Zuid-West-Vlaanderen Ruimtemonitor wonen

Transcriptie

1 KORRIJK Zuid-West-Vlaanderen Ruimtemonitor wonen Wevelgem Zwevegem juni 2015, ontwerp eindrapport

2 Colofon Dit document is een publicatie van: Intercommunale Leiedal President Kennedypark 10 - BE-8500 Kortrijk tel ruimte@leiedal.be Auteurs: Steven Hoornaert Nele Vandaele Voorliggend rapport werd opgemaakt binnen het kader van het strategisch project REKOVER (Regio Kortrijk & Openbaar Vervoer). Dit project kadert binnen de bijkomende oproep van begin 2012 van de Vlaamse overheid voor aanvragen strategische projecten in uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en gericht op het thema stadsregio s met het oog op een vernieuw(en)de aanpak van stedelijke gebieden in stadsregionaal perspectief. 2

3 Inhoudsopgave 1. Inleiding 4 2. vaststellingen Beperkte groei te verwachten in de regio Voldoende juridisch aanbod voor wonen op regionale schaal Verhouding van woonaanbod tussen stedelijke gebieden en buitengebied zit goed Woonuitbreidingsgebieden zijn vaak niet gunstig gelegen Doelgroepgezin is klein en grijs e weinig renovatie Wel en niet betaalbaar Beleidsaanbevelingen voor lokale besturen Regionale aanpak woonbeleid Vinger aan de pols Locatie! Locatie! Locatie! Kwaliteit als troef Aangepaste woonvormen Renovatiepact voor de regio Vrijwaren van open ruimte Vrijwaren van ruimte om te ondernemen Signalen naar Vlaanderen Nood aan een visionair en pro-actief ruimtelijk beleid op vlak van wonen Sluitende wetgeving en Instrumentarium nodig om open ruimte te vrijwaren Vervangende nieuwbouw in de kernen aanmoedigen 60 3

4 1. Inleiding Voorliggend rapport maakt deel uit van een ruimer proces rond de opmaak van een nieuwe regionale ruimtelijke visie voor Zuid-West-Vlaanderen. Dit proces van visievorming werd opgestart naar aanleiding van een aantal concrete vragen betreffende de afbakening van het regionaal stedelijk gebied Kortrijk. Deze vragen werden midden 2013 voorgelegd aan de toenmalige Vlaamse minister voor Ruimtelijke Ordening. Het resultaat van het overleg was het voorstel tot opmaak van een regionale visie, vanuit de specifieke ruimtelijke kenmerken en noden van de streek. Deze vernieuwde visie moet ook de synthese maken van de verschillende (lopende) processen en projecten in de regio Zuid-West-Vlaanderen (Eurometropool Lille- Kortrijk-ournai, het strategisch project REKOVER, de ruimtemonitoren wonen en ondernemen regio Zuid- West-Vlaanderen, de visie ruimtelijk-economische structuur, de projecten Kameleon, Warmer Wonen, etc.). De regio Zuid-West-Vlaanderen staat voor enkele belangrijke uitdagingen op vlak van het ruimtelijk woonbeleid. Dit blijkt uit de vaststellingen, die in hoofdstuk 2 worden geformuleerd vanuit de verzamelde prognoses en statistieken. Er wordt ondermeer aangekaart dat het bestaande juridische aanbod voor wonen ruimschoots voldoende is om de woningbehoefte voor de komende jaren te kunnen opvangen. Daarnaast stagneert de demografische groei in Zuid-West-Vlaanderen veel sterker dan in de Vlaamse Ruit. En we besteden ook de nodige aandacht aan de ruimtelijke ligging van het woonaanbod, doelgroepen, het vraagstuk van betaalbaarheid... Vanuit de vaststellingen worden in het derde hoofdstuk enkele specifieke beleidsaanbevelingen rond het ruimtelijk woonbeleid geformuleerd voor de lokale besturen. ot slot geven we in het laatste hoofstuk ook enkele belangrijke signalen naar de Vlaamse overheid, die instaat voor het overkoepelende beleid en de wetgeving voor zowel wonen als ruimtelijke ordening. Voor de opmaak van de ruimtemonitor wonen Zuid-West-Vlaanderen werden verschillende stappen doorlopen: In de loop van 2014 werden de eerste data, statistieken en GIS-gegevens verzameld 16 januari 2015: bespreking van de eerste resultaten op de Conferentie van Burgemeesters januari - februari - maart 2015: bilaterale overlegronde bij de 13 steden en gemeenten april-mei 2015: actualiseren en aanpassen van GIS-data en verwerken van opmerkingen 21 mei 2015: intergemeentelijk overleg met de lokale en provinciale beleidsmedewerkers wonen en ruimtelijke ordening 22 mei 2015: beleidsgroep Ruimte & Leefomgeving met de bevoegde schepenen 12 juni 2015: bespreking van ontwerp eindrapport op de Conferentie van Burgemeesters juni 2015: opsturen van ontwerp eindrapport voor feedback aan de 13 steden en gemeenten. Om te kunnen komen tot een definitieve versie zullen nog enkele stappen worden doorlopen: zomer 2015: adviesronde bij 13 steden en gemeenten van de regio Zuid-West-Vlaanderen, de dienst ruimtelijk planning van de provincie West-Vlaanderen en het Departement Ruimte Vlaanderen van de Vlaamse overheid; discussie in verschillende regionale fora: beleidsgroep ruimte en leefomgeving, conferentie van burgemeesters, raad van bestuur Leiedal aanpassingen op basis van adviesronde en discussies tot finale versie eind

5 2. vaststellingen 2.1. Beperkte groei te verwachten in de regio ot rond de jaren 1990 was er in de regio een sterke groei van bevolking en huishoudens. Sedertdien stagneert de groei steeds meer. De kleine toename van huishoudens die nog te verwachten valt tegen 2030, is bijna uitsluitend te wijten aan gezinsverdunning. In bevolkingsaantal is de toename verwaarloosbaar. De komende jaren zal de regio slechts half zo snel groeien als de afgelopen tien jaar, nl. met 0,27% à 0,50% huishoudens per jaar. Hiermee zitten we lager dan het groeitempo in Vlaanderen (gemiddeld 0,61% huishoudens per jaar). We plaatsen deze groeiverwachtingen in een historisch perspectief en gaan dieper in op de prognoses van de Studiedienst van de Vlaamse Regering en de provincie West-Vlaanderen Demografische evolutie arrondissement Kortrijk In onderstaande tabel wordt voor het arrondissement Kortrijk ( = 12 steden en gemeenten = 406 km²) de historische evolutie getoond van de bevolking, het aantal huishoudens, het aantal personen per huishouden en het aantal inwoners per km². De gegevens voor 2030 zijn gebaseerd op de huishoudensprojecties van de Studiedienst van de Vlaamse Regering (zie verder). arr. Kortrijk (prognose) bevolking huishoudens personen per huishouden 4,87 4,90 3,37 3,12 2,54 2,40 2,30 inwoners per km² De tabel en de grafiek tonen een sterke historische aangroei van de bevolking en het aantal huishoudens, maar na 2000 een zekere stagnatie met een meer matige aangroei. De sterke afname van het aantal personen per huishouden (= gezinsverdunning) is te wijten aan vergrijzing, éénoudergezinnen, uitstel van het starten van een gezin, bevolking huishoudens Poly. (bevolking ) Poly. (huishoudens)

6 Evolutie aantal huishoudens per gemeente In onderstaande tabel wordt voor de 13 steden en gemeenten in Zuid-West-Vlaanderen (= arrondissement Kortrijk + stad Wervik) de evolutie getoond van het aantal huishoudens van 1999 tot 2009 (bron: lokalestatistieken.be). In Vlaanderen ligt de groei in deze periode boven de 1%. Een groei van 0.7% jaarlijks is relatief weinig. De relatieve groei van de stedelijke gebieden is algemeen gezien lager dan die van de buitengebiedgemeenten. In absolute aantallen nemen de stedelijke gebieden echter wel duidelijk de leiding. Anzegem Avelgem Deerlijk Harelbeke Kortrijk Kuurne # huishoudens 1999 # huishoudens 2009 # toename % toename # jaarlijkse toename % jaarlijkse toename ,8% 11,5% 6,3% 8,2% 4,1% 7,1% 49,8 41,1 26, ,9 34,6 1,0% 1,2% 0,6% 0,8% 0,4% 0,7% jaarlijkse toename huishoudens

7 Lendelede Menen Spiere- Helkijn Waregem Wervik Wevelgem Zwevegem otaal ,8% 5,1% 14,8% 9,8% 5,9% 6,8% 8,5% 6,8% 18 66,5 10,9 131,9 41,2 79,4 75,6 787,8 0,9% 0,5% 1,5% 1,0% 0,6% 0,7% 0,9% 0,7% % jaarlijkse toename huishoudens ,6% 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% 7

8 Prognoses: behoefte aan ruimte om te wonen Er bestaan heel wat verschillende prognoses met verschillende eindhorizon, aannames, berekeningswijze. In dit rapport bespreken we de twee meest belangrijke prognoses: 1. de prognose uitgevoerd door de Studiedienst van de Vlaamse Regering met als horizon 2030 (bevolkings- en huishoudensprojecties voor de Vlaamse steden en gemeenten , SVR, publicatie januari 2015). Dit is een prognose die de huidige trends doortrekt in de toekomst (zonder gewijzigd beleid), evenzeer voor de natuurlijke aangroei als voor de migraties (intern en extern). De SVR prognose gaat uit van een doorzetting van de daling van de internationale migratie. 2. de prognose door de provincie West-Vlaanderen opgemaakt in het kader van de herziening PRS West-Vlaanderen met als horizon Deze cijfers zijn gebaseerd op de DC Noise prognoses, uitgevoerd binnen een Europees project door de VUB. Dit zijn verbeterde, meer gedetailleerde prognoses voor West-Vlaanderen met bijzondere aandacht voor binnenlandse migratiebewegingen, de regionale woningmarkten en de vergrijzing. Dit is tevens het referentiekader op vandaag voor het ruimtelijke planningsbeleid en de woonprogrammatie voor lokale besturen. Kanttekening: traditioneel gebeurt de berekening van de woningbehoefte vanuit de gelijkstelling tussen het aantal huishoudens en wooneenheden. Uit onderzoek blijkt echter dat er in Vlaanderen 13.4% meer wooneenheden dan huishoudens zijn: tweede verblijven, kamerwoningen, frictieleegstand, overschot,... Voor de regio Zuid-West-Vlaanderen ligt dit percentage wellicht lager. 1. Prognoses Studiedienst Vlaamse Regering (SVR) In onderstaande tabel en de bijhorende grafieken worden voor de 13 steden en gemeenten van de regio zuid-west-vlaanderen de prognoses getoond van de studiedienst Vlaamse Regering. Volgens deze SVRhuishoudensprojecties zal de regio Zuid-West-Vlaanderen (=13 steden en gemeenten) van 2010 tot 2030 een matige aangroei kennen: van huishoudens in 2010 naar huishoudens in De aangroei bedraagt dus huishoudens of circa 5,47% en is hoofdzakelijk te wijten aan het stijgende aantal van kleine huishoudens (één of twee personen). Anzegem Avelgem Deerlijk Harelbeke Kortrijk Kuurne aantal huishoudens 2010 aantal huishoudens 2030 toename % toename jaarlijkse toename % jaarlijkse toename ,50% 11,35% 7,88% 10,04% -1,87% 5,83% 29,6 22,8 18,1 56,5-30,5 15,5 0,52% 0,57% 0,39% 0,50% -0,09% 0,29% 8

9 Aantal bijkomende huishoudens Bron prognoses: Studiedienst Vlaamse Regering % bijkomende huishoudens Bron prognoses: Studiedienst Vlaamse Regering 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% Lendelede Menen Spiere- Helkijn Waregem Wervik Wevelgem Zwevegem otaal ,49% 4,95% 21,16% 11,69% 7,97% 3,63% 7,58% 5,47% 10,8 34,3 9,1 87,1 29,5 22,9 36,8 342,4 0,47% 0,25% 1,06% 0,58% 0,40% 0,18% 0,38% 0,27% 9

