Het uitgifteprijsbeleid van het bedrijvenpark Hattemerbroek valt buiten deze nota.

Transcriptie

1 GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van de gemeente Oldebroek Nr maart 2017 Nota Grondprijsbeleid INLEIDING 1.1 AANLEIDING VAN DE NOTA GRONDPRIJSBELEID Voor u ligt de Nota Grondprijsbeleid In deze nota zijn actuele gemeentelijke uitgangspunten vastgelegd voor de manier waarop de grondprijzen van verschillende bestemmingen en/of functies worden bepaald. Een belangrijk deel van de gebiedsverandering in de gemeente Oldebroek gebeurt immers door uitgifte van (bouwrijpe) grond door de gemeente. Het gronduitgiftebeleid dat is vastgelegd in de nota Grondbeleid en de Huisvestingsverordening beantwoordt de vraag: Aan wie verkoopt de gemeente? Het grondprijsbeleid geeft aan tegen welke prijs de grond verkocht of in erfpacht uitgegeven wordt. De Nota Grondbeleid en de Nota Grondprijsbeleid vormen belangrijke instrumenten bij de deelname van de gemeente Oldebroek aan het proces van ruimtelijke verandering. Het grondprijsbeleid wordt elke twee jaar herzien. Sterk veranderende omstandigheden op de grondmarkt kunnen aanleiding zijn om de nota eerder te herzien. De nota Grondprijsbeleid wordt opgesteld binnen de door de Raad vastgestelde kaders uit de nota Grondbeleid. De nota Grondbeleid wordt één keer in de vier jaar herzien. Tussentijdse actuele ontwikkelingen rond het grondprijsbeleid worden opgenomen in de gemeentelijke meerjarenbegroting en in de jaarrekening in de paragraaf grondbeleid. De nota Grondprijsbeleid geeft onder meer aan met welke methode gerekend wordt, hoe grondprijzen voor projectmatige woningbouw, sociale woningbouw, particuliere kaveluitgifte, bedrijventerreinen, commerciële en maatschappelijke voorzieningen worden bepaald. Het uitgifteprijsbeleid van het bedrijvenpark Hattemerbroek valt buiten deze nota De huidige situatie op de grondmarkt Zoals verwacht heeft de markt de opgaande lijn weer te pakken. De groei doet zich voor binnen alle deelsectoren, maar het is toch vooral de aantrekkende vraag in de (nieuwbouw-) woningmarkt die de vastgoedsector op sleeptouw neemt. Hoewel het aantal faillissementen de afgelopen twee jaar een forse daling laten zien, neemt dit niet weg dat veel ontwikkelende partijen door hun financiële reserves heen zijn en dat de prijsvorming in de vastgoedsector nog steeds te wensen overlaat. De concurrentie in de sector is onverminderd groot en zo ook de honger naar bouwproductie en in de aanbestedingsmarkt wordt op het scherpst van de snede ingeschreven. Dit laat onverlet dat het sentiment in de sector overtuigend aan het kantelen is in de overtuiging dat het dieptepunt is gepasseerd. De verschillen per regio zijn echter wel groot. De urbanisatie in en rondom de grote steden geeft blijk van meer dynamiek in de woningmarkt. Voor 2017 en 2018 wordt een verdere groei van de woningmarkt verwacht. De utiliteitsmarkt heeft echter nog steeds last van leegstand in de kantoren- en winkelmarkt en zal hooguit een bescheiden groei laten zien. De woningmarkt laat dan ook mooie cijfers zien. In Oldebroek en omgeving zijn de woningprijzen gemiddeld 3-6% gestegen volgens de NVM. Daarnaast loopt de duur van de periode terug waarin woningen te koop staan. Het aantal woningen dat te koop staat daalt ook. De cijfers spreken voor zich en zijn mooi, maar de keerzijdes van de opbloeiende markt zijn ook zichtbaar. Zo is er sprake van een haperende doorstroming binnen de woningmarkt. De NVM concludeert dat dit met name te danken is aan de blijvende voorzichtigheid bij een aantal consumenten, de langere doorlooptijd in de duurdere segmenten en het gebrek aan goede huurwoningen. Daarnaast zijn consumenten nog steeds terughoudend rond investeringen in grond en vastgoed. Dat heeft te maken met een nog wankel vertrouwen in het herstel van de economie, de trage verkoop van achter te laten woningen, de beperkte hypotheekverstreking door tijdelijke arbeidscontracten en zo meer. 1

2 Leidende gedachten: Andere factoren dan de uitgifteprijs bepalen in overwegende mate of een kavel wordt aangekocht of niet. Te denken valt hierbij aan onder andere sociale- en economische binding. De verkoopbaarheid van de huidige woning, het moeilijk kunnen verkrijgen van een hypotheek enz. spelen naast binding ook een belangrijke rol. Uitgifteprijsdaling biedt dan ook niet direct een oplossing om de grondverkoop verder op gang te brengen. Dit is de afgelopen jaren ook wel gebleken: de kavels in het middeldure segment zijn verlaagd, (in het geval van tussenwoningen van 310,- per vierkante meter naar 250,- per vierkante meter), maar dit heeft er niet toe geleid dat extra kavels verkocht zijn in de afgelopen 2 jaren. Uitgifteprijsdaling biedt evenmin direct een oplossing voor de financiering van bedrijfskavels omdat, gemiddeld van de kosten voor een nieuw bedrijfspand, slechts 10 tot 15% bestemd is voor de grond (onderzoek op basis van vergunningverlening op het bedrijventerrein Wezep Noord Rondweg onder 10 bedrijfspanden). Een prijsdaling van bijvoorbeeld 5% van de grondprijs, betekent op de totale kosten slechts een voordeel van 0,75%. De mogelijkheid tot erfpacht heeft wel een stimulerende werking gehad omdat de financieringsbehoefte van de afnemer wezenlijk verandert. Daarnaast moeten gronden marktconform worden aangeboden. Wanneer de gronden in één gemeente aantoonbaar lager worden aangeboden als in omliggende gemeenten zonder dat daar markttechnische argumenten aan ten grondslag liggen, is die gemeente niet marktconform bezig en verleent staatssteun. 1.2 GRONDWAARDE EN GRONDPRIJS Grondwaarden en grondprijzen zijn op twee manieren van belang. De gemeente heeft namelijk twee rollen: de eerste rol is die van regisseur en daarbij kan de situatie zich voordoen dat een exploitatieplan gemaakt moet gaan worden. De gemeente kruipt in de rol van fictieve grondproducent en neemt in het exploitatieplan een marktconforme grondwaarde als grondopbrengst op. Die is nodig om een exploitatiebijdrage te kunnen uitrekenen voor particuliere zelfrealisatoren. Er worden eisen gesteld aan de marktconformiteit van deze uitgifteprijzen. De wetgever gaat uit van hantering van een marktwaarde. De tweede rol is die van de gemeente als grondproducent. Harde kaders van buitenaf beperken de vrijheid om een grondprijs voor de door de gemeente zelf uit te geven grond te bepalen. Het gaat binnen een gemeente telkens om een verbinding tussen bestuurlijke doelen en middelen, en een van die middelen waarover een gemeente beschikt, is een toegesneden grondprijsbeleid. 