Jaarverslag Woningen. Winkels. Kantoren. Bedrijfsruimten

Transcriptie

1 Jaarverslag 2009 Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten 1

2 Inhoudsopgave Belangrijkste gebeurtenissen Kerncijfers 4 Hoofdpunten : 10 jaar Altera Vastgoed van en voor pensioenfondsen 6 Altera Vastgoed: sectoraal vastgoedfonds 10 Bericht van de Raad van Commissarissen 11 Remuneratierapport van de Raad van Commissarissen 14 Verslag van de directie Terugblik op resultaten 2009 en vooruitzicht Benchmarking, richtlijnen en aanbevelingen in de vastgoedbranche 20 Trends en ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt 22 Duurzaamheid 26 Corporate governance 32 Risicomanagement 36 Sectorverslagen Sectorverslag Woningen 42 Sectorverslag Winkels 58 Sectorverslag Kantoren 74 Sectorverslag Bedrijfsruimten 88 Jaarrekening Geconsolideerde balans 103 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 104 Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten 104 Geconsolideerd mutatieoverzicht eigen vermogen 105 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 106 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 106 Vennootschappelijke balans 121 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 122 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 122 Overige gegevens (winstbestemming, accountantsverklaring) 124 English summary 127 Financiële agenda Begrippenlijst 135 2

3 Belangrijkste gebeurtenissen januari Levering eerste units van bedrijfsverzamelcomplex nabij Schiphol, in juli resterende units voor totaal 4,3 miljoen 11 maart Benoeming van de heer R.H.P.W. Kottman tot president-commissaris 31 maart Taxatierapporten Q1 taxaties op basis van herverdeling objecten over taxateurs 30 april Inkoop aandelen voor totaal 74,1 miljoen; gefinancierd met vreemd vermogen 27 mei Objectendag met de aandeelhouders 11 juni Levering bedrijfsverzamelcomplex in Bleiswijk voor 16,9 miljoen 23 juni Gouden kompas door Troostwijk uitgereikt aan Altera voor transparantie van taxatieproces 25 juni Levering onderdeel van winkelgebied in Emmeloord voor 5,1 miljoen 16 juli Eindoplevering 64 appartementen in complex Pharos in Den Haag; in december nog 8 resterende appartementen afgenomen voor totaal 17,4 miljoen 21 juli Ondertekening huurovereenkomst voor 12 jaar met Sligro voor logistieke hal in Nieuwegein inclusief uitbreiding hal met m 2 1 augustus Verkoop winkelcomplex in Haaksbergen voor 3,8 miljoen kosten koper 20 november Nieuwe overeenkomst met externe vastgoedmanagers vastgesteld 11 december Ondertekening contract voor herontwikkeling en realisatie van object op woonboulevard Ekkersrijt 17 december Eindoplevering 56 appartementen en 16 woonwerkwoningen in Wateringse Veld in Den Haag voor 20,6 miljoen 23 december Statutenwijziging waarbij nominaal aandelenkapitaal is verminderd ten gunste van uitkeerbare reserves 31 december Toetreding per saldo van in totaal 70,4 miljoen, waaronder twee nieuwe aandeelhouders. Aantal aandeelhouders nu december Altera Vastgoed bestaat officieel 10 jaar 3

4 Kerncijfers In x miljoen, tenzij anders vermeld Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Portefeuille (jaarultimo) Portefeuilleomvang in exploitatie Zekere pijplijn Eigen vermogen Idem per aandeel (in x 1) 1,261 1,216 1,034 1,066 Aantal objecten Aantal huurcontracten Gem. huur per jaar per m 2 (in x 1) n.v.t Gem. aantal jaren resterende huur n.v.t. 4,9 3,0 4,6 Bruto theoretische jaarhuur 21,2 35,2 23,2 19,4 Bruto aanvangsrendement k.k. 5,4% 7,0% 8,7% 9,2% Netto / brutohuuropbrengsten boekjaar 78% 90% 87% 88% Bezettingsgraad 94% 99% 94% 93% Rendementen Direct portefeuillerendement 3,7% 3,8% 6,3% 6,3% 6,4% 7,0% 7,6% 7,2% Indirect portefeuillerendement 1,6% -10,2% 2,3% -4,1% -1,6% -6,2% -0,5% -6,1% Totaal portefeuillerendement 5,4% -6,8% 8,8% 2,0% 4,8% 0,4% 7,1% 0,8% Organisatiekosten -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% Effect t.o.v. vol belegd -0,5% -0,1% -0,1% 0,0% 0,1% -0,1% 0,0% 0,0% Overige beleggingen niet in ROZ/IPD 0,0% 0,4% 0,0% 0,2% Definitieverschillen -0,1% 0,1% -0,1% 0,0% 0,0% 0,0% -0,1% 0,2% Fondsrendement 4,6% -6,7% 8,2% 1,9% 4,6% 0,0% 6,6% 0,6% Dividendrendement 3,4% ** 3,4% 6,0% ** 5,8% 6,1% 6,3% 7,1% 6,5% Relatieve performance ROZ/IPD Standing investments 0,2% * -3,4% * -0,9% -0,3% -0,7% 0,6% -1,1% -2,6% Alle objecten -0,4% * -3,9% * -1,0% -0,4% -1,1% 1,3% -1,3% -1,7% Organisatiekosten*** In basispunten van beheerd vermogen 31,8 30,0 29,1 30,3 30,6 * De benchmark is door Altera Vastgoed aangepast voor het effect van zelf uitponden en t/m 2006 voor DKP-subsidies ** Exclusief extra dividend uit reserves *** Organisatiekosten omvatten onder meer personeels-, kantoor-, advies-, research- en taxatiekosten 4

5 Hoofdpunten 2009 Performance van de vier sectorfondsen Gunstige ontwikkeling van direct portefeuillerendement door hoge bezettingsgraden Afwaarderingen in eerste halfjaar door hogere aanvangsrendementen Positief portefeuillerendement drie van de vier sectoren Organisatiekosten 31,8 basispunten van beheerd vermogen Duurzaamheid Energieprestatiecertificaat (EPC) voor alle objecten Aangestelde manager duurzaamheid geeft uitvoering aan beleidsplan duurzaamheid Eerste concrete acties voorbereid voor verbetering van labels Acquisitie en dispositie volumina lager dan in voorgaande jaren (in x mln) Gecontracteerde acquisities 2,0 44,0 241,0 Nieuwe objecten in exploitatie genomen 64,3 75,2 90,0 Disposities 4,4 42,3 97,9 Mutaties in aandelenbezit Eind april uittreding per saldo van in totaal 74,1 miljoen Eind december toetreding per saldo van in totaal 70,4 miljoen Aantal aandeelhouders gegroeid van 24 naar 26 Spreiding aandelen over aandeelhouders vergroot (in x mln) Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal Toetreding aandeelhouders met liquiditeiten 56,0 13,0 2,0 32,7 103,7 Uittreding aandeelhouders - 19,7-50,0-11,0-26,7-107,4 Toetreding, per saldo 36,3-37,0-9,0 6,0-3,7 Aantal aandeelhouders begin en eind jaar Organisatie en governance Bij statutenwijziging is nominaal aandelenkapitaal verkleind ten gunste van uitkeerbare reserves Nieuwe president-commissaris per 11 maart

