Ondersteuning van particulieren voor verwerving en renovatie van een woning.

Transcriptie

1 KATHOLIEKE UNIVERSITEIT LEUVEN Ondersteuning van particulieren voor verwerving en renovatie van een woning. Deel I. Juridisch luik Frank Pirard Tekst gemaakt in opdracht van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Afdeling Woonbeleid 20 september 2002 Hoger instituut voor de arbeid

2

3 iii Inhoud Inleiding 1 1. België: federaal Recht van opstal Wat houdt het recht in? Financieel aspect Duur van de overeenkomst Rechten van de opstalhouder Recht van erfpacht Wat houdt het recht in? Financieel aspect Duur van de overeenkomst Rechten van de erfpachter Leasing Wat houdt het recht in? Financiële leasing Operationele leasing Onroerende leasing Onroerende leasing en private eigendomsverwerving? Renting Renting als alternatief voor onroerende leasing? Renting en private eigendomsverwerving? België: het Vlaamse Gewest Verkoop sociale huurwoning Algemene voorwaarden betreffende de verkoop van sociale huur- en koopwoningen Nadere voorwaarden voor de verkoop van sociale huurwoningen Serviceflats Een serviceflat, wat is dat? Financieel aspect Slotsom België: het Brusselse Gewest Huur-verkoop Hypothecaire leningen als alternatief voor huur-verkoop? Hypotheeklening algemene verrichtingen Aanvullende hypotheeklening jonge gezinnen Ter herinnering: wat betekent hypothecaire rangorde? 29

4 iv Inhoud 4. België: het Waalse Gewest Verkoop sociale huurwoningen De voorgeschiedenis De omzendbrief van 27 maart Voordelige hypothecaire leningen Kooppremie (prime à l acquisition) Huurkoop Formules tussen koop en huur in Nederland Inleiding Algemeen beleid Eerste resultaten En nu? Maatschappelijk gebonden eigendom Winstdeling: fair value Fiscale en andere knelpunten Andere formules tussen koop en huur in Koophuur Huurvast en huurzeker Vrijekeuswoning Koopcomfort Verzilverd wonen Juridische en andere belemmeringen Stand van zaken discussie in Nederland Een maatschappelijke tweedeling onder het mom van keuzevrijheid? Kopen: aanmoediging of dwang? Het stelsel van de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait Formules tussen koop en huur Laatste ontwikkelingen Conclusie Formules tussen koop en huur in Frankrijk Verkoop sociale huurwoningen Vanwaar de verkooppolitiek? Initiatiefrecht met beperkingen voor de Hlm-instellingen Hoe verloopt de verwerving? Financiële aspecten Huurkoop Huurkoop, wat is dit? Overeenkomst van voorafgaandelijk voorbehoud Overeenkomst van huurkoop Wat als er geen definitieve verkoopsovereenkomst op volgt? 62

5 Inhoud v Andere financiële aspecten Formules tussen koop en huur in het Verenigd Koninkrijk: right to buy De argumenten voor De argumenten tegen Beleidsaanbevelingen Federale rechtsfiguren tussen huur en kopen in Gewestelijke wetgeving 69 Bibliografie 73

6

7 1 Inleiding In het juridisch luik bij het onderzoek naar tussenformules koop-huur bekijken we formules uit het binnen- en het buitenland die een tussenpositie innemen tussen kopen en huren. Dit kan volgens ons op twee manieren. Er wordt gebruik gemaakt van: ofwel een formule die elementen in zich draagt van zowel huur als koop, en die bij eender welke momentopname steeds kenmerken vertoont van beide bezitsvormen (in de eerste plaats woonzekerheid, onderhoud, waardebehoud en -opbouw); ofwel een formule die in een eerste fase de gedaante aanneemt van huur, en vervolgens, zoals van meetaf aan afgesproken is, overgaat in koop. Voorbeelden van de eerste benadering vindt men vooral in het buitenland, met name in Nederland, waar de burger in de formule koophuur de binnenkant van de woning koopt, maar de buitenkant verder huurt bij de woningcorporatie. Eigen aan die tussenformules is, dat er veelal een onderscheid wordt gemaakt tussen juridische en economische eigendom: juridische eigendom blijft bij een derde, de economische eigendom komt toe aan de koper. Dat soort formules ontspruit aan de creativiteit van de woningcorporaties, maar vindt niet altijd weerklank bij de wetgever, waardoor ze vanuit juridisch standpunt wel eens op onvaste bodem rusten. Voorbeelden van de tweede benadering vindt of vond men terug in binnen- en buitenland: de formule huur-verkoop in het Brusselse Gewest, de formule huurkoop in het Waalse Gewest en in Frankrijk. Daarnaast is door het onderzoek ook aandacht besteed aan een formule die zich in de marge beweegt van de tussenformules huur/koop, maar de laatste tijd dermate opgeld doet binnen en buiten de grenzen, dat wij van oordeel zijn dat de zaak niet onbesproken kan blijven: de verkoop van sociale woningen, zoals bijvoorbeeld vastgesteld in het Vlaamse en het Waalse Gewest, en in Frankrijk. We spreken van in de marge omdat het eerder om een formule koop-na-huur gaat, en niet om een formule die gelijktijdig kenmerken verenigt van huur en koop, noch om een formule die aanvangt als huur maar waarin van in den beginne overeengekomen is dat die gaandeweg omgezet zal worden in koop. Dit onderzoeksdeel is stapsgewijs opgebouwd. Ten eerste wordt nagegaan welke tussenformules in België voorkomen, zowel volgens het Belgische, het Vlaamse, het Brusselse en het Waalse recht. Dat het Belgische recht wordt behandeld, spreekt vanzelf, aangezien dit bestuurniveau nog altijd bevoegd is voor het burgerlijk recht (overeenkomstenrecht,

