DUDOK WONEN JAARVERSLAG 2006

Transcriptie

1 DUDOK WONEN JAARVERSLAG 2006 INHOUD Voorwoord Presteren naar vermogen De missie en visie van Dudok Wonen 1 Wij bieden kansen voor beweging 1.1 Woningvoorraad (bestaand bezit) Analyse woningportefeuille Aedex: inzicht in eigen presteren Verkoop en aankoop 1.2 Huur en verhuur (sociale en vrije sector) Woonruimteverdeling Mutatiegraad Vrije sector verhuur Bijzondere verhuringen Huurtoeslag Huurverhoging Geschillenadviescommissie Huurachterstanden Ontruimingen 1.3 Bouwproductie: nieuwbouw en ontwikkeling Aantallen sloop Goedkoop bouwen Nieuwbouwprojecten Dudok Ontwikkeling 1.4 Technisch beheer Dagelijks en mutatieonderhoud Cyclisch onderhoud Projecten grootonderhoud 2 Wij bieden kansen aan mensen 2.1 Huur- en kooparrangementen Sociale koop Koop Goedkoop Verzilverd Wonen Inkomensgerelateerde huurprijzen 2.2 Speciale doelgroepen Daklozenopvang Sociaal Pension Crisisopvang pagina 1 van 78

2 Tweede Kansbeleid Overlastbemiddeling 3 Wij bieden kansen aan wijken in Het Gooi 3.1 Herstructurering Vitaliteit herstructureringsgebieden Hilversum Bussum Naarden Wonen boven winkels 3.2 Cultureel erfgoed Gooi en Vechtstreek Fabrikeurswoning Verbonden aan de Gooi en Vechtstreek 4 Wij bieden kansen aan partners 4.1 Innovatieve projecten Woonwensenmodel Woondromen WoonEnergie Glasvezelnetwerk en internet Verantwoord bouwen 4.2 Samenwerking met onze klanten HuurdersBelangenVereniging Dudok Wonen Bewonerscommissies 4.3 Partner voor zorg- en welzijnssector Overzicht zorg- en welzijnsprojecten in ontwikkeling 4.4 Stakeholders Dudok Wonen 4.5 Samenwerking met externe partijen 4.6 Overige verbindingen Verenigingen van eigenaren Beheer voor derden Deelneming in andere rechtspersonen 5 Kansen voor onze organisatie 5.1 Visitatie als middel voor transparantie Input voor de beoordeling De belangrijkste conclusies Aandachtspunten pagina 2 van 78

3 5.2 Personeel en Organisatie Kernwaarden en bedrijfscultuur Organisatie Organogram Verandering in de organisatie Personeelsbeleid Interne doorstroming Opleidingen Leidinggevende als motor Functiewaardering CATS Medewerkerstevredenheidsonderzoek Dienstverlening 5.3 Verslag van de ondernemingsraad 5.4 Verslag van de Raad van Commissarissen 6 Financiën: het verzilveren van stenen 6.1 Financiële continuïteit 6.2 De juiste allocatie van middelen 6.3 Jaarresultaat Solvabiliteit 6.5 Financiering 7 Verklaringen Balans Activa Passiva Winst en verliesrekening Bijlagen Colofon pagina 3 van 78

4 Voorwoord Presteren naar vermogen Het jaar 2006 was het jaar van de lonkende perspectieven. In ons jaarplan zagen we het als een aanloop naar de uitvoering van vele projecten en organisatorische veranderingen in Dat klinkt als een pauzejaar. Ik kan u garanderen dat het geen pauzejaar was. Er is hard gewerkt en gepresteerd. Dat vinden niet alleen wij, maar dat is bevestigd door een onafhankelijke visitatiecommissie. Deze kwam tot de conclusie dat Dudok Wonen een ambitieuze organisatie is die de lat zeker hoog genoeg legt. Haar maatschappelijke prestaties zijn goed. Volgens de visitatiecommissie levert Dudok Wonen bijzondere prestaties om betaalbare woningen te garanderen. De grote bouwproductie van Dudok Wonen ziet men als een uitstekende prestatie. Met dergelijke conclusies durf je de maatschappij recht in de ogen te kijken. Zoiets is echter geen vrijbrief voor een lagere versnelling of achterover leunen. Ik hoop dat dit jaarverslag dat bewijst. Empowerment centraal Dudok Wonen ziet zich vooral als een empowermentmachine. We streven naar zelfredzame mensen op de woningmarkt. Naar vitale wijken in het Gooi. Wij richten ons op de bescherming van het weerloze. Denk bij dit laatste bijvoorbeeld aan ons cultureel erfgoed, het milieu en daklozen. Die empowermentgedachte is in 2006 aanzienlijk geconcretiseerd. Producten en diensten, die bijdragen aan de zelfredzaamheid, zijn ontwikkeld. Zo wordt de huurder meer kansen geboden om zelf te investeren in de woning. Kopen van een woning is vanaf 2007 betaalbaar voor bijna iedereen. In herstructureringsgebieden vormt de sociale vitaliteit van wijken steeds meer het startpunt van ons handelen. Ons cultureel erfgoed komt op steeds meer plaatsen vernieuwd uit de steigers. De bouw van het Sociaal Pension is gestart. Op weg naar de koperscorporatie Naast huurderscorporatie willen wij ook een koperscorporatie worden. Huurders moeten ook de kans krijgen om te kopen. Voor de koperscorporatie hebben we twee unieke koopproducten ontwikkeld. Vanaf 2007 zetten we die breed in. Voor die inzet is eind 2006 een onderliggende visie op ons woningbezit ontwikkeld. Daaruit blijkt dat duizenden bewoners de komende jaren de kans krijgen om een woning te kopen. Hiermee wijzigt het profiel van ons woonaanbod. Onderstaande grafiek toont deze ontwikkeling. pagina 4 van 78

5 Meerjarenscenario aantal betaalbare woonarrangementen Dudok Wonen koop goedkoop sociale koop sociale verhuur Effectief en transparant De grafiek toont niet alleen de imposante introductie van koopproducten. Het laat ook zien dat we de komende jaren aanzienlijk meer mensen aan betaalbare woonruimte helpen. We doen dat met een ongewijzigde hoeveelheid geld. Dit betekent dat we steeds effectiever met ons geld omgaan. De komende jaren sturen we steeds meer op effectiviteit. Onze sturingsinstrumenten worden daarvoor uitgebouwd. Daardoor kunnen onze inspanningen en prestaties steeds beter worden vergeleken. In 2006 zijn de eerste resultaten geboekt. We zijn toegetreden tot de Aedex. Dit is een benchmark die internationaal is gecertificeerd. Uit onderstaande transformatie-index blijkt dat Dudok Wonen, in vergelijking met andere Aedex-deelnemers, behoort tot de (absoluut en relatief) grootste investeerders. pagina 5 van 78

6 pagina 6 van 78

7 Kwaliteit van mensen en diensten Niet op alle punten was Dudok Wonen even succesvol. Het KWH-keurmerk is niet binnengehaald. Omdat we op de meeste punten toch goed hebben gescoord, hopen we in 2007 het KWH-keurmerk te heroveren. Onze stakeholders hebben bij de visitatie aangegeven dat er beter met hen moet worden gecommuniceerd. Ook dat signaal nemen we ter harte. Dudok Wonen moet zich permanent aanpassen aan haar maatschappelijke omgeving. Ze moet snel kunnen inspelen op nieuwe behoeftes. Dat vraagt van management en medewerkers steeds meer flexibiliteit en ondernemingskracht. In 2006 is daar met succes hard aan gewerkt, door iedereen. Dat waardeer ik enorm. En het geeft mij een groot vertrouwen in de toekomst. Leon Bobbe, directeur/bestuurder, juni 2007 pagina 7 van 78

