Persoonlijke kopie van ()

Transcriptie

1 Appartementsrecht I

2

3 Appartementsrecht I Stand van zaken en topics Nicolas Carette (ed.) Antwerpen Cambridge

4 Appartementsrecht I. Stand van zaken en topics Nicolas Carette (ed.), m.m.v. Myriam-Alexandra Vreven 2013 Antwerpen Cambridge Coverafbeelding: Filip Dujardin, Woontoren 'De Parade' te Eindhoven nederland Oomen Architecten ISBN D/2013/7849/32 NUR 822 Alle rechten voorbehouden. Behoudens uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande toestemming van de uitgever.

5 Voorwoord Appartementsmede-eigendom is een bouwvorm, met vele verschijningsvormen, die al lang niet meer is weg te denken. Het appartementsrecht is dan ook een materie waarmee vele practici worden geconfronteerd, niet enkel juristen (i.h.b. advocaten, magistraten en notarissen, juristen van bouwbedrijven), maar ook vastgoedberoepen (bv. syndici en landmeters-experten) en cijferberoepen (bv. boekhouders en accountants). Het voorliggend boek is het verslagboek van de studiedag Appartementsrecht. Stand van zaken, coördinatieplicht en actuele knelpunten, die ik vanuit de Onderzoeksgroep Persoon & Vermogen aan de Universiteit Antwerpen en i.s.m. het Interuniversitair en Intradisciplinair Centrum voor Bouwrecht (ICBO) heb georganiseerd te Antwerpen op 5 maart In 2010 trad de nieuwe appartementswet in werking. De wet legt de verplichting op de akten van appartementsmede-eigendom aan te passen tegen 1 september Deze coördinatieplicht roept in de praktijk heel wat vragen op. Daarnaast kent het appartementsrecht in het algemeen nog steeds vele oude, maar ook nieuwe twistpunten in de praktijk. De studiedag, en meteen ook dit verslagboek, heeft een tweevoudig opzet. Enerzijds een stand van zaken, anderzijds een actuele analyse van thematische topics. De topics zijn thematisch, waarmee wordt bedoeld dat ze volgen uit een bepaalde problematiek of thema en een dwarsdoorsnede veeleer dan een bepaald aspect van het appartementsrecht betreffen. Aldus biedt het boek tegelijk een actualisering en een verdieping. Experten in de materie, zowel academici, magistraten, notarissen en advocaten, hebben bijdragen geschreven die praktisch gericht en tegelijk stevig onderbouwd zijn. In een eerste bijdrage geven drs. Koen Swinnen en ikzelf een overzicht van rechtspraak (i.h.b. rechtspraak die betrekking heeft op de innovaties van de Wet van 2010) en bespreken we de voornaamste aanpassingen door de reparatiewet van 15 mei Vervolgens bespreekt notaris Alexis Lemmerling de wettelijke plicht tot coördinatie van de akten van appartementsmede-eigendom, die tal van vragen oproept en in de praktijk al heeft geleid tot heel wat kopzorgen, niet enkel voor de syndici zelf. In een derde bijdrage analyseert meester Thomas Soete financiële aandachtspunten van de appartementsmede-eigendom. Hij analyseert talrijke knelpunten i.v.m. (het beheer van) het vermogen van de vereniging van mede- v

6 Voorwoord eigenaars, met ook aandacht voor het boekhoudkundig beheer ervan, en de controle(mogelijkheden) op het financieel beheer van de syndicus. Daarna toetst prof. Annelies Wylleman de toepassing en opportuniteit van deelverenigingen, zowel die zonder als met rechtspersoonlijkheid, die waarschijnlijk de meest markante innovatie zijn van de Wet van In een vijfde bijdrage onderzoekt prof. Hélène Casman knelpunten die rijzen bij het openvallen van een nalatenschap die één (of meer) private kavel(s) bevat. Op het snijvlak van het appartementsrecht en het erfrecht bespreekt zij: het in zagerecht na het overlijden van de eigenaar van een privatieve kavel, de verplichting om de syndicus over het overlijden te informeren, de aanwijzing van een lasthebber ingeval er meerdere erfgenamen zijn, de overdracht van een kavel na overlijden en de terugbetaling van voorschotten na overlijden. Vervolgens buigen meester Steven Snaet en Myriam-Alexandra Vreven zich over knelpunten inzake bouwpromotie en renovatie bij appartementsmedeeigendom. Komen onder meer aan bod: aandachtspunten bij het opstellen van de statuten, de Woningbouwwet, de beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering inzake renovatie, alsook de afbraak en wederopbouw van appartementsmede-eigendommen. De laatste bijdrage van vrederechter Dirk Scheers bespreekt procedurekwesties binnen en buiten de vereniging van mede-eigenaars, met onder meer de hoedanigheid van de vereniging van mede-eigenaars om in rechte op te treden, de rechtsvorderingen tussen die vereniging en de mede-eigenaars en de rechtsvorderingen tussen mede-eigenaars en/of de vereniging en derden. Om het comfort van de lezer te verhogen, werd alle in dit boek besproken, maar (nog) niet gepubliceerde rechtspraak, als bijlage opgenomen. Tot slot richt ik graag een uitdrukkelijk woord van dank aan de vrederechters die zo bereidwillig waren om ongepubliceerde rechtspraak ter beschikking te stellen en zo mee een rechtspraakoverzicht over een zeer recente periode mogelijk te maken. Tevens dank ik uitgever Kris Moeremans van, die erover heeft gewaakt om een zoals steeds keurig uitgegeven en goed ogend boek klaar te hebben op de studiedag zelf. Heverlee, 4 februari 2013 Prof. dr. Nicolas Carette vi