8 2 Deel I zakelijk recht, ). De studie van het gewestelijke recht is evenzeer logisch, want volgens de staatkundige indeling van de Belgische grondwettelijke ordening zijn de gewesten bevoegd voor het huisvestingsbeleid. In het Belgische recht bekijken we de formules tussen koop en huur in, zonder meteen te verengen tot de aankoop van huurwoningen, aangezien de bestudeerde regelingen op federaal niveau - opstal, erfpacht, onroerende leasing en renting - een algemenere draagwijdte hebben en hun ontstaan niet noodzakelijk terug te brengen is op een behoefte aan efficiëntere woonstverwerving voor particulieren. Dit laatste is echter wel het geval voor de Vlaamse, Brusselse en Waalse wetgeving: alleen de formules huur-verkoop en de formules die daadwerkelijk over de aankoop van een (sociale) huurwoning gaan, worden ontleed. Het zal op dit ogenblik overigens opvallen dat de mogelijkheden die eerder op federaal niveau werden bekeken, soms op één of andere manier terugkomen als basis voor de gewestelijke regelingen. Concreet treden voor Vlaanderen de koop van de sociale huurwoningen en het stelsel van de serviceflats op de voorgrond. Bij de koop van de sociale huurwoningen wordt ook even stilgestaan bij de nadere voorwaarden die door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij ontwikkeld (of minstens voorgesteld) zijn. Een formule die in een eerste fase de gedaante aanneemt van huur, en vervolgens, zoals van meetaf aan afgesproken is, overgaat in koop - wat we hierboven de tweede benadering hebben genoemd - komt hier op dit ogenblik vooralsnog niet aan bod, aangezien die juridisch bekeken niet bestaat in Vlaanderen. In de mate dat de overheid werk zou willen maken van een dergelijke formule, adviseren we in de beleidsaanbevelingen bij dit onderdeel een wettelijke basis hiertoe op te nemen binnen de Vlaamse Wooncode. Serviceflats vormen op zich misschien geen tussenformule (toch niet zoals we die hierboven omschreven hebben), maar de bouw en de verhuring ervan worden wel verwezenlijkt aan de hand van een constructie waarin opstal, erfpacht en leasing een prominente rol spelen. Voor Brussel krijgen de huur-verkoop en de hypothecaire lening alle aandacht. Een hypothecaire lening is in het woningbeleid op zich natuurlijk geen instrument waarvan het gebruik beperkt wordt tot de koop van sociale woningen. Het instrument heeft in het hoofdstedelijk gewest de praktijk van de huur-verkoop echter helemaal naar de achtergrond geschoven, en op dit vlak kan het nuttig zijn om inzicht te verwerven in de vraag waarom de begunstiging van de lening het gehaald heeft op de huur-verkoop. Dat gunstige hypotheekleningen een sleutelrol vervullen in een huisvestingsbeleid dat de verkoop onder lagere inkomensgroepen wil aanzwengelen, zal trouwens

9 Juridisch luik 3 ook ten overvloede blijken in de volgende stap, de studie van het Nederlandse aanbod aan hybride tussenvormen koop-huur. Na een bespreking van de bestaande regelingen, een synthese van de discussies die hierover in Nederland woeden, en de conclusies die daaruit kunnen worden getrokken, wordt een vergelijkbare oefening gemaakt voor Frankrijk: zijn ook daar tussenformules van toepassing? Tot slot verzoeken we uit dit alles op te maken wat het Vlaamse huisvestingsbeleid hier kan uit leren, zowel in positieve als in negatieve zin. Het juridisch luik van dit onderzoek rondt af met die beleidsaanbevelingen. 1. België: federaal 1.1 Recht van opstal Belangrijkste wetgeving Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal Voornaamste bron Deli D. (1998), Erfpacht en opstal: burgerrechtelijke aspecten, in Meulemans D. (ed.), Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen/Apeldoorn, p Wat houdt het recht in? Eigendomsrecht op gebouwen die zich op andermans gronden bevinden (geen minimumduur; maximumduur: in principe 50 jaar). De (rechts- of natuurlijke) persoon die het recht verwerft, is de opstalhouder. Dit tijdelijke, zakelijk genotsrecht wordt verleend door de eigenaar van de grond, de opstalgever. Er zijn dus twee partijen, elk eigenaar, de ene van de grond, de andere van het gebouw. De opstalhouder krijgt het eigendomsrecht over een gebouw dat reeds bestaat, of over een gebouw dat hij zelf optrekt. Zolang de opstal bestaat, mag de opstalhouder het gebouw verhuren en hypothekeren. Opdat het contract tussen opstalgever en opstalhouder ook jegens derden zou gelden ( tegenwerpelijkheid ), moet de akte van vestiging worden overgeschreven op het hypotheekkantoor (authentieke akte) Financieel aspect Normaal gezien wordt een vergoeding afgesproken tussen de opstalgever en de opstalhouder, en betaalt deze laatste alle belastingen die slaan op de opgerichte