8 De missie van Dudok Wonen De mens: het bieden van goede huisvesting en het perspectief op een passende wooncarrière. Bijzondere aandacht gaat daarbij uit naar mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. De dienstverlening: voor onze klanten streven we naar optimale keuzevrijheid op het gebied van eigendomsvormen en gebruik en herinrichting van de woning. De stad/regio: we nemen initiatieven en zetten onze middelen in om samen met anderen te werken aan een sociaal en economisch vitale Gooi en Vechtstreek en het behoud van het culturele erfgoed. De visie van Dudok Wonen Wij bieden kansen Kansen voor mensen Wij zijn er voor mensen die iets van hun leven willen maken. Die daar moeite voor willen doen en zelf initiatief tonen. Wij bieden mensen de kans op zelfredzaamheid, om te beginnen op de woningmarkt. Vanzelfsprekend zijn wij er altijd ook voor mensen die het zelf (even) niet kunnen redden: hen laten wij nooit in de steek! Kansen op beweging Wij maken wonen voor iedereen betaalbaar. Zowel in huur als in koop. Zodat mensen weer perspectief krijgen, in beweging kúnnen komen. Wooncarrière kunnen maken. Waardoor er weer dynamiek op de woningmarkt ontstaat. Wij verbreden het aanbod Kansen om te kopen Wij bieden mensen met lagere inkomens de kans op een betaalbare koopwoning. Waardoor ook zij de kans krijgen om kapitaal op te bouwen, om zelf keuzes te kunnen maken in het leven. De kans om hun talenten in te zetten: ten gunste van hun eigen woning en hun eigen woonomgeving. Kansen voor wijken Mensen die de kans grijpen om te kopen, kunnen betaalbaar wonen in elke wijk. Dit is niet alleen goed voor mensen, maar ook voor wijken. Wijken worden weer voor iedereen toegankelijk, veelkleuriger en vitaler. Wij zijn duurzaam verbonden Kansen voor het Gooi Wij voelen ons duurzaam verbonden met onze regio en met de mensen die hier wonen. Wij gebruiken kansen om te bouwen. Nieuwe kansen geven wij aan oude gebouwen. Wijken verbeteren we met respect voor mensen, historie en sociale verbanden. Wij binden en verbinden mensen. pagina 8 van 78

9 Wij zijn inzetbaar voor verandering Kansen voor partners Wij grijpen zelf ook kansen en investeren graag in innovatieve projecten. Wij zetten onszelf én onze verzilverde stenen graag in ten behoeve van de realisatie van goede ideeën uit onze omgeving. Daarom nodigen we onze partners van harte uit om het initiatief te nemen: gebruik ons! pagina 9 van 78

10 1 Wij bieden kansen voor beweging Van corporaties wordt verwacht dat zij meer bouwen, bijzondere doelgroepen bedienen en sneller herstructureren. In 2006 laat het ontwikkelingsbedrijf van Dudok Wonen, Dudok Ontwikkeling, zich steeds meer zien als een gesmeerde acquisitiemachine en productief bouw- en ontwikkelingsbedrijf om zo de dynamiek en daarmee de kansen op de woningmarkt te vergroten. Ambities : Het aanbod van onze woningen moet zodanig breed zijn dat mensen een passende wooncarrière kunnen maken. Daarom wordt gestreefd naar: o een voorraad die voor ten minste zestig procent uit goedkope woningen bestaat (lager dan 485 euro); o de vrije sector (middeldure huurmarkt van circa 615 tot 1300 euro per maand) een integraal en substantieel deel te laten uitmaken van onze woningportefeuille, namelijk circa tien procent; De verwerving en/of nieuwbouw van ten minste honderd woningen per jaar, waaronder gebouwen voor bijzondere doelgroepen, zoals dak- en thuislozen, woonwagenbewoners en jongeren, en voor begeleid wonen; Het vergroten van de veiligheid in panden voor jongeren. 1.1 Woningvoorraad (bestaand bezit) Dudok Wonen streeft naar een gedifferentieerde woningvoorraad in de koop- en huursector. Hiermee willen wij de doorstroming op de woningmarkt stimuleren, keuze bieden op het gebied van prijs en kwaliteit en financiële middelen genereren, zodat ook voor lagere inkomens een passende woning binnen handbereik komt. Eind 2006 behoort tachtig procent van de woningen tot de categorie goedkope woningen. Woningen worden via WoningNet aangeboden. Per 31 december 2006 heeft Dudok Wonen woningen in eigendom en 182 woningen in beheer (totaal 6935 woningen). Het aantal niet-woningen per 31 december 2006 bedraagt 817 in eigendom en 125 in beheer (totaal 942 niet-woningen). Zie voor het totaaloverzicht eenheden in exploitatie en beheer de bijlagen. pagina 10 van 78

11 Analyse woningportefeuille Woningtypen Woningtypen Aantal Eengezinswoning Eengezinswoning Duplexwoning 128 Etagewoning met lift Etagewoning Etagewoning zonder lift Galerijwoning Totaal Kamer 120 Maisonnette 92 Verzilverd Wonen (eengezinswoningen) 15 Begeleid Wonen 10 Totaal Prijsklasse woningen Prijsklasse woningen Aantal Herstructurering 9 < 339, ,08-485, ,33-615, ,01-865, > 865, Totaal Verdeling naar % ten opzichte van maximaal redelijk Verdeling naar % tov maximaal redelijk Aantal Woningen in transformatie 39 (Aantal punten onbekend) Herstructurering 9 < 55% % % % % % 831 > 100% 205 Totaal pagina 11 van 78

12 Overig Vastgoed Overig Vastgoed Dudok Wonen Aantal Garages 424 Parkeerplaatsen 182 Bedrijfsruimten 24 Winkels 31 Bejaardenoord 2 Standplaatsen 55 Bergruimten 42 Percelen grond 12 Kantoren 3 Kinderdagverblijf 1 Atelier 1 Scholen 1 Ontmoetingscentra 2 Slaaphuis 1 Koop Goedkoop (grond in erfpacht) 36 Totaal 817 Verkoop en aankoop De doorstroming op de woningmarkt bevorderen, het financieren van herstructureringsprojecten en bewoners helpen met vermogensopbouw. Drie belangrijke redenen voor Dudok Wonen om woningen te verkopen. Door bewoners met lagere en middeninkomens de keuze te geven om te kopen, wordt hun zelfredzaamheid op de woningmarkt vergroot. Hiertoe biedt Dudok Wonen bewoners verschillende mogelijkheden in de vorm van de producten Sociale Koop, Koop Goedkoop en Verzilverd Wonen. In hoofdstuk 2 komen wij hier uitgebreid op terug. In de begroting voor 2006 is de verkoop voorzien van veertig woningen. Een belangrijk deel daarvan zou worden gerealiseerd door Sociale Koop. Onderhandelingen met de Belastingdienst over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente voor Sociale Koop hadden een positieve uitkomst, maar namen wel meer tijd in beslag dan verwacht. Daarom hebben wij de introductie van Sociale Koop uitgesteld tot In 2006 zijn dan ook geen woningen volgens de Sociale Koop-formule verkocht waardoor het totaal aantal verkochte woningen kleiner is dan begroot. In 2006 zijn geen woningen aan het Lutherhof in Hilversum verkocht. Deze woningen worden, als ze leegkomen, tegen marktwaarde verkocht. De marktwaarde wordt door Dudok Wonen bepaald op basis van een advies van de verkopende makelaar. pagina 12 van 78

