Kwalitatieve woningbouwversnelling Cranendonck Woningbouwprogramma 2017 t/m 2020

Transcriptie

1 Kwalitatieve woningbouwversnelling Cranendonck Woningbouwprogramma 2017 t/m 2020 Striboshof Budel-Schoot Striboshof Budel Schoot Collegebehandeling: 11 april 2017 Steller: Werkgroepleden: Petra Hoffman Hans van der Ven, Viola Herzberg, Piet Schrijver, Claire Haarmans, Joris Kantelberg, Monique Janssen, Suzan van de Goor 1

2 2

3 1. Aanleiding Op 31 januari 2017 heeft de raad de Uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie geactualiseerd en vastgesteld. Dit kader biedt voor het college de basis voor een verdere uitwerking van de behoefte en programmering in een woningbouwprogramma. Tevens is op 21 juni 2016 de Nota Omdenken door de raad vastgesteld, die de kwalitatieve kaders biedt voor bestaande en nieuwe woningbouwplannen. De raad wil vaart maken. Door middel van de Motie Bouwen (8 november 2016) is hierop extra accent gelegd. Initiatiefnemers met kwalitatieve plannen faciliteren is de opdracht. De laatste jaren was de productie beperkt, maar het sentiment is omgeslagen en de woningmarkt trekt weer aan. In bovenstaande opdracht willen we meteen het goede doen: de juiste woning op de juiste plek bouwen, en daarmee waarde toevoegen aan de woningmarkt, leefbaarheid en woonomgeving. Dit is belangrijk omdat de grote groeigolf van woningbehoefte achter de rug is en er in vergelijking met afgelopen decennia minder en selectiever nieuwbouw nodig is. Elke woning en elk plan moet dus raak zijn in lijn met de Nota Omdenken (2016). De woningmarkt is sinds de crisis in 2008 sterk veranderd. Een nieuwe Woonvisie en bijpassend woningbouwprogramma wordt opgesteld en eind 2017 aan de raad voorgelegd. Wachten op deze nieuwe visie duurt te lang. Plannen stilleggen is geen optie, en als eerder aangegeven de markt trekt aan en iedere ontwikkeling moet raak zijn. Om toch vooruitlopend hierop, snelle en kwalitatieve slagen te kunnen maken, in de lijn met de Motie Bouwen, is een samenhangend korte termijn woningbouwprogramma (2017 t/m 2020) belangrijk. Dit geeft richting en visie aan de te voeren gesprekken, zorgt voor kwaliteit en biedt de noodzakelijke (juridische) motivatie voor te nemen besluiten en zorgt daarmee voor snelheid. Op dit moment komen veel bestaande en nieuwe plannen van de plank en die vragen om een kwalitatief programma. Deze notitie is opgesteld met als doel: Snelle realisatie van projecten in een woningbouwprogramma 2017 t/m 2020; Grip op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningbouw, op de korte en op (middel)lange termijn; Uitvoering woningbouwprogramma volgens de kaders vastgelegd in de Woonvisie (2012), de Nota Omdenken (2016) en de uitvoeringsparagraaf Structuurvisie (2017). 3

4 2. Leeswijzer In de volgende paragrafen treft u een kwalitatieve onderbouwing voor de woningbouwopgave 2018 t/m Eerst blikken we in paragraaf 3 en 4 nog even terug naar de Nota Omdenken en de vaststelling van de uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie. In paragraaf 5 wordt ingezoomd op de kwantitatieve opgave om vervolgens in paragraaf 6 te komen tot de behoefte. Paragraaf 7 zoomt in op de zes Cranendonckse kernen. Paragrafen 8 en 9 zoomen verder in op de kwalitatieve behoeften en zorg om in 10 te komen tot een woningbouwprogramma 2017 t/m Als toevoeging wordt in paragraaf 11 aandacht besteed aan de projectenveloppen voor een verder inzoom op bestaande plannen. 3. Nota Omdenken In juni 2016 stelde de raad de Nota Omdenken in Cranendonck vast. In dit document zijn de kaders benoemd op basis waarvan we de komende vijf jaar de nieuwe woningbouwprojecten en initiatieven toetsen en waar noodzakelijk prioriteiten worden gesteld. Onderstaand staan de kaders nog een keer voor u op een rij. Kaders: Woningbehoefte (middel)lange termijn. Ruimtelijke kwaliteit. Bijdrage aan transformatie en het oplossen van ongewenste leegstand. Bijdrage aan het oplossen van de woonzorgbehoefte en specifieke doelgroepen bedienen. Bijdrage aan sociale cohesie. Bijdrage aan duurzaamheid. Het doel: de beste woningbouw voor de gemeente Cranendonck, die past bij de behoefte, die toekomstbestendig is en die kernen goed afmaakt. 4. Opschoon- en actualiseringsactie Bij de actualisatie van de Uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie heeft er al een kwaliteitsslag plaatsgevonden in het planaanbod, door het toepassen van de kwalitatieve kaders. Minder succesvolle plannen zijn geschrapt. Slecht scorende plannen welke worden opgepakt, worden opnieuw besproken met de projectontwikkelaar om te komen tot een kwaliteitsslag en een programma dat past bij de vraag gericht op de toekomst. 5. Woningbouw opgave De provincie Noord-Brabant stelt de bouwopgave vast. Deze is gebaseerd op de driejaarlijkse woningbehoeftenprognoses voor de komende 10 jaren ( ) met een doorkijk naar de lange termijn (2030) en verdeeld over de regio Metropoolregio Eindhoven (MRE). In de Regionale Agenda Wonen wordt deze opgave jaarlijks geactualiseerd, vastgesteld en verdeeld binnen de verschillende sub-regio s Wonen. Cranendonck participeert in de sub-regio de Peel. Binnen de regio vindt de verdere afstemming van de aantallen en de programmering per gemeente plaats. Uitgangspunt hierbij is goed op elkaar afgestemde woningbouwplannen, in en een divers segment, 4