10 4 Deel I gebouwen. De vergoeding kan verschillende vormen aannemen: een vergoeding voor het vestigen van het opstalrecht, een huurprijs voor het gebruik van de grond, een éénmalige opstalvergoeding én een huurprijs voor de grond,... In principe betaalt de opstalgever na het verstrijken van de overeenkomst een vergoeding aan de opstalhouder (voor de gebouwen die hij opgericht heeft). Bij overeenkomst kan men echter andere afspraken maken. Na afloop van het recht op opstal gaat het eigendomsrecht op de door de opstalhouder opgerichte gebouwen met andere woorden niet werktuiglijk over op de opstalgever. Het recht van opstal heeft niet noodzakelijk een bezwarend karakter (de opstalgever is niet verplicht de opstalhouder een tegenprestatie op te leggen). De opstalhouder zal de opstalgever slechts een al dan niet eenmalige vergoeding ( solarium genaamd) verschuldigd zijn, indien dit werd afgesproken. De vergoeding kan al dan niet gekoppeld worden aan enig indexeringsmechanisme Duur van de overeenkomst Het recht van opstal is een recht met aanvullend karakter: in principe kunnen de partijen contractueel afwijken van hetgeen de wet bepaalt. Alleen op het vlak van de duur mag niet van de wet afgeweken worden. 1 De opstalhouder zelf kan op zijn beurt geen opstal geven op het terrein, want hij kan geen genotsrecht toekennen zonder daar zelf over te beschikken. Zijn opstalrecht over het gebouw kan hij wel overdragen aan een derde. Telkens na het verstrijken van de oorspronkelijke duur van het recht (maximum 50 jaar), kan het recht een onbeperkt aantal keer uitdrukkelijk (niet stilzwijgend) verlengd worden. Een hernieuwingsclausule waardoor de opstalhouder de (eerste) overeenkomst van opstal op eenzijdige wilsuiting kan verlengen, is geldig onder bepaalde voorwaarden: de twee periodes, samengevoegd, mogen de termijn van 50 jaar niet overschrijden. Indien de samengevoegde periodes 50 jaar te boven gaan, is de hernieuwingsclausule nietig wanneer de in de eerste overeenkomst afgesproken termijn al 50 jaar bedroeg. Is dit niet het geval, dan is de hernieuwingsclausule gedeeltelijk geldig, namelijk tot zolang globaal de 50 jaar niet bereikt worden. Na afloop van de opstalovereenkomst kan de opstalhouder ook een voorkeurrecht laten gelden om als eerste in te gaan op een nieuw voorstel tot opstalovereenkomst (op hetzelfde goed). Een clausule in die zin mag in de opstalovereenkomst 1 Verder mag de contractuele vrijheid niet dermate vrij benut worden dat het wezen zelf van het opstalrecht wordt aangetast.

11 Juridisch luik 5 voorkomen. Veelal wordt aangenomen dat een opstalhouder die clausule moet activeren één jaar vóór het verstrijken van de overeenkomst, kwestie van over de nodige tijd te beschikken om onderhandelingen te voeren. Een partij kan zich in de opstalovereenkomst het recht voorbehouden om eenzijdig de overeenkomst te beëindigen (immers: geen wettelijke minimumtermijn) Rechten van de opstalhouder De opstalhouder geniet behoorlijk wat rechten ten opzichte van het onroerend goed en ten opzichte van het opstalrecht zelf. De opstalhouder wordt (voor de afgesproken termijn) eigenaar van het gebouw dat hij op het terrein optrekt, en mag dus naar believen zaken veranderen, voor zover de basis (de grond) na afloop in dezelfde staat terugkomt aan de opstalgever. Wordt hij eigenaar van een gebouw dat er al staat, mag hij deze verhuren (niet afbreken). Ook het eigendom dat hij zelf optrekt, mag hij verhuren. Die overeenkomst mag niet langer duren dan de opstal. Beperkende clausules zijn op dit vlak mogelijk (verhuring voor bepaalde doeleinden, akkoord vooraf door de opstalgever; eventueel, verbod van verhuring). Dergelijke beperkende bepalingen moeten desgevallend niet alleen in de opstalovereenkomst voorkomen, maar ook in de huurovereenkomst (opdat ze ook tegenwerpelijk zouden zijn aan de derde partij, nl. de huurder). De opstalhouder mag in elk geval bestaande of zelf opgerichte gebouwen veranderingen aanbrengen in de oorspronkelijke bestemming van het goed. De opstalhouder mag het goed dat hij opgetrokken heeft met een hypotheek bezwaren. Krijgt hij een bestaand onroerend goed in opstal, dan mag hij dit ook, voor zover hij de opstalgever heeft vergoed. Het opstalrecht zelf mag door de opstalhouder van de hand worden gedaan, met een hypotheek bezwaard, verhuurd worden Ten aanzien van de goederen die al bij de opstal op het terrein staan, en waarvoor hij de opstalgever niet heeft vergoed, heeft de opstalhouder een onderhouds- en herstellingsverplichting, in tegenstelling tot wat geldt voor de goederen die hij zelf zou oprichten. Als eigenaar van de grond mag de opstalgever dit vervreemden of hypothekeren, echter zonder te raken aan de rechten van de opstalhouder. Overnemer of hypothecaire schuldeiser moeten in zo n geval het gevestigde recht van opstal eerbiedigen (= tegenwerpelijk, zakelijk recht).