10 2. Prognoses provincie West-Vlaanderen (DC Noise) In onderstaande tabel en de bijhorende grafieken worden voor de 13 steden en gemeenten van de regio zuid-west-vlaanderen de prognoses getoond van de provincie West-Vlaanderen (DC Noise). Volgens deze prognoses zijn er tussen 2012 en 2022 in de regio Zuid-West-Vlaanderen zo n bijkomende woningen nodig. Een vergelijking tussen de prognoses van de Studiedienst Vlaamse Regering (SVR) en van de provincie West- Vlaanderen levert op schaal van de regio gelijkaardige cijfers op: SVR: bijkomende huishoudens of wooneenheden voor de periode Provincie West-Vlaanderen: bijkomende huishoudens of wooneenheden voor de periode Dit betekent dat het aantal huishoudens na 2022 tot 2030 zo goed als gelijk blijft; er kan zelfs een kleine afname optreden. Voor de individuele cijfers per gemeente zijn er wel soms grote verschillen tussen beide prognoses. De cijfers van de provincie West-Vlaanderen (DC Noise) zijn het meest relevant voor de lokale besturen, omdat dit het referentiekader is voor de taakstelling en woonprogrammatie in het kader van de herziening van het provinciaal ruimtelijk structuurplan West-Vlaanderen. In gemeentelijke woonbehoeftenstudies wordt deze taakstelling immers als toetsing gebruikt om te bepalen of het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden al dan niet mogelijk is (op basis van een confrontatie tussen aanbod en behoeften). Anzegem Avelgem Deerlijk Harelbeke Kortrijk Kuurne aantal huishoudens 2012 aantal huishoudens 2022 toename % toename jaarlijkse toename % jaarlijkse toename ,10% 6,74% 4,15% 4,28% 4,30% 4,44% 23,2 27,3 19,0 48,5 139,7 23,8 0,41% 0,67% 0,42% 0,43% 0,43% 0,44% 10

11 Aantal bijkomende huishoudens Bron prognoses: Provincie West-Vlaanderen (DC Noise) % bijkomende huishoudens Bron prognoses: Provincie West-Vlaanderen (DC Noise) 10,00% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Lendelede Menen Spiere- Helkijn Waregem Wervik Wevelgem Zwevegem otaal ,29% 5,28% 6,72% 6,28% 8,97% 4,36% 3,68% 4,97% 9,9 73,4 5,8 94,7 67,2 55,2 35,9 623,6 0,43% 0,53% 0,67% 0,63% 0,90% 0,44% 0,37% 0,50% 11

12 2.2. Voldoende juridisch aanbod voor wonen op regionale schaal Aanbod van onbebouwde gronden in woongebieden en woonuitbreidingsgebieden Het juridisch aanbod op vlak van wonen werd opgemaakt voor de 13 steden en gemeenten in Zuid-West- Vlaanderen (= arrondissement Kortrijk + stad Wervik). Hierbij werd gebruik gemaakt van de registers onbebouwde percelen (ROP 2014), die werden ter beschikking gesteld door het departement Ruimte Vlaanderen. Uit nazicht bleek echter dat in sommige gevallen deze gegevens onvolledig en/of sterk gedateerd waren (bv. gegevens daterend van 2005). Deze gegevens werden daarom waar mogelijk per gemeente/stad aangevuld en geactualiseerd. Er wordt aan de lokale besturen aangeraden om deze data jaarlijks te blijven monitoren. In onderstaande tabel wordt er per gemeente/stad onderscheid gemaakt tussen onbebouwde gronden gelegen in woongebied, in aan te snijden woonuitbreidingsgebied (= beslist beleid) en de onbebouwde gronden in de andere woonuitbreidingsgebieden. In de tabel worden de oppervlaktes (in ha) ook opgedeeld volgens de ligging binnen stedelijke gebieden of in buitengebied. We merken op dat de aan te snijden woonuitbreidingsgebieden in kaart werden gebracht op basis van het beslist beleid begin 2015: dit zijn woonuitbreidingsgebieden die mogen aangesneden worden op basis van afspraken binnen de afbakening van de kleinstedelijke gebieden Waregem en Menen of op basis van goedgekeurde gemeentelijke woonbehoeftenstudies (bvb. in Wervik, Lendelede, Beveren-Leie). Woonuitbreidingsgebieden, die reeds vroeger in een RUP werden bestemd als woongebied, werden logischerwijze ingedeeld in de categorie van woongebied; dit laatste omvat dus ook alle stedelijke woongebieden van de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Kortrijk. RUIMEMONIOR Wonen (oppervlaktes in ha) Gemeente Opp. in woongebied Opp. in aan te snijden woonuitbreidingsgebied Opp. in andere woonuitbreidingsbieden Sted. gebied Buitengebied Sted. gebied Buitengebied Sted. gebied Buitengebied OAAL Anzegem 54, , ,1933 Avelgem 28, , ,3432 Deerlijk 27, ,7971 0, , ,7161 Harelbeke 44, ,9241 1, , ,8167 Kortrijk 208, , , , ,3653 Kuurne 58,6673 1,3791 0, , ,0638 Lendelede 7,9940 1,7921 2, ,8439 Menen 12, , ,7884 0, , ,3786 Spiere-Helkijn 5, , ,6224 Waregem 68, ,6676 4,0948 1, , , ,0361 Wervik 0, ,0240 6,6368 6, ,4297 Wevelgem 94, ,5487 7, , ,3538 Zwevegem 55, ,5052 2, , ,5898 subtotaal (ha) 569, , , , , ,4744 subtotaal (%) 62% 38% 77% 23% 13% 87% 915, , ,7930 OAAL (ha) 1.357,

13 In onderstaande tabel worden de oppervlaktes van de onbebouwde gronden gelegen in woongebied en in aan te snijden woonuitbreidingsgebied omgerekend naar het theoretisch aantal woningen. Dit gebeurt op basis van de richtcijfers van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV): nl. 25 woningen per ha in stedelijke gebieden en 15 woningen per ha in buitengebied. Voor de volledige regio Zuid-West-Vlaanderen bedraagt het totaal theoretisch aanbod, dat werd berekend vanuit de onbebouwde percelen in woongebied en in de aan te snijden woonuitbreidingsgebieden, ongeveer wooneenheden. Kanttekening wat betreft de dichtheden: Onbebouwde percelen langs uitgeruste wegen (al dan niet in verkavelingen) zijn vaak grotere percelen. Een vermenigvuldiging van de totale oppervlakte met een dichtheid van 15 of 25 woningen/ha levert daardoor waarschijnlijk een overschatting op. Voor dit specifiek segment zou het realistischer zijn om het aantal loten in rekening te brengen. Anderzijds zijn er ook gebieden waar een hogere dichtheid wordt toegepast. Een exacte inschatting van het aantal woningen vergt meer gedetailleerd onderzoek, die in lokale studies (bv. woonplan) kan gebeuren. Gemeente heoretisch aantal woningen in woongebied Sted. gebied 25 wo/ha Buitengebied 15 wo/ha RUIMEMONIOR Wonen (aantal wooneenheden) heoretisch aantal woningen in aan te snijden woonuitbreidingsgebied Sted. gebied 25 wo/ha Buitengebied 15 wo/ha OAAL theoretisch aantal woningen in woongebied en aan te snijden woonuitbreidingsgebied Anzegem 810 Avelgem 425 Deerlijk Harelbeke Kortrijk Kuurne Lendelede Menen Spiere-Helkijn 86 Waregem Wervik Wevelgem Zwevegem subtotaal # subtotaal (%) 73% 27% 85% 15% OAAL #

14 Lendelede Wevelgem MENEN WERVIK Juridisch aanbod wonen voor regio Zuid-West-Vlaanderen LEGENDE onbebouwde gronden in woongebied onbebouwde gronden in aan te snijden woonuitbreidingsgebied onbebouwde gronden in woonuitbreidingsgebied 14

15 WAREGEM HARELBEKE Kuurne Deerlijk KORRIJK Anzegem Zwevegem Avelgem Spiere 15

16 Belangrijke nuances bij het aanbod aan ruimte om te wonen De bovenstaande data van het juridische aanbod voor wonen moeten voldoende genuanceerd worden. Het betreft enkel een overzicht van de onbebouwde gronden in woongebieden en woonuitbreidingsgebieden. Om een volledig zicht te krijgen op het totale woonaanbod moet men ook rekening houden met realisatiegraden en bijkomende mogelijkheden vanuit leegstand, reconversie, verdichting (appartementisering) Realisatiegraden Uiteraard zijn niet alle onbebouwde gronden in woongebied onmiddellijk beschikbaar of bebouwbaar. In Vlaanderen bevindt ongeveer 50% van de bouwmogelijkheden in woongebied zich op sites die nog niet uitgerust zijn. Slechts met meer gedetailleerde lokale studies kan dit voor gemeenten en steden scherp gesteld worden. In het PRS West-Vlaanderen veronderstelt men een realisatiegraad van 80% voor onbebouwde loten binnen goedgekeurde verkavelingen in een periode van tien jaar. Voor andere onbebouwde percelen gelegen buiten verkavelingen (juridisch aanbod woongebied) hanteert men een realisatiegraad van minimum 30% in een periode van tien jaar. Voor een langere periode dan tien jaar is het zeer moeilijk om een inschatting te maken van realisatiegraden. Door een heffing op onbebouwde percelen kan de realisatiegraad op bouwgronden omhoog gaan. Er bestaat weinig evaluatie van de efficiëntie van heffingen op onbebouwde percelen. Ervaring in Kortrijk leerde dat door het invoeren van een heffing op onbebouwde percelen op 2 jaar tijd ongeveer 25% van de gronden in beweging kwam. Gemeente/ stad heffing onbebouwde percelen Anzegem niet niet Avelgem niet bestaat Deerlijk niet bestaat Harelbeke bestaat bestaat Kortrijk bestaat Kuurne niet bestaat Lendelede niet bestaat Menen bestaat bestaat Spiere-Helkijn niet niet Waregem niet bestaat Wervik bestaat bestaat Wevelgem bestaat bestaat Zwevegem niet bestaat heffing op leegstand en verwaarlozing 16

17 2. Leegstand bron: gemeentelijke profielschetsen APS Gemeente/ stad leegstand ongeschikt of onbewoonbaar verklaring aantal woningen 2013 % leegstand Anzegem ,00% 0,21% Avelgem ,05% 0,44% Deerlijk ,53% 0,00% Harelbeke ,55% 0,15% Kortrijk ,73% 0,43% Kuurne ,92% 0,17% Lendelede ,25% 0,00% Menen ,23% 0,49% Spiere-Helkijn ,49% 0,00% Waregem ,02% 0,14% Wervik ,95% 0,17% Wevelgem ,34% 0,17% Zwevegem ,01% 0,18% totaal ,97% 0,27% % ongeschiktheid Algemeen in de regio is er ongeveer 1% van de woningen die langdurig leeg staat of zo n panden. Een aantal gemeenten hebben een opmerkelijk hoge leegstand: Deerlijk, Kuurne, Wevelgem, elk 2% of meer. Algemeen in de regio werden er in 2013 ongeveer 0,3% van de woningen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard. Dit is opmerkelijk hoger (0,4% en meer) in Avelgem, Kortrijk en Menen. Dit heeft niet enkel met de kwaliteit van de woningen te maken, maar ook met een pro-actief opvolgingsbeleid hieromtrent. Enkele kanttekeningen bij informatie over leegstand: Panden op het register van leegstand zijn geen kortdurige leegstaande panden. Enkel panden die minimum twee jaar leeg staan, zijn hierin opgenomen. Niet alle gemeenten volgen dit actief op: zie gemeenten waar geen of slechts enkele panden op dit register staan. Gemeenten waar dit wel actief opgevolgd wordt, hebben grotere maar realistischere cijfers dan andere gemeenten. Omwille van dezelfde reden is het zeer moeilijk een evolutie in de leegstand te zien. Veel gemeenten houden slechts recent data bij. De aantallen zijn sterk afhankelijk van de inspanningen die in jaar x gedaan worden omtrent het bijhouden van dit register. 17