5 afgestemd op de vraag per gemeente en op de regio als totaal, met ca. 30% vrije ruimte voor toekomstige transformatieplannen. Jaarlijks worden plannen in mei regionaal uitgewisseld om het vervolgoverleg te kunnen voeren. Na actualisatie in 2017 betreft de opgave: Woningbouwopgave Opgave Regionale Opgave volgens de provinciale Agenda Wonen prognose (4 jaar) 2025 (10 jaar) Totale opgave Daarbij wordt provinciaal uitgegaan van een sociale opgave van 35%. Sub-regionaal is voor Cranendonck een lager percentage (30%) afgesproken. De basis hiervoor is de Woonvisie Daarmee ziet de opgave er als volg uit: Verdeling vrijesector en sociaal segment Opgave Sociale huur en koop 30% 245 Vrijesectorhuur en koop 70% 570 Totaal Behoefte algemeen Inzicht in de kwalitatieve behoefte van de gemeente is cruciaal. Daarmee kan een goed passend en compleet totaalpakket aan woningen, afgestemd op de vraag van de burger, en passend bij de vraagstukken op gebied van leefbaarheid en de zorg van de toekomst, worden bepaald. Zo kunnen plannen in het licht van een samenhangende visie worden gebouwd, kunnen gemeentelijke keuzes in de regionale opgaven worden onderbouwd en verdedigd. Het biedt een leidraad voor het maken van (prestatie)afspraken met de corporatie, initiatiefnemers en ontwikkelaars die aan de slag willen. Om inzicht te krijgen is in 2016 het rapport: Woningbehoefteonderzoek gemeente Cranendonck 2016 (Stec groep) opgesteld op basis van bestaande onderzoeksgegevens. De conclusies in het rapport zijn gebaseerd op rapporten als: Verhuisanalyse Cranendonck per kern, het Marktonderzoek Woon Zorg Werkgebied (wocom), het Woningbehoefteonderzoek Cranendonck (2015). Daarnaast hebben in 2016 gesprekken plaatsgevonden met stakeholders in Cranendonck op gebied van wonen zoals makelaars, Buurtplatform Cranendonck, Rabobank, jeugd, KBO e.a. en is in Soerendonk, Budel-Schoot en Budel-Dorplein door de bewoners zelf een enquête uitgevoerd naar de woningbehoefte. Het rapport treft u aan als bijlage II. 5

6 Samengevat luiden de conclusies en aanbevelingen van het rapport: Het aantal huishoudens groeit in de periode harder (7,5%) dan het aantal inwoners (2,6%). Dit betekent dat er huishoudensverdunning gaat optreden. De komende jaren gaat er vergrijzing optreden binnen Cranendonck. In de periode groeit het aantal 75- plussers met maar liefst 86%. Het aantal jarigen groeit nog licht met 1%, de overige doelgroepen krimpen. Vooral de alleenstaanden tot 24 jaar (-32%) en stellen tot 34 jaar (-30%). Naast de demografische trends speelt op de woningmarkt ook mee dat de toewijzing van sociale huurwoningen steeds strenger wordt en dat de hypotheeknormen worden aangescherpt. Dit zorgt ervoor dat steeds meer middeninkomens tussen wal en schip vallen. Ook de flexibilisering heeft effecten voor de woningmarkt. Huren wordt steeds populairder. Onder jongeren, maar ook onder ouderen. De extramuralisering van de zorg heeft als gevolg dat senioren langer thuis blijven wonen. Mede hierdoor en door de vergrijzing verwachten we een toenemende vraag naar levensloopbestendig wonen (nultreden) en wonen in combinatie met zorg. Uit het woningbehoefteonderzoek komt naar voren dat er vooral een voorkeur is voor grondgebonden koopwoningen. Bovenstaande conclusies betekenen het volgende: Aan de behoefte voor grondgebonden koopwoningen wordt voorzien in particuliere bouwplannen. Vanuit de gemeente is focus gewenst op het sociale segment en huisvesting voor ouderen (en andere specifieke doelgroepen). Gezien de huishoudensverdunning is het van belang dat we voldoende inzetten op kleinere woningen voor 1- of 2- persoonshuishoudens. We verwachten dat deze huishoudens vooral voorkeur hebben voor huur. Gezien de vergrijzing en de extramuralisering is het belangrijk dat bij de woningbouwprogrammering rekening wordt gehouden met senioren. De opgave zit met name in wonen in combinatie met extramurale zorg. Dit betekent: voldoende levensloopbestendige woningen nabij voorzieningen, in de vorm van appartementen. Dit betekent ook dat nieuwbouwprojecten vooral in de grotere kernen gerealiseerd moet worden. De opgave voor intramurale zorgplekken is op korte termijn aanwezig, maar verdwijnt op den duur. Flexibele (makkelijk te transformeren) of tijdelijke concepten hebben de voorkeur. Gezien de strengere toewijzingseisen bij sociale huurwoningen, de aangescherpte hypotheeknormen en de flexibilisering, is er een groter wordende groep die aangewezen is op goedkope en middeldure huur. Hier moet in de woningbouwprogrammering rekening mee worden gehouden. 7. Behoefte per kern In 2016 hebben wij van elke kern het ontwikkelperspectief in beeld gebracht op basis van de demografie, ruimte en leefbaarheid als basis voor de woningbehoefte welke wordt voorzien voor de (middel)lange termijn. Uitgangspunt voor demografie is de provinciale bevolkings- en huishoudensprognose, die is door vertaald in een extra woningbouwbehoefte per kern. Voor ruimte en leefbaarheid is dit de Structuurvisie Verder gelden de doelen, zoals geformuleerd in onze Woonvisie en uitgevoerde onderzoeken en gesprekken in de periode , als richtinggevend kader. 6

