vervroegde pensionering van een aantal collega s in 2012 haar taken met een beperktere formatie uitvoeren. Bij alle vacatures wordt kritisch beoordeeld of vervanging noodzakelijk is of dat andere oplossingen mogelijk zijn. Daarbij zijn het streven naar kostenbeheersing en efficiency richtinggevend. Ook in 2013 besteedt WOONopMAAT aandacht aan optimale inzet van medewerkers nu en in de verdere toekomst. Daarbij hebben twee zaken bijzondere aandacht. Benutting talenten WOONopMAAT ziet als werkgever de verplichting om voor haar medewerkers omstandigheden te creëren waarin zij zich persoonlijk kunnen ontplooien. In persoonlijke ontwikkeling zijn drie stadia te onderscheiden. 1. Verkrijgen van kennis 2. Verkrijgen van vaardigheden 3. Persoonlijke ontwikkeling Er is veel geïnvesteerd in het verkrijgen van kennis en vaardigheden door ons opleidingsplan. De volgende stap is persoonlijke ontwikkeling en het sturen op gedrag. WOONopMAAT wil dit bereiken door middel van het verbeteren (meer inhoud en diepte) van de personeelsevaluatiecyclus. Leeftijdsopbouw De leeftijdsopbouw in het personeelsbestand bij WOONopMAAT is scheef. De groep van personeelsleden die binnen de komende tien jaar met (vervroegd) pensioen zou kunnen gaan bedraagt ongeveer 40 % van het totale personeelsbestand. De gemiddelde leeftijd van het personeel is per 1 januari jaar. De gemiddelde leeftijd van de werkzame beroepsbevolking in Nederland was in ,2 jaar (Bron CBS). Met deze ontwikkeling zal in het wervingsbeleid rekening worden gehouden. Verder zal worden onderzocht of binnen WOONopMAAT potentieel aanwezig is om de vrijkomende functies via interne doorstroming te kunnen opvullen. Die interne doorstroming wordt vervolgens gefaciliteerd met het opleidingsplan. 3.7 Waardering van projecten Voorafgaand aan de waardering van een project toetst WOONopMAAT als eerste de locatie, waarbij de hoofdvraag is: Wil men graag op deze locatie wonen? Doorstaat de locatie deze eerste toets, dan volgt de waardering van het nieuwe project volgens een door WOONopMAAT zelf ontwikkeld projectwaarderingsmodel. Deze waardering vindt op zes gebieden plaats: past het binnen het beleid van WOONopMAAT; is er vraag naar het type woning; voldoen de woningen aan de gewenste (technische) kwaliteit; past het binnen de financiële kaders van WOONopMAAT; kan WOONopMAAT het project organisatorisch aan en past het binnen de juridische kaders. Op elk gebied worden vijf aspecten beoordeeld en wordt hieraan vooraf een weging gegeven. Vervolgens scoort elk aspect een cijfer. Dit resulteert uiteindelijk in een totaal score. We starten alleen projecten met en score van acht of hoger. 8

9 4. TOELICHTING BEHEERBEGROTING 4.1 Algemeen De beheerbegroting van WOONopMAAT is volgens dezelfde methodiek opgezet als voorgaande jaren. Voor een goede vergelijkbaarheid van de geprognosticeerde cijfers voor 2013 met eerdere jaren, is niet alleen de begroting, maar ook de prognose van de realisatie in 2012 opgenomen. Een volledige specificatie van de beheerbegroting treft u aan als bijlage één van dit activiteitenplan. 4.2 Bedrijfslasten De bedrijfslasten zijn onderverdeeld in dertien kostensoorten. Bij benadering belopen de begrote bedrijfslasten voor 2013 in totaal Per kostensoort ziet de begroting er als volgt uit: Omschrijving Begroting 2012 Prognose 2012 Begroting 2013 Afschrijvingen Salarissen (inclusief sociale lasten) Inleenkrachten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Automatisering en telecommunicatie Toezicht en representatie Kosten Call Center Bewonersparticipatie Bewonersblad Bewonersbeloning Advieskosten Overige algemene kosten Totaal bedrijfslasten Bijzonderheden bedrijfslasten Ten opzichte van de begroting 2012 is de begroting 2013 voor de bedrijfslasten 0,75 procent lager. De redenen zijn de volgende: De grootste kostenpost in de beheerbegroting zijn de salarissen inclusief sociale lasten. Deze bedragen zo n 62% van de totale bedrijfslasten. In vergelijking met de begroting van 2012 zijn de kosten 0,7%, oftewel gedaald. De daling wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er sprake is van de uitstroom van vijf medewerkers welke niet allemaal vervangen worden. De daling wordt grotendeels teniet gedaan door de salarisverhogingen conform de CAO, alsmede de algemene verhoging wegens inflatiecorrectie die naar verwachting 2% zal zijn. De kosten voor inleenkrachten stijgen met Dit heeft vooral te maken met hogere kosten voor het aantal verwachte verhuringen ( ). In 2013 wordt naast de normale mutaties, naar verwachting een mutatiegraad van 7,2 procent (2012 = 7,2%), ook rekening gehouden met 76 op te leveren nieuwbouwwoningen (2012:58 nieuwbouwwoningen). De vergoeding aan de makelaar is gebaseerd op het aantal verhuringen. Daarnaast is rekening gehouden met minder inleenkrachten (voor minder kosten begroot). De overige personeelskosten dalen voornamelijk wegens het wegvallen van de spaarloonregeling waardoor de werkgever geen loonheffing meer over het gespaarde bedrag hoeft af te dragen en lagere kosten voor onder andere reiskostenvergoedingen wegens het lagere aantal medewerkers (minder kosten bedragen ). De kosten voor automatisering en telecommunicatie stijgen voornamelijk wegens het voor eigen rekening nemen van de kosten van het 0900-nummer ( 5.000). De overige algemene kosten dalen met wegens de verwachting dat de gebruikskosten van bedrijfsauto s lager zullen zijn; een daling van de kosten met 9

