ZOQB / (603s. Nota van B&W. 1. Samenvatting

Transcriptie

1 Nota van B&W Onderwerp Bestuurlijke Voortgangsrapportage Bedrijven en Kantoren (2007) Portefeuillehouder mr. A.Th.H. van Dijk Collegevergadering Z Z r L C a a Q Inlichtingen M. van Bergen ( )l A. Reijneveld ( ) Registratienummer ZOQB / (603s 1. Samenvatting Wat willen we bereiken? Wij streven naar een gezonde kantoren- en bedrijvenmarkt in Haarlemmermeer. Dat vereist adequate sturing van het bestuur. Deze sturing vereist niet alleen beheersing van de individuele projecten, maar ook het volgen van en reageren op ontwikkelingen in het segment. Met de BVR Kantoren en Bedrijven 2007 rapporteren wij u over de stand van zaken binnen het segment Kantoren en Bedrijven. Indien nodig wordt besluitvorming over strategische- en beleidsaanpassingen ingericht, om zodoende het gemeentelijke beleid (weer) in lijn te brengen met de algemene ontwikkelingen binnen het segment Kantoren en Bedrijven. Wat gaan we daarvoor doen? De BVR Kantoren en Bedrijven geeft een beeld van de marktontwikkelingen en de financiële stand van zaken op een projectoverstijgend niveau. Ook wordt de stand van zaken van de projecten binnen het segment Kantoren en Bedrijven gegeven. Op basis van deze gegevens is een handelingsstrategie opgesteld om te anticiperen op ontwikkelingen die zich voordoen. Deze handelingsstrategie is onderstaand uitgewerkt. Wat mag het kosten? De concrete uit te voeren acties worden over het algemeen intern uitgevoerd. Aanvullende externe kosten zijn alleen gemaakt voor de financiële analyse. Indien onderdelen van de handelingstrategie 2008 additionele middelen vragen ten opzichte van de programmabegroting zullen we hiervoor verdere besluiten voorbereiden. Wie is daarvoor verantwoordelijk? Het college van B&W, en in het bijzonder de Wethouder Economische Zaken, is verantwoordelijk voor het daadwerkelijk doorvoeren van de handelingsstrategie en zal de uitvoering van de benodigde acties ter hand nemen. Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? Het volgende informatiemoment op segmentniveau is de BVR Kantoren en Bedrijven 2008.

2 Onderwerp Bestuurlijke voortgangsrapportage Bedrijven en Kantoren (2007) volgvei 2 2. Voorstel Op grond van het voorgaande besluit het college: kennis te nemen van de Bestuurlijke voortgangsrapportage Kantoren en Bedrijven. op grond van deze Bestuurlijke voortgangsrapportage in te stemmen met de handelingsstrategie 2008 zijnde: o De verwerking in 2008 van de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid en leefbaarheid in het werkgebied ACT. o Om de Schipholregio in internationaal verband concurrerend te houden hebben de gemeenten Haarlemmermeer, Amsterdam, de provincie Noord- Holland en Schiphol de intentie om SADC te herstructureren. Als eerste stap wordt door partijen een intentieverklaring ondertekend. De afspraken uit de intentieverklaring worden nader uitgewerkt in een drietal trajecten: "Ruimtelijk Economische Visie Schipholregio (REVS)", "Gronden SADCIinbreng van gronden door Haarlemmermeer" en "Regisserende rol van de gemeente". o Vasthouden aan het huidige herstructureringsprogramma bedrijventerreinen en opstellen van nieuw herstructureringsprogramma en segmentatiebeleid voor bedrijventerreinen. o Opstellen van nieuw segmentatiebeleid en een nieuw herstructureringsprogramma voor kantorenterreinen. o Continueren en waar mogelijk versterken van de regionale aanpak ten einde internationale acquisitie en marketing te verbeteren. o Zorg dragen dat ook onze locale acquisitie en bedrijfsinitiatieven optimaal worden begeleid door een accountmanagement team. o Het monitoren van vraag- en aanbodontwikkelingen en het toetsen en indien noodzakelijk het afstemmen van het (t)mpg daarop, wordt in 2008 op dezelfde voet gecontinueerd. o De inzet en trekkersrol van de gemeente Haarlemmermeer in het Plabeka voortzetten. o Clustering en uitvoering locatiebeleid op het gebied van hotelontwikkeling. indien onderdelen van de handelingstrategie 2008 additionele middelen vragen ten opzichte van de programmabegroting hiervoor verdere besluiten voor te bereiden; de raad voor te stellen deze nota te agenderen ter bespreking. 3. Uitwerking Wat willen we bereiken? Bijgevoegd treft u de Bestuurlijke Voortgangsrapportage 2007 Kantoren en Bedrijven (BVR). Hierin wordt de stand van zaken binnen het segment Kantoren en Bedrijven van de gemeente Haarlemmermeer gepresenteerd. Zoals te doen gebruikelijk wordt een beeld geschetst van de marktontwikkelingen, de financiële gevoeligheid van de projecten en een kort inhoudelijke overzicht gegeven van de projecten die momenteel aan de orde zijn binnen de gemeente Haarlemmermeer. De specifieke conclusies uit het MPG worden in de BVR Kantoren en Bedrijven gekoppeld aan de marktontwikkelingen en vertaald naar het projectoverstijgende niveau. De doorrekening van voorliggende resultaten zal terugkomen in het (t)mpg van september 2008 met standlijn 1 juli 2008.

3 Ondeiwerp Bestuurlijke voortgangsrapportage Bedrijven en Kantoren (2007) volgvei 3 Nieuw in deze BVR Kantoren en Bedrijven is een uitgebreide rapportage over de marktverkenning waar bijzondere aandacht is geschonken aan de relatie marktuitgifte en de scenario's van het Centraal Planbureau. Aangezien dit het eerste jaar is dat we op deze manier monitoren is het lastig hieruit conclusies te trekken voor de lange termijn. Wanneer een aantal jaren op deze manier de monitoring plaatsvindt, worden trends beter zichtbaar. Gelet op het feit dat deze monitoring zojuist is gestart, zijn op basis van de deze eerste cijfers al eerste voorzichtige conclusies getrokken die in de handelingsstrategie tot acties zijn vertaald. Daarnaast treft u informatie aan over nieuwe onderdelen, te weten het agrarisch project 'Het Vierde Gewas', hotelontwikkeling en er zijn dit jaar, met het oog op het nieuwe herstructureringsprogramma, ook voor alle bestaande bedrijventerreinen de leegstandscijfers gegeven. Tenslotte zijn dit jaar alle kantoren- en bedrijventerreinen in een overzichtelijk kaartje weergegeven. De in de vorige BVR kantoren en bedrijven benoemde beleidscontext komt in deze BVR kantoren en bedrijven 2007 niet terug. Het gaat hierbij om: Nationaal beleid (Pieken in de Delta, Actieplan bedrijventerreinen, VROM-raad); Regionaal beleid (Plabeka, subsidieprogramma HIRB); Lokaal beleid (kadernota Economische Zaken). In het onlangs door de gemeenteraad vastgestelde Masterplan ACT zijn deze belangrijke ruimtelijke beleidskaders op het gebied van kantoren en bedrijven aan de orde geweest. Evaluatie Handelingsstrategie 2007 Reaionale Aanoak voor internationale acauisitie en marketing Per 1 januari 2008 organiseren de vier gemeenten Amsterdam, Almere, Amstelveen en Haarlemmermeer gezamenlijk hun internationale marketing en acquisitie. De regionale samenwerking moet leiden tot een professionele marketing en acquisitieorganisatie, die door een actieve gezamenlijke strategie zoveel mogelijk vestigingen van buitenlandse bedrijven aantrekt naar de Amsterdamse regio. Daarnaast is het beleid gericht op het behoud van de al gevestigde bedrijven en hen te faciliteren bij uitbreidingen. De activiteiten en middelen worden - daar waar mogelijk - afgestemd en in gezamenlijkheid uitgevoerd met organisaties als Topstad, Amsterdam Partners, de Amsterdamse Innovatie Motor, Gemeentelijk Havenbedrijf Amsterdam en Amsterdam Airport Area (AAA). Beaeleidina lokale acauisitie en bedriifsinitiatieven Bij De President en Nieuw-Vennep Zuid loopt de uitgifte redelijk op schema. Bij andere projecten is door allerlei (vaak juridisch planologische) redenen vertraging opgetreden. Deze factoren hebben geleid tot minder gemeentelijk uitgifte (3 ha) dan oorspronkelijk geraamd (Regional Communities: 6 ha en Global Economy scenario: 10 ha). De tegenvallende uitgifte is overigens niet alleen laag bij de gemeentelijke bedrijventerreinen, de uitgifte in particuliere bedrijventerreinen is met 1 ha ook ruimschoots achtergebleven op de prognose. Ook daar zijn juridisch planologische procedures een probleem. Overigens is sinds 1983 is de gemiddelde gemeentelijke uitgifte 4,7 ha per jaar. Herstructurering Het afgelopen jaar is vastgehouden aan het programma herstructurering bedrijventerreinen. Voor de locatie De Weeren wordt momenteel gewerkt aan het tweede deel van een nieuwe

4 Ondewerp Bestuurlijke voortgangsrapportage Bedrijven en Kantoren (2007) Volgvei 4 verbindingsweg ten einde twee doodlopende wegen door te trekken. De herinrichting van het openbaar gebied is gereed en de oprichting van een parkmanagementvereniging heeft plaatsgevonden. Daarnaast is de herinrichting van het openbaar gebied van het project Hoofddorp Noord inmiddels gereed. Ook is de herstructurering van het openbaar gebied (fase l) van Spoorzicht Bestaand voltooid. Op Business Garden Hoofddorp is de eerste paal geslagen. In de Pionier is gestart met de bouw van het gezondheidscentrum. Verder blijkt de financiële haalbaarheid van de herstructurering van de Pionier een lastige opgave. Medio 2008 wordt de Gemeenteraad over de voortgang van de Pionier separaat geïnformeerd. Monitoren vraaa en aanbod Twee maal per jaar wordt in samenwerking met Property NL een marktmonitor gepubliceerd. Met behulp van deze marktmonitor is beter inzicht verkregen over vraag en aanbod naar specifieke kantoren- en bedrijventerreinen. Financiële Gevoeliaheidsanalvse uitbreiden In deze BVR Kantoren en Bedrijven is opnieuw een financiële gevoeligheidsanalyse voor de gemeentelijke kantoren- en bedrijventerreinen met een actieve grondexploitatie uitgevoerd. Hierin is berekend wat de invloed van de hoogte van de economische groei, rente en grondprijzen is op het prospectief resultaat van de gemeentelijke projecten. In deze BVR Kantoren en Bedrijven is de financiële gevoeligheidsanalyse uitgebreid met projecten met een voorgenomen grondexploitatie, te weten Beukenhorst Oost Oost en de A4 Zone West. Continueren inzet en trekkersrol in het Platform bedriiventerreinen en kantorenlocaties (Plabeka) De trekkersrol en inzet van de gemeente Haarlemmermeer hierin is gedurende 2007 gecontinueerd. Binnen de Noordvleugel heeft ook Haarlemmermeer vraag en aanbod van bedrijven- en kantorenterreinen beter op elkaar afgestemd. Deze Plabekahandelingsstrategie betekende ondermeer dat kantorenlocaties waarop geen financiële dan wel contractuele verplichtingen rusten zijn aangepast in de fasering of zelfs volledig geschrapt. De focus in Plabeka-verband breidt zich inmiddels uit met de thema's duurzaamheid en herstructurering bedrijven- en kantorenterreinen. Vereenvoudiaina en trans~aranter maken van de risico's In deze BVR Kantoren en Bedrijven zijn de marktanalyse en financiële gevoeligheidsanalyse uitgebreid en verbeterd. Daarnaast is in het laatste MPG een nieuwe gevoeligheidsanalyse Beukenhorst Zuid gepresenteerd. Hierdoor zijn de verschillende risico's en de hiervoor beschikbare financiële buffers beter in kaart gebracht. Een conclusie hieruit is dat het te verwachten resultaat van de projecten erg gevoelig is voor macro-economische omstandigheden, waar de gemeente weinig of geen invloed op heeft. De reserve grondzaken is hiervoor de financiële buffer. Marktverkenning: vraag aanbod ontwikkeling De belangrijkste conclusies van de markverkenning 2007 zijn: Groei en Scenario vraag De groei van het arbeidsvolume is de indicator voor de vraag naar kantoorruimte. In Haarlemmermeer is in 2006 deze groei (1,4%) hoger uitgekomen dan het "Regional Communities" scenario voorspelde, maar lager dan het scenario "Global Economy". Omgerekend in m2 is dit een bvo van m2.

5 Onderwerp Bestuurlijke voortgangsrapportage Bedrijven en Kantoren (2007) Volgvei 5 Ditzelfde geldt ook voor de groei van het Bruto Binnenlands Product (4,9%). Deze groei is de indicator voor de vraag naar bedrijfsruimte. Omgerekend zou dit in m2 bedrijfsruimte een vraag betekenen van 19 ha. - Uitaeaeven 2007 kantoor en bedriivenl Proanose 2008 In de gemeente Haarlemmermeer is er m2 bvo kantorenterrein uitgegeven ofwel is gestart met de bouw van: Microsoft m2 in Schiphol centrum en m2 heeft SRE in aanbouw genomen. Hiermee zitten we lager dan de verwachte uitgifte van m2 volgens het groeipercentage Daar staat tegenover dat in 2007 de gemeente m2 kantorenterrein heeft verkocht die naar verwachting in 2008 worden uitgegeven (start bouw). Verder is in de gemeente Haarlemmermeer gestart met de bouw van 11.O00 m2 bvo in Business Garden Hoofddorp, en op Schiphol wordt gestart met Martinair ( m2 bvo) en Transavia ( m2 bvo). Tezamen gaat het om m2 bvo. Voor de prognose uitgifte 2008 is dat meer dan volgens het huidige meest optimistische scenario (Global Economy: m2 bvo) mocht worden verwacht. De uitgifte van de gemeentelijk bedrijventerreinen is in 2007 met 3 ha nog achter gebleven op de verwachtingen (6 ha scenario Regional Communities en 10 ha Global Economy scenario). De uitgifte van de particuliere bedrijventerreinen is in 2007 met 4,8 ha ook laag (SADCILijnden, Spoorzicht Noord): volgens de scenario's: Regional Communities: 9 ha en Global Economy scenario 15 ha. Dit is laag gezien de verwachte totale uitgifte (zowel gemeentelijke als particuliere) bedrijventerreinen van 19 ha conform groeipercentage De voorzichtige prognose voor 2008 voor de uitgifte van gemeentelijke bedrijventerreinen laat een wat gunstiger beeld zien, namelijk 4,6 ha in Leeastand De leegstand van kantoren in Haarlemmermeer is in 2007 na jarenlange stijging eindelijk stabiel gebleven. De leegstand is echter relatief nog hoog. Uit eigen onderzoek is een pct. van 18% gebleken ( m2 bvo). Voor Nederland is het gemiddelde in %. (NB! De leegstand in Amsterdam is ook 18%). Schiphol Rijk (21%), stationsgebied Beukenhorst Zuid (38% = met name de Zuidtoren), Schiphol Centrum (15%) en Beukenhorst West (14%) zijn aandachtsgebieden. Deze leegstand enerzijds en de grote toename aan nieuwe kantoren anderzijds behoeven aandacht, waarbij verschuiving gaat plaatsvinden van oud naar nieuw binnen de gemeente Haarlemmermeer. Dit onderwerp komt terug in het nieuwe herstructureringsprogramma voor ondermeer kantoren en bedrijven. Wat betreft de bedrijfsruimte is de leegstand in Haarlemmermeer met 1,7% zeer laag en ligt ruim onder het landelijk gemiddelde van 4,5%. De grootste zorggebieden zijn Oude Meer (18%), Hoofddorp Noord (do%), Pionier (7%) en Spoorzicht (7%). - O~name De opname van kantoorruimte ( m2 bvo) komt in 2007 fors hoger uit (48%) dan in voorgaande jaren. Het aantal m2 kantoorruimte dat werd aangeboden op de peildatum 01/01/2008 is 271.O81 m2 bvo. Dat is circa 18% van de totale voorraad van mz bvo. Een "gezonde" verhouding in de kantorenmarkt is aanbod gedeeld door opname met een waarde 2. In 2007 is dit 2,5 in Haarlemmermeer. In 2006 was dit nog 3,5. Dit was een opname van m2 tegenover een vrijwel gelijk aanbod. Kortom het transactievolume is fors gestegen en de kantorenmarkt is in 2007 een stuk gezonder geworden.

6 Onderwerp Bestuurlijke voortgangsrapportage Bedrijven en Kantoren (2007) Volgvei 6 Een gunstige ontwikkeling is dat de enorme krapte in bedrijfsruimte van 2006 in 2007 is afgenomen. Hiermee ontstaan er meer keuzemogelijkheden voor de zoekende ondernemer in Haarlemmermeer. De verhouding aanbod gedeeld door opname was in , waar deze in 2006 nog 1,5 was. Opname bedrijfruimte was in en het aanbod was Seamenterinq De segmentering en fasering in de tijd laten zien dat er een overaanbod is in het knooppuntsegment en een tekort in het binnenstedelijk segment. Bij de bedrijfsruimte ontstaat er een overaanbod in het segment "parkachtig" en een tekort in het segment "modern gemengd". Deze segmenten kunnen echter in elkaar overlopen. - Planvoorraad en vraaq De harde planvoorraad kantoorruimte van Haarlemmermeer is opgeteld bij het gemiddelde aanbod (totaal 81 1.O00 m2 bvo) voldoende om aan de verwachte vraag (841.O00 m* bvo) van gebruikers op lange termijn te kunnen voldoen volgens scenario "Global Economy". Inclusief de zachtere plannen ontstaat er echter een overschot, dat vooral significant is bij het minst gunstige scenario. Bij een sterke economische ontwikkeling ontstaat een tekort aan bedrijventerreinen van ongeveer 30 ha en bij een lage economische groei is er een overschot is van ongeveer 175 ha. Projectinformatie, beknopt oveizicht gemeentelijke projecten Kantoren In 2007 zijn in Beukenhorst Zuid twee koopcontracten getekend voor m2 bvo. Daarnaast zijn reserveringsovereenkomsten gesloten over duurzame gebiedsontwikkelingen en een optieovereenkomst voor een kantoorgebouw vanl5.000 m2 bvo. In Beukenhorst Oost is één koopcontract getekend voor m2 bvo. Over de andere plots wordt gesproken met ontwikkelaars en dit verloopt tot nu toe goed. Voor het gebied Beukenhorst Oost-Oost is overleg gevoerd in 2007 over de vestiging van een tijdelijk en permanent Chinees handelscentrum met CETEC (een joint venture van Chinamex, SRE en ING). Dit heeft nog niet tot besluitvorming geleid. Bedrijven Het Masterelan Werkstad A4 is vastgesteld door de raad. Sindsdien heet het project Amsterdam Connecting Trade (ACT). Belangrijk hierin is de uitwerking van de duurzaamheidsambitie en leefbaarheidskaders. De uitgifte van de A4 zone west kan starten na de vaststelling van het Masterplan. Het bestemmingsplan is begin 2007 onherroepelijk geworden. De uitgifte op het bedrijvenpark Nieuw-Venne~ Zuid verloopt voorspoedig. Ongeveer 80% van het terrein is inmiddels uitgegeven. Op de President is het aantal verkochte en in optie uitgegeven kavels in 2007 redelijk op schema. Voor het bedrijventerrein Cruauius Zuid is het vrijstellingsbesluit is genomen. Er is een wachtlijst van belangstellenden voor het bedrijventerrein. Er is een risico op vertraging door zienswijzes op de art. 19 procedure.