7 BELEIDSDOELEN WONEN EN LEVEN (UIT: WOONVISIE ) 1. Behouden en/of versterken van de sociale cohesie in iedere kern: Ambitie: Een woonomgeving waar het prettig wonen en vertoeven is voor jong en oud. Een evenwichtige verdeling van jongeren, ouderen en kwetsbare groepen over de kernen. Het versterken van het wij gevoel en samen de verantwoordelijkheid nemen met het oog op de verzwaring van zorgtaken die in de komende periode plaatsvindt. Per kern wordt bezien, aan welk soort en aan hoeveel woningen er behoefte is, passend bij de kern. De kleine kernen zijn compleet gemaakt. Grootschalige woningbouw vindt plaats in de grote kernen; hier worden ook de zorgvoorzieningen geconcentreerd. 2. Een goede vestigings- en leefomgeving voor categorieën die de beroepsbevolking vertegenwoordigen (starters en gezinnen): Ambitie: een aantrekkelijke woon-werk gemeente zijn voor jonge mensen en gezinnen. Zij zijn de dragers van een sterke gemeente. 3. Kwaliteit en duurzaamheid zijn uitgangspunt bij alle nieuwbouw en transformatieplannen: Ambitie: met het oog op de vergrijzing, ontgroening en de verzwaring van draaglast van investeringen, zijn kwaliteit en duurzaamheid uitgangspunten bij nieuwe maatschappelijke investeringen. 4. Iedere kern behoudt haar eigen karakter: Ambitie: woningbouw- en transformatieplannen worden afgestemd op het karakter en de situatie van de betreffende kern. Invulling van bouw- en renovatieplannen vindt plaats in overleg met, en afgestemd op, de vraag van de burger. Profiel per kern: Cranendonck bestaat uit 6 specifieke kernen met ieder een eigen karakter en gemeenschap. Uit onderzoek blijkt dat verhuisbewegingen over en weer weinig plaatsvinden. Bewoners zijn gehecht aan hun kern. Deze constatering heeft gevolgen voor de programmering van de woningbouwplannen. De leefbaarheid in iedere kern is gebaat bij een zo compleet mogelijk aanbod, rekening houdend met de toekomstige levensvatbaarheid van voorzieningen. Ook de aanpassingen van bestaande woningen, richting levensloopbestendigheid is hierin een opgave voor de eigenaren (incl. corporaties). Om een totaal pakket te kunnen bieden in de leefbaarheid is bereikbaarheid van voorzieningen (dichtbij en op afstand) eveneens een voorwaarde. Onderstaand volgt per kern een beeld met factoren en cijfers die invloed hebben op de bepaling van de behoefte voor het woningbouwprogramma 2017 t/m Budel De kern Budel is met zo n bewoners de grootste kern en het voorzieningenhart van de gemeente Cranendonck. Rondom de Markt zit een mix van winkels en horeca. Een derde van de huishoudens in Budel is een (1-ouder)gezin en de helft van de bewoners heeft een leeftijd tussen 25 en 65 jaar. Verder is een derde een 1-persoonshuishouden: zowel jongeren als ouderen jaar jaar jaar jaar 65-plus Persoonshuishouden Paar zonder kinderen (1-Ouder)gezin 7