10 Daarnaast dalen de kosten van de wettelijke aansprakelijkheidsverzekering met wegens het herafsluiten van de verzekeringsportefeuille bij Centraal Beheer. 4.2 Bedrijfsopbrengsten Naast bedrijfslasten zijn er ook opbrengsten. De bedrijfsopbrengsten zijn onderverdeeld in acht soorten. In totaal worden de bedrijfsopbrengsten voor 2013 begroot op (begroting 2012: Є ). Per opbrengstensoort ziet de begroting er als volgt uit: Begroting Prognose Begroting Omschrijving Doorberekende onderhoudsuitgaven Vergoedingen voor VVE Beheer Vergoeding voor Onderhoud VVE's Doorberekende projectuitgaven Opbrengsten bedrijfsrestaurant Vergoedingen nieuwe verhuur Vergoeding administratieve diensten Vergoedingen optiemodel Totaal bedrijfsopbrengsten Bijzonderheden bedrijfsopbrengsten Ten opzichte van de begroting 2012 is de begroting 2013 voor de bedrijfsopbrengsten lager. De voornaamste redenen zijn hieronder opgenomen: De doorberekende onderhoudsuitgaven zijn lager. Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat de tuinlieden niet meer worden doorbelast aan de toegelaten instellingen ( lager). De vergoeding voor VVE beheer stijgt onder andere wegens de stijging van het aantal te beheren VVE s ( hoger). De vergoeding voor onderhoud VVE s is lager, omdat volgens planning, minder lang cyclisch onderhoud is uitgevoerd in De vergoeding wordt verkregen na goedkeuring van het werk door de Onderhoudscommissie van betreffende VVE. De lagere vergoeding bedraagt De doorberekende projectuitgaven zijn lager begroot dan vorig jaar. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat het hoofd projectontwikkeling minder projectbegeleiding zal verrichten. De vergoedingen voor administratieve diensten zijn hoger doordat de administratievergoeding nu in alle servicekostenafrekeningen zijn opgenomen ( hoger). De vergoedingen optiemodel is hoger door een verandering in het statiegeldbedrag. 4.3 Benchmark WOONopMAAT heeft in 2010 en 2011 geparticipeerd in WoonBench. Het voornaamste doel was ons te meten met collega corporaties op onder meer het gebied van beheerkosten. WOONopMAAT was in beide jaren van deelname best in class op dit gebied. De beheerkosten lagen significant onder het gemiddelde van de corporaties die deelnamen (resp. 68 en 66 procent). In 2012 hebben we besloten om niet mee te doen aan een nieuwe benchmark, omdat het aantal participanten niet representatief genoeg is voor een benchmark. Wij zijn in afwachting van een nieuw initiatief, de nationale benchmark, waar de huidige aanbieders in samenwerking een uitgebreider alternatief gaan bieden. Wij zullen in 2013 de ontwikkelingen hieromtrent volgen en eventueel besluiten, indien interessant, om te participeren. 10

11 Om een indicatie te geven hoe WOONopMAAT zit met zijn bedrijfslasten hebben we gekeken naar het Corporatie in Perspectief 2012 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Bij de personeelslasten lonen en salarissen zitten we, rekening houdend met het beheer voor Rochdale, op 68% van de uitgaven van de referentiecorporatie. 11

12 5. TOELICHTING ONDERHOUDSBEGROTING 5.1 Inleiding Activiteiten in het kader van onderhoud en beheer zijn gericht op het in stand houden van de woningen, het woongebouw en de leefomgeving. De kaders waarbinnen keuzen worden gemaakt (wat, wanneer, hoe en door wie) worden voornamelijk bepaald door de beschikbare geldmiddelen, het gewenste kwaliteitsniveau en het vereiste veiligheidsniveau. Het beoogde resultaat is: Een zo groot mogelijke klanttevredenheid tegen zo laag mogelijke kosten. Handhaven van de kwaliteit en oorspronkelijke functie van de bouwdelen. Het voorkomen van ondoelmatige onderhoudsuitgaven. Het voorkomen en beperken van gevolgschade. Het beheersbaar en bestuurbaar houden van de onderhoudsuitgaven. In dit hoofdstuk leggen we uit hoe het onderhoud bij ons is ingericht en hoe het voor enig jaar tot stand komt. 5.2 Onderhoudssystematiek WOONopMAAT Onderhoudssoorten en de organisatie van het onderhoud Wij onderscheiden de volgende onderhoudssoorten: Klachtenonderhoud (KO); Mutatieonderhoud (MO); Te activeren onderhoud; Serviceonderhoud (SO); Kort cyclisch onderhoud (KCO); Lang cyclisch onderhoud (LCO) Klachten- en mutatieonderhoud, te activeren onderhoud Klachtenonderhoud betreft het verhelpen van reparatieverzoeken die de bewoners via ons callcenter of onze website aanvragen. Mutatieonderhoud betreft kleine herstelwerkzaamheden als de woning leegkomt door verhuizing van een huurder. Klachten- en mutatieonderhoud noemen we samen dagelijks onderhoud (DO). Het klachtenonderhoud is uitbesteed en afgekocht tegen een vaste prijs. De contractpartij verplicht zich de benodigde werkzaamheden voor een vast bedrag per jaar te verrichten. Met deze contractvorm beogen we de onderhoudskosten op dit onderdeel (zonder kwaliteitsverlies) te minimaliseren. De vaste prijsafspraak prikkelt de aannemer om efficiënt te werken. In 2013 wordt de samenwerking met Rochdale Onderhoud beëindigd en wordt het dagelijks onderhoud bij andere contractpartijen ondergebracht. Voor wat betreft het klachtenonderhoud wordt weer gestreefd naar een afkoopconstructie. Voor het mutatieonderhoud en het te activeren onderhoud werkt WOONopMAAT met een begroting, gericht op mutatiegraad en beschikbare ruimte voor uitgaven in relatie tot de gewenste kwaliteit. Daarbij wordt gekeken naar de energieprestatie van de woning, in relatie tot de huurprijs én het marktsegment waarbinnen de woning wordt verhuurd. WOONopMAAT werkt met een begroting op maat, per complex. In de begroting zijn de volgende elementen opgenomen: Leeftijd van het complex; De resterende exploitatieperiode; Afspraken die in het strategisch voorraadbeleid zijn vastgelegd; Gemiddelde mutatiegraad; Prognose van de mutatiegraad en de op basis van ervaringscijfers te verwachten uitgaven voor het te activeren onderhoud bij mutatie; aanscherping van het standaard kwaliteitsniveau per mutatie. Dit resulteert in een richtbedrag voor de verschillende complexen. 12

13 Te activeren onderhoud ziet WOONopMAAT voor een groot deel als een investering die over meerdere jaren wordt afgeschreven binnen de resterende exploitatieperiode. Voorbeelden zijn het vervangen van een keuken of een nieuwe badkamer bij mutatie Service- en kort cyclisch onderhoud Service- en kort cyclisch onderhoud zijn beide onderhoudsvormen met een cyclus die korter is dan vijf jaar. Bijvoorbeeld wekelijkse schoonmaakwerkzaamheden of tweejaarlijks CV onderhoud. Vanwege het repeterende karakter zijn voor dit onderhoud doorlopende contracten afgesloten. WOONopMAAT noemt beide onderhoudssoorten dan ook contractonderhoud. Serviceonderhoud (SO) betreft onder andere schoonmaken van algemene ruimtes, tuinonderhoud, geiseronderhoud en rioolontstopping. Deze kosten worden via de servicekosten aan de huurders in rekening gebracht. Kort cyclisch onderhoud (KCO) betreft onder andere onderhoud aan CV ketels, liften en hydrofoor. Deze kosten zijn voor de verhuurder en worden niet in rekening gebracht. De lopende contracten worden geïndexeerd voor de begroting Lang cyclisch onderhoud Lang cyclisch onderhoud (LCO) is onderhoudswerk dat periodiek wordt uitgevoerd en aan één complex is gekoppeld. De minimale onderhoudscyclus is 5 jaar, bijvoorbeeld: buitenschilderwerk, dit wordt regulier elke 6 jaar uitgevoerd. Alle LCO werkzaamheden en de bijbehorende cycli zijn per complex in de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) opgenomen. In de MJOP is in het jaar van uitvoering van het onderhoudswerk tevens een geldbedrag opgenomen voor de uitvoering. Dit geldbedrag wordt bepaald op basis van de te onderhouden hoeveelheden en de kengetallen voor de diverse werkzaamheden. 5.3 Werkwijze onderhoud binnen WOONopMAAT Werking onderhoudscyclus MJOP De verschillende vormen van onderhoud doorlopen samen een jaarcyclus. De jaarlijkse inspecties bepalen mede de activiteiten voor het volgende jaar. Onderstaand schema laat de werking en de samenhang zien. onderhoud MJOP in juni uitdraai van gepland onderhoudswerk komend jaar opstellen begroting activiteitenplan komend jaar goedkeuren uitvoeren onderhoud inspecties SVB (strategisch voorraadbeleid) Jaarcyclus onderhoud Het hele jaar door onderhouden we de MJOP. Wijzigingen aan de MJOP komen voort uit de inspecties (conditiemeting) en rapportages vanuit het dagelijks onderhoud. Door het verwerken van de inspectie resultaten, wordt het geplande onderhoud goed afgestemd op de werkelijke behoefte. Wijzigingen in het strategisch voorraadbeleid leiden ook tot veranderingen in de MJOP. Ook afgerond onderhoud kan leiden tot aanpassingen aan toekomstig gepland onderhoud. Elk jaar in juni stellen we op basis van het komende planjaar een 13