13 VERKOOP Woningen Gerea- Totaal Verkocht Totaal Aange- Stand Begroot liseerd Stand per nog niet verkocht wezen getransp Koop Goedkoop Sociale Koop Verkoop Lutherhof Vrije verkoop Overige vhe's Totaal In het kader van de leefbaarheid zijn in Hilversum vier winkels met bovenliggende woonruimte aangekocht. Aedex: inzicht in eigen presteren Dudok Wonen is een maatschappelijke gedreven belegger in (woning)vastgoed. Op de investeringen in het vastgoed moet Dudok Wonen rendement behalen om ook in de toekomst te kunnen blijven investeren in herstructurering, vernieuwing en leefbaarheid van wijken en buurten. Zicht op de ontwikkeling van het rendement is onontbeerlijk om de eigen prestaties te kunnen beoordelen, en te verbeteren. De Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex biedt Dudok Wonen dit inzicht in het eigen presteren. Daarom is Dudok Wonen (m.i.v. 2005) deelnemer aan de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex. Rendement Dudok Wonen heeft in 2006 een totaal rendement behaald van 7,3% (tegenover een gemiddeld rendement van de Vastgoedindex van 6,1%). Dit betreft voor Dudok Wonen een verbetering t.o.v 2005 met 0,5%. Het rendement is opgebouwd uit waardegroei van het vastgoed van 4,8% (4,3% in 2005) en direct rendement van 2,4% (2,5% in 2005). De waardegroei van Dudok Wonen is opmerkelijk: daar waar Dudok Wonen een stijging laat zien van de waardegroei, laten de overige Aedex deelnemers een daling t.o.v zien. Het gemiddelde van de Vastgoedindex bedroeg 3,6% in 2006 (en 5,9% in 2005). Wat het rendement betreft, dat voortvloeit uit de dagelijkse bedrijfsvoering, het directe rendement, volgt Dudok Wonen de Vastgoed index: 2,4% in 2006 (2,5% in 2005) tegenover een index gemiddelde van 2,5% in 2006 (en 2,6% in 2005) 1. Efficiëntie De Vastgoedindex meet de efficiëntie van de operationele bedrijfsvoering in de exploitatiekosten/bruto inkomsten ratio. Hiermee worden de totale exploitatiekosten (onderhoud, beheer, leefbaarheidsuitgaven, belastingen en verzekering) uitgedrukt in een percentage van de huurinkomsten. Deze ratio bedroeg voor Dudok Wonen in %. In 2005 bedroeg deze ratio 47,9%. 1 Cijfers onder voorbehoud definitieve vaststelling door Aedex. pagina 13 van 78

14 Het gemiddelde van de Aedex deelnemers bedroeg voor % (47,1% in 2005). Daar waar de index een lichte stijging laat zien t.o.v. 2005, laat Dudok Wonen een daling zien van deze ratio. Exploitatiekosten per deelnemer in 2006 standing investments als % van de bruto inkomsten Onderhoudskosten Beheer- en verhuurkosten Vaste Kosten Overige Kosten Dudok Aedex / IPD Benchmark Transformatie index De transformatie index (zie de grafiek op pagina 6) laat de omzet zien die deelnemende corporaties realiseerden in het vernieuwen en verbeteren van hun woningportefeuilles. Deze omzet bestaat uit het saldo van desinvesteringsactiviteiten (verkoop en sloop) en investeringsactiviteiten (aankoop en bouw van woningen). In de transformatie index wordt de omzet uitgedrukt in een percentage van de kapitaalswaarde. Voor Dudok Wonen bedroeg dit percentage in ,43% ( 26,8 miljoen). Daarmee is Dudok Wonen als relatief kleine corporatie een redelijk grote investeerder. In haar eigen werkgebied is Dudok Wonen de grootste investeerder. 1.2 Huur en verhuur (sociale en vrije sector) Woonruimteverdeling In 2006 is onderzocht hoe we het aantal aanbiedingen alvorens te verhuren kunnen beperken. Dit heeft onder andere geresulteerd in het meer gebruikmaken van de mogelijkheden die advertentieteksten bieden en het vaker plaatsen van foto s in onze advertenties. Op deze manier kunnen woningzoekenden een meer weloverwogen keuze maken bij het reageren op een woning. Zij zijn immers zuinig op hun opgebouwde woonduur en daardoor ook kritischer. Daarnaast wordt meer gebruik gemaakt van groepsbezichtigingen. Het komt steeds vaker voor dat woningzoekenden niet verschijnen op het afgesproken tijdstip en de woning weigeren. Dit verhoogt de kans op leegstand. Bij de oplevering van de nieuwbouw in Liebergen (Hilversum) hebben we gebruik gemaakt van een verhuurmakelaarconstructie. Zo vonden het ondertekenen van het contract en de technische oplevering van de woning op hetzelfde moment in de woning plaats. Hierdoor hoefde de bewoner niet twee keer naar kantoor te komen. Eind 2006 staan bij WoningNet woningzoekenden geregistreerd in de Gooi en Vechtstreek, van wie mensen (29,3 procent) actief woningzoekend zijn. De pagina 14 van 78

15 slaagkans onder de actief woningzoekenden is in 2006 ongeveer 31,5 procent (gemiddeld acht procent per kwartaal). Per woning komen gemiddeld 145 reacties binnen. Een stuk minder dan de 207 in Dat komt vooral doordat het maximaal toegestane aantal reacties per week is gedaald van negen naar vijf. Aanbiedingsgraad Bussum 3,1 2,9 2,7 Hilversum 3,1 3,2 2,7 Naarden 3,0 2,8 2,6 Aanbiedingsresultaat per vestiging 1 e kwartaal e kwartaal e kwartaal 2006 Bussum 2,09 3,44 3,82 2,73 Hilversum 3,37 3,95 3,48 2,52 Naarden 1,82 3,57 3,00 2,25 Gemiddeld over 1 jaar 2,56 4 e kwartaal 2006 Mutatiegraad De gemiddelde mutatiegraad is ten opzichte van 2005 iets gedaald van 7,2 procent naar 7,0 procent. Afgesloten Eerste verhuur Bestaande Mutatiegraad Tijdelijke Huurcontracten Nieuwbouw/Aankoop bouw Bestaande bouw verhuringen Bussum ,40% 10 Hilversum ,84% 39 Naarden ,61% 0 Laren ,00% 0 Totaal ,00% 49 Vrije sector verhuur Mede met het oog op de groei van de vrije sector verhuurportefeuille naar tien procent is in 2006 de functie van projectmakelaar gecreëerd. Als het gaat om de ontwikkeling en verhuur van vrije sectorwoningen, richt de projectmakelaar zich met name op vraag- en aanbodontwikkelingen en marketing. In 2006 heeft de projectmakelaar zich beziggehouden met het project Faraday, meerdere woonblokken voor vrije sector verhuur in het centrum van Hilversum. Alle opgeleverde woningen zijn verhuurd. De verhuur van Faraday is inmiddels geëvalueerd; het hieruit voortgekomen rapport levert aandachtspunten op voor verdere ontwikkeling en verhuur van nieuwbouwprojecten in de vrije sector. pagina 15 van 78