8 Ontwikkelperspectief Het perspectief voor Budel is verdere concentratie van voorzieningen en woningbouw. Dit sluit aan bij de huidige en gewenste hiërarchie tussen kernen. Verder stuurt de gemeente Cranendonck in de eerste ring rondom het centrumgebied op transformatie van leegstaande en vrijkomende winkel-, kantoor- en horecapanden naar woningen, conform de oorspronkelijke functie. Hierdoor ontstaan kansen voor compacte grondgebonden bouw voor gezinnen en kleinschalige, gestapelde bouw voor jongeren, alleenstaanden en ouderen: centraal, op loopafstand van winkels, voorzieningen en openbaar vervoer. Als grootste kern wordt een behoefte van ca. 25 geclusterde zorgwoningen voorzien en voor ca. 10 personen een beschermd wonen concept. In de overige wijken stuurt de gemeente Cranendonck op verbetering, verduurzaming en het levensloopbestendig maken van bestaande woningen. Leefbaarheid, ontmoeten en deelname hebben aandacht in projecten. Transformatieopgaven Herontwikkeling ongewenste leegstaande en vrijkomende winkel-, kantoor- en horecapanden in de aanloopstraten naar het centrum. Leegstaande school: De Kleine Wereld. Woningbehoefte De gemeente Cranendonck gaat voor Budel uit van een behoefte aan bijna 220 woningen, vooral in het goedkope en middeldure segment. Voor starters is er voldoende aanbod. Accent ligt verder op goed toegankelijke, nultredenwoningen. Dit kunnen zowel appartementen als grondgebonden woningen zijn. Verder is er behoefte aan reguliere grondgebonden woningen. Er is beperkt behoefte aan middeldure vrijesectorhuur. De onderstaande kwaliteitsenvelop dient als richtsnoer bij nieuwbouw. Kwalitetisenvelop Budel Segment Goedkoop Middelduur Duur Regulier Nultreden Sociale huur 77 Vrijesector huur en koop 143 Totaal 220 Zie de begrippenlijst voor de indeling in prijssegmenten. Verder ziet de gemeente Cranendonck in het bijzonder marktkansen voor: Compacte, centrumdorpse grondgebonden woningen, in de koop, sociale en vrijesectorhuur. Kwalitatief sterke, toekomstbestendige appartementen in het centrumgebied en de eerste ring daaromheen, met voldoende buitenruimte, in de koop en vrijesectorhuur. Kleine aantallen vervangende nieuwbouw in de wijken. Specifieke zorgconcepten boven of op loopafstand van gemeenschapshuis, winkels voor de dagelijkse boodschappen, voorzieningen, OV en zorg- of welzijnspunt. Bijzondere aandacht gaat uit naar de behoefte aan woningen voor ouderen met en zonder zorgvraag. 8

9 Budel-Schoot Budel-Schoot telt ca bewoners. De kern heeft een duidelijke lintstructuur langs de Grootschoterweg die Budel met Budel-Dorplein verbindt. De Hamonterweg verbindt de kern met België. Ruim een kwart van de huishoudens is een 1-persoonshuishouden. Verder is iets minder dan een kwart van de bewoners 65-plus en een derde heeft nu de leeftijd 45 tot 65 en daarmee is Budel- Schoot een vergrijzende kern jaar jaar jaar jaar 65-plus Persoonshuishouden Paar zonder kinderen (1-Ouder)gezin Ontwikkelperspectief Het perspectief voor Budel-Schoot is beperkte, organische groei en vervangende nieuwbouw in de wijken. Nieuwbouw kan, mits (zeer) kleinschalig en kwalitatief. Budel-Schoot telt relatief veel sociale huurwoningen, zo n 30% is corporatiebezit. Hier is de wens kwaliteitsverbetering, beperkt verkoop en verder waar mogelijk vervangende nieuwbouw van wocom-bezit naar kwalitatieve, vrijesectorhuur en koop. Verder stuurt de gemeente Cranendonck langs de Grootschoterweg op transformatie van leegstaande en vrijkomende winkel-, kantoor- en bedrijfspanden en sociaal-maatschappelijk vastgoed naar onder andere woningen. Hierdoor ontstaan kansen voor compacte grondgebonden bouw voor gezinnen en jonge stellen. In de hele kern stuurt de gemeente Cranendonck op verbetering, verduurzaming en het levensloopbestendig maken van bestaande woningen. Immers de vergrijzing, in combinatie met het relatief grote aantal 1- en 2-persoonshuishoudens, trekt een sterke wissel op de woningmarkt. Het huidig woningbestand is zeer eenzijdig met overwegend grondgebonden koop en daarin is het leegstandsrisico op lange termijn groot. Ook zijn er relatief veel (grote) sociale huurwoningen. Transformatieopgaven De Ark/Kern Schoot. Bezit van wocom. Verschillenden panden langs de Grootschoterweg. Kerk en pastorie. Van Erp Striboshof. t Ekker 9