12 6 Deel I Het recht van opstal verdwijnt echter automatisch zo het terrein, eigendom van de opstalgever en basis waarop het opstalrecht steunt, door overmacht tenietgaat. Wanneer de opstalhouder overlijdt, vervalt het opstalrecht niet, maar komt het te goed aan zijn erfgenamen. Andersom geldt net hetzelfde jegens de erven van de gestorven opstalgever (zakelijk recht!). Bij het vervallen van het opstalrecht wordt de grondeigenaar in de regel eigenaar van de gebouwen in opstal, en vergoedt hij de opstalhouder de huidige waarde van het goed dat die laatste heeft opgetrokken en dat hij nu zelf verwerft. Voor een gebouw dat al bestond op het ogenblik dat het recht van opstal tussen beide partijen werd gevestigd, en waarvoor de opstalhouder de opstalgever had betaald, kan de houder op zijn beurt vragen terugbetaald te worden. De opstalhouder zal bij afloop van de overeenkomst uiteraard geen aanspraak kunnen maken op enige vergoeding, wanneer hij destijds zijn intrek heeft genomen in een bestaand goed zonder daar iets voor betaald te hebben. Zelfs verbeteringen die door hem zijn aangebracht aan een bestaand goed, worden bij de teruggave niet vergoed. 1.2 Recht van erfpacht Belangrijkste wetgeving Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht Voornaamste bron Deli D. (1998), Erfpacht en opstal: burgerrechtelijke aspecten, in Meulemans D. (ed.), Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen/Apeldoorn, p Wat houdt het recht in? Erfpacht is een tijdelijk, zakelijk genotsrecht waarbij een partij, de erfpachter, het volle genot krijgt over een onroerend goed dat een ander, de erfverpachter (eigenaar) toebehoort. De wettelijke bepalingen hebben slechts een aanvullend karakter: in principe kunnen de partijen in hun contract vrij bepalen hoe ze de erfpacht invullen. Van de bepalingen inzake de duur van een dergelijke overeenkomst mag contractueel echter niet afgeweken worden. Opdat het contract tussen erfpachter en erfverpachter ook jegens derden zou gelden ( tegenwerpelijkheid ), moet de akte van vestiging worden overgeschreven op het hypotheekkantoor (authentieke akte) Financieel aspect Jaarlijks betaalt de erfpachter aan de erfverpachter een vergoeding ( canon ).

13 Juridisch luik 7 Erfpacht is altijd ten bezwarende titel: de erfpachter betaalt de erfverpachter een canon. De partijen kunnen vrij het bedrag en de wijze en periodiciteit van aanpassing bepalen in de overeenkomst (niet noodzakelijk dezelfde aanpassing als de wettelijk bepaalde indexering in het kader van klassieke huurovereenkomsten). Wel heeft de wetgever destijds en werktuiglijke aanpassing uitgewerkt voor overeengekomen canons die onveranderlijk (niet-indexgebonden) zijn. De canon is ondeelbaar, wat concreet betekent dat, in geval van (gedeeltelijke) overdracht van een recht op erfpacht, desnoods elke erfpachter kan aangesproken worden om de canon voor het ganse goed te betalen, ook al heeft de titularis in kwestie misschien maar een deel van het onroerend goed in erfpacht. De canon kan op verschillende manieren worden betaald: om het jaar, om het kwartaal, om de maand. De afgesproken betalingsschijven moeten bovendien niet noodzakelijk altijd gelijk zijn. Zo kan, bijvoorbeeld, voor het eerste jaar een hoog bedrag betaald worden, en voor alle daaropvolgende jaren een klein bedrag (deze techniek wordt vaak toegepast om de bezwaren van sommige juristen - door een eenmalige betaling zou de erfpachtovereenkomst te sterk lijken op een gewone koopovereenkomst - te ondervangen). De erfpachter moet de canon in alle omstandigheden voortbetalen, ook als hij helemaal of gedeeltelijk het genot zou verliezen over het onroerend goed. Sleept het verlies van het genot echter 5 opeenvolgende jaren aan, dan kan hij voor de duur van de genotsberoving helemaal of gedeeltelijk vrijgesteld worden van betaling. Dit is de wettelijke regeling, het contract kan in een andere regeling voorzien Duur van de overeenkomst Het recht op erfpacht duurt wettelijk minstens 27 jaar en hoogstens 99 jaar. Mochten overeenkomsten per abuis de 99 jaar overtreffen, dan is de erfpacht niet nietig maar wordt hij werktuiglijk herleid tot 99 jaar. Een hernieuwingsclausule waardoor de erfpachter de (eerste) overeenkomst van erfpacht op eenzijdige wilsuiting kan verlengen, is geldig onder bepaalde voorwaarden: de twee periodes, samengevoegd, mogen de termijn van 99 jaar niet overschrijden. Komt zo n beding uitdrukkelijk in de overeenkomst voor, dan kan zowel stilzwijgend - voortzetting van de erfpacht, de betaling van de canon - als uitdrukkelijk uiting gegeven worden aan de wens om de erfpacht te hernieuwen. Indien de samengevoegde periodes 99 jaar te boven gaan, is de hernieuwingsclausule nietig wanneer de in de eerste overeenkomst afgesproken termijn al 99 jaar bedroeg. Is dit niet het geval, dan is de hernieuwingsclausule gedeeltelijk geldig, namelijk tot zolang globaal de 99 jaar niet bereikt wordt. Niets verhindert beide partijen overigens om na afloop van de oude overeenkomst een nieuwe te sluiten.