18 3. Reconversieprojecten Naast het aanbod in onbebouwde percelen woongebied en de leegstand is er ook veel aanbod mogelijk vanuit de reconversie van oude verlaten sites (bvb. ziekenhuis-, bedrijfs- of schoolsites), die al dan niet al bestemd zijn voor wonen. er illustratie: In en rondom de binnenstad van zowel Kortrijk als Menen komt de volgende jaren een totale oppervlakte van elk meer dan 30 ha vrij. Deze vrijkomende sites zullen wellicht voor verschillende soorten kernfuncties worden herbestemd: gemeenschapsvoorzieningen, wonen, kantoren en diensten, kleinhandel... Meer gedetailleerd onderzoek op schaal van elke stad of gemeente kan uitwijzen hoeveel bijkomend potentieel woonaanbod uit reconversie kan verkregen worden. In deze ruimtemonitor op regionale schaal formuleren we hierover geen concrete cijfers. 4. Verdichting en appartementisering bron: stabel fgov Ook op vlak van verdichting valt er nog een bijkomend aantal wooneenheden te verwachten. Dit is vooral het gevolg van de toegenomen appartementisering. Op basis van de verkoopscijfers van appartementen zijn er de laatste 5 jaar in de regio appartementen verkocht. Dit betekent een jaarlijkse toename van het aantal huishoudens met 0.6%. Dit is een niet te verwaarlozen aanvulling ten aanzien van het aanbod in woongebied. In 1995 waren er in de regio Zuid-West-Vlaanderen slechts 9% appartementen op het totaal aantal wooneenheden. In 2014 is dit aandeel opgelopen tot 14.2%. Voor Kortrijk, Waregem en Kuurne is het aandeel appartementen hoger dan dit regionale gemiddelde: respectievelijk 21%, 17% en 16% van het totaal aantal wooneenheden. Maar dit blijft nog steeds laag in vergelijking met het Vlaams gemiddelde van 24 à 30% appartementen in 2013 (cfr groot woningonderzoek 2013). En in een internationaal perspectief blijft Vlaanderen uitzonderlijk in het grote aanbod aan grondgebonden wonen t.o.v. appartementen. 25% 20% 15% 10% 5% toename aandeel flats aandeel flats in % 18

19 och zien we de tendens van toenemende appartementisering ook in de cijfers van de regio Zuid- West-Vlaanderen. In de periode werden in de regio Zuid-West-Vlaanderen een kleine wooneenheden vergund. Ongeveer 45% hiervan waren appartementen. In Harelbeke, Kuurne en Waregem loopt dit zelfs op tot 53% van het totaal aantal vergunde wooneenheden in deze periode. In Deerlijk, Spiere- Helkijn en Lendelede blijft dit aandeel appartementen relatief laag: minder dan 30% aantal vergunde appartementen aantal vergunde ééngezinswoningen totaal aantal vergunde wooneenheden Anzegem % Avelgem % Deerlijk % Harelbeke % Kortrijk % Kuurne % Lendelede % Menen % Waregem % Wevelgem % Zwevegem % Spiere-Helkijn % Wervik % otaal % aandeel appartementen in totaal aantal vergunde wo en Niet alleen het aantal appartementen is een element in het debat rond appartementisering. Ook het soort appartementen is bepalend. In de praktijk zien we weinig vernieuwing in het type appartementen dat aangeboden wordt. De problematiek rond bruikbare private buitenruimte en voldoende bergruimte blijft vaak onopgelost. In landelijke kernen is er nood aan een type van meergezinswoongebouwen, dat inspeelt op de schaal van de omliggende bebouwing en op de kwaliteit van het landschap. Hiervan zijn echter nog weinig geslaagde voorbeelden. 19

20 Confrontatie aanbod versus behoefte Onderstaande tabel toont de confrontatie tussen het aanbod en de behoefte voor wonen bij de 13 steden en gemeenten van Zuid-West-Vlaanderen. Als referentie voor het aanbod gebruiken we de data van het ROP 2014, gecorrigeerd met lokale informatie. Als referentie voor de behoefte gebruiken we de woonprogrammatie van de provincie West-Vlaanderen (prognoses DC Noise), omdat deze cijfers op vandaag het geldende planningskader vormen. Aangezien dit de behoefteprognoses zijn voor de periode , verminderen we dit met het aantal bijkomende huishoudens in de periode (bron: SVR, waarnemingen ADS). Zo komen we tot de behoefte voor de periode en kunnen we dit confronteren met het aanbod van eind AANBOD (eind 2014): heoretisch aantal woningen in woongebied en aan te snijden woonuitbreidingsgebied (25 wo/ ha in stedelijk gebied en 15 wo/ha buitengebied) BEHOEFE: Aantal bijkomende huishoudens (prognoses PRS WV, DC Noise) Aantal bijkomende huishoudens (SVR) BEHOEFE: Aantal bijkomende huishoudens CONFRONAIE: aanbod versus behoeften (positieve balans) Factor meer aanbod dan behoefte Anzegem ,9 Avelgem ,0 Deerlijk ,7 Harelbeke ,4 Kortrijk ,2 Kuurne ,4 Lendelede ,1 Menen ,7 Spiere-Helkijn ,4 Waregem ,3 Wervik ,0 Wevelgem ,6 Zwevegem ,2 otaal ,1 Vaststellingen: Het bestaande aanbod van onbebouwde gronden in bestemde woongebieden (en inclusief het beslist beleid van de 44 ha aan te snijden woonuitbreidingsgebieden) is ruimschoots voldoende om de woningbehoefte tot 2022 te kunnen opvangen. Voor de volledige regio bedraagt de meer factor ongeveer 4,1 (meer aanbod dan behoefte). Het is dus terecht om te stellen dat het bestemde woonaanbod ruimschoots voldoende is. Zelfs als de prognoses enigszins onderschat zouden zijn of als we rekening zouden houden met een realisatiegraad van slechts 50%, dan blijft de reserve op het aanbod aan bestemde woongebieden voldoende groot. Bovendien werd in deze confrontatie nog geen rekening gehouden met de bijkomende mogelijkheden door reconversie en verdichting of met het aanbod vanuit bestaande leegstand, zoals hoger al werd beschreven. 20

21 och moeten we ook wijzen op enkele lokale nuances: Een aantal steden en gemeenten hebben een zeer groot aanbod ten aanzien van de behoefte: Anzegem, Kortrijk, Kuurne, Harelbeke en Wevelgem hebben een meerfactor tussen 4 en 6 en met als uitschieters Zwevegem (+8), Kuurne (+11) Deerlijk (+12). Dit heeft wellicht te maken met de vele nieuwe stedelijke woongebieden, die werden bestemd bij de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Kortrijk en die recent in volle ontwikkeling kwamen. Een aantal andere gemeenten hebben een lage factor: Avelgem, Lendelede en Spiere-Helkijn hebben een factor van 2 of minder en voor Wervik zelfs factor 1. Dit wijst mogelijk op een bestaand tekort aan beschikbaar aanbod en op de noodzaak om in deze gemeenten wel de afweging te maken om bijkomend aanbod te ontwikkelen (in de eerste plaats via reconversie of verdichting). Vanuit deze nuances leiden we af dat de aangereikte cijfers in de tabel een indicatie geven voor de verhouding tussen aanbod en behoefte per stad of gemeente, maar dat er geen sluitende conclusies op lokale schaal kunnen worden gemaakt. Voor het lokaal woonbeleid is er nood aan een meer gedetailleerd onderzoek waarbij er wordt rekening gehouden met de realisatiegraden, de mogelijkheden vanuit leegstand, reconversie en verdichting en de specifieke lokale context. Uit de tabel kunnen we wel concluderen dat er op regionale schaal ruimschoots voldoende juridisch aanbod voor wonen is bestemd BEHOEFE: Aantal bijkomende huishoudens AANBOD (eind 2014): heoretisch aantal woningen in woongebied en aan te snijden WUG (25 wo/ ha in stedelijk gebied en 15 wo/ha buitengebied) 21

22 2.3. Verhouding van woonaanbod tussen stedelijke gebieden en buitengebied zit goed In voorgaande hoofdstukken werden de oppervlaktes van de onbebouwde gronden gelegen in woongebied en in aan te snijden woonuitbreidingsgebied omgerekend naar het theoretisch aantal woningen (op basis van de RSV-richtcijfers van 25 woningen per ha in stedelijk gebied en 15 woningen per ha in buitengebied). Bij de vergelijking tussen het theoretisch aantal wooneenheden gelegen in stedelijke gebieden en in buitengebied valt het op dat de vooropgestelde 60/40-verhouding van het RSV ruimschoots wordt gerespecteerd: in woongebied: 73% in stedelijke gebieden versus 27% in buitengebied in aan te snijden woonuitbreidingsgebieden: 85% in stedelijke gebieden versus 15% in buitengebied. Dit heeft alles te maken met het feit dat bij de afbakening van de stedelijke gebieden heel wat woonuitbreidingsgebieden naar stedelijk woongebied omgezet werden, wat het rechtstreeks gevolg is van het aanbodbeleid dat het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen vooropstelt voor de stedelijke gebieden. Binnen deze context evalueren we de taakstelling wonen die bij de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Kortrijk werd vooropgesteld vanuit het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Gemeente heoretisch aantal woningen in woongebied Sted. gebied 25 wo/ha Buitengebied 15 wo/ha RUIMEMONIOR Wonen (aantal wooneenheden) heoretisch aantal woningen in aan te snijden woonuitbreidingsgebied Sted. gebied 25 wo/ha Buitengebied 15 wo/ha OAAL theoretisch aantal woningen in woongebied en aan te snijden woonuitbreidingsgebied Anzegem 810 Avelgem 425 Deerlijk Harelbeke Kortrijk Kuurne Lendelede Menen Spiere-Helkijn 86 Waregem Wervik Wevelgem Zwevegem subtotaal # subtotaal (%) 73% 27% 85% 15% OAAL #

23 Evaluatie taakstelling wonen bij afbakening regionaalstedelijk gebied Kortrijk Bij de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Kortrijk heeft men een inschatting gemaakt van de woningbehoefte vanuit de demografische ontwikkeling van de eigen bevolking (bron: voorstel van afbakening regionaalstedelijk gebied Kortrijk, Leiedal & WES, mei 2000). Woningbehoefte vanuit eigen bevolking ( ) Deerlijk 210 Harelbeke 588 Stasegem 88 Kortrijk Bissegem 188 Heule 325 Marke 255 Kuurne 411 Wevelgem 496 Gullegem 291 Zwevegem 375 otaal regionaalstedelijk gebied Kortrijk Vanuit het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen werd bij het afbakeningsproces voor het regionaalstedelijk gebied Kortrijk een taakstelling opgelegd van circa bijkomende wooneenheden voor de periode Voor de periode bedroeg de taakstelling circa bijkomende wooneenheden. Dit is dus bijna het dubbele van de berekening van de ingeschatte woningbehoefte. Onderstaande tabel toont het feitelijk aantal bijkomende huishoudens in de periode voor de volledige fusiegemeenten. Dit is dus een ruimer gebied dan het afgebakende regionaalstedelijk gebied. Fusiegemeenten Deerlijk Harelbeke Kortrijk Kuurne Wevelgem Zwevegem otaal aantal huishoudens aantal huishoudens aantal huishoudens aantal bijkomende huishoudens aantal bijkomende huishoudens Als we het aantal bijkomende huishoudens gelijk schakelen met het aantal wooneenheden, dan zouden er wooneenheden gerealiseerd zijn in de periode Maar deze statistieken tonen vooral aan dat het feitelijk aantal van bijkomende huishoudens in de fusiegemeenten van het regionaalstedelijk gebied Kortrijk minder dan de helft bedraagt van de taakstelling van bijkomende wooneenheden voor het afgebakende regionaalstedelijk gebied Kortrijk in de periode Dit werd reeds voorspeld bij de inschatting van de woningbehoefte uit het voorstel van afbakening (4.600 bijkomende wooneenheden voor de periode ). De taakstelling van het RSV was dus meer dan het dubbele dan de reële behoefte. Dit verklaart het huidige zeer ruime aanbod in het regionaalstedelijk gebied Kortrijk. Dit bevestigt bovendien (nogmaals) dat een louter aanbodbeleid van bouwgronden weinig sturend werkt. 23

