De achtste editie van de Dag van de Mede-eigenaar

Transcriptie

1 De achtste editie van de Dag van de Mede-eigenaar De twee nieuwe organen binnen de Vereniging van Mede-eigenaars: de Raad van Mede-eigendom en de Commissaris van de Rekeningen

2 inhoud Voorwoord... 1 DEEL I Symposium... 3 De commissaris van de rekeningen... 4 DIRK MEULEMANS Docent Beurs- en Effectenrecht HU Brussel Docent HoGent Wetenschappelijk coördinator en lesgever opleidingen vastgoedrecht en financieel recht Hoofdredacteur Bestendig handboek Huishuur en Handelshuur Hoofdredacteur Nieuw Notarieel kwartaalschrift ISIS VERMANDER Geassocieerd notaris te Wuustwezel Lesgever en lid programma-commissie opleiding vastgoedrecht Lid redactieraad Nieuw Notarieel Kwartaalschrift 1. Een nieuw orgaan van de Vereniging van Mede-eigenaars Een verplicht orgaan Wie kan benoemd worden als commissaris van de rekeningen De benoeming door de algemene vergadering De duur van het mandaat De vergoeding De wettelijke opdrachten op grond van de Wet op de Appartementsmede-eigendom De statutaire opdrachten De wettelijke opdrachten op grond van de Wet tot oprichting van een Instituut van Syndici, Rentmeesters en (mede-)eigenaars De rol op de algemene vergadering. Het verslag van de commissaris. De kwijting De bevoegdheden ( de rechten) van de commissaris van de rekeningen Adviesverlening door de commissaris aan de Vereniging van Mede-eigenaars De beëindiging van het mandaat De aansprakelijkheid van de commissaris De onderlinge verhouding tussen de commissaris van de rekeningen en de Raad van medeeigendom De raad van mede-eigendom: enkele capita selecta KURT STAS Jurist Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw 1. Inleiding Facultatief of verplicht orgaan i

3 I. Facultatief orgaan II. Verplicht orgaan Oprichting en wijze van samenstelling I. Oprichting Vereniging van mede-eigenaars met minder dan 20 kavels Vereniging van mede-eigenaars met ten minste 20 kavels II. Afschaffing Vereniging van mede-eigenaars met minder dan 20 kavels Vereniging van mede-eigenaars met ten minste 20 kavels III. Samenstelling Algemeen Het begrip samenstelling Het begrip mede-eigenaar IV. Criteria met betrekking tot de leden Aantal leden Eigenschappen van de leden (a) Ten opzichte van alle leden (b) Ten opzichte van de voorzitter V. Soorten raad van mede-eigendom Verkiezing van de leden van de raad van mede-eigendom I. Algemeen II. Indienen van kandidaturen III. Benoeming van de leden IV. Gebrek aan kandidaten of onvoldoende benoemde leden Aspecten van het mandaat I. Duur van het mandaat II. Bezoldiging van het mandaat III. Kosten voortvloeiend uit het mandaat IV. Einde van het mandaat Aspecten met betrekking tot de werking van de raad I. Algemeen II. Installatievergadering van de raad III. Werkingsregels van de raad IV. Uitoefening van bevoegdheden V. Plaatsvervangende leden VI. Overdracht van het controledossier VII. Openbaarheid Raad van mede-eigendom binnen de rechtspersoon vereniging van mede-eigenaars WINAND VAN COILLIE Vastgoedbeheerder-Syndicus 1. Voorwoord Wettelijke bepalingen I. Rechtstreekse wettelijke bepalingen Staan er ter zake bepalingen in het reglement van mede-eigendom? Drie vierden van welke stemmen? Wat wordt er eigenlijk bedoeld met oprichting & samenstelling? (a) Oprichting van een Raad van Mede-eigendom (bij gebouwen t/m 19 volwaardige panden (b) Samenstelling van de Raad van Mede-eigendom (c) Verkiezing van de leden van de Raad van Mede-eigendom Wat werd in de Wet van 1994 bedoeld met het bijstaan v/d syndicus? (a) Bij een privé-syndicus (b) Bij een professioneel syndicus Wat wil de wetgever zeggen met toezicht houden op zijn beheer? II. Onrechtstreekse wettelijke bepalingen Artikel ii