14 8 Deel I Na afloop van de erfpachtovereenkomst kan de erfpachter ook een voorkeurrecht laten gelden om als eerste in te gaan op een nieuw voorstel tot erfpachtovereenkomst (op hetzelfde goed). Een clausule in die zin mag in de erfpachtovereenkomst voorkomen. Veelal wordt aangenomen dat een erfpachter die clausule moet activeren één jaar vóór het verstrijken van de overeenkomst, kwestie van over de nodige tijd te beschikken om onderhandelingen te voeren. Beide partijen kunnen overeenkomen voortijdig een einde te maken aan de erfpachtovereenkomst. Een mogelijkheid van eenzijdige opzegging via een beding van dergelijke strekking in de overeenkomst is echter uitgesloten. De overeenkomst kan vóór het verstrijken van de afgesproken (minimum)termijn wel teniet gaan om redenen, onafhankelijk van de wil van de contractpartijen, voor zover een dergelijke ontbindende voorwaarde in de overeenkomst werd vermeld Rechten van de erfpachter De erfpachter beschikt over een zakelijk recht. Meer bepaald beschikt hij gedurende de erfpacht over het eigendomsrecht van het gebouw dat hij op de grond heeft opgetrokken. Hij mag dit onroerend goed dus in principe verhuren (maar niet verkopen, want hierdoor vermindert de waarde van het onroerend goed, en dat is binnen erfpacht verboden). Het recht van erfpacht zelf (niet het goed) mag vervreemd en gehypothekeerd worden. Aangezien de erfpachter tijdelijk eigenaar is van de gebouwen, kan hij zelf, als eigenaar, een erfpacht toestaan op de gebouwen die hij opgetrokken heeft. Het recht op erfpacht kan betrekking hebben op: bebouwde of onbebouwde gronden, gebouwen op zich, gedeelten van gebouwen, Het wezen van de erfpacht zou volgens de rechtsleer niet uitsluiten dat de eigenaar aan de erfpachter een koopoptie toestaat die door deze laatste kan gelicht worden vóór de minimumtermijn verstrijkt. In principe mag de erfpachter als titularis van het volledige genotsrecht de bestemming van het goed wijzigen, zolang het goed hierdoor niet in waarde vermindert. Het contract kan echter anders bepalen. Voor zover de huurovereenkomst de duur van de erfpacht niet overschrijdt, mag de erfpachter het goed verhuren, tenzij de overeenkomst dit zou verbieden. Beperkende clausules zijn inderdaad mogelijk (verhuring voor bepaalde doeleinden, akkoord vooraf door de eigenaar; eventueel, verbod van verhuring). Dergelijke beperkende bepalingen moeten desgevallend niet alleen in de erfpachtovereenkomst voorkomen, maar ook in de huurovereenkomst (opdat ze ook tegenwerpelijk zouden zijn aan de derde partij, nl. de huurder). Voor de duur van de erfpachtovereenkomst is de erfpachter eigenaar van de door hem opgerichte gebouwen.