1.3 MARKTWAARDE, GRONDUITGIFTEPRIJS EN KOSTPRIJS Binnen de context van het uitgifteprijsbeleid moet telkens vanuit drie invalshoeken een houvast gezocht worden: Houvast 1 is de marktwaarde van grond. Marktwaarde is een begrip dat verondersteld dat in een open markt in het vrije verkeer van maatschappelijke krachten, een koper en verkoper, die goed geïnformeerd zijn over de technische en planologische kwaliteiten van een perceel en niet onder druk of dwang handelend, komen tot een prijsafspraak. Het opereren van de lokale overheid is - naast vele micro en macro economische invloeden (rente, inflatie, verdienmogelijkheden, investeringsklimaat, fiscaliteit)- van invloed op de marktwaarde. De waarde van grond wordt vanuit de lokale overheid onder meer beïnvloed door het beheer niveau van de openbare ruimte, voorgenomen bestemmingswijzigingen, vraag en aanbod van hoeveelheden enz. Houvast 2 is de gronduitgifteprijs die de gemeente hanteert. Die komt in de meeste gevallen overeen met de marktwaarde omdat het grondbedrijf van een gemeente zakelijk moet opereren, maar kan ook afwijken omdat de gemeente expliciet bestuurlijk beleid wil realiseren en bepaalde ontwikkelingen wil stimuleren dan wel afremmen. Dit rechtvaardigt in sommige gevallen suboptimale condities ten opzichte van de markt, waardoor de gronduitgifteprijs lager is dan de marktwaarde. Bij meting voor het succes van een gemeente kan het zijn dat de outcome (de mate waarin de productie bijdraagt aan de doelen) belangrijker is dan de output (de opbrengst van de verkochte hoeveelheid terrein). Houvast 3 is de kostprijs van de grond die de gemeente zelf produceert. Voor de klant van minder belang, omdat de prijs wordt ontleend aan houvast 1 of houvast 2. Het in de hand houden van de kostprijs is van belang, omdat de wig tussen houvast 1 en 2 enerzijds en 3 anderzijds bepalend is voor winst, verlies, tekort of overschot en zo de economische uitvoerbaarheid van het plan beïnvloedt. Vroeger was in de sfeer van bouwgrondexploitaties de kostprijsbenadering vrij algemeen geaccepteerd als maatstaf om de uitgifteprijs te bepalen. Op dit moment is een marktbenadering, waarbij gemikt wordt op het incasseren van de marktwaarde van bouwrijpe grond, vrij algemeen geaccepteerd bij de uitgifte van (bouwrijpe) grond door een gemeente. De gemeente wil bij de meeste uitgiftes zo dicht mogelijk zitten op de marktwaarde. 2

3 Er zijn in Nederland enkele uitzonderingen bij het streven om de marktwaarde te ontvangen. Deze houden verband met regulering van specifieke markten: Het sociale deel van de woningbouw. Van oudsher werd de realisatie van sociale woningbouw gezien als een gemeenschappelijke taak van de corporaties en de gemeente (via hantering van een aangepaste gronduitgifteprijs). Maar inmiddels heeft hier een kentering plaatsgevonden want sociale woningen worden in de huidige markt veelvuldig door ontwikkelaars gerealiseerd. Sommige andere functies zoals sportterreinen, volkstuinen en niet commerciële bijzondere doeleinden, waarbij een rol speelt dat deze percelen minder courant zijn en minder opbrengsten genereren uit gebruik. 1.4 DOELSTELLING VAN HET GRONDPRIJSBELEID Na vaststelling van deze nota heeft de gemeenteraad kaders gesteld over de wijze waarop grondprijzen worden bepaald en de hoogte van de grondprijzen voor de verschillende functies. De nota zorgt voor transparantie van het gemeentelijk uitgifteprijsbeleid en dat past binnen het streven open te zijn in het totale grondbeleid. Binnen de kaders kan snel en efficiënt gehandeld worden en vindt vaststelling van gronduitgifteprijzen plaats. Ook biedt het grondprijsbeleid een noodzakelijk aanknopingspunt in het kader van de Wro: het biedt een anker voor het kunnen bepalen van het opbrengstenniveau van locaties bij een exploitatieplan. De doelstelling van het gemeentelijke grondprijsbeleid is om een functionele, optimale en marktconforme grondprijsmethodiek te hanteren. Daarmee worden gewenste ruimtelijke en economische ontwikkelingen ondersteund, zonder dat daarbij overbodig beslag moet worden gelegd op gemeentelijke middelen. Er mag geen sprake zijn van ongeoorloofde staatsteun. Het grondprijsbeleid heeft daarnaast als doel om marktpartijen en particuliere afnemers, in vergelijkbare omstandigheden, met vergelijkbare grondprijzen te confronteren. Daarmee wordt oneerlijke concurrentie vermeden en een eenduidig gemeentelijk handelen bewerkstelligd. 1.5 BESTUURLIJKE VASTSTELLING De Nota Grondprijsbeleid is een openbaar document. De raad geeft zelf aan op welk niveau zij invloed wil uitoefenen op de grondprijzen; er zijn drie mogelijkheden om een en ander vorm en inhoud te geven, te weten: Niveau 1: De gemeenteraad stelt het principe vast: bijvoorbeeld nader genoemde uitgifteprijzen moeten marktconform zijn. Niveau 2: De gemeenteraad stelt ook de methodiek vast: bijvoorbeeld om de marktconformiteit te bepalen moet de quotemethodiek gehanteerd worden Niveau 3: De gemeenteraad stelt naast het principe en de methodiek ook de concrete uitgifteprijs vast. (toegepast in de voorgaande nota Grondprijsbeleid) Voorgesteld wordt dan ook onderstaand beleid ongewijzigd te hanteren: De gemeenteraad stelt het principe, de methodiek en de concrete uitgifteprijs vast. In principe gelden deze prijzen gedurende twee jaar. Het is dan ook bijvoorbeeld prijspeil Het principe is marktconform (met aanduiding van de methodiek) behalve voor incourante grond waar het principe van kostprijs gehanteerd wordt. Binnen het principe wordt geduid langs welke weg de marktconformiteit of kostprijs wordt benaderd. Naast de differentiatie in kavelprijzen (gekoppeld aan de vrij op naam prijs van een woningbouwcategorie en gekoppeld aan de ligging van een bouwkavel in een bepaalde kern of voor bedrijfsgrond op een bepaalde locatie) kan er aanleiding zijn om nog meer differentiatie aan te brengen in de grondprijzen op basis van specifieke locatiekenmerken dan wel op grond van een bepaalde bebouwingstypologie. Wanneer dit zich voordoet zal de raad worden verzocht af te wijken van het vastgestelde grondprijsbeleid. Prijsafspraken gemaakt vóór de inwerkingtreding van deze nota Grondprijsbeleid worden gerespecteerd. Als de gronduitgifteprijzen tot gevolg hebben dat het resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties afneemt, moet hiervoor budget beschikbaar worden gesteld. Wanneer de marktconforme verkoopprijs bij een specifieke uitgifte onverhoopt onder de kostprijs belandt dan wordt de gemeenteraad vooraf geraadpleegd. In beginsel wordt deze nota eind 2018 herijkt. 3