10 Woningbehoefte De gemeente Cranendonck gaat voor Budel-Schoot uit van een behoefte aan bijna 82 woningen, vooral in het (kwalitatief goede) goedkoop en middeldure segment. Accent ligt verder op goed toegankelijke, nultreden en reguliere grondgebonden woningen. Er is beperkt behoefte aan middeldure vrijesectorhuur. Als kleine kern is het behoud van ontmoetingsplekken / gemeenschapshuis in de eigen kern en de bereikbaarheid van de (maatschappelijke)voorzieningen, in de grote kernen, een belangrijk aandachtspunt. Voor zorg wordt een kleine behoefte aan geclusterde zorg, ca. 10 woningen, voorzien. De onderstaande kwaliteitsenvelop dient als richtsnoer bij nieuwbouw. Kwalitetisenvelop Budel-Schoot Segment Goedkoop Middelduur Duur Regulier Nultreden Sociale huur 17 Vrijesector huur en koop 65 Totaal 82 Verder zien wij in het bijzonder marktkansen voor: Het kwalitatieve goedkope en middeldure segment. Goed toegankelijke, nultreden en reguliere grondgebonden woningen. Middeldure vrijesectorhuur (beperkt). Het levensloop bestendig maken van bestaande (huur)woningen. Budel-Dorplein Budel-Dorplein telt ca bewoners en ruim 600 woningen. Daarvan is een derde van de huishoudens een (1-ouder)gezin en nog eens ruim een derde is een paar zonder kinderen. Budel- Dorplein is een typisch fabrieksdorp en karakteriseert zich door een relatief nieuwe en oude kern jaar jaar jaar jaar 65-plus Persoonshuishouden Paar zonder kinderen (1-Ouder)gezin Ontwikkelperspectief Het perspectief voor Budel-Dorplein is ook beperkte, organische groei. De gemeente Cranendonck staat alleen (zeer) kleinschalige, op de lokale behoefte gerichte woningbouwontwikkeling toe. Budel-Dorplein heeft slechts een beperkte transformatieopgave. Het gebied rondom gemeenschapshuis De Schakel komt in aanmerking voor herontwikkeling. De oude dorpskern is aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Deze status zorgt voor beperkingen bij inbreiding en nieuwbouw. De bouwplannen in Dorplein dienen het dorp compleet te maken. Het afstemmen van de woningaanbod op de wens van de Dorpleiners is daarom erg belangrijk om de leefbaarheid in deze kern te behouden. Nieuwe ontwikkelingen rondom het industriepark Metalot 10

11 kunnen in de toekomst mogelijk zorgen voor een nieuwe visie op de woningbouw in- en rondom deze kern. In deze kern zijn relatief veel particuliere bouwtitels welke vooralsnog weinig worden ingevuld. De resterende behoefte ligt bij woningen voor starters en ouderen. Een slim concept waardoor beide doelgroepen kunnen worden bediend is hier voor enkele woningen (goedkope koop en middeldure huur) haalbaar. Woningbehoefte De gemeente Cranendonck gaat voor Budel-Dorplein vooralsnog uit van een behoefte aan zo n 24 woningen, vooral in de sociale huur, koop en middeldure koop. Als kleine kern is het behoud van ontmoetingsplekken / gemeenschapshuis en de bereikbaarheid van de (maatschappelijke) voorzieningen in de grotere kernen, een belangrijk aandachtspunt. Voor zorg wordt een kleine behoefte aan geclusterde zorg, ca. 4 woningen, voorzien. De onderstaande kwaliteitsenvelop dient als richtsnoer bij nieuwbouw. Kwalitetisenvelop Budel-Dorplein Segment Goedkoop Middelduur Duur Regulier Nultreden Sociale huur 7 Vrijesector huur en koop 17 Totaal 24 In relatie tot de toonaangevende opzet van het duurzaam industriepark Metalot, op gebied van duurzaamheid in relatie met het groen, leent Budel-Dorplein zich ook voor enkele eco-woningen. Ook hiervoor geldt een voldoende gedragen initiatief vanuit de vraagzijde. Beoogde prioritering woningbouw Zeer beperkt aantal grondgebonden nultredenwoningen of zorgconcept in combinatie met een zorg- of welzijnspunt. (Zeer) kleine aantallen sociale nieuwbouw. Kleine aantallen goedkope en middeldure koop, mogelijk voor een deel te realiseren door verkoop van corporatiebezit. Het levensloopbestendig maken van bestaand eigenwoningbezit. Gastel Gastel is de kleinste kern met ca. 735 bewoners en nog geen 300 woningen. Er wonen relatief weinig 1-persoonshuishoudens en veel (1-ouder)gezinnen. Gastel is primair een woonkern jaar jaar jaar jaar 65-plus Persoonshuishouden Paar zonder kinderen (1-Ouder)gezin 11