4 2. Onderafdeling III, artikels 577-6, & Artikel , III. Conclusie Statutaire bepalingen Conventionele bepalingen I. Administratief/juridisch beheer Syndicuscontract (a) Volmacht voor de Raad van Mede-eigendom (b) Wettelijke bepalingen en deontologieverplichtingen ter zake (c) Ereloon (en andere vergoedingen) van de syndicus Samenstellen van een basisdossier Het beknopt noteren van de basisgegevens per gebouw (a) Juridische samenvatting (b) Bouwkundige samenvatting (c) Administratieve samenvatting (d) Financiële samenvatting (e) Bouwkundige samenvatting (f) Samenvatting onderhoud, depanneren en toeleveringsbedrijven (g) Samenvatting controles (h) Samenvatting van de gebruiksmodaliteiten van het bouw Organisatie en administratie ten behoeve van de beslissingsorganen (voor het stellen van daden noodzakelijk in de waarneming van het beheer) (a) Scheidingslijn bevoegdheden (b) Rechtsgeldige en uitvoerbare beslissingen (c) Het voorzitten en leiden van de algemene vergadering De vertegenwoordiging v/d VM bij het onderschrijven van contracten De vertegenwoordiging v/d mede-eigenaars in alle andere daden (o.a. rechtsgeschillen ten opzichte van derden of ten opzichte v/d mede-eigenaars zelf) Secretariaat en briefwisseling De relatie met bewoners, en alle rechtverkrijgers te gelijk welken titel II. Financieel beheer Basiselementen inzake het financieel beheer van mede-eigendom Het samenstellen van het werkkapitaal (a) De basis = begroting (b) Daaruit distilleren van het werkkapitaal Het betalen van de gemeenschappelijke rekeningen Het omslaan van de kosten over de mede-eigenaars (a) Kostenopgave (b) Kostenverdeling (c) Déchargemodaliteiten - Vermogenstaat Het invorderen van de verschuldigde bedragen Het creëren van het reservekapitaal (a) Wat is het verschil tussen werkkapitaal en reservekapitaal? (b) Respecteren van het verschil tussen werkkapitaal en reservekapitaal (c) Wat met deze kapitalen bij verkoop van een pand? (d) Hoe verrekenen van betalingen via het reservekapitaal? (e) Openen van de rekeningen (f) Reservekapitaal is geen resultaat van sparen maar van afschrijving III. Technisch beheer Het herstellen van occasionele defecten (a) Panne - defect - breuk (b) Depanneren - defectherstelling (c) Herstelling Het in stand houden van het gemeenschappelijk patrimonium (a) Oogmerken (b) Een uitbating met die twee oogmerken heeft drie uitgangspunten : (c) Een goed onderhoudsprogramma stelt drie doeleinden : (d) Preventief onderhoud iii

5 3. Het op elk ogenblik bedrijfsklaar houden van de technische installaties Het uitbaten v/d technische installaties (hoofdzakelijk voor gemeenschappelijk gebruik) In de tijd: het verbeteren van het gebouw en/of zijn installaties En uiteindelijk na verloop van tijd het renoveren (aanpassen aan nieuwe technieken en terug in goede staat van werking en gebruik brengen) Aansprakelijkheid van de raad van mede-eigendom I. Aansprakelijkheid Binnen haar wettelijk kader, niet aansprakelijk, tenzij (a) Grove schuld (b) Bedrog (art B.W.) (c) Aansprakelijkheid in kader van lastgeving Aansprakelijkheid voor haar adviesbevoegdheid Aansprakelijkheid voor haar controlerende bevoegdheid II. Verzekering voor aansprakelijkheid III. Conclusie IV. Bibliografie Algemeen besluit Aansprakelijkheid in een mede-eigendom ANNEMIE BAMPS B-Cover Building Insurance 1. Het begrip aansprakelijkheid I. De drie elementen van aansprakelijkheid Schade Fout Oorzakelijk verband Diverse vormen van aansprakelijkheid I. De strafrechterlijke aansprakelijkheid II. De foutloze (= objectieve) aansprakelijkheid III. De contractuele aansprakelijkheid IV. De niet-contractuele aansprakelijkheid V. De beroepsaansprakelijkheid De aansprakelijkheid van de VME, individuele mede-eigenaars, organen (syndicus, raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen) en aangestelden van de VME I. Niet-contractuele aansprakelijkheid II. Contractuele aansprakelijkheid De aansprakelijkheidsverzekering van de VME, individuele mede-eigenaars, organen van de VME en aangestelden van de VME I. Doel II. Wie is verzekerd? III. Wat is verzekerd? De verzekering beroepsaansprakelijkheid van de syndicus I. Doel II. Wie is verzekerd? III. Wat is verzekerd? De aansprakelijkheid van de raad van mede-eigendom De aansprakelijkheid van de commissaris van de rekeningen De aansprakelijkheidsverzekering van de commissaris van de rekeningen en/of de leden van de raad van mede-eigendom I. Doel van deze verzekering? II. Wie is verzekerde? III. Wat is verzekerd? IV. Uitsluitingen V. Beperktheid in tijd VI. Verzekerde bedragen VII. Vrijstellingen iv

6 DEEL II Workshops Workshop I Hoe efficiënt de boekhouding van een VME controleren? Workshop II Hoe doeltreffend een syndicus kiezen - het stappenplan Workshop III Actuele valstrikken bij de kwaadwillige syndicus DEEL III Actuele wetgeving Bepalingen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen Bepalingen teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken Bepalingen met betrekking tot het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars DEEL IV Toekomstige wetgeving De wet tot oprichting van een instituut van syndici, rentmeesters en (mede-)eigenaars Algemene situering I. Inleiding II. Opdrachten van het instituut III. De hoedanigheid van syndicus: alle professionele syndici IV. De rentmeester V. De samenstelling van het Instituut VI. De organen van het Instituut Algemene toelichting Wetsvoorstel v