14 onderhoudsbegroting op voor het activiteitenplan. De jaarcyclus loopt dan ook van juni tot juni. In deze onderhoudsbegroting vertalen we de geplande kosten voor onderhoud naar werkelijk te maken kosten, op basis van offertes. Als het activiteitenplan, waarin de onderhoudsbegroting is opgenomen, is goedgekeurd start de planning en de opdrachtverstrekking voor het uitvoeren van onderhoud in het komende planjaar. De uitvoering van het onderhoudswerk start in het planjaar zelf De MJOP, SVB en de bedrijfswaarde De kosten voor onderhoud aan een complex bepalen mede de bedrijfswaarde van dit complex. Speciaal voor dit doel kent de MJOP een aantal instellingen; - Vijf jaar voor de einde exploitatiedatum van een complex stopt de onderhoudsplanning. Na die datum nemen we geen lang cyclisch onderhoud meer op. - Tien jaar voor de einde exploitatiedatum van een complex bouwen we het onderhoud aan het complex af naar de vijf jaar voor einde exploitatiedatum stop. - Het strategisch voorraadbeleid, SVB, kent drie vervolgmogelijkheden na einde exploitatiedatum; doorexploiteren, renoveren of herstructureren (sloop/nieuwbouw). De gekozen strategie bepaalt de wijze waarop we het onderhoud afbouwen. Aan veiligheid wordt geen concessies gedaan. Leefbaarheid wordt streng bewaakt. Waar nodig wordt er extra in geïnvesteerd. Binnen de verenigingen van eigenaars, de VVE s, wordt niet met een eindedatum exploitatie gerekend. Omdat de meeste VVE s een groot aantal particuliere eigenaars heeft, wordt meestal besloten tot doorexploiteren Investeringen en renovaties Wij kennen naast de onderhoudskosten aan de complexen ook investeringen. Het verschil is dat een investering leidt tot verlenging van de levensduur van de woningen. Als een investering uit veiligheidsoverwegingen wordt gedaan, kan het voorkomen dat deze de levensduur niet verlengd Onderhoud voor anderen Naast het eigen bezit verzorgt WOONopMAAT het beheer voor de woningen van Rochdale in Heemskerk en voor circa 40 verenigingen van eigenaars (VVE s). De VVE s zijn van rechtswege ontstaan in appartementencomplexen waar huurwoningen zijn verkocht. Wij zijn als mede-eigenaar lid van de VVE s. De cycli van de onderhoudsbegroting en de MJOP zijn hetzelfde als bij WOONopMAAT. Uitzondering is de besluitvorming. Voor WOONopMAAT en Rochdale worden de begrotingen aan het managementteam en de besturen ter besluitvorming voorgelegd. Bij de VVE s besluiten de onderhoudscommissies van de VVE s over de totale MJOP en over de onderhoudsbegroting van het eerstkomende planjaar voor uitvoering. Zowel WOONopMAAT als Rochdale heeft een vertegenwoordiger in de onderhoudscommissie. De VVE is de opdrachtgever voor het onderhoud. 5.4 Onderhoudsbegrotingen Algemeen We hanteren een percentage van de huuropbrengst als maximum budget per kostensoort zoals eerder vermeld in hoofdstuk 3.4. Exclusief te activeren- en serviceonderhoud, is dit 17,5% of , inclusief onze woningen in de VVE s. Begroot is 17,3%. Rochdale hanteert een normbedrag per verhuurbare eenheid (VHE), voor Voor garages is de norm 25% van de norm voor woningen. Rochdale bezit woningen en 191 garages waardoor het totale normbudget is. De begroting voor dit jaar blijft hier onder. In de onderstaande tabel zijn de totalen, in euro s, van de verschillende onderhoudssoorten opgenomen en gerangschikt voor WOONopMAAT, Rochdale en de gezamenlijke VVE s. 14

15 Eigenaar Klachten onderhoud Mutatie onderhoud Te activeren onderhoud Service onderhoud Kort cyclisch onderhoud Lang cyclisch onderhoud totaal VVE s WoM RD Totaal De onderliggende onderhoudsbegrotingen en werkenlijsten vindt u in bijlage 2, 3 en 4A van dit activiteitenplan Onderhoudskosten verdeling 2013 voor WOONopMAAT De begrootte onderhoudsuitgaven blijven binnen de norm. Dit is onder andere bereikt door vervangingen van installaties niet op basis van theoretische levensduur, maar op basis van onderhoudstoestand te vervangen. Maar ook door het clusteren van onderhoudswerkzaamheden en daardoor steigerkosten te besparen en de juiste omvang van de onderhoudsmaatregelen te kiezen die passen bij de resterende levensduur. Verdeling in procenten van het totale onderhoud 2013 naar de diverse onderhoudssoorten voor WOONopMAAT. Verdeling in procenten van het totale lang cyclisch onderhoud naar de diverse werksoorten voor WOONopMAAT 15

16 5.4.3 Onderhoudskosten verdeling 2013 voor Rochdale Verdeling in procenten van het totale onderhoud 2013 naar de diverse onderhoudssoorten voor Rochdale. De begroting valt bij Rochdale ook binnen de norm voor onderhoud. Veel Rochdalewoningen naderen echter het einde van hun exploitatieperiode. Daarom wordt het 16

17 onderhoud afgebouwd, zoals eerder aangegeven. Daarentegen vervolgen we in 2013 met het investeren in de renovatie van deze woningen Onderhoudskosten verdeling 2013 gezamenlijke VVE s Verdeling in procenten van het totale onderhoud 2013 naar de diverse onderhoudssoorten voor de gezamenlijke VVE s Kostenverdeling Service- en kort cyclisch onderhoud (x 1.000) Verdeling van het service onderhoud. In de grafiek is de top vijf opgenomen. 17

18 Verdeling van het kort cyclisch onderhoud. In de grafiek is de top zeven opgenomen Onvoorziene omstandigheden De begroting in het activiteitenplan is gebaseerd op het werkelijk uit te voeren onderhoud. Dit betekent dat activiteiten die de organisatie niet vooraf kan kwantificeren ook niet zijn begroot. Afwijkingen op de begroting voor 2013 kunnen zich bijvoorbeeld voordoen bij legionellabeheer. Extra werkzaamheden die voortvloeien uit de kort cyclisch onderhoudscontracten en het geplande lang cyclisch onderhoud zijn niet begroot. Dit geldt voor alle bedrijven. 18