7 Voorwoord...v (Bijna) 3 jaar nieuwe appartementswet Nicolas Carette en Koen Swinnen...1 Inleiding...1 Hoofdstuk 1. De statuten...2 Afdeling 1. Tegenwerpbaarheid t.a.v. huurders...2 Afdeling 2. Eenzijdige statutenwijziging door bouwheer...3 Afdeling 3. Verplichte kantmelding voor vorderingen tot wijzigng van aandelen of van verdeling van lasten...4 Hoofdstuk 2. De vereniging van mede-eigenaars (en deelverenigingen)...5 Hoofdstuk 3. De organen van de vereniging van mede-eigenaars...7 Afdeling 1. De algemene vergadering Bijeenroeping algemene vergadering Volmachten...9 Afdeling 2. De syndicus Algemeen Syndicuscontract en aansprakelijkheid van de syndicus Wet 15 mei 2012: aangetekende zendingen voor de vereniging van mede-eigenaars Geen verplichte internetsite Afdeling 3. De raad van mede-eigendom Afdeling 4. De commissaris van de rekeningen Hoofdstuk 4. Procedurele aspecten Afdeling 1. Procedures betreffende beslissingen van de algemene vergadering Afdeling 2. Andere procedures Hoofdstuk 5. De overdracht van een privatieve kavel vii

8 Verplichte coördinatie van de akten van appartements mede-eigendom aan de Appartementswet Alexis Lemmerling Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Wenselijkheid van een coördinatie Afdeling 1. Waarom de akten van appartementsmedeeigendom coördineren? Afdeling 2. Vrijwillige coördinatie van de akten van appartementsmede-eigendom Afdeling 3. Mini- of maxistatuten? Hoofdstuk 3. Coördinatieplicht van de akten van appartements medeeigendom Afdeling 1. De wettekst Afdeling 2. Op wie rust de coördinatieplicht? Afdeling 3. Termijn Afdeling 4. Coördinatieakte: authentiek of onderhands? Keuze tussen authentieke en onderhandse coördinatie Wat na 1 september 2013? Afdeling 5. Coördinatiewijze Vertrekkend van de oude tekst of van een nieuwe? Wat met andere aanpassingen? Afdeling 6. Draagwijdte van de coördinatieplicht Aanpassing van de statuten en het reglement van orde Enkel aan de wet van 2 juni 2010? Wat met de tussentijdse reparatiewetten van 13 augustus 2011 en 15 mei 2012? Enkele veelvoorkomende twistpunten bij de coördinatie van de statuten A. Taalkundige aanpassingen B. Hernummering / herschikking van artikelen C. Herformuleren van bepaalde artikelen.. 47 D. Preciseren van wettelijke bepalingen Algemeen Raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen Afdeling 7. Publicatievereisten van de gecoördineerde akten van appartementsmede-eigendom Onderhands versus authentiek viii

9 2. Overschrijving van de authentieke coördinatieakte Afdeling 8. Goedkeuring van de coördinatie door de algemene vergadering Afdeling 9. Sancties In geval van laattijdige coördinatie of afwezigheid ervan In geval van gebrekkige coördinatie Hoofdstuk 4. Besluit Financiële aandachtspunten inzake appartementsmede- eigendom Thomas Soete Hoofdstuk 1. Financieel beheer van de vereniging van mede-eigenaars Afdeling 1. Algemeen Afdeling 2. Het vermogen van de vereniging van medeeigenaars De samenstelling van het vermogen A. Vereniging heeft eigen vermogen met uitsluitend roerende goederen B. Inkomsten C. Uitgaven Vermogen van deelvereniging Afdeling 3. Boekhoudkundig beheer Het voeren van een boekhouding A. Wettelijke verplichting B. Kleine verenigingen C. Eindelijk een genormaliseerd rekeningstelsel: KB van 12 juli 2012 tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars D. Deelverenigingen Boekhoudkundige principes A. Principe van de objectiviteit B. Principe van de bestendigheid C. Principe van de voorzichtigheid D. Principe van de vergelijkbaarheid E. Principe van het getrouw beeld Geen neerleggingsplicht Beroep op een derde Afdeling 4. Werkkapitaal en reservekapitaal Werkkapitaal ix