7 Onderwerp Bestuurlijke voortgangsrapportage Bedrijven en Kantoren (2007) Volgvei 7 Het bouwrijp maken van het bedrijventerrein Liinden Q4 is grotendeels afgerond en de bouw van de tweede verkeersbrug is bijna klaar. De art. 19-procedure voor de eerste klant is afgerond, waardoor gestart kan worden met bouwen. Herstructurering bedrijventerreinen Voor de locatie De Weeren wordt momenteel gewerkt aan het tweede deel van een nieuwe verbindingsweg ten einde twee doodlopende wegen door te trekken. De herinrichting van het openbaar gebied is gereed en de oprichting van een parkmanagementvereniging heeft plaatsgevonden. Daarnaast is de herinrichting van het openbaar gebied van het project Hoofddorct Noord inmiddels gereed. Ook is de herstructurering van het openbaar gebied (fase l ) van S~oorzicht Bestaand voltooid. Op Business Garden Hoofddorct is de eerste paal geslagen. In De Pionier is gestart met de bouw van het gezondheidscentrum. Verder blijkt de financiële haalbaarheid van de herstructurering van De Pionier een lastige opgave. Medio 2008 wordt de gemeenteraad over de voortgang van De Pionier separaat geïnformeerd. Wat gaan we daarvoor doen? Op basis van de nu voorliggende BVR Kantoren en Bedrijven komen wij voor 2008 tot de volgende handelingsstrategie: - In 2008 zal de verwerking van de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid en leefbaarheid in het werkgebied ACT plaatsvinden. - Om de Schipholregio in internationaal verband concurrerend te houden hebben de gemeenten Haarlemmermeer, Amsterdam, de provincie Noord-Holland en Schiphol de intentie om SADC te herstructureren. Als eerste stap wordt door partijen een intentieverklaring ondertekend. De afspraken uit de intentieverklaring worden nader uitgewerkt in een drietal trajecten: "Ruimtelijk Economische Visie Schipholregio (REVS), "Gronden SADC inbreng van gronden door Haarlemmermeer" en "Regisserende rol van de gemeente". - Vasthouden aan huidige en opstellen van nieuw herstructureringsprogramma en segmentatiebeleid voor bedrijventerreinen. - Opstellen van nieuw segmentatiebeleid en een nieuw herstructureringsprogramma voor kantorenterreinen. - Continueren en waar mogelijk versterken van de regionale aanpak ten einde internationale acquisitie en marketing te verbeteren. - Zorg dragen dat ook onze locale acquisitie en bedrijfsinitiatieven optimaal worden begeleid door een accountmanagement team. - Het monitoren van vraag- en aanbodontwikkelingen en het toetsen en indien noodzakelijk het afstemmen van het (t)mpg daarop, wordt in 2008 op dezelfde voet gecontinueerd.

8 Ondewerp Bestuurlijke voortgangsrapportage Bedrijven en Kantoren (2007) Volgvei 8 - De inzet en trekkersrol van de gemeente Haarlemmermeer in het Plabeka voortzetten. - Clustering en uitvoering locatiebeleid op het gebied van hotelontwikkeling. Indien onderdelen van de handelingstrategie 2008 additionele middelen vragen ten opzichte van de programmabegroting zullen we hiervoor verdere besluiten voorbereiden. 4. Ondertekening Burgemeester en wethouders van efeuillehouder.

9 Bestuurlijke Voortgangsrapportage Kantoren en Bedrijven 2007 Gemeente Haarlemmermeer 1

10 INHOUDSOPGAVE BVR KANTOREN EN BEDRIJVEN INLEIDING EVALUATIE HANDELINGSSTRATEGIE MARKTVERKENNING FINANCIËN PROJECTINFORMATIE HANDELINGSSTRATEGIE BIJLAGE 1 OVERZICHT KANTORENLOCATIES BIJLAGE 2 OVERZICHT BEDRIJVENTERREINEN BIJLAGE 3 BEGRIPPENKADER BIJLAGE 4 KAART BEDRIJVENTERREINEN EN KANTORENLOCATIES

11 1. Inleiding Bijgevoegd treft u de Bestuurlijke Voortgangsrapportage 2007 Kantoren en Bedrijven (BVR). Hierin wordt de stand van zaken binnen het segment Kantoren en Bedrijven van de gemeente Haarlemmermeer gepresenteerd. Zoals te doen gebruikelijk wordt een beeld geschetst van de marktontwikkelingen, de financiële gevoeligheid van de projecten en een kort inhoudelijke overzicht gegeven van de projecten die momenteel aan de orde zijn binnen de gemeente Haarlemmermeer. De specifieke conclusies uit de Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) worden in de BVR Kantoren en Bedrijven gekoppeld aan de marktontwikkelingen en vertaald naar het projectoverstijgende niveau. De doorrekening van voorliggende resultaten zal terugkomen in het (t)mpg van september 2008 met standlijn 1 juli Nieuw in deze BVR Kantoren en Bedrijven is een uitgebreide rapportage over de marktverkenning waar bijzondere aandacht is geschonken aan de relatie marktuitgifte en de scenario's van het Centraal Planbureau. Aangezien dit het eerste jaar is dat we op deze manier monitoren is het lastig hieruit conclusies te trekken voor de lange termijn. Wanneer een aantal jaren op deze manier de monitoring plaatsvindt, worden trends beter zichtbaar. Gelet op het feit dat deze monitoring zojuist is gestart, zijn op basis van de deze eerste cijfers al eerste voorzichtige conclusies getrokken die in de handelingsstrategie tot acties zijn vertaald. Daarnaast treft u informatie aan over nieuwe onderdelen, te weten het agrarisch project Het Vierde Gewas, hotelontwikkeling en er zijn dit jaar, met het oog op het nieuwe herstructureringsprogramma, ook voor alle bestaande bedrijventerreinen de leegstandscijfers gegeven. Tenslotte zijn dit jaar alle kantoren- en bedrijventerreinen in een overzichtelijk kaartje weergegeven. De in de vorige BVR Kantoren en Bedrijven benoemde beleidscontext komt in deze BVR Kantoren en Bedrijven 2007 niet terug. Het gaat hierbij om: Nationaal beleid (Pieken in de Delta, Actieplan bedrijventerreinen, VROM-raad); Regionaal beleid (Plabeka, subsidieprogramma HIRB) en Lokaal beleid (kadernota Economische Zaken) In het onlangs door de gemeenteraad vastgestelde Masterplan ACT zijn deze belangrijke ruimtelijke beleidskaders op het gebied van kantoren en bedrijven aan de orde geweest. Opbouw van de BVR Het rapport begint met een evaluatie van de handelingsstrategie uit de BVR Kantoren en Bedrijven Vervolgens komt de marktverkenning met de verwachte ontwikkelingen van vraag en aanbod in hoofdstuk 3 aan bod. In hoofdstuk 4 wordt de financiële context uitgewerkt. Daarna geeft hoofdstuk 5 een overzicht van de stand van zaken van de projecten die op dit moment spelen binnen het segment Kantoren en Bedrijven. Het document sluit in hoofdstuk zes af met het verwoorden van de handelingsstrategie voor 2008, die gebaseerd is op de informatie uit voorgaande hoofdstukken. Als bijlagen treft u de vastgoedinformatie aan van alle projecten op het gebied van kantoren en bedrijven in Haarlemmermeer. Namens het college van burgemeester en wethouders, Mr. Arthur Th.H. van Dijk wethouder Economische Zaken c.a. 3

12 2. Evaluatie Handelingsstrategie 2007 In de vorige Bestuurlijke Voortgangsrapportage Kantoren en Bedrijven 2006 is een handelingsstrategie voor 2007 uitgewerkt. Dit hoofdstuk beschrijft puntsgewijs welke acties op basis van de handelingsstrategie zijn uitgevoerd en wat het resultaat daarvan is. Hierbij wordt de volgorde van de BVR Kantoren en Bedrijven 2006 aangehouden. Regionale Aanpak voor internationale acquisitie en marketing Per 1 januari 2008 organiseren de vier gemeenten Amsterdam, Almere, Amstelveen en Haarlemmermeer gezamenlijk hun internationale marketing en acquisitie. De vier gemeenten hebben een gezamenlijke visie, missie en doel geformuleerd. Hierin komt naar voren dat de Amsterdamse regio tot de top vijf van Europese vestigingslocaties wil behoren. De regionale samenwerking moet leiden tot een professionele marketing en acquisitieorganisatie, die door een actieve gezamenlijke strategie zoveel mogelijk vestigingen van buitenlandse bedrijven aantrekt naar de Amsterdamse regio. Daarnaast is het beleid gericht op het behoud van de al gevestigde bedrijven en hen te faciliteren bij uitbreidingen. De activiteiten en middelen worden - daar waar mogelijk - afgestemd en in gezamenlijkheid uitgevoerd met organisaties als Topstad, Amsterdam Partners, de Amsterdamse Innovatie Motor, Gemeentelijk Havenbedrijf Amsterdam en Amsterdam Airport Area (AAA). Hierdoor zal de internationale doelgroep de verschillende uitingen als afkomstig van de Amsterdamse regio gaan herkennen en veel meer ervaren als een coherent geheel. Begeleiding locale acquisitie en bedrijfsinitiatieven Bij de President en Nieuw Vennep Zuid loopt de uitgifte redelijk op schema. Bij andere projecten is door allerlei (vaak juridisch planologische) redenen vertraging opgetreden. Deze factoren hebben geleid tot minder gemeentelijk uitgifte (3 ha) dan oorspronkelijk geraamd (Regional Communities: 6 ha en Global Economy scenario: 10 ha). De tegenvallende uitgifte is overigens niet alleen laag bij de gemeentelijke bedrijventerreinen, de uitgifte in particuliere bedrijventerreinen is met 1 ha ook ruimschoots achtergebleven op de prognose. Ook daar zijn juridisch planologische problemen. Overigens is sinds 1983 de gemiddelde gemeentelijke uitgifte 4,7 ha per jaar. Herstructurering Het afgelopen jaar is vastgehouden aan het programma herstructurering bedrijventerreinen. Voor de locatie De Weeren wordt momenteel gewerkt aan het tweede deel van een nieuwe verbindingsweg ten einde twee doodlopende wegen door te trekken. De herinrichting van het openbaar gebied is gereed en de oprichting van een parkmanagementvereniging heeft plaatsgevonden. Daarnaast is de herinrichting van het openbaar gebied van het project Hoofddorp Noord inmiddels gereed. Ook is de herstructurering van het openbaar gebied (fase 1) van Spoorzicht Bestaand voltooid. Op Business Garden Hoofddorp is de eerste paal geslagen. In de Pionier is gestart met de bouw van het gezondheidscentrum. Verder blijkt de financiële haalbaarheid van de herstructurering van de Pionier een lastige opgave. Medio 2008 wordt de Gemeenteraad over de voortgang van de Pionier separaat geïnformeerd. 4

13 Monitoren vraag en aanbod Twee maal per jaar wordt in samenwerking met Property NL een marktmonitor gepubliceerd. Met behulp van deze marktmonitor is het mogelijk om beter inzicht te verkrijgen in vraag en aanbod naar specifieke kantoren- en bedrijventerreinen. Financiële Gevoeligheidsanalyse uitbreiden In de BVR Kantoren en Bedrijven 2006 is voor het eerst een financiële gevoeligheidsanalyse voor de gemeentelijke kantoren- en bedrijventerreinen met een actieve grondexploitatie uitgevoerd. Hierin werd berekend wat de invloed van de hoogte van de economische groei, rente en grondprijzen is op het prospectief resultaat van de gemeentelijke projecten. In deze BVR is de financiële gevoeligheidsanalyse uitgebreid met projecten met een voorgenomen grondexploitatie, te weten Beukenhorst Oost Oost en de A4 Zone West. Continueren inzet en trekkersrol in het Platform bedrijventerreinen en kantorenlocaties (Plabeka) De trekkersrol en inzet van de gemeente Haarlemmermeer hierin is gedurende 2007 gecontinueerd. Binnen de Noordvleugel heeft ook Haarlemmermeer vraag en aanbod van bedrijven- en kantorenterreinen beter op elkaar afgestemd. Deze Plabeka-handelingsstrategie betekende onder meer dat kantorenlocaties waarop geen financiële dan wel contractuele verplichtingen rustten zijn aangepast in de fasering of zelfs volledig geschrapt. De focus in Plabekaverband breidt zich inmiddels uit met de thema's duurzaamheid en herstructurering bedrijven- en kantorenterreinen. Vereenvoudiging en transparanter maken van de risico s In deze BVR Kantoren en Bedrijven zijn de marktanalyse en financiële gevoeligheidsanalyse uitgebreid en verbeterd. Daarnaast is in het laatste MPG een nieuwe gevoeligheidsanalyse Beukenhorst Zuid gepresenteerd. Hierdoor zijn de verschillende risico s en de hiervoor beschikbare financiële buffers beter in kaart gebracht. Een conclusie hieruit is dat het te verwachten resultaat van de projecten erg gevoelig is voor macro-economische omstandigheden (zoals rentestand en prijzen). De gemeente heeft hier weinig of geen invloed op. De reserve grondzaken is hiervoor de financiële buffer. 5

14 3 Marktverkenning 3.1. Conclusies/Samenvatting Groei en Scenario vraag De groei van het arbeidsvolume is de indicator voor de vraag naar kantoorruimte. In Haarlemmermeer is in 2006 deze groei (1,4%) hoger uitgekomen dan het "Regional Communities" scenario voorspelde, maar lager dan het scenario Global Economy. Omgerekend in m 2 is dit een bvo van m 2. Ditzelfde geldt ook voor de groei van het Bruto Binnenlands Product (4,9%). Deze groei is de indicator voor de vraag naar bedrijfsruimte. Omgerekend zou dit in m 2 bedrijfsruimte een vraag betekenen van 19 ha. Uitgegeven 2007 kantoor en bedrijven/ Prognose 2008 In de gemeente Haarlemmermeer is er m 2 bvo kantorenterrein uitgegeven ofwel is gestart met de bouw van: Microsoft m 2 in Schiphol centrum en m 2 heeft SRE in aanbouw genomen. Hiermee zitten we lager dan de verwachte uitgifte van m 2 volgens het groeipercentage Daar staat tegenover dat in 2007 de gemeente m 2 kantorenterrein heeft verkocht die naar verwachting in 2008 wordt uitgegeven (start bouw). Verder is in de gemeente Haarlemmermeer gestart met de bouw van m² bvo in Business Garden Hoofddorp, en op Schiphol wordt gestart met Martinair ( m 2 bvo) en Transavia ( m 2 bvo). Tezamen gaat het om m 2 bvo. Voor de prognose uitgifte 2008 is dat meer dan volgens het huidige meest optimistische scenario (Global Economy: m 2 bvo) mocht worden verwacht. De uitgifte van de gemeentelijk bedrijventerreinen is in 2007 met 3 ha nog achter gebleven op de verwachtingen (6 ha scenario Regional Communities en 10 ha Global Economy scenario). De uitgifte van de particuliere bedrijventerreinen is in 2007 met 4,8 ha ook laag (SADC/Lijnden, Spoorzicht Noord); volgens de scenario's: Regional Communities: 9 ha en Global Economy scenario 15 ha. Dit is laag gezien de verwachte totale uitgifte (zowel gemeentelijke als particuliere) bedrijventerreinen van 19 ha conform groeipercentage De voorzichtige prognose voor 2008 voor de uitgifte van gemeentelijke bedrijventerreinen laat een wat gunstiger beeld zien dan de 3 Ha, namelijk 4,6 ha in Leegstand De leegstand van kantoren in Haarlemmermeer is in 2007 na jarenlange stijging eindelijk stabiel gebleven. De leegstand is echter relatief nog hoog. Uit eigen onderzoek is een percentage van 18% gebleken ( m 2 bvo). Voor Nederland is het gemiddelde in %. (NB! De leegstand in Amsterdam is ook 18%). Schiphol Rijk (21%), stationsgebied Beukenhorst Zuid (38% = met name de Zuidtoren), Schiphol Centrum (15%) en Beukenhorst West (14%) zijn aandachtsgebieden. Deze leegstand enerzijds en de grote toename aan nieuwe kantoren anderzijds behoeven aandacht, zeker daar waarbij verschuiving gaat plaatsvinden van oud naar nieuw binnen de gemeente Haarlemmermeer. Dit onderwerp komt terug in het nieuwe herstructureringsprogramma kantoren en bedrijven. Wat betreft de bedrijfsruimte is de leegstand in Haarlemmermeer met 1,7% zeer laag en ligt ruim onder het landelijk gemiddelde van 4,5%. De grootste zorggebieden zijn Oude Meer (18%), Hoofddorp Noord (10%), Pionier (7%) en Spoorzicht (7%). 6

15 Opname De opname van kantoorruimte ( m 2 bvo) komt in 2007 fors hoger uit (48%) dan in voorgaande jaren. Het aantal m 2 kantoorruimte dat werd aangeboden op de peildatum 01/01/2008 is m 2 bvo. Dat is circa 18% van de totale voorraad van m 2 bvo. Een gezonde verhouding in de kantorenmarkt is aanbod gedeeld door opname met een waarde 2. In 2007 is dit 2,5 in Haarlemmermeer. In 2006 was dit nog 3,5. Dit was een opname van m 2 tegenover een vrijwel gelijk aanbod. Het aantal kantoortransacties is gestegen van 33 in 2006 naar 73 in 2007, waarvan 39 met een aantal m 2 boven de 500. Kortom het transactievolume is fors gestegen en de kantorenmarkt is in 2007 een stuk gezonder geworden. Daar staat tegenover dat de enorme krapte in bedrijfsruimte van 2006 in 2007 is afgenomen. Hiermee ontstaan er meer keuzemogelijkheden voor de zoekende ondernemer in Haarlemmermeer. De verhouding aanbod gedeeld door opname was in , waar deze in 2006 nog 1,5 was. Opname bedrijfruimte was in en het aanbod was Segmentering De segmentering en fasering in de tijd laten zien dat er een overaanbod is in het knooppuntsegment en een tekort in het binnenstedelijk segment. Bij de bedrijfsruimte ontstaat er een overaanbod in het segment parkachtig en een tekort in het segment modern gemengd. Deze segmenten kunnen echter in elkaar overlopen. Planvoorraad en vraag De harde planvoorraad kantoorruimte van Haarlemmermeer is opgeteld bij het gemiddelde aanbod (totaal m 2 bvo) voldoende om aan de verwachte vraag ( m 2 bvo) van gebruikers op lange termijn te kunnen voldoen volgens scenario Global Economy. Inclusief de zachtere plannen ontstaat er echter een overschot, dat vooral significant is bij het minst gunstige scenario. Bij een sterke economische ontwikkeling ontstaat een tekort aan bedrijventerreinen van ongeveer 30 ha en bij een lage economische groei is er een overschot is van ongeveer 175 ha Inleiding Deze marktverkenning 2007 borduurt enerzijds voort op de marktverkenning 2006 (3.4). Voordat echter deze stap wordt gemaakt, wordt gekeken naar andere marktverkenningen die in de 2 e helft van 2007 de kantoren- en bedrijvenmarkt in Haarlemmermeer hebben belicht (3.3). Anderzijds worden enige conclusies getrokken in relatie tot de uitgangspunten van de door de gemeente gehanteerde strategie en het meest actuele cijfermateriaal (3.5). De publicaties zijn in volgorde van schaalgrootte: A) Toplocaties 2007, een onderzoek van het blad Elsevier en Bureau Louter. B) de Monitor Ontwikkelingsstrategie 2006 van de Ruimtelijk Economische Visie Schipholregio (REVS), die een uitgave is van het Bestuursforum Schiphol. Het verschil is niet alleen het onderzochte gebied, maar ook de peildatum. A) gaat over heel Nederland, maar gebruikt cijfers uit het jaar B) gaat over de Schipholgebonden terreinen en kent een peildatum van 01/01/2007. Uit de publicaties worden alleen onderwerpen die een relatie hebben met de kantoren- en bedrijvenmarkt behandeld. 7