16 In 2006 heeft Dudok Wonen 153 vrije sectorwoningen verhuurd. Wij hebben gesignaleerd dat het woningaanbod in het duurste segment is gestegen, waardoor het moeilijker is gebleken woningen boven de euro te verhuren. Voor de in Liebergen opgeleverde vrije sector eengezinswoningen met huren tussen de 650 en 800 euro, was veel belangstelling. In 2006 is een bestuursbesluit genomen over het niet verder uitbreiden van de marktconforme verhuur van het bestaande bezit. Aanleiding hiervoor waren de ontwikkeling van een visie op de woningportefeuille en duidelijkheid over de inzet van het product Sociale Koop. In nieuwbouw blijven we wel vrije sector huurwoningen realiseren. In 2006 hebben we 363 woningen in de vrije sector huur. Dat is 5,4 procent van ons totale bezit. Onze ambitie voor is dat 10 procent van onze woningvoorraad bestaat uit vrije sector woningen. Bijzondere verhuringen In 2006 zijn woningen aan de volgende bijzondere doelgroepen verhuurd: vestigers, statushouders, SV-urgenten, urgenten en overige bijzondere doelgroepen. Doelgroep (aantallen zijn cummulatief) Aantal verhuringen Hilversum Aantal verhuringen Naarden Aantal verhuringen Bussum gerealiseerd begroot gerealiseerd begroot gerealiseerd begroot Vestigers Statushouders SV-Urgenten Urgenten Tijdelijke verhuur Overige bijzondere doelgroepen Doelgroep (aantallen zijn cummulatief) Aantal verhuringen Hilversum gerealiseerd begro ot Aantal verhuringen Naarden Aantal verhuringen Bussum gerealiseerd begroot gerealiseerd begroot pagina 16 van 78

17 Vestigers Statushouders SV-Urgenten Urgenten Tijdelijke verhuur Overige bijzondere doelgroepen In de wijk Liebergen in Hilversum zijn drie zorgwoningen verhuurd aan Stichting Sherpa. Er waren drie bijzondere verhuringen aan urgenten en 29 aan stadsvernieuwingsurgenten. De stijging van de tijdelijke verhuur heeft te maken met de uitplaatsingen in Hilversum Noord. Bewoners hebben allemaal in 2005 een stadvernieuwingsurgentie gekregen en de verhuisbeweging is in 2006 op gang gekomen. Het aantal urgenten dat geplaatst is, is minder dan begroot. Deze woningzoekenden krijgen van de Urgentiecommissie een urgentieverklaring waarmee zij voorrang krijgen in het woonruimteverdeelsysteem. De urgenten mogen zelf reageren op woningen. Vanwege een bewoner die overlast veroorzaakte, heeft een uitplaatsing plaatsgevonden via de zogenoemde regionale twee procent regeling die gebruikt wordt bij leefbaarheidsproblemen. Huurtoeslag Sinds 1 januari 2006 wordt de huurtoeslag uitbetaald door de Belastingdienst. Daarmee verviel voor Dudok Wonen de noodzaak om de huren vooraf te verlagen (matigen) met de huurtoeslag. Voor nieuwe huurders is in 2006 direct niet gematigd, terwijl voor zittende huurders een overgangsregime is gehanteerd. Het ging eind 2006 om 1122 huurders. Vanaf 1 januari 2007 is Dudok Wonen volledig gestopt met huurmatiging. Huurverhoging Het huurbeleid van 2006 is onveranderd ten opzichte van het beleid van Dudok Wonen streeft naar betaalbaar wonen en hierbij past, evenals in de voorgaande jaren, een gematigd huurbeleid. Met de Huurdersbelangenvereniging (HBV) zijn de uitgangspunten voor de maximale huurstijging in de komende vier jaar overeengekomen. De kern hiervan is dat, behoudens bijzondere ontwikkelingen, de gemiddelde huur jaarlijks wordt verhoogd met het inflatiepercentage + 0,4 %. Eind april 2006 hebben alle huurders een brief ontvangen waarin de huurverhoging per 1 juli 2006 werd aangezegd. De gemiddelde huurverhoging is 2,5 procent. De HBV heeft hierover een positief advies gegeven. Geschillenadviescommissie Als huurders er met Dudok Wonen niet meer uitkomen, kunnen ze terecht bij de Geschillenadviescommissie (GAC). De GAC is een onafhankelijke commissie die bestaat uit drie leden. Per 1 januari 2006 is een nieuwe commissie gevormd, bestaande uit: de heer C.H. Letter (namens de huurdersorganisatie), mevrouw M.A.W. Smeekes (voordracht namens de directie van Dudok Wonen) en de heer H. Bos (voordracht pagina 17 van 78

18 namens de twee commissieleden van de GAC). Eind 2006 is de heer Letter conform rooster afgetreden. Er is gezocht naar een opvolger via een advertentie. De HBV heeft uit de belangstellenden de nieuwe kandidaat gekozen en voorgedragen aan de overige leden van de GAC. In 2006 heeft de GAC in twee zaken advies uitgebracht. In de eerste zaak had de klager er bezwaar tegen dat de huurovereenkomst bestond uit zowel de huur van de woonruimte als de bijbehorende parkeerplaats. De GAC heeft de klacht ongegrond verklaard. De tweede zaak betrof de communicatie over de reparatie van een gevel. De GAC achtte deze klacht gegrond. De directie van Dudok Wonen heeft het advies van de GAC opgevolgd. Huurachterstanden De hoogte van de huurachterstanden is in 2006 iets toegenomen ten opzichte van Van 0,69 procent in 2005 naar 0,73 procent in Het aantal bewoners dat het financieel moeilijk heeft, neemt nog steeds toe. Reden voor Dudok Wonen om haar procedures hieromtrent onder de loep te nemen. Het resultaat is dat in 2006 de huurincassoprocedure is herijkt. Dit jaar hebben we besloten om verder te gaan met twee deurwaarderskantoren met een kantoor in de regio zodat onze klanten niet ver hoeven te reizen en de benadering laagdrempeliger is. Bewoners kunnen nu terecht in Bussum en in Hilversum. Voorheen werd samengewerkt met twee deurwaarderskantoren in Amsterdam en Hilversum. Huurachterstanden van alle actieve contracten, inclusief beheer, uitgedrukt in een percentage van de bruto jaarhuur: Huurachterstand In % van jaarhuur Bussum ,68% Hilversum ,79% Naarden ,55% Totaal ,73% Aantal actieve contracten met huurachterstand, uitgedrukt in een percentage van het totale aantal contracten: Duur achterstand Absoluut Relatief Bedrag t/m 1 maand 319 4,20% vanaf 1 t/m 2 maanden 85 1,12% vanaf 2 t/m 3 maanden 35 0,46% vanaf 3 t/m 4 maanden 18 0,24% vanaf 4 t/m 5 maanden 12 0,16% vanaf 5 t/m 6 maanden 9 0,12% Langer dan 6 maanden 13 0,17% Totaal 491 6,47% Ontruimingen In 2006 hebben 27 ontruimingen plaatsgevonden. In Hilversum betrof het 11 ontruimingen door huurschuld en 2 ontruimingen van een garage en een parkeerplek. In pagina 18 van 78