12 Ontwikkelperspectief Het perspectief voor Gastel is beperkte, organische groei. In Gastel staat de gemeente Cranendonck alleen (zeer) kleinschalige, op de lokale behoefte gerichte woningbouwontwikkeling toe. Particuliere bouw en het realiseren van (erf)zorgwoningen wordt mogelijk gemaakt. Er worden geen starterwoningen gerealiseerd en geen nieuwe woningbouwprojecten opgepakt. De lopende projecten voorzien in de behoefte. Woningbehoefte De gemeente Cranendonck gaat voor Gastel uit van een behoefte aan 16 woningen, vooral in de middeldure koop. Als kleine kern is het behoud van ontmoetingsplekken / gemeenschapshuis en de bereikbaarheid van de (maatschappelijke)voorzieningen) naar de grote kernen, een belangrijk aandachtspunt. Voor zorg wordt een kleine behoefte aan geclusterde zorg, ca. 4 woningen, voorzien. De onderstaande kwaliteitsenvelop dient als richtsnoer bij nieuwbouw. Kwalitetisenvelop Gastel Segment Goedkoop Middelduur Duur Regulier Nultreden Sociale huur 5 Vrijesector huur en koop 11 Totaal 16 De woonzorgopgave bestaat uit zo n 5 geschikte woningen en woningen rondom geclusterde zorg. Particuliere bouw en het realiseren van (erf)zorgwoningen wordt gestimuleerd. Er worden geen starterwoningen gebouwd en geen nieuwe woningbouwprojecten opgepakt. De lopende projecten voorzien in de behoefte. Maarheeze Maarheeze telt ca bewoners en bijna woningen. De Stationsstraat verbindt het noordelijke met het zuidelijke deel van de kern en ook het oude Maarheeze aan de andere kant van de A2. De ligging aan de A2 en het treinstation zijn sterk en onderscheidende punten en bieden in dat opzicht potentie tot groei. Zo n derde van de huishoudens is een gezin met kinderen. Verder is een kwart van de bewoners jonger dan 25 jaar jaar jaar jaar jaar 65-plus Persoonshuishouden Paar zonder kinderen (1-Ouder)gezin 12

13 Ontwikkelperspectief In tegenstelling tot de overige kernen zijn er in Maarheeze minder mogelijkheden voor inbreiding. Dit vraagt daarom om een uiterst kwalitatieve en integrale afweging van bouwplannen. De Centrumvisie van Maarheeze en enkele inbreidingslocaties bieden nog ruimte zoals de Hoge Weg en plan Stationsstraat. De gemeente Cranendonck signaleert een behoefte aan allerlei typen woningen en segmenten, maar vooral het gebrek aan (middeldure huur)woningen voor ouderen in de buurt van voorzieningen en goedkope en middeldure koopwoningen voor starters, wordt als nijpend ervaren. Ook voor kenniswerkers, expats en éénpersoonshuishoudens is Maarheeze een interessante woonkern in een ruime groene leefomgeving, maar passend aanbod ontbreekt vooralsnog. In de Stationsstraat staan enkele panden leeg. Hier kan zowel een commerciële functie voor terugkomen maar ook transformatie naar woningen is mogelijk. Een ander potentiële transformatiegebied is het centrumgebied. Transformatieopgaven Stationsstraat. Centrumgebied, nog onbekend aantal winkel- en horecapanden en voormalig Rabobankgebouw (onderdeel van de centrumvisie). Woningbehoefte Uitgangspunt voor Maarheeze is een behoefte aan ruim 187 woningen, in alle segmenten. Bereikbaarheid van de (maatschappelijke voorzieningen is belangrijk aandachtspunt. Voor zorg wordt een behoefte aan geclusterde zorg, ca. 25 woningen, voorzien en een behoefte van beschermd wonen voor ca. 10 personen. De onderstaande kwaliteitsenvelop dient als richtsnoer bij nieuwbouw. Kwalitetisenvelop Maarheeze Segment Goedkoop Middelduur Duur Regulier Nultreden Sociale huur 56 Vrijesector huur en koop 131 Totaal 187 Verder zien wij in het bijzonder marktkansen voor: Uitbreiding: In tegenstelling tot de overige kernen zijn er in Maarheeze minder mogelijkheden voor inbreiding. Dit vraagt daarom om een uiterst kwalitatieve en integrale afweging van bouwplannen. Nu er zo weinig (te weinig) inbreidingslocaties zijn is uitbreiding noodzakelijk om aan de woningbehoefte te voldoen. Dat sluit aan bij het uitvoeringsprogramma 2017 van de Structuurvisie. Uitbreidingsplan De Neerlanden kan hiervoor worden aangewend. Diverse typen woningen en segmenten. Vooral het gebrek aan (middeldure huur)woningen voor ouderen in de buurt van voorzieningen en goedkope en middeldure koopwoningen voor starters, wordt als nijpend ervaren. Kenniswerkers, expats en éénpersoonshuishoudens. Maarheeze is een interessante woonkern in een ruime groene leefomgeving, maar passend aanbod ontbreekt vooralsnog. 13

