Besluitenlijst d.d. d.d. d.d. [ ]Akkoordstukken -- [X]Openbaar [ ]Besloten --

Transcriptie

1 Nota voor burgemeester en wethouders Onderwerp Winkelcentrum Colmschate - Uitvoeringskader 1- Notagegevens Notanummer Datum Programma: 05 Ruimtelijke ontwikkeling Portefeuillehouder Weth. Hartogh Heys Team ORB 2- Bestuursorgaan [X]B & W [ ]Raad -- [ ]Burgemeester -- College van B & W - Burgemeester - Weth. Kolkman - Weth. Hartogh Heys - Weth. Rorink - Weth. Grijsen Besluitenlijst d.d. d.d. d.d. [ ]Akkoordstukken -- [X]Openbaar [ ]Besloten -- Routing d.d. wethouder ambtelijk opdrachtgever programmamanager RO par. [ ]adj.secr. -- [X]gem.secr BIS Openbaar Status Definitief Bijlagen Uitvoeringskader 'vernieuwing winkelcentrum Colmschate' Ontwikkelstrategie 'vernieuwing winkelcentrum Colmschate' Artist Impression 'vernieuwing Winkelcentrum Colmschate' Raadsmededeling Persbericht B & W d.d.: Besloten wordt: 1 Kennis te nemen van de Ontwikkelstrategie Vernieuwing winkelcentrum Colmschate; 2 het Uitvoeringskader voor de vernieuwing van winkelcentrum Colmschate vast te stellen; 3 het verhuurcontract voor het tankstation niet te verlengen per ; 4 de raadsmededeling vast te stellen; 5 de stukken aan te bieden aan de raad; 6 de productbegroting te wijzigen en de Raad in de najaarsmarap voor te stellen de programmabegroting te wijzigen; 7 de nota en het besluit openbaar te maken. Financiële aspecten: Financiële gevolgen voor de gemeente? Begrotingswijziging Ja Voorstel openbaarmaking conform Wet Openbaarheid Bestuur (Wob) [ ] De nota en het besluit openbaar te maken [X] De nota en het besluit openbaar te maken vergezeld van bijgaand persbericht [ ] De nota en het besluit openbaar te maken nadat [ ] De nota en het besluit openbaar te maken, behalve [ ] Het besluit openbaar te maken, maar niet de nota, gelet op artikel:

2 [ ] De nota en het besluit niet openbaar te maken, gelet op artikel: Kennisgeving/ Bekendmaking Awb Kennisgeving (publicatie) conform Awb Bekendmaking conform Awb ADVIESRADEN: Moet een van de adviesraden gehoord worden of op de hoogte gesteld? Adviesraad/ Adviesraden Cie Handel, Ambachten en Diensten Planadviesraad Monumenten en Beschermd Stadsgezicht Ja Toelichting Inleiding Al meer dan 10 jaar wordt gezocht naar een haalbaar plan voor de vernieuwing van winkelcentrum Colmschate. Door wisseling van eigenaren en veranderende economische situatie is deze ontwikkeling nog niet van de grond gekomen. Winkeliers en bezoekers zijn al jaren van mening dat het winkelcentrum aan vernieuwing toe is. Sinds juli 2014 is het investeringsbedrijf van familie Blokker, HB Capital, eigenaar van de panden op het winkelcentrum Colmschate. De eigenaar heeft de afgelopen periode diverse plannen opgesteld om zo de haalbaarheid van de vernieuwing te onderzoeken, conform de in 2012 afgesloten intentieovereenkomst tussen gemeente Deventer en Colmschate Ontwikkeling C.V. De afgelopen periode zijn door de eigenaar de volgende werkzaamheden verricht: uitvoeren van een parkeer- en verkeersstudie opstellen van een architectuur en stedenbouwkundig plan onderzoek naar de economische groeimogelijkheden opstellen van een ontwerp openbare ruimte afsluiten huurcontracten met verschillende winkeliers gesprekken met winkeliers, bewoners en marktondernemers toetsing van de plannen in welstand en bij de bomenstichting opstellen van een bouwvergunningsaanvraag voor de eerste fases Dit heeft geresulteerd in een ontwikkelstrategie en uitvoeringskader voor de vernieuwing. In de ontwikkelstrategie wordt de visie en aanpak van de vernieuwing toegelicht. Er wordt geen totaal nieuwe herinrichting van het winkelcentrum in één keer uitgevoerd maar dit zal geleidelijk, stapsgewijs uitgevoerd gaan worden. In het uitvoeringskader worden de randvoorwaarden van de ontwikkeling beschreven. Door de beschikbaarheid van beperkte financiële middelen bij eigenaar en gemeente zal een flexibel en efficiënt proces gelopen moeten worden. gemeente Deventer neemt een faciliterende rol in zodat de eigenaar de gehele vernieuwing van winkels en openbaar gebied kan organiseren. Gemeente Deventer zal haar publiekrechtelijke rol vervullen en meewerken aan de gewenste aanpassingen in het openbaar gebied. Verder is op initiatief van de eigenaar vooruitlopend op de ontwikkeling gestart met het verleggen van kabels en leidingen. De eigenaar is in overleg met de gemeente gekomen tot een haalbaar plan. Momenteel wordt gezocht naar de benodigde overeenstemming tussen HB Capital en gemeente Deventer voor de invulling van een samenwerkings-/verkoopovereenkomst. Beoogd resultaat