19 6. TOELICHTING (DES)INVESTERINGSBEGROTING 6.1 Algemeen Kenmerkend voor investeringen is dat niet alle uitgaven leiden tot lasten in het betreffende boekjaar. Tegenover investeringen staan altijd toekomstige baten in de vorm van huurverhogingen of levensduurverlenging van woongebouwen en complexen. Voor zover de toekomstige baten de investering onderschrijden, wordt het onrendabele gedeelte van de investering direct afgeboekt. Investeringen zijn naar twee soorten te onderscheiden: 1. investeringen ten behoeve van de organisatie 2. investeringen ten behoeve van de woningvoorraad. 6.2 Investeringen ten behoeve van de organisatie De beoordeling van deze groep investeringen wordt gekoppeld aan de gebruiksduur zoals die in het economisch verkeer geldt. In corporatieland wordt vaak gesproken over de investeringen ten behoeve van activa ten dienste van de exploitatie. Voor 2013 begroot WOONopMAAT de volgende investeringen: Kantoor Jan Ligthartstraat 5 Er wordt een vervangingsbudget opgenomen voor stoelen en bureaus. Voor 2013 is gepland dat de rolluiken aan de buitenkant van het kantoor waar nodig worden vervangen. Daarnaast wordt de verlichting (duurzaam) vervangen waar het nodig is Automatisering Jaarlijks wordt een bedrag begroot voor de reguliere vervanging van pc s en verlenging van licenties. In 2011 zijn we gestart met een onderzoek of ons huidig primair automatiseringssysteem nog voldoet aan de wensen van de organisatie. In 2012 is besloten vooralsnog met het huidige systeem verder te gaan. Deze uitgave is hierop genomen. Daarnaast is een budget opgenomen voor het vervangen van het woningbeheersysteem door een systeem dat indien mogelijk aansluit bij SG en voor het vervangen van de internetsite Wagenpark Beleid bij WOONopMAAT is om auto s te vervangen indien dit noodzakelijk is. In 2013 verwachten we vier auto s te vervangen. Voor het wagenpark hebben we een onderhouds-/vervangingscontract met Motorhuis. Bovenstaande investeringen zijn in totaal gelijk aan , Investeringen ten behoeve van de woningvoorraad Eén van de belangrijkste doelstellingen van WOONopMAAT is een gevarieerd, betaalbaar en kwalitatief goed woningaanbod in leefbare wijken. De focus is gericht op betaalbare huurwoningen voor de doelgroep. Hiermee spelen we in op de toekomstige vraag op de sociale woningmarkt in de IJmond. WOONopMAAT blijft investeren in de vernieuwing en verbetering van haar woningvoorraad. WOONopMAAT investeert in projecten waarvan de stichtingskosten niet hoger zijn dan 80% van de marktwaarde van het te realiseren product. Daarnaast zoeken wij naar de juiste verhouding tussen de huurprijs en de kwaliteit van een nieuwe of vernieuwde woning. De afgelopen periode bleek al dat de waarde van de woningen onder druk staat. Dit dwingt ons de markt te blijven volgen op goede en slimme bouwconcepten waarvan de kwaliteit aansluit op datgene dat wij nastreven. Zo passen wij op verschillende locaties ons concept Wenswonen toe, een beproefd product dat onze klant waardeert. Wij aarzelen dan ook niet om een eerder beproefd product te herhalen op nieuwe projectlocaties. Een door onszelf of een ander uitgekiend, uitgebalanceerd en bekend product heeft dan ook onze voorkeur. Inmiddels voert WOONopMAAT een pilot uit. Als deze slaagt, worden deze concepten breder toegepast. Naast de wetenschap dat hiermee een goed product wordt gerealiseerd, worden ook de bijkomende kosten beperkt. Duurzaamheid 19

20 Reduceren van CO2-uitstoot is belangrijk, ook bij de realisatie van nieuwe woningen. Op het gebied van nieuwbouw volgt WOONopMAAT de ontwikkelingen van bouwsystemen en installatietechnische toepassingen die daar een bijdrage aan leveren. Pas als toepassingen hun nut hebben bewezen, past WOONopMAAT die toe. Bij het vernieuwen van bestaande woningen wordt het trias-energetica principe gehanteerd: 1. Beperk zoveel mogelijk de energievraag 2. Gebruik zoveel mogelijk duurzame energie 3. Indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk. Besluiten om (verdergaande) maatregelen te nemen zijn naast maatschappelijke verantwoordelijkheid vooral gebaseerd op economische haalbaarheid en beheeraspecten. Tweede tranche herstructurering Heemskerk In de uitwerking van de tweede tranche herstructurering ontwikkelt WOONopMAAT samen met de gemeente Heemskerk in een CV/BV constructie voor gelijke rekening en risico, elf locaties met gemengd bezit. Dit gremium bereidt de stedenbouwkundige plannen voor, werkt deze uit, geeft kavels uit en draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van de locaties. WOONopMAAT is vervolgens verantwoordelijk voor de uitwerking van de vastgoedexploitatie van de huurwoningen. In 2012 zijn we met de uitvoering gestart van project Beethovenstraat en met de voorbereiding op meerdere locaties. Convenantlocaties Beverwijk In de overeenkomst met de gemeente Beverwijk en Pré Wonen over de convenantlocaties zijn negen nieuwe bouwlocaties in Beverwijk opgenomen. Er worden naar verwachting 228 nieuwe huur- en koopwoningen gebouwd. Over de invulling van 107 woningen uit het convenant is nog geen overeenstemming. Aan de gemeente zijn enkele aanvullende locaties voorgesteld. Twee daarvan zijn de locaties Meerplein en de niet benutte standplaatsen voor woonwagens in de Broekpolder. Voor de locatie Beneluxlaan is WOONopMAAT begonnen met een pilotproject conceptbouwen. Het voornemen is de woningen in 2013 te realiseren. Soorten projecten Wij onderscheiden bij WOONopMAAT drie fases voor projecten, te weten: projecten in uitvoering projecten met uitvoeringsbesluit in enig jaar en projecten in voorbereiding. Daarnaast is er een aantal eenmalige en bijzondere projecten. De te ontwikkelen en te realiseren woningen in 2013 staan vermeld in onderstaand overzicht. Dit aantal is inclusief de woningen waarvan de start van de uitvoering eerder startte of plaats vindt in De koopwoningen ontwikkelen en realiseren derden voor eigen rekening en risico. Geheel volgens het beleid van WOONopMAAT. Realisatie Huur Koop Appartementen Eengezinswoningen 46 0 Zorg 8.150m² 1.300m² Parkeerplaatsen BOG m² In ontwikkeling Huur Koop Appartementen Eengezinswoningen In de investeringsbegroting (bijlage 4A) zijn de bijbehorende budgetten opgenomen. De (globale) planning van de projecten is opgenomen in bijlage 4B. 20