14 De Stationsstraat waar enkele panden leeg staan. Hier kan zowel een commerciële functie voor terugkomen maar ook transformatie naar woningen is mogelijk. Andere potentiële transformatiegebied is het centrum. Soerendonk Kern Soerendonk telt ca bewoners en bijna 700 woningen. Kenmerkend zijn de vele brinken en enkele horecagelegenheden en het gemeenschapshuis. Soerendonk heeft zich vooral ontwikkeld langs de dorpslinten van de Molenheide, Dorpsstraat en Zitterd. Ruim een derde van de huishoudens is een gezin met kinderen. Verder is meer dan een kwart van de bewoners jonger dan 25 jaar jaar jaar jaar jaar 65-plus Persoonshuishouden Paar zonder kinderen (1-Ouder)gezin Ontwikkelperspectief In Soerendonk staat de gemeente Cranendonck alleen (zeer) kleinschalige woningbouwontwikkeling toe. In de kern is behoefte aan goedkope- en middeldure huur en koopwoningen voor starters en senioren, naast enkele vrije kavels voor particuliere bouw. De lopende woningbouwprojecten Dorpsakkers en De Pompers en bestaande particuliere bouwtitels voorzien hier voldoende in en bieden bovendien ruimte aan 1-persoonshuishoudens. Meer nieuwbouw is daarom vooralsnog niet nodig. Soerendonk heeft slechts een zeer beperkte transformatieopgave. Woningbehoefte Uitgegaan wordt van een behoefte aan 82 woningen, zowel in de sociale huur, vrijesectorhuur als koop. Als kleine kern is de bereikbaarheid en behoud van (maatschappelijke)voorzieningen / gemeenschapshuis belangrijk. Tevens is de bereikbaarheid van de voorzieningen in de grote kernen noodzakelijk. Voor zorg wordt een behoefte aan geclusterde zorg van ca. 8 woningen, voorzien. De onderstaande kwaliteitsenvelop dient als richtsnoer bij nieuwbouw. Kwalitetisenvelop Soerendonk Segment Goedkoop Middelduur Duur Regulier Nultreden Sociale huur 20 Vrijesector huur en koop 62 Totaal 82 14

15 De behoefte aan geschikte woningen voor ouderen is ca. 24 en ca. 8 woningen rondom geclusterde zorg. Alleen (zeer) kleinschalige woningbouwontwikkeling toe te voegen. In de kern is behoefte aan goedkope en middeldure huur en koopwoningen voor starters en senioren, naast enkele vrijekavels voor particuliere bouw. De lopende woningbouwprojecten Dorpsakkers en De Pompers en bestaande particuliere bouwtitels voorzien hier voldoende in. Meer nieuwbouw is niet nodig. Soerendonk heeft slechts een zeer beperkte transformatieopgave. 8. Kwalitatieve opgave woningbouw per kern Op basis van deze kwalitatieve behoeften kan samenvattend de volgende verdeling per kern worden gemaakt, verdeeld in particuliere en sociale opgaven: Opgave Percentage Opgave Sociale opgave 30% 244,5 Vrije sector 70% 570,5 Totaal 815 Percentage van de woningbehoefte Opgave Sociaal vrije sector % aantal aantal Budel 27% % Budel-Dorplein 3% 24 30% 7 17 Budel-Schoot 10% 82 20% Gastel 2% 16 30% 5 11 Maarheeze 23% % Soerendonk 10% 82 25% Sub-totaal 611 Flexibel 25% Totaal 100%

16 9. Wonen met zorg In een interactief proces met de zorgleveranciers, wordt invulling gegeven aan het concept wonen met zorg. Dit is een dynamisch proces dat jaarlijks op basis van ontwikkelingen en vraag en aanbod zijn beslag krijgt, samen met de zorgleveranciers. Uitgegaan wordt van onderstaande behoeften. Opgave zorg Geschikt wonen Geclusterde zorg Beschermd wonen Budel 2 4 Budel-Dorplein 6 10 Budel-Schoot 4 4 Gastel Maarheeze 24 8 Soerendonk Sub-totaal Flexibel Totaal 16

17 10. Woningbouwprogramma 2017 t/m 2020 Woningbouwprogramma 2017 t/m t/m 2020 Bouwplan Aantal Sociaal Vrije sector Sociaal Vrije sector Budel Nieuwstraat 49 (de Spar) Burg. Wijtestraat e.o Budel Noord I Kleine Wereld Garage Verhoeven Rabobank Jumbo appartementen Deken van Baarsstraat 6 6 Dr. Ant. Mathijsenstr Gastelseweg Looierijstraat 8 8 Nieuwstraat 32 (Wapen van Budel) Particuliere woningen * Subtotaal Budel-Schoot De Ark 8 8 t Ekker Striboshof Particuliere woningen* Subtotaal Budel-Dorplein De Schakel 8 8 Particuliere woningen* Subtotaal Soerendonk De Pompers Dorpsakkers Particuliere woningen* Subtotaal Maarheeze Stationsweg Centrum Visie Stationsstraat Herontwikkeling Mariaschool 5 5 De Neerlanden II Particuliere woningen* Subtotaal Gastel Grensweg 5 5 Particuliere woningen* Subtotaal Totaal ** Flexibel periode 2021 t/m * Voor particuliere woningen is een aanname gedaan om tot een reëel inschatting van de realisatie te komen. Het betreft hierbij zowel directe bouwmogelijkheden, als mogelijkheden met afwijking of wijzigingsbevoegdheid. ** Voor de periode 2020 t/m 2029 zijn een resterend aantal van 309 titels beschikbaar. Dit is in lijn met een flexibel percentage voor ca. 30% zoals afgesproken in de sub-regio de Peel. 17