19 Bussum vonden 10 ontruimingen plaats door huurschuld en 1 in verband met een hennepkwekerij; in Naarden waren 3 ontruimingen eveneens door huurschuld. Twee bewoners hebben deelgenomen aan het Tweede Kansbeleid. Zij hebben een andere woning toegewezen gekregen of mochten in de eigen woning blijven wonen. Beiden zijn met een schuldsaneringsprogramma van Versa gestart. 1.3 Bouwproductie: nieuwbouw en ontwikkeling Dudok Ontwikkeling heeft de afgelopen periode haar al omvangrijke projectenportefeuille nog eens flink uitgebreid. Het aantal projecten dat in aanbouw en ontwikkeling is, stijgt jaarlijks. Wat hierbij opvalt is het meer dan evenredige aantal projecten op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs. Het in 2005 gestelde doel om ten minste honderd woningen per jaar te bouwen is in 2006 ruimschoots gehaald: in Hilversum en Bussum werden in totaal 38 koopwoningen en 229 huurwoningen opgeleverd. Van deze laatste zijn er 8 woningen gebouwd voor de vrije sector in de verwachting dat dit de doorstroming zal bevorderen. 124 Woningen zijn afkomstig uit herstructurering. Zie voor het totaaloverzicht van in 2006 opgeleverde woningen de bijlagen. Aantallen sloop In het kader van de herstructurering zijn in woningen en 4 winkels gesloopt. In Bussum betrof het 6 woningen in de Godelindebuurt. In Hilversum 39 woningen in de Merelstraat, 44 woningen en 4 winkels in de Adelaarstraat en Ooievaarstraat en 50 woningen in de Valkstraat/Merelstraat. Aantallen nieuwbouw, koop en huur in percentages: 100 % = ,2 % = 38 85,8 % = 229 Goedkoop bouwen Dudok Wonen heeft zich tot doel gesteld om dertig procent van haar nieuwbouw in de categorie goedkoop te bouwen. Deze doelstelling is in 2006 behaald. Vastgesteld is dat niet per jaar, maar per periode van vijf jaar wordt bekeken of de targets goedkoop, betaalbaar en duur zijn gehaald. Nieuwbouwprojecten Dudok Ontwikkeling Start bouw In 2006 heeft Dudok Ontwikkeling diverse nieuwbouwprojecten in het kader van uitbreiding en herstructurering opgeleverd. Zie voor een overzicht van deze projecten de bijlagen. 1.4 Technisch beheer Dagelijks en mutatieonderhoud Het dagelijks en mutatieonderhoud betreft niet-geplande uitgaven die slechts beperkt zijn te voorzien. De totale omvang van de te activeren investeringen wijkt niet veel af van de begroting voor De kosten die ten laste worden gelegd van de exploitatie laten een meevaller zien van een half miljoen euro. Planmatig Onderhoud pagina 19 van 78

20 De afdeling Technisch beheer is verantwoordelijk voor het voorbereiden en uitvoeren van planmatig onderhoud en contractonderhoud, vastgelegd in de jaarbegroting Het totaal van planmatig onderhoud is te onderscheiden in regulier, cyclisch uit te voeren planmatig onderhoud, zoals het periodiek schilderen van complexen, het vervangen van cv-ketels, liften, etc., en de projecten grootonderhoud. Het regulier planmatig onderhoud is voor een groot deel conform de begroting uitgevoerd. Het grote totaalverschil begroting-realisatie, gekenmerkt door zowel duidelijk lagere kosten (ca. 4 miljoen euro minder ten laste van de exploitatie) als lagere investeringen (ca. 2 miljoen minder te activeren), is veroorzaakt door het veel later dan gepland (nu in respectievelijk november 2006, 1 e en 3 e kwartaal 2007) opstarten van de projecten groot onderhoud, zoals hieronder nader toegelicht. Het contractonderhoud is in lijn conform de begroting uitgevoerd. Projecten grootonderhoud In 2006 zijn onderstaande projecten voorbereid of opgestart, waarbij het behoud en de versterking van het Gooi s cultuurerfgoed mede richtingbepalend is geweest voor het programma van eisen. Project 162(160) woningen Johannes Huslaan (Hilversum) Dit complex bestaat uit twee flatgebouwen met elk negen verdiepingen, bestaande uit hoofdzakelijk 4-kamerappartementen. Doel van de aanpak is de gebouwen geschikt te maken voor bewoning voor een brede doelgroep, met specifiek aandacht voor senioren. De werkzaamheden betreffen een combinatie van groot onderhoud en revitalisering, waarbij tevens de toegankelijkheid van het gebouw wordt verbeterd. Het entree wordt vergroot, met als consequentie dat bij allebei de flats de driekamerwoning op de eerste verdieping komt te vervallen. De voorbereidingen, zowel ten aanzien van de bewonersparticipatie in het proces als bouwkundig, zijn gestart in het tweede kwartaal van De werkzaamheden zullen starten in februari 2007 en zullen zijn afgerond in het eerste kwartaal van Project 29 woningen Mussenstraat (Hilversum) Dit betreft een wooncomplex uit 1931 dat is ontworpen door architect Dudok. Dit complex is door de gemeente Hilversum niet geclassificeerd als beschermd object, maar is wel opgenomen in een ambtelijk voorstel om ook dit complex voor te dragen als potentieel gemeentelijk monument. Dudok Wonen heeft vooruitlopend op deze uitkomst gemeend om, mede in het kader van het voorgenomen groot onderhoud, dit complex als waardevol cultureel erfgoed te beschouwen. Er is daarom besloten extra te investeren in het terugbrengen en versterken van de destijds door architect Dudok ontworpen details, zoals de kozijnen, ramen en deuren. Het pakket van maatregelen is in grote lijnen hetzelfde als bij het in 2004/2006 uitgevoerde project 56 woningen Edisonstraat/Galvanistraat. Ook dit complex is ontworpen door architect Dudok. Het is gebouwd in De maatregelen omvatten onder meer: - het reinigen van het metselwerk van de voor- en kopgevels; - het vervangen van kozijnen, ramen en deuren, het voorzien van isolerende beglazing. Een en ander met toevoeging van historiserende accenten, zoals stijlen en ramen in het woonkamerkozijn en het toepassen van een karakteristieke Dudok-deur; pagina 20 van 78

