Advies GECORO Antwerpen over het voorontwerp RUP Tolhuis

Transcriptie

1 Advies Datum: 13 april 2016 Van: GECORO Betreft: RUP Tolhuis Advies voorontwerp Advies GECORO Antwerpen over het voorontwerp RUP Tolhuis Met het oog op de plenaire vergadering op 28 april 2016, georganiseerd door de provincie Antwerpen, werd op 13 april 2016 het voorontwerp RUP Tolhuis voorgesteld aan GECORO Antwerpen. De Gecoro gaf eerder op 13 januari 2016, naar aanleiding van de voorstelling van de proces- en richtnota en het onderzoek locatiegeschiktheid van het projectvoorstel, een advies waarin een aantal bezorgdheden werden geuit. Het Gecoro advies van 13 januari 2016 (zie bijlage) maakt integraal deel uit van het advies op het voorontwerp van RUP. De Gecoro brengt volgend advies uit op het voorontwerp RUP Tolhuis Op 20 september 2013 keurde het college de HoogBouwNota goed als beleidskader voor het Antwerpse hoogbouwbeleid. Op basis van het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-rsa) wordt de historische binnenstad (selecties voor dorpen en metropool, erfgoed: Burchtstad, Ruienstad, Torenstad, Pieterpotstad) gevrijwaard van hoogbouw. Het betreffende gebouw ligt volgens de HoogBouwNota in een principieel uitgesloten gebied voor hoogbouw. Gezien de ligging van het project aan de rand van het uitgesloten gebied (torenstad) besliste het college op 12 september 2014 om de eerste beoordeling, de locatiecriteria, toch uit te voeren. Dit houdt de verantwoording en beoordeling in van het voorgenomen project op stedenbouwkundige schaal op basis van de vastgelegde criteria voor de locatiegeschiktheid in de HoogBouwNota. Men neemt m.a.w. de procedure over die gebruikt wordt in gebieden waar hoogbouw uitzonderlijk overwogen kan worden. Op de plaats van het voormalige Tolhuis aan de Sint-Pietersvliet, staat sinds de jaren tachtig een kantoorgebouw. Het gebouw werd in de zomer van 2013 aangekocht door projectontwikkelaar Immogra, die er wenst een gemengde bestemming aan te geven. Door Conix RDBM architects werd een eerste voorstel uitgewerkt. Het locatiegeschiktheidsrapport van dit voorstel werd in de zitting van 4 maart 2015 ongunstig geadviseerd door de Gecoro. De Gecoro adviseerde ook nieuw stedenbouwkundig onderzoek dat, in dialoog, moet onderzoeken wat de draagkracht is van de plek en waaruit randvoorwaarden voor een nieuw project kunnen gedistilleerd worden. 1 / 3