6 : 10 jaar Altera Vastgoed van en voor pensioenfondsen Toetredingen en uittredingen (in x mln) In 10 jaar is voor 1,1 miljard toegetreden en voor 0,5 miljard uitgetreden Toetredingen Uittredingen Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Aantal aandeelhouders Sterke stijging van aantal aandeelhouders: van 4 in 2000 naar 26 eind 2009 op NV-niveau Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten NV niveau Aandachtsgebieden beleggingsmarkt Beleid Altera Corporate governance Bedrijfsprofiel (vanaf 2001) In control verklaring (vanaf jaarverslag 2006) Risicomanagement vastgelegd in BWise (vanaf 2005) Externe taxaties (vanaf 2000 jaarlijks; vanaf 2007 per kwartaal) Helder risicoprofiel Sinds 2000 ongewijzigd: geen leverage, geen projectontwikkeling Overzichtelijke juridische structuur en geïntegreerd management Social responsible investments Beleidsplan duurzaamheid (2008) Nadruk op lage organisatiekosten Gemiddelde over : 31,9 basispunten 6

7 Beleggingen in x mln Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal Start portefeuille Acquisities Toetredingen Disposities Waardemutaties Portefeuille ultimo Mutatie in % ten opzichte van start +214% +115% -8% +130% +86% % huidige portefeuille geen deel uitmakend van start portefeuille 87% 58% 36% 53% 61% Organisatiekosten (in basispunten) Total expense ratio 2009 INREV voor core funds 58 Total expense ratio 2009 Altera t.o.v. gross asset value cf INREV Total expense ratio Altera t.o.v. gross asset value cf INREV Met 31 basispunten organisatiekosten onderscheidt Altera Vastgoed zich in sterke mate 7

8 10 jaar gewerkt aan de gewenste portefeuillestructuur Woningen EGW en MGW 3% % 49% % Eengezins Meergezins Van dominant appartementen naar gelijke spreiding over eengezins- en meergezinswoningen Woningen Ouderdom 15% 36% % % Jonger dan 10 jaar Ouder dan 10 jaar Van dominant objecten ouder dan 10 jaar naar eenderde recent gerealiseerde woningcomplexen Winkels Soorten 22% 7% 0% 12% 3% % 66% 22% 11% 49% 8% % 59% Winkelcentra Supermarkten Solitaire winkels Solitaire warenhuizen PVD/GDV Van dominant winkelcentra en solitaire warenhuizen naar spreiding over meerdere winkeltypen Winkels Hiërarchie 12% 10% 8% 9% 1% 2% 15% 10% 16% 36% 24% % 9% 85% 31% 13% 56% Van gespreide portefeuille naar nadruk op hoofdwinkelgebieden Binnensteden Stadsdeelcentra Winkelstraten Hoofdwinkelgebied groot/klein Kernverzorgend groot/klein Wijk/buurt PVD/GDV 8

9 Kantoren Geografisch 3% 22% 31% % 97% 4% 25% Van minder dan de helft in de vier grote steden 11% 35% 21% Amsterdam 49% % Utrecht Rotterdam + Den Haag Gebieden nabij de G4 7% Overig 27% naar dominant in de vier grote steden Kantoren Ouderdom 50% 85% 15% 36% % % 64% 30% Jonger dan 10 jaar Ouder dan 10 jaar Van een gelijke verdeling over jonger en ouder dan 10 jaar naar dominant jonge objecten Bedrijfsruimten Bedrijfsverzamel en logistiek 3% 33% 35% % % 67% 97% 65% Bedrijfsverzamel Logistiek Vele mutaties in de portefefeuille maar spreiding over bedrijfsverzamel en logistiek is gelijk gebleven Bedrijfsruimten Ouderdom 18% 85% 82% 15% 38% 36% % 52% Jonger dan 10 jaar Ouder dan 10 jaar Van een portefeuille dominant ouder dan 10 jaar naar een gelijke spreiding over jonger en ouder dan 10 jaar 9

10 Altera Vastgoed: sectoraal vastgoedfonds Van en voor pensioenfondsen Core portefeuilles met zuivere vastgoedkarakteristiek: geen vreemd vermogen Transparantie in beleid en verantwoording Missie Altera Vastgoed biedt beleggingsproducten in Nederlands vastgoed die optimaal zijn afgestemd op de wensen van pensioenfondsen. Dit betekent onder meer: een structuur met de voordelen van indirect vastgoed en de rendement/risicokarakteristiek van direct vastgoed; gescheiden sectorportefeuilles waarin gericht kan worden geparticipeerd (allocatievrijheid); flexibiliteit bij toe- en uittreding; afwezigheid van structurele financiering met vreemd vermogen; geen eigen activiteiten op het gebied van projectontwikkeling; een heldere beleggingsdoelstelling: outperformance van de sectorale ROZ/IPD-index op 5-jaars basis (standing investments); transparantie in beleid, processen en verantwoording; kostenefficiency (lage managementkosten); beleggen op basis van een research-gedreven strategie met bijbehorende portefeuillekarakteristieken; optimaal toepassen van duurzaamheid bevorderende maatregelen; onafhankelijkheid, geen belangenverstrengelingen en een sterk accent op integriteit; klantgericht en vergaande dienstverlening. Ten behoeve van effectief vermogensbeheer (verbetering van rendementsrisicokarakteristieken) streeft Altera Vastgoed groei van het beheerd vermogen na. Beleggingsdoelstelling Op vastgoedniveau is de beleggingsdoelstelling van Altera Vastgoed outperformance van het 5-jaars voortschrijdend gemiddelde ROZ/IPD-totaalrendement per sector voor standing investments. De organisatiekosten moeten tot de laagste in de branche behoren dus concurrerend en mogen ten hoogste 35 basispunten bedragen. Het streven is om bij vergroting van de portefeuille het percentage verder te verlagen (bij huidige omvang: 33 basispunten). De doelstelling is om vol belegd te zijn. Bedrijfsprofiel De productkenmerken zijn uitgebreid vastgelegd in het Bedrijfsprofiel. Het Bedrijfsprofiel bevat een uiteenzetting van alle belangrijke productkenmerken en beleidsuitgangspunten van Altera Vastgoed, zoals ondernemingsdoelstellingen, processen, procedures, waarderingsbeleid, performancedoelstellingen, toe- en uittredingsregels, rapportage- en verantwoordingsstructuur. Een exemplaar van dit Bedrijfsprofiel wordt op verzoek verstrekt. 10

11 Bericht van de Raad van Commissarissen Hierbij bieden wij u het door de directie opgemaakte jaarverslag en de jaarrekening 2009 aan. KPMG Accountants N.V. heeft de jaarrekening gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. Wij stellen u voor om de jaarrekening overeenkomstig vast te stellen. Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie een slotdividend over 2009 uit te keren in totalen per sector van (afgerond) op letteraandelen A (Woningen), op letteraandelen B (Winkels), op letteraandelen C (Kantoren) en op letteraandelen D (Bedrijfsruimten). Het dividendbeleid van Altera Vastgoed is erop gericht om te voldoen aan de eisen van een fiscale beleggingsinstelling met uitdelingsverplichting. Externe taxaties en benchmarking De relatieve performance van de vier sectorfondsen van Altera Vastgoed is aan de hand van uitgebreide interne analyses besproken. Door de wisseling van taxateurs begin 2009 volgens het driejaarlijkse schema is dit onderwerp nog nadrukkelijker op de agenda gekomen. Wij ondersteunen de directie bij haar inspanningen om de vergelijkbaarheid te vergroten van data die de participanten leveren aan de ROZ/IPD Vastgoedindex. Kwartaalrapportages De door de directie opgestelde kwartaalrapportages zijn met de directie doorgenomen. De effecten van de kredietcrisis op de bezettingsgraad en de huurachterstanden zijn mede aan de hand van de kwartaalverslagen besproken. Samenstelling RvC De samenstelling, organisatie en werkwijze van de Raad is in lijn met de geldende Corporate Governance Code. De commissarissen zijn onafhankelijk in de zin van best-pratice bepaling III.2.1 van deze code. Gezien de omvang van de Raad zijn er geen commissies ingesteld. De Aandeelhoudersvergadering van 11 maart 2009 heeft de heer R.H.P.W. Kottman benoemd als president-commissaris. Daarmee is voorzien in de vacature die was ontstaan na het vertrek van de heer R. van Gelder. Belangrijkste onderwerpen 2009 In het verslagjaar heeft de Raad, in lijn met het vooraf opgestelde rooster, vijf keer vergaderd met de directie. Voorts heeft de Raad een keer vergaderd, zonder aanwezigheid van de directie. De belangrijkste onderwerpen in de reguliere vergaderingen zijn hieronder kort weergegeven. Beleids- en Beleggingsplannen en Ondernemingsplan In het najaar van 2009 zijn de door de directie opgestelde Beleids- en Beleggingsplannen en het Ondernemingsplan gedetailleerd besproken, inclusief de hierin opgenomen exploitatiebudgetten en het budget voor de organisatiekosten. Er is uitgebreid ingegaan op de mogelijkheden van funding door aandeelhouders. De gedeeltelijke uittreding eind april van meerdere aandeelhouders en de al dan niet gewenste benutting van de beperkte mogelijkheden van vreemd vermogen ter financiering van de inkoop van aandelen is met de aandeelhouders besproken. De Raad constateert evenals de directie dat de funding van (prospectieve) aandeelhouders niet parallel loopt aan de kansen op de vastgoedbeleggingsmarkt. Met de directie is meegedacht over diverse alternatieven. Portefeuillemutaties In het verslagjaar is het aantal voorgelegde (des)investeringsvoorstellen geringer geweest dan in voorgaande jaren. De investeringsvoorstellen zijn met de directie besproken en de goedkeuring is verleend. Extra aandacht is uitgegaan naar de realiseerbaarheid van pijplijnprojecten. Risicomanagement en integriteit De Raad heeft de wijze getoetst waarop de directie de risico s beheerst. Bijzondere aandacht is besteed aan integriteit en de maatregelen die zijn genomen om het frauderisico te beperken. In aansluiting op de integriteitstoets door een extern bureau op de directie en de medewerkers, zijn ook de leden van de Raad getoetst. Aanstelling van een interne auditor acht de Raad gezien de grootte en aard van de onderneming niet zinvol. Organisatie Besproken zijn onder meer de wijzigingen in de pensioenregeling en de overgang naar een andere pensioenuitvoerder, de targets voor de variabele beloning van de directie en de mutaties van personeelsleden. Tezamen met de aandeelhouders is een objectentour bijgewoond naar diverse objecten in portefeuille en in de pijplijn. Wij spreken gaarne onze waardering uit tegenover de directie en de medewerkers voor hun inzet bij het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen in voor vastgoed minder gunstige omstandigheden. Amstelveen, 31 maart 2010 Raad van Commissarissen 11

12 Raad van Commissarissen Samenstelling en rooster van aftreden Naam Datum benoeming Op voordracht van/namens Drs. R.H.P.W. Kottman 11 maart 2009 Onafhankelijk en zonder economische (Ned., 1945) binding met aandeelhouders Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel 19 april 2006 Onafhankelijk en zonder economische (Ned., 1943) en met ingang van 1 juli 2006 binding met aandeelhouders Prof. dr. Th.B.M. Steenkamp 19 april 2007 Onafhankelijk en zonder economische (Ned., 1958) binding met aandeelhouders Curricula vitae leden van de Raad van Commissarissen (gegevens per 31 december 2009) Drs. R.H.P.W. Kottman (1945) De heer Kottman was van 1999 tot 2007 voorzitter van de raad van bestuur van Ballast Nedam NV. Van 1978 tot 1999 was hij management consultant bij Berenschot, vanaf 1989 als voorzitter. Hij is momenteel zelfstandig adviseur, president-commissaris van Delta Lloyd Groep NV, Warmtebedrijf Rotterdam NV en Betuweroute Exploitatiemaatschappij BV (Keyrail) en lid van de raad van commissarissen van Delta Lloyd Bank NV en Wavin NV. Voorts is hij voorzitter van de raad van toezicht van MCA-Gemini Ziekenhuisgroep Alkmaar / Den Helder, vice-voorzitter van De Baak Managementopleidingen en lid van de commissie van toezicht van de Raad van Organisatie-Adviesbureaus. financieel en beleggingsanalist (de VBA opleiding ). Daarnaast vervult hij verschillende nevenfuncties als lid van de editorial board van The Journal of Asset Management, lid van de board van Inquire, lid van de board van ICPM en de advisory board van Netspar. Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel (1943) De heer De Vos tot Nederveen Cappel was van 1993 tot 2002 managing partner bij Twynstra Gudde. Van 1972 tot 1992 was hij werkzaam bij adviesbureau Diepenhorst De Vos en Partners, vanaf 1976 als directeur. Hij is onder meer sinds 1993 commissaris van Jan Tabak NV en sinds 2004 voorzitter van de investeringscommissie van Triodos Duurzaam Vastgoedfonds. Prof. dr. Th.B.M. Steenkamp (1958) De heer Steenkamp is sinds 1998 werkzaam bij ABP Vermogensbeheer en sinds 2008 in dienst bij APG Asset Management als directeur Income Portfolio en voorzitter van het Innovatiecomité. Hij is tevens lid van de directie APG Asset Management. Sinds 1999 is de heer Steenkamp part time als hoogleraar beleggingsleer verbonden aan de Vrije Universiteit Amsterdam, onder meer verantwoordelijk voor de postdoctorale opleiding 12

13 Functie Datum aftreding President-commissaris Jaarvergadering in 2013 Commissaris Jaarvergadering in 2010 Commissaris Jaarvergadering in

14 Remuneratierapport van de Raad van Commissarissen Directie Uitgangspunt voor het remuneratiebeleid is een marktconforme beloning op mediaanniveau op basis van een arbeidsmarktreferentiegroep. Deze bestaat uit Nederlandse institutionele vastgoedfondsen of vastgoedvermogensbeheerders. Hierbij heeft de Raad van Commissarissen zich gebaseerd op een rapportage die in opdracht van de Raad door een extern bureau is opgesteld. Naast het basissalaris kan de directie een korte en een lange termijn bonus verdienen. De bonus is voor een deel discretionair. De beloning wordt elke twee jaar getoetst aan een referentiegroep; de laatste toetsing was eind Momenteel is een nieuwe toets in uitvoering. De Raad stelt de feitelijke remuneratie vast met inachtneming van het remuneratiebeleid en na het inwinnen van extern advies. Tussentijds kan het salaris door de Raad worden aangepast. Dit beleid is door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 4 juli 2006 goedgekeurd. De bonus voor de directie is onderverdeeld in korte termijn en lange termijn. In beide gevallen zijn een targetniveau en een maximumniveau gedefinieerd als percentage van het basissalaris. Betaling van de bonus vindt alleen plaats als het directielid nog in dienst is of volgens afspraken gepensioneerd. De totale beloning van de directie over 2009 bestaat uit het basissalaris, de variabele beloning, pensioenlasten en overige lasten, in de jaarrekening opgenomen onder de organisatiekosten. De arbeidsovereenkomsten met de directieleden zijn voor onbepaalde tijd afgesloten. De directieleden zijn in dienst getreden vóór de publicatie van de code Tabaksblat. Over de ontslagvergoeding zijn in de arbeidsovereenkomsten geen bepalingen opgenomen. Voor de directieleden geldt dezelfde pensioenregeling als voor de andere personeelsleden: een middelloon systeem met een jaarlijkse opbouw van 2,25% en een fiscaal bepaalde franchise. De indexatie voor de actieve deelnemers is afhankelijk van de totale pensioenlasten ten opzichte van de pensioengrondslag. De indexatie (voor de kosten van levensonderhoud) voor de inactieve deelnemers is vanaf de overgang per 1 januari 2010 naar De Eendragt Pensioen NV afhankelijk van de bestemmingsreserve van de solidaire portefeuille voor inactieven van De Eendragt Pensioen NV. Raad van Commissarissen De bezoldiging van ieder lid van de Raad van Commissarissen wordt volgens artikel 26 van de statuten vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De remuneratie van de Raad van Commissarissen is goedgekeurd in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 8 december De bezoldiging op jaarbasis bedraagt voor de president-commissaris en voor de overige commissarissen

15 Verslag van de directie Vlnr: R.J.M. Hogenboom, R.H.P.W. Kottman, Th.B.M. Steenkamp, R.Ch. Eujen, H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel en C.J.M. van den Hoogen Direct rendement blijft op peil door hoge bezettingsgraden Afwaarderingen door hogere aanvangsrendementen Slechts beperkte invloed van faillissementen Huidige markt biedt goede kansen voor vastgoed acquisities Uitwerking beleidsplan duurzaamheid Terugblik op resultaten 2009 en vooruitzicht 2010 Effecten van kredietcrisis op Nederlands direct beleggingsvastgoed De kredietcrisis liet zich vanaf het vierde kwartaal 2008 ook duidelijk voelen in Nederland. De belangrijkste effecten van de kredietcrisis zijn voor Nederlands direct beleggingsvastgoed: Scherpe daling van volume beleggingstransacties door geringe liquiditeit Weinig verhuisbewegingen Waardedaling door gestegen aanvangsrendementen Toename risico leegstand en wanbetaling door faillissementen Aan deze effecten heeft ook Altera Vastgoed zich niet kunnen onttrekken. Maar een goede uitgangssituatie zonder leverage, hoogwaardige objecten met solide huurders en een gunstige vervalkalender hebben geleid tot relatief goede prestaties. Het gebruik van leverage (en tot welk niveau) met het daarbij benodigde risicomanagement is bij menig pensioenfonds een belangrijk evaluatiepunt geworden, en sterker medebepalend voor het beleggingsgedrag. Hoge bezettingsgraden gehandhaafd Altera is voor alle vier sectoren het verslagjaar gestart met bezettingsgraden van 92% en hoger. Er kwamen weinig contracten voor expiratie in aanmerking. Ondanks de laagconjunctuur kon Altera toch nog huurovereenkomsten aangaan, met name in de sectoren Winkels en Bedrijfsruimten en in mindere mate in de sector Kantoren. Bij de sector Woningen is de mutatiegraad vergelijkbaar met 2008, maar de wederverhuurtijd van woningen met maandhuren boven 800 is toegenomen. Het jaar 2009 kon worden afgesloten met bezettingsgraden die nog steeds boven de 90% liggen: 93% voor Bedrijfsruimten, 94% 15

16 voor Woningen en Kantoren en zelfs 99% voor Winkels. Wel is de gemiddelde resterende huur, gemeten in aantal jaren, afgenomen. Als de vastgoedmarkt in de periode weer aantrekt, kan dit kansen bieden bij oversluitingen of wederverhuur. Het effect van faillissementen is zeer beperkt gebleven. De extra aandacht voor debiteurenbewaking heeft bijgedragen aan een acceptabele omvang van de huurachterstanden. Waardedaling door stijgende aanvangsrendementen In het laatste kwartaal van 2008 en de eerste twee kwartalen van 2009 zijn de aanvangsrendementen sterk gestegen. De liquiditeit in de beleggingsmarkt is door het wegvallen van omvangrijke goedkope financieringsbronnen afgenomen en dit heeft direct geresulteerd in waardedalingen. Met name in de sector Woningen is de afwaardering met 10% hoger geweest dan menigeen vooraf had verwacht. De mede door goedkoop geld in voorgaande jaren opgelopen leegwaarderatio s en de daling van de leegwaarden zelf zijn hieraan debet geweest. Bij Kantoren en Bedrijfsruimten was de waardedaling met 6% minder ongunstig dan onze verwachting bij de aanvang van Voor Winkels is de waardedaling beperkt tot 4%. Hierdoor konden met uitzondering van de sector Woningen alle sectoren, ondanks de afwaarderingen, het jaar worden afgesloten met een positief rendement. De portefeuillerendementen per sector van de ROZ/IPD Vastgoedindex over 2009 zijn redelijk in lijn met die van Altera Vastgoed en dit geldt in hogere mate voor de 5-jaars gemiddelden. Voor details wordt verwezen naar de sectorverslagen. Wel hebben wij ons in 2009 ingezet voor een kwaliteitsslag van de ROZ/IPD Vastgoedindex om de markt hierin beter tot uitdrukking te laten komen en de resultaten van de participanten vergelijkbaar te houden. Invloed van taxateurwisseling Altera Vastgoed laat per kwartaal alle objecten extern taxeren, met uitzondering van enkele homogene deelportefeuilles in de sectoren Woningen en Winkels waarvoor per kwartaal circa een kwart wordt getaxeerd. Aan de hand daarvan wordt via extrapolatie de waardering van de overige objecten in de homogene deelportefeuille aangepast. Eens in de drie jaar worden deze objecten herverdeeld over de bestaande zes taxateurs. Deze aanpak houdt de taxateurs en onszelf scherp. De herverdeling is ook begin 2009 volgens het driejaarlijkse schema uitgevoerd. De ervaring van voorgaande wisselingen leerde dat de positieve en negatieve afwijkingen elkaar op portefeuilleniveau compenseren. Voor de taxatieronde in het eerste kwartaal 2009 bleek dit evenwel niet het geval. De afwaarderingen bleken veel scherper en daarnaast hadden wij in 2008 al een hogere afwaardering laten zien dan de ROZ/IPD Vastgoedindex. Vervolgens hebben wij de oude taxateurs een update laten uitvoeren met dezelfde peildatum en die uitkomsten vergeleken met die van de nieuwe taxateurs. De verschillen waren dermate significant dat wij de taxateurs aan de hand van een uitgebreide analyse hebben geïnformeerd over dit gebrek aan consistentie. De nieuwe taxateurs hebben daarna hun eigen taxaties herzien. Wij hadden een normale verdeling verwacht van het verschil tussen oude en nieuwe taxateurs, maar het werkelijke beeld bleek fors af te wijken. De uiteindelijke waarden zijn uitgekomen tussen beide benaderingen in. Onderstaande grafiek toont de verschillen. Verdeling van de waardeverschillen Q ten opzichte van waardering oude taxateurs Q % 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Normaal Nieuw-oud Herzien-oud >-10% -5%-10% -5%-0% 0%-5% 5%-10% >10% 16

17 Taxateurs blijken bij een nieuwe taxatie tot andere waarden te komen dan bij een vervolgtaxatie. Dit pleit voor een periodieke wisseling van taxateurs voor alle participanten van de ROZ/IPD Vastgoedindex. Het delen van beleggingsreferenties tussen de taxatiebureaus, vanuit een centrale database, zou voor een belangrijke verbetering kunnen zorgen. Toegenomen funding door pensioenfondsen eind 2009 Als gevolg van de ingrijpende effecten van de financiële crisis eind 2008 wensten sommige aandeelhouders hun uitbreidingswensen te minimaliseren of zelfs, vanwege een gewijzigde weging in vastgoed of uit liquiditeitsbehoefte, in meer of mindere mate uit te treden. Flexibiliteit in toe- en uittreding is één van de productkenmerken van Altera Vastgoed, waarvoor duidelijke richtlijnen zijn vastgelegd. Deze geboden flexibiliteit heeft ertoe geleid dat het beroep op uittredingen bij Altera groot was. Gevolg van de uittreding was dat Altera Vastgoed eind april 2009 voor 74,1 miljoen aandelen heeft ingekocht. Dit is gefinancierd met kredietarrangementen met een looptijd van een jaar met een Nederlandse bank. Altera heeft daarmee als een van de weinige partijen uittredingen kunnen en willen faciliteren. Uittreding in een dalende markt is qua timing minder gewenst, in het bijzonder wanneer deze uittreding wordt gefinancierd met vreemd vermogen. Gelet op onze beperkte mogelijkheden van financiering van maximaal 10% leidt dit tot een verminderde mogelijkheid tot acquireren, terwijl de huidige markt juist goede acquisitiemogelijkheden biedt. De aandeelhouders hebben in de aandeelhoudersvergadering van 16 december 2009 besloten om de ruimte van 10% schuldfinanciering niet langer te benutten om uittreding te financieren. Ultimo 2009 is per saldo weer voor 70,4 miljoen aandelen uitgegeven, zodat op NV niveau het effect van toetredingen en uittredingen over geheel 2009 met 3,7 miljoen uiteindelijk gering was. Dit beeld is niet voor elke sector hetzelfde: bij Woningen was per saldo sprake van toetreding met 36,3 miljoen en bij Winkels juist van uittreding met per saldo 37,0 miljoen. Het aantal aandeelhouders is in 2009 toegenomen van 24 tot 26. Inmiddels hebben diverse aandeelhouders aangegeven de uit te keren dividenden te willen herbeleggen in Altera. Met de in 2009 gestegen aandelenkoersen en de daling van de vastgoedmarkten is de relatieve omvang van vastgoed in de beleggingsportefeuilles zodanig afgenomen dat voor 2010 weer toetreding van middelen is te verwachten. Per 31 maart 2010 wordt voor ruim 150 miljoen aandelen uitgegeven. Een product als Altera, met een laag risicoprofiel, zal hiervan kunnen profiteren; zeker gezien de ervaringen die beleggers in 2008 en 2009 hebben opgedaan met ingewikkelde en zwaar gefinancierde indirecte vastgoed-vehikels. Lage organisatiekosten Ondanks de daling van het beheerd vermogen zijn de organisatiekosten over 2009 uitgekomen op 31,8 basispunten, ruim binnen de interne norm van 33 basispunten. Het kostenniveau van Altera ligt op circa de helft van vergelijkbare fondsen (zie INREV total expense ratio van 58 basispunten voor core vastgoed). Portefeuillemutaties en ontwikkeling pijplijn Naar ons oordeel waren de prijzen voor direct vastgoed in de periode te hoog. In die periode heeft Altera zich met name gericht op de verwerving van nog te realiseren vastgoed en minder op bestaand vastgoed. Uit de pijplijn is in 2009 voor 64,3 miljoen vastgoed in exploitatie genomen: In 2009 in exploitatie genomen objecten Adres Den Haag, Loevesteinlaan Den Haag, Laan van Wateringse Veld Emmeloord, Beursstraat 1 Lijnden, Milaanstraat Bleiswijk, Spectrumlaan Omschrijving Appartementencomplex Pharos, waarvan 72 appartementen van Altera Appartementencomplex Broadway met 56 appartementen en 16 woonwerkwoningen Onderdeel van winkellocatie in centrum Emmeloord Bedrijfsverzamelcomplex van m 2 in Airport Business Park Lijnden Bedrijfsverzamelcomplex van m 2 in bedrijvenpark Prisma 17

18 Door gewijzigde marktniveaus in onder meer de aanvangsrendementen kan het noodzakelijk zijn om voorzieningen te treffen op pijplijnprojecten voordat deze projecten worden afgenomen. Sommige projecten blijken (vooralsnog) niet haalbaar binnen de gestelde kaders. Om die reden is er nu onderscheid gemaakt tussen de zekere en de onzekere pijplijn. De zekere pijplijn bedraagt ultimo miljoen, waarvan 71 miljoen nog te financieren. De onzekere pijplijn bedraagt 129 miljoen. Wij zullen in 2010 weer volop middelen van pensioenfondsen aan kunnen trekken ten behoeve van de verdere ontwikkeling van de vier sectorportefeuilles. Per 31 maart 2010 zal voor ruim 150 miljoen aandelen worden uitgegeven. Ook verwachten wij betere mogelijkheden om objecten uit de handelsportefeuille te disponeren, zodat ook vanuit die invalshoek de portefeuillestructuur verder wordt geoptimaliseerd. Zekere pijplijn Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal Totaal Af: reeds gefinancierd Totaal T.o.v. portefeuille +4% +13% +3% +9% +8% Gewijzigde marktniveaus kunnen voorzieningen op pijplijnprojecten noodzakelijk maken. De kredietcrisis biedt voor partijen met eigen vermogen volop kansen om tegen aantrekkelijke prijzen vastgoed te verwerven, zowel bestaand als nog te realiseren. Particuliere partijen maken hiervan al ruimschoots gebruik. Door de uittredingen in april 2009 heeft Altera hiervan vooralsnog geen gebruik kunnen maken. De periode tot 2008 was daarentegen gunstig voor disposities en dit is met name in de sector Kantoren ruimschoots benut in de periode Door de beperkte liquiditeit heeft Altera Vastgoed in 2009 afgezien van het disponeren van objecten uit de handelsportefeuille. Slechts één winkelobject is in augustus 2009 verkocht voor 3,8 miljoen. Vooruitzichten voor 2010 Bezettingsgraden ultimo 2009 van, afhankelijk per sector, 93% tot 99% en een beperkt aantal contracten dat in 2010 expireert, leggen een stevig fundament voor een gunstige ontwikkeling van het direct rendement voor Door de waardedalingen in 2009 zal in 2010 het direct rendement kunnen toenemen. De stijging van de aanvangsrendementen vanaf het najaar 2008 heeft zich medio 2009 gestabiliseerd. De markthuur kan echter door de teruggevallen vraag een daling laten zien en zich vertalen in hogere huurincentives. Dit zal in 2010 naar onze verwachting de waarden van kantoren en bedrijfsruimten beïnvloeden. De vooruitzichten worden per sector nader onderbouwd in de sectorverslagen elders in het jaarverslag. Duurzaamheid Duurzaamheid is een integraal thema van ons beleid. Altera Vastgoed is ervan overtuigd dat duurzaamheid voor vastgoed een factor van groot en blijvend belang is. Gebruikers van vastgoed zullen op dit gebied steeds hogere eisen stellen. Uitgangspunt hierbij is de saldobenadering van de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland), die de invloed van duurzaamheid op de totale vastgoedvoorraad in ogenschouw neemt. Immers: nieuwbouw vormt slechts een beperkt deel van de voorraad en leidt tot achterlating van bestaand vastgoed. Elders in dit jaarverslag wordt specifiek ingegaan op duurzaamheid, waaronder de acties van Duurzaamheid is bovendien het thema van de interviews in de sectorverslagen elders in dit jaarverslag. Service aan bestaande aandeelhouders en overige relaties Altera Vastgoed streeft naar kwalitatief hoogwaardige publicaties die volgens een strakke planning worden verstrekt aan aandeelhouders en overige relaties. De positieve reacties op deze documenten bevestigen niet alleen de kwaliteit van de geleverde performance, maar ook de waardering voor de herkenbare positie die Altera Vastgoed heeft in de markt voor pensioenfondsen. Research De beleids- en beleggingsplannen van Altera Vastgoed komen voort uit ervaringen in de operationele activiteiten en uit intern 18

19 Publicaties Frequentie Doelgroep Financieel Jaarverslag 1x per jaar Aandeelhouders en overige relaties Halfjaarverslag 1x per jaar Aandeelhouders en overige relaties Kwartaalverslagen 4x per jaar Aandeelhouders ROZ/IPD analyse 1x per jaar Aandeelhouders Beleid Sectorbeleidskader voor middellange termijn Bij aanpassing Aandeelhouders Beleids- en Beleggingsplan per sector 1x per jaar Aandeelhouders Beleidsplan duurzaamheid Eenmalig Aandeelhouders Bedrijfsprofiel Bij aanpassing Aandeelhouders en prospectieve aandeelhouders Overige uitingen Ter Info-nieuwsbrief 2x per jaar Alle relaties Acquisitiebrochure 1x per 2 jaar Ontwikkelaars, beleggers, makelaars, etc. uitgevoerde onderzoeksactiviteiten. De afdeling Strategie en Research analyseert continu de vastgoedmarkten, de ontwikkelingen op de gebruikersmarkten en de onderlinge relaties. Daarbij maakt de afdeling gebruik van interne en externe databestanden, alsmede van de ervaring binnen de onderneming. De uitgebreide analyses van de ROZ/IPD-data vormen mede de basis voor het beleggingsbeleid per sector en de opbouw van de sectorportefeuilles. Research levert daarnaast belangrijke input bij het oordeel over concrete aan- en verkopen. In 2009 heeft de afdeling onder meer bijgedragen aan de IVBN-publicatie Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief en aan een werkgroep om te komen tot een database van beleggings- en huurtransacties. Klanttevredenheidsonderzoeken Altera Vastgoed onderzoekt periodiek de tevredenheid onder huurders van het vastgoed. Daarbij gaat het om de kwaliteiten van het gebouw, de omgeving en de service die door de externe vastgoedmanagers geboden wordt. Deze terugkoppeling van de huurders stelt Altera Vastgoed in staat om het product goed af te stemmen op de eisen en wensen in de gebruikersmarkten. Na het in 2006 afgeronde brede klanttevredenheidsonderzoek gaan afzonderlijke sectoronderzoeken dieper in op de tevredenheid en wensen van de vastgoedgebruikers. In 2008 is een klanttevredenheidsonderzoek verricht onder de huurders van de woningen; in 2009 volgde een dergelijk onderzoek voor de gebruikers van de bedrijfsruimten. De bevindingen geven input voor de kwaliteit van de objecten, de wensen van de huurders en de dienstverlening van de externe vastgoedmanagers. Uitbesteding property management De organisatie is gericht op de kernactiviteiten portefeuille- en asset management. Het property management (dagelijks beheer, waaronder huurincasso en onderhoud) is uitbesteed aan externe vastgoedmanagers. De prestaties van de externe vastgoedmanagers worden jaarlijks gemeten. Aan de hand hiervan worden ook verbeteracties afgesproken. In 2009 is de Vastgoedmanagementovereenkomst, waarin de taken van de externe vastgoedmanager zijn beschreven, geheel herzien. Personeel Eind 2009 waren er 22 personen werkzaam bij Altera Vastgoed (21 fulltime equivalenten). De positie van hoofd verwerving wordt waargenomen door twee directieleden. Wij stimuleren het volgen van vastgoedspecifieke (deel-) opleidingen. In 2009 heeft een van de medewerkers met succes de master vastgoedopleiding bij de Amsterdam School of Real Estate afgerond. Twee andere medewerkers volgen eveneens opleidingen bij dit instituut. Voorts zijn, met het oog op het integriteitsbewustzijn, dilemmatrainingen gegeven aan onze medewerkers. Wij danken onze medewerkers voor de grote inzet in 2009, waardoor Altera Vastgoed ondanks de economisch mindere tijden, relatief goede resultaten boekte. 19

20 Benchmarking, richtlijnen en aanbevelingen in de vastgoedbranche Diverse organisaties vaardigen richtlijnen uit en doen aanbevelingen die bijdragen aan de professionalisering van de institutionele vastgoedbranche. Dit leidt tot een verdere verbetering van de transparantie in de sector. De voor Altera Vastgoed in dit kader belangrijkste organisaties zijn INREV, Stichting ROZ/IPD Vastgoedindex en IVBN. Altera Vastgoed participeert veelvuldig en intensief in verschillende werkgroepen binnen deze organisaties. Voorts verzorgen deze instellingen ook diverse benchmarks. INREV Sinds de oprichting in 2002 is Altera Vastgoed lid van INREV, de European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles. In de afgelopen jaren heeft INREV de volgende richtlijnen en aanbevelingen ontwikkeld: Core definitions (december 2006) Corporate governance principles and guidelines (december 2006) Reporting guidelines (maart 2007) Calculated principles for the net asset value of non-listed real estate funds (september 2007) Fee metrics guidelines (september 2007) Property valuation best practices (september 2008) Deze aanbevelingen zijn in december 2008 geïntegreerd in de rapportage INREV Guidelines. voor overdrachtsbelasting. De net asset value zou kunnen worden verhoogd door de in de afgelopen vijf jaar betaalde overdrachtsbelasting over vijf jaar te amortiseren. Altera Vastgoed heeft bij uitgifte van aandelen gekozen voor een compensatieregeling overdrachtsbelasting die met dit effect rekening houdt (namelijk gefixeerd op 1,5% bij toetreding met liquiditeiten). Het zou verwarrend zijn om naast deze regeling ook een aangepaste net asset value te calculeren. Mede om die reden heeft Altera Vastgoed er voor gekozen om deze aanbeveling niet op te volgen. De definitie van de organisatiekosten die Altera Vastgoed hanteert komt bijna geheel overeen met de definitie van INREV, met uitzondering van bankkosten die Altera Vastgoed onder de rentebaten/lasten verantwoordt. Altera Vastgoed relateert de organisatiekosten aan het gemiddeld beheerd vermogen (eigen vermogen plus liquiditeiten beschikbaar voor herbelegging). INREV onderscheidt twee maatstaven voor deze kosten: total expense ratio (managementkosten inclusief kosten van het fonds gedeeld door ofwel de gemiddelde net asset value of de gross asset value) en real estate expense ratio (total expense ratio plus exploitatiekosten). De total expense ratio achten wij een zinvolle ratio, maar dat geldt niet voor de real estate expense ratio die door zijn veelomvattendheid weinig toevoegt. De total expense ratio over 2009 is voor Altera Vastgoed (alle sectoren tezamen) als volgt: % gross asset value % net asset value % beheerd vermogen (grondslagen INREV) (grondslagen INREV) (grondslagen Altera Vastgoed) Organisatiekosten (in x 1.000) Total expense ratio (in basispunten) 31,4 33,1 31,8 Op de website van INREV ( zijn deze richtlijnen en aanbevelingen te downloaden. Voor zover van toepassing op Altera Vastgoed voldoen wij in grote lijnen aan deze richtlijnen. Altera Vastgoed verstrekt uit concurrentieoverwegingen geen informatie over de waardering van individuele objecten. INREV heeft aanbevelingen gedaan voor aangepaste net asset value calculaties waarbij rekening wordt gehouden met diverse correcties. Die zijn slechts in beperkte mate van toepassing voor Altera Vastgoed. De voor Altera meest relevante correctie is die Volgens de meest recente meting van INREV uit december 2009 bedragen de gemiddelde managementkosten van core vastgoedfondsen 0,58% van de gross asset value. Altera Vastgoed zit hier met 0,31% ruimschoots onder. ROZ/IPD Vastgoedindex De ROZ/IPD Vastgoedindex verzorgt sinds 1995 samen met International Property Databank (IPD) in London de vastgoedindex en vastgoedbenchmarks voor Nederlands vastgoed, onderverdeeld naar vier sectoren. Deelnemers zijn, naast Altera 20

21 Vastgoed, nog 20 andere bedrijven en instituten met een totale portefeuille van 39 miljard. De deelnemers verstrekken hun taxatie-, transactie- en exploitatiegegevens en op basis daarvan worden de rendementen berekend (tijdgewogen en conform de GIPS standaarden). Het taxeren dient te geschieden volgens de ROZ/IPD taxatierichtlijnen. Altera Vastgoed bewaakt dat hieraan wordt voldaan en alle objecten worden jaarlijks (en doorslaggevend ook per kwartaal) extern getaxeerd, beduidend intensiever dan het minimum van een externe taxatie eens in de drie jaar. De gegevens die aan de ROZ/IPD zijn aangeleverd sluiten aan op de in de jaarrekening opgenomen cijfers. Enkele overige beleggingen vallen buiten deze aanlevering. Sinds 2002 heeft de ROZ/IPD ook een benchmark voor de managementkosten, de ROZ/IPD managementkostenindex. De managementkosten worden hierbij beperkt tot de kosten die betrekking hebben op de standing investments. Over het jaar 2008 deden 12 deelnemers hieraan mee, hetgeen leidt tot een dekkingsgraad ten opzichte van de ROZ/IPD Vastgoedindex van bijna 70%. De resultaten van deze index zijn niet openbaar. IVBN De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) is een belangenbehartigingsorganisatie waarvan de leden gezamenlijk zo n 90% van het institutionele Nederlandse vastgoedvermogen vertegenwoordigen. De leden dienen te voldoen aan een Code of Ethics en voorts is een Model interne gedragscode opgesteld. Voor het verkopen van huurwoningen is een specifieke code opgesteld die rekening houdt met de belangen van de huurders. Altera Vastgoed voldoet aan deze codes en de gedragscode voor de medewerkers van Altera Vastgoed is mede hierop geënt. Met ingang van de jaarverslagen over 2005 heeft IVBN transparantierichtlijnen uitgevaardigd waaraan het jaarverslag van een lid, verantwoordelijk voor ten minste één zelfstandig vastgoedfonds met meer dan één aandeelhouder, dient te voldoen. IVBN toetst jaarlijks in welke mate de genoemde leden aan deze richtlijnen voldoen. Altera Vastgoed scoort hierin vanaf de aanvang zeer hoog. 21