15 Juridisch luik 9 Het erfpachtrecht op zich mag worden vervreemd, maar dit zal de erfpachter niet ontslaan van zijn plicht om de canon te betalen (schuldoverdracht is niet mogelijk zonder toestemming van de schuldeiser). Het recht kan ook voorwerp zijn van een hypotheek. Na het verstrijken van het erfpachtrecht verdwijnt in principe echter ook de hypotheek om hieraan te verhelpen wordt in de overeenkomst van hypothecair krediet vaak afgesproken dat de vergoeding die de erfpachter van de eigenaar ontvangt voor de aangebrachte opstallen het nieuwe onderpand vormt ten voordele van de schuldeiser. De erfpachter heeft als eigenaar van de door hem opgetrokken gebouwen het recht om deze in erfpacht te geven. De algemene stelregel - de waarde van het onroerend goed mag niet verminderen - veronderstelt dat de erfpachter het goed dat hij ontvangt onderhoudt en zo nodig herstelt. In principe zal dit niet het geval zijn zo de erfpacht slaat op een stuk grond waarop de erfpachter zelf een gebouw optrekt. De eigenaar-erfverpachter kan nog steeds het onroerend goed vervreemden of hypothekeren, maar moet de rechten van de erfpachter eerbiedigen. Gaat het in erfpacht gegeven onroerend goed helemaal teniet, dan houdt ook het recht van erfpacht op te bestaan. Bij het tenietgaan van het door de erfpachter opgerichte gebouw, gaat de erfpacht niet van de weeromstuit evenzeer verloren. Gaat het gebouw voor een stuk teniet, dan blijft de erfpacht bestaan voor het deel van het gebouw dat overeind gebleven is (al dan niet gekoppeld aan een verlaging van de afgesproken canon). De erfpachter die het onroerend goed zwaar beschadigt of het recht ernstig misbruikt, kan van zijn recht vervallen worden verklaard (hij kan hier aan ontkomen door het goed te herstellen of het gepleegde misbruik stop te zetten). De wet bepaalt geen vervallenverklaring bij verzuim van betaling van de canon (buiten de eventuele wettelijke verhogingen) het is dus aan de partijen om dit afdoende te regelen in hun overeenkomst. Wanneer de erfpachter overlijdt, vervalt het erfpachtrecht niet, maar komt het te goed aan zijn erfgenamen. Andersom geldt net hetzelfde jegens de erven van de gestorven grondeigenaar (zakelijk recht!). Aan het einde van de erfpachtovereenkomst komen de door de erfpachter opgerichte gebouwen in het patrimonium van de grondeigenaar. Het jarenlange genot van het goed ontslaat de grondeigenaar op dit ogenblik van enige vergoedingsverplichting (tenzij in de overeenkomst anders is bepaald).

16 10 Deel I 1.3 Leasing Belangrijkste wetgeving In België bestaat er op zich geen wetgeving die definitie, inhoud, vorm, voorwaarden, kenmerken en wezen van de leasingovereenkomst in één enkele, afzonderlijke wettekst vat. Niettemin is het al tientallen jaren lang een algemeen aanvaarde rechtsfiguur, overgenomen uit de Angelsaksische rechtsorde. Dit moge blijken uit de rechtsleer, rechtspraak, en, niet in de laatste plaats, verschillende wetteksten in België en Vlaanderen (erkenning leasingmaatschappijen, BTW, boekhouding, consumentenkrediet, fiscale regelingen - weliswaar wetteksten die alle slechts bepaalde deelaspecten regelen). Leasing is zo een juridische realiteit, tussen een rechtsfiguur en een financieringsinstrument in. Sommigen spreken van de rechtsfiguur huur (samen met koop ), omgevormd tot een financieel product. Het is alleszins duidelijk dat huurovereenkomst en leasingcontract belangrijke punten van overeenkomst delen, en dat bepalingen uit het burgerlijk wetboek (o.a. deze inzake huur) ook hun uitwerking zullen hebben op een leasingovereenkomst. Voornaamste bron Ingelbrecht J. & Vervaet A. (2000), Leasing zakboekje 2000, Ced.samsom, Diegem Wat houdt het recht in? Eén definitie uit de rechtsleer luidt als volgt: De leasingovereenkomst is de overeenkomst die de financiering van de verwerving van een roerend of onroerend investeringsgoed tot doel heeft en waarin drie partijen betrokken zijn: de ( ) eerste of vorige eigenaar, de financieringsmaatschappij die eigenaar wordt in het kader van de financiering en de leasingnemer die economisch gebruiker wordt van het goed. Algemeen wordt als derde kenmerk aangenomen dat de overeenkomst de gebruiker in staat moet stellen de eigendom van het goed te verwerven bij het verstrijken van de overeenkomst. 2 Volgens een andere definitie is leasing of financieringshuur de financieringstechniek waarbij de leasingmaatschappij (de leasinggever) gewoonlijk op specifieke aanwijzing van de toekomstige huurder (de leasingnemer) een bepaald goed aankoopt en hem dit voor een bepaalde periode in huur geeft. De huurder verkrijgt ( ) een gebruiksrecht. Op het einde van het contract heeft de huurder al dan niet de mogelijkheid het gehuurde ( ) aan te kopen tegen een vooraf bepaalde prijs. Hij licht dan de zogenaamde aankoopoptie die in 2 Verheyden-Jeanmart N. & Hamer Ph. (1995), Les tiers et les contrats constitutifs ou translatifs de droits réels Bien corporels, in Le contrat et les tiers, les effets externes et la tierce complicité, Bruxelles, p. 42, zoals geciteerd in de Bodt E. & Henrion E.-F. (1996), Le leasing financier. Aspects économiques et juridiques, Bruxelles, p. 55.