24 2.4. Woonuitbreidingsgebieden zijn vaak niet gunstig gelegen Veel meer woonuitbreidingsgebieden in buitengebied dan in stedelijk gebied Wat betreft het aanbod aan onbebouwde gronden in woonuitbreidingsgebied (circa 398 ha; dit is exclusief het beslist beleid) wijken de verhoudingen zeer sterk af: circa 50,3 ha in stedelijke gebieden (13%) circa 347,5 ha in buitengebied (87%). Omgerekend op basis van de richtcijfers van 25 woningen per ha in stedelijk gebied en 15 woningen per ha in buitengebied betekent dit in de woonuitbreidingsbieden: circa wooneenheden in stedelijke gebieden (19%) circa wooneenheden in buitengebied (81%). Bij ongewijzigd beleid ondermijnt het stapsgewijs aansnijden van deze woonuitbreidingsgebieden één van de basisdoelstellingen van het RSV: nl. de vooropgestelde 60/40-verhouding in het woonaanbod tussen de stedelijke gebieden en het buitengebied Woonuitbreidingsgebieden volgens de planningscontext In de structuurplanningscontext werden stedelijke gebieden afgebakend en werden in het buitengebied kernen geselecteerd: als hoofddorp, woonkern, overige kernen of overige woonconcentraties. Op de figuur op de volgende pagina s worden de woonuitbreidingsgebieden ingedeeld volgens deze planningscontext: Aan te snijden woonuitbreidingsgebieden kleinstedelijke gebieden Waregem en Menen: beslist beleid Aan te snijden woonuitbreidingsgebieden bij hoofddorpen buitengebied: beslist beleid Woonuitbreidingsgebieden gelegen binnen of net buiten de rand van stedelijk gebieden: zonder juridisch verankerde beslissing Woonuitbreidingsgebieden bij hoofddorpen Woonuitbreidingsgebieden bij woonkernen of overige kernen buitengebied Woonuitbreidingsgebieden niet gelegen bij geselecteerde kernen buitengebied Woonuitbreidingsgebieden zijn vaak ruimtelijk minder gunstig gelegen We stellen vast dat de woonuitbreidingsgebieden ook vanuit meer concrete inhoudelijke benadering ruimtelijk minder gunstig gelegen zijn: Op het terrein maken deze woonuitbreidingsgebieden meestal deel uit van bestaande waardevolle open ruimte ten behoeve van landbouw en natuur. Door hun excentrische ligging zijn de woonuitbreidingsgebieden meestal minder gunstig gelegen voor een duurzame mobiliteitsontsluiting (openbaar vervoer). In de praktijk is er vaak geen of slechts één bestaande buslijn die op wandelafstand van een woonuitbreidingsgebied loopt. Er zijn vaak geen voorzieningen (scholen, handelszaken, diensten...) in de nabijheid van een woonuitbreidingsgebied gelegen. Sommige woonuitbreidingsgebieden worden beter niet ontwikkeld omwille van overstromingsrisico s of bvb. de ligging onder hoogspanningsleidingen. Door hun excentrische ligging zorgen de woonuitbreidingsgebieden vaak voor hogere infrastructuurkosten (bv. extra lopende meters nutsleidingen). 24

25 Kloof tussen planning en vergunningen Een verkenning van de bestaande wetgeving leert dat er 5 mogelijke pistes zijn om woningen te realiseren in woonuitbreidingsgebied: via een verkavelingsvergunning als ordening van het gebied via groepswoningbouw via een ruimtelijk uitvoeringsplan via een initiatief vanuit de sociale woonorganisatie via een principieel akkoord van de Bestendige Deputatie Een zesde mogelijke piste - nl. via een BPA als ordening van het gebied is niet langer relevant, aangezien gemeenten al sinds 31/12/2011 (of sinds de goedkeuring van hun GRS) geen nieuwe BPA s meer kunnen vaststellen. Het merendeel van deze pistes maakt gebruik van een vergunning om woningen te realiseren in woonuitbreidingsgebied. Op vandaag ligt de sleutel tot aansnijden of vrijwaren van woonuitbreidingsgebieden dus vaak op het vergunningenniveau, en niet op het planningsniveau. In bepaalde situaties is dit vergunningenbeleid echter niet afgestemd op de planningslogica. Op dit vergunningenniveau is het bijvoorbeeld vaak moeilijk om een gemeentelijke visie rond kwalitatieve en ruimte-efficiënte ontwikkeling af te dwingen en bepaalde woonuitbreidingsgebieden niet aan te snijden. Dit kan het planningsbeleid van een gemeente (of hogere overheid) ondermijnen. Een decretaal initiatief die de vergunningslogica en planningslogica in WUG op elkaar afstemt is dringend gewenst. Dit moet gemeenten ondersteunen in het voeren van een weldoordacht grondbeleid met focus op kwalitatieve en ruimte-efficiënte ontwikkelingen. Ook het planningbeleid heeft op vandaag zijn gebreken, niet in het minst het huidig systeem van planbaten en planschade. Hierdoor worden beslissingen vaak vanuit financiële overwegingen genomen in plaats van op basis van goede ruimtelijke ordening. Ook hier dient het onevenwicht weggewerkt te worden. 25

26 Woonuitbreidingsgebieden ingedeeld volgens planningscontext LEGENDE Aan te snijden woonuitbreidingsgebieden kleinstedelijke gebieden Waregem en Menen: beslist beleid Aan te snijden woonuitbreidingsgebieden bij hoofddorpen buitengebied: beslist beleid Woonuitbreidingsgebieden binnen of aan de rand van stedelijk gebieden: zonder juridisch verankerde beslissing Woonuitbreidingsgebieden niet gelegen Zuid-West-Vlaanderen, Ruimtemonitor Wonen bij geselecteerde kernen buitengebied 26 Woonuitbreidingsgebieden bij woonkernen of overige kernen buitengebied Woonuitbreidingsgebieden bij hoofddorpen

27 g 0 1km 27 2km schaal: 1:

28 2.5. Doelgroepgezin is klein en grijs Voor de kleine en/of grijze doelgroep is er nood aan andere woonvormen. De standaardproducten bieden steeds minder een antwoord op de hedendaagse gezinssituaties Gezinsverdunning In 2010 bestaan huishoudens van de huishoudens in de regio Zuid-West-Vlaanderen (= 13 steden en gemeenten) slechts uit 1 of 2 personen. Dit is ongeveer 64%. Dit aandeel loopt verder op tot bijna 69% of kleine huishoudens in De behoefte voor de komende jaren bestaat uitsluitend uit een toename van het aantal kleine gezinnen. De grote gezinnen (3 of meer personen) nemen in absolute aantallen af, zo toont ons ook de tabel hieronder. Private huishoudens oename of afname % toename of afname 1 persoon ,86% 2 personen ,30% 3 personen ,42% 4 personen ,51% 5 en meer personen ,16% otaal aantal huishoudens ,47% Op basis van bovenstaande cijfers en in de veronderstelling dat ieder gezin in 2010 in een aangepaste woning woonde, komen er tussen 2010 en 2030 ongeveer grote woningen vrij en ontstaat er een behoefte een circa kleine woningen in de regio Zuid-West-Vlaanderen. Indien deze grote woningen allemaal in 2 woningen opgesplitst kunnen worden, kan dit reeds de helft van de woonbehoefte invullen! Dit is uiteraard een theoretisch scenario, maar het duidt op de dringende nood aan een strategie over de omgang met grote woningen, vaak op traditionele villa-verkavelingen in functie van de veranderende gezinsamenstelling. Parkeren en privacy zijn hierbij aandachtspunten. Er is nood aan een oefening op maat. Het gaat niet op om alle grote woningen zonder afweging van locatie, perceelsvorm, kenmerken van de woning, mobiliteit,... op te splitsen. proefproject van WIENERBERGER in Waregem: vervangen van grote villa door 8 laag-energiewoningen 28

29 Voor de grotere gezinnen (3 personen en meer) zijn er in elk geval voldoende woningen beschikbaar met de op vandaag bestaande woningen. Er zijn voldoende grote woningen aanwezig in de regio. De bijkomende (nieuwbouw)woningen moeten zich focussen op de kleine huishoudens met 1 en 2 personen. och zien we dat het standaardproduct, de standaardwoning die op de markt aangeboden wordt vaak nog steeds een aanbod is dat zich richt op een gezin van 3 personen en meer. Het overaanbod van grote woningen zal hierdoor nog toenemen. Het antwoord is echter opnieuw niet zo eenvoudig als voortaan enkel nog kleine woningen in nieuwbouw realiseren. De wooncarrière die hedendaagse personen/huishoudens doormaken, is veel gevarieerder dan vroeger. Vroeger ging men vaak na het ouderlijk huis onmiddellijk met een partner samen in een eigendomgezinswoning wonen en dit tot de oude dag. Vandaag blijven mensen vaak langer bij de ouders wonen, wonen daarna eerst alleen en vaak zijn er opeenvolgende relaties waarbij samen gewoond wordt, met tussenin opnieuw alleen wonen of terug bij de ouders intrekken. Steeds meer vormen van (informeel) samen wonen met broers/zussen, ouders, vrienden, verschijnen. Bij de huidige dertigers is 10% (mannen) en 23% (vrouwen) al aan een tweede samenwoonrelatie gestart. Het is de uitdaging om een voldoende robuust woningpatrimonium te hebben om deze maatschappelijke veranderingen te kunnen opvangen en dit binnen een kwaliteitsvolle en kenmerkende woonomgeving. In dit verhaal toont het type van de rijwoning zich buitengewoon flexibel. Ook op vandaag moeten we daarom woningen bouwen die deze aanpasbaarheid en terzelfdertijd identiteit in zich dragen. Vlamingen wonen relatief ruim. De gemiddelde woonoppervlakte nam tot ongeveer 10 jaar geleden jaarlijks toe. De voorbije 10 jaar daalde deze gemiddelde bewoonbare oppervlakte van een nieuwbouwwoning van 123 m² in 2001 naar 103 m² in De totale gemiddelde oppervlakte voor eengezinswoningen is vandaag 99 m² en voor meergezinswoningen 64 m². Dit zijn relevante cijfers als referentiekader. In relatie met bovengaande paragraaf dient echter gewaakt te worden over de woonkwaliteit en minimale oppervlaktenormen. Kleine woningtypes mogen immers geen last leggen op de omringende woonomgeving: parkeren, openbaar domein, wooncultuur,... Belangrijk is ook op te merken dat een grote groep van deze kleine gezinnen alleenstaanden of alleenstaande ouders zijn. Dit zijn huishoudens waar slechts 1 inkomen aanwezig is. Voor deze doelgroep is de betaalbaarheid van het wonen een precair element. In de wachtlijsten van sociale huisvestingsmaatschappijen komen de kleine huishoudens dan ook buitengewoon veel voor: bij bepaalde sociale huisvestingsmaatschappijen lopen de gezinnen met 1 of 2 personen op tot 80% van de kandidaathuurders. Ook omwille van betaalbaarheid biedt het standaarmodel van nieuwbouwwoningen vaak geen oplossing voor kleine gezinnen. 29

