Verkort acceptatieprotocol 2008 ASR Praktijkvoorziening

Transcriptie

1 Verkort acceptatieprotocol 2008 ASR Praktijkvoorziening Onderwerp Inkomen debiteur Norm Uitgangspunt hoogst genoten opleiding van de hoofdkostwinner op tenminste HBO niveau met een inkomen meer dan ,00. Alleen vaste inkomensbestanddelen worden meegenomen in de maximale hypotheekberekening. Toelichting/aanvulling Inkomsten uit overwerk en provisie: Gemiddelde van de afgelopen 3 ar met een maximum van het bedrag genoten in het laatste ar. Gemiddeld overwerk <= 10% van het basisinkomen mag volledig worden meegeteld. Gemiddeld overwerk > 10% van het basisinkomen mag maximaal 50% van het totale gemiddelde overwerk worden meegeteld met een minimum van 10% van het basisinkomen. Voor alimentatie-inkomsten gelden afwijkende Voor alimentatieverplichtingen geldt: Verplichtingen ten opzichte van ex-echtgenoot wordt in mindering op basisinkomen gebracht. Verplichtingen van 225,00 per kind per maand blijven buiten de beoordeling. Voor huurinkomsten geldt: De huurinkomsten mits voorzien van een continu karakter worden meegenomen tot maximaal 85% van de huuropbrengsten (15% wordt gereserveerd voor onderhoudskosten) waarop alle kosten in mindering moeten worden gebracht. Inkomsten uit vermogen AFM norm voor opbouw van vermogen. Het rendement op vermogen waaruit onttrokken mag worden voor aanvulling op inkomen is gelijk aan de hypotheekrente minus 1% met een maximum van 6%. Woonquote Conformeren aan AFM norm. CBI Voor doelgroep ASR Praktijkvoorziening wordt gebruik gemaakt van een begroting van het Consumptief Besteedbaar Inkomen (CBI). Daarnaast wordt ter ondersteuning gebruik gemaakt van de woonquote. Loondienst vast Tijdelijk dienstverband met Mits op passeerdatum minimaal 4 maanden in dienst. Intentie conform NHG. Tijdelijk dienstverband Maximaal 100% van de Voorwaarde is dat aanvrager(s) tenminste 1 ar onafgebroken heeft/ hebben gewerkt bij dezelfde werkgever(s). 1 vast + 1 tijdelijk inkomen Maximaal 100% van de Indien het vaste inkomen alleen onvoldoende is. 1 vast + 1 tijdelijk inkomen zonder Voorwaarde is dat aanvrager met het tijdelijke dienstverband minimaal twee maanden in dienst is. Het tijdelijke inkomen wordt daarbij meegenomen tot 50% van dit inkomen met een maximum van ,00. 1 vast + 1 tijdelijk inkomen met Indien het vaste inkomen alleen onvoldoende is en mits m.b.t. tijdelijk inkomen op passeerdatum minimaal 4 maanden in dienst. Intentie conform NHG. Zelfstandig/ DGA Maximaal 90 tot 125% van de 125% executiewaarde mogelijk, als het resultaat van 3 ar arcijfers en IB aangifte naar ons oordeel aanleiding toe geeft. Buitenlandse nationaliteit Individuele beoordeling. 1/5

2 Onderpanden De maximale netto verstrekkingnorm voor courante woonhuizen, appartementen en bij gecombineerde woon/ praktijkpanden in eigen gebruik is 125% van de Netto = Hoofdsom van de lening -/- eerste storting in verpande polis van levensverzekering -/- eerste storting in verpande ASR beleggersrekening -/- afkoopwaarde verpande polis -/- waarde effectenrekening mits verpand, gering risicoprofiel en aangehouden bij één van de aangegeven vermogensbeheerders (zie effectenlening). Woonhuizen bestaande bouw Onderhandse verkoopwaarde > ,00. Appartementen Maximaal tussen de 100% en 