17 Juridisch luik 11 principe overeenstemt met de residuwaarde ofwel met de vermoedelijke marktwaarde en wordt dan pas eigenaar. Een andere mogelijkheid is op dat ogenblik het materiaal gewoon terug te geven of verder te huren aan een sterk verminderde huurprijs. 3 Leasing is dus een operatie waar drie - leasinggever, leverancier, leasingnemer - of soms zelfs maar twee partijen in betrokken zijn, en die verschillende overeenkomsten veronderstelt waar niet elk van de drie betrokkenen stuk voor stuk partij bij is. Vaak zal de leasinggever de juridische eigendom van een goed bezitten (veelal door aankoop bij de leverancier), en de leasingnemer de economische (overdracht gebruiksrechten). Na verloop van tijd worden die twee eigendommen eventueel verenigd in de persoon van de leasingnemer (lichten aankoopoptie). Een voorbeeld van een tweepartijenovereenkomst is de sale en lease back, waarbij de leasingnemer die op korte termijn kapitaal nodig heeft, een eigen goed aan een leasingmaatschappij verkoopt, om het vervolgens meteen te huren. Leasingnemer en leverancier zijn één en dezelfde persoon. Een ander woord voor leasinggever is lessor, voor leasingnemer lessee. Er bestaat financiële leasing en operationele leasing. Financiële leasing wordt het vaakst gebruikt Financiële leasing Bij financiële leasing krijgt een (toekomstige) leasinggever van een (toekomstige) huurder het verzoek om volgens zijn richtlijnen een goed aan te kopen om dit gedurende een bepaalde periode (de economische levensduur van het goed) aan de lessee te verhuren. De leasinggever verwerft hiertoe het goed bij een leverancier. Gedurende die vaste periode kan de leasingovereenkomst niet worden opgezegd. Achterliggende bedoeling is om het gehuurd goed uiteindelijk te verwerven. Het is dus een alternatief voor koop of klassieke financiering. Het economisch risico rust vooral op de huurder ( full pay out ). Hij staat ook in voor het onderhoud. In de Belgische wetgeving spreekt men ook wel van financieringshuur (KB nr. 55 van 10 november 1967). Meestal wordt er in een aankoopoptie voorzien die al dan niet gelicht wordt; soms ook, op termijn, in een automatische eigendomsoverdracht dit zal echter minder vaak voorkomen, aangezien de operatie hierdoor te sterk naar koop neigt. Men gewaagt van een financiële leasing omdat de contante waarde van de huurgelden (normaal gezien) minstens gelijk is aan de omvang van de investering. 3 KMO-brief. Nieuwsbrief voor de ondernemer, nr. 25, 1 juli 1998.

18 12 Deel I Operationele leasing Anders is het bij operationele leasing, waar huurder en verhuurder de last van het economisch risico onder elkaar delen. Het huurgeld dat de lessee betaalt, zal zelfs globaal altijd lager blijven dan het kapitaal dat de lessor heeft geïnvesteerd ( non full pay out ). Operationale leasing kan aangegaan worden voor een duur die korter is dan de economische levensduur van het goed. Het contract kan voortijdig worden opgezegd. Na afloop van het contract kan de lessee over het recht beschikken om het goed in eigendom over te nemen aan de vooraf bepaalde reële restwaarde (hij zal daar in de eerste plaats toe geneigd zijn als de actuele marktwaarde hoger is dan de bepaalde restwaarde). Nochtans staat de latere aankoop van het goed door de leasingnemer hier niet echt centraal: eerder gaat het om een huur voor lange termijn, met bijkomende dienstverlening (bijvoorbeeld onderhoud), aangewend door personen die op voorhand niet alleen de eigenlijke financieringskost maar ook alle onderhouds- en beheerskosten nauwkeurig willen budgetteren. Operationele leasing leunt dan ook nauwer aan bij renting en wordt er niet zelden mee vereenzelvigd (zie hierna, sectie 1.4) Onroerende leasing Zowel financiële als operationele leasing kunnen op onroerende goederen betrekking hebben. Wat onroerende leasing betreft, kunnen alle rechts- of natuurlijke personen de rol van leasinggever op zich nemen zonder dat zij hiertoe een specifieke erkenning moeten genieten of een afzonderlijk statuut in die zin hebben. Voor de rechtspersonen is uiteraard wel vereist dat hun maatschappelijk oogmerk dit toelaat. In deze financieringsmethode met betrekking tot een gebouwd onroerend goed, kan zo tussen leasinggever en leasingnemer een overeenkomst worden afgesloten waarbij de leasingnemer, die weldra huurder zal worden, instructies geeft aangaande een gebouwd of uitverkoren onroerend goed. Hij krijgt het goed van de verhuurder in huur voor een vaste periode die niet kan worden opgezegd en waarbij geen automatische eigendomsoverdracht geschiedt, en kan na afloop van de overeenkomst het goed voorgoed verwerven tegen een voorheen afgesproken prijs (kan, niet moet, anders zou dit een gewone koopovereenkomst zijn). De verhuurder ontsnapt via de leasingtechniek aan een deel van de verplichtingen die normaal op hem rusten. Zo wordt, bijvoorbeeld, de traditionele verplichting om het rustig genot te verschaffen danig uitgehold: de verhuurder zal de huurder slechts moeten vrijwaren tegen uitwinning door eigen daden van de leasinggever of indien derden rechten laten gelden op het onroerend goed. Vrijwaring voor verborgen gebreken geldt hier niet!