21 6.3.1 Projecten in uitvoering Wijkerbaan, Beverwijk In 2010 startte WOONopMAAT met de revitalisering van de Wijkerbaan. In 2012 is de eerste fase opgeleverd, met onder andere 58 huurappartementen. De tweede fase is in uitvoering. Hier wordt een woonzorgcentrum met 64 woonplaatsen gerealiseerd, het eerste deel van de ondergrondse parkeergarage en 76 vier-sterren appartementen. In de derde fase maken De Torenflat en het stadskantoor plaats voor het tweede deel van de ondergrondse parkeergarage met 214 parkeerplaatsen, 73 huurappartementen, 107 koopappartementen en circa m² nader te bestemmen maatschappelijk vastgoed. De ontwikkeling van de koopappartementen is voor rekening en risico van de ontwikkelaar, Van Rhijn Bouw. In een achtervangregeling is afgesproken dat Van Rhijn Bouw maximaal 54 niet verkochte woningen tegen een vooraf gesproken prijs aan ons te koop mag aanbieden. Op het moment dat de projectontwikkelaar een beroep doet op deze regeling, bepaalt WOONopMAAT hoe deze woningen in de markt worden weggezet. Stedenbouwkundig plan Wijkerbaan Dellaertlaan (nieuw) Beethovenstraat, Heemskerk Dit project maakt deel uit van de tweede tranche herstructurering Heemskerk. We realiseren een nieuwbouwcomplex met 44 huurappartementen voor WOONopMAAT, 36 koopappartementen, een ondergrondse parkeergarage, een supermarkt en een aantal kleinere winkelvoorzieningen. De koopwoningen en winkelruimten realiseert Green Development voor rekening en risico. Maximaal 16 niet verkochte koopwoningen mag Green Development tegen een vooraf gesproken prijs aan ons te koop bieden. Op het moment dat de projectontwikkelaar een beroep doet op deze achtervangregeling, bepaalt WOONopMAAT hoe deze woningen in de markt worden weggezet. Artist s impression Beethovenstraat 21

22 Reigershoeve, Heemskerk Aan de Oosterweg in Heemskerk realiseert WOONopMAAT samen met stichting Reigershoeve de nieuwbouw van een woonzorgboerderij voor 24 mensen met dementie en twaalf plaatsen voor dagbehandeling. Afhankelijk van de snelheid waarmee ingediende bezwaren worden afgehandeld, vindt de oplevering van de gebouwen eind 2013 plaats. Artist s impression Zorgboerderij Reigershoeve Pieter Breughelstraat (de Werf) en Westerweelstraat, Heemskerk Het nieuwe stedenbouwkundig plan is vastgesteld. Het bouwprogramma omvat veertien huureengezinswoningen aan de Westerweelstraat en zeventien aan de Pieter Breughelstraat. Deze woningen willen we als proef zo energiezuinig mogelijk realiseren. Eén van de mogelijkheden daarvan is de toepassing van individuele Warmte- Koude Opslag. Ten tijde van het verschijnen van dit plan wordt deze mogelijkheid nog onderzocht Coornhertstraat, Heemskerk Op deze locatie staan twee kleinschalige woontorens met totaal 54 appartementen gepland. De ene toren bestaat uit 27 appartementen bestemt voor de verhuur. De andere woontoren uit 27 woningen bestemt voor de verkoop. Onder de kooptoren komt een half verdiepte parkeergarage met 32 plaatsen. Het risico van de koopwoningen binnen dit project zal WOONopMAAT niet zelf dragen. Als het niet lukt om voor dit plan een overeenkomst met een bouwer af te sluiten, overweegt WOONopMAAT op deze plek 24 eengezinswoningen te bouwen. Stedenbouwkundigplan Coornhertstraat 22

23 Beneluxlaan, Beverwijk Voor dit project, dat deel uitmaakt van de convenantlocaties, heeft WOONopMAAT het voornemen zes catalogusbouw eengezinswoningen te realiseren. Door een uitontwikkeld bouwconcept toe te passen, verkrijgen we een optimale verhouding van kwaliteit, kostprijs en huuropbrengsten. Ontwikkellocatie Beneluxlaan Ladder 5, Beverwijk De gemeente Beverwijk is bereid mee te werken aan het realiseren van maximaal negen eengezinswoningen aan de Ann Burtonlaan. Het plan-team van de Broekpolder geeft nog duidelijkheid of dit plan ruimtelijk, stedenbouwkundig en architectonisch past in de Broekpolder. Als dat bekend is, kan WOONopMAAT vaststellen of dit plan voor haar haalbaar en uitvoerbaar is Projecten met uitvoeringsbesluit in De Vlinder, Heemskerk Dit project omvat 50 grondgebonden huurwoningen en maakt deel uit van de tweede tranche herstructurering. 18 van deze woningen zijn zogenaamde nul treden (patio) woningen. Het stedenbouwkundig plan is nog niet vastgesteld. Pas als dat rond is, kan de bestemmingsplanprocedure in gang worden gezet. Voor de ontwikkeling en realisatie van de huurwoningen past WOONopMAAT een bestaand concept uit de markt toe Jan van Polanenstraat, project Slotheerenbuurt Heemskerk Samen met het Huurdersplatform, de bewoners en de Gemeente Heemskerk werkten wij de wijkontwikkelingsvisie voor de deelgebieden Jan van Polanenstraat en Simon van Haerlemstraat uit tot concrete bouwplannen. We starten met de realisatie van nieuwbouw op de locatie Jan van Polanenstraat. Hierbij maken 72 portieketagewoningen, die aan het einde van hun technische levensduur zijn, plaats voor gevarieerde nieuwbouw in zowel koop als huur. Het huidige plan omvat 25 eengezinswoningen en 22 appartementen, bestemd voor verhuur. Daarnaast zijn er veertien koopkavels voor eengezinswoningen. Dit project maakt deel uit van de tweede tranche herstructurering Heemskerk. 23

24 Stedenbouwkundigplan Slotheerenbuurt Meerplein, Beverwijk Projectontwikkelaar VOF Meerplein ontwikkelt een gebouwencomplex met daaronder een garage voor circa 840 parkeerplaatsen. In dit gebouwencomplex is plaats voor bijna m² commerciële ruimten. Boven deze ruimten komen in totaal 98 woningen. 82 zogenaamde stadswoningen dit zijn eengezinswoningen- en 16 vier-sterren appartementen. In een samenwerkingsovereenkomst worden de afspraken vastgelegd over de uitname van woningen. Als de VOF Meerplein dit complex realiseert, de gemeente Beverwijk instemt met deze locatie als convenantlocatie en dit project voor WOONopMAAT haalbaar is, nemen wij 38 stadswoningen en 16 vier-sterren appartementen uit voor de verhuur. Als niet alle koopwoningen zijn verkocht, nemen we maximaal 34 stadswoningen extra uit tegen een vooraf gesproken prijs (achtervangregeling). Alle woningen dienen aan het programma van eisen te voldoen. Op het moment dat de projectontwikkelaar een beroep doet op de achtervangregeling, bepalen we hoe we deze woningen in de markt zetten. Artist impression Meerplein 24

