Inleiding. Hfdst 1 : Creatie van dynamische onevenwichten als nieuwe parels. Hfdst 2 : Een norm voor hoogbouw op maat van Knokke-Heist

Transcriptie

1 Inleiding Hfdst 1 : Creatie van dynamische onevenwichten als nieuwe parels Hfdst 2 : Een norm voor hoogbouw op maat van Knokke-Heist Hfdst 3 : Hoogbouwplatforms planologische benadering Hfdst 4 : Solitairen en ensembles stedenbouwkundige benadering Hfdst 5 : Beleidskader en concrete richtlijnen Slot

2 A. Verweeplein Casino Heldenplein Bedrijvencentrum Heulebrug Ziekenhuiscampus Stationsomgeving Heist

3 Inleiding Hoogbouwnota bakens in het stadslandschap van Knokke-Heist als een beleidskader naar hoogbouwinitiatieven. Deels gebaseerd op hoogbouwnota s van Antwerpen, Gent en Geel. Opgemaakt in overleg met externe deskundigen waaronder prof Jef Vanden Broeck, Willem-Jan Neutelings, Paul Robbrecht, lokale architecten en ambtenaren van de Provincie en het Vlaamse Gewest. Evolutief document Goedgekeurd door Gemeenteraad in juni 2012

4 Hoofdstuk 1: Hoogbouw kaderend binnen de ontwikkelingsstrategie van Knokke-Heist In Knokke-Heist zijn stedelijke ontwikkelingsstrategieën geplaats in relatie tot : vrijetijdsbeleving culturele strategie heerlijk stadsplezier sociale strategie Hoogbouw kan als middel ingezet worden, waardoor : de aanwezige authenticiteit kan behouden worden de uitgezette doelstellingen kunnen gerealiseerd worden

5 Hoofdstuk 1: Belang van het regisseur schap door het bestuur en de hoge grondprijzen als kans Bakens door stapeling van functies, creatie van places to be, als dynamische onevenwichten, op vergeten plekken, strategische locaties, stationsomgevingen, stedelijke zwaartepunten. Hoger bouwen dient kaderen in een grondpolitiek (hoge grondprijzen) waarbij de uitwisseling met publieke functies belangrijk is (win win situaties). Een atypische vorm als oriëntatiepunt (19 e eeuwse gedachte). Geven van een duidelijk beeld aan de stad. Private investeerders dienen duidelijk beeld te hebben om te investeren. Als stedelijke ontwikkelingsstrategie met de gemeente als regisseur. De gemeente creëert nieuwe mogelijkheden voor de private sector.

6 Hoofdstuk 1: De Res Publica van een badstad

7 Hoofdstuk 1: Een geladen verhaal Knokke-Heist heeft een jonge stedelijkheid in vergelijking met Brugge of Gent. Charme van Brugge en Gent wordt mee bepaald door de torens (O.L.V. toren te Brugge is 124 m). Hoogbouw is een relatief begrip en behoeft een acceptatie in tijd. Bijvoorbeeld Eifeltoren te Parijs (300 m). Grond is een schaars goed, er zijn grenzen aan de horizontale groei van de stad. Manhatten heeft de laagste ecologische footprint per inwoner in USA. In Chicago dient het gelijkvloers afgestaan aan de stad bij hoger bouwen.

8 Hoofdstuk 1: Recente realisaties MAS in Antwerpen Forum Invest in Kortrijk

9 Hoofdstuk 2: Een norm voor hoogbouw op maat van Knokke-Heist : analyse van lopende projecten PROJECT HOOGTE CONTEXT VERHOUDING CASINO 120 m 40 m X 3 ELISABETLAAN HEIST 70 m (centraal) 35 m x 2 LEOPOLDPLEIN 40 m 20 m X 2 RESERVE 30 m (centraal) 11 m X 3 VERWEEPLEIN 40 m 20 m X 2 HEULEBRUG 38 m en 25 m 16 m en 9 m X 2.3 en x 2.7 t WALLETJE 24 m 12 m X 2 ZIEKENHUIS 21 m 11 m X 2 STATION HEIST MAES EN BOERENBOOM 24 m 16 m X m 16 m X 1.5

10 Hoofdstuk 2: Analyse van lopende projecten Het begrip van x1,5 tot x3 de gemiddelde omliggende bouwhoogte is bruikbaar. Het nieuwe Casino gebouw is het hoogste gebouw, net als de regel van Antwerpen. Hiermee plaats Knokke-Heist zich binnen een Europese traditie. Hierbij is absoluut geen sprake van wolkenkrabbers van 300, 600 of zelfs 1000 meter zoals die in de nieuwe wereld worden gebouwd.