30 Vergrijzing (bron: zorgstrategisch plan regio Zuid-West-Vlaanderen) De tabel toont het aantal inwoners in elke gemeente, uitgesplitst naar leeftijdscategorie van 80-plussers en 65-plussers. In de regio is bijna 20% van de bevolking ouder dan 65 jaar. Dit is hoger dan het Vlaamse gemiddelde ( 19%), maar lager dan West-Vlaanderen (21.5%). Relatief zijn er meest 65-plussers aanwezig in Kortrijk en Kuurne, gevolgd door Lendelede, Deerlijk en Menen. De vergrijzing in onze regio is sterker voelbaar dan in de rest van Vlaanderen omdat het aantal senioren ten aanzien van het aantal actieve mensen, jongeren en jong-senioren relatief hoog is. De prognoses laten zeker nog tot 2030 een toenemende vergrijzing zien. ussen 2013 en 2030 neemt het aantal 65-plussers in de regio toe met mensen. Hiermee stijgt het aantal 65-plussers van 20% van de bevolking in 2013 naar 25% van de bevolking in De koplopers in aandeel senioren blijven min of meer gelijk aan deze op vandaag. De grootste relatieve toename is te zien in Kuurne, Waregem, Wevelgem en Zwevegem. Hoewel de levensverwachting blijft stijgen, stijgt de leeftijd in goede gezondheid niet navenant mee. Dit wil zeggen dat we er vooral levensjaren in slechte gezondheid bij krijgen. Het gemiddelde kantelmoment ligt op 82 jaar. 65+ in in 2030 netto toename # inwoners in 2013 # inwoners in 2030 aandeel 65+ in 2013 aandeel 65+ in 2030 Anzegem % 24% Avelgem % 23% Deerlijk % 25% Harelbeke % 24% Kortrijk % 25% Kuurne % 27% Lendelede % 27% Menen % 25% Spiere-Helkijn % 22% Waregem % 26% Wervik % 23% Wevelgem % 25% Zwevegem % 25% otaal % 25% 30

31 Slechts 6.3% van deze 65-plussers woont in een residentiële setting op vandaag. Het huidige Vlaamse beleid trekt bovendien de kaart van de vermaatschappelijking van de zorg en inclusie. Dit betekent dat de verwachte toename van senioren niet gepaard zal gaan met een navenante toename van het aantal plaatsen in residentiële settings. Het merendeel van de 65-plussers blijft wonen in de oorspronkelijke gezinswoning of verhuist naar een aangepaste woning. Nemen we daarbij in rekening dat 50% van de 65-plussers minstens 1 keer per jaar valt en dat 42% van de 65-plussers in een ernstig onaangepaste woning woont, dan staan we voor grote uitdagingen in het aanpassen van de bestaande woningen en het voorzien van aangepaste woningen voor senioren. Een recent onderzoek rond attitudes van ouderen ten opzichte van verschillende woonvormen toont dat kost-wat-kost in de huidige woning blijven wonen, niet (meer) voor iedereen geldt. Alternatieven zoals serviceflats, groepswonen waar zelfstandigheid blijft, winnen aan belang. Zo n 20% van de ouderen staat positief tegenover deze woonvormen. Bovendien toont het groot Vlaamse woningonderzoek 2013 een stijging in verhuisbewegingen in de leeftijdsgroep jaar. Het voorzien in aangepaste en alternatieve woonvormen voor senioren is dus een valabele optie naast het aanpassen van de bestaande woning. enslotte gaat de vergrijzing net als de gezinsverdunning gepaard met financiële kwetsbaarheid. 40% van de 65-plussers komt in financiële problemen als er een bijkomende problematiek van gezondheid of mobiliteit zou ontstaan. Dit alles onderstreept de nood aan: voldoende betaalbare aanpasbare en aangepaste woningen voldoende aanbod van zorg en diensten aan huis voldoende toegankelijke publieke ruimte en openbaar vervoer. 31

32 2.6. e weinig renovatie Woningkwaliteit: Op vandaag is 35% van het woningpatrimonium in Vlaanderen van ontoereikende kwaliteit op basis van conformiteitsattest. Dit gaat om elementen van veiligheid en basiscomfort, nog los van de energieprestatie. 24% van deze woningen zijn met beperkte ingrepen in orde te brengen. In 13% van de gevallen zijn er echter structurele ingrepen nodig. Per jaar worden in de regio een 200-tal woningen onbewoonbaar verklaard. Uit ervaringen vanuit woonambtenaren blijkt dat er een hardnekkige groep van woningen is die blijft schommelen rond deze basiskwaliteit. Deze woningen zijn bijzonder moeilijk aan te pakken. Er is duidelijk nood aan (grondige) renovatie, maar ook aan structurele ingrepen, waar nodig vervangende nieuwbouw, zeker voor de 5% woningen die bouwfysisch ernstige structurele problemen kent (in onze regio zo n woningen). Ambities: In het kader van duurzaamheid stelt Europa een ambitie om jaarlijks 2% van de bestaande woningen te renoveren. Niet alleen op Europees niveau, maar ook in de regio met Warmer Wonen, worden ambities rond renovatie gesteld. De ambitie in de regio wordt met het regionaal programma Warmer Wonen gezet op het renoveren van woningen tegen 2050 tot de BEN norm. Dit betekent een jaarlijkse renovatie van woningen of 8 per dag. Ook in het burgemeestersconvenant werden ambities gesteld naar CO² uitstoot: 20% minder tegen Op vandaag ligt 28% van deze uitstoot bij de particuliere woningen (via verwarming en elektriciteitsverbruik). Deze ambities laten duidelijk zien dat de klemtoon in de bouwactiviteiten in de toekomst niet langer in nieuwbouw ligt (0.5% per jaar), maar in renovatie (2% per jaar). Hiervoor is er nood aan een belangrijke shift in de bouwsector. Om de bestaande renovatie-activiteit te kennen, kunnen we enerzijds de cijfers van bouwvergunningen bekijken en anderzijds de premies voor renovatie. Beiden geven slechts een deel van de renovatieactiviteit weer. Veel woningen worden bovendien gefaseerd gerenoveerd en vele energetische ingrepen gebeuren zonder vergunning of premie: bvb. oude huishoudtoestellen worden vervangen door recente energiebesparende toestellen; verlichting wordt vervangen door spaarlampen of led, Het huidige renovatietempo in Vlaanderen ligt op basis van bouwvergunningen voor renovatie op 0.5%. Op vandaag zien we echter geen jaarlijkse stijging in het aantal bouwvergunningen voor renovaties, integendeel er is zelfs een lichte daling. In de regio bedraagt dit gemiddeld jaarlijks 0.7% of 880 woningen. Ook het groot woningonderzoek laat zien dat de regio op vlak van renovatie minstens het Vlaamse tempo bijhoudt: 70% van de woningen onderging sinds 2002 renovatiewerken, ten aanzien van 67% in Vlaanderen en 63% in West-Vlaanderen. och is er een tandje bij te steken ten aanzien van de ambities. 32

33 2. Premies zijn een belangrijke stimulans voor renovatie, zeker als ze doelgericht en tijdelijk ingevoerd worden. ussen 2009 en 2013 kregen gemiddeld 1050 gezinnen per jaar in de regio een Vlaamse renovatiepremie. Per gemeente is er echter relatief een groot verschil. Dit heeft te maken met de renovatieactiviteit, maar vermoedelijk ook met de actieve bekendmaking van de premies vanuit het lokaal bestuur. Gemeente aantal huishoudens 2013 aantal renovatiepremies per jaar % renovatiepremies per jaar Anzegem ,9% Avelgem ,4 0,7% Deerlijk ,9% Harelbeke ,6 0,9% Kortrijk ,2 0,8% Kuurne ,4 0,4% Lendelede ,4 0,9% Menen ,2 0,8% Spiere-Helkijn ,4% Waregem ,4 0,7% Wervik ,9% Wevelgem ,9% Zwevegem ,2 0,9% otaal ,8 0,8% Enkele andere regionale cijfers die de renovatie-activiteit illustreren: jaarlijks 70 dossiers voor sociale dakisolatie: superpremie in huurwoning voor kwetsbare doelgroepen jaarlijks 250 leningsdossiers voor Vlaamse energielening (vroeger FRGE): doelgroepleningen aan 2% of 0% bij energiezuinige renovaties aan de woning jaarlijks 1000 energiescans Renovatie is een sterk economisch verhaal, het gaat om validatie van het woningpatrimonium, investeringen en rendementen. Gemiddeld spendeert een eigenaar zo n aan renovatie (werken sinds 2002, groot woningonderzoek 2013). Willen we 2800 renovaties per jaar in de regio realiseren, dan betekent dit een jaarlijkse investering in het woningpatrimonium van 98 miljoen. Wetende dat bijna de helft van de renovaties gebruik maakte van één of meerdere subsidies, co-financiert de overheid een aanzienlijk bedrag in renovatie. Waar de energetische renovatiewerken zich de laatste jaren, mede onder impuls van premies, concentreerden op dak-en muurisolatie, is er nog een hele weg te gaan voor buitenschrijnwerk en verwarmingsinstallaties. In onze regio is elektrische verwarming meer aanwezig dan elders in Vlaanderen. Ook de aanpak van hardnekkige vochtproblemen is nodig. 33

34 2.7. Wel en niet betaalbaar Prijzen bouwgrond In 2013 lag de gemiddelde verkoopprijs van bouwgrond in de regio op 127 /m² of op per bouwlot. De laatste 10 jaar is deze prijs ongeveer verdubbeld (met 100% gestegen of met 10% per jaar). De recente evolutie (laatste 5 jaar) toont echter een stagnatie van de bouwgrondprijzen. Willen we de prijzen per gemeente vergelijken, dan is een gemiddelde over 5 jaar aangewezen om een beperkt aantal verkopen in een bepaald jaar niet te laten doorwegen. Omwille van deze reden zijn er voor Spiere-Helkijn geen cijfers beschikbaar. Bovendien is zowel de prijs per m² als per bouwlot relevant. De prijzen per m² stijgen immers naarmate de bouwloten kleiner worden. De cijfers tonen in elk geval dat de gemiddelde grootte van een verkochte bouwloten de laatste 5 jaar in de regio op meer dan 800m² ligt. Dit is in scherp contrast met de kleine bouwloten in recente woonontwikkelingen. De recente woonprojecten omvatten vaak verkoop van woningen inclusief bouwgrond en komen omwille van deze reden niet voor in de statistieken rond prijzen van bouwgrond. De verkochte bouwloten zijn waarschijnlijk veelal restpercelen uit oudere verkavelingen of buiten verkavelingen. De grafieken hieronder geven de gemiddelde verkoopprijs weer per m² en per bouwlot voor de gemeenten in de regio op basis van de verkopen van 2009 tot en met In Menen, Anzegem, Harelbeke vinden we de goedkoopste prijs per m². In Lendelede, Kuurne, Waregem, Kortrijk en Deerlijk de duurste prijs per m². De duurste bouwloten worden verkocht in Wevelgem, Kortrijk, Menen. Dit is echter sterk te wijten aan de grootte van de bouwloten. De goedkopere bouwloten, maar ook kleinere, zijn te vinden in Wervik, Deerlijk, Harelbeke, Lendelede. gemiddelde verkoopprijs per bouwlot van de verkochte bouwgronden van 2009 tot en met 2013 gemiddelde verkoopprijs per m² van de verkochte bouwgronden van 2009 tot en met

35 250 prijsevolutie per m² prijs 2003 prijs 2008 prijs prijsevolutie per bouwlot prijs 2003 prijs 2008 prijs De grafieken hierboven geven de prijsevoluties weer van de laatste 5 en 10 jaar, zowel per m² als per bouwlot. Zoals ook regionaal merkbaar zien we dat voor een aantal gemeenten de prijzen van 2013 lager liggen dan die van (de cijfers voor 2013 van Menen zijn disproportioneel en kunnen daarom in vraag gesteld worden). Zeker voor wat betreft de prijs per bouwlot zien we de laatste 5 jaar een stabilisatie rond de