21 - het aanbrengen van isolerende dakplaten op het bestaande dakbeschot en het vervangen van de betonnen dakpannen door keramische pannen; - het aanbrengen van geluidswerende voorzieningen (treintracé) aan de voorzijde; - het vernieuwen van de dakkapellen aan de achterzijde. De maatregelen hebben geen gevolgen voor de huurprijs. Ook zijn aan de bewoners verbeteringspakketten aangeboden. De werkzaamheden zijn gestart in november 2006 en zijn eind mei 2007 afgerond. Project 59 woningen Eksterstraat/Mezenstraat/Reigerstraat/Spechtstraat (Hilversum) Dit wooncomplex is gebouwd in 1932 en is ontworpen door architect Dudok. Het is in hoge mate vergelijkbaar met het complex Mussenstraat. De gemeente Hilversum heeft dit complex ook als potentieel gemeentelijk monument geclassificeerd. Aan dit complex kent Dudok Wonen dezelfde cultuurhistorische waarde toe als aan het complex Mussenstraat. De bouwtechnische voorbereidingen, gestart medio 2006, zijn dan ook gericht op een soortgelijke aanpak als bij de Mussenstraat. De start van de uitvoering is gepland in het derde kwartaal van Project villa Hoge Naarderweg 22 kamers en 2 appartementen (Hilversum) Deze villa uit 1896 is nu bestemd voor jongenhuisvesting. De architect is de uit Hilversum afkomstige D. Kuiper. De villa Hoge Naarderweg heeft weliswaar geen beschermde status, maar is wel waardevol om als tijdsbeeld te behouden. Om die reden is besloten de bouwkundige aanpak te richten op het terugbrengen van de architectonische kenmerken, zoals bedoeld door de architect. De maatregelen omvatten onder meer: - het vernieuwen van de dakpannen en goten; - het verwijderen van de tuimeldakramen en het aanbrengen van dakkapellen; - het vervangen van kozijnen, ramen, deuren en erkers en het terugbrengen van karakteristieke elementen; - het opnieuw stukadoren van de buitengevel; - het verwijderen van later aangebrachte aanbouwen; - het opnieuw inrichten van het buitenterrein; - het voldoen aan de regelgeving inzake warmte- en geluidsisolatie en brandveiligheid; - het geheel vernieuwen van leidingen van nutsvoorzieningen. De werkzaamheden zijn gestart in november 2006 en zijn in mei 2007 afgerond. Project 139 woningen Kol. Verveerstraat e.o. (Naarden) Dit project heeft als doel om de achterzijde uit te bouwen en de badkamers op te waarderen bij (gepland) 25 woningen. Door omstandigheden zijn de voorbereidingen uitgesteld tot begin Ambities en prestaties gematcht? De voorraad goedkope woningen is 79 procent. Daarmee voldoet Dudok Wonen dus ruimschoots aan de ambitie van een goedkope voorraad van zestig procent; Dudok Wonen heeft er in 2006 voor gekozen om uitbreiding van het segment vrije sector woningen vooral via nieuwbouw te laten plaatsvinden. Dus minder via upgrading van de bestaande voorraad. Of daarmee eind 2008 de gewenste tien procent vrije sector wordt gehaald, hangt af van de voortgang van een aantal omvangrijke nieuwbouwlocaties in Hilversum; pagina 21 van 78

22 Voor alle jongerenpanden zijn, waar nodig, in 2006 plannen opgesteld ter verbetering van de brandveiligheid. Deze worden in 2007 uitgevoerd. pagina 22 van 78

23 2 Wij bieden kansen aan mensen Dudok Wonen wil mensen met lagere en midden inkomens kansen bieden om te kopen om zo hun zelfredzaamheid op de woningmarkt te vergroten. Daarom streven wij naar eigendomsneutraliteit en bieden wij zowel koop- als huurarrangementen in uiteenlopende prijsklassen. Ook bijzondere doelgroepen, zoals daklozen en huurders die niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen, bieden wij volop kansen. Voor deze huurders hebben wij het Tweede Kansbeleid ontwikkeld, waarmee wij dakloosheid willen voorkomen. Ambities : Ontwikkeling Tweede Kansbeleid voor bewoners met een meervoudige problematiek; Vergroten toegankelijkheid van koopwoningmarkt voor lagere inkomens met behulp van betaalbare kooparrangementen; o een eigendomsneutraal huisvestingsaanbod. Oriëntatie op ontwikkeling en/of toepassing van nieuwe huisvestingarrangementen voor kwetsbare doelgroepen. Onderzoek naar mogelijkheden voor huurprijzen die meer inkomensgerelateerd zijn. 2.1 Huur- en kooparrangementen Dudok Wonen is er voor mensen die iets van hun leven willen maken, die daar moeite voor doen en die zelf het initiatief nemen. Dat is meteen de kern van de empowermentgedachte. Deze is in 2006 verder ontwikkeld en vertaald in een volkshuisvestelijke context. Samen met andere corporaties uit het WoonNetwerk (lees meer over dit netwerk in Hoofdstuk 4) willen we meten of hierdoor behalve empowermenteffecten op de woningmarkt ook bredere effecten optreden, bijvoorbeeld op het gebied van arbeidsparticipatie of inkomen. Hiertoe zullen we de komende periode de empowermentdefinitie moeten scherpstellen. Sociale Koop In februari 2006 hebben 103 huurders een enquête ontvangen over koopmogelijkheden; 67 huurders hebben deze teruggestuurd. Hierin geeft maar liefst 63 procent aan te willen kopen als de koopprijs gunstig uitvalt, 22 procent geeft aan te blijven huren. Begin 2007 hebben de eerste honderd huurders een Sociale Koop-aanbod gekregen. Wordt de constructie een succes dan zal Dudok Wonen in de toekomst meer woningen volgens de Sociale Koop-constructie aanbieden. De introductie van het product Sociale Koop was gepland in het verslagjaar, maar wegens onderhandelingen met de Belastingdienst is de introductie uitgesteld. De onderhandelingen waren niet voor niets, want met de Belastingdienst is overeengekomen dat de hypotheekrente ook voor Sociale Koop aftrekbaar is, mits de koper vijftig procent van de opstalwaarde koopt. Ook is bereikt dat de Nationale Hypotheek Garantie op het product van toepassing is. In het septembernummer van ons bewonersblad Doorzicht stond bij een artikel over Sociale Koop een antwoordformulier dat lezers konden terugsturen om hun interesse pagina 23 van 78

24 aan te geven in het kopen van een woning. De respons was boven verwachting. Maar liefst 285 huurders gaven aan interesse te hebben om een woning te kopen. Met de flexibele koopformule van Sociale Koop is het mogelijk om een eigen huis te kopen en toch lage woonlasten te houden. De koper bepaalt namelijk zélf hoeveel hij voor een woning betaalt. Hij houdt zijn maandelijkse woonlasten zelf in de hand en bouwt toch aan een eigen vermogen. Tegen betaling van een minimum instapbedrag wordt de huurder de nieuwe eigenaar van zijn woning. Hij kan hiervoor een hypotheek afsluiten bij de bank. De resterende koopsom hoeft hij pas later te betalen, bijvoorbeeld als hij de woning doorverkoopt. Daar is wel één voorwaarde aan verbonden: de hoogte van deze resterende koopsom groeit mee met de gemiddelde woningprijzen van verkochte woningen in de regio. Hiervoor gebruiken we een onafhankelijke index: de WoningwaardeIndex. Deze index wordt gebaseerd op objectieve verkoopcijfers ontleend aan het Kadaster. Tussentijds bijkopen is ook mogelijk. Hoe groter het gedeelte waarvoor de koper heeft betaald, hoe minder hij later aan de corporatie moet betalen. Welk aandeel de koper ook koopt, hij wordt als eigenaar van de woning gezien, zelfs als hij nog niet de volledige koopsom aan de corporatie heeft betaald. Een bijkomend voordeel is de hypotheekrenteaftrek. Ook hiervan kan de koper gebruik maken. Sociale Koop is een SEV-experiment waaraan behalve Dudok Wonen, ook woningcorporaties Sité Woondiensten, Com Wonen en Volkshuisvesting Arnhem deelnemen. In 2006 is met de Vereniging Eigen Huis overeengekomen dat deelnemers aan de Sociale Koop-constructie een jaar lid mogen worden van de vereniging op kosten van Dudok Wonen. Desgewenst kunnen zij bovendien advies inwinnen bij de vereniging. Ook de RABO Bank en RVS Bank omarmen het product. Koop Goedkoop In totaal zijn 134 woningen aangewezen als een Koop Goedkoopwoning, waarvan er inmiddels 36 zijn verkocht. In 2006 zijn 9 woningen als Koop Goedkoop verkocht. Het product Koop Goedkoop is in 2003 door Dudok in samenwerking met drie andere corporaties ontwikkeld. Het doel van Koop Goedkoop is het bevorderen van de doorstroming op de huurmarkt door mensen met een midden inkomen de kans te bieden om een eigen woning te kopen. Verzilverd Wonen Onder het motto Comfortabel in uw eigen woning biedt Dudok Wonen senioren (55+) de mogelijkheid om hun koopwoning aan Dudok te verkopen en er zelf kosteloos in te blijven wonen tot het overlijden van de langstlevende partner. De verkopers krijgen van Dudok Wonen de verkoopprijs (eventueel in termijnen). Hiermee biedt Verzilverd Wonen senioren niet alleen financiële armslag, het vrijwaart hen bovendien van het onderhoud van de woning dat onder de verantwoordelijkheid van Dudok Wonen komt te vallen. In 2006 is één woning verzilverd. Dat brengt het totaal aan Verzilverd Wonen-woningen op vijftien. Inkomensgerelateerde huurprijzen In het WoonNetwerk is, samen met de SEV, hard gewerkt aan de ontwikkeling van een vouchersysteem. Tevens is in het kader van het aanbod aan de samenleving van Aedes gelobbyd voor betaalbaarheidsondersteunende activiteiten van corporaties. Met dit pleidooi lijkt een open zenuw in de Nederlandse volkshuisvesting te zijn geraakt. Voor- en tegenstanders organiseerden zich direct in strijdbare slagordes. Voorstellen in deze richting zijn dan ook gesneuveld. In samenwerking met een tweetal regionale pagina 24 van 78