2 Immogra heeft voor dit stedenbouwkundig onderzoek het ontwerpbureau RAPP+RAPP aangesteld dat het onderzoek heeft uitgevoerd in dialoog met de voorzitters van de welstandscommissie en het A-overleg en de dienst stedenbouwkundige vergunningen. Het resultaat van dit stedenbouwkundig onderzoek is ter advies voorgelegd aan Gecoro en Welstandscommissie en een gezamenlijke zitting op 7 oktober 2015 en dit op uitdrukkelijke vraag van schepen Rob Van de Velde. Om structuur aan het debat te geven, werd het resultaat van het stedenbouwkundig onderzoek getoetst aan de eerste twee criteria van de locatiegeschiktheid volgens de HoogBouwNota, met name stedelijk functioneren en stadsbeeld. Het volledige hoogbouwrapport Tolhuis werd, samen met de proces- en richtnota van een RUP ifv de site Tolhuis- ter advies voorgelegd aan de Gecoro in zitting van 13 januari Aan het hoogbouwrapport werden een analyse van de criteria mobiliteit en milieueffecten toegevoegd, alsmede een erg omstandig antwoord (met bijkomende argumentatie gegeven) op de bemerkingen van de Gecoro zoals verwoord in het advies dd. 7 oktober Het advies door Gecoro uitgebracht in zitting van 13 januari 2016 wordt als bijlage bij dit advies gevoegd. Hoewel een aantal door het RUP beoogde doelstellingen en krachtlijnen van het RUP (zie toelichtingsnota een antwoord zouden kunnen bieden op de ongerustheden zoals geformuleerd door de Gecoro in haar advies van 13 januari 2016, blijven minstens een aantal vragen onbeantwoord. Gecoro herhaalt daarom in dit advies integraal het advies zoals uitgebracht in zitting van 13 januari Het Gecoro advies van 13 januari 2016 (zie bijlage) maakt integraal deel uit van het advies op het voorontwerp van RUP. Aanvullend wenst Gecoro volgende bedenkingen te formuleren bij voorliggend voorontwerp De Gecoro adviseert om de volgende aspecten in de voorschriften van het RUP verder uit te werken: geen beperking op te leggen op het aantal te realiseren gebouwen in Zone Ce. Het RUP moet voldoende flexibel zijn om ook een project dat bestaat uit 1 gebouw toe te laten; voor het maximale bruto bovengrondse vloeroppervlakte (bbvo) een opsplitsing te maken tussen de voorziene bbvo van het huidige stedenbouwkundig ontwerp (15.500m²) en de bbvo om constructies toe te laten als milderende maatregel voor het windklimaat (1000m²); om een (maximale) bouwenveloppe mee op te nemen op basis van het stedenbouwkundig ontwerp (maximaal m³, excl. constructies voor windmaatregelen, incl. technische installaties en een maximale bbvo van m² m² ); technische installaties bovenop daken moeten opgenomen worden binnen het volume en de opgelegde, maximale hoogte; bij de functie toeristische logies moet medegebruik van de voorzieningen door de buurt een uitgangspunt zijn, dit afgestemd op de resultaten van de analyse naar de noden; verder na te denken over verlaging van de toegelaten bouwhoogte aan de Sint Paulusplaats (dit gelet op de leefbaarheid van de Sint-Paulusplaats; voor de levendige plint niet enkel inrichtings voorschriften op te leggen, maar ook functionele voorschriften; geen loutere renovatie toe te laten van bestaande, in hoofdzaak vergunde en niet-verkrotte gebouwen die niet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP; de opmaak van een hoogbouwrapport enkel verplicht te maken bij een hoogbouwproject. 2 / 3

3 De Gecoro adviseert om rekening te houden met de resultaten uit het participatietraject en deze waar nodig te verankeren in het RUP. Antwerpen, 13 april 2016 Voor de GECORO Voorzitter Bram Abrams Ondervoorzitters Geert De Blust, Mark Andries Inhoudelijk secretaris Katlijn Van der Veken Administratief secretaris Ludo Lorrendopt 3 / 3