125% van de Onderhandse verkoopwaarde > ,00. Onderhandse verkoopwaarde van ,00 tot ,00 individuele beoordeling. Vereisten taxatierapport Ouderdom maximaal 6 maanden. Tussen 6 24 maanden akkoord met een aanvulling op het rapport van zelfde taxateur. Taxateur lid van NVM, LMV, VBO of RVT. Vereist: plaatselijke bekendheid taxateur, geen betrokkenheid bij (aan)verkooptransactie taxateur of zijn kantoor Vestigingsplaats taxateur ten opzichte van te taxeren pand maximaal 15 kilometer. Grote steden beleid (> inwoners): alleen akkoord taxatie door plaatselijk bekende taxateurs en daar kantoorhoudend. Waardebepaling Waardebepaling door middel van taxatie. Uitzonderingen hierop zijn: 1. Als de verstrekking, in geval van aankoop, minder bedraagt dan 75% van de koopsom (exclusief roerende zaken en kosten koper). 2. Als de verstrekking, in geval van een herfinanciering van een lopende ASR hypotheek (geen oversluiting van externe financier), niet meer bedraagt dan 90% van de WOZwaarde. 1. Er dient een getekende koopakte en een WOZ verklaring te worden overlegd. Executiewaarde = 90% x WOZ-waarde, van de meest recente peildatum. 2. Executiewaarde = 90% x WOZ-waarde, van de meest recente peildatum. In beide gevallen geldt dat: de WOZ - waarde niet geëxtrapoleerd mag worden. In geval van twijfel alsnog een taxatierapport opgevraagd kan worden. Verbouwing Verstrekking maximaal 125% van de executiewaarde na verbouwing. Bedrag verbouwing wordt in depot geplaatst. Vrije verkoopwaarde en executiewaarde vóór en na verbouwing, evenals de verbouwingskosten moeten blijken uit taxatierapport. Eerst eigen middelen inbrengen. Nieuwbouw Taxatie is verplicht bij: 1. Nieuwbouw in project met stichtingskosten (zijnde koop-/aanneemsom + meerwerk) > ,00. Renovatie (vernieuwbouw) valt hier niet onder. 2. Nieuwbouw buiten project > , Bouw in eigen beheer zonder aannemer. Indien nieuwbouw niet is getaxeerd, wordt de executiewaarde als volgt vastgesteld: 85% x (koop-/aanneemsom v.o.n. + meerwerk). In geval van 1 en 2: Bij een verstrekking van minder dan 75% van de koopaanneemsom kan na beoordeling van de bouwtekeningen en bestek mogelijk van taxatie worden afgeweken. Eerst eigen middelen inbrengen. Woon- /bedrijfsruimte Maximaal tussen 80% en 125% van de Wanneer het bedrijfsgedeelte minder dan 20% van de waarde van de onroerende zaak betreft, is een financiering mogelijk tot maximaal 125% van de executiewaarde mits aannemelijk is dat deze ruimte snel om te zetten is naar privé-doeleinden. Wanneer het bedrijfsgedeelte meer dan 20% maar minder dan 50% van de waarde van de onroerende zaak betreft, is een financiering mogelijk tot maximaal 80% van de Hier worden panden mee bedoeld die deels bedrijfsmatig gebruikt (kunnen) worden. Indien het bedrijfsgedeelte meer dan 50% van de waarde van de onroerende zaak bedraagt, dient de aanvraag door Direktbank Vastgoed Hypotheken te worden afgewikkeld. Praktijkpand Afhankelijk van waar het te financieren onderpand zich bevindt op de schaal van woonhuis tot praktijkpand zal een maximum gelden tussen de 80% en 125% Dit zijn panden die uitsluitend gebruikt worden door één of meerdere disciplines uit het vrije beroep (zie bijlage A voor lijst vrije beroepsbeoefenaren). Inventaris/instrumentarium Goodwill Maximaal 