11 Hoofdstuk 2: Sokkels binnen het stadslandschap van Knokke-Heist Binnen de huidige sokkel onderscheiden we globaal twee hoogtes : de hoogbouwzone (zone tussen zeedijk en Elisabetlaan en stadsstructuur Knokke) waarbij de sokkel uit ca 40 meter bedraagt de villawijken, dorpskernen waarbij de sokkel uit ca 20 meter bedraagt Binnen deze sokkel heeft Knokke-Heist een rijk fond, het ontbreekt aan parels die de stad een nieuwe dimensie en betekenis.

12

13 Hoofdstuk 2: Sokkels binnen het stadslandschap van Knokke-Heist Voorstel tot drie hoogte vorken op de sokkels: Hoogte tussen de 40 en 80 meter voor projecten in het kustfront. Hoogte van 120 meter voor het Casino project gelet op de unieke locatie binnen de gemeente en positie binnen de zeedijkbebouwing aan de Belgische kust. Hoogte tussen 20 en 40 meter voor de andere projecten.

14

15

16

17 Hoofdstuk 2: Verhoudingen zijn belangrijk

18 Hoofdstuk 3: Hoogbouwplatforms, een planologische benadering

19 Hoofdstuk 4: Solitairen en ensembles, een stedenbouwkundige benadering de kwaliteit van Knokke-Heist is de kwaliteit van de precisie SOLITAIRE BOMEN 1. Kruispunt Elisabetlaan met Kursaalstraaat Heist 2. Stationsomgeving Heist 3. Maes- en Boerenboomplein Heist 4. Toren Heulebrug Heist 5. Nieuwe golfhotel ENSEMBLES 1. Stationsomgeving Knokke (kerk, station, eindpunt tram, ) 2. Culturele as Casino Reserve Scharpoord 3. A. Verweeplein (stadhuis en overzijde) 4. Kruispunt Elisabetlaan met de Koningslaan (op VIOE lijst) 5. De locale bedrijvenzone / evenementensite 6. De nieuwe ziekenhuiscampus 7. Eindpunt van de viertand Lippenslaan/Parmentierlaan/Leopoldlaan/Koningslaan

20 Hoofdstuk 4: Precieze locatie van de solitairen en ensembles

21 Hoofdstuk 4: Langsdoorsneden Heist en Knokke Platform Heist ca 1,1 km Platform Knokke ca 3,7 km

22 Hoofdstuk 5: Beleidskader Het beleidskader en de concrete richtlijnen vormen de checklist voor hoogbouwinitiatieven te Knokke-Heist De vier pijlers precisie in locatie verhoudingen en hoogte Stedenbouwkundig schaal denken Bilbao effect Programmatische synergie onder regisseursschap van de gemeente Architecturale kwaliteit Financiële haalbaarheid win/win situatie voor private sector

23 Hoofdstuk 5: Concrete richtlijnen Koppeling aan een revitalisatie van de badplaats Structuurbepalend element, doorbreken van de sokkel Generende vermogen, creëren van dynamisme Koppeling aan een stapeling en menging van functies Koppeling van hoogbouw aan publieke ruimtes in de stad

24 Hoofdstuk 5: Concrete richtlijnen Koppeling van hoogbouw aan de globale mobiliteitsvisie van de stad

25 Hoofdstuk 5: Concrete richtlijnen Koppeling aan hoge architecturale kwaliteitseisen

26 Hoofdstuk 5: Concrete richtlijnen Koppeling van hoogbouw aan een intensief planproces Ontwerpmatig onderzoek, formulering van programmatische uitgangspunten Opmaken van schaduwstudies, windstudies, mobiliteitsstudies Opmaken van RUP (ruimtelijk uitvoeringsplan), openbaar onderzoek, advies gecoro, beslissingen gemeenteraad Opmaken van bouwaanvraag, beslissing college Opmaak PPS constructies, opvolgen van de werken en nazorg Belang van de communicatie tijdens het planproces (vb Horizon 8300)