25 Merwedestraat Het ontwikkelen van huurwoningen op deze locatie is niet haalbaar voor WOONopMAAT. Een ontwikkelaar is bereid voor eigen rekening en risico twaalf Wenswoningen te bouwen. Deze samenwerking gaf men de naam BouwSamen. De ontwikkelaar krijgt een jaar de tijd de woningen te verkopen. WOONopMAAT levert op dat moment de grond aan de kopers. Artist impression Merwedestraat Projecten in voorbereiding De Velst, Heemskerk De start van de ontwikkeling en realisatie van deze locatie zijn afhankelijk van de marktomstandigheden, daar er veel (91) koopwoningen staan gepland. In de toekomst realiseren wij daarnaast mogelijk 29 huureengezinswoningen volgens het Wenswonen concept Carel van Manderstraat, Heemskerk De GEM besloot, met instemming van WOONopMAAT, om deze tweede tranche herstructureringslocatie te bestemmen voor koopwoningen, binnen een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Simon van Haerlemstraat, project Slotheerenbuurt Heemskerk Samen met de Gemeente Heemskerk werken wij de wijkontwikkelingsvisie voor de deelgebieden Jan van Polanenstraat en Simon van Haerlemstraat verder uit tot concrete bouwplannen. Op de deellocatie Simon van Haerlemstraat maken 96 verouderde portieketagewoningen plaats voor gevarieerde nieuwbouw in de koopsector. Het plan omvat koopkavels voor 32 appartementen, 29 koopkavels voor eengezinswoningen, tien koopkavels voor 2 onder 1 kap woningen en drie koopkavels voor vrijstaande woningen. Dit project maakt deel uit van de tweede tranche herstructurering Heemskerk. De marktomstandigheden nopen ons tot het maken van een pas op de plaats voor de realisatie van deze locatie. We gaan wel verder met de ontwikkeling. Het bestaande complex wordt nog circa vijf jaar doorgeëxploiteerd Debora Bakelaan, project Slotheerenbuurt Heemskerk De ontwikkeling van dit deelproject start na de uitwerking van de Jan van Polanenstraat en Simon van Haerlemstraat. Het project hangt samen met de verdere ontwikkeling en realisatie van de locatie De Velst Stationsgebied, Beverwijk WOONopMAAT is geïnteresseerd in het realiseren van woningen op deze locatie. Of het werkelijk tot bouwen komt, is afhankelijk van de verdere ontwikkelingen met de andere betrokken partijen in het Stationsgebied, waaronder de gemeente Beverwijk. 25

26 Convenantlocaties Beverwijk Dit project omvat de overall afspraken die zijn gemaakt tussen de Gemeente Beverwijk, Pré Wonen en WOONopMAAT over een aantal nieuwe bouwlocaties. Met deze partijen overlegt WOONopMAAT over de haalbaarheid en planning van toekomstige projecten Creutzberglaan De ontwikkeling van deze locatie ligt stil. WOONopMAAT beraadt zich op de grondpositie. 6.4 Eenmalige en bijzondere projecten Groot onderhoud: vervanging daken Normandiëlaan, Heemskerk De daken van de eengezinswoningen en de bergingen aan de Normandiëlaan en omgeving worden vervangen. Door meteen de dakisolatie te verbeteren, maken we de woningen energiezuiniger Aanpak van complexen nabij einde levensduur De komende jaren bereikt een aantal complexen het einde van de exploitatieperiode van 50 jaar. Naast de verbetering van de technische kwaliteit worden energiebesparende maatregelen genomen. We proberen zoveel mogelijk materiaal te hergebruiken. Al deze maatregelen dragen bij aan een verbeterde woonkwaliteit en hoger comfort van deze sociale huurwoningen. We kunnen deze woningen langer doorexploiteren. Voor deze complexen werken we in 2013 plannen uit Eenmalige investeringen WOONopMAAT In 2013 wordt een aantal eenmalige activiteiten uitgevoerd. Het gaat om het vervangen van: voegwerk, gevelkachels en plafonds, en het verbeteren van een aantal entrees. Een aantal waterleidingsystemen wordt aangepast ter voorkoming van legionella Eenmalige investeringen Rochdale De standleidingen van het complex aan de Maerelaan zijn vanuit de binnenzijde bijna doorgeroest. In plaats van deze in zijn geheel te vervangen, brengen we een kunststofcoating aan de binnenzijde aan. 26

27 7. TOELICHTING LIQUIDITEITSBEGROTING 7.1. Algemeen Voor zowel WOONopMAAT als Rochdale is voor 2013 een liquiditeitsprognose opgesteld. De input voor de prognoses bestaat uit diverse deelbegrotingen die in de vorige hoofdstukken zijn behandeld Rochdale De liquiditeitsbegroting voor Rochdale bestaat aan de inkomstenkant uit huuropbrengsten, vergoedingen voor de leveringen en diensten, verkopen van woningen en renteopbrengsten over het saldo van liquide middelen. Aan de uitgavenkant is naast het aandeel in kosten van WOONopMAAT (beheerdeel), rekening gehouden met onderhoudsuitgaven, belastingen, verzekeringen, rente en aflossingen. Op het gebied van investeringen zijn uitgaven opgenomen voor het opknappen van woningen die na een verhuizing leegkomen. Het verloop van de liquiditeiten in 2013 is als volgt grafisch weergegeven: 7.3. WOONopMAAT De grondslagen voor de liquiditeitsprognose voor WOONopMAAT zijn grotendeels gelijk aan die van Rochdale. De voorspelbaarheid van uitgaven voor projecten, in de tijd, is bij WOONopMAAT een uitdaging. De ongewisheid van een wel of niet herstellende economie, wel of geen beschikbaarheid van middelen door bijvoorbeeld verkopen van woningen, het op gemeentelijk niveau afspraken kunnen maken over kwaliteit en leefomgeving maakt het tot een uitdaging, of kans, om de inkomsten en uitgaven voor 2013 te voorspellen. In de liquiditeitsprognose is rekening gehouden met aan te trekken leningen, voor een bedrag van 25 miljoen inclusief herfinanciering van bestaande leningen (Zie paragraaf 8.2). 27

28 Grafisch kan het verloop van de liquiditeiten als volgt worden samengevat: 20 Liquiditeitsprognose WOONopMAAT In Miljoenen apr-14 mrt-14 feb-14 jan-14 dec-13 nov-13 okt-13 sep-13 aug-13 jul-13 jun-13 mei-13 apr-13 mrt-13 feb-13 jan-13 dec-12 nov-12 28

29 8. TOELICHTING BEGROTING FINANCIERING EN BELEGGINGEN 8.1. Algemeen De begroting financiering en beleggingen betreft uitsluitend WOONopMAAT. In 2013 zal er geen beleggingsbehoefte bestaan. Gezien de uitgave aan een aantal projecten en de aflossing van een viertal leningen is er wel sprake van een financieringsbehoefte. Hieronder wordt de financieringsbehoefte nader toegelicht en in relatie gebracht met de eisen uit het financieel statuut, met name de spreiding van het renterisico over de komende tien jaar Financiering WOONopMAAT In 2013 zal WOONopMAAT twee nieuwe leningen aantrekken. De financieringsbehoefte is 25 miljoen. In 2013 vinden vier algehele aflossingen van leningen plaats. Het betreft in totaal 9,0 miljoen aan aflossingen ineens. Het rentepercentage van deze vier leningen is gemiddeld 4,28%. In 2013 zal behalve de halfjaarlijkse conversies één renteconversie plaatsvinden. Deze renteconversie is in 2012 afgestemd met de geldverstrekker. Het afgesproken rentepercentage bedraagt 2,6. De renteconversies van de halfjaarlijkse conversies zijn voor 5,25% ingerekend. Dit conform de interne rendementseis. Op basis van bovenstaande gegevens kan het totale renterisico in 2013 worden bepaald op 9,0 miljoen. De samenstelling van de leningportefeuille en de vervalkalender ziet er ultimo 2012, dus als alle financieringen hebben plaatsgevonden, uit zoals hieronder grafisch is weergegeven. Percentage van de leningportefeuille 25% 20% 15% 10% 5% Renterisicovervalkalender Conversies Aflossingen Gemiddelde 0% Jaren De conclusie die uit de vervalkalender kan worden getrokken is dat het renterisico alleen in het jaar 2019 niet voldoet aan de norm van 20% zoals vastgelegd in het financieel statuut. Zowel in 2015 als in 2019 overschrijdt WOONopMAAT de 15% grens zoals aanbevolen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Daarbij moet de kanttekening worden gemaakt dat de risicopercentages van 2015 en 2019 worden vergeleken met de leningportefeuille per 31 december In 2010 is onderzocht in hoeverre deze overschrijding stand houdt bij het inrekenen van de benodigde toekomstige financieringen. In het onderzoek is eveneens rekening gehouden met de daadwerkelijke 29