4 1.6 DISCLAIMER De inhoud van deze nota is met uiterste zorgvuldigheid tot stand gekomen. Aan de inhoud van deze nota kan door een wederpartij geen enkel recht worden ontleend. De gemeente aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor mogelijke onjuistheden. U kunt zich voor nadere informatie over de inhoud en de actuele invulling van deze nota wenden tot de afdeling Beleid en Ontwikkeling van de gemeente Oldebroek. 2. GRONDPRIJSBELEID 2.1 UITGANGSPUNTEN Hieronder volgt een aantal vertrekpunten dat van invloed is op het grondprijsbeleid Marktconform In principe is het uitgangspunt dat de investeringen in de grondexploitatiebegroting worden gedekt door de opbrengsten van de kavelverkoop tegen marktconforme prijzen. Daarmee wordt ook de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan benaderd. Er wordt uitgegaan van een marktconforme grondprijs om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Marktconform wil zeggen in overeenstemming met de heersende economische principes en regels van de vrije markt (systeem van vraag en aanbod). Er kan en mag geen sprake zijn van subsidiëring via lagere gronduitgifteprijzen. In de praktijk is het vaststellen van de marktconforme grondprijs geen sinecure, omdat deze per locatie en per functie verschilt en tevens van diverse ontwikkelingen en factoren afhankelijk is (rente, woningmarkt, economische situatie enz.). Het blijven monitoren van de haalbaarheid van de vastgestelde grondprijzen is dan ook een vereiste Gestanddoening termijn Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente altijd duidelijk vermeld welk prijspeil de gronduitgifteprijzen hebben en welke index er geldt en tegen welke fiscale status er wordt geleverd. Op een moment in een contractfase wordt aan de wederpartij de gelegenheid geboden over te gaan tot aankoop van een grondperceel. Bij grotere uitgiftes, met aanzienlijke te verkopen hoeveelheden waarbij de contractvorming in fasen geschiedt, wordt een tijdstip gefixeerd waarop de renteteller start dan wel wanneer betaald wordt. Normale gronduitgifte contracten bevatten een bedenktijd. Gedurende deze reserveringsperiode wordt geen vergoeding in rekening gebracht. De gemeente verplicht zich gedurende deze periode om de kavel voor de koper beschikbaar te houden. Na deze bedenktijd ziet de koper af van de koop of begint op verzoek van de koper een betaalde reservering (gebaseerd op een rentevergoeding over de uitgifteprijs). Bij een betaalde reservering verleent de gemeente aan de wederpartij gedurende een bepaalde termijn een kooprecht. De rechthebbende kan daarvan alleen gedurende die af te spreken periode gebruik maken. Indien de afnemer van de grond de gemeente verzoekt tot uitstel van betaling van de koopsom zal hiervoor over deze periode een vergoeding in rekening worden gebracht die gelijk is aan de koopsom maal het percentage van de van toepassing zijnde wettelijke rente Bouwrijpe grond Voor de in deze Nota Grondprijsbeleid gehanteerde prijzen geldt het uitgangspunt dat de gemeente het eigendom van de grond heeft en dat bouwrijpe grond wordt geleverd die milieukundig geschikt is voor de beoogde bestemming. Ter beoordeling van de gemeente kan het noodzakelijk zijn voor rekening van de gemeente een woningbouwkavel op te hogen. In principe verricht de gemeente geen werkzaamheden op de kavel behalve voor zover het zaken betreft om de kavel uit oogpunt van milieukundige bodemgesteldheid, geschikt te maken. Eventueel kan overeengekomen worden dat de initiatiefnemer of ontwikkelaar zelf een deel van de werkzaamheden op zich neemt en bijvoorbeeld de openbare ruimte bouwrijp en woonrijp maakt. De kosten hiervoor worden dan tegen vooraf overeengekomen condities verrekend met de grondprijs. Desgewenst kan een kavel dan residueel geleverd worden. Residueel wil zeggen de bouwrijpe grondprijs minus de kosten voor de nog uit te voeren werkzaamheden om te komen tot bouwrijpe kavels (kosten bestemmingsplanwijziging, bodemonderzoek, bouwrijpmaak werkzaamheden enz.). De basis wordt 4

5 dan gevormd door een door de gemeenteraad vastgestelde exploitatie. Wanneer op basis van een conceptexploitatie overeenstemming met de initiatiefnemer wordt bereikt, moet onderhandeling met de initiatiefnemer plaatsvinden onder voorbehoud van goedkeuring van de exploitatieopzet door de raad. De initiatefnemer kan hier door zelfwerkzaamheid mogelijk kosten besparen, aan de andere kant neemt hij daarmee ook risico s voor zijn rekening (planschade, bezwaar en beroepprocedures, bodemverontreiniging enz.) BTW, overdrachtsbelasting en kosten notaris- en kadaster Indien niet anders vermeld, zijn alle grondprijzen die in deze nota en de bijlage worden genoemd, exclusief BTW en kosten koper. De gemeente behoudt zich het recht voor om in gevallen waarin dat voor de koper niet nadelig is en het uit oogpunt van fiscaliteit mogelijk is, de grond "Vrij op Naam" aan te bieden. De gemeente betaalt uit de hogere opbrengst de kosten verkoper en de overdrachtsbelasting (2% indien behorend bij een woning dan wel 6% voor overige gronden) of de BTW (21%). Verkoop van restgronden (met name openbaar groen) geschiedt zo mogelijk Vrij op Naam. Voor deze gronden wordt een ontheffingsprocedure doorlopen waardoor deze als grond met de bestemming Wonen of de bestemming Tuingrond kan worden aangekocht. Deze gronden worden met overdrachtsbelasting geleverd (2%) Algemene verkoopvoorwaarden Er is een heel samenstel aan condities geformuleerd in de Algemene voorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Oldebroek 2008 en de Algemene voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van onroerende zaken door de gemeente Oldebroek In deze documenten liggen onder anderen leveringsvoorwaarden, boetebepalingen, bouwplicht en overdracht van rechten en verplichtingen vast. Daarnaast hanteert de gemeente een beleidsnotitie Verkoop Openbaar Groen en een Groenvisie waarin de voorwaarden voor de verkoop van openbaar groen vast liggen. Beide beleidsdocumenten zijn in 2014 vastgesteld Notaris Alle onroerend goed transacties passeren bij een notaris. De koper kan de notaris kiezen. Er zijn voordelen te behalen wanneer de gemeente gedurende een bepaalde periode op basis van een bieding alle transacties onderbrengt bij één notaris Onderhandelbaarheid De gemeenteraad stelt het principe, de methodiek