4 Advies 13/01/2016 als bijlage aan advies 13/04/2016. Datum: 13 januari 2016 Van: GECORO Betreft: Project Tolhuis. Locatiegeschiktheid Advies GECORO Antwerpen over locatiegeschiktheid van het project Tolhuis AANLEIDING Op 20 september 2013 keurde het college de HoogBouwNota goed als beleidskader voor het Antwerpse hoogbouwbeleid. Op basis van het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-rsa) wordt de historische binnenstad (selecties voor dorpen en metropool, erfgoed: Burchtstad, Ruienstad, Torenstad, Pieterpotstad) gevrijwaard van hoogbouw. Het betreffende gebouw ligt volgens de HoogBouwNota in een principieel uitgesloten gebied voor hoogbouw. Gezien de ligging van het project aan de rand van het uitgesloten gebied (torenstad) besliste het college op 12 september 2014 om de eerste beoordeling, de locatiecriteria, toch uit te voeren. Dit houdt de verantwoording en beoordeling in van het voorgenomen project op stedenbouwkundige schaal op basis van de vastgelegde criteria voor de locatiegeschiktheid in de HoogBouwNota. Men neemt m.a.w. de procedure over die gebruikt wordt in gebieden waar hoogbouw uitzonderlijk overwogen kan worden. Op de plaats van het voormalige Tolhuis aan de Sint-Pietersvliet, staat sinds de jaren tachtig een kantoorgebouw. Het gebouw werd in de zomer van 2013 aangekocht door projectontwikkelaar Immogra, die er wenst een gemengde bestemming aan te geven. Door Conix RDBM architects werd een eerste voorstel uitgewerkt. Het locatiegeschiktheidsrapport van dit voorstel werd in de zitting van 4 maart 2015 ongunstig geadviseerd door de GECORO. De GECORO adviseerde ook nieuw stedenbouwkundig onderzoek dat, in dialoog, moet onderzoeken wat de draagkracht is van de plek en waaruit randvoorwaarden voor een nieuw project kunnen gedistilleerd worden. Immogra heeft voor dit stedenbouwkundig onderzoek het ontwerpbureau RAPP+RAPP aangesteld dat het onderzoek heeft uitgevoerd in dialoog met de voorzitters van de welstandscommissie en het A-overleg en de dienst stedenbouwkundige vergunningen. Het resultaat van dit stedenbouwkundig onderzoek is ter advies voorgelegd aan GECORO en Welstandscommissie en een gezamenlijke zitting op 7 oktober 2015 en dit op uitdrukkelijke vraag van schepen Rob Van de Velde. Om structuur aan het debat te geven, werd het resultaat van het stedenbouwkundig onderzoek getoetst aan de eerste twee criteria van de locatiegeschiktheid volgens de HoogBouwNota, met name stedelijk functioneren en stadsbeeld. Het volledige hoogbouwrapport Tolhuis werd, samen met de proces- en richtnota van een RUP ifv de site Tolhuis- ter advies voorgelegd aan de GECORO in zitting van 13 januari Aan het hoogbouwrapport 1 / 3

5 werden een analyse van de criteria mobiliteit en milieueffecten toegevoegd, alsmede een een erg omstandig antwoord (met bijkomende argumentatie gegeven) op de bemerkingen van de GECORO zoals verwoord in het advies dd. 7 oktober ADVIES De GECORO waardeert opnieuw en uitdrukkelijk de grote inspanningen die door ontwikkelaar en ontwerpers zijn gedaan en benadrukt opnieuw de grote kwaliteitsslag die voorliggend project betekent ten opzichte van eerdere voorstellen (maart 2015). De GECORO is zich eveneens bewust van de historische opportuniteit die dit project biedt om de bestaande, ongewenste toestand wezenlijk te verbeteren. Voorliggend project betekent zonder enige twijfel een verbetering ten opzichte van de bestaande toestand. Op vraag van het stadsbestuur adviseerde de GECORO op 7 oktober 2015 een deel van voorliggend hoogbouwrapport (criteria stedelijk functioneren en stadsbeeld). GECORO formuleerde toen een aantal bedenkingen en vragen bij het destijds voorliggende (partieel) hoogbouwrapport. In het momenteel voorliggende hoogbouwrapport wordt de analyse mbt de twee andere criteria (mobiliteit en milieueffecten) toegevoegd. Het eigenlijke projectvoorstel werd niet aangepast. Wel werd op zo goed als alle bedenkingen en vragen van de GECORO (zie advies dd. 7 oktober 2015) een erg omstandig antwoord met bijkomende argumentatie gegeven. De antwoorden getuigen, samen met de gehele hoogbouwrapport en bijhorende studies, van een uitzonderlijk sterke ontwerpoefening en een opvallend beredeneerd project. De bedenkingen van de GECORO, geformuleerd in het advies dd. 7 oktober 2015, werden door de bijkomende toelichting en argumentatie dan ook bijgestuurd. Niettegenstaande het voorgaande, behoudt GECORO een aantal bezorgdheden die in onderstaande punten worden samengevat: 1. Het grote volume aan de zijde van de Scheldekaaien wijkt sterk af van de schaal van de historische binnenstad en zorgt voor een schaalsprong. In het redezicht is dit minder prominent aanwezig, maar in de onmiddellijke omgeving blijft dit een aandachtspunt; 2. De hoogte en de massa, en de verhouding tussen beiden, blijven onvoldoende onderbouwd. Massa, hoogte, en/of de verhouding tussen beiden geven een zware korrel in vergelijking met het omliggend fijnmazig weefsel. In het gevoerde onderzoek wordt er nog steeds vertrokken van het programma en in en minder mate vanuit de omgeving. GECORO is van oordeel dat voorliggend projectvoorstel in die zin geen precedentswaarde mag hebben; 3. Ook in functie van het benodigde draagvlak voor het project is het essentieel dat de eventuele impact niet enkel voor de belendende panden maar evenzeer voor de integrale, aangrenzende bouwblokken wordt onderzocht en geduid; 4. Zeker als basis voor een RUP, moet het voorstel in relatie worden gebracht met de geplande ontwikkelingen in de omgeving, in het bijzonder de Scheldekaaien en de geplande ontwikkelingen ter hoogte van het Loodswezen. Dit is tot op heden onvoldoende gebeurd (zie ook advies AG Vespa); 5. Het functioneel programma voor de invulling van het gelijkvloers en de laagste verdiepingen ontbreekt waardoor het functioneren op micro-niveau onduidelijk is. De garanties met betrekking tot dit programma moeten vanaf het begin worden opgenomen in de planning van het project. Hierbij moet er rekening gehouden worden met de tekorten alsook met de reeds bestaande leegstand (van onder andere handelspanden) in de omgeving. Een invulling die uitgaat van uitsluitend commerciële (retail) functies is dan ook niet wenselijk. Publieke en private (publiek toegankelijke) voorzieningen zijn noodzakelijk om het gebouw op buurt- en wijkniveau levendig te maken en er een buurtversterkend project van te maken. Alsook kan onderzocht worden of daktuinen of een publiek toegankelijk bovenverdieping haalbaar zijn; 2 / 3