10 2. Reservekapitaal A. Begrip en oprichting B. Doel en gebruik Algemeen Buitengewoon kapitaal en permanente provisie Afdeling 5. De gelden en rekeningen Afdeling 6. Budgetraming Afdeling 7. Opvraging provisies: enkele topics Omvang provisies Geldigheid vrijstelling van promotor-eigenaar tot bijdragen in gemeenschappelijke lasten Relatie vruchtgebruiker-naakte eigenaar Overdracht van kavel A. Principe B. Wijze van leggen van bewarend beslag onder derden Hoofdstuk 2. Toezicht en controle op financieel beheer van de syndicus Afdeling 1. De raad van mede-eigendom Afdeling 2. Commissaris van de rekeningen Afdeling 3. Individuele controle: individuele medeeigenaars hebben inzagerecht en initiatiefrecht Wettelijke inzagemogelijkheid Wijze van inzage Initiatiefrecht Afdeling 4. Algemene vergadering Goedkeuring rekeningen Rekenschap en kwijting A. Rekenschap B. Kwijting Hoofdstuk 3. Evaluatie en besluit Deelverenigingen: opportuniteit en toepassing Annelies Wylleman Hoofdstuk 1. Historiek en situering Hoofdstuk 2. De huidige mogelijkheden inzake ondersplitsing binnen het appartementsrecht Afdeling 1. Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid Restrictieve voorwaarden A. Voorwaarden eigen aan het gebouw of de gebouwen x

11 B. Een beslissing van de bouwheer of van de mede-eigenaars Structuur Afdeling 2. Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid Draagwijdte Formaliteiten Hoofdstuk 3. Opportuniteit van het werken met deelverenigingen Afdeling 1. Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid Voordelen van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid Nadelen van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid Afdeling 2. Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid Voordelen van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid Nadelen van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid Hoofdstuk 4. Een alternatieve regeling via erfdienstbaarheden Besluit Vijf vragen over appartementsmede-eigendom en nalatenschappen Hélène Casman Inleiding Hoofdstuk 1. Inzagerecht na het overlijden van de eigenaar van een privatieve kavel Afdeling 1. Het overlijden van de eigenaar van een privatieve kavel Het openvallen van de nalatenschap Roeping tot de nalatenschap Afdeling 2. Inzagerecht krachtens bezitsrecht Hoofdstuk 2. Verplichting om de syndicus over het overlijden te informeren Afdeling 1. Wettelijke bepalingen Afdeling 2. De wijziging in het zakelijk statuut van het privatief deel Afdeling 3. Op wie rust de informatieplicht? Afdeling 4. Voor te leggen documenten Hoofdstuk 3. Er is meer dan één erfgenaam: aanwijzing van een lasthebber 128 Afdeling 1. De vroegere regel Afdeling 2. Totstandkoming van de nieuwe regel Afdeling 3. De nieuwe regel Geviseerde situatie xi

12 2. Wettelijke gevolgen van deze situatie: schorsing van het recht op deelname Einde van de schorsing door de aanwijzing van een lasthebber A. Wie wijst de lasthebber aan? B. Hoe wordt de lasthebber aangewezen bij akkoord tussen alle deelgenoten? C. Modaliteiten van de aanwijzing D. Kan de lasthebber ook anders dan door de deelgenoten worden aangewezen? E. Wat als niet alle deelgenoten samen tot aanwijzing overgaan? F. Wat als over de aanwijzing geen overeenstemming tussen alle deelgenoten bestaat? Hoofdstuk 4. Overdracht van een kavel na overlijden Afdeling 1. De vraag Afdeling 2. Het antwoord Hoofdstuk 5. Terugbetaling voor schotten na overlijden Afdeling 1. De wettelijke regel Afdeling 2. Artikel 1240bis BW Afdeling 3. De situatie van de bijzondere legataris Afdeling 4. Programmawetten Conclusie Beknopte bibliografie Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen Steven Snaet en Myriam-Alexandra Vreven Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Nieuwbouwprojecten en appartementsmede-eigendom Afdeling 1. Algemeen Afdeling 2. Het opstellen van de statuten van de appartementsmede-eigendom aandachtspunten bij nieuwbouwprojecten Het opstellen van de statuten door de notaris Aanduiding van de private en de gemeenschappelijke delen Bepaling van het aandeel van elke private kavel in de gemeenschappelijke delen en lasten xii