en de uitgifteprijzen vast. Noch het principe, noch de methodiek zijn onderhandelbaar. De uitgifteprijzen zijn onderhandelbaar indien specifieke locatiekenmerken dan wel een specifieke bebouwingstypologie aanleiding zijn om meer differentiatie aan te brengen in de grondprijzen. Wanneer dit zich voordoet zal de raad worden verzocht af te wijken van het vastgestelde grondprijsbeleid Stapelingsfactor Indien meerdere lagen worden gerealiseerd met een bepaalde functie (bijvoorbeeld een appartementengebouw van vier lagen, maisonnettes of een bedrijfspand in twee lagen) wordt een stapelingsfactor toegepast. Het totale grondoppervlakte van het perceel (bebouwd en onbebouwd) wordt voor 100% in rekening gebracht conform de uitgifte categorieën die op de begane grondlaag aanwezig zijn. De grondprijzen behorend bij het bruto vloeroppervlak van de tweede en volgende lagen wordt voor 80% per laag in rekening gebracht Een mix van verschillende functies binnen één gebouw Wanneer één gebouw meerdere functies en daarmee uitgiftecategorieën bevat (bijvoorbeeld wonen boven maatschappelijke voorzieningen), dan is de uitgifteprijs gelijk aan de rekenkundige mix van deze functies en de daarbij behorende uitgiftecategorieën rekening houdend met de stapelingsfactor. Rekenvoorbeeld: Stel een kavel van 500 m2 met op de begane grond een gebouw van 350 m2 met de bestemming maatschappelijk zonder winstoogmerk en daarboven twee lagen met appartementen in de sociale koopsector. De kavel ligt in Wezep. Voor de begane grond van het kavel wordt de grondprijs voor maatschappelijk zonder winstoogmerk in rekening gebracht: 500 * 100,- = ,-. Voor de eerste en de tweede verdieping wordt de grondprijs behorend bij de sociale koopsector in rekening gebracht: 2 * 350 * 200,- * 0,8 (stapelingsfactor) = ,-. Voor het gehele perceel dient een bedrag betaald te worden van , Parkeren buiten het bouwkavel Bij bouwkavels dient rekening te worden gehouden met parkeren op eigen terrein. In de bouwrijpe grondprijs voor woningbouwkavels zijn voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte en zo mogelijk één parkeerplaats op eigen terrein (voor hoek-, twee-onder-één-kap en vrijstaande woningen) verdis- 5

6 conteerd. Voor overige kavels, bijvoorbeeld voor appartementen, bedrijven etc. moet op eigen terrein voldaan kunnen worden aan de parkeerbehoefte die de functie met zich meebrengt. Het komt steeds vaker voor dat de parkeerbehoefte niet (geheel) op het eigen bouwperceel wordt opgelost. Voorgesteld wordt: Indien de parkeerbehoefte niet op eigen terrein kan worden gerealiseerd en in het openbaar gebied ruimte aanwezig is waardoor aan de parkeerbehoefte kan worden voldaan, is het mogelijk om hier met de gemeente afspraken over te maken. Wel worden in dat geval de kosten voor ontwerp, aanleg, beheer en onderhoud voor de eerste vijfentwintig jaar bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Hierbij moet rekening worden gehouden met een bijdrage in de te maken kosten van minimaal 5.240,- voor de aanleg van een parkeerplaats en 225,- voor het beheer en onderhoud. 2.2 GRONDPRIJZEN EN HET EXPLOITATIEPLAN Voor het bepalen van de opbrengstwaarde van de gronden in een exploitatieplan, wordt in het exploitatieplan aangesloten bij het in deze nota vastgelegde gemeentelijk grondprijsbeleid daar dit marktconform is. 2.3 EXTERNE EN INTERNE BELEIDSKADERS Bij het opstellen van het gemeentelijk grondprijsbeleid dienen Europese- en Rijksregelgeving in acht te worden genomen. Met name het Europees mededingingsbeleid en de Rijksnota Grondbeleid zijn van belang Mededingingsbeleid Europese Gemeenschap Één van de belangrijkste onderdelen van het mededingingsbeleid van de Europese Gemeenschap (EG) is de controle op steun van de overheid. Het scheppen van gelijke concurrentievoorwaarden voor alle ondernemingen op de markt is het doel van de mededingingsregelgeving. Een en ander houdt in, dat gemeenten gronden niet tegen een prijs mogen verkopen die onder de marktconforme waarde ligt. De korting die in zo n geval zou worden gegeven wordt gezien als staatssteun. Soms kan het echter nodig zijn dat projecten gerealiseerd worden en is een bijdrage van de gemeente daarvoor wel erg gewenst. Via het ministerie van Binnenlandse Zaken kan dan goedkeuring worden gevraagd aan de Europese Commissie Rijksnota Grondbeleid In 2001 verscheen de Rijksnota Grondbeleid. Een belangrijk aspect uit deze nota is het organiseren van concurrentie op de woningmarkt, om te komen tot goede prijs-/kwaliteitsverhoudingen voor nieuw te bouwen woningen. Door invoering van de Wro en aanpassing van een aantal andere wetten is deze concurrentie nu beter gewaarborgd Handreiking Gemeentelijk grondprijsbeleid Woningbouw In april 2006 is de praktijkgerichte Handreiking Gemeentelijk Grondprijsbeleid uitgebracht. In deze handreiking is aan de hand van concrete projecten uitgewerkt hoe gemeenten kunnen omgaan met de verschillende aspecten van het grondbeleid in relatie tot woningkwaliteit. De handreiking is een gezamenlijke uitgave van VROM, VNG, NEPROM en NVB Gemeentelijke administratie In 2016 vonden op nationaal niveau wijzigingen plaats in de wetgeving rondom de vennootschapsbelasting en het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Dit heeft consequenties voor de gemeentelijke bedrijfsvoering en wijze van administreren. In het Grondbeleid van de gemeente waarvan naar verwachting de actualisatie begin 2017 plaatsvindt, werkt de gemeente de gevolgen daarvan nader uit. De wijziging die voor het Grondprijsbeleid van belang is, is de de wijziging van de berekening van de grondprijs bij interne leveringen. Dit is in hoofdstuk 6 verwerkt Nota Grondbeleid De Nota Grondprijsbeleid wordt in Oldebroek gebruikt in samenhang met en als vervolg op de bestuurlijk vastgestelde Nota Grondbeleid. De genoemde wijzigingen in bijvoorbeeld het BBV en ten aanzien van de vennootschapsbelasting moeten worden verwerkt in de Nota Grondbeleid. De actualisatie van deze nota is voorzien in In deze actualisatie wordt ook de mogelijkheid van een zogenaamde hardheidsclausule meegenomen. Door het optimaliseren van de marktconforme opbrengsten uit gronduitgiften kunnen door de gemeente gewenste ruimtelijke ontwikkelingen ondersteund worden, met een zo gering mogelijk beslag op de Reserve Algemeen Grondbedrijf (RAG) en/of de algemene middelen van de gemeente Oldebroek. 6