18 10. Projectenveloppen Gemeentelijk beleid is om het particulier initiatief te ondersteunen. In de nieuwe bestemmingsplannen zijn daarom diverse percelen aangewezen, met een mogelijkheid tot afwijking of wijzigingsbevoegdheid, als mogelijke transformatielocatie. Dit leidt tot een groot aantal (reserveringen voor) initiatieven van particulieren, bedrijven en (lokale) ontwikkelaars om te komen tot woningbouw op voornamelijk binnenstedelijke locaties. Meestal gaat het hierbij om transformatie van bestaand vastgoed. Transformatie van een bestaand pand is in veel gevallen duur. Om het financieel haalbaar te maken wordt vaak het aantal woningen aangepast/verhoogd ten aanzien van het aantal genoemd in de bestemmingsplannen. Om een beeld te geven voor de aankomende plannen voor de korte- ( ), en iets langere termijn (2019 t/m 2020) zijn projectenveloppen gemaakt. Projectenveloppen geven een indicatie van wat er op een specifieke locatie volgens huidige plannen (mogelijk) wordt gerealiseerd. Deze plannen, met name voor de langere termijn, staan nog in de opstartfase. Een definitieve invulling heeft dus nog niet plaatsgevonden. De projectenveloppen zijn niet limitatief. Wekelijks komen er nieuwe verzoeken binnen bij de gemeente. Ze zijn bedoeld ter informatie en illustratie en geveneft een beeld van lopende grotere initiatieven (ontwikkelingen vanaf 5 woningen). De kleinere particuliere initiatieven (van 1-4 woningen) zijn hierbij niet meegenomen. Deze worden uiteraard wel gefaciliteerd indien zij voldoen aan het gemeentelijk beleid, waaronder de Nota Omdenken. Een deel van de genoemde projecten is al meegenomen in de uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 31 januari De projectenveloppen in de bijlage zijn die projecten welke terugkomen in het woningbouwprogramma 2017 t/m/ Het zijn werkdocumenten, lopende projecten worden regelmatig aangepast aan de laatste stand van zaken. In een kader als bijdrage aan duurzaamheid speelt de gemeente een stimulerende rol. 18

19 BIJLAGEN I. Gehanteerde begrippen II. Rapport Woningbouwbehoefteonderzoek gemeente Cranendonck (Stec groep); III. Projectenveloppen 2017 t/m t/m

20 20

21 Bijlage I Begrippenlijst (Regionale begrippenlijst Metropoolregio Eindhoven wordt jaarlijks geactualiseerd. Volledig te raadplegen op: regionale begrippenlijst.nl Prijssegmenten Conform indeling gebruikt in woningbehoefteonderzoek gemeente Cranendonck (Woonbehoefte in Cranendonck, 2014). Huur goedkoop < 409,92 per maand Koop goedkoop < Huur middelduur 409,92-710,68 Koop middelduur per maand Huur duur > 710,68 per maand Koop duur > Vrijesectorhuurwoning Of geliberaliseerde huurwoning. Huurwoning met een huurprijs boven de huurtoeslag- of liberalisatiegrens van 710,68 per maand (prijspeil 2016). Dit is kale huur, dus exclusief servicekosten, gas, water en licht. Woningen met een kale huurprijs boven deze grens behoren tot de vrijesector, woningen op of onder deze grens behoren tot de sociale huursector. Beschermd wonen Het beschermd wonen omvat de woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg. Dit betekent dat de zorg permanent aanwezig is. Veelal gaat het om vormen van niet-zelfstandig wonen in intramurale instellingen (ZZP 5-8, ZZP staat voor zorgzwaartepakket) Ook verschillende kleinschalige vormen van groepswonen- veelal in niet zelfstandige wooneenheden- vallen onder beschermd wonen. Kleinschalige woonprojecten voor dementerende ouderen zijn voorbeelden hiervan. De overige intramurale plaatsen (ZZP 9-10), waartoe bijvoorbeeld revalidatiecentra en hospices behoren, zijn eveneens tot het beschermd wonen gerekend. Beschut Tot het beschut wonen worden gerekend de plaatsen in intramurale instellingen veelal verzorghuisplaatsen ten behoeve van personen met een ZZP- indicatie 1-4. Als gevolg van extramuralisering wordt uitgegaan van een afname van de vraag naar beschut wonen. Verzorgd wonen Het verzorgd wonen heeft betrekking op de situatie waarbij een huishouden in een (ouderen)woning gebruik kan maken van de verdieping of verzorging vanuit een nabijgelegen zorgsteunpunt ( zorg op afroep ). Geschikt wonen Tot het geschikt wonen behoren zelfstandige woningen, waarvan diverse kenmerken maken dat ze meer geschikt zijn voor ouderen en mensen met beperkingen dan gebruikelijke woningen. Hierbij gaat het om de als zodanig aan te duiden ouderenwoningen, waarbij de woningen ook onderdeel uit kunnen maken van een complex met extra diensten. Zoals maaltijdverzorging, gemeenschappelijke recreatieruimte etc.( wonen met diensten ). Ook de (ingrijpend) aangepaste woningen en de (overige) nultredenwoningen vallen onder het geschikt wonen / levensloopbestendig wonen. 21

22 22

23 Bijlage II Woningbehoefteonderzoek Gemeente Cranendonck

24 24

25 Bijlage IIIa Projectenveloppen Periode 2017 t/m

26 26

27 Bijlage IIIb Projectenveloppen Periode 2019 t/m