36 Prijzen woningen In 2013 betaalt men gemiddeld voor een woning in de regio Dit is een prijsstijging van 27% ten aanzien van 5 jaar geleden. Voor een vergelijking per gemeenten nemen we opnieuw het gemiddelde van de verkoopprijzen van de afgelopen 5 jaar. De woningprijzen zijn in de regio de laatste 5 jaar het hoogst in Anzegem, Waregem, Deerlijk, Kuurne en Lendelede. In Kuurne en Lendelede zijn de woningprijzen de laatste 5 jaar nog aanzienlijk gestegen. Elders blijft dit beperkt tot een paar % per jaar. In Avelgem is de prijs status quo gebleven en in Spiere-Helkijn zelfs gedaald. gemiddelde verkoopprijs woningen anz ave dee har kor kuu len men spi war werv wev zwev relatieve stijging woningprijzen ,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% -20,0% anz ave dee har kor kuu len men spi war werv wev zwev -40,0% 36

37 Prijzen appartementen In 2014 is de gemiddelde prijs voor een appartement in de regio euro. Dit is dus hoger dan de prijs van een woning, maar verkoop van appartementen zal hoofdzakelijk gaan om nieuwbouwappartementen ten aanzien van bestaande, te renoveren woningen. Kuurne en Waregem hebben de hoogste gemiddelde verkoopprijs voor appartementen in De laagste gemiddelde verkoopprijs vinden we in Avelgem en Kortrijk. De laatste 5 jaar stegen de appartementen gemiddeld 13% in prijs. De grootste (gemiddelde) prijsstijgingen zijn er in Kuurne, Wervik, Lendelede, Deerlijk en Waregem. Door relatief hoge verkoopprijzen in 2014 (gemiddeld euro) spant Kuurne de troon met een prijsstijging van 81% in 5 jaar tijd. In een aantal gemeenten stagneren de prijzen voor appartementen de laatste jaren: in Wevelgem, Zwevegem, maar zeker in Kortrijk. Relatief gezien werden de laatste 5 jaar de meeste appartementen verkocht in Harelbeke, Kortrijk, Waregem. gemiddelde verkoopprijzen appartementen ( ) gemiddelde prijs 2010 gemiddelde prijs anz ave dee har kor kuu len men spi war wer wev zwev regio 37

38 Betaalbaarheid Het is als regio een troef om op schaal van Vlaanderen relatief betaalbare bouwgronden en woningen te hebben. och is de gemiddelde prijs van een bestaande woning ook in deze regio Zelfs met de huidige lage rentevoeten betaalt men per maand over 20 jaar ongeveer 840 af (nog zonder renovatiekosten). Dit is duidelijk een bedrag dat voor gezinnen met slechts 1 gemiddeld inkomen moeilijk haalbaar is. Helaas zijn voor deze doelgroep de alternatieven beperkt. De wachtlijsten voor sociale woningen zijn lang en de private huurmarkt is niet alleen beperkt in omvang, maar ook duur voor kwaliteitsvolle huurwoningen. De nood aan betaalbaar wonen blijft zeer groot. Afhankelijk van de wijze van berekenen heeft 13 à 20% van de huishoudens in Vlaanderen betaalbaarheidsproblemen voor de woning (cfr groot Vlaams woningonderzoek 2013). De prijzen van woningen en bouwgronden worden door heel wat factoren bepaald. Aanbieders van nieuwbouwwoningen bepalen hun prijs op basis van wat een gemiddeld gezin kan betalen voor de woning. Op basis hiervan werken ze een woonmodel uit. Wat een gezin kan betalen voor de woning, heeft te maken met de lonen en loonstijgingen, met fiscale maatregelen, met interestlasten,... Een bepalende factor hierbij is de bouwkost van een woning. Deze stijgt de afgelopen jaren uiteraard steeds verder door stijgende materiaalkosten, uurlonen in de bouwsector, hogere eisen voor wat betreft energiezuinigheid,... Het kleiner worden van de marge tussen bouwkost en wat een gezin kan betalen, dwingt ook de bouwsector om creatieve oplossingen te zoeken in woningtype, financiering, deelsystemen. Anderzijds bestaat het gemiddeld gezin waarvoor er gebouwd wordt, steeds minder. De standaard nieuwbouwwoning voor een gezin met 2 inkomens en 2 kinderen aan wordt nog steeds massaal gebouwd, terwijl dit nu net de doelgroep is die steeds kleiner wordt. Bovenstaande overwegingen tonen aan dat een over-of onderaanbod aan woningen en bouwgronden zeer weinig invloed heeft op de prijzen. Ze tonen ook aan dat de betaalbaarheid van het wonen wel degelijk onder druk staat, vanwege diverse redenen. En dit niet in de eerste plaats voor het gemiddelde gezin, maar wel voor specifieke doelgroepen in de samenleving, waaronder éénoudergezinnen. project Venning, goedkope Woning, Kortrijk 38

39 Sociaal wonen Algemeen in Vlaanderen zijn er 6% sociale huurwoningen. In de regio is dit 7.5% in Het laagste aandeel sociale huurwoningen is er in Anzegem (2.7%) en Lendelede (3.4%). Het hoogste aandeel vinden we in Spiere-Helkijn (17.3%), Wervik (12%) en Menen (10.4%). Algemeen gezien scoren we dus niet slecht in de regio voor het sociaal woonaanbod. De groei is echter beperkt. In de laatste 5 jaar zijn er in de regio 205 sociale woningen bijgekomen. Met jaarlijks 40 bijkomende sociale woningen ten aanzien van ongeveer 800 bijkomende woningen in totaal, gaat het aandeel sociale woningen er lichtjes op achteruit (5% in bijkomend aanbod tav 7.5% in bestaand aanbod). In een aantal gemeenten daalt het absolute aantal sociale huurwoningen zelfs, bijvoorbeeld door verkopen aan zittende huurders, afname woningen bij sociaal verhuurkantoor, afstoten grondig te renoveren woningen... Vijf van de dertien gemeenten voldeden in 2014 reeds aan de taakstelling van bijkomende sociale huurwoningen in het bindend sociaal objectief (BSO). Op basis van de planning zullen 2 andere gemeenten dit aantal ook binnenkort halen. Spiere-Helkijn is één van de 3 Vlaamse gemeenten die voldoet aan het BSO voor huurwoningen, koopwoningen en kavels. Een aantal gemeenten hebben echter nog een belangrijke opgave om bijkomende sociale huurwoningen in te plannen: Waregem, Wevelgem, Lendelede en Harelbeke (dit op basis van de voortgangstoets 2014). Sociale kavels en koopwoningen zijn gezien het huidige beleid (subsidies vallen weg) en gezien de zeer beperkte aantallen die via bindende sociale objectieven opgelegd zijn, verwaarloosbaar. aantal sociale huurwoningen in 2013 aantal huishoudens in 2013 aandeel 2013 toename sociale huurwoningen BSO gerealiseerd voortgangstoets 2014 gepland of in uitvoering cfr voortgangstoets 2014 balans: BSO uitgevoerd - gepland Anzegem ,7% Avelgem ,7% Deerlijk ,1% Harelbeke ,2% Kortrijk ,5% Kuurne ,1% Lendelede ,4% Menen ,4% Spiere-Helkijn ,3% Waregem ,1% Wervik ,9% Wevelgem ,7% Zwevegem ,8% otaal ,5%

40 Groeiende maar problematische huurmarkt Het alternatief voor wie geen woning kan kopen, in afwachting van een sociale woning, is de private huurmarkt. Op basis van het groot Vlaamse woningonderzoek 2013 blijkt dat er sprake is van een trendbreuk in de periode in het aandeel huurders van een woning. In deze periode nam het aandeel woningeigenaars af van ongeveer 75% naar 70.5%. Huurprijzen De gemiddelde huurprijs in Vlaanderen in 2013 is 560 /maand, zowel voor een appartement als een woning. De huurprijzen stegen de laatste jaren met ongeveer 1% per jaar (bovenop de inflatie). De grootste prijsstijgingen zijn merkbaar bij de laagste inkomens (2% per jaar) en voor kleine woningtypes (3.5% per jaar) Weinig renovatie-activiteit erwijl bij eigenaar-bewoners in 70% van de gevallen sinds 2002 werken aan de woning uitgevoerd werden, is dit bij private huurders slechts in 38% van de gevallen. De renovatie-activiteit ligt duidelijk heel wat lager bij de private huurmarkt, hoewel hier net de kwaliteit van de woningen minder is. Bovendien gaat het bij de private huurmarkt in de meeste gevallen om opfrissingswerken (schilderen) en in mindere mate om constructiewerken, energiebesparende werken of installatie van sanitair en elektriciteit. ypering private verhuurder 94% van de private huurmarkt is in handen van particuliere verhuurders. Gemiddeld verhuurt een verhuurder 2,2 wooneenheden. 60% van de verhuurders verhuurt slechts één woning; slechts 6% verhuurt meer dan 5 woningen. 41% van de verhuurders organiseert de verhuring zelf; 26% doet beroep op een immokantoor en 3% verhuurt via een sociaal verhuurkantoor en een gelijk aandeel door ocmw s. Het aandeel dat beroep doet op een immokantoor stijgt de voorbije jaren. Het aandeel institutionele verhuurders (bedrijf/vennootschap) is relatief beperkt Er treedt een veroudering op van de particuliere verhuurders. In 2005 was 60% ouder dan 44 jaar. In 2013 is dit 76%. Het aandeel 65+ blijft echter stabiel op 1/3 van de verhuurders. Het nettorendement voor de verhuurder bedraagt ongeveer 3% (verschillende manieren van berekenen) of per woning per jaar ongeveer Slechts 2% van de verhuurders meent dat de relatie met de huurder slecht tot zeer slecht is. 2/3 van de verhuurders heeft een financieel motief. Maar ook 7% verhuurt de woning in afwachting dat de kinderen in de woning trekken of 4% totdat ze er zelf intrekken. 1/5 van de verhuurders heeft renovatieplannen, waarvan ongeveer in de helft van de gevallen binnen de 5 jaar. 2% van de verhuurders geeft aan dat renovaties wenselijk zijn, maar dat men de middelen niet heeft. 81% van de verhuurders wil de woning nog lange tijd verhuren; 7% wil de woning(en) binnen de 5 jaar verkopen. 40

41 ypering private huurder Globaal gezien zijn er 3 types huurders: huurder huurt tijdelijk: ouderen, na echtscheiding,...; vaak betere woningen huurder is jonge starter: vaak betere woningen zwakke socio-economisch profiel (33% van de private huurmarkt): lage huurprijs is doorslaggevend Hoewel dit verplicht is, hebben 10% van de huurders geen schriftelijk huurcontract, 32% van de huurders geen plaatsbeschrijving. In 2013 bedraagt de gemiddelde huurprijs op de private markt 562 /maand met een gemiddelde jaarlijkse stijging inhoudt van 1% (bovenop inflatie). 52% van de huurders spendeert meer dan 30% van het inkomen; ongeveer 11% van de huurders had het afgelopen jaar (2013) betalingsproblemen voor huur of woonkosten. In private huurwoningen komt ongeveer 10% minder isolatie voor dan bij eigenaars, en dit voor alle types isolatie: isolerend glas, dakisolatie, muurisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie. ussen 2005 en 2013 is er echter wel een sterke stijging bij huurwoningen van isolerend glas en dakisolatie en vloerisolatie. In meer dan 40% van de private huurwoningen is nog geen dakisolatie aanwezig; in meer dan 30% geen isolerend glas. 50% van de private huurders is alleenstaand. Private huurders wonen gemiddeld 7 jaar in hun woning. Ongeveer 50% van de huurders wil op termijn eigenaar worden. In 26% van de private huurders is de elektrische installatie gebrekkig. Als intermediair in de private huurmarkt is het sociaal verhuurkantoor een interessante speler. In de regio hebben we met De poort vzw het grootste sociaal verhuurkantoor van Vlaanderen. Bovendien heeft dit verhuurkantoor ambities op vlak van duurzame renovatie, verdere groei, een aanbod als stedelijk verhuurkantoor,... 41

42 3. Beleidsaanbevelingen voor lokale besturen Dit zijn de beleidsaanbevelingen voor de lokale besturen: 1. Regionale aanpak woonbeleid 2. Vinger aan de pols 3. Locatie! Locatie! Locatie! 4. Kwaliteit als troef 5. Aangepaste woonvormen 6. Renovatiepact voor de regio 7. Vrijwaren van open ruimte 8. Vrijwaren van ruimte om te ondernemen 42

