KOOPOVEREENKOMST. tussen. De Gemeente Urk. Verkoper [ ] Koper. d.d. [ ]

Transcriptie

1 KOOPOVEREENKOMST tussen De Gemeente Urk Verkoper en [ ] Koper d.d. [ ]

2 I De ondergetekenden: Het openbaar lichaam de Gemeente Urk, zetelend te Urk voor deze aangelegenheid rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester de heer P.C. van Maaren, hierna te noemen Verkoper of de Gemeente ; en: II [ ]. wonende te [ ] aan het adres [ ], hierna (samen) te noemen Koper Nemen in aanmerking A. De Gemeente heeft de voormalige scheepswerf Metz in de dorpskern aan de binnenhaven in Urk in januari 2013 in eigendom verworven in het kader van een revitalisering en herontwikkeling van het betreffende gedeelte van de dorpskern, waarbij het de uitdrukkelijke bedoeling is de functie van de werf te behouden; B. De Gemeente heeft de scheepswerf intussen verhuurd aan Scheepswerf Hoekman; C. De Gemeente heeft tevens in eigendom de voormalige havenmeesterwoning welke (direct) naast de scheepswerf ligt; D. Omdat de functie van de havenmeesterwoning als woning voor de havenmeester van de Gemeente is vervallen wenst de Gemeente deze woning te verkopen door middel van een openbare onderhandse verkoop bij inschrijving; E. Koper heeft in het kader van voornoemde openbare verkoop bij inschrijving het beste bod uitgebracht, zodat de Gemeente met Koper deze koopovereenkomst zal sluiten; F. In deze overeenkomst worden de voorwaarden waaronder deze overeenkomst is gesloten vastgelegd; Verklaren te zijn overeengekomen als volgt: 1. Object Verkoper verkoopt aan Koper de onroerende zaak aan het adres Wijk te Urk, kadastraal bekend gemeente Urk, sectie B, nummer 6568, groot 5 are en 35 centiare, tegen een koopsom van [ ] (zegge: [ ] ), hierna ook de onroerende zaak genoemd. 2. Kosten, rechten en overdrachtsbelasting 2.1. Kosten, rechten en overdrachtsbelasting, op deze overeenkomst en de eigendomsoverdracht vallende, zijn voor rekening van Koper Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van Koper komt en door Koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal Koper aan Verkoper uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat bedoeld verschil aan Verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de Notaris gelijktijdig met betaling van de koopsom plaatsvinden. Pagina 2 van 9

3 3. Betaling De betaling van de koopsom en van de rechten, kosten en belastingen vindt plaats via de Notaris bij het passeren van de akte van levering. Verkoper stemt er mee in dat de Notaris de koopsom onder zich houdt totdat zeker is dat de onroerende zaak geleverd wordt vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 4. Eigendomsoverdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op ten overstaan van Notaris D. Timmerman (of diens plaatsvervanger) verbonden aan kantoor Het Notarieel te Zwolle, hierna verder te noemen Notaris De eigendomsoverdracht zal geschieden zo spoedig mogelijk nadat het bestemmingsplan Oosthavenkade onherroepelijk is geworden De eigendomsoverdracht zal geschieden door middel van het verlijden van een notariële akte houdende eigendomsoverdracht conform het concept dat als bijlage 1 aan deze overeenkomst is gehecht Verkoper staat ervoor in dat onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht vrij is van huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten en leeg en ontruimd is Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering. 5. Bankgarantie/waarborgsom 5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van Koper zal deze uiterlijk binnen 14 dagen na ondertekening van deze overeenkomst een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van 10% van de door Koper geboden koopsom. Deze bankgarantie moet onvoorwaardelijk zijn, voortduren tot tenminste één maand na de overeengekomen datum van eigendomsoverdracht, en de clausule bevatten dat de desbetreffende bankinstelling op eerste verzoek van de Notaris het bedrag van de garantie aan de Notaris zal uitkeren. Indien het bedrag van de garantie aan de Notaris wordt uitgekeerd, zal deze daarmee handelen als in artikel 10 is bepaald. Indien zich het gestelde in artikel 10.5 sub d voordoet, dient de bankgarantie te worden verlengd bij gebreke waarvan partijen de Notaris ingevolge deze overeenkomst verplichten de bankgarantie te innen Bij deze wordt de Notaris verplicht en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd om, zodra Koper aan zijn verplichtingen heeft voldaan en de juridische levering is voltooid, de bankinstelling te berichten dat de door Koper gestelde bankgarantie kan vervallen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel tevens begrepen een verzekeringsbedrijf in de zin van artikel 1 Wet toezicht verzekeringsbedrijf In plaats van deze bankgarantie te stellen kan Koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in lid 1 genoemde bedrag in handen van de Notaris via diens rekening van de Stichting Derdengelden nummer [ ]. De waarborgsom moet uiterlijk op de in lid 1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. Deze waarborgsom zal, behoudens het in artikel 12 bepaalde, met de koopsom worden verrekend voor zover de koopsom en het overige door Koper verschuldigde niet uit een door Koper aangegane geldlening worden voldaan. Het gedeelte van de waarborgsom dat niet wordt verrekend, wordt aan Koper terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen op grond van deze overeenkomst heeft voldaan. Pagina 3 van 9

4 5.4. Over de waarborgsom wordt door Verkoper geen rente vergoed. Als de Notaris over de waarborgsom rente vergoedt, komt deze rente aan Koper toe Indien Koper in staat van faillissement wordt verklaard en de curator de overeenkomst niet gestand wenst te doen, zal het in lid 1 genoemde bedrag respectievelijk de waarborgsom van rechtswege als boete bedoeld in artikel 12.2 aan Verkoper zijn verbeurd. 6. Staat van de onroerende zaak, gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan Koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n). Verkoper heeft van al deze akten de letterlijke tekst aan Koper ter hand gesteld. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de hiervoor bedoelde akten, waaronder begrepen bij een recht van erfpacht en/of opstal van de algemene en bijzondere voorwaarden Koper is bekend met de inhoud van: het Voorontwerp Bestemmingsplan Oosthavenkade met bijbehorende bijlagen d.d. 20 juni 2017 (kenmerk NL.IMRO.0184.BP2018OHK ), waaronder de rapportages naar aanleiding van het Archeologisch onderzoek (bijlage 1 bij het Voorontwerp), het Verkennend Bodemonderzoek (bijlage 2), het Nader bodemonderzoek (bijlage 3) en het Akoestisch onderzoek (bijlage 4); het Beeldkwaliteitsplan voormalige havenmeesterwoning d.d. 10 juli 2017; de door Verkoper gestelde voorwaarden voor de verkoop bij inschrijving van de onroerende zaak. Koper is zich bewust van de bouw- en gebruiksmogelijkheden zoals vastgelegd in het Voorontwerp bestemmingsplan Oosthavenkade en Koper aanvaardt nadrukkelijk alle daaruit voortvloeiende beperkingen voor de aard en omvang van de te realiseren bebouwing /verbouwing en/of voor (de wijze van) het gebruik van de onroerende zaak Koper is bekend met en aanvaardt uitdrukkelijk de slechte staat van onderhoud van de voormalige havenmeesterwoning die in de huidige staat niet geschikt is voor bewoning Koper is bekend met en aanvaardt uitdrukkelijk het feit dat de onroerende zaak dichtbij een waterkering /havenkade is gelegen, op grond waarvan van het Waterschap Zuiderzeeland toestemming c.q. een vergunning moet worden verkregen voor het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden (zoals bebouwing en/of bodem verstorende werkzaamheden) Koper is bekend met en aanvaardt uitdrukkelijk dat op het naastgelegen perceel gelegen een scheepswerf wordt geëxploiteerd Koper kan gelet op het vorenstaande jegens Verkoper geen enkele aanspraak doen gelden die gegrond is op feiten die de stelling zouden kunnen rechtvaardigen dat de onroerende zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Artikel 17 boek 7 BW is niet Pagina 4 van 9

5 van toepassing. De onroerende zaak wordt voetstoots gekocht. Een beroep op dwaling is eveneens uitgesloten. 7. Archeologische vondsten, onderzoek, stillegging, kosten 7.1. Koper is er mee bekend dat de onroerende zaak is gelegen in een potentieel archeologisch waardevol gebied, zoals aangegeven Archeologische Beleidskaart van de gemeente Urk (Beleidsnota archeologie gemeente Urk Definitief, 11 november 2015) Voor zover er door of vanwege Koper bodem verstorende activiteiten plaatsvinden op het perceel van de onroerende zaak zullen partijen het Bestemmingsplan Oosthavenkade naleven De kosten van het doen van (opvolgend) archeologisch onderzoek en de daartoe behorende werkzaamheden in verband met archeologische vondsten komen voor zover zij niet door de Staat vergoed worden voor rekening van de Koper Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de door hem beoogd uit te voeren werkzaamheden kunnen stil gelegd door de bevoegde instantie(s) ten behoeve van archeologisch onderzoek De eventuele kosten en schade aan de zijde van Koper, ontstaan door het stilleggen van de werkzaamheden ten behoeve van archeologisch onderzoek, blijven voor zover zij niet door de Staat vergoed worden voor rekening van de Koper. Terzake bestaat derhalve geen recht op schadevergoeding tegenover de Verkoper. 8. Bouwplan/bouwplicht/ontbinding 8.1. Koper dient uiterlijk binnen één jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Oosthavenkade een aanvraag voor een omgevingsvergunning in te dienen die voldoet aan dat bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de overige geldende voorwaarden. Als de omgevingsvergunning wordt geweigerd dient Koper binnen 2 maanden na het weigeringsbesluit een zodanig gewijzigde aanvraag in te dienen, dat daarop wel een omgevingsvergunning kan worden verleend Koper dient zo spoedig mogelijk na het verlenen van de omgevingsvergunning met de te stichten bebouwing te starten. Uiterlijk 3 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Oosthavenkade dient de gestichte bebouwing te zijn bewoond De Gemeente heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden indien Koper niet of niet tijdig aan voldoet aan het gestelde in dit artikel, nadat Koper ingebreke is gesteld met een redelijke termijn om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. 9. Planschade 9.1. Indien één of meer belanghebbenden een verzoek om planschade op grond van de Wet ruimtelijke ordening bij de Gemeente indienen naar aanleiding van door Koper in te dienen bouwplan c.q. het vastgestelde bestemmingsplan Oosthavenkade 17-18, neemt de Gemeente in behandeling conform de Verordening procedure planschade 2008 ex artikel 6.1 Wro Koper zal als belanghebbende in de gelegenheid worden gesteld om zijn visie over de aanvraag om vergoeding van planschade bij de hiertoe door de gemeente ingeschakelde adviseur kenbaar te maken en vervolgens in de gelegenheid te worden gesteld te reageren op het conceptadvies van de adviseur. Pagina 5 van 9

6 9.3. Het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente besluit uiteindelijk over de aanvraag tot vergoeden van planschade met inachtneming van het daartoe opgestelde eindadvies van de adviseur en de visie van de Koper Koper is verplicht aan de Gemeente te vergoeden het bedrag dat de Gemeente in het kader van een onherroepelijk toegewezen planschadeverzoek dient te betalen Indien terzake van planschadeverzoeken in beroep of hoger beroep door de gemeente onverhoopt in rechte zou moeten worden geprocedeerd, zijn de kosten van een eventueel noodzakelijke raadsman en eventueel toegewezen proceskosten voor rekening van Koper, vermeerderd met de interne/ambtelijke kosten van de Gemeente die voortvloeien uit de behandeling van het planschadeverzoek De door Koper aan de Gemeente te betalen bedrag is opeisbaar 4 weken nadat een besluit tot schadevergoeding onherroepelijk is geworden. 10. Baten en lasten Alle baten en lasten met betrekking tot de onroerende zaak komen voor rekening van Koper met ingang van datum van de eigendomsoverdracht De dan lopende baten en lasten zullen tussen partijen naar rato van tijd worden verrekend. Deze verrekening vindt gelijktijdig plaats met de betaling van de koopsom. 11. Risico-overgang, beschadiging door overmacht De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van Koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op Koper Indien de onroerende zaak voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaat, is Verkoper verplicht binnen 48 uur nadat het onheil hem bekend is geworden, Koper hiervan in kennis te stellen Indien de onroerende zaak door overmacht voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaat, is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken na het onheil, maar in ieder geval vóór de overeengekomen dag van eigendomsoverdracht: Koper uitvoering van deze overeenkomst verlangt, in welk geval Verkoper - zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de vastgestelde koopprijs- aan Koper op de overeengekomen dag van eigendomsoverdracht de onroerende zaak aflevert in de staat waarin deze zich dan bevindt, met alle rechten welke Verkoper ter zake van het onheil -hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit anderen hoofde- jegens derden toekomen; dan wel; Verkoper verklaart de schade voor zijn rekening te zullen herstellen voor de overeengekomen dag van eigendomsoverdracht of als dat later is binnen vier weken na het onheil. In het laatste geval verschuift een eerder overeengekomen dag van eigendomsoverdracht naar de dag volgend op die waarop die vier weken zijn verstreken. Vindt herstel niet ten genoegen van Koper plaats, dan is deze overeenkomst alsnog ontbonden, tenzij Koper binnen veertien dagen nadat op basis van dit artikel herstel plaatsgevonden behoort te hebben, verklaart alsnog gebruik te willen maken van het hem sub a toegekende recht, in welk geval de eigendomsoverdracht plaatsvindt op de overeengekomen datum of, als dat later is uiterlijk zes weken na het onheil. Pagina 6 van 9

7 12. Ingebrekestelling, ontbinding Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van 10% van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal Indien de nalatige partij na in gebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden De Notaris wordt bij deze verplicht, en voor zover nodig door partijen onherroepelijk gemachtigd, om: indien Koper een boete is verschuldigd, het bedrag van deze boete uit het aan de Notaris uitgekeerde bedrag van de garantie dan wel uit de bij de Notaris gestorte waarborgsom, aan Verkoper te betalen; indien Verkoper een boete is verschuldigd, de aan de Notaris ter hand gestelde garantie aan de bankinstelling terug te zenden dan wel de door Koper bij de Notaris gestorte waarborgsom aan Koper terug te betalen; indien het geval van artikel 5.5 zich voordoet de waarborgsom als boete aan Verkoper te betalen; (iv) indien beide partijen tekortschieten of de Notaris onvoldoende kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet, de bankgarantie of waarborgsom onder zich te houden totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is beslist aan wie hij het bedrag moet afdragen. 13. Anti-speculatiebeding De Koper verplicht zich de onroerende zaak c.q. de op de onroerende zaak te bouwen woning(en) uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele partner en gezinsleden) te bewonen en de onroerende zaak en/of de woning(en) met de daarbij behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen, een en ander behoudens de hierna genoemde uitzonderingen Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing: in geval van verkoop op grond van een machtiging van een rechter als bedoeld in artikel 3:174 Burgerlijk Wetboek; in geval van executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek; ingeval Koper op het perceel meer dan één woning laat bouwen en de 2 e en/of 3 e woning aan een andere particulier wil verkopen die de betreffende woning voor eigen gebruik en bewoning van Koper koopt; (iv) ingeval Verkoper schriftelijke toestemming geeft als bedoeld in artikel Pagina 7 van 9

8 13.3. Verkoper kan in bijzondere gevallen schriftelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel. Deze ontheffing wordt in ieder geval verleend in geval van: (iv) verandering van werkkring van de Koper of diens partner op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; overlijden van de Koper, diens echtgeno(o)t(e) of partner; ontbinding van het huwelijk of samenlevingsverband van de Koper; noodzakelijke verhuizing als gevolg van de gezondheid van de Koper of één van zijn/haar gezinsleden Het bepaalde in lid 1 vervalt nadat de Koper de desbetreffende woning gedurende 5 achtereenvolgende jaren heeft bewoond, te rekenen vanaf de datum waarop de Koper als bewoner van het desbetreffende adres in het bevolkingsregister bij de gemeente is ingeschreven Bij niet nakoming van enige verplichting voortvloeiend uit dit artikel verbeurt de Koper zonder enige verdere ingebrekestelling een onmiddellijk opeisbare boete van: (iv) (v) 100% van de koopprijs voor het eerste bewoningsjaar; 80% van de koopprijs voor het tweede bewoningsjaar; 60% van de koopprijs voor het derde bewoningsjaar; 40% van de koopprijs voor het vierde bewoningsjaar; 20% van de koopprijs voor het vijfde bewoningsjaar De genoemde boetebedragen worden verhoogd met het verschil tussen de met de verkoop behaalde verkoopwinst en de boete in het geval de verkoopwinst hoger is dan de boete Voor de uitleg van dit artikel wordt onder verkoopwinst uitsluitend verstaan het verschil in verkoopprijzen, zonder dat met (verkoop)kosten of andere kosten rekening wordt gehouden. 14. Domicilie Deze akte zal berusten, en partijen kiezen ter zake van deze overeenkomst domicilie, ten kantore van de Notaris. 15. Bedenktijd De Koper heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen opgemaakte akte (in kopie) aan de Koper ter hand gesteld is. Ontvangst van (een kopie van) de akte bij het Notariskantoor wordt ook aangemerkt als terhandstelling aan Koper Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is De bedenktijd wordt, zo nodig, zoveel verlengd, dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. 16. Algemene verkoopvoorwaarden Behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst is afgeweken zijn op de overeenkomst van toepassing de door de Gemeente gehanteerde Algemene voor- Pagina 8 van 9

9 waarden 1995 voor de verkoop van onroerende zaken door de Gemeente Urk die als bijlage 2 aan deze overeenkomst zijn gehecht Ingeval van tegenstrijdigheden gaat het bepaalde in deze overeenkomst voor op hetgeen in de algemene voorwaarden is opgenomen. 17. Geen financieringsvoorbehoud In afwijking van artikel 24 van de algemene voorwaarden geldt dat Koper de koopovereenkomst niet kan ontbinden op grond van het niet hebben kunnen verkrijgen van financiering. ================================================================ Aldus overeengekomen, opgemaakt en ondertekend in tweevoud: Plaats: Urk Datum: Plaats: Urk Datum: Verkoper Voor deze: P.C. van Maaren Koper Echtgenoot/echtgenote van Koper Pagina 9 van 9