30 In miljoenen euro herfinancieringbehoefte van de aflossingen. Uit het onderzoek blijkt dat wij zowel in 2015 als in 2019 de WSW grens van 15% niet zullen overschrijden. Wij hebben besloten het renterisico zoveel als mogelijk in te perken door het afsluiten van leningen met een aflossingscomponent. Daarnaast is zowel de conversie van de lening in 2013 als de conversie van de lening in 2014 reeds overeengekomen met de geldverstrekker. Wij zullen per conversie onderzoeken in hoeverre eerdere afstemming met de geldverstrekker zinvol is. Hierbij houden wij ons treasurystatuut en de regelgeving in acht. De leningportefeuille van WOONopMAAT loopt de komende jaren op, gezien de grote hoeveelheid investeringen. Onderstaande grafiek toont aan dat de financieringsruimte vergroot wordt wegens de verkoop van woningen uit bestaand bezit. Hierdoor wordt naar de toekomst toe de financieringsruimte behouden en het renterisico zoveel mogelijk beperkt. Leningportefeuille WOONopMAAT Jaren Regulier Exclusief verkopen 8.3. Financiering Rochdale In 2010 zijn vier leningen ter grootte van in totaal 78 miljoen opgenomen in Rochdale. Drie leningen ter grootte van in totaal 68 miljoen bevatten een aflossingscomponent en een vast rentepercentage waardoor het renterisico beperkt wordt. In 2013 is geen extra financieringsbehoefte bij Rochdale voorzien. 30

31 9. TOELICHTING EXPLOITATIEBEGROTING 9.1 Algemeen Voor het jaar 2013 wordt zowel voor WOONopMAAT als voor Rochdale een exploitatiebegroting opgesteld. In de opzet van de begroting is rekening gehouden met alle voorgaande elementenbegrotingen, zoals weergegeven in de hoofdstukken vier tot en met acht van dit activiteitenplan. Aanvullend op deze informatie worden in dit hoofdstuk de huren, de resultaten van de verkochte woningen, de maatschappelijke bestedingen, de financiële baten en lasten en de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille weergegeven. De opzet van de resultatenrekening is op basis van kasstromen en houdt rekening met een bedrijfswaardeberekening voor onze huurwoningen. Bij WOONopMAAT geldt vanaf 2012 de regel dat de reguliere exploitatie minimaal sluitend moet zijn. De reguliere exploitatie is alles behalve de opbrengsten uit verkopen, de afwaardering van complexen en de waardeverandering in 2013 van de huurwoningen. In de reguliere exploitatie wordt eveneens rekening gehouden met de aflossingsfictie van het Waarborgfonds sociale woningbouw. 9.2 Huren De huursom wordt per 1 juli 2013, met gemiddeld 2,0% verhoogd. Dit percentage bestaat uit de veronderstelde inflatie van Daarnaast wordt op basis van de ruimte in de huurprijzen en de mutatiegraad per complex de harmonisatie bepaald. De veronderstelde huurderving is in de reguliere complexen gelijk aan 1,0% en bij verkoop complexen 1,5%. 9.3 Vergoedingen De vergoedingen zijn servicekosten die in rekening gebracht worden bij de huurders. De kostenpost is opgenomen in de overige bedrijfslasten. 9.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille In het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille zijn verkoopopbrengsten na aftrek van de bedrijfswaarde en makelaarskosten opgenomen. In 2013 is rekening gehouden met een verkoopopbrengst van 8,5 miljoen. Door de verkoop van het complex De Pantalon in 2011 is 1 miljoen aan opbrengst eerder gerealiseerd dan opgenomen in de meerjarencijfers. Als rekening wordt gehouden met deze opbrengst is de begrote opbrengst van 0,5 miljoen te laag in relatie tot de herziene doelstellingen. In de herziene doelstellingen is gerekend met een opbrengst van 10 miljoen. 9.5 Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan onder meer uit de vergoeding van Rochdale voor het beheer van de woningen en de vergoedingen zoals opgenomen in de beheerbegroting 2013, bijlage 1, onder het kopje Overige bedrijfsopbrengsten. Tevens wordt onder deze post rekening gehouden met de inbreng van complexen in de tweede fase herstructurering Heemskerk. 9.6 Maatschappelijke bestedingen De onder deze post vermelde bedragen betreffen vooral afwaardering van onrendabele bedragen die in 2013 exploitatiegevolgen hebben, zoals weergegeven in hoofdstuk 6, Toelichting (Des)Investeringsbegroting. 9.7 Salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de werkgeverslasten van het personeel van WOONopMAAT opgenomen. In 2013 is rekening gehouden met salarisstijgingen conform CAO en een inflatie van twee procent. 9.8 Lasten onderhoud Onder deze post worden de uitgaven aan onderhoud opgenomen. De uitgaven zijn genormeerd op maximaal 17,5% van de huur. In de begroting 2013 komen we bij WOONopMAAT op 17,3% van de jaarhuur. 31

32 9.9 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden gevormd door belastingen, verzekeringen, servicecontracten, algemene kosten, vergoedingen Raad van Commissarissen, etc. In de overige bedrijfslasten is tevens de saneringsbijdrage aan het Centraal Fonds voor Vestia opgenomen. Voor 2013 is rekening gehouden met een bijdrage van ,- voor WOONopMAAT en voor Rochdale Rentebaten Onder deze post is opgenomen de rente welke wordt ontvangen c.q. betaald resulterende uit overschotten dan wel tekorten aan liquide middelen gedurende het jaar. Bij de rentebaten is in 2013 voor de eerste maal geen rekening gehouden met de rentevergoeding ad ,- van het WoonInvesteringsFonds, WIF. De reden ligt in de onvoldoende liquiditeitspositie van het WIF. Het WIF is sinds 2012 niet in staat om aan haar betalingsverplichtingen jegens de certificaathouders na te komen. WOONopMAAT kiest ervoor om de eventuele toekomstige renteontvangst gelijk weer te voorzien Opbrengsten financiële vaste activa Deze post bestaat uit een tweetal onderdelen, te weten de rentevergoeding op de lening welke is afgegeven aan de stichting exploitatie kantoorgebouw Jan Ligthartstraat 5 Heemskerk en de rentevergoeding op de nog te ontvangen BWS - vergoedingen Rentelasten Bij de rentelasten is rekening gehouden met de aanwezige leningenportefeuille én voor aanvullende financieringen gecalculeerd met de bedragen zoals opgenomen in de liquiditeitsbegroting Waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeveranderingen vastgoedportefeuille geeft aan hoe de afschrijvingen en de waardering van het sociaal, DAEB, en commercieel, niet DAEB, in 2013 loopt. Bij de bepaling van de afschrijvingen en waardeveranderingen is rekening gehouden met de nieuwe richtlijnen van de jaarverslaggeving Vennootschapsbelasting Het resultaat van de vennootschapsbelasting is gebaseerd op de kasstromen, welke leiden tot een belastingheffing. Er is bij de bepaling van de heffing rekening gehouden met zowel de herbestedingsreserve als een eventuele afwaardering van het bezit. Er is voor 2013 begroot dat er geen vennootschapsbelasting wordt betaald Resultaat 2013 WOONopMAAT Het resultaat over 2013 is begroot op een positief resultaat van 3,6 miljoen (na belastingen). Dit resultaat wordt voor 5,2 miljoen positief beïnvloed door verkopen (inclusief inbreng in projecten) én voor 6,8 miljoen negatief door afwaarderingen in relatie tot uit te voeren projecten. De verwachting is dat in 2013 geen vennootschapsbelasting moet worden afgedragen. De specificatie van de Winst en Verliesrekening is opgenomen in bijlage 5A. Zoals in 9.1 is weergegeven sturen we in 2013 op een sluitende reguliere exploitatie. In deze reguliere exploitatie wordt wel rekening gehouden met een minimale aflossingsfictie, maar niet met verkoopopbrengsten, afwaarderingen projecten en waardeveranderingen van de huurwoningen. De reguliere exploitatie heeft over 2013 een positief resultaat van 9,8 miljoen. Dit is 24% van de huur. Qua kasstromen is het gevolg van bovenstaande dat de vrije ruimte in procenten van de huur wordt gebruikt voor aflossingen van leningen in De werkelijke aflossing van WOONopMAAT in 2013 is meer dan de aflossingsfictie van twee procent. In werkelijkheid moeten we 15,6 miljoen aflossen. De aflossingfictie bedraagt 4,9 miljoen. De werkelijke aflossingen zijn dus 10,7 miljoen hoger. Daar de vrije ruimte 10,4 miljoen bedraagt, moet zo n 0,3 miljoen worden geherfinancierd. WOONopMAAT 32