43 3.1. Regionale aanpak woonbeleid De studie regionale woningmarkten van de provincie West-Vlaanderen toont dat de meeste verhuisbewegingen zich bundelen in specifieke subregio s. Dit volgt helemaal niet de schaal van één gemeente of stad. Daarom ook kan een woonbeleid zich niet beperken tot het uitstippelen van een lokaal beleid. Bovendien zien we soms negatieve gevolgen van een verkeerd of ontbrekend beleid die eveneens de gemeentegrenzen overschrijden. Problematieken zoals leegstand in centra, verkeerscongestie, woonaanbod voor kwetsbare huishoudens, betaalbaarheid, enz. komen niet voort uit keuzes binnen één gemeente en zijn ook op die schaal niet aan te pakken. Daarom is het blijvend van belang om op regionale schaal afspraken te maken en onderling af te stemmen over geplande initiatieven en mogelijke gevolgen ervan. In dit rapport formuleren we dus enkele beleidsaanbevelingen, die voor alle lokale besturen van de regio Zuid-West-Vlaanderen relevant zijn. studie regionale woningmarkten, provincie West-vlaanderen 43

44 21 15 Geluwe Wevelgem MENEN Lauwe Rekkem HALLUIN WOONPLAN MENEN Dronkaard Bousbecque Globale kaart LEGENDE inbreidingsprojecten (81ha 91a 14ca) onbebouwde gronden in woongebied binnen verkavelingen (17ha 50a 94ca) onbebouwde gronden in woongebied buiten verkavelingen (21ha 04a 15ca) onbebouwde gronden in aan te snijden woonuitbreidingsgebied en woonreservegebieden (29ha 78a 84ca) 27 onbebouwde gronden in woonuitbreidingsgebied (29ha 03a 00ca) reconversie (31ha 33a 63ca) Paradijs 28 LSR Leegstaande woningen (12ha 80a 45ca) april ,5 1 Kilometers schaal: 1: WOONPLAN MENEN

45 3.2. Vinger aan de pols Het blijft van belang voor ieder lokaal bestuur om de vinger aan de pols te houden wat betreft het ruimtelijk woonbeleid. De onderlinge verschillen tussen de gemeenten in de verhouding van aanbod en behoefte zijn soms groot. De ene gemeente kent immers zeer veel aanbod; bij andere gemeenten is dit veel minder uitgesproken. Het is van belang om naast de regionale trends ook voldoende zicht te hebben op de specifieke lokale situatie om een samenhangend beleid uit te zetten. Zo is heffing op onbebouwde percelen niet in alle gemeenten/ steden een goede optie; zo ook dient het beleid rond grote woonkavels op verkavelingen gedifferentieerd te worden, evenals het beleid rond appartementen. We mogen de registers van onbebouwde percelen, leegstand, verkrotting, publieke en semi-publieke eigendommen,... niet enkel als een verplicht nummer zien, maar we gebruiken de verzamelde informatie beter om het beleid te voeden: meten is meer weten. Deze ruimtemonitor wonen voor de volledige regio Zuid-West-Vlaanderen is een goede opstap om dit op lokaal niveau verder uit te diepen en te verfijnen. En het is en blijft van groot belang de cijfers en instrumenten voldoende te actualiseren, te interpreteren en tijdig te evalueren. Een lokaal woonplan, woonbehoeftestudie, sectorstudie wonen,... zijn hier mogelijkheden voor. 45

46 Leieboorden & binnenstad Kortrijk stationsomgeving waregem leieboorden menen stationsomgeving Avelgem 46

47 3.3. Locatie! Locatie! Locatie! Uit de cijfers blijkt er voor het wonen in de regio geen problematiek te bestaan van kwantiteit. Er zal de komende jaren genoeg aanbod zijn om aan de vraag te beantwoorden. Dit laat ons toe selectief in te zetten op kernversterkend beleid: het vernieuwen van stads- en dorpskernen, het stimuleren van renovatie, inbreiding en verdichting, het aanpakken van leegstand, het hergebruiken van bestaande bebouwde ruimte We willen dus prioriteit geven aan de ontwikkeling van wooneenheden op de meest duurzame locaties: dynamische stadscentra openbaar vervoersknooppunten (stationsomgevingen) leefbare hoofddorpen waterfronten erfgoedsites. Bij deze duurzame locaties is het principe van nabijheid zeer belangrijk: nabijheid van voorzieningen en diensten, van woon- en werkplaatsen, van openbaar vervoer. Nabijheid houdt het aantal verplaatsingen beperkt en vormt dus het beste ruimtelijke principe om duurzame mobiliteit en ruimtelijke ontwikkelingen met elkaar te koppelen. Omwille van deze reden wordt sterk ingezet op het kernversterkend beleid en in het bijzonder op het slim verdichten rondom openbaar vervoersknooppunten. Binnen de afbakening van de stedelijke gebieden werden enkele grote nieuwe stedelijke woongebieden bestemd, vaak gelegen aan de rand van bestaande kernen. Bij de inrichtingsplannen moet men rekening houden met een duurzame bereikbaarheid van deze gebieden; waar mogelijk moeten reservatiestroken voor hoogwaardige assen van openbaar vervoer en fiets worden geselecteerd. Deze assen kunnen immers fungeren als stamlijnen voor openbaar vervoer en fietsverkeer tussen de verschillende stedelijke kernen. Dit aspect wordt uitgewerkt in het kader van het strategisch project REKOVER (Regio Kortrijk & Openbaar Vervoer). Rekening houdende met het voor sommige steden en gemeenten zeer ruime aanbod aan bestemde woongebied is een gefaseerde aanpak steeds aangewezen. Het (her)ontwikkelen en inbreiden van bestaande kernen verdienen steeds de voorkeur op het aansnijden van greenfields buiten of aan de randen van bestaande kernen. Bovendien kan een (lokale) overheid niet overal tegelijk op inzetten. Het is dan ook belangrijk de krachten te bundelen en pro-actief werk te maken van de ontwikkeling van deze sites die toekomstgericht zijn en strategisch goed gelegen zijn. Dit is eveneens in het voordeel van de verkoopbaarheid van de woningen en van de ontwikkeling en draagkracht van de (stedelijke) dynamiek. Op lokaal niveau zijn er uiteraard steeds specifieke nuances binnen het kernversterkend beleid mogelijk. Dit kan in een gemeentelijk woonplan uitgewerkt worden. 47

48 ARCHIECENPOOL WINVORM stadsvernieuwing Zuid-Boulevard Waregem stadsvernieuwing & Leiewerken, Harelbeke woonproject nabij een beschermde molen abaksfabriek, Menen 48

49 3.4. Kwaliteit als troef De prognoses voorspellen geen grote groei in de regio. Het is dus niet, zoals op andere momenten in de geschiedenis de uitdaging zo snel mogelijk zoveel mogelijk bijkomende woningen te voorzien. Alleen door een aantrekkelijke woonomgeving te creëren zal de regio aantrekkelijk blijven voor wonen en blijven groeien. De relatief lage prijzen op Vlaams niveau spelen in elk geval in onze kaarten. Hieraan moeten we een meerwaarde, authenticiteit, flexibiliteit koppelen. De vestigingscriteria van (jonge) gezinnen hebben maar gedeeltelijk met de woning zelf te maken. Ze worden ook voor een groot deel bepaald door de kwaliteiten in de woonomgeving: voorzieningen (locatie!) en aanwezigheid van groen, kwalitatief openbaar domein. Kwaliteit doelt in deze op een aantal elementen: kwaliteitsvolle, hedendaagse architectuur, slimme antwoorden op woonwensen inzetten op de meerwaarde van bouwkundig erfgoed betaalbaar wonen energiezuinig wonen kwaliteitsvolle publieke ruimte en groenvoorzieningen Voor de bijkomende woningen mogen we de lat op alle vlak hoog leggen en hiervoor hoge eisen stellen naar ontwikkelaars om meerwaardes voor de omgeving te creëren. 49

50 Beelden uit brochure Anders in de rij, stad Kortrijk Wonewei, Lovenjoel, A33 architecten beemden, londerzeel 50

51 3.5. Aangepaste woonvormen Om een antwoord te bieden op de toenemende gezinsverdunning en vergrijzing moet maximaal ingezet worden op aangepaste woonvormen op maat van de hedendaagse wensen. Uit de prognosecijfers blijkt immers dat de te verwachten groei van het aantal huishoudens volledig is toe te schrijven aan de kleine gezinnen: nl. de bijkomende huishoudens van slechts één of twee personen. Het woningpatrimonium, dat de komende jaren zal worden gerealiseerd (via nieuwbouw, vervangbouw of renovatie van het bestaande patrimonium), zou een duurzaam antwoord moeten kunnen bieden op deze maatschappelijke trends aan de hand van aangepaste woonvormen. In dit verhaal toont het type van de rijwoning zich buitengewoon flexibel. Wat betreft appartementen hebben we vooral nood aan meer diversiteit en kwaliteit. We willen pleiten voor meer vernieuwing in het type meergezinswoongebouwen (ruimer dan de klassieke appartementen). En we willen de aandacht vestigen op cruciale kwaliteitsnormen zoals de harmonieregel (= aansluiten op de schaal van de omliggende bebouwing en het landschap), het bundelen van het parkeren (liefst ondergronds of half-ondergronds), het voorzien van collectief groen, een bruikbare private buitenruimte en voldoende bergruimte. 51

52 52

53 3.6. Renovatiepact voor de regio In december 2014 sloot de Vlaamse overheid een renovatiepact af met een ruime groep van actoren: kennisinstellingen, middenveld, bouwsector. In 2015 wordt hard gewerkt in werkgroepen om dit renovatiepact op Vlaams niveau te laten landen. Een integrale samenwerking is echter ook lokaal nodig om geïntegreerde renovatie daadwerkelijk in beweging te zetten. Met het regionaal programma Warmer Wonen en in het kader van het burgemeestersconvenant wordt hier alvast hard aan gewerkt. Niet alleen overheden en semi-publieke instanties moeten in deze hun krachten bundelen. Om effectief de particuliere eigenaar tot (energetische) renovatie te mobiliseren moeten we ook met de bouwsector, kennisinstellingen, middenveld en financiële instellingen de handen in elkaar slaan. Met ondersteuning vanuit diverse overheden moeten we hier de komende jaren in kunnen slagen. Eén van de belangrijke en ontbrekende elementen bij renovatie van woningen is doorgedreven en geïntegreerde renovatiebegeleiding. Als we echt willen komen tot meer energiezuinige investeringen, ook bij de kansengroepen, als we willen dat de premies goed terecht komen, dan moeten er ook renovatiebegeleiders aan het werk gezet worden die de bewoner of verhuurder helpt in het renovatieproces: renovatieplan opstellen, offertes opvragen, premies aanvragen De regio heeft reeds ervaring met renovatiebegeleiding bij kwetsbare doelgroepen. In het project bouwblokrenovatie Pluimstraat (Kortrijk) werd met toeleiding en begeleiding 60% van de woningen effectief op minstens één aspect aangepakt. Dit bracht in deze wijk een investering met zich mee van 1.4 miljoen euro. De stad Kortrijk koppelt dan ook haar lokale premie doelbewust aan begeleiding via een renovatiecontract. Ook heel wat andere gemeenten in de regio willen zich engageren om renovatiebegeleiding op het terrein uit te bouwen. 53