3 De investering in winkelcentrum Colmschate is in alle aspecten gericht op verbetering en optimalisatie van de huidige situatie in de bestaande context met als doel dat winkelcentrum Colmschate ook in de toekomst een aantrekkelijke en betekenisvolle plek voor haar bezoekers is. Het winkelcentrum is niet alleen gericht op de huidige bezoekers en vele vaste klanten, maar zeker ook aantrekkelijk voor nieuwe bezoekers en mensen die elders hun dagelijkse inkopen zijn gaan doen. Het vernieuwde winkelcentrum Colmschate moet een compleet, compact en comfortabel boodschappenwinkelcentrum zijn. Gericht op gemak, met alle voorzieningen die inspelen op de dagelijkse behoeften, maar ook een plek van persoonlijke contacten en een prettige omgeving waar je graag komt, wilt zijn en dus ook graag terugkomt! Niet alleen als boodschappenlocatie, maar ook als plek van samenkomst en ontmoeting. Winkelcentrum Colmschate wil ook in de toekomst een aantrekkelijke en relevante positie vervullen in de dagelijkse voorzieningenstructuur van Deventer! Hiervoor zal de gemeente Deventer en faciliterende rol innemen bij deze ontwikkeling (uitnodigingsplanologie) en mee werken aan: - een gefaseerde overdracht van ca m2 openbare grond voor de uitbreiding; - het laten realiseren van de benodigde parkeeropgave op openbaar terrein; - het niet verlengen van de huurovereenkomst voor het tankstation per Hiervoor is het nu noodzakelijk het uitvoeringskader vast te stellen dat als een toetsinstrument kan fungeren voor de plannen en onderdeel uit kan maken van de nog te sluiten anterieure overeenkomst. Kader Deze ontwikkeling past in actueel gemeentelijk beleidskader zoals de detailhandelsvisie. Met een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van het huidige bestemmingsplan (2e graads), waardoor het niet nodig is een nieuw bestemmingsplan op te stellen voor deze ontwikkeling. Intentieovereenkomst ondertekend tussen Colmschate Ontwikkeling C.V. (COCV) en gemeente Deventer (GD), d.d. 26 september 2012 Detailhandelsbeleid "Ruimte maken voor vernieuwing - visie op de detailhandelsstructuur , februari 2015 Uitgangspunten: COCV koopt gronden van GD voor bebouwing; COCV vergroot het bruto vloeroppervlak (bvo) van het winkelcentrum met m2 bvo; GD werkt mee aan de herinrichting van het openbaar gebied door COCV o.a. voor de toename van de parkeeropgave; GD beëindigd het huurcontract van het Tankstation zodat deze grond ingericht kan worden als parkeerterrein, voor de parkeeropgave en verbetering van de beeldkwaliteit vanaf de Holterweg; COCV verbetert in uitstraling en kwaliteit het openbaar gebied dat aansluit bij de winkelpanden na verbouwing; GD werk mee aan deze ontwikkeling, voor zover zij dit publiekrechtelijk kan (zie tevens Intentieovereenkomst); GD zet beschikbare financiële middelen uit de grondverkoop in voor de ontwikkeling van het plangebied. De gemeente verkoopt immers bouwrijpe grond. Hiervoor moet ook het openbaar gebied geschikt zijn voor de nieuwe functie van de verkochte grond; GD is en blijft beheerder eigenaar van het openbaar gebied. Argumenten voor en tegen Argumenten voor:

4 Na 10 jaar zoeken naar mogelijkheden voor een vernieuwing van het winkelcentrum is nu het momentum om deze vernieuwing daadwerkelijk in gang te zetten. De eigenaar van het winkelcentrum is bereid ca. 6 mio te investeren in het winkelcentrum en het openbaar gebied dat goed aan sluit bij de gewenste ontwikkeling uit het detailhandelsbeleid. Door de groei van de Vijfhoek sluit de huidige inrichting van de winkelcentrum niet meer aan bij de vraag van deze tijd. Doordat de eigenaar van het centrum de integrale ontwikkeling van gebouwen en openbare ruimte op pakt zal de overlast geminimaliseerd worden. Door deze aanpak wordt het risico op onverwachte tegenvallers voor de gemeentebegroting geminimaliseerd en sluit aan bij de actuele ontwikkelingen waarbij de gemeente een meer faciliterende rol in neemt. Een nieuwe locatie voor het tankstation per is voorzien in de plannen van de Holterwegzone. De vernieuwing van het winkelcentrum zal goed aansluiten bij de ondertunneling van het spoor aan de Oostriklaan. Argumenten tegen: De kwaliteit van de herinrichting van het openbaar gebied is sober. Dit met name in relatie tot de toekomstige kwaliteit van het openbaar gebied bij de ondertunneling van het spoor aan de Oostriklaan. Extern draagvlak (partners) Tijdens het opstellen van het uitvoeringskader zijn diverse gesprekken gevoerd met winkeliers, bewoners, marktondernemers, adviesraden en gemeentelijke adviseurs. Er is sprake van een groot draagvlak bij de winkeliers. Velen zitten al tijden te wachten en stellen investeringen uit. De ontwikkeling past goed binnen de recent vastgestelde detailhandelsvisie. Adviesraad HAD en Planadviesraad hebben de plannen positief beoordeeld. De bomenstichting Deventer is bij het opstellen van de plannen betrokken en is akkoord met de effecten op het groenareaal (kap en herplant 27 vergunningplichtige bomen) Na ondertekening samenwerkings/ verkoopovereenkomst zal door de eigenaar een informatieavond worden gehouden om het vastgestelde plan toe te lichten. Financiële consequenties In de onderliggende afspraken is voor de gemeente nu sprake van een neutraal saldo. Binnen de gemeente zijn momenteel geen vrije investeringsmiddelen beschikbaar. Hierdoor is vooralsnog voor een sobere inrichting (6-) van het openbaar gebied gekozen. Inrichting op dit niveau heeft geen financiële consequenties voor het beheer en onderhoud. Mocht de Raad besluiten in de toekomst extra budget beschikbaar te stellen dan wel de initiatiefnemer is bereid extra te investeren dan is het mogelijk om de kwaliteit van het openbaar gebied te verhogen tot niveau 7. In overleg met de initiatiefnemer wordt gesproken over de volgende oplossingsrichting: De te maken kosten (plankosten en bouwrijpmaken), naar verwachting 300 k. worden verhaald op de eigenaar / initiatiefnemer. Het openbaar gebied zal worden heringericht op rekening en risico van de initiatiefnemer Hierdoor ontstaat per saldo een grondwaarde van de te verkopen bouwgrond van 0,-. De kwaliteit van het openbaar gebied wordt aangelegd conform het Uitvoeringskader (niveau 6-) De garantie dat het openbaargebied wordt aangelegd wordt afgedekt door een bankgarantie Deze afspraken worden uitgewerkt in een verkoop- samenwerkingsovereenkomst. De gemaakte begeleidingskosten van gemeente Deventer sedert 2011 zijn 153k. Conform de intentieovereenkomst d.d worden deze kosten verhaald op de eigenaar. Hiervan is reeds

5 98k. voldaan. Het restant zal bij afronding van de intentiefase in rekening worden gebracht. Risico's en kansen Door deze aanpak wordt het risico op onverwachte tegenvallers voor de gemeentebegroting geminimaliseerd en sluit aan bij de actuele ontwikkelingen waarbij de gemeente een meer faciliterende rol in neemt. Door deze aanpak is een gefaseerde uitvoering mogelijk dat resulteert in afgeronde zelfstandige plandelen. In het "Ontwikkelperspectief Holterwegzone" is een reservering opgenomen voor het huidige tankstation nabij Winkelcentrum Colmschate. Hierdoor wordt verwacht dat de jaarlijkse inkomsten ( 39k.) aan gemeente Deventer door zullen lopen op de nieuwe locatie. Mocht dit niet het geval zijn en er wordt per geen alternatieve locatie gevonden voor een tankstation dan kan dit een inkomstenderving veroorzaken van ca. 30k. / jaar en een bijstelling de taakstelling product 13. Door de realisatie van deze ontwikkeling zal de verkeersintensiteit op de kruisingen om het winkelcentrum toenemen. Dit vergroot tevens de noodzaak van een reeds benodigde verkeerskundige aanpassing van de kruising Holterweg Salomonszegel Stationsstraat in de toekomst. Een eventueel benodigde aanpassing van de kruising in de toekomst zal gemeentebreed worden afgewogen en hierna geprogrammeerd worden in het MJOP-Mind. Aanpak/uitvoering Na het vaststellen van het Uitvoeringskader en het informeren van de raad door het college van B&W zal de raad bij de najaarsmarap worden voorgesteld de begroting te wijzigen. Na het vaststellen van het Uitvoeringskader en overeenstemming tussen HB Capital en gemeente Deventer over samenwerkings-/verkoopovereenkomst, zal aan het college van B&W voorgesteld worden deze overeenkomst te laten ondertekenen. Afhankelijk van de voortgang in de gesprekken over de samenwerkings-verkoopovereenkomst kan naar verwachting eind dit jaar gestart worden met de verbouwing van 3 delen van het winkelcentrum, namelijk: Bruna, voormalige boekwinkel en voormalige ABN-Amro.