25 corporaties is begin 2007 de gemeente Hilversum uitgenodigd om de betaalbaarheid in herstructureringsgebieden te vergroten door huren te maximeren op een bepaalde huurquote. Er wordt gestreefd naar een experiment. 2.2 Speciale doelgroepen Daklozenopvang Samen met Aedes vereniging van wooncorporaties en andere corporaties uit het WoonNetwerk maken wij ons hard voor het oplossen van huisvestingsproblemen van daklozen in heel Nederland. Wij zien dit als onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Er is onder meer een Meldpunt Daklozen in het leven geroepen. Via dit telefoonnummer worden meldingen doorgegeven waarna een speciale hulpbrigade kan worden ingezet. In 2006 zijn geen meldingen via het meldpunt binnengekomen. De sponsoring van het Inloophuis Wording, een open huis voor dakloze en eenzame mensen in Het Gooi, kreeg in december 2006 een forse impuls dankzij onze speciale kerstactie. Onze relaties ontvingen in plaats van een traditionele kerstkaart een digitale kerstgroet per . Iedere klik op de digitale collectebus leverde een euro op voor het Inloophuis. Samen met de winstuitkering van KWH die we kregen door ons lidmaatschap konden we doneren. Sociaal Pension In 2006 is gestart met de bouw van het Sociaal Pension in Hilversum voor onder meer de opvang van passanten. De nieuwbouw vervangt de locatie aan de A. Fokkerweg. Crisisopvang Aan de Utrechtseweg in Hilversum huisvesten wij de nachtopvang van de stichting Maatschappij Zandbergen waar jongeren die zich in een crisissituatie bevinden, worden opgevangen. Tweede Kansbeleid Huurders die hun eigen problematiek, zoals het niet kunnen voldoen aan betalingsverplichtingen of gedrags- en persoonlijkheidsproblemen, niet kunnen of willen zien, komen doorgaans niet in een regulier hulpverleningstraject terecht. Met steeds verder toenemende problemen lijkt huisuitzetting onvermijdelijk. Het Tweede Kansbeleid maakt voor deze groeiende groep huurders het verschil, met als belangrijkste doel het voorkomen van dakloosheid. Door te dreigen met huisuitzetting dwingen we huurders hun laatste kans op het behouden van de woning aan te grijpen. Met professionele hulp, gericht op hun specifieke problematiek, krijgen ze met het Tweede Kansbeleid de kans hun leven weer op orde te brengen. Het Tweede Kansbeleid wordt gefinancierd door de regionale woningcorporaties. Medio februari 2006 is de coördinator Tweede Kansbeleid gestart met haar werkzaamheden. Omdat gedurende het verslagjaar is gebleken dat het veel tijd kost om per kandidaat te komen tot een tweede kanstraject, is het aantal werkuren van de coördinator halverwege het jaar uitgebreid. Er zijn 21 aanmeldingen voor een tweede kans binnengekomen. Hiervan zijn in 2006 twaalf contracten daadwerkelijk ondertekend. De aangemelde huurders zijn afkomstig van Dudok Wonen, de Alliantie en de Woningbouw. Dudok Wonen heeft uiteindelijk twee bewoners via het Tweede Kansbeleid kunnen helpen. Het aantal ontruimingen lag in 2006 lager dan in 2005: 27 ten opzichte van 41. Deze vermindering kunnen we in een aantal gevallen toeschrijven aan het Tweede pagina 25 van 78

26 Kansbeleid. Ook de intensieve begeleiding door onze woonconsulenten levert hieraan een positieve bijdrage, onder meer door huurschulden tijdig aan te pakken en zo ontruimingen te voorkomen. Overlastbemiddeling Woongedrag is de verantwoordelijkheid van de bewoners zelf. Dudok Wonen bemiddelt dan ook alleen als het bewoners zelf niet lukt om tot een oplossing voor overlast te komen, met als laatste redmiddel het inroepen van juridische ondersteuning. Omdat voorkomen beter is dan genezen, neemt Dudok Wonen alle overlastmeldingen serieus. Ook zorgen wij ervoor zo snel mogelijk het gesprek met de betrokkenen aan te gaan. Hiervoor schakelen wij onze woonconsulenten in en werken we samen met de politie en welzijnsinstellingen. In wijkoverleggen wordt besproken wat er allemaal gebeurt in verschillende wijken. In dit kader nemen wij deel aan het buurtbemiddelingsproject, dat wij ook meefinancieren. Dit is een samenwerkingsverband tussen gemeente, politie, welzijnsinstellingen en de drie corporaties in Hilversum. Komen bewoners onderling niet uit buurtproblemen en kunnen politie en woningcorporaties de problemen ook niet oplossen, dan kunnen zij daar terecht. Bewoners moeten zelf willen dat het probleem wordt opgelost en concreet aangeven waar de schoen wringt. Als onafhankelijke partij kunnen de medewerkers van buurtbemiddeling bewoners tot elkaar brengen. Door het maken en naleven van goede afspraken wordt geprobeerd weer een leefbare situatie te creëren. In 2006 heeft Dudok Wonen bemiddeld bij 26 overlastsituaties: 13 in Hilversum, 7 in Bussum en 6 in Naarden. In drie gevallen - onder meer waar het een wietplantage betrof - werd gebruikgemaakt van juridische ondersteuning. Eén overlastsituatie in Bussum heeft geleid tot het ontbinden van de huurovereenkomst via de kantonrechter. Ambities gematcht? Samen met de andere corporaties en welzijninstellingen is in 2006 het Tweede Kansbeleid voor bewoners met een meervoudige problematiek gestart. Bij Dudok Wonen hebben twee bewoners hiervan gebruik gemaakt; Om een eigendomsneutraal huisvestingsaanbod te bewerkstelligen, is het product Sociale Koop ontwikkeld. In 2007 krijgen de eerste honderd huurders in Hilversum een Sociale Koop-aanbod. Slaagt deze marktintroductie dan zal Dudok Wonen - mede vanuit de empowermentgedachte - in de toekomst het overgrote deel van de bewoners in de gelegenheid stellen om een betaalbare woning te kopen; Uit dialooggesprekken met stakeholders in de zorg en welzijn (zie hoofdstuk 4) is niet de wens naar voren gekomen om nieuwe huisvestingarrangementen voor kwetsbare doelgroepen te ontwikkelen. Vooralsnog wordt uitsluitend gewerkt aan het verbeteren en verbreden van bestaande arrangementen en woonconcepten; Initiatieven voor meer inkomensgerelateerde huurprijzen zijn op landelijk niveau niet succesvol verlopen. De tegenstand is groot. Er wordt gezocht naar mogelijkheden voor locale experimenten. pagina 26 van 78