7 3. DOELGROEPEN VAN BELEID De gemeente Oldebroek streeft naar een gevarieerd woningaanbod en gelijke kansen voor alle groepen op de woningmarkt. Voor sommige groepen is het echter moeilijker een woning te vinden zoals voor huishoudens met lage inkomens, jongeren en voor 55+ers. Daarom is beleid ontwikkeld om deze groepen meer kans te geven op de woningmarkt opgenomen in onder meer de Woonvisie van de gemeente. 3.1 HUISHOUDENS MET LAGE INKOMENS De lage inkomenscategorie is een belangrijke doelgroep voor de gemeente. In de eerste plaats is het belangrijk dat voldoende goedkope huurwoningen zijn voor deze groep. Hierover zijn prestatieafspraken gemaakt tussen de gemeente en woningcorporaties. In deze afspraken ligt onder andere vast hoeveel en welke van de bestaande sociale huurwoningen mogen worden verkocht. De prestatieafspraken met de woningcorporaties worden momenteel herzien. Naast het behouden van voldoende goedkope woningen is in het regionale Kwalitatief Woningbouwprogramma afgesproken dat per gemeente een bepaald percentage van alle nieuwbouw bestaat uit sociale huur- en koopwoningen.de afspraken op regionaal niveau zijn vastgelegd in de Verdeling bouwopgave Landelijk is geregeld dat huishoudens met lage inkomens huurtoeslag kunnen krijgen. 3.2 STARTERS OP DE WONINGMARKT Jonge mensen zijn van onmiskenbaar belang voor het behoud van leefbaarheid in de kernen van Oldebroek. Jongeren geven de dorpen nieuwe impulsen en energie en houden de economische motor draaiende. Het is dan ook belangrijk om te zorgen voor voldoende, betaalbare woningen voor deze doelgroep Collectief Particulier Opdrachtgeverschap De afgelopen jaren zijn in meerdere kernen activiteiten ontplooid om collectief particulier opdrachtgeverschap voor starters te stimuleren en te faciliteren. Zo bestaan er op dit moment CPO initiatieven in de kernen Wezep, Oldebroek en Oosterwolde. Op dit moment evalueert de gemeente deze initiatieven Starterskoopwoningen door ontwikkelaar en aannemers De provinciale en regionale afsprakenkaders in het Kwalitatief Woningbouwprogramma bieden de gemeente een goede basis om per locatie afspraken te maken met ontwikkelaars en aannemers over het te realiseren aantal starterskoopwoningen. Hoewel het provinciale en regionale beleid op het punt staan te veranderen, zal in de toekomst door de provincie gestuurd worden op de kwantitatieve uitgave en de kwalitatieve opgave wordt in regionaal verband uitgewerkt. De gemeente werkt nauw samen met marktpartijen om te voorzien in de behoefte aan woningen voor jongeren. De gemeente neemt de regie in deze samenwerking en heeft een coördinerende en aanjagende rol Startersleningen Om de mogelijkheden om een starterskoopwonng te verkrijgen en te verruimen biedt de gemeente de mogelijkheid om een starterslening af te sluiten. Deze lening overbrugt het verschil tussen de koopsom van de woning en het maximale bedrag dat de starter bij de bank kan financieren. De verwervingskosten van de starterswoning mogen maximaal ,- bedragen inclusief omzetbelasting. De hoogte van de starterslening is maximaal 20% van de verwervingskosten met een maximum van ,-. Deze regeling in deze vorm loopt tot eind Vanuit de SVn is bevestigd dat de regeling verlengd gaat worden en dus ook beschikbaar is in Op het moment van schrijven van deze nota is nog onbekend in welke vorm dat is. Het streven van de gemeente is om de maximale grens van de verwervingskosten op te hogen naar ,-. De mogelijkheden hiervoor worden op dit moment verkend. Hierover zal nog aanvullende besluitvorming plaatsvinden. 3.3 VIJFENVIJFTIGPLUSSERS Ook voldoende woonmogelijkheden voor 55+ers is een speerpunt binnen het gemeentelijk woningbouwbeleid. Nederland vergrijst. De extramuralisering en de scheiding van wonen en zorg leiden er toe dat meer ouderen en mensen met een beperking zelfstandig thuis (blijven) wonen. Dit betekent dat een groot deel van de woningvoorraad in Nederland geschikt moet zijn, opdat ouderen en mensen met een functiebeperking zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen Nieuwbouw voor 55+ers 7

8 Het accent binnen nieuwbouwwoningen geschikt voor 55+ers ligt op het bouwen van woningen bestemd voor 55+ers, nultredenwoningen en het levensloopbestendig bouwen van eengezinswoningen in het middeldure en dure segment. De afgelopen jaren zijn en waren een aantal woningen bestemd voor 55+ers (Colijnhof, Hof van Castanje en Companjenhof) en was het mogelijk om levensloopbestendige woningen te realiseren (Vosbergen en Westerakker in Oldebroek West II). Daarnaast worden kopers van kavels voor particulier opdrachtgeverschap in de verkoopbrochure altijd gewezen op de voordelen van levensloopbestendig bouwen en de wijze waarop dit gerealiseerd kan worden (bijvoorbeeld een aangebouwde garage met een aansluiting op stroom en water die in de toekomst omgebouwd kan worden tot slaap- en badkamer op de begane grond). Er zijn echter weinig levensloopbestendige woningen gerealiseerd (Oldebroek West II) dan wel is/wordt op verzoek van de ontwikkelaar uiteindelijk een ander woningbouwprogramma gerealiseerd (Colijnhof en Hof van Castanje). Redenen hiervoor zijn de specifieke wensen die 55+ers hebben voor hun toekomstige woning (een seniorenwoning moet aan deze wensen tegemoet komen en anders blijven zij nog wel even in hun huidige woning wonen), veel ouderen beschikken over een eigen woning die zij eerst willen verkopen voordat zij overgaan tot koop van een seniorenwoning (en hierin speelt de huidige markt een grote rol) en velen voelen zich nog niet oud, hebben nog geen beperkingen en hebben nog niet de behoefte om naar een (vaak wat kleinere) seniorenwoning te verhuizen. Kopers van kavels in particulier opdrachtgeverschap zijn over het algemeen nog jong dan wel van middelbare leeftijd en zien nog niet het nut in van het bouwen van een levensloopbestendige woning. Belangrijk voor het realiseren van voldoende seniorenwoningen is dus in ieder geval om zoveel mogelijk aan specifieke wensen van 55+ers tegemoet te komen: voor ontwikkelaars en aannemers betekent dit dat zij producten moeten leveren met flexibele plattegronden en dat kopers invloed uit moeten kunnen oefenen op de inrichting en het ontwerp van de woning en verder dat het bouwen van seniorenwoningen in (collectief) particulier opdrachtgeverschap verder gestimuleerd en gefaciliteerd moeten worden Aanpassen van de bestaande woningvoorraad Met alleen nieuwbouw kan niet in de toekomstige groeiende vraag naar seniorenwoningen worden voldaan. Ook bestaande woningen zullen moeten worden aangepakt. De meeste mensen blijven toch het