16 3.3. Conclusies andere monitoren A) Voor de 9 e keer op rij is Haarlemmermeer door het blad Elsevier en Bureau Louter gekozen tot de gemeente met de beste economische prestaties. De belangrijkste norm is de verhouding van het aantal werkzame personen ( ) tot het aantal inwoners ( ). Voornamelijk door de aanwezigheid van Schiphol blijft deze factor zeer hoog. Daarbij kende Haarlemmermeer de laagste werkloosheid van alle grote gemeenten (met minimaal inwoners). Hier staat tegenover dat bij de 40 beste kantorenlocaties een locatie binnen de gemeente niet voor komt, terwijl op de ranglijst van de 25 kantoorgemeenten Haarlemmermeer slechts op de 15 e plaats staat. Dichtheid, nieuwbouw en leegstand spelen de belangrijkste rol bij de bepaling van de kantoorranglijsten. Het zijn deze factoren waarop Haarlemmermeer relatief minder scoort. De leegstand van kantoren in 2007 in Haarlemmermeer is hoog. Volgens bovengenoemd onderzoek is deze 20% (aanbod ten opzichte van de voorraad) en de gemeente staat daarmee op de 4 e plek in Nederland Nederland kent een gemiddeld leegstandspercentage van 13%. Het hoogste percentage viel te zien in Gouda: 27% en het laagste in Smallingerland: 2%. Amsterdam kent een percentage van 17%. (Onderzoek NVB, vereniging ontwikkelaars en bouwondernemingen). Hieruit kan een wens tot bevordering van de vitaliteit van de kantorenmarkt worden afgeleid, die uiteraard wordt beperkt door de instrumenten die de beleidsbepalers kunnen aanwenden. De Plabeka strategie (zie 3.4) is zo n instrument dat met behulp van de verschillende monitoren kan worden geactualiseerd. B) De REVS monitor 2006 concludeert dat met betrekking tot kantorenlocaties in de Schipholregio de marktsituatie sterk verbeterd is. Het aanbod is teruggelopen en de opname is sterk toegenomen. De leegstand is fors teruggelopen, van 19,1% gemiddeld in januari 2006 naar 13,1% in januari Het gaat dus goed met de Schipholgebonden kantorenlocaties, maar er is veel verschil tussen de locaties onderling. De toplocaties Zuidas en Schiphol Centrum zijn in grote mate trendsettend. De locaties Schiphol Rijk en Beukenhorst Zuid blijven vooralsnog achter. Een toename van bouwactiviteiten in het Bestuursforumgebied wordt de komende jaren verwacht. Naast het programma voor de Zuidas zijn er huidige en geplande bouwactiviteiten op Schiphol Centrum, Riekerpolder, Beukenhorst Zuid en het Fokkerterrein. Het Bestuursforum Schiphol heeft zich in het kader van de Plabeka Uitvoeringsstrategie uitgesproken om uit te gaan van een gemiddelde vraag van m 2 bvo per jaar voor Schipholgebonden kantoorruimte. Voor de korte termijn (tot 2010) is het niet goed mogelijk om hier volledig invulling aan te geven, gezien de lopende ontwikkelingen en contracten. Ná 2010 zal de Ontwikkelingsstrategie moeten worden geactualiseerd, waarbij deze vraagraming leidend kan worden voor het kantorenprogramma. Het aanbod en de transacties voor Schipholgebonden bedrijfsruimte laten al jarenlang een stabiel beeld zien. Het aanbod en de transacties zijn in 2006 wat teruggelopen. Tevens is er geen sprake van grote leegstand noch grote tekorten aan de aanbodskant. 8

17 Daarentegen blijven de knelpunten voor grootschalige Schipholgebonden logistiek groot. Schiphol Logistics Park (SLP) is vertraagd en slechts het Fokkerterrein en Schiphol Zuidoost bieden op korte termijn een alternatief voor logistieke dienstverleners. Voor het ontwikkelen van eigen kavels is men aangewezen op het beschikbaar komen van SLP en daarna, de A4 Zone West. Hoewel het er niet naar uitziet dat aan de aanbodskant van de markt sprake is van grote krapte, is het wel één van de uitgangspunten van de Ontwikkelingsstrategie om per kwaliteitssegment (zie 3.4) meerdere opties aan te kunnen bieden. Als Werkstad A4/ ACT in ontwikkeling wordt genomen zullen de Schipholgebonden locaties nadrukkelijker op de kaart worden gezet Ontwikkelingsstrategie Plabeka: vraag en aanbod Inleiding In deze paragraaf wordt de informatie, die in de marktverkenning van de Bestuurlijke Voortgangsrapportage 2006 werd gegeven nogmaals opgetekend, al dan niet samengevat of gecomprimeerd. Deze informatie is namelijk nog steeds relevant en essentieel voor de uitgangspunten van de marktverkenning. Het cijfermateriaal in de tabellen is geactualiseerd naar aanleiding van Plabeka-handelingsstrategie De kantorenlocaties en bedrijventerreinen zijn uitgesplitst naar segmenten en tijdvakken. De aangehouden segmentindeling is overgenomen van de indeling uit de Ontwikkelingsstrategie Plabeka. In het begrippenkader in de bijlagen worden de criteria voor de segmentindeling nader toegelicht. De tijdvakken zijn verdeeld in de perioden , en De verkoop in 2007 met de start bouw in 2008 wordt in behandeld De vraag De vraag voor de regio Meerlanden (Haarlemmermeer en Aalsmeer) is berekend in het kader van Plabeka door onderzoek naar de ruimtebehoefte tot 2030 voor bovengenoemde segmenten. Daarbij is de bandbreedte van de vraag bepaald door twee economische scenario s van het Centraal Plan Bureau (CPB) te vertalen in de vraag naar kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Het betreft het scenario met sterke economische groei ( Global Economy ) en het scenario met zeer beperkte economische groei ( Regional Communities ). In de bijlagen worden deze scenario s nader toegelicht Kantorenlocaties Op grond van de historische uitgifte, algemene ontwikkelingen en regiospecifieke kenmerken is de ruimtebehoefte voor de regio Meerlanden herleid en verdeeld naar de eerder genoemde segmenten. De ruimtebehoefte aan kantoren varieert in de periode tussen de en m 2 bruto vloer oppervlak (bvo). Het merendeel van deze behoefte slaat neer in de segmenten knooppunt en snelweglocatie. De historische uitgifte van gemeentelijke terreinen met de bestemming kantoor sinds 1983 is m 2 terrein per jaar en m 2 bvo per jaar gemiddeld. Er is een onderscheid tussen harde en zachte plannen. Een onderscheid dat niet nauwkeurig valt te definiëren, maar samenhangt met de tijdspanne en het goedkeuringsniveau. Kort gezegd hoe recenter een plan en hoe hoger het niveau van goedkeuring (bv. provinciaal niveau) des te harder is dit plan. Buiten de harde planvoorraad (zie grafiek 1) vallen nog: Beukenhorst Oost-Oost, Elzenhof, Schuilhoeve, Badhoevedorp Zuid en Green Square Aalsmeer (buiten Haarlemmermeer). 9

18 Beukenhorst Zuid kan volgens Plabeka in totaal m 2 kantoorruimte realiseren. Inclusief deze ruimte kent Haarlemmermeer een harde planvoorraad van m 2 1 dat opgeteld bij het gemiddelde aanbod ( ) m 2 op 01/01/2008) kwantitatief vrijwel voldoende is om aan de verwachte vraag van gebruikers op lange termijn te kunnen voldoen. Het scenario Global Economy gaat uit van m 2 tot en met 2030 (zie grafiek 1). In onderstaande tabel 1 is het saldo aanbod minus vraag weergegeven van alle kantoorontwikkelingen in de regio Meerlanden na de Plabeka-Strategie. Hierin is de bestaande leegstand meegenomen. In de bijlage is in een overzicht aangegeven welke projecten binnen de genoemde segmenten vallen. Onder kantoren overig wordt onder andere verstaan de kantoorpanden die op bedrijventerreinen zijn gevestigd en een aantal hele kleine locaties. Tabel 1: saldo aanbod minus vraag ná aanpassingen Plabeka-handelingsstrategie (in m 2 bvo) Totaal Global Economy Regional Communities Global Economy Regional Communities Global Economy Regional Communities Global Economy Regional Communities Segmenten Toplocatie Knooppunt Snelweglocatie Binnenstedelijk Overig Totaal Dit zijn de terreinen Beukenhorst Zuid, Beukenhorst Oost, Business Garden, Park Schiphol Rijk, Schiphol Centrum, Schiphol Oost en Anthony Fokker Business Park 10

19 Grafiek 2: vraag en aanbod kantoorruimte per segment Oppervlakte kantoren in m Global economy Regional communities Capaciteit tot Knooppunt Snelw eglocatie Toplocatie Binnenstedelijk Overig Segment In 3.3 werd reeds geconstateerd dat de harde planvoorraad van Haarlemmermeer opgeteld bij het gemiddelde aanbod voldoende is om aan de verwachte vraag van gebruikers op lange termijn te kunnen voldoen volgens scenario Global Economy. Inclusief de zachtere plannen ontstaat er echter een overschot, dat vooral significant is bij het minst gunstige scenario. Dit komt vooral door het knooppuntsegment, dat echter als voordeel kent dat hierin een groot deel gemeentelijk aanbod, zoals Beukenhorst Oost-Oost, aanwezig is. Dit gemeentelijk aanbod laat zich in de praktijk makkelijker kwalitatief of kwantitatief flexibiliseren bij interregionale afspraken. Echter de financiële risico's liggen in dit geval wel bij de gemeente Bedrijventerreinen In tabel 2 is de vraag naar de verschillende segmenten van bedrijventerreinen geconfronteerd met het aanbod tot 2030 ná de aanpassingen van de Plabeka-handelingsstrategie. De vraag naar de verschillende segmenten van bedrijventerreinen is herleid voor de twee scenario s van het Centraal Planbureau. De ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen varieert in de periode tussen de 383 en 588 ha. Het merendeel van deze behoefte slaat neer in de segmenten "Modern gemengd" en "Transport en distributie", hetgeen uiteraard samenhangt met de nabijheid van Schiphol. Binnen het aanbod van alle bedrijventerreinen in de regio Meerlanden is de bestaande leegstand meegenomen. In de bijlage is een overzicht van de specifieke bedrijventerreinen opgenomen. Onder de bedrijventerreinen overig wordt onder andere verstaan de bestaande locaties waar geen nieuw aanbod wordt gecreëerd. De historische gemeentelijke uitgifte van bedrijventerreinen voor de periode vanaf 1983 ligt op het niveau van 4,7 ha per jaar gemiddeld. Hierin zijn de locaties Hoofddorp Noord, Hoofddorp Oost 2, Graan voor Visch Zuid, De Weeren, Schuilhoeve, Spoorzicht, Kruisbaak, De Pionier en Nieuw-Vennep Zuid betrokken. 11

20 Tabel 2: saldo aanbod minus vraag ná aanpassingen Plabeka-handelingsstrategie (in ha) Totaal Segmenten Global Economy Regional Communities Global Economy Regional Communities Global Economy Regional Communities Global Economy Regional Communities Gemengd plus 12,4 15,4 9,2 15, ,6 24,6 Modern gemengd -2,7 13, ,7-56,7 Parkachtig 32,7 43,7 82,8 102, ,5 112,5 Transport en distributie 22,8 44, ,5 7,5 5,3 94,3 Binnenstedelijk Totaal 65,2 117, ,5-78,5-30,3 174,7 Grafiek 3: vraag en aanbod bedrijfsruimte per segment Bedrijventerrien in ha Global economy Regional Communities Capaciteit tot Transport en distributie Parkachtig Modern Gemengd Gemengd plus Segment De na de Plabeka strategie mogelijk geworden extra 16 ha Modern gemengd op Beukenhorst Oost- Oost maakt het aanbod vrijwel gelijk aan de vraag in de periode volgens het Global Economy scenario. Na 2010 zal dit segment een tekort gaan vertonen dat kan oplopen tot 120 ha. Het segment Parkachtig daarentegen zal een overschot gaan vertonen tussen de 71 en 113 ha. Dit overschot geldt minder voor het segment Transport en distributie, omdat de vraag in de periode het overaanbod uit de periode daarvoor min of meer zal wegpoetsen. Uit de tabel blijkt verder dat er bij een sterke economische ontwikkeling voor het totaal een tekort aan bedrijventerreinen ontstaat van ongeveer 30 ha en dat er bij een lage economische groei een overschot is van ongeveer 175 ha. 12

21 3.4.5 Segmenten nader uitgewerkt Kantoren In figuur 1 is aangegeven wat het aandeel is van de projecten waarin de gemeente Haarlemmermeer risicodragend participeert. Figuur 2 geeft per segment de totale omvang aan van de projecten waarin de gemeente Haarlemmermeer een financieel risico draagt. Toplocatie Het gaat om de locatie Schiphol Centrum waar de eerste 4 jaar tot m 2 bvo te veel aanbod is. In de periode is de verhouding vraag aanbod naar verwachting meer in evenwicht. Wel is te verwachten dat het overaanbod van de eerste 5 jaar doorschuift. De locatie Schiphol Noord-West ( m 2 ) staat gepland voor de periode na In het kader van de handelingsstrategie Plabeka is deze locatie echter als strategische reserve benoemd. De gemeente Haarlemmermeer heeft geen ontwikkelingen in dit segment gepland. Knooppunt De helft van het totale aanbod in de regio Meerlanden wordt gerealiseerd in het segment Knooppunt. In dit segment vallen de Beukenhorsten, Schiphol Oost, Elzenhof en Fokker Business Park. Het gaat in totaal om ruim m 2 bvo tot 2030 (na aanpassingen Plabeka). De geraamde vraag ligt aanzienlijk lager op een niveau tussen en m 2 bvo. Vooral in de periode is een grote toevoeging van het aanbod gepland op vooral de locaties Beukenhorst Oost-Oost en Zuid en op Schiphol Elzenhof. De leegstand in dit segment is ongeveer m 2 bvo en dat is m 2 minder dan vorig jaar. De gemeente ontwikkelt momenteel de locatie Beukenhorst Zuid. Daarnaast zijn er voorgenomen plannen rondom Beukenhorst Oost-Oost. Het gemeentelijk aandeel in dit segment is daarmee: m 2 bvo ca. 51%. Gezien het grote totaalaanbod binnen dit segment blijft er, ook ná het doorvoeren van de Plabeka-handelingsstrategie. sprake van een significant risico voor het uitgiftetempo. Snelweglocatie Dit zijn de locaties A4-zone West, Schuilhoeve, Schiphol Rijk, Business Garden en Badhoevedorp Zuid. Binnen dit segment is na de Plabeka-aanpassingen het overschot gereduceerd tot een m 2 bvo tussen de en m 2 bvo. Dit komt vooral doordat de kantoorontwikkeling van de A4-zone West is uitgesteld tot na De gemeente is hier voor eenderde participant in. Het bedrijvengedeelte daarentegen gaat gewoon door. 13

22 De ontwikkeling van Badhoevedorp Zuid dient te voorzien in een behoorlijk positief resultaat, dat ten gunste komt van de omlegging van de A9. In principe betreft het geen gemeentelijk project, maar gezien het financiële belang is het wel als zodanig opgenomen. De ontwikkeling van dit terrein (totaal m 2 bvo) is voor de periode teruggebracht naar m 2 bvo. Met Schiphol is overeengekomen dat zij in ruil voor de ontwikkeling van Elzenhof ( m 2 bvo tot 2020) een belangrijke extra bijdrage leveren. Omdat deze inkomsten worden gerealiseerd ruim voordat begonnen is met de omlegging wordt het risico van uitgifte verminderd. Binnenstedelijk In Plabeka is geen enkele ontwikkeling in dit segment voorzien. De leegstand is hier toegenomen naar m 2. Desalniettemin is dit totale aanbod ruim onvoldoende om aan de tot en met 2030 verwachte vraag van tussen de m 2 en m 2 bvo te voldoen. Overig Hierin betrokken is een leegstand van ongeveer m 2 op locaties buiten de gesegmenteerde kantorenlocaties. Bedrijventerreinen In figuur 3 is aangegeven wat het aandeel is van de projecten waarin de gemeente Haarlemmermeer risicodragend participeert. Figuur 4 geeft de verdeling van de gemeentelijke projecten over de segmenten aan. Gemengd plus Het gaat hier om de locaties Spoorzicht Noord en De Liede, waarvan laatstgenoemde een gemeentelijke project is. In de periode tot 2010 is een aanbod van 5 ha gepland en voor de periode tot 2020 is het aanbod 25,2 ha. Het gevolg van deze aanpassing is dat er tot 2020 geen tekort is in dit segment. Modern gemengd Voor dit segment is zowel in het hoge als het lage scenario een tekort aan bedrijfsterrein te zien. In het Global Economy gaat het om 120 ha en in het Regional community om 57 ha tekort. Het tekort is er tot 2010 nauwelijks, maar in de tijdvlakken en neemt het toe. 14

23 In de praktijk kan dit tekort worden opgelost door het overschot in het segment Parkachtig. Deze segmenten kunnen in elkaar overlopen, omdat de verschillen gering zijn. Bijvoorbeeld bij de President is het denkbaar dat omzetting naar het segment Modern gemengd plaats zal vinden. Vijf bedrijventerreinen in dit segment, met een totaaloppervlak van 150 bruto ha, worden geherstructureerd. Dit is weergegeven in het Programma Herstructurering Bedrijventerreinen De gemeentelijke locaties Lijnden Q4, Cruquius en een klein deel A4 zone west vallen onder dit segment. Badhoevedorp Zuid is in figuur 4 eveneens als gemeentelijk project benoemd, gezien de reeds eerder genoemde financiële risico s die voor de gemeente aan deze ontwikkeling vastzitten. Parkachtig In het segment Parkachtig worden de bedrijventerreinen Nieuw Vennep Zuid en De President uitgegeven. De omvang van deze projecten is in totaal ca 80 ha. Daarnaast zijn de Groene Hoek en Wilhelminahoeve gepland. Gemeente Aalsmeer heeft in de periode tot 2020 de ontwikkeling van Green Park Aalsmeer (ca. 57 ha) gepland. Het aanbod in dit segment ligt daarmee 63 tot 105 ha boven de vraag. Het overschot is het grootst in de periode tot Na 2020 vindt enige correctie plaats door het ontbreken van aanbod. Dit beeld brengt met name risico s voor de uitgifte van kavels op de President met zich mee. Door fasering van het aanbod zou de aansluiting tussen vraag en aanbod verbeterd kunnen worden. De mogelijkheden hiertoe zijn echter beperkt, omdat fase 1 van de President gereed is voor uitgifte. Transport en distributie Dit segment behelst meer dan de helft van het totale oppervlak te ontwikkelen bedrijventerrein tot Als de economie zich sterk ontwikkelt zal een tekort ontstaan binnen dit segment. Bij een lage economische groei is er over de totale periode een overschot van ongeveer 70 ha. Ook hier geldt dat na 2020 geen aanbod aan nieuw terrein gepland is. Voor die tijd is er een overschot van in totaal 70 tot 140 ha. De gemeente neemt deel aan de ontwikkeling van de A4 zone west. De totale omvang van dit terrein bedraagt 126 ha. Omdat de gemeente voor 1/3 in deze ontwikkeling zit, is als gemeentelijke omvang 42 ha meegenomen. Gezien deze beperkte omvang ten opzichte van de totale vraag, zijn de risico s binnen dit segment beperkt. Overigens is er men er in Plabeka-verband vanuit gegaan dat alle gronden voor 2020 uitgegeven zouden zijn. In de gemeentelijke haalbaarheidsstudie A4-zone West is echter uitgegaan van het realiseren van 48 ha in de periode Hiermee zou in ieder geval deels invulling gegeven worden aan de vraag die er in deze periode is. De locaties Nieuw-Vennep A4 zone, Zwanenburg Zuid en Lijnden bieden een reserveruimte van bruto 603 ha. Bij het toepassen van een netto bruto verhouding van 70% is te verwachten dat dit 423 ha netto terrein betekent. Bij de locatie Schiphol Zuid oost moet rekening worden gehouden met de reservering voor de parallelle Kaagbaan. Het Groenenbergterrein is 9 ha groot en voorlopig bij de reserveruimte geplaatst. Binnenstedelijk In Plabeka is het segment binnenstedelijk opgenomen. Uit het onderzoek komt echter naar voren dat er in Haarlemmermeer geen vraag en aanbod ontwikkeling zal plaatsvinden. Overig Momenteel is er 9 ha netto terrein leegstand in de categorie overig. 15

24 3.5. Vraag en aanbod actueel Inleiding Op de 5 e Noordvleugelconferentie is besloten dat alle subregio s in de Noordvleugel, waaronder de gemeente Haarlemmermeer, een uitvoeringsstrategie aanleveren ten aanzien van de ontwikkeling van kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Deze Plabeka uitvoeringsstrategie heeft ten doel dat vraag en aanbod beter op elkaar afgestemd worden. Zodoende zijn ook op de oorspronkelijke aanbodcijfers in de gemeente Haarlemmermeer mutaties doorgevoerd en is onder andere het aanbod kantorenlocaties met bijna m 2 afgenomen. In de vorige paragraaf zijn de verschillen tussen vraag en aanbod op langere termijn behandeld. Deze paragraaf gaat in op de fluctuaties in het aanbod (3.5.2), de uitgifte 2007 (3.5.3), de opname 2007 (3.5.4) en bekijkt de indicatoren, die bepalend zijn voor de groeiscenario s (3.5.5) Leegstand De leegstand van kantoren in Haarlemmermeer is in 2007 na jarenlange stijging eindelijk stabiel gebleven. De kleine verschillen betreffen vooral opname bestaand aanbod en verschuiving van leegstand tussen locaties. Deze mutaties zijn verwerkt in de kolommen "in gebruik" en " leegstand" van de bijlagen. Uit eigen onderzoek is een percentage van 18% gebleken (peildatum 01/01/2008). Landelijk onderzoek voor 2007 komt uit op 20% voor Haarlemmermeer. Voor Nederland is het gemiddelde in %. Het hoogste percentage is te zien in Gouda: 27% en het laagste in Smallingerland: 2%. De leegstand in Amsterdam is 18%. De kantoren leegstand in Haarlemmermeer is dus relatief hoog (zie ook 3.3). Met name Schiphol Rijk (21%), stationsgebied Beukenhorst Zuid (38% voornamelijk de Zuidtoren), Schiphol Centrum (15%) en Beukenhorst West (14%) zijn aandachtsgebieden. Echter op bepaalde terreinen is de leegstand afgenomen, zoals op Beukenhorst West en Oost. Op Beukenhorst Noord en Zuid is de leegstand niet groter is geworden, maar hier is wel sprake van structurele leegstand (langer dan 1 jaar). Deze leegstand enerzijds en de grote toename aan nieuwe kantoren anderzijds behoeven aandacht, waarbij verschuiving gaat plaatsvinden van oud naar nieuw binnen de gemeente Haarlemmermeer. Dit onderwerp komt terug in het nieuwe herstructureringsprogramma voor onder meer kantoren en bedrijven. De leegstand van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in Haarlemmermeer behoeft niet als een groot probleem te worden ervaren heeft een landelijke studie (PropertyNL; Jacques van Dinteren ) uitgewezen. Ook andere studies wijzen in een zelfde richting (Buck Consultants, 2005; COS, 2006; Dekker, 2006). DTZ Zadelhoff (2006) schat de leegstand in Nederland op 4,5% van het totale oppervlak aan bedrijfsruimte (vrije markt). Een kwart daarvan is langdurig van aard. In Haarlemmermeer was de leegstand bedrijfsruimte op de peildatum slechts 1,7% van het netto oppervlak en zodoende ruim onder het landelijk gemiddelde. Zorggebieden zijn Oude Meer (18%), Hoofddorp Noord (10%), Pionier (7%) en Spoorzicht (7%). Verder is de leegstand bij particuliere initiatieven toegenomen. Overigens blijven er ook toekomstige plannen van private partijen komen, maar vooralsnog wordt een project als Schiphol City van Chipshol ( m 2 bvo na 2030) niet in de tabellen opgenomen en als aandachtspunt aangemerkt. 16

25 3.5.3 Uitgegeven 2007 kantoor en bedrijven/ Prognose 2008 In de gemeente Haarlemmermeer is er m 2 bvo kantoorterrein uitgegeven: Microsoft m 2 in Schiphol centrum en m 2 heeft SRE in aanbouw genomen. Hiermee zitten we lager dan de verwachte uitgifte van m 2 volgens het groeipercentage Daar staat tegenover dat de verkoop van gemeentelijke kantorenterreinen in de 2 e helft van 2007 goed op gang is gekomen. In 2008 is de start van nieuwbouw op Beukenhorst Zuid van m 2 voor Dura Vermeer en m 2 Irdeto. Op Business Garden West wordt in 2008 gestart met de bouw van m². Verder wordt in de Gemeente Haarlemmermeer in 2008 gestart met de bouw op Schiphol van Martinair ( m 2 bvo) en Transavia ( m 2 bvo). Tezamen gaat het om m 2 bvo. Voor de prognose uitgifte 2008 is dat meer dan volgens het huidige meest optimistische scenario (Global Economy: m 2 bvo) mocht worden verwacht. Kantoren Uitgifte 2007 Global Regional Verkoop 2007 Gemeente Anders Totaal De uitgifte van de gemeentelijk bedrijventerreinen is in 2007 met 3 ha nog achter gebleven op de verwachtingen (6 ha scenario Regional Communities en 10 ha Global Economy scenario). De uitgifte van de particuliere bedrijventerreinen is in 2007 met 4,8 ha ook laag (SADC Lijnden, Spoorzicht Noord); Volgens de scenario's: Regional Communities: 9 ha en Global Economy scenario 15 ha. Zeker gezien de verwachte totale uitgifte (zowel gemeentelijke als particuliere) bedrijventerreinen van 19 ha conform groeipercentage De voorzichtige prognose voor 2008 voor de uitgifte van gemeentelijke bedrijventerreinen laat een wat gunstiger beeld zien, namelijk 4,6 ha in De verkoop in 2007, een belangrijke voorspeller voor de daadwerkelijke uitgifte en start bouw, geeft aan dat er 4,1 ha is verkocht. De inschatting is dat met het afronden van juridisch planologische procedures de uitgifte in 2008 toch nog omhoog gaat. Aandachtspunt is Cruquius, waar de verwachting is dat er in 2008 voor circa 2 ha aan koopcontracten wordt gesloten maar uitgifte wordt uitgesteld door bezwaarprocedures. Deze 2 ha is dan ook niet in de prognose voor 2008 meegenomen. Conform het Regionale Community scenario zou de uitgifte 6 ha zijn en volgens het Global Economy scenario 10 ha. Verkocht Prognose Bedrijven Uitgifte 2007 Global Regional Gemeente Voor meer specifieke cijfers wordt naar verwezen naar tabel 1 in Hoofdstuk 4 Projectinformatie. Uitgifte 2007 staat in de kolom "Levering en verwerking 2007" Opname 2007 De opname van kantoorruimte ( m 2 bvo) komt in 2007 fors hoger uit (48%) dan in voorgaande jaren. Het aantal m 2 kantoorruimte dat werd aangeboden op de peildatum 01/01/2008 is m 2 bvo. Dat is circa 18% van de totale voorraad van m 2 bvo. Een gezonde verhouding in de kantorenmarkt is aanbod gedeeld door opname met een waarde 2. In 2007 is dit 2,6 in Haarlemmermeer. In 2006 was dit nog 3,5. Dit was een opname van m 2 tegenover een vrijwel gelijk aanbod. Het aantal kantoortransacties is gestegen van 33 in 2006 naar 73 in 2007, waarvan 39 met een aantal m 2 boven de 500. Kortom de kantorenmarkt is in 2007 gezonder geworden. 17

26 De bedrijfsruimtemarkt is gezond. De krapte van vorig jaar is afgenomen, omdat de verhouding aanbod gedeeld door opname is gestegen naar een aanvaardbaar getal van 2. In 2006 was dit nog 1,5. De opname bedrijfruimte was in m 2 en het aanbod was m 2 (peildatum 01/01/2008) Groeicijfers De werkelijke groei van het arbeidsvolume en de werkelijke groei van het bruto regionaal product (BRP) in Haarlemmermeer zijn indicatief voor het type scenario. Deze cijfers worden gevolgd bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en de werkgelegenheidsrapportage de Meerlanden, welke jaarlijks ter kennisname aan de raad wordt aangeboden. Deze bestuurlijke voortgangsrapportage bedrijven en kantoren (BVR) is de monitor, die de groeicijfers rapporteert en de raad informeert. Het is de confrontatie van de werkelijke groei percentages arbeidsvolume en productie volume met de volgens de scenario's aangenomen groeipercentages. Dit kan leiden tot nieuwe uitgangspunten en afspraken op Plabeka (of de opvolger Platform Regionale Economische Structuur (PRES) ) niveau. Figuur 5: Groei BBP en werk Nederland De groei van het arbeidsvolume is de indicator voor de vraag naar kantoorruimte. In Haarlemmermeer is in 2006 deze groei (1,4%) hoger uitgekomen dan het "Regional Communities" scenario voorspelde, maar lager dan het scenario Global Economy. Omgerekend in m 2 is dit een bvo van m 2. Ditzelfde geldt ook voor de groei van het Bruto Binnenlands Product (4,9%). Deze groei is de indicator voor de vraag naar bedrijfsruimte. Omgerekend zou dit in m 2 bedrijfsruimte een vraag betekenen van 19,3 ha. Zodoende zit Haarlemmermeer ongeveer in het midden en zou er sprake kunnen zijn een "Strong Europe" of Transatlantic market scenario. Echter het is te vroeg om een dergelijke conclusie te mogen trekken op basis van 1 voortgangsjaar. Het landelijke Bruto Binnenlands Product (BBP) kende in 2006 een groei van 3%. Nederland zit met deze groei in de top van de Eurolanden, maar blijft toch nog achter bij de groei van de wereldeconomie, die volgens deskundigen volgend jaar zo n 4,5% zal bedragen. Een opkomende markt als China wordt met 10% de grootste uitschieter. 18

27 Volgens de huidige verwachtingen zal de groei van het BBP in Nederland in 2008 minderen naar 2,25% tot 1,75%. Het regeerakkoord gaat uit van een economische groei van 2% per jaar. Ook de werkgelegenheid zal na de recordstijging van 2,5% dit jaar in 2008 niet meer dan 1,5% bedragen. De toename van de werkgelegenheid heeft echter in 2007 het tekort aan een passend arbeidsaanbod geaccentueerd. Het tekort dat in 2008 door nog minder toestroom van nieuwe arbeidskrachten alleen maar groter dreigt te worden. In dit verband kan Haarlemmermeer zich, zonder de interregionale afspraken geweld aan te doen, richten op buitenlandse investeerders, die ook aanvullende buitenlandse arbeidskrachten met zich mee brengen met daarbij behorende huisvestingswensen. Groeicijfers vertonen een golfbeweging (zie figuur 5). De groeiscenario's zijn vastgesteld op een gemiddelde per jaar. In die zin is sturen op het Global scenario en vasthouden aan het huidige geplande aanbod de beste optie. Zoals uit 3 blijkt zal dit aanbod in elk geval tot en met 2020 goed aansluiten op deze vraag. Daarbij werkt dit aanbod ook op een slimme anticyclische manier, omdat er bij verschillende segmenten bij de kantorenlocaties en vooral de bedrijvenlocaties juist na 2020 een tekort gaat ontstaan. Continuïteit in beleid, zoals in dit geval de Plabeka strategie, is een kracht op zich, zodat grote aanpassingen gezien de huidige analyse niet eerder dan na 2010 opgeld moeten doen. Om de groeiscenario's op juiste wijze in te kunnen blijven passen in de planningsafspraken bedrijvenen kantorenterreinen voor Haarlemmermeer binnen het Noordvleugelgebied zullen in toekomstige monitoren het werkelijke arbeidsvolume en ook het werkelijke bruto regionaal product nauwlettend gevolgd blijven worden. (zie de tabellen) 19

28 Tabellen groeiscenario s Haarlemmermeer Tabel 3 Haarlemmermeer Global Economy Regional Communities 2,12 % groei pj 0,84 % groei pj Jaar wp wp wp 2006 werkelijk Global Regional ,39%

29 Tabel 4 Haarlemmermeer Global Economy Regional Communities Bruto regionaal product 6,75 % groei pj 3,77 % groei pj Jaar In miljoen euro's Nederland bbp Hm brp 2006 Groei bbp ,03 0,049 Nederland bbp

30 4 Financiën In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) vindt voor de gemeentelijke projecten met een grondexploitatie de financiële rapportage plaats. Voor de financiële context van deze rapportage wordt in dit hoofdstuk een verwachting gegeven van het resultaat van de grondexploitatieprojecten. Daarnaast worden de resultaten beschreven van een financiële gevoeligheidsanalyse. Ten slotte worden de voorgenomen grondexploitaties aan dezelfde financiële gevoeligheidsanalyse onderworpen. Financieel resultaat grondexploitaties In Tabel 3-1 staat het overzicht van het totaal te verwachten resultaat van de actieve grondexploitaties per 1 juli 2007 weergegeven in netto contante waarde 2. Ten opzichte van de BVR Kantoren en Bedrijven 2006 is het bedrijventerrein De Liede West aan dit overzicht toegevoegd. Voorlopig staat de netto contante waarde van dit terrein nog op nul, en heeft dus nog geen invloed op het totaal te verwachten financiële resultaat van de grondexploitatieprojecten binnen de gemeente Haarlemmermeer. Tabel 3-1: overzicht verwachte financiële resultaten grexprojecten MPG MPG Kantoren Beukenhorst Zuid ,8 Beukenhorst Oost 3,7 3,5 Bedrijven Nieuw Vennep Zuid 17,3 15,0 De President Lijnden Oost Q4* 4,4 3,6 De Liede West 0,0 n.v.t Cruquius* -0,8-2,3 Totaal 71,9 57,3 Resultaat is in Netto Contante Waarde en in miljoenen euro s, bronnen: MPG 2008 en MPG 2007 * Cijfers inclusief woningbouw Financiële gevoeligheidsanalyse In dit hoofdstuk is een globale analyse gemaakt van de financiële gevoeligheden van de projecten die op dit moment door de gemeente worden geëxploiteerd. Voor de vraag naar bedrijfsen kantooroppervlak zijn analyses gemaakt op basis van zowel het CPB-scenario met sterke economische groei ( Global Economy ), als het CPB-scenario met gematigde economische groei ( regional communities ). Daarnaast wordt de financiële gevoeligheid van het te verwachten resultaat van de grondexploitaties voor een belangrijk deel bepaald door factoren op het macro-economische niveau, zoals de hoogte van de economische groei en de ontwikkeling van de rentestanden en grondprijzen. Een Nederlandse gemeente, zoals Haarlemmermeer, kan weinig tot geen invloed uitoefenen op dit soort factoren. Daarom wordt ook de invloed van veranderingen van de rentestanden 2 Netto contante waarde is het resultaat van alle kasstromen die op verschillende tijdstippen plaatsvinden teruggerekend naar hetzelfde tijdstip (in dit geval 1 januari 2008). Dit maakt het mogelijk om te beoordelen of de opbrengsten op termijn voldoende zullen zijn om de daarvoor benodigde uitgaven af te dekken. 22

31 en grondprijzen op het financiële resultaat betrokken in de analyse. Met behulp van deze analyses kan inzicht ontstaan over de bandbreedte waarbinnen de netto contante waarde, onder de assumptie van bepaalde hoogtes van economische groei, grondprijzen en rente, verwacht mag worden. Hierbij dient te worden vermeld dat in het kader van Plabeka getracht wordt om op lokaal niveau vraag en aanbod beter in balans te brengen, zowel in omvang als in fasering. Ten slotte moet opgemerkt worden dat de reserve grondzaken dient als algemene buffer bij een tegenvallend groeiscenario. Over de systematiek van deze reserve wordt momenteel nagedacht en zal komend jaar aan bod komen. Kantoren Momenteel zijn er twee kantorenprojecten met een actieve grondexploitatie, te weten Beukenhorst Zuid en Beukenhorst Oost. Beiden vallen in het segment Knooppunt. De totale netto contante waarde van deze twee projecten is 42,1 miljoen euro. Dit is een toename van 6,6 miljoen euro ten opzichte van anderhalf jaar geleden. Dit wordt veroorzaakt doordat voor Beukenhorst Zuid er in 2008 meer vierkante meters bvo worden uitgegeven dan geraamd, daling van de kosten en er meer subsidie is ontvangen dan geraamd. Het totaal resultaat wordt voor een belangrijk deel bepaald door het project Beukenhorst Zuid, met een netto contante waarde van 38,4 miljoen euro. Bij de berekening van de financiële gevoeligheid is de stand van het (t)mpg gelijk gesteld aan het Global Economy -scenario. De netto contante waarde van deze twee projecten in het positieve economische scenario is dus 42,1 miljoen euro. Bij een achterblijvende economische groei, zoals in het Regional communities -model, neemt de netto contante waarde af tot 10 miljoen euro (ook iets toegenomen in vergelijking met vorig jaar, toen dit nog precies 9 miljoen euro was). In figuur 3-2 staat de invloed van de rentestanden en de grondprijzen op de verwachte opbrengsten weergegeven. Ook voor deze cijfers geldt dat het project Beukenhorst Zuid bijna volledig de bepalende factor is. figuur 3-2 Risicoprofiel actieve grondexploitaties kantoren Global economy Regional community opbrengsten +/- 10% opbrengsten +/- 10% rente +/- 2% rente +/- 2% ,1 mln ,0 mln. In september 2006 is voor Beukenhorst Zuid een nieuwe grondexploitatie vastgesteld. In deze nieuwe grondexploitatie zijn de effecten verwerkt, die uit de marktverkenning van Plabeka naar voren zijn gekomen. Hierbij werd uitgegaan van een gemiddelde uitgifte in de periode tot en met 2030 van m² en m² in het geval van het Regional communities -scenario. De analyse van de vraag en aanbodcijfers is in eerste instantie op segment niveau uitgevoerd (zie hoofdstuk Marktverkenning). Beukenhorst Zuid valt binnen het knooppuntsegment kantoren. Voortschrijdend inzicht heeft in 2007 geleerd dat in het geval van het Global Economy -scenario Beukenhorst Zuid tot en met 2030 kan rekenen op een uitgifte van m². 23

32 Hierop is dit aanbod aangepast (zie tabel bijlage). Of de geplande uitgifte gehaald wordt, hangt in belangrijke mate af van de hoogte van de economische groei Bedrijven In totaal zijn er 5 bedrijventerreinen met een actieve grondexploitatie. Naast De President, Nieuw Vennep Zuid (beide segment Parkachtig, Lijnden Q4 en Cruquius (beide segment Modern gemengd) is dit jaar De Liede West (segment Gemengd Plus) toegevoegd. Voor dit laatste bedrijventerrein geldt dat de netto contante waarde en de verschillende risico s gelijk zijn aan nul, waardoor dit project momenteel nog geen invloed heeft op het totaal te verwachten resultaat. De exploitaties van de overige projecten hebben momenteel een saldo van 29,8 miljoen euro. Dit is een toename van 6,5 miljoen euro ten opzichte van vorig jaar. Het grootste deel komt voor rekening van Nieuw-Vennep Zuid en De President. De toename van de netto contante waarde van Nieuw Vennep Zuid kent verschillende oorzaken. Zo zijn de kavels in 2007 gemiddeld 3,5 procent duurder verkocht in vergelijking met de raming. Ook kan door rechtzetting van een kadastrale vergissing meer grond worden uitgegeven en was er al meer groen aangelegd dan de raming suggereerde. Deze raming is daarop aangepast. Voor De President is de netto contante waarde gestegen door de kosten later te maken. Daarnaast is dit jaar meer grond uitgegeven dan geraamd, waardoor de uitgiftetermijn van het project beperkt is. Cruquius bevindt zich ongeveer 8 ton in de min, maar is in vergelijking met vorig jaar wel een miljoen vooruit gegaan, ondermeer door een stijging van de opbrengsten als gevolg van een subsidieverlening voor parkmanagement. Voor de projecten binnen het segment Modern gemengd geldt dat sprake is van een aanbodtekort, waardoor de financiële risico s beperkt zijn. Daarnaast is Nieuw Vennep Zuid grotendeels uitgegeven, wat betekent dat het bedrijventerrein De President grotendeels bepalend is voor de omvang van de financiële risico s. De President wordt in principe tot het segment Parkachtig gerekend. Het uitgiftebeleid is echter zodanig, dat bedrijven uit het segment Modern gemengd eveneens op De President terecht kunnen. In het Global Economy -scenario is een aanbodtekort voorzien voor de segmenten die door De President bediend worden. In dit scenario is de verwachting dan ook dat het uitgiftetempo van gronden op De President hoger is dan nu geprognosticeerd. Hierdoor zouden de totale opbrengsten voor bedrijventerreinen toenemen tot 36,7 miljoen euro bij een voorspoedige economische groei. In het geval dat de economische groei sterk achterblijft, zal een aanbodoverschot ontstaan voor de segmenten die De President bedient. Daardoor zullen de verwachte opbrengsten afnemen tot 12,6 miljoen euro. De bedragen uit beide economische modellen zijn praktisch gelijk ten opzichte van vorig jaar. In figuur 3-3 staat de invloed van de rentestanden en de grondprijzen op de totale opbrengsten weergegeven. figuur 3-3 Risicoprofiel actieve grondexploitaties bedrijven MPG 2008 Global economy Regional community opbrengsten +/- 10% opbrengsten +/- 10% opbrengsten +/- 10% rente +/- 2% rente +/- 2% rente +/- 2% , , ,6 mln. 24

33 Voorgenomen grondexploitaties Ten slotte wordt hier het resultaat van de financiële gevoeligheidsanalyse van locaties met voorgenomen, maar nog niet actieve, grondexploitaties weergegeven. Het gaat hier om het kantorenterrein Beukenhorst Oost Oost en het bedrijventerrein A4 Zone West. De financiële gevoeligheidsanalyses zijn gebaseerd op de haalbaarheidsstudies. Allereerst is in figuur 3-4 gekeken naar de financiële gevoeligheid van het project Beukenhorst Oost- Oost. De haalbaarheidsstudie voor dit project is gebaseerd op het Masterplan 2003, waarin de grondprijzen lager liggen dan de huidige prijzen op Beukenhorst Zuid. De gegevens in deze studie betreffen het gemeentelijk deel, zonder de minimaal m² bvo kantooroppervlakte die de ING mag ontwikkelen. Uit de haalbaarheidsstudie blijkt de netto contante waarde van Beukenhorst Oost-Oost 5 miljoen euro in de min te zijn. Dit daalt verder naar minus 25,4 miljoen euro bij een tegenvallende economische groei, maar wordt positief (7,3 miljoen euro) in het Global Economy -scenario. Uit figuur 3-4 blijkt dat veranderende rentestanden en grondprijzen ook een flinke invloed op het te verwachten resultaat kunnen hebben. De redenen voor het negatieve resultaat komen voort uit enigszins verouderde uitgangspunten die zijn gehanteerd (lage grondprijzen t.o.v. de huidige prijzen Beukenhorst Zuid, hoge kostenraming, bouw- en woonrijp maken etc.). Het is de bedoeling in 2008 de uitgangspunten te actualiseren. figuur 3-4 Risicoprofiel Beukenhorst Oost Oost Voor het bedrijventerrein A4 Zone West geldt dat het voorlopig nog onmogelijk is om de twee CPBscenario s door te rekenen. Het is hierdoor onbekend wat de invloed van de economische groei kan zijn op de netto contante waarde. Daarom is in figuur 3-5 de consequentie van veranderende rentestanden en grondprijzen op het te verwachten resultaat uit de haalbaarheidsstudie berekend. Voor dit project is voorlopig een derde van het programma en het resultaat van de grondexploitatie opgenomen en is nog geen rekening gehouden met de kosten voor de Werkstad A4. Uit figuur 3-5 blijkt dat de netto contante waarde in de gevoeligheidsanalyse op 6,1 miljoen euro is geraamd, maar dat verandering in de opbrengsten of rente voor een behoorlijke verandering van de te verwachten netto contante waarde kan zorgen. figuur 3-5 Risicoprofiel haalbaarheidsstudie A4 Zone West 25

34 5 Projectinformatie Dit hoofdstuk gaat in op de specifieke projecten binnen het segment Kantoren en Bedrijven. Allereerst komen de kantorenlocaties aan bod, gevolgd door de bedrijventerreinen. Naast deze onderverdeling naar kantorenlocaties en bedrijventerreinen wordt een onderscheid gemaakt tussen grondexploitatieprojecten (grex), particuliere en herstructureringsprojecten. Dit onderscheid is van belang gezien de rol van de gemeente, het risico en de gemeentelijke sturing met betrekking tot deze projecten. Deze zijn bij de grexprojecten het grootst en bij particuliere projecten het kleinst of zelfs geheel afwezig. Kantorenlocaties Projecten met een (toekomstige) gemeentelijke grondexploitatie Beukenhorst Zuid In juni 2007 heeft het college een nieuwe stedenbouwkundige uitwerking voor Beukenhorst Zuid vastgesteld. Deze is gebaseerd op de bestaande hoofdstructuur en heeft een flexibele verkaveling die goed kan inspelen op de behoefte vanuit de markt. In 2007 zijn 2 koopcontracten getekend: een koopcontract voor m² bvo met Maeyveld (nu Fortress) en een koopcontract voor m² bvo met Dura Vermeer. In september zijn twee artikel 19-procedures gestart ten behoeve van de vestiging van deze kantoorontwikkelingen. Volgens de huidige planning zal de start bouw van beide plannen gedurende het 2 e kwartaal van 2008 plaatsvinden. Om één van beide ontwikkelingen te kunnen realiseren, is het noodzakelijk het huidige tijdelijke parkeerterrein te verplaatsen. Daarom is een nieuw tijdelijk parkeerterrein gerealiseerd. Daarnaast wordt gewerkt aan de realisatie van een structurele P&R voorziening zo dicht mogelijk bij het NS station. Voor een kantoorontwikkeling van m² bvo is een optie verleend. Daarnaast zijn er reserveringsovereenkomsten gesloten over de duurzame ontwikkeling van de zogenaamde hotelplot en duurzame (cradle to cradle) gebiedsontwikkelingen aan de noordzijde van de Taurusavenue. Ook vindt overleg plaats met een ontwikkelaar over een duurzame gebiedsontwikkeling aan de zuidzijde. Knelpunten Luchtkwaliteitonderzoek voor Beukenhorst Zuid heeft in het 3 e kwartaal van 2007 uitgewezen dat niet voldaan werd aan de toenmalige wetgeving met betrekking tot de luchtkwaliteit. Wel is gebleken dat er ruimte aanwezig was om huidige initiatieven te ontwikkelen. Inmiddels is er nieuwe wetgeving en de verwachting is dat deze ruimte biedt om juridisch planologische procedures te voeren en dan ook gronden te verkopen. Met het nationaal samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit en uitstel van Europa op de invoering van aangepaste normen is de kans sowieso groot dat in 2009/2010 weer voldaan wordt aan de eisen. 26

35 Beukenhorst Oost Op deze locatie zijn nog enkele kavels uit te geven, gezamenlijk goed voor circa m² bvo kantoorruimte. Gedurende 2007 is één koopcontract getekend, namelijk Plot B aan de Antareslaan, voor m². Beukenhorst Oost-Oost Voor Beukenhorst Oost-Oost is het bestemmingsplan stilgelegd. Reden hiervoor is de grote hoeveelheid aan kantoorplannen in Haarlemmermeer gecombineerd met de contractuele verplichtingen. Het contract met de ontwikkelaar (ING) geeft aan dat het bestemmingsplan na het bereiken van 75% aan uitgifte op Beukenhorst Oost en Zuid opgesteld dient te worden, waarna de uitgifte op Beukenhorst Oost-Oost kan aanvangen. Dit percentage is nog niet bereikt, maar wanneer dat gebeurt, wordt gestart met de gehele planvorming voor Beukenhorst Oost-Oost. Op Beukenhorst Oost-Oost is gedurende 2007 dus geen kantoorruimte uitgegeven. Knelpunten Contractueel zijn verplichtingen met ING REIM aangegaan, waarbij als uitgangspunt werd genomen dat m² bvo kantoor op deze locatie wordt gerealiseerd. Tezamen met Beukenhorst Zuid en Badhoevedorp West en Zuid betekent dit een planvoorraad voor de aankomende 45 à 50 jaar (conform het 'Regional Communities' model). Over enkele jaren zijn alle locaties op de markt en zullen deze locaties binnen de gemeente Haarlemmermeer elkaars concurrent zijn. De Plabekahandelingsstrategie voorziet erin dat het uitgangspunt bijgesteld wordt naar m² bvo en een gedeeltelijke omzetting naar een hoogwaardig bedrijventerrein van 16 ha. Maatregelen In 2007 zijn gesprekken opgestart met Chinamex over het vestigen van een groot Chinees handelscentrum op dit terrein. In 2008 wordt hierover mogelijk een besluit genomen. Wanneer dit besluit positief uitvalt, kan een deel van de planvorming van Beukenhorst Oost-Oost voortgezet worden. Met ING worden gesprekken gevoerd over de contractuele consequenties van de mogelijke vestiging van Chinamex en programmawijziging ten gevolge van Plabeka. Schuilhoeve Door de omlegging van de A9 zal in een deel van het klaverblad van knooppunt Badhoevedorp kantorenterrein Schuilhoeve met m² bvo kantoorruimte verschijnen. Deze locatie wordt tussen 2011 en 2020 ontwikkeld. Particuliere Projecten Schiphol Elzenhof Afgelopen jaar is door Schiphol een ruimtelijk ontwikkelingsplan tot en met 2015 opgesteld, waaruit nieuwe bestemmingsplannen opgesteld zullen worden. De kantorenlocatie Schiphol Elzenhof is hierin aangemerkt als locatie voor diensten. In totaal bedraagt de plancapaciteit m² kantorenruimte, waarvan de ontwikkeling van m² tot en met In het kader van de productmarktontwikkeling (PMC) wordt momenteel bekeken welke voorzieningen (niet zijnde kantoren) nog aan dit programma dienen te worden toegevoegd. Deze locatie is door Schiphol Group in 2005 ingebracht in de regionale samenwerking in SADC II. Inmiddels is m² bvo kantorenterrein tot 2030 van Badhoevedorp Zuid naar Schiphol Elzenhof verplaatst. Hiervoor ontvangt de gemeente een bijdrage voor omlegging van de A9. 27

36 Park Schiphol Rijk De ontwikkeling van dit kantorenpark is gestart in 1988 en alle beschikbare grond is verkocht. Er zijn wel volop huur- en ontwikkelingsmogelijkheden. Er is nog een plancapaciteit van circa m² bvo kantoorruimte. Deze plancapaciteit is niet opgenomen in de Regionaal Economische Visie Schiphol (REVS), maar er wordt wel rekening mee gehouden in de monitor ontwikkelingsstrategie van het Bestuursforum Schiphol. Schiphol Centrum De kantorenlocatie Schiphol Centrum is aangemerkt als een toplocatie voor kantoren. Om dit karakter te bevestigen wordt getracht de kwaliteit van de voorzieningen en verblijfsruimte op een passend niveau te krijgen. De komende jaren zal op deze locatie een kantoorontwikkeling tussen de en m² plaatsvinden. Business Garden Hoofddorp Bedrijventerrein De Hoek West wordt onder de naam 'Business Garden Hoofddorp' geherprofileerd. De laatste 9 jaar zijn alle zittende bedrijven en woningen opgekocht en gesloopt met uitzondering van één bedrijf. De gemeente brengt ongeveer een halve ha grond in dit project in. De ontwikkelingsovereenkomst tussen de gemeente en ontwikkelaar is op 6 februari 2006 ondertekend. De bouw voor het hotel met 317 kamers is eind 2007 gestart. Het deel Rijnlanderweg is in 2007 ten behoeve van het plan geherprofileerd. Het plan kent ongeveer m² bvo kantoorruimte. De ontwikkelaar heeft een bouwaanvraag ingediend voor de eerste twee kantoorgebouwen (Iris en Rose) met een gezamenlijk oppervlak van circa m² bvo. De bouw zal starten in het begin van Voor de start van de bouw zal echter nog voldaan dienen te worden aan de eis dat 60% van het vloeroppervlak voor meer dan 5 jaar verhuurd is. Badhoevedorp Zuid De ontwikkelingen in en rond Badhoevedorp worden gedomineerd door de omlegging van de A9. Deze omlegging is qua uitvoering voorzien voor 2015 en biedt de mogelijkheid om zowel het vrijkomende tracé in Badhoevedorp Centrum een herbestemming te geven als economische en landschappelijke ontwikkelingen in Badhoevedorp Zuid te doen realiseren. De medebekostiging door de Gemeente Haarlemmermeer aan de omlegging van de A9 heeft een sterke relatie met en is gebaseerd op opbrengstverwachtingen uit beide (deel)projecten. De opgave voor Badhoevedorp is van ingrijpende aard en behoort zowel in ruimtelijke, maatschappelijke als financiële zin tot de categorie zware opgaven. In 2006 is een samenhangend project- en procesmanagement tot stand gebracht, hetgeen met name voor Badhoevedorp Zuid nog verdieping en uitwerking behoeft. Vooralsnog vindt oriëntatie en onderzoek plaats in opdracht van het Bestuurlijk Overleg waaraan grondeigenaren, de provincie Noord-Holland, Schiphol, SADC en de gemeente deelnemen. Het voorzitterschap van dit gezelschap wordt eind 2007 door de gedeputeerde van de provincie Noord-Holland overgenomen van de wethouder RO van de gemeente Haarlemmermeer. Het projectmanagement is gedurende 2007 ingehuurd bij AT-Osborne. Het op te stellen stedenbouwkundig plan zal worden toegespitst op Badhoevedorp Centrum en omvat het totale dorp, inclusief ontsluitingen en een goede afronding van het dorp in haar omgeving. Voor Badhoevedorp Zuid dient de ruimtelijke vertaling van het beoogde programma voor dit gebied in een stedenbouwkundig en landschappelijk plan nog tot stand worden gebracht. De grenzen van deze opdracht worden mede bepaald door de uitwerking van het tracébesluit van de omlegging van de A9 waarvoor thans een Milieu Effect Rapportage (MER) door het Rijk wordt voorbereid. 28

37 De MER-commissie heeft geadviseerd om voor de mogelijke ontwikkelingen in Badhoevedorp Zuid te gaan werken met scenario s, zodat de milieueffecten van de omlegging van de A9 inclusief de gebiedsgerichte ontwikkelingen op een goede wijze in beeld kunnen worden gebracht. Gelijktijdig worden de ruimtelijke, functionele en financiële aspecten nader uitgewerkt en wordt een verkeersstructuurplan vervaardigd. De ligging en vormgeving van de aansluitingen van het onderliggende wegennet op de A9 en eventuele claims voor nieuwe vervoersmodaliteiten bepalen in belangrijke mate het ruimtebeslag en hebben ook direct invloed op de realiseringsmogelijkheden van het (economisch) programma. In Bestuursforumverband is gesproken over Badhoevedorp Zuid en Elzenhof. De gemeente Haarlemmermeer en de Schipholgroep hebben in 2007 een overeenkomst gesloten waarbij Badhoevedorp Zuid na m² bvo kantorenruimte en na 2030 nog eens m² beschikbaar komt. Tevens zal hier na m² bedrijventerrein ontwikkeld worden. In Elzenhof komt na m² bvo kantorenruimte beschikbaar in ruil voor een financiële bijdrage voor de omlegging van de A9. Bedrijventerreinen Werkstad A4/ Amsterdam Connecting Trade In 2005 heeft een aantal marktpartijen dat werkzaam is in de Schipholregio het initiatief genomen tot de ontwikkeling van een concept voor de Werkstad A4. Dit heeft geresulteerd in het manifest Werkstad A4 dat in oktober 2005 is aangeboden aan de toenmalige minister Peijs. Met de Werkstad A4 wordt de mogelijkheid geboden het gebied ten zuiden van Schiphol en rond de A4 integraal te ontwikkelen. Dit initiatief biedt de mogelijkheid aan de gemeente Haarlemmermeer om de koers van de reeds ingezette ontwikkeling van diverse autonome projecten als A4 zone-west, de Glastuinbouw Rijsenhout, Schiphol Logistics Park, de Beukenhorst integraal bij te sturen. Door het stellen van diverse randvoorwaarden behoudt de gemeente de regie op deze integrale ontwikkeling. Het manifest Werkstad A4 is vervolgens uitgewerkt tot de Visie Werkstad A4. De gemeenteraad van Haarlemmermeer heeft aangegeven de visie pas te kunnen vaststellen nadat voor het gebied heldere leefbaarheidkaders zijn opgesteld. In juni 2007 zijn deze leefbaarheidkaders vastgesteld. In diverse werkgroepen wordt, onder leiding van SADC, gewerkt aan het opstellen van het Masterplan voor de Werkstad A4. Het Masterplan is in januari 2008 voorgesteld door de cockpit. Sindsdien heet het project Amsterdam Connecting Trade (ACT). In de uitwerking van de Visie Werkstad A4 is ruimte voor de projecten om zich autonoom te ontwikkelen. Daar waar de projecten met elkaar interfereren zal afstemming via het platform Werkstad A4 plaatsvinden. In deze BVR wordt de voortgang van de projecten onafhankelijk beschreven. Daar waar de projecten onder directe invloed staan van de Werkstad A4 wordt dit vermeld. Bereikte Mijlpalen - Vaststellen leefbaarheidskaders - Vaststellen visie Werkstad A4 - Eind december 2007 is het Masterplan Werkstad A4 opgesteld door de Cockpit Werkstad A4. Dit Masterplan is door de gemeenteraad in het voorjaar van 2008 vastgesteld. - Nieuwe naam: Amsterdam Connecting Trade (ACT). 29

38 SADC De gemeenschappelijke ambitie van de gemeenten Haarlemmermeer, Amsterdam, de provincie Noord-Holland en de Schiphol Group is dat de Schipholregio in internationaal verband concurrerend blijft ten opzichte van andere economische (luchthaven)regio's. Om internationaal concurrerend te blijven is regionale samenwerking noodzakelijk. Hierbij is een belangrijk gegeven dat partijen zich middels de Schiphol Airport Development Company (SADC) operationeel verplichten tot het uitvoeren van de afspraken, zoals opgenomen in de Ruimtelijk Economische Visie Schipholregio (REVS). Inmiddels is gebleken dat om SADC optimaal te kunnen laten functioneren, het instrument SADC aangepast zal moeten worden. Om dit te bereiken wordt SADC zo geherstructureerd dat SADC niet uitsluitend een ontwikkelbureau blijft maar ook grondeigenaar wordt. SADC heeft namelijk een significante grondpositie nodig om invloed te kunnen uitoefenen en om de gemeenschappelijke strategie ook daadwerkelijk te kunnen vertalen in locaties. De gemeenten Haarlemmermeer en Amsterdam, de provincie Noord-Holland en de Schiphol Group zullen hiertoe als eerste stap een intentieverklaring ondertekenen. De REVS is het richtinggevend kader waarbinnen de nieuwe activiteiten van SADC ontplooid kunnen worden en heeft een uitvoeringsgericht karakter. Voor de doorstart van SADC is het van belang dat partijen gronden respectievelijk het benodigde kapitaal inbrengen. Deze afspraken zijn uitgewerkt in de intentieovereenkomst. In de komende maanden zullen deze afspraken verder uitgewerkt worden. Belangrijk is dat de gemeente haar regisserende rol behoudt. De private taken (operationele gebiedsontwikkelingen, uitgifte, marketing en acquisitie etc.) worden wel bij SADC neergelegd, maar SADC zal moeten opereren binnen de door de overheden gestelde kaders. Projecten met een (toekomstige) gemeentelijke grondexploitatie Nieuw-Vennep Zuid De uitgifte op het bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid verloopt voorspoedig. Ongeveer 80% van het terrein is inmiddels uitgegeven. Het laatste anderhalf jaar is een lichte terugval in de verkopen te zien ten opzichte van de prognose, maar dat is voor een deel te verklaren omdat de verkoop van de laatste kavels sowieso bijna altijd lastiger verloopt. Veel van de zichtkavels zijn in optie of in onderhandeling. De uitgifte van de kavels aan de Hoofdvaartzone, bestemd voor kantoorvilla s, begint eveneens op gang te komen. In het eerste half jaar zijn twee kavels in die strook verkocht. De uitgifte van het motorbrandstofverkooppunt is in het tweede kwartaal weer vlotgetrokken en er wordt prioriteit aangebracht in de lijst van te verplaatsen motorbrandstofverkooppunt-ondernemers. Op basis hiervan is de gemeente in gesprek getreden met een gegadigde. Financieel-economische motieven leiden ertoe dat het motorbrandstofverkooppunt in ieder geval een onbemand servicepunt zal worden. De verwachting is dat dit geen financiële consequenties heeft voor de grondexploitatie. Met betrekking tot de uitgifte van het hotelplot kan gemeld worden dat, ondanks gevoerde gesprekken met een serieuze gegadigde gedurende het eerste halfjaar, er geen reserveringsovereenkomst tot stand is gekomen. Gedurende de eerste helft van 2008 wordt dit hotelplot door middel van een prijsvraag in de markt gezet. 30

39 Het woonrijp maken van de Drachmeweg, Escudoweg en Pondweg heeft in de tweede helft van dit jaar plaats gevonden. Daarmee heeft het gehele bedrijvenpark zijn definitieve inrichting gekregen. Op grond van de met de parkmanagementvereniging gesloten beheersovereenkomst zal deze de overeengekomen beheerstaken voor het hele terrein van de gemeente overnemen. Op dit moment zijn gesprekken gaande om te kijken of de beheerstaken nog uitgebreid kunnen worden. De President De maatregelen die voortgekomen zijn uit de optimaliseringslag hebben tezamen met een aantrekkende economie en het vastgestelde bestemmingsplan gezorgd voor een verbetering van het uitgifteresultaat. Het aantal verkochte en in optie uitgegeven kavels in 2007 is conform de verwachtingen, maar had zonder organisatorische problemen hoger kunnen liggen. In mei heeft het college ingestemd met de vervolgnota inzake de planoptimalisatie. Daar waar nodig worden wegen verbreed en eenrichtingsverkeer opgeheven. Door voor de definitieve inrichting ander materiaal te gebruiken leveren deze planaanpassingen forse investeringsbesparingen op. Al deze maatregelen worden pas uitgevoerd wanneer in die gebieden voldoende grond is verkocht, zodat het bouwverkeer geen schade kan aanrichten. Gedurende de eerste helft van dit jaar heeft de Johan Enschedelaan zijn definitieve inrichting gekregen, net als de trottoirs bij Lexpoint en Office Center. In de rest van het jaar zijn geen woonrijpactiviteiten ondernomen. De tijdelijke behuizing van De Meerse zal voor twee jaar zijn plek vinden op De President, bij de Calatravabrug, in dat deel dat voorlopig nog niet in uitgifte is. Daartoe heeft het college in april besloten. Oplevering zal na de zomer van 2008 plaatsvinden. Cruquius Het project Cruquius kent deelprojecten en aanliggende ontwikkelingen. Van deze projecten en ontwikkelingen vallen de onderstaande onder het segment Kantoren en Bedrijven. Alle hieronder genoemde ontwikkelingen zijn opgenomen in de vastgestelde grondexploitatie. 1. Deelproject PDV uitbreiding (plan ING) In juni 2005 vond de start van de bouw plaats van het winkel- en bedrijvencomplex met een oppervlakte van m² bvo. In het voorjaar van 2007 is het complex opgeleverd. 2. Deelproject Bedrijventerrein Cruquius Zuid Voor het bedrijventerrein Cruquius Zuid is in augustus 2005 begonnen met bouwrijp maken van de grond. Dit onderdeel heeft vertraging ondervonden door de benodigde ontheffing van de flora en fauna wet. De vrijstellingsprocedure artikel 19 is doorlopen en het vrijstellingsbesluit is genomen. De eerste bouwaanvragen zijn ingediend en worden binnenkort verleend. Gezien de zienswijze die op de artikel 19-procedure zijn gemaakt, is een risico aanwezig dat vertraging ontstaat. De afzetmogelijkheden van het bedrijventerrein Cruquius Zuid worden nog steeds gunstig geacht. Er is een wachtlijst van belangstellende bedrijven en intakegesprekken worden gevoerd. Voor de woon-werkkavels is op dit moment minder interesse. 3. Deelproject Herstructurering woonboulevard (bestaand bedrijventerrein) Binnen het bestaande bedrijventerrein vindt een herstructurering plaats. De uitvoering van deze herstructurering is in september 2006 gestart en inmiddels afgerond. 31

40 4. Poell-Muller Voor de herontwikkeling van de locatie Poell-Muller is eind 2005 een exploitatieovereenkomst gesloten, waarin de condities voor de herontwikkeling zijn vastgelegd. Dit is een aanliggende ontwikkeling die op eigen terrein plaatsvindt. Doordat de omstandigheden inmiddels zijn gewijzigd is een bijlage opgesteld, welke door het college van B&W is vastgesteld. 5. Dura Vermeer Voor de herontwikkeling van de locatie Dura Vermeer is in juni 2006 een exploitatieovereenkomst gesloten. Dit is een aanliggende ontwikkeling die op eigen terrein plaatsvindt. In het kader van de artikel 19-procedure heeft de provincie inmiddels een verklaring van geen bezwaar afgegeven. Voor de twee andere delen van hun perceel is Dura Vermeer nu een plan aan het maken voor herontwikkeling. 6. Woningbouw De planvorming voor de woningbouw op Cruquius, waarvoor met Thunnissen ontwikkeling een overeenkomst is afgesloten, vordert. De plannen zijn dermate concreet dat de artikel 19- procedure is opgestart en de Verklaring Van Geen Bezwaar bij de Provincie is aangevraagd. Voor het gehele project geldt dat de verkeersituatie een aandachtspunt is. Deze is niet of nauwelijks binnen het bereik van dit project op te lossen, maar deze kan wel effect hebben op de verschillende deelprojecten. Lijnden Q4 Lijnden Q4 is het vierde kwadrant van Airport Business Park Lijnden Oost en bestemd voor lokale en regionale bedrijven (circa 5 ha netto). Het bouwrijp maken van het bedrijventerrein is grotendeels afgerond en de bouw van de tweede verkeersbrug is bijna afgerond. Afgelopen periode is de naastgelegen Veldweg, zoals afgesproken met de omwonenden, geherprofileerd. De vrijstelling op het bestemmingsplan om bedrijven te mogen vestigen is verkregen. De verkoop van bedrijfskavels is gestart, er bestaat een wachtlijst van bedrijven die zich op dit terrein zouden willen vestigen. Voor alle bedrijfskavels zijn gesprekken met serieuze klanten. De artikel 19-procedure voor de eerste klant is afgerond, waardoor gestart kan worden met bouwen. De interesse voor de 5 woon-werk kavels blijft achter, dit vraagt de komende periode extra aandacht. Ook wordt op Lijnden Q4 ruimte geboden voor de ontwikkeling van zeventig woningen en een kinderdagverblijf. De eerste 55 woningen worden middels een prijsvraag in de markt gezet om tot ontwikkeling te komen. A4 zone west Het totale plangebied heeft een omvang van circa 393 ha. Het uitgeefbare terrein is 159 ha aan de west- en oostzijde van de Rijnlanderweg. De gronden zijn ondergebracht in een grondbank waarbij SADC, SRE en de gemeente Haarlemmermeer de betrokken partijen zijn. De uitgifte van de gronden van de A4 zone west is gekoppeld aan de integrale planning van de Visie Werkstad A4/ ACT. Het bestemmingsplan voor de A4 zone west is door de gemeenteraad op 21 juli 2004 vastgesteld met als (globale) bestemming uit te werken bedrijfsdoeleinden.tegen het goedkeuringsbesluit is beroep aangetekend op basis van luchtkwaliteit. Dit beroep heeft geleid tot de gedeeltelijke vernietiging van het goedkeuringsbesluit van het bestemmingsplan voor de A4 zone west. Na een aanvullend luchtkwaliteitonderzoek is het bestemmingsplan op 16 februari 2007 onherroepelijk geworden. 32

41 Maatregelen In de periode na de BVR 2005 heeft het project stilgelegen. In het kader van de reparatie van het bestemmingsplan en de onderhandelingen met grondeigenaar Amstel-Meerlanden hebben echter werkzaamheden plaats gevonden. Voor het continueren van deze werkzaamheden is een krediet aangevraagd. Het project is sterk verweven met de Werkstad A4/ACT. Na het vaststellen van het Masterplan zal de doorstart van de A4 zone West mogelijk zijn. Hiervoor zal tijdig een krediet aangevraagd worden. Rol van de gemeente Haarlemmermeer De gemeente Haarlemmermeer is regievoerend in de ontwikkeling van de Werkstad A4/ACT en heeft daarmee grote invloed op de ontwikkeling van het doelproject A4 zone West. Op projectniveau heeft de gemeente twee rollen: een private en een publiekrechtelijke rol. De private rol is als partij in de grondbank en dus als mede grondeigenaar. In de publieke rol is de gemeente verantwoordelijk voor het uitwerken van het bestemmingsplan, de RO procedures en het op te stellen masterplan. Bereikte mijlpalen: - Onherroepelijk worden van het Bestemmingsplan A4 Zone West - afspraken positie N201 in plangebied Gemeentelijke herstructureringsplannen De Pionier In maart 2004 is het projectplan voor de Pionier door de gemeenteraad vastgesteld. De gemeenteraad heeft in juli 2005 ingestemd met een voorkeursscenario voor de herstructurering. Dit scenario is uitgewerkt in een Programma van Eisen dat in juni 2006 is vastgesteld door het college van B&W. In augustus 2006 is een intentieovereenkomst gesloten met de projectontwikkelaars PGM Bakker en Rabo Vastgoed. Met deze twee partijen wordt op basis van de vastgestelde plannen een haalbaar stedenbouwkundig concept gemaakt. Het initiële plan bleek financieel niet haalbaar, de eerste helft van 2007 stond derhalve in het teken van optimalisering. De afspraken worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst nadat de haalbaarheid is aangetoond. Dat is overigens tot nog toe niet het geval. Afbreukrisico ligt ook in de vraag of de private partijen overeenstemming kunnen bereiken over visie, doel en aanpak. Vanwege de complexiteit van het project is het in de hand houden van de gemeentelijke kosten een continu aandachtspunt. Keurmerk Veilig Ondernemen voor het terrein is inmiddels voor twee jaar verlengd. Knelpunten Een belangrijk knelpunt is het verdeelde eigendom van grond op De Pionier. Een groot deel van de grondeigenaren zal moeten samenwerken om de herstructurering tot een succes te maken. Een helder plan en kader moeten richting geven aan de herstructurering. PGM Bakker en Rabo Vastgoed zullen daarin een voortrekkersrol gaan spelen indien tot een samenwerkingsovereenkomst gekomen wordt. De realisatie van het gezondheidscentrum is in augustus 2006 stilgelegd vanwege een bezwaar op de bouwvergunning. In maart 2007 is een nieuw vrijstellingsbesluit genomen, vervolgens is de bouwstop opgeheven. Ook op het nieuwe besluit is een bezwaar ingediend, deze wordt behandeld. 33

42 Op de Pionier bevinden zich nog enkele vestigingen van zware bedrijvigheid. Zij gebruiken veel ruimte, mede vanwege geluidszonering, maar deze is op de Pionier beperkt. Dit beperkt de bedrijfsvoering van deze bedrijven en is een rem op de herstructurering. Met de eigenaar van een schrootrecyclebedrijf wordt gesproken over een verplaatsing naar het nieuwe bedrijventerrein Spoorzicht-Noord. Hier dreigt een nieuw knelpunt te ontstaan. De Weeren De belangrijkste maatregelen van de herstructurering van bedrijventerrein De Weeren zijn de nieuwe verbindingsweg om twee doodlopende wegen door te trekken, de invoering van het parkmanagement en de herinrichting. Het eerste deel van de nieuwe verbindingsweg, in het verlengde van de Venenweg, is in maart 2006 afgerond en opengesteld. In april 2006 is de riolering naar de Kinheim en onder de Venenweg aangepast. Voor het tweede deel van de nieuwe verbindingsweg wordt momenteel een bedrijfspand omgebouwd. Ook moeten de riolering ter plekke worden aangepast. Daarna kan het tweede deel van de nieuwe weg worden aangelegd. De herinrichting van het openbaar gebied is op een enkel restpunt na gereed. Er zijn parkeerplaatsen in het gebied toegevoegd en de kwaliteit van de openbare ruimte heeft een forse impuls gekregen door onder meer de aanleg van nieuwe trottoirs en nieuwe verlichting. In april 2005 hebben gemeente en ondernemersvereniging een parkmanagementvereniging opgericht. Inmiddels is meer dan de helft van de ondernemers lid. De vereniging begint met een beperkt aanbod van diensten en zal dit langzamerhand uitbreiden. Op dit moment is collectieve beveiliging en afvalinzameling aanwezig. De parkmanagementvereniging beheert de twee plattegronden bij de ingangen van het terrein. Leden van de vereniging krijgen daarop een naambord. Een nieuw bestemmingsplan is opgesteld, het ontwerp bestemmingsplan is in het derde kwartaal 2007 aan de gemeenteraad voorgelegd. Hierin worden de harde eisen van het beeldkwaliteitsplan vertaald. Dit juridisch planologische kader stuurt de nieuwe ontwikkelingen op het terrein. De uitvoering van de herinrichting van de openbare ruimte is niet goed verlopen. Een aantal zaken moest anders worden uitgevoerd dan gedacht, waardoor veel meerwerk is ontstaan. Daarnaast lopen de kosten voor de aanleg van de verbindingsweg op, door kosten voor juridische ondersteuning en projectmanagement en inflatie. Knelpunten - Deel twee van de verbindingsweg kan pas worden aangelegd wanneer de betreffende ondernemer zijn pand heeft omgebouwd. Dit brengt, ondanks het feit dat hier goede contracten aan ten grondslag liggen, een planningsrisico met zich mee. - Door problemen in de uitvoering is deze duurder geworden dan geraamd. - De continuïteit van de parkmanagementvereniging blijft een aandachtspunt. Onduidelijk is of voldoende draagvlak aanwezig blijft, nu de vereniging zonder subsidie kostendekkend moet draaien. 34

43 Hoofddorp Noord De belangrijkste maatregelen zijn de herinrichting van het openbaar gebied en het Keurmerk Veilig Ondernemen. De herinrichting is gereed. Zo is de verkeerssluis is aangepast en het terrein rond het GEB-huisje is heringericht. In de tweede fase zijn extra parkeerplaatsen en een parkeerhaven bij een informatiebord aangelegd. Tevens is een nieuw trottoir gerealiseerd, zijn extra parkeerplekken voor vrachtwagens gemaakt en is veel achterstallig onderhoud uitgevoerd. Het uitvoeringsprogramma Revitalisering Hoofddorp Noord is hiermee uitgevoerd en is ook door de ondernemers en de ondernemersvereniging OVH als succesvol ervaren. Het project is ruim binnen budget uitgevoerd. De financiële afronding loopt momenteel naar verwachting, er is ruim ,- over. Ook het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) verloopt voorspoedig. Het KVO-certificaat is verkregen en de partijen (brandweer, politie, ondernemersvereniging Hoofddorp en gemeente) werken aan de actiepunten. Via het gebiedsmanagement blijft de gemeente hierbij, ook na afronding van het project, betrokken. Spoorzicht Bestaand Met de realisatie van de herstructurering krijgt Spoorzicht Bestaand een upgrade en voldoet daarmee meer aan de eisen van deze tijd. Het zwaartepunt in 2007 lag voor Spoorzicht Bestaand op de herstructurering van het openbaar gebied en de hercertificering voor het Keurmerk Veilig Ondernemen. Fase 1 van de herinrichting is gereed. Zo zijn onder andere de wegen in de eerste fase één meter verbreed en zijn parkeerplaatsen in de openbare ruimten gerealiseerd. Tevens wordt een parkeerverbod ingesteld, zodat de wegen ruimer ogen en doorgaand verkeer ongehinderd mogelijk is. Spoorzicht Bestaand vormt immers ook de toegang tot Spoorzicht Noord dat in ontwikkeling is als nieuw bedrijventerrein. In 2007 is een definitief ontwerp gemaakt voor de herinrichting van de tweede fase en is het bestek gemaakt. Medio 2008 zal de aanbesteding worden gehouden voor de realisatie van de tweede fase. Met een ondernemer aan het einde van de Gersteweg is overeenstemming bereikt, waardoor een meer optimale ontsluiting van Spoorzicht Noord via Spoorzicht Bestaand kan plaatsvinden. Vanaf medio 2007 is door de betrokken partners (gemeente, ondernemers, politie en brandweer) gezamenlijk gewerkt aan de hercertificering voor het Keurmerk Veilig Ondernemen. In november is de hercertificering verkregen. Knelpunten Met de ondernemerscommissie en met de ontwikkelaar van Spoorzicht Noord wordt gesproken over Parkmanagement. In gezamenlijk overleg wordt gekeken naar wat wenselijk en haalbaar is. De gemeente heeft daarin vooral een faciliterende rol, maar parkmanagement zal vooral door en voor de ondernemers gestalte moeten krijgen. De financiering van de tweede fase is een aandachtspunt en zal wellicht consequenties hebben voor de omvang van deze tweede fase. Herstructurering is een kwestie van maatwerk en heeft relatief hogere kosten in voorbereiding en uitvoering tot gevolg. 35

44 Particuliere projecten Schiphol Logistic Park (SLP) Dit bedrijventerrein ten zuiden van de Kruisweg wordt ontwikkeld tot een Schipholgebonden bedrijventerrein voor logistiek en voornamelijk tweedelijns vracht. De oppervlakte van het plangebied bedraagt ca. 200 ha. Hiervan zullen twee gebieden (een oost- en westlob) van ieder ongeveer 30 ha worden ontwikkeld. De ontwikkeling van het gebied wordt onder andere beïnvloed door de ruimtelijke reservering van de parallelle Kaagbaan, de doorsnijding van het gebied van de Hoogwaardige openbaar vervoer verbinding (HOV) Oosttak Cluster 2 en de begrenzing van het gebied door de Geniedijk. Voor het gebied zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Vooruitlopend op dit bestemmingsplan en met het oog op de toenemende marktvraag is een versnelde procedure in gang gezet waarbij voor de Oostlob een artikel 19.1 WRO wordt doorlopen voor het bouwrijp maken van de gronden. Voor de realisatie van de individuele bedrijven zal een aparte procedure worden doorlopen. De artikel19.1-procedure heeft ter inzage gelegen en door omwonenden zijn diverse zienswijzen ingediend. Na de behandeling van de zienswijzen is een verklaring van geen bezwaar afgegeven. Hierop is bezwaar aangetekend. De bezwaren zijn in juli 2007 behandeld door de bezwarencommissie. In november heeft de commissie verklaard dat de bezwaren ongegrond zijn. Het project SLP is in het plan van aanpak voor de vervolgfase van de Werkstad A4/ACT opgenomen als deelproject en valt hiermee binnen de reikwijdte van het project. Knelpunten De realisatie van het project SLP staat onder invloed van de realisatie van de verbrede Kruisweg. Door middel van een afstemmingsoverleg worden de projecten op elkaar afgestemd. De omwonenden zijn door de veelheid aan plannen in het gebied bezorgd over de leefomgeving en dienen veel bezwaren in. Mijlpalen Tijdens het schrijven van deze rapportage was de verwachting dat eind november de artikel-19 procedure voor het bouwrijpmaken van de Oostlob zal worden afgerond. Wanneer dit plaats heeft gevonden kan worden begonnen met de start van het bouwrijp maken. Stand van zaken gronduitgifte Tot op heden is nog geen grond uitgegeven. De ontwikkelaar (SLP BV) heeft gesprekken gevoerd met diverse geïnteresseerde marktpartijen. De uitgifte van de grond is afhankelijk van de artikel 19- procedure voor de functie gebouwen. Deze procedure zal starten zodra de artikel-19 procedure voor het bouwrijp maken van de gronden volledig is afgerond. De verwachting is dat in 2008 de eerste grond wordt uitgegeven. Grondgeluid Schiphol Doelstelling van het project Grondgeluid Schiphol is de reductie van tenminste tien decibel laagfrequent geluid in het noorden van Hoofddorp (ca inwoners) door de aanleg van een gekartelde geluidswal en inrichting van het achterliggende gebied van ca. 60 ha direct ten westen van de Polderbaan. Dit wordt bereikt door de aanleg van een innovatief uitdagend gebied dat Klimaat en Innovatie gerichte bedrijven en kenniscentra zal huisvesten. Om dit te kunnen behalen worden twee maatregelen toegepast: de aanleg van een gekartelde geluidswal gevuld met bedrijfsruimten langs de startbaan met een reductie van minimaal zeven decibel en verstrooiing van het geluid middels bebouwing in het tussenliggende gebied (afname van drie decibel). De bebouwing in het 36

45 achterliggend gebied bevat tevens bedrijfsruimten. Zowel de geluidswal als de bebouwing bevatten circa m² bvo bedrijfsruimte. Hiermee worden de kosten om het grondgeluid terug te dringen gefinancierd. De Gemeente Haarlemmermeer is verantwoordelijk voor het uitvoeren van de ruimtelijke ordeningsprocedures en de besluitvorming daarover. Verder neemt zij deel aan de projectgroep en is de wethouder luchthavenzaken lid van het bestuurlijk overleg. Schiphol is verantwoordelijk voor de uitvoering, de aanleg van de geluidswal en de inrichting van het achterliggend gebied. Knelpunten Het tijdschema voor het bestemmingsplan is zonder een bezwaarprocedure gepland. Op het moment dat dit wel plaats vindt zal de start van de aanleg van de geluidswal niet voor 9 september 2009 mogelijk zijn. In het uitvoeringsbesluit is daarvoor al een voorbehoud gemaakt. Ditzelfde geldt voor de aanleg van het achterliggende gebied. In het overall Plan van Aanpak zijn de volgende Kritische Succesfactoren opgenomen: - Management van een groot en complex project; - Draagvlak bij rijk en provincie inzake planologie; - Draagvlak bij omwonenden en bewoners in het gebied; - Tijdsplanning om de afgesproken deadlines te halen.. De Hoek Noord Dit project behelst de ontwikkeling van een Security park in het gebied dat wordt begrensd door de spoorlijn Amsterdam-Den Haag, de snelwegen A4 en A5 en het bestaande bedrijventerrein De Hoek. Het gebied is circa 26,7 ha groot, waarvan ongeveer 10,5 ha uiteindelijk zal worden ontwikkeld. Het gebied wordt van noord naar zuid in twee delen gesplitst door de route van de Zuidtangent. Op het gebied rust een ruimtereservering voor een zware railverbinding die het te ontwikkelen gebied verkleint. De Hoek Noord BV is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het gebied. Een architect is inmiddels begonnen met het maken van verkennende schetsontwerpen. Het Programma van Eisen (PvE) is in oktober afgerond op basis waarvan het Masterplan verder kan worden uitgewerkt. De gemeente hanteert het PvE als toetsingskader. De uitgifte van de gronden staat gepland vanaf De ontwikkelaar verwacht dat de ontwikkeling van De Hoek Noord een impuls zal geven aan de ontwikkeling van het bestaande bedrijventerrein De Hoek. Vooruitlopend hierop is de ontwikkelaar gestart met het maken van een integrale ontwikkelingsvisie van de gebieden De Hoek en De Hoek Noord. De Hoek Noord is in het PvA van de vervolgfase van de Werkstad A4/ACT opgenomen als omgevingsproject. De ontwikkeling van de Hoek Noord zal worden afgestemd met de ontwikkeling van de Werkstad A4. De ontwikkelaar heeft interesse getoond in participatie in de Cockpit van de Werkstad A4 Knelpunten Door de dienst Ruimtelijke Ordening Amsterdam is een variantenstudie uitgevoerd naar mogelijke inpassing van een zware railverbinding door het gebied. De gemeente heeft ongeveer 5 ha van de grond in eigendom. 37

46 Bij het opstellen van de ontwikkelvisie voor de gebieden De Hoek en De Hoek Noord heeft de ontwikkelaar te maken met diverse marktpartijen die in het gebied gevestigd zijn. Enkele van deze partijen hebben bij de gemeente aangegeven dat ook zij plannen hebben voor de ontwikkeling van het gebied. Alle partijen en initiatieven zullen op elkaar afgestemd moeten worden. Hiervoor zal de gemeente een ontwikkelingsvisie opstellen. Behaalde mijlpalen Verlengen intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van De Hoek Noord - Visie ruimtelijke ontwikkeling De Hoek en De Hoek Noord gereed - Concept ontwikkelovereenkomst De Hoek Noord gereed De Liede Bedrijventerrein De Liede wordt ontwikkeld met als oogmerk het bieden van ruimte aan bedrijven die in hogere milieucategorieën zitten of om andere redenen niet goed op andere locaties terechtkunnen. Het faciliteren van bedrijven in het laagwaardige segment is achterop gebleven. Het gevolg is dat de gemeente Haarlemmermeer in toenemende mate een tekort heeft om aan de huisvestingsproblemen van laagwaardige activiteiten tegemoet te komen. Naast de ontwikkeling van Spoorzicht-Noord in Nieuw-Vennep biedt uitbreiding van De Liede een oplossing. Daarbij zijn drie gebieden geselecteerd: - De Liede Noord: 13,4 ha (private ontwikkeling) - De Liede Zuid: 6,8 ha (private ontwikkeling) - De Liede West: 17,4 ha (deels eigendom van de Gemeente Haarlemmermeer) In totaal is dit een mogelijke uitbreiding van 37,6 ha. Om de kaders van de ontwikkeling van De Liede vast te stellen is een Masterplan opgesteld, welke in maart 2007 door de gemeenteraad is vastgesteld. Tegelijkertijd is ook de grondexploitatie voor De Liede West vastgesteld. Het project wordt in nauwe samenhang uitgevoerd met de aangrenzende Strategisch Groenprojecten. De Liede Noord is eigendom van Dura Vermeer Vastgoed en zij is voornemens het gebied te ontwikkelen. De ontwikkelingsovereenkomst waarin hierover nadere afspraken worden gemaakt, is momenteel in de maak, evenals een stedenbouwkundig plan. Naar verwachting wordt deze in het vierde kwartaal van 2007 afgerond en zal begin 2008 ook de artikel 19-procedure voor De Liede Noord worden opgestart. De Liede vervult ook een functie als regionaal bedrijventerrein voor de regio Zuid-Kennemerland. Dit is afgesproken in het kader van het Regionaal Economisch Stimuleringsprogramma Zuid- Kennemerland (RES). In RES-verband is afgesproken dat een deel van de Liede kan worden ingevuld voor regionale opvang van laagwaardige bedrijvigheid. De provincie Noord-Holland heeft inmiddels een partiele streekplanherziening vastgesteld, waarmee de ontwikkeling van De Liede West mogelijk wordt gemaakt. Knelpunten Het project bevindt zich in de definitie- en ontwerpfase en er zijn nog tal van onzekerheden. Enkele risico s/mogelijke knelpunten zijn: - Delen van de grond die nodig zijn voor de ontwikkeling van De Liede West kunnen wellicht niet minnelijk worden verworven. Verwerving dient ondersteund te worden met een bestemmingsplan en de mogelijkheid voor een onteigeningsprocedure; 38

47 - De Liede Zuid wordt niet binnen afzienbare termijn ontwikkeld omdat de eigenaar de opbrengsten te laag vindt. Hierdoor kan een probleem ontstaan doordat dan aanbod van laagwaardig terrein later beschikbaar komt. Daarnaast is De Liede Zuid van belang voor de ontsluiting van het gehele terrein. Bekeken wordt welke handvatten de nieuwe WRO en grondexploitatiewet bieden om dit proces te versnellen. Spoorzicht Noord Begin 2007 zijn de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van dit nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein afgerond. Omdat het hier een publiekprivate ontwikkeling betreft, heeft de gemeente de kaders voor deze ontwikkeling aangegeven en heeft zij in deze fase van de ontwikkeling vooral een toetsende rol. In 2007 lag het zwaartepunt voornamelijk bij de coördinatie van de gemeentelijke positie in deze ontwikkeling, bij het bouwvergunningentraject en het beperkte toezicht bij de uitvoering van de eerste bouwplannen. Knelpunten Hoewel er in Haarlemmermeer een substantiële behoefte is aan bedrijventerreinen in het laagwaardige segment, blijft de daadwerkelijke vestiging van bedrijven in dit segment achter bij deze behoefte. Bovendien werken de voor dit segment benodigde (milieu)procedures en een hoge werkdruk bij bouwvergunningen vertragend op de ontwikkeling van dit terrein. Wilhelminahoeve Wilhelminahoeve is de private ontwikkeling van een bedrijventerrein van 9 ha (bruto). Het terrein is gelegen ten zuiden van het bedrijventerrein Nieuw-Vennep Zuid en bedoeld voor het lokale en regionale bedrijfsleven. In maart 2004 is door B&W de Notitie van Uitgangspunten vastgesteld. Een concept Masterplan is in november 2005 vastgesteld door B&W en aangeduid als goede basis voor een bestemmingsplanherziening. In februari 2006 is het concept Masterplan in de gemeenteraad besproken. Dit heeft niet geleid tot het vaststellen van het concept Masterplan door de gemeenteraad, omwille van het forensisch onderzoek omtrent grondtransacties. Vervolgens is het project in een laag tempo voortgezet. De Wilhelminahoeve maakt inmiddels geen onderdeel meer uit van het forensisch onderzoek, waardoor begin dit jaar een positie bepaald diende te worden richting de eigenaren. Vervolgens is door het college in maart van dit jaar besloten om bij de ontwikkeling van Wilhelminahoeve uit te gaan van de reeds in Plabekaverband vastgelegde afspraken, waarin de start van de uitgifte voorzien is vanaf Met de eigenaren zal begin 2008 worden gesproken over de marsroute om in 2010 tot gronduitgifte te kunnen komen. Vervolgens zal na de zomer een voorbereidingskrediet worden aangevraagd om de ambtelijke kosten te dekken tot het moment dat de overeenkomst met de eigenaren gereed is, waarin onder meer het kostenverhaalaspect zal worden opgenomen. Het Masterplan zal door alle partijen op zijn huidige waarde getoetst worden en ter besluitvorming worden voorgelegd begin

48 Airport Business Park Lijnden Het Airport Business Park Lijnden is een bedrijvenpark van SADC. Bruto terreinoppervlakte is ca. 35 ha, netto bedraagt dat ca. 20 ha. Met de laatste transactie in 2005 is het terrein geheel uitgegeven. Er wordt momenteel nog een aantal restkavels ontwikkeld, zowel op risico als direct voor eindgebruikers. Er is zo goed als geen leegstand. Het hotel dat in 2006 gereed is gekomen is in gebruik genomen door Holiday Inn Amsterdam. Keurmerk Veilig Ondernemen voor het terrein is inmiddels verkregen. Uitbreiding bedrijventerrein Vijfhuizen Bedrijventerrein Vijfhuizen wordt uitgebreid aan de zuidzijde langs de Zuidtangent. De uitbreiding behelst de ontwikkeling van 13 bedrijfsunits en een appartementengebouw op één ha terrein. Het is een particuliere ontwikkeling waarvoor de gemeente een faciliterende rol heeft zoals vastgelegd in de exploitatieovereenkomst in De gemeente brengt ongeveer m² grond in. Zowel de bouw als de verkoop zijn door de eigenaar in het 4 e kwartaal van 2007 gestart. Raasdorperweg Het realiseren van 7 à 8 bruto ha bedrijventerrein aan de Raasdorperweg wordt heroverwogen. De ontwikkeling van het bedrijventerrein zou onderdeel uit maken van de aanleg van een randweg in Lijnden om de verkeersintensiteit op de Raasdorperweg te verminderen ten behoeve van de leefbaarheid in de dorpskern Lijnden. De stand van zaken is dat een stedenbouwkundige visie is opgesteld als basis voor de uitwerking van het plan. Deze is echter door de gemeenteraad teruggelegd met het verzoek eerst een referentiekader op te stellen. De heroverweging is ingezet door het vertrek van een vetsmelterij en de omlegging van de A9. Het vinden van een oplossing van de verkeersproblemen op de Raasdorperweg wordt meegenomen in de gebiedsontwikkeling Badhoevedorp. Voor de toekomstige visie op het gebied wordt samenhang gezocht met de gebiedsvisie Badhoevedorp Zuid. Dit in samenhang de uitwerking van de hoofd groenstructuur en de ecologische hoofdzone. Locaties met grote Kantorenlocaties en bedrijventerreinen Fokker Business Park Het Fokker Business Park is een herstructurering van een kantoren- en bedrijvengebied, waarbij grond in eigendom is van De Ontwikkeling van Anthony Fokker Business Park CV. Aandeelhouders hierin zijn Reggeborgh, de Koninklijke Volker Wessels Stevin en de CTA Ontwikkelingsgroep. Op 11 oktober 2001 heeft de gemeenteraad het Masterplan voor dit gebied vastgesteld. Het programma behelst m² bvo kantorenterrein en m² bvo bedrijventerrein. Hiervan betreft m² kantorenterrein en m² bedrijventerrein een strategische reservering voor de middellange termijn. De overige vierkante meters zijn op korte termijn beschikbaar. Van het totaal oppervlak kantorenterrein is m² toegewezen aan Plabeka. De overige m² is herontwikkeling van oudere kantoren. Op dit moment onderzoekt Anthony Fokker Business Park CV de mogelijkheden van een deel van het kantorenprogramma naar bedrijfsruimte. Hierdoor is de uitwerking van het bestemmingsplan in 2007 stopgezet. 40

49 Groenenbergterrein Chipshol heeft het voornemen op het Groenenbergterrein kantoor- en bedrijfsruimte te bouwen. In 2002 en 2003 heeft Chipshol hiertoe bouwaanvragen ingediend. Vervolgens was de verwachting dat de bouw van kantoor- en bedrijfsruimte op deze locatie zou leiden tot een lagere status van één van de landingsbanen (Aalsmeerderbaan). Als gevolg daarvan zouden grote vliegtuigen moeten uitwijken naar andere banen, met grote gevolgen voor bijvoorbeeld inwoners van Amsterdam en omgeving. Daardoor heeft de toenmalige staatssecretaris een bouwverbod ingesteld. Recent is gebleken dat dit onterecht was, met als gevolg dat de bouwstop in het voorjaar van 2007 is opgeheven. In 2008 dient nog een LIB-aanvraag te worden ingediend en kan vervolgens gestart worden met de bouw. Glastuinbouw Rijsenhout Het project Glastuinbouw Rijsenhout behelst de ontwikkeling van een nieuw te vormen glastuinbouwgebied tussen de A4 en de Aalsmeerderweg en de herstructurering van het bestaande glastuinbouwgebied in en rond het dorp Rijsenhout. Op 20 september 2006 is de samenwerkingsovereenkomst getekend door de Gemeente Haarlemmermeer en SGN (Stallingsbedrijf Glastuinbouw Nederland) waarmee de eerste fase in de ontwikkeling, de masterplan/ herstructureringsfase, van dit project is gestart. De locatie Rijsenhout grenst aan gebieden waarin ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen gaande zijn, dan wel zijn voorzien, zoals de N201, verbreding van de A4, A4 Zone West, Schiphol Logistics Park en de Beukenhorsten. De ontwikkelingen in dit gebied zijn samengebundeld in de visie Werkstad A4/ ACT. Mijlpalen 31 mei: raadsbesluit Kaderstelling leefbaarheid Werkstad A4/ ACT, met het richtinggevend ambitieniveau voor ruimtelijke projecten voor de thema's mens, economie, ecologie en ruimte. 20 juni: ondertekening intentieovereenkomst buurderijpilots, waarvan de poldertuin deel uitmaakt. 5 juli: raadsbesluit Glastuinbouw Rijsenhout bestaand, Plan van Aanpak herstructurering. 5 juli: raadsbesluit Glastuinbouw Rijsenhout nieuw, uitgangspunten Masterplan Primaviera. Het Masterplan vormt de basis voor de deelgebieduitwerking en het bestemmingsplan. Het vaststellen van dit Masterplan heeft een relatie met het Masterplan A4. Deze komt in april 2008 aan de orde. Uitwerking uitgangspunten tot Masterplankaart. Een start gemaakt met het opstellen van de bestemmingsplannen De herstructurering van de eerste quick win is in uitvoering. De sloopvergunning is inmiddels afgegeven, en de bouwvergunning zal binnenkort volgen. Op dat moment zal gestart worden met de bouw. Gronduitgifte De stand van zaken met betrekking tot de gronduitgifte is als volgt: Primaviera, deelgebied zuid. Een principeovereenkomst over vierenveertig ha is inmiddels bereikt. De start hangt af van de artikel-19 procedure. Herstructureringsgebied zuid-west. De uitvoering van de eerste quick win is inmiddels gestart. 41

50 Rol Gemeente Haarlemmermeer SGN is de trekker van het project. In de samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd dat SGN het Masterplan en het herstructureringsplan in nauw overleg met de gemeente opstelt. De gemeente heeft daarbij een adviserende en toetsende rol. Daarnaast zal de gemeente actief betrokken zijn vanwege de noodzakelijke publiekrechtelijke instrumenten die nodig zijn voor de realisering van de ontwikkelingsopgave van deelgebieden, binnen de mogelijkheden die de gemeente daartoe op grond van de wet- en regelgeving heeft. Het glastuinbouwgebied is onderdeel van de Werkstad A4/ ACT. De gemeentelijk projectleider heeft daarom de verantwoordelijkheid om ontwikkelingen in Werkstad A4/ ACT-verband met elkaar af te stemmen. De Ongestoorde Logistieke Verbinding (OLV) en de Waterberging in de reserveringszone van de A4 en de Geniedijk worden ingepast in de Masterplankaart. Het Vierde Gewas Evaluatie en implementatie Het Vierde Gewas Sinds 2005 werken gemeente, agrariërs en overige belangstellenden en betrokkenen samen aan een vitaal platteland. Deze samenwerking is gestart met het project Het Vierde Gewas. De samenwerking heeft als doelstelling een sturend ruimtelijk beleid te ontwikkelen, dat de agrariërs die met schaalvergroting en intensivering willen blijven 'boeren' de ruimte geeft, bepaalde mogelijkheden voor andere bedrijfsvormen stimuleert en ongewenste bedrijfsvormen daadwerkelijk weert. Nieuwe economische dragers maken het mogelijk om de agrarische sector te behouden in de verstedelijkende Haarlemmermeer en stadsbewoners kunnen blijven profiteren van het recreatieve buitengebied en de agrarische activiteiten. Op 27 juni jl. is de gemeenteraad (na raadsbehandeling op 7 juni jl.) unaniem akkoord gegaan met het Raadsvoorstel 'Evaluatie en implementatie Het Vierde Gewas'. In het raadsvoorstel worden de mogelijkheden, onmogelijkheden en randvoorwaarden beschreven voor agrarische ondernemers die willen vergroten, verbreden en/of vernieuwen. Deze regeling is in werking getreden op 29 juni 2007 (via publicatie InforMeer 5 juli jl.). Het raadsvoorstel en bijlagen is, inmiddels met begeleidende brief van portefeuillehouder mr. A.Th.H. van Dijk verstuurd aan alle agrariërs in Haarlemmermeer en de betrokken MeerBoeren. Het Vierde Gewas is door het raadsvoorstel verankerd in de gemeentelijke organisatie. Het Centrum voor Bedrijven en Instellingen (CBI) is het eerste contactpunt voor gemeentelijke ondersteuning van innovatieve ideeën van agrariërs, waarna de initiatieven via de geldende reguliere procedures door de ambtelijke organisatie worden afgehandeld. Daarnaast is de 'landbouwregisseur' van de gemeente het gezicht voor agrarisch ondernemers. Binnen de gemeentelijke organisatie is hierover inmiddels afstemming gerealiseerd. Inmiddels zijn de volgende projecten binnen Het Vierde Gewas gestart, welke nog (door)lopen. Buurderij pilots in Haarlemmermeer In Haarlemmermeer is de Buurderij op 20 juni jl. een flinke stap dichterbij gekomen met de ondertekening van een intentieovereenkomst door een brede coalitie van partijen. Het gaat hierbij om een nieuw soort plattelandsbedrijf dat zich niet alleen richt op de voedselproductie, maar in samenwerking met de gemeenschap bekijkt welke andere activiteiten ondernomen kunnen worden. Kenmerkend voor buurderijen is dat het een gezamenlijke onderneming is van boeren en burgers met een duurzaam economisch, ecologisch en sociaal-cultureel beheer. De Buurderij pilots in Haarlemmermeer betreffen de Poldertuin in het Werkstad A4 gebied en één in het gebied in 42

51 Haarlemmermeer-Zuid tussen Lisserbroek en Nieuw-Vennep. In februari is de eerste fase van het project afgerond. Boerenwijsheid Boerenwijsheid is een interactief netwerkproject voor creatieve boeren in Haarlemmermeer, gestart door Via Traiectum en de Amsterdam School of Management (ASOM) in samenwerking met de MeerBoeren en de gemeente Haarlemmermeer. Hiervoor is subsidie gereserveerd door het Ministerie van Economische Zaken in het kader van de Creative Challenge Call. Het project Boerenwijsheid is erop gericht om met het organiseren van 5 rondetafels inzicht te krijgen in de rol van creativiteit als dominante succesfactor voor innovatief én maatschappelijk verantwoord ondernemen en hiermee gereedschap maken voor betrokken bedrijven en instellingen. Dit netwerkproject schept nieuwe ervaringen en inzichten met betrekking tot creativiteit en innovatief agrarisch ondernemen en maakt deze toepasbaar in bestaande en nieuwe netwerken in de agrarische sector en wellicht daarbuiten. Hotelontwikkeling In 2007 zijn geen nieuwe hotels/kamers opgeleverd. Wel is gestart met de bouw van een nieuw Marriott hotel met 317 kamers op bedrijventerrein Business Garden Hoofddorp. Daarnaast vindt planvorming plaats en/of is de planologische procedure gestart voor een aantal projecten. Er zijn momenteel geen direct uitgeefbare locaties meer beschikbaar voor nieuwe hotel initiatieven. Planologisch juridische voorbereiding van nieuwe gewenste hotellocaties is noodzakelijk. Hiertoe wordt het gemeentelijke locatiebeleid op het gebied van hotelontwikkeling geclusterd. 43

52 Overzicht uitgifte kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Ter afsluiting van dit hoofdstuk wordt in tabel 1 een overzicht van de uitgiften in 2007 van de kantorenlocaties en bedrijventerreinen met een gemeentelijk grondexploitatie gegeven. In de eerste kolom staat weergegeven voor hoeveel vierkante meters bvo tot en met 2007 koopcontracten zijn getekend. In de tweede kolom staat dezelfde informatie weergegeven, maar dan alleen voor afgelopen jaar. In de derde kolom staat weergegeven hoeveel m 2, volgens de Plabeka-strategie van eind 2006, jaarlijks in de periode uitgegeven kunnen worden. Voor De President lag die strategie jaarlijks op m 2 bvo, terwijl in 2007 slechts m 2 gehaald is. In de vierde kolom staat weergegeven hoeveel m 2 per locatie daadwerkelijk geleverd en verwerkt zijn gedurende Ten slotte staat in de laatste kolom weergegeven hoe groot de prognose voor 2008 is. tabel 1: Overzicht uitgaven (in m 2 bvo) Project Koopcontract getekend t/m 2007 Koopcontract getekend in 2007 Gemiddelde jaarlijkse verwachting * Levering en verwerking in 2007 Prognose levering 2008 A4 Zone Nieuw-Vennep Zuid De President Cruquius Lijnden Q De Liede West Noord Zuid Beukenhorst Oost Beukenhorst Zuid * In deze kolom staat weergegeven hoeveel m 2, volgens de Plabeka-afspraken van eind 2006, jaarlijks in de periode uitgegeven kunnen worden. Uit de tweede en derde kolom blijkt dat de meeste locaties de verwachte hoeveelheid m 2 niet hebben gehaald. Beukenhorst Zuid heeft meer uitgegeven in vergelijking met de Plabeka-strategie, namelijk m 2 bvo. Daarnaast heeft Nieuw-Vennep Zuid vrijwel aan de verwachting voldaan. De locaties De President, Cruquius, Lijnden Q4 en Beukenhorst Oost zijn op de verwachtingen achter gebleven. De Liede was als gebied in 2007 nog in planontwikkeling en daar is dus niets uitgegeven. De ambtelijk opdrachtgever heeft de prognose voor de levering van 2008 op basis van een overall beeld van de totale grondopbrengsten met 20% verminderd. In bovenstaand schema is dit te zien in het verschil in m 2 tussen de getekende koopcontracten in 2007 die vaak tot levering leiden in Geconcludeerd kan worden dat de prognose 2008 voor de gemeentelijke uitgifte in kantorenterreinen m 2 bvo is en voor bedrijven m 2 bvo. 44

53 6 Handelingsstrategie 2008 Ten slotte wordt in dit laatste hoofdstuk de handelingsstrategie voor 2008 kort uiteengezet. In 2008 zal de verwerking van de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid en leefbaarheid in het werkgebied ACT plaatsvinden. Om de Schipholregio in internationaal verband concurrerend te houden hebben de gemeenten Haarlemmermeer, Amsterdam, de provincie Noord-Holland en Schiphol de intentie om SADC te herstructureren. Als eerste stap wordt door partijen een intentieverklaring ondertekend. De afspraken uit de intentieverklaring worden nader uitgewerkt in een drietal trajecten: "Ruimtelijk Economische Visie Schipholregio (REVS)", "Gronden SADC/ inbreng van gronden door Haarlemmermeer" en "Regisserende rol van de gemeente". Vasthouden aan het huidige en opstellen van een nieuw herstructureringsprogramma en segmentatiebeleid voor bedrijventerreinen. Opstellen van nieuw segmentatiebeleid en een nieuw herstructureringsprogramma voor kantorenterreinen. Continueren en waar mogelijk versterken van de regionale aanpak ten einde internationale acquisitie en marketing te verbeteren. Zorg dragen dat ook onze locale acquisitie en bedrijfsinitiatieven optimaal worden begeleid door een accountmanagement team. Het monitoren van vraag- en aanbodontwikkelingen en het toetsen en indien noodzakelijk het afstemmen van het (t)mpg daarop, wordt in 2008 op dezelfde voet gecontinueerd. De inzet en trekkersol van de gemeente Haarlemmermeer in het Plabeka voortzetten. Clustering en uitvoering locatiebeleid op het gebied van hotelontwikkeling. 45

54 Bijlage 1 Overzicht kantorenlocaties In deze bijlage is het overzicht opgenomen van kantorenlocaties in regio Meerlanden waar, in de periode tot 2030, aanbod bestaat of gecreëerd wordt. De locaties zijn per segment ingedeeld en betreffen zowel gemeentelijke als particuliere projecten. Dit zijn cijfers van na de Plabeka strategie. Het nummer correspondeert met de kaart van bijlage 4 (blauw is kantoor). Binnenstedelijk In gebruik Leegstand < 4 jaar < Capaciteit 11 Hoofddorp Centrum Totaal Knooppunt In gebruik Leegstand < 4 jaar < Capaciteit 1 Beukenhorst West Beukenhorst Oost Beukenhorst Noord Stationsgebied Beukenhorst Oost-oost Beukenhorst Zuid Fokker Business Park pm Schiphol Elzenhof Schiphol Oost Totaal Snelweglocatie In gebruik Leegstand < 4 jaar < Capaciteit 28 Schuilhoeve Badhoevedorp Zuid Park Schiphol Rijk Business Garden A4 zone west Green Square Aalsmeer Totaal Toplocatie In gebruik Leegstand < 4 jaar < Capaciteit 36 Schiphol Noord West Schiphol centrum Totaal Overig In gebruik Leegstand < 4 jaar < Capaciteit Kantoren overig Badhoevedorp West Totaal Totaal In gebruik Leegstand < 4 jaar < Capaciteit Totaal

55 Bijlage 2 Overzicht bedrijventerreinen In deze bijlage is het overzicht opgenomen van bedrijventerreinen in de regio Meerlanden waar, in de periode tot 2030, aanbod bestaat of gecreëerd wordt. De locaties zijn per segment ingedeeld en betreffen zowel gemeentelijke als particuliere projecten. Dit zijn cijfers van na de Plabeka strategie. Het nummer correspondeert met de kaart van bijlage 4. Transport en distributie Bruto op Netto opp. Leegstand < 4 jaar < Capaciteit 37 A4 zone west ,5 74, Schiphol logistics park Schiphol Zuid Oost , , ,3 40 De Hoek Noord 30,7 10, , ,5 33 A. Fokker Business Park Schiphol Rijk (Oude Meer) ,5 0 6, ,5 30 Schiphol Noord Nieuw-Vennep A4 zone Zwanenburg Zuid Lijnden West Groenenbergterrein 22, Totaal 778,5 6,8 71,0 77,8 108,0 74,5 432,0 692,3 Parkachtig Bruto opp Netto opp Leegstand < 4 jaar < Capaciteit 5 De President ,6 29, ,6 43 De Groene Hoek pm Nieuw-Vennep Zuid ,2 7,9 8, ,1 39 Wilhelminahoeve ABP Lijnden Lijnden Zuid Badh. West 7,9 4, ,9 15,9 Green Park Aalsmeer pm 56, , ,8 Totaal 232,7 1,2 57,5 58,7 133,8 0 4,9 197,4 Modern gemengd Bruto opp Netto opp Leegstand < 4 jaar < Capaciteit 6 Beukenhorst Oost-oost pm Cruquius Zuid-oost A4 zone west , Badhoevedorp Zuid pm Lijnden oost Q 4 8,3 5,3 0 5,2 5, ,2 38 Spoorzicht Noord De Pionier 20,1 14, De Weeren 32,4 23,5 0,2 0 0, ,2 1 Hoofddorp Noord 38,4 26,9 2,6 0 2, ,6 10 Spoorzicht bestaand 39,6 24,4 1,7 0 1, ,7 18 Cruquius Zuid pm 6,1 1,7 4,9 6, ,6 50 Project Grondgeluid pm Totaal 137,8 7,2 30,1 37, ,3 Gemengd plus Bruto opp Netto opp Leegstand < 4 jaar < Capaciteit 21 De Liede (nieuw) pm 37,6 0 13,4 13,4 24, ,6 38 Spoorzicht Noord Totaal 16 44,6 0 20,4 20,4 24, ,6 Totaal Bruto opp Netto opp Leegstand < 4 jaar < Capaciteit Totaal pm 1.229,6 24, ,2 289,0 74,5 446, ,6 47

56 Leegstand is inclusief bestaande terreinen, zie onderstaand schema. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente Haarlemmermeer. Het nummer correspondeert met de kaart van bijlage 4. Bestaand Segment Bruto oppervlak Netto oppervlak Leegstand 32 Schiphol Oost Transport en distributie 102,9 77,2 0,9 34 Schiphol Zuid (Rijkerstreek) Transport en distributie 50 29,6 1,1 44 Kalorama Parkachtig 4,4 4,4 0,0 28 Schuilhoeve Parkachtig 7,7 5,8 0,4 23 Boesingeliede Modern gemengd 10,6 7,4 0,3 3 De Hoek Modern gemengd 33,3 23,3 0,5 6 Graan voor Visch Zuid Modern gemengd 32,9 20,7 1,4 17 Hanepoel Modern gemengd 3,5 2,5 0,0 7/8/9 Rijsenhout Konnet/A4/centrum Modern gemengd 8,6 6 0,9 16 Kruisbaak Modern gemengd 7 4,9 0,0 27 Antoniushoeve Modern gemengd 4,8 3,4 0,0 14 t Kabel Modern gemengd 4,4 3,1 0,0 20 Vijfhuizen Modern gemengd 2,3 1,5 0,2 25 Zwanenburg Oost Modern gemengd 3,2 2,2 0,6 22 De Liede (bestaand) Gemengd plus 49 34,1 0,0 2 Nijverheidsstraat Niet ingedeeld 1,4 0,8 0,0 49 Rozenburg Niet ingedeeld 7,5 7,5 0,0 11 Vicon Niet ingedeeld ,2 29 Wildehorst Niet ingedeeld 2,6 2,2 0,4 Ruimte niet bedrijventerrein Niet ingedeeld 2,1 Totaal 352,1 252,6 9 48

57 Bijlage 3 Begrippenkader Het begrippenkader geeft een definitie van de gehanteerde begrippen. Bruto oppervlak Dit is het totale oppervlak van een bedrijventerrein inclusief uitgegeven terrein, openbare ruimte en infrastructuur. Netto oppervlak Dit is het uit te geven of uitgegeven oppervlak van een bedrijventerrein. Leegstand Ruimte die in gerealiseerde en in aanbouw zijnde objecten te koop of te huur wordt aangeboden. Voor kantoorruimte geldt een ondergrens van 200 m 2, de ondergrens voor bedrijfsruimte is 500 m 2. Opname Alle transacties betreffende huur, onderhuur of koop voor eigen gebruik. Huurverlengingen, koop ten behoeve van herontwikkeling en sale-and-leaseback transacties zijn niet meegenomen in de cijfers. Ook voor opname is een ondergrens gebruikt van 200 m 2 voor kantoren en van 500 m 2 voor bedrijfsruimte. 80% van het totaal aan transacties is daardoor bij het onderzoek betrokken. < 5 jaar Locaties die binnen 5 jaar uitgegeven kunnen worden. Het gaat hier om nieuw te realiseren locaties. In gebruik In gebruik betreft de gerealiseerde kantoren die reeds in gebruik genomen zijn. Reserve Dit zijn bedrijventerreinen of kantorenlocaties die zijn aangewezen, maar waarvoor nog geen planning vastgesteld is. Capaciteit De capaciteit is het totaal aan geplande bedrijven of kantorenlocaties, exclusief de reservelocaties. Samenhang tussen bovenstaande begrippen - Het aanbod voor de periode is opgebouwd uit de som van leegstand en terrein binnen 5 jaar uitgeefbaar (< 5 jaar). - De som van capaciteit en reserve geeft het totaal aan aangewezen locaties weer. - De som van in gebruik en leegstand is voorraad. CPB-scenario s Regional Communities en Global Economy Het CPB heeft in 2004 vier nieuwe scenario s voor de Nederlandse economie gepresenteerd: Regional Communities, Transatlantic Market, Strong Europe en Global Economy. De scenario s zijn geformuleerd op basis van twee sleutelonzekerheden: de mate waarin landen bereid en in staat zijn om internationaal samen te werken en de mate van hervorming van de collectieve sector. De ruimtebehoefte voor de Noordvleugel is doorberekend voor de twee wat economische groei betreft uiterste scenario s: Regional Communities en Global Economy. In Regional Communities hechten landen veel waarde aan hun soevereiniteit en identiteit, en hervormingen in de collectieve sector komen nauwelijks tot stand. De economische groei blijft beperkt tot gemiddeld 0,7% per jaar. 49

58 In Global Economy wordt internationale samenwerking gecombineerd met een grondige herziening van de collectieve sector (CPB, 2004). De economische groei is het hoogst in het Global Economy scenario, gemiddeld 2,6% per jaar. Naast verschillen in economische groei en werkgelegenheidsontwikkeling kennen de scenario s ook verschillen in sectorstructuur in termen van werkgelegenheid op nationaal niveau (zie: Vier Vergezichten op Nederland, CPB, 2004, figuur 6.3, p. 68). In Regional Communities neemt het belang van de industrie, bouw en commerciële diensten af en laat alleen de zorgsector een duidelijke plus zien. Ook in Global Economy daalt het belang van de industrie, maar minder dan bij Regional Communities. Bouw, commerciële diensten en de zorg kennen juist een sterke toename. Bronnen Gegevens over aanbod en/ of opname zijn afkomstig van de volgende partijen (makelaars): ABZV adviesbureau zorgvastgoed Aham BV Appelhoven Vastgoedadviseurs Blaauwhof Makelaars Boer Hartog Hooft Makelaardij, Partner in Dynamis Brockhoff Bedrijfsmakelaars BT Makelaars Bulters & Bulters Vastgoed BV Capelle Makelaars BV CB Richard Ellis Cees Steur Makelaars o.g. Colliers International Cushman & Wakefield De Kaegsche Bedrijfsmakelaardij De Raad Makelaars BV DRS Makelaars DTZ Zadelhoff Eweg Makelaars BV Savills Nederland BV Fris Bedrijfsmakelaardij Hanson Bedrijfsmakelaardij Heida Deken Vastgoedadviseurs Jones Lang LaSalle BV Mens Bedrijfsmakelaardij BV MRE Group Muiden NL real estate Schenk Makelaars BV (alleen aanbodgegevens) Schiphol Real Estate Schipholland Makelaars Schoeman Bedrijfshuisvesting Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs BV Van Gool Elburg B.V. Van Zuylen Vastgoed Partner Vlieg Bedrijfsmakelaars Wagenhof Bedrijfsmakelaars BV Zuijdplas Beleggingen Gegevens over uitgifte bedrijventerrein zijn afkomstig van: - Gemeente Haarlemmermeer - Schiphol Real Estate - Schiphol Area Development Company (SADC) 50

59 Segmenten Segmenten betreft een indeling in typen kantorenlocaties en bedrijventerreinen aan de hand van diverse kenmerken. Voor bedrijventerreinen wordt onderscheid gemaakt naar vier segmenten: gemengd plus. Modern gemengd, Transport en distributie en Binnenstedelijk. Binnen het Modern gemengd segment wordt bovendien het segment Parkachtig onderscheiden. De onderscheidende factoren zijn de milieucategorie, bereikbaarheid via de weg, parkeermogelijkheden (incl. laden en lossen) en de omgeving. Criteria Plabeka segmentering bedrijventerreinen Milieu categorie Bereikbaarheid via weg Parkeren Omgeving Sector Gemengd plus Zware industrie Modern gemengd Industrie en diensten Parkachtig Industrie en diensten Transport en distributie N.v.t Transport en distributie Binnenstedelijk /++ Lichte industrie en diensten Bron: structuurschema Plabeka (2005), p. 10. Voor kantoren worden vier segmenten onderscheiden: Toplocatie, Knooppunt, Snelweglocatie en Binnenstedelijk. De primaire onderscheidende factoren binnen deze onderverdeling zijn de bereikbaarheid (per auto en openbaar vervoer) en de relatie tot Schiphol (hier onderscheidt een Knooppunt zich van Toplocatie). Secundair is de omgeving (voorzieningenniveau en kwaliteit openbare ruimte) een onderscheidende factor. Criteria Plabeka segmentering kantorenlocaties Auto Parkeren OV Schiphol Omgeving Toplocatie Knooppunt Snelweglocatie Binnenstedelijk 0 - +(+) 0 +(+) Bron: structuurschema Plabeka (2005), p = zeer goed, + = goed/groot, 0 = neutraal, - =weinig 51

60 Bijlage 4 Kaart Bedrijventerreinen en Kantorenlocaties 52

61 Haarlem de Liede Zwanenburg 25 Nieuwebrug 48 Amsterdam Boesingheliede 23 Vijfhuizen 45 Lijnden Badhoevedorp Cruquius Nieuwe Meer Zwaanshoek Luchthaven Schiphol Hoofddorp Beinsdorp Oude Meer Lisserbroek 16 Nieuw-Vennep Rijsenhout Aalsmeerderbrug Abbenes Burgerveen Leimuiderbrug Weteringbrug Buitenkaag Bedrijventerreinen Haarlemmermeer Bedrijventerreinen Haarlemmermeer 1 Hoofddorp Noord 2 Hoofddorp Nijverheidsstraat 3 De Hoek 4 Schiphol logistics park 5 De President 6 Graan voor Visch Zuid 7 Konnetlaantje 8 Rijsenhout centrum 9 Rijsenhout 10 Spoorzicht Bestaand 11 Vicon 12 De Pionier 13 Bols 14 t Kabel 15 Nieuw-Vennep Zuid 16 Kruisbaak 17 Hanepoel 18 Cruquius Zuid 19 Cruquius Zuid-oost 20 Vijfhuizen 21 De Liede (nieuw) 22 De Liede (bestaand) 23 Boesingeliede 24 De Weeren 25 Zwanenburg Oost 26 Lijnden oost (incl. Q4) 27 Antoniushoeve 28 Schuilhoeve 29 Wildehorst 30 Schiphol Noord 31 Oude Meer 32 Schiphol Oost 33 A. Fokker Business Park 34 Schiphol Zuid Rijkerstreek 35 Schiphol Zuid-oost 36 Schiphol Noord-west 37 A4 zone west 38 Spoorzicht Noord 39 Wilhelminahoeve 40 De Hoek Noord 41 PrimavierA (glastuinbouwgebied) 42 Badhoevedorp Zuid 43 De Groene Hoek 44 Kalorama 45 Lijnden West 46 Lijnden Zuid Badhoevedorp West 47 Nieuw-Vennep A4 zone 48 Zwanenburg Zuid 49 Schiphol Zuid 50 Project Grondgeluid Kantoorterreinen Haarlemmermeer 1 Beukenhorst West 2 Beukenhorst Oost 3 Beukenhorst Noord 4 Beukenhorst Zuid 5 Stationsgebied Hoofddorp 6 Beukenhorst Oost-oost 7 Business Garden 8 Schiphol Centrum 9 Park Schiphol Rijk 10 Schiphol Elzenhof 11 Hoofddorp Centrum Maart 2008