13 4. Opname van voorbehouden rechten m.b.t. latere bouwfases en wijzigingen aan de statuten ingevolge veranderingen bij het uitvoeren van het bouwproject De overdracht van de private kavels door de bouwpromotor het ontstaan van de mede-eigendom Gesplitste verkoop van grond en private kavel bij nieuwbouwprojecten Afdeling 3. Appartementsmede-eigendom en de Woningbouwwet: enkele aandachtspunten Toepassing van de Woningbouwwet bij de verkoop van appartementen op plan Geoorloofde en ongeoorloofde ontwijkingen van de Woningbouwwet Specifieke probleempunten met betrekking tot de verkoop van nieuwbouwappartementen op plan met toepassing van de Woningbouwwet A. De verplichte opname van de basisakte, het reglement van medeeigendom en de stedenbouwkundige vergunning als bijlagen bij de (verkoop)overeenkomst B. De waarborgregeling specifieke probleempunten voor nieuwbouwappartementen Afdeling 4. De oplevering van de private en de gemeenschappelijke delen bij een nieuwbouwproject De oplevering en de Woningbouwwet De oplevering en de Appartementswet Hoofdstuk 3. Renovatie van een appartementsmede-eigendom Afdeling 1. Algemeen Afdeling 2. Beslissingsbevoegdheid tot het uitvoeren van renovatiewerken Principiële beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering Initiatiefrecht tot het bijeenroepen van de algemene vergadering Beslissing van de algemene vergadering om renovatiewerken uit te voeren xiii

14 4. Werken aan privatieve delen die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars (art , 1, 1, e BW) Mogelijkheid voor iedere mede-eigenaar om beslissing tot renovatie en/of verbouwing aan te vechten Dringende renovatie- en herstellingswerken autonome bevoegdheid van de syndicus Afdeling 3. Concrete uitvoering van de renovatiewerken Mededinging Sluiten van de verbouwingsovereenkomsten opvolging van de werken en oplevering Afdeling 4. Kostenbijdrage voor verbouwings- en renovatiewerken Afdeling 5. Renovatie van een private kavel Afdeling 6. Renovatiewerken die betrekking hebben op het gehele gebouw met inbegrip van de private kavels Afdeling 7. Aandachtspunten gewijzigd koninklijk besluit modernisering liften Hoofdstuk 4. Afbraak en wederopbouw Afdeling 1. Accidentele vernietiging Afdeling 2. Vrijwillige afbraak Procedures binnen en buiten de vereniging van mede-eigenaars Dirk Scheers Hoofdstuk 1. Bevoegdheid Afdeling 1. De materieel bevoegde rechter Afdeling 2. De territoriaal bevoegde rechter Afdeling 3. Arbitrage Hoofdstuk 2. De hoedanigheid van de vereniging van mede-eigenaars om in rechte op te treden Afdeling 1. Rechtspersoonlijkheid Afdeling 2. Vertegenwoordigingsbevoegdheid van de syndicus Afdeling 3. Meldingsplicht Hoofdstuk 3. Rechtsvorderingen van de vereniging van mede-eigenaars ten aanzien van mede-eigenaars Afdeling 1. Invordering van achterstallige bijdragen xiv

15 Afdeling 2. Eis tot naleving van de reglementen Hoofdstuk 4. Rechtsvorderingen van mede-eigenaars ten aanzien van derden Afdeling 1. Meldingsplicht Afdeling 2. Eisen van mede-eigenaars tegen huurders in het gebouw Hoofdstuk 5. Rechtsvorderingen van mede-eigenaars ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars Afdeling 1. De eis tot aanstelling van een syndicus Afdeling 2. De eis tot nietigverklaring van beslissingen van de algemene vergadering Afdeling 3. De eis tot bijeenroeping van de algemene vergadering Afdeling 4. De eis tot het uitvoeren van dringende werken Afdeling 5. De eis tot wijziging van de aandelen en lasten Afdeling 6. De eis tot indeplaatsstelling bij misbruik van minderheid Afdeling 7. De eigendomsvordering aangaande de privatieve kavel Afdeling 8. Advocaatkosten Hoofdstuk 6. Rechtsvorderingen van derden ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars Afdeling 1. Eis van bezitters van zakelijke of persoonlijke rechten Afdeling 2. Aansprakelijkheidsvorderingen Hoofdstuk 7. Tot slot Bijlage: Rechtspraak Vredegerecht te Veurne 13 januari Vredegerecht te Veurne 17 februari Vredegerecht te Antwerpen 9e Kanton 5 januari Vredegerecht te Sint-Truiden 24 januari Vredegerecht te Veurne 15 mei Vredegerecht te Antwerpen 9e Kanton 24 juli Vredegerecht te Veurne 4 september Vredegerecht te Antwerpen 9e Kanton 8 november xv

16