liefst zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen huis wonen. Dit wordt ook gestimuleerd vanuit de overheid. In 2008 is de bestaande woningvoorraad van de gemeente door middel van een Doorzonscan onderzocht om te bezien welk deel van de voorraad op een eenvoudige wijze omgebouwd zou kunnen worden of geschikt zou kunnen worden gemaakt om langer zelfstandig te blijven wonen. Aan de hand van kenmerken uit de WOZ administratie, zoals bouwjaar, eigendomsverhouding en inhoud van de woning is bepaald hoe groot de kans is dat een woning potentieel geschikt is. In de huursector is 23% potentieeel geschikt. Dit betreft met name woningen met een inhoud van 300 m3 of meer en die na 1980 zijn gebouwd. In de koopsector ligt het geraamde aantal potentieel geschikte eengezinswoningen veel hoger, ongeveer 62% is potentieel geschikt. Dit betreft met name woningen gebouwd na 1965 met een inhoud van 300 m3 of meer (Bron: Gemeente Oldebroek door de Doorzonscan juni 2008). Mede naar aanleding van de Doorzonscan is er door de gemeente beleid ontwikkeld om het geschikt maken van de bestaande woningvoorraad te stimuleren: de beleidsnota Inwoning en de beleidsregel Mantelzorgwoningen. Daarnaast is er subsidie Gewoon Gemak, dit is een bijdrage voor kleine aanpassingen in de woning om de veiligheid en het comfort van de woning te verbeteren, waardoor men langer zelfstandig kan blijven wonenen. 3.4 COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP Een wijze van bouwen die de komende jaren door de gemeente Oldebroek gestimuleerd en zoveel mogelijk gefaciliteerd zal worden is, naast het al jaren gestimuleerde bouwen in particulier opdrachtgeverschap (PO), het bouwen in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Om dit te bereiken wordt op nieuwe ontwikkellocaties gezocht naar mogelijkheden om kavels in CPO te realiseren. Je eigen woonwensen realiseren. Zo krijgt iedereen een woning op maat. Deze werkwijze kan geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen, zoals starters, energie bewuste kopers of bijvoorbeeld 55+ers, om een op maat gemaakte woning te kunnen kopen. De ervaring leert dat het hier veelal niet (alleen) om woningen in de sociale woningbouwklasse gaat. 8

9 Kopers zijn vrij in de keuze van architect en bouwer en vormen een vereniging als opdrachtgever. Collectief laten ze iets ontwikkelen en aanbesteden. De inspraak is groot en de wijze van samenwerking kan een groot kostenvoordeel opleveren ten opzichte van traditioneel ontwikkelen. Het proces is echter complex. De toekomstige bewoners organiseren zich in een vereniging of stichting. Meestal onder professionele begeleiding beslist deze groep mensen samen aan welke eisen hun woningen moeten voldoen. Zij hebben dus veel vrijheid in het ontwerp van hun woning. De toekomstige bewoners beslissen zelf wat ze nodig hebben om goede woningen te realiseren. Ze kiezen gezamenlijk een architect en aannemer en ontwikkelen zo hun eigen woning. In feite nemen zij de rol van projectontwikkelaar op zich. Voor verdere informatie over de voor- en nadelen van collectief particulier opdrachtgeverschap verwijzen wij u door naar de evaluatie vande eerste CPO initiatieven dat in deze periode ter vaststelling aan de Raad wordt voorgelegd. Eventuele besluitvorming naar aanleiding van deze evaluatie kunnen invloed hebben op de inhoud van deze nota en worden nadien verwerkt worden. 4. EVALUATIE VORIGE NOTA GRONDPRIJSBELEID 4.1 WONINGBOUWKAVELS De huidige systematiek met een vaste prijs per vierkante meter geeft positieve resultaten. In een enkel geval, als specifieke omstandigheden reden gaven om aan de hoogte van de uitgifteprijs te twijfelen, is een taxatie voor de situatie ter plaatse uitgevoerd conform de mogelijkheden die de nota biedt. De markt is uiteraard in twee jaar aan diverse wijzigingen onderhevig. Om de uitgifteprijzen voor deze nota opnieuw vast te kunnen stellen is dan ook een externe taxatie uitgevoerd voor de diverse categorieën. De resultaten daarvan treft u aan in de bijlage. Er staan momenteel een aantal woningbouwkavels in de verkoop die een oppervlakte van meer dan 500 m2 hebben. Deze extra vierkante meters zijn minder courant. In de nota Grondprijsbeleid is voor het eerst gewerkt met een staffel in de grondprijzen voor deze woningbouwkavels, zoals ook gebeurd bij de bedrijfskavels. Deze methode wordt in deze nota gehandhaafd. In de Nota Grondprijsbeleid is voor het eerst gewerkt met een specifieke grondprijs voor uitgifte van sociale woningbouwkavels in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). In de evaluatie van de huidige CPO projecten wordt een afweging gemaakt of er nog wijzigingen in deze aanpak moeten plaatsvinden. Indien de evaluatie daartoe aanleiding geeft, worden de uitkomsten hiervan uiteraard verwerkt in deze nota. 4.2 KAVELS VOOR MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN In de vorige nota is de vaste prijs per vierkante meter voor maatschappelijke voorzieningen omgezet naar een prijs die gekoppeld is aan de omvang van de floor space index (f.s.i). Steeds vaker werd een ontwerp gemaakt voor een maatschappelijke voorziening met meer lagen. Met deze koppeling kan hierop worden ingespeeld. De afgelopen twee jaren werd de gemeente daarnaast geconfronteerd met maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk waarin voor slechts een klein deel commerciële voorzieningen zijn gehuisvest. Een voorbeeld is een sporthal of een zwembad met kantine. In hoofdstuk vijf wordt een voorstel gedaan voor de aanpssingn 4.3 PARKEREN BUITEN HET BOUWKAVEL In de Nota Grondprijsbeleid is voor het eerst gewerkt met een bijdrage voor het realiseren en het beheer van parkeerplaatsen die niet op eigen kavel maar in het openbaar gebied een plek krijgen. Dit geldt voor zowel woningbouwkavels als voor overige functies. De ervaring is bij combinatie van functies dat hierover soms onduidelijkheid kan ontstaan. De bepaling is dan ook onder hoofdstuk 2 algemene bepalingen toegevoegd in deze nota zodat de maatregel hiermee op alle functies van toepassing is. 4.4 DE ONTWIKKELING VAN GRONDPRIJZEN Uit de taxatie (bijlage 2) blijkt dat het herstel van de woningmarkt zichtbaar is, maar de verschillen zijn landelijk fors. De marktliquiditeit, of wel het aantal verkochte woningen ten opzichte van het aantal te koop staande woningen, wordt onderzocht door Calcasa en geeft de situatie op de woningmarkt weer. De dynamiek is in de Randstad het grootst. In de zogenaamde periferie, zoals gemeenten op de noord- Veluwe is het aanbod groter dan de vraag. 9