6 6. De GECORO is bezorgd over de (toekomstige) (verblijfs)kwaliteit van de het aanpalende openbaar domein in het algemeen en de Sint-Paulusplaats in het bijzonder (pleinwand, windhinder, ). De leefbaarheid en verblijfskwaliteit van het openbaar domein tussen beide gebouwen, aan de Orteliuskaai, aangrenzende straten en de Sint-Paulusplaats blijven een zorgpunt en zal cruciaal zijn voor de ervaring van het toekomstige project. Een concreet en onderbouwd milderend plan is noodzakelijk. De mogelijke maatregelen om de windhinder te beperken (wijziging volume, architectuur (luifel), verschuiving van het gebouw, obstructies op openbaar domein, ) moeten worden gesimuleerd en mee worden opgenomen in de verdere uitwerking van het project; 7. Zowel aan de Orteliuskaai als aan de Sint-Paulusplaats oefent de keerlus van de tram een zware druk uit op de kwaliteit van het openbaar domein. In samenspraak met de Lijn moet nog steeds worden bekeken welke verbetering (verleggen, herlocaliseren ) hier mogelijk is. GECORO is er (net zoals in haar advies dd. 7 oktober 2015) van overtuigd dat deze bezorgdheden en bedenkingen kunnen worden ondervangen in de verdere RUP-procedure en dat inhoud en invulling van het RUP een weerslag zullen zijn van het meer grondige en omvattende onderzoek. Bovendien zal het dossier zo sterker worden en de maatschappelijke toets, eigen aan een RUP-procedure, beter doorstaan. Dit advies op het hoogbouwrapport Tolhuis-site ( ) geldt eveneens als advies op de proces- en richtnota zoals voorgelegd. GECORO is verheugd dat de bemerkingen zoals geformuleerd in het GECORO-advies dd. 7 oktober 2015 zijn vertaald naar onderzoeksvragen in deze proces- en richtnota. GECORO wenst evenwel het belang van een waarachtig participatie- en inspraaktraject te benadrukken. De louter wettelijk verplichte inspraakmogelijkheden via een openbaar onderzoek gekoppeld aan de RUPprocedure zijn vermoedelijk ontoereikend om een draagvlak voor betreffende project te creëren. Dit advies is gegeven in unanimiteit. Antwerpen, 13 januari 2016 Voor de GECORO Voorzitter Bram Abrams Ondervoorzitters Geert De Blust, Mark Andries Inhoudelijk secretaris Katlijn Van der Veken Administratief secretaris Ludo Lorrendopt 3 / 3