54 54

55 3.7. Vrijwaren van open ruimte Het aansnijden van nieuwe open ruimtegebieden voor de ontwikkeling van woonprojecten is in onze regio niet langer vanzelfsprekend. Het verder zetten van het traditioneel verkavelen buiten of aan de rand van kernen brengt immers verschillende knelpunten met zich mee: e weinig antwoord op de noden van vandaag (vergrijzing, woonbehoefte kleine gezinnen) Leegstand binnensteden en kernen Verdere versnippering van de open ruimte Afname van beschikbare landbouwgronden Hoge kosten infrastructuur & nutsleidingen Nog meer autoverplaatsingen CO²-uitstoot neemt toe Bijkomende verharde en bebouwde footprint Mogelijke overstromingsproblemen... Hoewel het bovenliggende juridisch kader niet altijd even duidelijk of rechtlijnig is en op vandaag in beweging is, blijft het van belang om een consequent beleid te voeren rond het vrijwaren van open ruimte. Enkel binnen een onderbouwd planningskader kan gemotiveerd worden om nog nieuwe open ruimte voor wonen aan te snijden. In het kader van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zal de Vlaamse overheid hiervoor een nieuw planningskader opmaken. Specifiek voor het beleid rond woonuitbreidingsgebieden zal de intercommunale Leiedal nog bijkomend onderzoek verrichten, waarbij een afstemming wordt gezocht met een duurzaam locatie- en mobiliteitsbeleid en waarbij ook de juridisch-financiële aspecten worden bekeken. Er wordt vastgesteld dat de woonuitbreidingsgebieden in de regio vaak niet goed gelegen zijn. Naast het in kaart brengen van het reeds besliste beleid (bvb. in kader van de afbakening van de stedelijke gebieden) zal bij de nog resterende woonuitbreidingsgebieden worden onderzocht welke gebieden we behouden als een reserve voor de langere termijn en welke gebieden er zouden kunnen geherlokaliseerd of geschrapt worden. Dit onderzoek zal gebeuren in nauwe samenspraak met de steden en gemeenten. Wanneer de regio deze visie over de woonuitbreidingsgebieden onderschrijft, moet Vlaanderen voor de nodige ondersteuning zorgen zodat deze nieuwe visie geïmplementeerd kan worden. 55

56 Lendelede Stationsstraat - Nelca PAARSE SPROEEN Paarse sproet > 3 ha Paarse sproet < 3 ha Een paarse sproet is een gebied met bestemming '(milieubelastend) industriegebied'volgens het gewestplan en waar geen bedrijventerrein collectief werd aangelegd. 0 2,5 5 km schaal: 1:

57 3.8. Vrijwaren van ruimte om te ondernemen In het eindverslag rond de ruimtelijk-economische structuur van Zuid-West-Vlaanderen (leiedal, 2015) wordt er voor de paarse sproeten aanbevolen om prioriteit te geven aan een herinvulling met bedrijfsactiviteiten. Maar verlaten industriële sites maken op vandaag te vaak plaats voor residentiële ontwikkeling. Die evolutie weegt op de kansen voor (startende) ondernemers en drijft het regionaal overaanbod op vlak van wonen verder op. Vanuit financieel oogpunt beschouwt men een herbestemming naar wonen als het meest interessant. Hier dient echter enige terughoudendheid aan de dag gelegd te worden. Bestemmingen voor bedrijvigheid worden immers steeds schaarser. Het is ook zeer moeilijk om nieuwe gebieden hiervoor te bestemmen omwille van de vaak hoge weerstand vanuit omwonenden of andere belangengroepen. De vraag naar ruimte van (lokale) bedrijven is daarentegen zeer groot. Het is daarom wenselijk om, indien mogelijk, de aanwezige voorraad aan bestemde gronden voor bedrijvigheid, mits een vaak noodzakelijke schaalverkleining naar lokale bedrijvigheid, te behouden. Ook bij de herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen wordt hetzelfde standpunt gevolgd: bij een reconversie van een leegstaande, verlaten bedrijfssite moet in de eerste plaats onderzocht worden of de site heringevuld kan worden in functie van de huidige bestemming, m.a.w. met nieuwe, andere economische activiteiten. Hoewel de druk vanuit ontwikkelaars groot is om paarse sproeten naar wonen om te zetten, is het vanuit het lokale bestuur belangrijk hier terughoudend in te zijn en een visie te ontwikkelen omtrent welke sites behouden worden als ruimte om te ondernemen en welke sites eventueel (al dan niet gedeeltelijk) een andere bestemming kunnen verkrijgen. Het behouden van voldoende tewerkstelling in de regio is immers even zeer van belang in het aantrekken van jonge gezinnen, die vaak dichtbij de tewerkstellingsplaats gaan wonen. 57

58 4. Signalen naar Vlaanderen 4.1. Nood aan een visionair en pro-actief ruimtelijk beleid op vlak van wonen Het Vlaamse beleid is op vandaag sterk gefocust op de Vlaamse Ruit als belangrijkste groeipool in Vlaanderen. De andere verstedelijkte regio s in Vlaanderen komen slechts beperkt aan bod in het ruimtelijk beleid. Nochtans bieden deze randgebieden de kans om een deel van de druk op de Vlaamse Ruit weg te nemen. Bovendien zijn deze randgebieden op Vlaams niveau, op een groter schaalniveau niet zonder betekenis. De Eurometropool Lille-Kortrijk-ournai is een grensoverschrijdend stedelijk netwerk van een vergelijkbare schaal als de Vlaamse Ruit. Het loont dan ook de moeite deze grensoverschrijdende stedelijke netwerken aan de randen van Vlaanderen als dusdanig in beschouwing te nemen en ook hier de dynamiek te stimuleren. Het huidige Vlaamse Beleid is ook sterk gebaseerd op prognoses: het projecteren van huidige trends en evoluties in de toekomst. Prognoses zijn echter steeds gebaseerd op aannames, keuzes. Dit betekent dat er inherent beleidsopties verscholen zitten in het doortrekken van huidige trends. Het is interessant om in het kader van pro-actief beleid verschillende toekomstscenario s te onderzoeken, te becijferen en op basis hiervan te bediscussiëren. Op deze manier kunnen beleidskeuzes expliciet gemaakt worden en beter onderbouwd worden. Op deze manier wordt de keuze voor bijsturing mogelijk gemaakt. Neveneffecten van het doortrekken van huidige trends zijn immers dat steden en gemeenten die in het verleden sterk groeiden (veel jonge gezinnen), in de toekomst ook verdere kansen om te groeien krijgen. Anderen blijven stil staan. Er is dus nood aan een visionair ruimtelijk en woonbeleid dat ook andere stedelijke regio s mee in het vizier heeft en dat bijsturingen ten aanzien van huidige evoluties durft poneren. Regio kortrijk als deel van de eurometropool Lille-Kortrijk-ournai 58

59 4.2. Sluitende wetgeving en Instrumentarium nodig om open ruimte te vrijwaren Het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden is in onze regio (en waarschijnlijk zelfs op Vlaams niveau) niet noodzakelijk om te voldoen aan de ruimtelijke woonbehoeften. Binnen de bestaande planningskaders (structuurplannen, woonbehoeftenstudies ) wordt het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden sterk gereglementeerd, maar men slaagt er niet in om dit door te vertalen in het vergunningenbeleid. Binnen de bestaande bepalingen rond woonuitbreidingsgebieden (cfr. gewestplan) zijn er nog steeds juridische achterpoorten om vergunningen te verkrijgen voor het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden, los van de beleidsopties van bestaande planningskaders. Dit ondermijnt de basisdoelstellingen van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en het ruimtelijk beleid in het algemeen. Het al dan niet ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden moet gekoppeld worden aan het planningsbeleid en mag niet afhankelijk zijn van een ad-hoc-vergunningenbeleid. Aan de Vlaamse Overheid wordt dan ook gevraagd om op korte termijn wetgevende initiatieven te nemen om het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden los van beleidsopties van bestaande planningskaders onmogelijk te maken. In concreto vragen we om het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden waarvoor geen planningskader bestaat (bvb. via vergunningsaanvragen voor groepswoningbouw en verkavelingen, al dan niet in functie van sociale huisvesting) onmogelijk te maken. Anderzijds blijft het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden mogelijk als hiervoor afspraken worden gemaakt binnen bestaande planningskaders: nl. een afbakeningsproces van een stedelijk gebied OF als voor kernen van het buitengebied (hoofddorpen en woonkernen) de behoefte hiertoe kan worden aangetoond aan de hand van een woonbehoeftenstudie. De bepalingen van het provinciaal ruimtelijk structuurplan West-Vlaanderen blijven m.a.w. onverminderd van kracht. Aan de Vlaamse Overheid wordt ook gevraagd om actuele en zinvolle instrumenten te ontwikkelen. De atlas van woonuitbreidingsgebieden is in deze context hopeloos achterhaald. De regio Zuid-West- Vlaanderen maakt alvast een regionale visie omtrent de woonuitbreidingsgebieden die als voorbeeld voor Vlaanderen kan dienen. We vragen ondersteuning met juridische en financiële instrumenten vanuit Vlaanderen om deze gedragen regionale visie te kunnen implementeren. De huidige wetgeving maakt het mogelijk dat een gemeente het aansnijden van woonuitbreidingsgebied weigert vanuit een gedragen ruimtelijke visie, maar dat deze beslissing door verdere procedures en andere overheden weerlegd wordt. In dit kader is de subsidiariteit van belang. In functie van het vrijwaren van bestaande open ruimte (bvb. door het schrappen van woonuitbreidingsgebieden) dient het instrumentarium van planbaten/planschade meer werkbaar gemaakt te worden. Het systeem van Vlaams innen en doorgeven naar het lokaal bestuur, werkt op vandaag niet. Bovendien is de verhouding tussen het verschuldigde bedrag planschade en planbaten 8 op 1 voor een gelijkaardige bestemmingswijziging. De overheid kan dus slechts 1/8e aan inkomsten genereren ten aanzien van de private sector die de omgekeerde beweging maakt. Dit maakt dat planologische ruil in de praktijk geen optie is en dat vele lokale besturen louter omwille van financiële redenen niet overgaan tot schrappen van woonuitbreidingsgebied. We vragen aan de Vlaamse overheid om een actiegericht en flankerend instrumentarium te ontwikkelen zoals planologische ruil, verhandelbare bouw- en ontwikkelingsrechten... 59

60 4.3. Vervangende nieuwbouw in de kernen aanmoedigen Vervangende nieuwbouw is een noodzakelijke aanvulling op renovatie-activiteiten. In een aantal gevallen is immers sloop en vervangbouw aan de orde. Zeker voor langdurig leegstaande woningen, verkrotte woningen, onbewoonbaar verklaarde woningen is de basisstructuur vaak ontoereikend en de kostprijs van renovatie weegt in dit geval niet op tegen die van nieuwbouw, de te behalen kwaliteit in acht genomen. Een aantal energetische aspecten geraken immers met renovatie quasi niet opgelost. Vervangende nieuwbouw is tegelijk ook een manier om kankerplekken in de stads- en dorpskernen weg te werken en een bescheiden woonaanbod in de centra aan te bieden. Jammer genoeg zijn er niet veel manieren om dit op vandaag structureel aan te pakken. En weinig actoren (noch private, noch sociale huisvestingsmaatschappijen) begeven zich op deze markt. De financiële haalbaarheid ligt immers moeilijk. Er zijn zeker al enkele stappen gezet in Vlaanderen op dit vlak, maar vooral in de grootsteden. De bestaande instrumenten (voorkooprechten, sociaal beheersrecht, ) zijn ontoereikend. Een aantal mogelijke denkpistes kunnen verder onderzocht worden: Klimaatfonds inzetten als rollend fonds Het realiseren van vervangende nieuwbouw kan min of meer break even draaien. Hiervoor is echter een vorm van rollend fonds nodig om de periode tussen aankoop krot en verkoop nieuwbouwwoning te overbruggen. Het klimaatfonds kan hiervoor een denkpiste zijn. oepassingskader voorkooprechten verruimen Het uitoefenen van voorkooprecht in het kader van de Vlaamse Wooncode (leegstand en verwaarlozing, bijzonder gebied) is een kans om die woningen die reeds lange tijd leeg staan en verloederd zijn aan te pakken. Op vandaag laat de wetgeving echter enkel toe dat dit voorkooprecht uitgeoefend wordt als er een sociale woning (huur, koop, kavel) gerealiseerd wordt. In functie van stadskernvernieuwing 60