100% financiering. Effectenlening Tot maximaal 25% van de executiewaarde kan naast de woonlening een effectenlening worden verstrekt (op gelijke condities). Deze lening dient geheel te worden aangewend voor de aankoop van effecten via één van de door ASR Praktijkvoorziening aangewezen beleggingsinstellingen. De effectenportefeuille dient te worden verpand aan ASR Praktijkvoorziening. Bij ASR Praktijkvoorziening is het ook mogelijk om met externe vermogensbeheerders te werken. Aan de vermogensbeheerders wordt door ASR Praktijkvoorziening een aantal eisen gesteld en de vermogensbeheerder moet voldoen aan de eisen van de AFM. De volgende vermogensbeheerders komen hiervoor in aanmerking: ASR Bank N.V., MeesPierson N.V., Vierlander, Insinger de Beaufort Asset Management N.V., Palladyne, AFS Capital Management en Noord Nederlands Effectenkantoor. 2/5

3 Voorwaarden lening 1ste hypotheek ,00. 2e hypotheek of hoger in rang, ,00 (mits eerste bij ASR). 2e hypotheek of hoger in rang ,00 indien eerdere inschrijving(en) elders. (Hiervoor gelden afwijkende voorwaarden). Verhoogde inschrijving mogelijk. Inschrijving en opname bedragen minimaal 7.500,00. Rentevaste perioden, Rentestructuur, productopslagen, Rentebetalingen Zie renteoverzicht. Vervroegde aflossing Minimaal 500,00 aan extra aflossing. Bij de spaarhypotheek bedraagt de minimale extra aflossing 1.000,00. Standaard 10% boetevrij aflossen per ar. Bij een reguliere hypotheek mag men bij verkoop de gehele hypotheek boetevrij aflossen. Meer dan 10% aflossen mogelijk, met opslag rente. Let op: voor de Basisrentehypotheek gelden afwijkende Kosten vervroegde aflossing Contante waarde methode met als grondslag de rente voor de resterende rentevaste periode van een soortgelijke lening. Let op: voor de Basisrentehypotheek gelden afwijkende Bouwdepot Looptijd 1 ar. Verlenging duur bespreekbaar. 1e ar: rentevergoeding = hypotheekrente op het bouwdepot. Bij bestaande bouw na 1,5 ar en bij nieuwbouw na 2 ar wordt vergoeding aangepast: rentevergoeding = hypotheekrente minus 1%. Bijverband/ Aflosvormen Bij ASR Praktijkvoorziening geldt een bijverbandsopslag van 0,10% op de rentevaste duren van 2 ar en langer indien er sprake is van minder dan 25% aflossing door middel van een ASR hypotheekverzekering of een ASR beleggersrekening. Aflossingsmogelijkheden: ASR Spaarhypotheekverzekering. ASR Hybrideverzekering. ASR Beleggingsverzekering. ASR Garantieverzekering. ASR Beleggingshypotheek. 1. ASR Spaarhypotheekverzekering. 1. Het rendement is gekoppeld aan de te betalen rente. 2. ASR Garantie-, Hybride- en Beleggingsverzekering en een ASR Beleggingshypotheek. 3.(externe) Effectenportefeuille. 4.Externe verzekeringen. 5.Contanten. 6. Zonder aflossing. 2. Het doelvermogen bij een ASR Garantie-, Hybride- en Beleggingsverzekering en een ASR Beleggingshypotheek wordt berekend op basis van het bruto historisch fondsrendement. Het maximaal te voeren voorbeeldrendement wordt gebaseerd op de door AFM voorgeschreven rendementspercentages met een door ASR gestelde bovengrens van bruto 8,3% rendement. 3. Op basis van netto rendement met een maximum van 7%. Alleen via één van de door ASR Praktijkvoorziening aangewezen beleggingsinstellingen. 4. Op basis van bruto historisch fondsrendement met een maximum van 8,0%. