Betaalbaarheid: kansen en uitdagingen voor ontwikkelaars. Desiree Uitzetter, directeur gebiedsontwikkeling BPD

Transcriptie

1 Betaalbaarheid: kansen en uitdagingen voor ontwikkelaars Desiree Uitzetter, directeur gebiedsontwikkeling BPD

2 Betaalbaarheid het voortdurende dilemma Of je het kunt betalen Huishoudensinkomen Prijsontwikkeling Of je het kunt leveren Bouw- en grond ontwikkelingskosten Beschikbaarheid van locaties Maar vooral hoe houden we onze steden inclusief en sociaal duurzaam

3 Of je het kunt betalen besteedbaar huishoudensinkomen Tussen 2008 en 2013 stagneerde de groei van het besteedbaar huishoudeninkomen. Vanaf 2013 is er weer een stijging waar te nemen Particulier besteedbaar huishoudeninkomen

4 Of je kunt betalen: met name grote steden hoog aandeel lagere inkomens Nederland Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht # Huishoudens < 30 jaar 10% 17% 16% 14% 19% > 65 jaar 28% 16% 21% 22% 16% Lage inkomens (1) 27% 39% 39% 36% 36% Hoge inkomens (2) 28% 27% 22% 26% 30% Koopwoningen 55% 24% 33% 39% 45% Huurwoningen 45% 76% 67% 61% 55% (1) < jaarlijkse bruto huishoudinkomen (2) > jaarlijkse bruto huishoudinkomen Bron: CBS Statistiek, BPD Mosaic 2017

5 Of je het kunt betalen komende 10 jaar: meer alleenstaanden, ouderen en nieuwe Nederlanders Alleenstaand 1-ouder gezin Samenwonend Gezin met kind(eren) jaar jaar 65 jaar of ouder Autochtonen Niet-westerse allochtonen Westerse allochtonen < e.o. Bron: ABF Research, bewerkt door BPD 4

6 Of je het kunt betalen prijsontwikkeling van woningen Verkoopprijzen hebben een recordhoogte bereikt Herstel economie en stijging van inkomens Krapte door combinatie van bevolkingsgroei en te weinig nieuwbouw Starters zijn de belangrijkste slachtoffers Ontwikkeling gemiddelde koopsom per landsdeel Landsdeel Noord Landsdeel Oost Landsdeel West Landsdeel Zuid Nederland

7 Of je het kunt leveren daarvoor hebben we vijf oplossingsrichtingen Samenwerken aan meer, substantiële beschikbare locaties Slim verstedelijken Creatieve financiering Productontwikkeling Goedkoper bouwen In voorbereiding In verkoop Gebouwd

8 1. Efficiënt samenwerken aan meer, substantiële beschikbare locaties Hittekaart woningmarkt 2017 Combi marktvolume 2016 & huishoudensontwikkeling tot 2025 Opgave tot 2030 G / 25% G / 31%

9 1. Efficiënt samenwerken aan meer, substantiële beschikbare locaties gemiddelde productie/prognose jaarlijkse productie/prognose Opschalen is nodig om deze sprong te maken! Dit gaat niet vanzelf. Groei omvang fasen projecten vergroot kostenefficiency

10 1. Substantiële locaties vragen nieuwe impuls PPS: partijen met prikkel tot samenwerken KVL Oisterwijk Weespersluis/ Bloemendalerpolder Piushaven Tilburg

11 1. Daarbij ook meer begrip van de waardeketen van gebiedsontwikkeling

12 2. Slim verstedelijken Duurzaamheid Energietransitie Transformatie Inbreiden/ herstructureren Huishoudenssamenstelling Innovaties mobiliteit en bereikbaarheid Duurzame stadsranden Bestaande voorraad Digitalisering Omgevingswet

13 2. Slim verstedelijken vraagt om realisme t.a.v. transformatiemogelijkheden

14 2. Slim verstedelijken Basis reële potentie Geoptimaliseerde reële potentie Vraag: woningen Potentie: woningen Restvraag: woningen Vraag: woningen Potentie: woningen Restvraag: woningen

15 2. Slim verstedelijken: inclusieve steden met juist menging op buurtniveau Studie onder huishoudens: Mengen, ja maar tot op zekere hoogte Sommige groepen gaan niet goed samen bijvoorbeeld lage en hoge inkomens 20% heeft sterke voorkeur voor etnisch homogene buurten Uitdaging: juiste mix Completely ethnic majority Mostly ethnic majorities Mostly ethnic minorities Mix of ethnicity Mostly high incomes Mostly middle incomes Mostly low incomes Mix of income categories Mostly 1-person households Mostly 2-person households Mostly families with kids Mix of household types Mostly people aged between Mostly people aged between Mostly people aged 55 and older Mix of age categories -2-1,5-1 -0,5 0 0,5 1

16 Laan van Spartaan Amsterdam BPD & Ymere Mix van stedelijke functies woningen: inclusief studentenhuisvesting, zorgwoningen, sociale huur Doorlooptijd:

17 2. Slim verstedelijken: meer regionale afstemming Z Non-residentiele adressen N Vergrijsde Eenvoud A Jonge Digitalen 30,0% 25,0% 20,0% B Stedelijke Balanceerders C Samen Starten Regio Utrecht Gemeente Vianen Kopers Hoef & Haag 15,0% M Welverdiend Genieten 10,0% D Goed Stadsleven L Landelijk Leven 5,0% 0,0% E Modale Koopgezinnen Nog geen 30% van de kopers komt uit Vianen. Regionale toestroom is dominant (45%). K Elitaire Topklasse F Kind en Carriere J Gouden Rand I Vrijheid en Ruimte G Sociale Huurders H Rijpe Middenklasse Belangrijke doelgroep

18 Hoef en Haag for overflow from Utrecht Hoef & Haag

19 3. Creatieve financiering: bouwspaarkas Onze Roots

20 3. Creatieve financiering: koopstart Maximaal inkomen 15% korting op waarde Uiterlijk terugbetalen bij verkoop van de woning

21 3. Creatieve financiering: genootschappen naar Zwitsers voorbeeld

22 3. Creatieve financiering: huurwoningen in de goede mix IBP: eigen beleggingsfonds Samenwerken met corporaties Inzetten op doorstroming

23 4. Productontwikkeling: stadsappartementen voor gezinnen Gezinnen behouden in de stad Sociale cohesie, mix Er is niet één stedelijkheid, stadsgezin of ideaalappartement Daarom innovatieve concepten, stabiele basis en variatie in gezinsomvang

24 4. Productontwikkeling: microappartementen voor Young Professionals (35-45 m 2 )

25 4. Productontwikkeling: flexibiliteit en deelconcepten Appartments Zeeburgereiland: share & connect

26 5. Goedkoper bouwen Ontwikkeling bouwkosten (index 2010=100)

27 5. Goedkoper bouwen: Proeftuin Erasmusveld Den Haag tiny houses Samen met BPD werkt Woonpioniers aan de Proeftuin, een plek waar tijdelijk bewoning in mobiele kaswoningen, nieuwe vormen van stadslandbouw en bijpassende activiteiten de transformatieve schakel tussen een verlaten volkstuinencomplex en een nieuwe, duurzame wijk gaan vormen.

28 5. Goedkoper bouwen: optimale omvang? De Nederlandse consument wordt niet warm van de micro appartementen. Ook voor alleenstaanden ligt de ondergrens rond de 60m². De meerderheid van de alleenstaanden slaapt toch in een tweepersoonsbed en is dolblij met een extra slaapkamer. Slechts een klein deel van de Nederlandse consumenten accepteert een kleiner woonoppervlak in ruil voor een top locatie (=binnenstedelijk). Centrum Buiten c. Groen st. Centrum d. Landelijk Toch worden de extreme kleine units die in London, Parijs en New York populair zijn, snel onacceptabel gevonden. Deze hippe stedelingen zijn eigenlijk een heel klein groep: slechts 0,5% van de Nederlandse huishoudens.

29 5. Goedkoper bouwen: innovaties in het bouwproces en prefab

30 Tot slot: We maken ons sterk voor inclusieve steden Van buitengebieden tot binnensteden Ontwikkeling van grotere uitleglocaties Transformatie van haven- en industrieterreinen Herstructurering Accent op álle doelgroepen, focus blijft op betaalbaarheid! Breed werkterrein: initiatief- en conceptontwikkeling, gebiedsmarketing, duurzaamheid, marktresearch (, gebiedseconomie, projectontwikkeling, locatiemanagement Politiek alignment E-business & klantparticipatie (online verkoop!)

31 Onderdeel van Rabobank