10 De landelijk gemiddelde transactieprijs van woningen is met circa 5,6% gestegen ten opzichte van een jaar geleden. De transactieprijs ligt landelijk gemiddeld gezien nog 7% onder het niveau van voor de crisis. Oldebroek blijft qua stijging iets achter bij het landelijk beeld. (4,2%) Vrijstaande woningen (+1,5%) stegen het afgelopen jaar minder in waarde dan de goedkopere woningcategorien (gemiddeld 4,4%) in de NVM regio Zwolle en omstreken, waartoe Oldebroek behoort. Ook de verkooptijddaling bleef bij vrijstaande woningen achter ten op zichte van de goedkopere woningbouwcategorieën. In de taxatie wordt aangegeven dat de geldende uitgifteprijzen redelijk evenwichtig in relatie staan tot de uitgifteprijzen van vergelijkbare kavels in omliggende gemeenten. De uitgifteprijzen zijn in die zin niet substantieel te hoog, dat wil zeggen, niet zo hoog dat dit de belangstelling voor kavels zou kunnen afremmen. De sociale/goedkopere kavels zijn naar mening van de taxateur relatief laag geprijsd. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen waarin het grondprijsbeleid van de gemeente Oldebroek en de omliggende gemeenten wordt weergegeven. Dronten hanteert voor haar woningbouw- en bedrijfskavels over het algemeen de laagste grondprijzen, dit correspondeert met de lagere gemiddelde woningwaarde. De gemeente Kampen hanteert over het algemeen vergelijkbare grondprijzen als de gemeente Oldebroek en de gemeente Zwolle hanteert in vergelijking tot Kampen, Dronten en de gemeente Oldebroek juist hogere grondprijzen. Van de gemeente Hattem, Epe, Elburg, Ermelo Hardewijk is helaas geen informatie ontvangen. De gemeenten Heerde, Nijkerk en Nunspeet zouden op basis van de hogere gemiddelde woningwaarde grondprijzen kunnen hebben die ook hoger liggen. Heerde hanteert methodieken die een vergelijking moeilijk maken. Nunspeet heeft een grondprijsbeleid dat verouderd is. Daar waar vergelijkingen gemaakt kunnen worden, lijkt Oldebroek ook aan de onderkant van de gehanteerde grondprijzen te zitten (enkele uitzonderingen daargelaten). De gemeente Putten werkt momenteel aan een herijking van haar grondprijzenbeleid, maar heeft in de vorige nota de hoogste grondprijzen op het gebied van woningbouw. In de afgelopen periode is de indeling van de kernen binnen de categorieen opnieuw onder de loep genomen. Aanleiding was de hoogte van de uitgifteprijzen in Noordeinde die als hoog werden beschouwd. De vergelijking met t Loo werd daarin gemaakt mede op basis van het aanwezige voorzieningenniveau in de beide kernen. Dit heeft er toegeleid dat er binnen de prijsklassen onderscheid gemaakt worden tussen de groep Oldebroek en Wezep, de groep Hattemerbroek en Oosterwolde en de groep Noordeinde en t Loo. 4.5 GRENS SOCIALE WONINGBOUW BIJ ENERGIENEUTRALE WONINGEN Op basis van regionale afspraken is de maximale verkoopprijs voor sociale woningbouw in de gemeente Oldebroek vastgesteld op ,-- v.o.n. De afgelopen jaren bleek dat het realiseren van een energieneutrale woning in deze prijsklasse lastig is door hogere bouwkosten. Hierdoor steeg de prijs van een dergelijke woning tot boven de gestelde grens. Een bewoner van een energieneutrale woning kent echter lagere maandlasten dan bijvoorbeeld een bestaande woning door de lagere energielasten. Landelijk is hier op ingespeeld door het verstrekken van de zogenaamde groenfinancieringen. Op basis van hetzelfde inkomen kan een koper van een energieneutrale woning een hogere financiering krijgen doordat deze lagere energielasten worden meegenomen in de beoordeling. Het college van de gemeente Oldebroek heeft besloten mee te gaan in deze ontwikkeling door te bepalen dat de grens bij sociale woningbouw verhoogd wordt met de omvang van de extra leencapaciteit indien sprake is van een energieneutrale woning. : DE MAXIMALE WONINGBOUWPRIJS VOOR DE SOCIALE WONINGBOUWSECTOR TE VERHOGEN MET DE EXTRA LEENCAPACITEIT INDIEN HET EEN ENERGIENEUTRALE WONING BETREFT. ONDERBOUWING HIERVAN DIENT PLAATS TE VINDEN DOOR MIDDEL VAN EEN SCHRIFTELIJKE BEVESTIGING VAN EEN FINANCIERENDE STELLING VAN DE EXTRA LEENCAPACITEIT VOOR DE POTENTIËLE KOPER OP BASIS VAN DE LAGERE ENERGIELASTEN. 5. GRONDPRIJSBELEID VOOR WONINGBOUWKAVELS In bijlage 1 zijn de methodieken weergegeven waarmee grondprijzen kunnen worden bepaald. Op basis van dit overzicht kan per categorie grond een keuze gemaakt worden voor een grondprijsmethodiek. 10

11 Voorgesteld wordt een beperkt aantal methodieken te hanteren. De keuzes zijn gebaseerd op een aantal uitgangspunten die in eerdere hoofdstukken al genoemd zijn, maar hier nog eens herhaald worden: 1. Eenvoud: De gemeente bezit veel grondexploitatiecomplexen, maar de ambtelijke capaciteit is beperkt. Om teveel tijdsbeslag te voorkomen wordt een eenvoudige methodiek aangeraden. 2. Transparantie: Om discussies met afnemers te voorkomen wordt een transparante methodiek voorgesteld. In bijlage 2 zijn zowel de huidige grondprijzen van de gemeente Oldebroek opgenomen als de door een onafhankelijke makelaar getaxeerde grondprijzen en de voorgestelde grondprijzen voor en deze zijn afgezet tegen de prijzen in de regio. Per categorie wordt in dit hoofdstuk een voorstel gedaan voor een methodiek en een grondprijs. Dit voorstel wordt gevolgd door een rekenvoorbeeld. Deze rekenvoorbeelden bestaan uit fictieve kaveloppervlaktes en zijn bedoeld om in de toekomst geen discussies te laten ontstaan over de manier waarop de prijzen berekend worden. 5.1 CATEGORIEËN WONINGBOUW In de woningbouw onderscheiden we grondprijzen voor 9 categorieën: Sociale koop grondgebonden, zie paragraaf 5.2 Sociale huur grondgebonden, zie paragraaf 5.3 Middeldure koop grondgebonden tot en met ,- vrij op naam, zie paragraaf 5.4 Middeldure koop grondgebonden tot en met ,- vrij op naam, zie paragraaf 5.5 Dure koop grondgebonden tot en met ,- vrij op naam, zie paragraaf 5.6 Vrije sector grondgebonden duurder dan ,- vrij op naam, zie paragraaf 5.7 Woonwagenstandplaatsen, zie paragraaf 5,8 Individueel particulier opdrachtgeverschap (PO), zie paragraaf 5.9 Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), zie paragraaf 5.10 In bijlage 2 worden zowel de tot op heden geldende grondprijzen als de voorgestelde grondprijzen in relatie tot de grondprijzen in de regio weergegeven. 