19 Juridisch luik 13 De huurder draagt in zo n formule de zwaarste risico s. Niet alleen gelden voor hem de klassieke verplichtingen als huurder (goed gebruiken als een goed huisvader, bestemming eerbiedigen, betaling overeengekomen huurprijs). Daar bovenop komen nog: onderhoud en herstelling, zelfs wanneer die hem normaal niet ten laste vallen (zware herstellingen, verborgen gebreken). Door de leasingnemer de onderhouds- en herstellingsplicht op te leggen, zal het goed nog in goede staat verkeren na verstrijken van de leasingovereenkomst, en kan de leasinggever er makkelijker gebruik van maken om het deel van het geïnvesteerde kapitaal dat nog niet is teruggewonnen doordat de leasingnemer de aankoopoptie niet licht, dus de eventuele restwaarde, alsnog eruit te halen; behoud van de zaak (met inbegrip van alle verzekeringen op dat vlak); betaling van het huurgeld voor de ganse duur van de overeengekomen periode, ook als het goed verloren zou gaan. Dit aangezien bij leasing de huur een terugbetaling van het door de verhuurder geïnvesteerde kapitaal vertegenwoordigt, niet zozeer een vergoeding voor het genot van het goed. Volgens de algemene theorie uit het burgerlijk recht volgt de eigendom van de gebouwen normaal gezien de eigendom van de grond waarop ze zijn opgetrokken. Wanneer de leasinggever slechts eigenaar is van het gebouw en niet van de grond waar het op staat, zal men, om deze klassieke natrekking buiten werking te stellen en de leasingovereenkomst mogelijk te maken, op zoek moeten naar een juridisch stevige onderbouw. Vaak wordt die gevonden in het recht van opstal (een tijdelijk eigendomsrecht op bijvoorbeeld gebouwen op vreemde grond, zie hierboven, sectie 1.1) of het recht van erfpacht (zie hierboven, sectie 1.2). Het komt inderdaad vaak voor dat een leasinggever over een opstalrecht op andermans grond beschikt, en hiervan gebruik maakt door een gebouw op te richten en te verhuren aan de leasingnemer voor de duur van zijn zakelijk recht (op opstal). De leasinggever kan het opstalrecht verkregen hebben van de (toekomstige) leasingnemer zelf of van een derde. Bij het verstrijken van het recht op opstal komt de eigendom van het gebouw in handen van de eigenaar van de grond. Om dezelfde reden werd soms gebruik gemaakt van het recht op erfpacht. Mocht de overeenkomst van financieringshuur tussen twee partijen een automatische eigendomsoverdracht meebrengen van het goed na afloop van de overeenkomst, dan zou ze veel weg hebben van een gewone koopovereenkomst, zeker als de persoon die het goed betrekt eigenaar is van de grond en aldus uiteindelijk ook de eigendom van het onroerend goed verwerft (recht van natrekking). De koppelformule onroerende leasing/erfpacht kan hieraan verhelpen, aangezien het juridisch karakter van de erfpacht nauw aansluit op de wezenlijke kenmerken van onroerende leasing (tijdelijke eigendomsverwerving, mogelijkheid van verhuring

20 14 Deel I aan de leasingnemer/erfpachter). Onderhoudsplicht en gebruiksverantwoordelijkheid rusten helemaal op de schouders van de leasingnemer. Wel duurt de erfpacht zoals gezien minstens 27 jaar, wat de formule op het eerste zicht financieel onaantrekkelijk maakt voor de leasinggever (het duurt lang vóór het door hem geïnvesteerde kapitaal weer helemaal is samengesteld). Hier wordt soms een mouw aan gepast door in de eerste helft van die 27 jaar een hoog huur geld op te leggen, en in de tweede helft een veel lager Onroerende leasing en private eigendomsverwerving? Zoals gezien is leasing niet als dusdanig erkend in de Belgische wetgeving; niettemin houden bepaalde rechtsregels voor specifieke aangelegenheden er wel degelijk rekening mee, zo bijvoorbeeld: het KB nr. 55 van 10 november 1967 tot regeling van het juridisch statuut der ondernemingen gespecialiseerd in financieringshuur; het BTW-wetboek van 28 december 1992 en het KB nr. 30 van 29 december 1992 (onroerende financieringshuur). Opdat een verrichting als financieringshuur zou worden erkend, moet het in beginsel gaan om bedrijfsmaterieel, door de huurder uitsluitend voor beroepsdoeleinden gebruikt. Dit staat met zoveel woorden in het KB nr. 55. Voor zover de onroerende financieringshuur als dusdanig onderworpen is aan de BTW - dit zal niet steeds het geval zijn -, moet de leasingnemer het onroerend goed gebruiken in de uitoefening van zijn werkzaamheden als belastingplichtige. In de mate dat bepaalde wetgeving leasing behandelt, zal er dus veelal sprake zijn van leasing omwille van beroepsdoeleinden. Leasing voor de particuliere sector en/of private doeleinden mag dan in de praktijk wel voorkomen (zie bijvoorbeeld het grensgeval van de bedrijfswagen) in de wetgeving is daar nauwelijks een spoor van terug te vinden. Alleen de Wet op het consumentenkrediet van 12 juni 1991 houdt er enigszins rekening mee: verhuurders in het kader van een financieringshuur worden er gelijkgesteld met kredietverschaffers. Het gaat echter alleen om leasing in verband met roerende goederen. Onroerende leasing als een financieringsformule waarbij huur eventueel gaandeweg omgezet wordt in koop, lijkt dus moeilijk bruikbaar als formule voor eigendomsverwerving van een woonst door particulieren, toch niet op een directe manier. Op een indirecte manier, via een intermediair die vanuit beleggingsmotieven optreedt, kan het eventueel wel (zie hierna, sectie 2.2).