27 3 Wij bieden kansen aan wijken in Het Gooi Dudok Wonen voelt zich duurzaam verbonden met de regio en de mensen die er wonen. Met name in wijken waar de sociale of economische vitaliteit in het gedrang komt, grijpen wij kansen aan om te bouwen en geven wij volop nieuwe kansen aan oude gebouwen. Wijken worden verbeterd met respect voor mensen, historie en sociale verbanden. Wij nemen onze verantwoordelijkheid voor de stad en haar inwoners zeer serieus. Dudok Wonen bindt en verbindt mensen en houdt daarbij altijd de gewenste vitaliteit voor ogen. Ook bieden wij mensen de kans hun talenten in te zetten ten gunste van de eigen woning en woonomgeving. Mensen die de geboden kansen benutten, kunnen betaalbaar wonen in elke wijk. Dit komt niet alleen de mensen ten goede, ook de wijken profiteren hiervan. Wijken worden veelkleuriger, vitaler en bovenal weer toegankelijk voor iedereen. Ambities : Onze ambities richten zich de komende periode op een aantal herstructureringsgebieden, de binnensteden van Hilversum en Bussum en woondienstenzones. Herstructurering in Liebergen (Hilversum) wordt afgerond; Herstructurering in Hilversum Noord en de Bussumse Godelindebuurt gaat verder; Zorgvuldige omgang met het culturele erfgoed dat in ons bezit is. Daartoe ontwikkelen we een classificatiesysteem voor cultureel erfgoed en een hiermee samenhangend beleid voor verbetering van dit erfgoed; Het verwerven van enkele panden in binnensteden voor Wonen boven winkels ; Onderzoek van de meest wenselijke aanpak van de bestaande woningen aan het Zwaluwplein en de Bloemenbuurt in Hilversum; Het ontwikkelen van een actief stadsvernieuwingsbeleid voor de herontwikkelig aan de Larenseweg en omgeving in Hilversum; Herstructurering en de ontwikkeling van een nieuwe woondienstenzone in Tuindorp Keverdijk in Naarden; Herontwikkeling van historisch erfgoed, namelijk een oude fabriek in Bussum. Dit ambitieuze project betreft de ontwikkeling van circa 140 woningen en ongeveer m2 commerciële ruimten. 3.1 Herstructurering Samen met bewoners, gemeenten en andere corporaties in de wijk streeft Dudok Wonen naar een integrale aanpak van wijken en woningen die niet meer voldoen aan de hedendaagse eisen. Dit is vooral van toepassing op vooroorlogse wijken, waarin de staat van de woningen soms zo slecht is dat met goed onderhoud geen afdoend resultaat kan worden bereikt. Vitaliteit herstructureringsgebieden Voor bewoners kan het vervelend zijn om in een wijk te wonen waar sloopwerkzaamheden aan de gang zijn en waar veel leegstand ontstaat. Daarom hecht Dudok Wonen veel waarde aan het handhaven van de leefbaarheid of vitaliteit in pagina 27 van 78

28 herstructureringsgebieden. Hiervoor maken wij onder meer gebruik van buurtconciërges. Dudok Wonen betaalt jaarlijks een bedrag aan Stichting SIS waarvoor buurtconciërges kleine klussen in de buurt uitvoeren. Zo kunnen zij werkervaring opdoen, bijvoorbeeld met het opschonen van tuinen, leegruimen van woningen, het houden van looprondes en vooral het bijtijds signaleren van overlastsituaties. Ook steunt Dudok Wonen in 2006 het project van Stichting SIS Jongerentoezicht. In dit project houden jongeren toezicht in de wijken Hilversum Noord en Oost onder begeleiding van medewerkers van SIS. Zij doen dit vanuit een pand van Dudok Wonen aan de Leemkuilen in Hilversum Noord, waarvoor zij alleen een gebruikersvergoeding hoeven te betalen. Het project maakt deel uit van een vooropleidingstraject: jongeren die het traject van zes maanden goed afronden, kunnen doorstromen naar een vervolgopleiding in de beveiliging of bij de politie. Dudok Wonen heeft een wijkbeheerder in dienst die in de gaten houdt of de panden die geherstructureerd moeten worden er netjes bij staan en kijkt of opschoonacties nodig zijn. Vooral tuinonderhoud heeft de aandacht, omdat de tuin voor een belangrijk deel het aanzien van een straat bepaalt. Maar ook het signaleren van kraakgevaar of andere onveilige situaties die kunnen ontstaan bij leegstaande panden. Rondom de feestdagen worden extra afspraken gemaakt met de politie en een beveiligingsbedrijf. Ook ondersteunen we acties van bewoners. In Hilversum Noord is eind 2006 een bewonersinitiatief gestart. Panden die leegkomen of leegstaan, worden versierd met door de bewoners zelfgemaakte borden. Op de borden staan teksten over wat afscheid voor hen betekent. Ook buiten de herstructureringsgebieden krijgt de leefbaarheid onze aandacht. Zo werd in flatgebouwen van Den Ool (Hilversum) een politiekeurmerk aangebracht. Liebergen Hilversum Met het oog op de leefbaarheid in de wijk Liebergen heeft de gemeente Hilversum een speeltuin bij het Van t Hoffplein gerealiseerd. Dudok Wonen heeft samen met de omwonenden van dit plein een sleutel- en beheeractie op touw gezet. De bewoners zorgen ervoor dat de speeltuin overdag geopend is en dat de doelgroep van kinderen tot twaalf jaar veilig kan spelen. HILVERSUM Dudok Revisited in Liebergen In de wijk Liebergen worden twintiger- en dertigerjaren woningen vernieuwd. Het zijn woningen van de architecten Dudok en Wormser die door Dudok Wonen met behoud van de karakteristieke vormen en details worden herbouwd. De woningen voldeden niet meer aan de eisen van onze moderne tijd. Na de vernieuwing hebben de woningen onder meer grotere afmetingen qua hoogte, diepte en breedte, goed sanitair en goede isolatie. In 2006 zijn de eerste woningen opgeleverd, naar verwachting wordt het totale project begin 2008 opgeleverd. In juni-juli 2006 is in de Bibliotheek Hilversum een expositie geweest met beeldmateriaal en achtergrondinformatie van het project. Ooievaarplein De nieuwbouw aan het Ooievaarplein is in volle gang. Hier zijn woningen en bedrijfspanden aan de Adelaar- en Ooievaarstraat gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. De nieuwbouw bestaat uit drie bouwblokken rondom het nieuwe Ooievaarplein. Er worden 46 nieuwe woningen gebouwd, waarvan tien zorgwoningen. De verwachte opleverdatum is voorjaar pagina 28 van 78