5.2 SOCIALE KOOP GRONDGEBONDEN Een sociale koopwoning heeft een vrij op naam prijs zoals overeengekomen in het provinciaal Kwalitatief Woningbouwprogramma: ,- V.O.N (prijspeil 2014). Uitgezonderd de situatie van energieneutrale woningen waarbij de prijsgrens met de extra leencapaciteit verhoogd wordt (zie paragraaf 4.5). Aangezien de verkoopprijzen en de bouwkosten min of meer vastliggen, kunnen de lage sociale koopprijzen alleen gerealiseerd worden door aan deze bestemming een lagere uitgifteprijs voor de grond toe te rekenen ten opzichte van vrije sector woningen. De taxatie (zie bijlage 2) geeft aan dat de prijzen voor sociale woningbouw relatief laag zijn. Hierbij wordt echter ook al geconcludeerd dat dit te maken heeft met de stimulans die de gemeente aan deze doelgroep wil geven. Ondanks de mogelijkheden om de prijs ligt te laten stijgen, is het voorstel dan ook om deze prijzen ongewijzigd te laten om deze stimulans in stand te houden. : BIJ PROJECTMATIGE BOUW VAN WONINGEN IN DE SOCIALE KOOPSECTOR GRONDGEBONDEN WORDT EEN VASTE GRONDUITGIFTEPRIJS PER M2 GEHANTEERD. ER WORDT ONDERSCHEID GEMAAKT IN VERSCHILLENDE PRIJSKLASSEN VOOR VERSCHILLENDE KERNEN, AFHANKELIJK VAN HET VOORZIENINGENNIVEAU. DE GRONDPRIJS BEDRAAGT VOOR: BOUWGROND IN WEZEP OF OLDEBROEK 200,- / M2 BOUWGROND IN OOSTERWOLDE OF HATTEMERBROEK 180,- / M2 BOUWGROND IN NOORDEINDE EN T LOO 170,- / M2 Rekenvoorbeeld 1: Kavel in de kern Wezep met een oppervlakte van 125 m2 200 * 125 = ,-. Uitgifteprijs is ,- excl. BTW. Rekenvoorbeeld 2: Kavel in de kern Wezep met een oppervlakte van 175 m2 waarop een appartementengebouw wordt gebouwd van drie lagen met een voetprint van 100 m2: Uitgifteprijs voor de onderste laag: 175 * 200,- = ,- excl. BTW 11

12 Uitgifteprijs voor de eerste en de tweede verdieping: 100 x 200 x 0,8 = ,- excl. BTW per laag. Totaal uitgifteprijs voor drie sociale koopappartementen: ,- + 2 * ,- = ,- excl. BTW. 5.3 SOCIALE HUUR GRONDGEBONDEN Onder sociale huurwoning wordt verstaan een huurwoning, waarbij de aanvangshuurprijs (huurliberaliseringsgrens) ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, sub a van de Wet op de huurtoeslag (maximaal 409,92 of 710,68 afhankelijk van de gezinssamenstelling (prijspeil januari 2016)). Bij deze woningen is de instandhouding, voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep, voor ten minste tien jaar na ingebruikname verzekerd. Tot genoemd bedrag kan huurtoeslag worden aangevraagd. De verhuur vindt plaats door een toegelaten instelling. Om de verhuur mogelijk te maken doet de gemeente een concessie ten opzichte van de vrije sector grondprijzen. DE UITGIFTEPRIJS IS CONFORM DE SOCIALE KOOP GRONDGEBONDEN WONINGEN: DE GRONDPRIJS BEDRAAGT VOOR: BOUWGROND IN WEZEP OF OLDEBROEK 200,- / M2 BOUWGROND IN OOSTERWOLDE OF HATTEMERBROEK 180,- / M2 BOUWGROND IN NOORDEINDE OF T LOO 170,- / M2 5.4 MIDDELDURE KOOP GRONDGEBONDEN TOT EN MET ,- VON De taxatie (bijlage 2) voor deze categorie grond laat een mogelijkheid tot prijsstijging zien. Voorgesteld wordt met deze prijsstijging mee te gaan. Er wordt in deze categorie maar heel beperkt gebouwd en met deze woningbouwcategorie kan juist de doorstroming op gang worden gebracht. BIJ PROJECTMATIGE BOUW VAN WONINGEN IN DE MIDDELDURE KOOPSECTOR TOT EN MET ,- VON WORDT EEN VASTE GRONDUITGIFTEPRIJS PER M2 GEHANTEERD. ER WORDT ONDERSCHEID GEMAAKT IN VERSCHILLENDE PRIJSKLASSEN VOOR VERSCHILLENDE KERNEN, AFHANKELIJK VAN HET VOORZIENINGENNIVEAU. DE GRONDPRIJS BEDRAAGT VOOR: OLDEBROEK EN WEZEP 275,- / M2 OOSTERWOLDE EN HATTEMERBROEK 250,- / M2 NOORDEINDE, T LOO 225,- / M2 Rekenvoorbeeld Stel een kavel van 140 m2 in de kern Oldebroek: 275,-/m2 excl. BTW. Uitgifteprijs is 140 m2 * 275,- = ,- excl. BTW. 5.5 MIDDELDURE KOOP GRONDGEBONDEN TOT EN MET ,- VON De taxatie (bijlage 2) voor deze categorie grond laat een lichte mogelijkheid tot prijsstijging zien. Voorgesteld wordt met deze prijsstijging mee te gaan en gelijk te trekken met de voorgaande klasse. BIJ PROJECTMATIGE BOUW VAN WONINGEN IN DE MIDDELDURE KOOPSECTOR TOT EN MET ,- VON WORDT EEN VASTE GRONDUITGIFTEPRIJS PER M2 GEHANTEERD. ER WORDT ONDERSCHEID GEMAAKT IN VERSCHILLENDE PRIJSKLASSEN VOOR VERSCHILLENDE KERNEN, AFHANKELIJK VAN HET VOORZIENINGENNIVEAU. DE GRONDPRIJS BEDRAAGT VOOR: OLDEBROEK EN WEZEP 275,- / M2 OOSTERWOLDE EN HATTEMERBROEK 250,- / M2 NOORDEINDE EN T LOO 225,- / M2 Rekenvoorbeeld Stel een kavel van 175 m2 in de kern Oldebroek: 275,-/m2 excl. BTW. 12

13 Uitgifteprijs is 175 m2 * 275,- = ,- excl. BTW. 5.6 DURE KOOP GRONDGEBONDEN TOT EN MET ,- VON Ook voor deze categorie grond geeft de taxatie en de vergelijking met grondprijzen uit de omliggende gemeenten een mogelijkheid tot lichte verhoging van de prijzen aan. BIJ PROJECTMATIGE BOUW VAN WONINGEN IN DE DURE KOOPSECTOR TOT EN MET ,- VON WORDT EEN VASTE GRONDUITGIFTEPRIJS PER M2 GEHANTEERD. DE GRONDPRIJS BEDRAAGT VOOR: OLDEBROEK EN WEZEP 300,- / M2 OOSTERWOLDE EN HATTEMERBROEK 270,- / M2 NOORDEINDE EN T LOO 240,- / M2 Rekenvoorbeeld Stel een kavel van 225 m2 in de kern Oldebroek: 300,-/m2 excl. BTW. Uitgifteprijs is 225 m2 * 300,- = ,- excl. BTW. 5.7 VRIJE SECTOR KOOP GRONDGEBONDEN DUURDER DAN ,- VON De taxatie (bijlage 2) voor deze categorie grond geeft geen aanleiding om de prijzen te herzien. Voorgesteld wordt dan ook om de prijzen ongewijzigd te laten. BIJ PROJECTMATIGE BOUW VAN WONINGEN IN DE VRIJE KOOPSECTOR VAN MEER DAN ,- VON WORDT EEN VASTE GRONDUITGIFTEPRIJS PER M2 GEHANTEERD. DE GRONDPRIJS BEDRAAGT VOOR DE EERSTE 500 M2 PER KAVEL (CONFORM 4.1): OLDEBROEK EN WEZEP 300,- / M2 OOSTERWOLDE EN HATTEMERBROEK 270,- / M2 NOORDEINDE EN T LOO 250,- / M2 DE GRONDPRIJS BEDRAAGT VOOR DE VIERKANTE METERS VANAF 500 TOT EN MET 750 M2 150,- / M2 DE GRONDPRIJS BEDRAAGT VOOR DE VIERKANTE METERS VANAF 750 M2 75,- / M2 Rekenvoorbeeld 1: Stel een kavel van 400 m2 in de kern Oldebroek: 300,-/m2 excl. BTW. Uitgifteprijs is 400 m2 * 300,- = ,- excl. BTW. Rekenvoorbeeld 2: Stel een kavel van 776 m2 in de kern Oldebroek. Dit leidt tot reductie in de extra vierkante meters. Uitgifteprijs is: 500 m2 * 300,- = ,- excl. BTW. 250 m2 * 150,- = ,- excl. BTW. 26 m2 * 75,- = 1.950,- excl. BTW. Totaal wordt de prijs nu: ,- excl. BTW 5.8 WOONWAGENSTANDPLAATSEN Een bijzondere vorm van wonen is de woonvorm woonwagens. Deze woonvorm wordt gecategoriseerd onder de sociale woningbouw. Hierbij is sprake van huurstandplaatsen. Voor deze huurstandplaatsen zijn afspraken gemaakt met woningcorporatie deltawonen over verhuur van de gemeentelijke gronden en inning van de huurpenningen en zijn huurovereenkomsten gesloten met huurders van de gronden en in één geval met een huurder van de woonwagen. 13