22 Trends en ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt Voortgaande daling investeringsvolume in alle sectoren Na de daling van 2008 is het investeringsvolume in 2009 in alle vastgoedsectoren in Nederland opnieuw teruggelopen. In totaal halveerde het volume van 6 miljard in 2008 naar 3 miljard in 2009, vooral omdat het in 2008 nog forse volume aan winkelbeleggingen nadien flink is afgenomen. Hoewel portefeuilletransacties niet geheel ontbreken, zijn het toch vooral de individuele objectinvesteringen geweest die nog voor enige dynamiek op de markt zorgden. Ontwikkeling investeringsvolumina (in x mln, bron: DTZ) Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Er is in 2009 een ander type belegger op de markt actief geweest. Waren het tot 2008 de vastgoedfondsen die zich sterk op de beleggingsmarkt roerden, nu zijn dat vooral de particulieren en overige partijen, zoals de overheid, corporaties, eigenaar/gebruikers en ontwikkelaars. Het aandeel van de buitenlandse beleggers is in de crisisperiode lager geweest dan voorheen. Institutionele partijen zijn in de loop van dit decennium vrijwel volledig uit de directe vastgoedbeleggingsmarkt verdwenen. Verdeling investeringen naar type belegger (bron: DTZ) 100% 80% 60% 7% 25% 25% 4% 12% 26% 5% 12% 37% 5% 7% 32% 5% 2% 51% 3% 11% 50% 7% 3% 50% 13% 6% 36% 24% 5% 10% 40% 20% 31% 47% 44% 57% 38% 36% 39% 42% 60% 12% 11% 2% 0% 4% 2% 2% 3% 1% Beursgenoteerde fondsen Institutionele beleggers Particuliere beleggers Niet-genoteerde fondsen Overige 22

23 Aandeel buitenlandse beleggers in jaarlijks transactievolume (bron: DTZ) 100% 90% 27% 31% 42% 32% 18% 37% 48% 21% 24% 80% 70% 60% 50% 40% 73% 69% 58% 68% 82% 63% 52% 79% 76% 30% 20% 10% Nederlands Buitenlands Bezinning bij institutionele beleggers In het afgelopen decennium hebben niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen flink kunnen investeren omdat institutionele beleggers hun directe vastgoedbeleggingen (in gebouwen) vervangen hebben door participaties in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, ook wel privaat indirect vastgoed genoemd. De kredietcrisis en de daaropvolgende recessie geven aanleiding tot bezinning bij de institutionele beleggers op een aantal vraagstukken rond deze vorm van beleggen in vastgoed. Er zal meer aandacht komen voor de mogelijk negatieve gevolgen van leverage, financieringsafspraken, nieuwbouwpijplijnen, managementvergoedingen, nevenactiviteiten van fondsmanagers, co-investment door de managers in het fonds en open-end structuren. Daarbij rijst vooral de fundamentele vraag in hoeverre de private indirecte beleggingen met vreemd vermogen moeten worden gefinancierd en, zo ja, wat het optimale leveragepercentage is. Een bewustwording over de consequenties van leverage kan een bijdrage leveren aan het behoud van de kwaliteiten van de beleggingscategorie. Om het succes van de beleggingscategorie te bestendigen is meer aandacht nodig voor de risico s van financieringen, door bijvoorbeeld stress-scenario s door te rekenen. Tevens zou er nauwkeuriger gekeken moeten worden naar diversificatie, onafhankelijkheid van het management, de fee structuur, alignment en de governance in het algemeen. Liability hedge In de pensioenwereld is een verandering in het beleggingsbeleid zichtbaar. De traditionele benadering van de asset liability modelling (ALM) is aangepast. In een zogenaamde income portfolio (matching portefeuille) streeft men het hedgen van de verplichtingen na, en daarnaast wordt voor de bekostiging van de indexatie een growth portfolio (return portefeuille) aangehouden, die op de lange termijn een hoog reëel rendement geeft, maar op de korte termijn volatieler is. De diverse vastgoedsectoren in Nederland kunnen daarbij in verschillende typen beleggingsportefeuilles van pensioenfondsen terechtkomen en zullen aan de daarbij passende verwachtingspatronen moeten voldoen. Opnieuw stijging aanvangsrendementen De dalende beleggersvraag heeft geleid tot stijgende aanvangsrendementen. Op de beste locaties heeft dat in 2009 geresulteerd in een stijging van de aanvangsrendementen met 20 tot 23

24 Netto aanvangsrendementen primaire locaties (bron: DTZ, Altera) 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten 10-jaars staats nominaal 10-jaars staats nominaal min 2% inflatie 30 basispunten. Dit cijfer betreft slechts een beperkt aantal locaties en doorgaans zeer langjarige huurcontracten. Naarmate een locatie minder gewaardeerd wordt, kunnen de aanvangsrendementen volgens de grote makelaarskantoren zelfs oplopen met 50 tot 80 basispunten, mede afhankelijk van de lengte van een huurcontract. Met een nog steeds zeer lage rente, is de spread tussen de vastgoedrendementen en de rente weer iets toegenomen. Uitgaande van gelijkblijvende markthuur betekent de stijging van de aanvangsrendementen dat goed gelegen en langjarig verhuurd vastgoed fors goedkoper is dan vóór de crisis: voor bedrijfsruimten is het waarde-effect minimaal 10%, voor winkels 13%, voor kantoren 16% en voor beleggerswoningen 17%. Performance Nederlands direct vastgoed Het totaal rendement op direct Nederlands vastgoed is in 2009 uitgekomen op -0,2%. Hiermee komt het rendement iets lager uit dan dat van obligaties. Aangezien de aandelenmarkt herstel toonde na het dramatische beursjaar 2008, was hier in het afgelopen jaar een uitschieter naar boven waar te nemen. Als naar de vijfjaarsperformance wordt gekeken behaalt Nederlands direct vastgoed met gemiddeld 7,3% een hoger rendement dan obligaties (4,4%) en aandelen (5,4%) en heeft het daarbij de laagste volatiliteit. Sinds 2003 behalen de winkels het hoogste totaal rendement en dit gold ook voor Bij de kantoren en bedrijfsruimten wist het direct rendement de waardedalingen te compenseren en lag het totaal rendement rond het nulpunt. De woningen kenden een negatief rendement van -2,2%. 24