33 is in gesprek met Rochdale omtrent een eventuele taakoverdracht in De financiële gevolgen van deze eventuele taakoverdracht zijn niet in het resultaat opgenomen. Grafisch ziet de uitputting van de huuropbrengsten exclusief verkopen er als volgt uit: 25,6% 7,8% 17,3% Werkgeverslasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten 0,4% 9,9% Kapitaalslasten Overheidsbelastingen en heffingen 39,0% Beschikbaar voor extra aflossingen c.q. investeringen 9.16 Resultaat 2013 Rochdale Het resultaat over 2013 is begroot op een positief resultaat van 2,7 miljoen. Dit resultaat wordt voor 0,8 miljoen positief beïnvloed door verkopen. Er vindt geen afwaardering in relatie tot uitgevoerde projecten plaats. De specificatie van de Winst en Verliesrekening is opgenomen in bijlage 5B Kredietwaardigheid WOONopMAAT Door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt jaarlijks beoordeeld of WOONopMAAT kredietwaardig is. De beoordeling omtrent kredietwaardigheid over de periode 2012 tot en met 2016 is eind september 2012 nog niet ontvangen. De vorige beoordeling over de periode 2011 tot en met 2015, gedateerd 25 juli 2011, was positief oftewel WOONopMAAT kan de geplande investeringen in de periode 2011 tot en met 2015 uitvoeren zonder dat de kredietwaardigheid in het gedrang komt Blik op de Toekomst WOONopMAAT heeft in haar strategisch beleidsplan aangegeven te streven naar eengezinswoningen en appartementen met een standaardkwaliteit. Woningen in een aantal reeds aangewezen wijken in Heemskerk en Beverwijk voldoen niet aan deze toekomstige kwaliteitseisen. Door herstructurering zullen in verschillende wijken huurwoningen worden gesloopt. Voor de ontwikkeling van de herstructureringswijken zijn afspraken gemaakt met de Gemeente Beverwijk en de Gemeente Heemskerk. De eerste financiële consequenties zijn te zien in de weergave van het weerstandsvermogen in de periode tot en met De realisatie van nieuwbouwwoningen heeft een nadelig effect op de vermogenspositie van een corporatie. De uitgaven aan een nieuwbouwwoning zijn immers hoger dan het bedrag dat binnen de standaard exploitatieperiode van 50 jaar door middel van huuropbrengsten kan worden terugverdiend. Dit nadelig effect, de onrendabele top, wordt voor een groot deel opgevangen door de overige bedrijfsactiviteiten, vooral de verkoop van bestaande huurwoningen. Op basis van de (op eigen inzicht en bedrijfsvoering aangepaste) parameters van het waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), het herstructureringsprogramma zoals vastgelegd in het Strategisch Voorraadbeleidsplan en de meerjaren onderhoudsbegroting, is een integrale financiële meerjarenprognose gemaakt, waaruit mag worden geconcludeerd dat WOONopMAAT ook in de toekomst financieel aan haar maatschappelijke opgave kan voldoen. Daarbij moet wel worden opgemerkt, dat de meerjarenprognose in belangrijke mate wordt bepaald door de volgende externe factoren: 33

34 verkoopbaarheid en de prijs van de woningen die kan worden gerealiseerd voor de woningen waarop een verkoopvoornemen ligt; verhuurbaarheid van een aantal complexen waar het steeds lastiger wordt om klanten voor te vinden; rente; de lage rentestand heeft een gunstige invloed op de vermogenspositie; een hoge rentestand beïnvloedt de vermogenspositie negatief; vennootschapsbelasting; investeringsfonds: Bijdrage aan de 40 wijken én de ontwikkeling van de kostprijs van nieuwbouwwoningen. Om inzicht te verkrijgen in de financiële continuïteit van WOONopMAAT, wordt jaarlijks voor een periode van tien jaar een meerjarenprognose gemaakt. Over de eerste vijf jaar van deze prognose rapporteert WOONopMAAT aan het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting middels het financiële toetsinstrument van het CFV. In de grafiek hieronder vindt u de vijfjaarsprognoses van de financiële toetsen van 2009, 2010 en 2011 zoals WOONopMAAT rapporteerde aan het CFV. Daarmee worden de prognoses naar aanleiding van het activiteitenplan 2013 vergeleken. Gepresenteerd wordt het weerstandsvermogen in een percentage van het balanstotaal op basis van bedrijfswaarde. Met weerstandsvermogen wordt bedoeld het eigen vermogen van de stichting plus getroffen voorzieningen, bestemd vermogen, voor toekomstig onderhoud. Daarnaast worden conform de methodiek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting correcties uitgevoerd voor de bedrijfswaarde, de rentabiliteitswaarde op leningen en onzekerheid. Ter vergelijking wordt het minimaal gewenste weerstandsvermogenpercentage door het Centraal Fonds Volkshuisvesting weergegeven. In 2012 is besloten dat het door WOONopMAAT gewenst minimum het CFV gewenste percentage is plus twee procent. In de berekening van het gewenste percentage is de balanspost Verkopen onder Voorwaarden van het balanstotaal afgehaald. In 2012 is door het Centraal Fonds Volkshuisvesting het risicoprofiel bij WOONopMAAT (wederom) gewijzigd. Het gewenste minimaal percentage van het weerstandsvermogen door het CFV is gestegen van 16,2% naar 24,5%. Het gewenste minimaal percentage volgens het CFV klopt echter niet. Ten onrechte is een opslag meegenomen van vijf procent voor de marktwaardetoets. In de continuïteitsoordeel 2012 van het CFV van 19 34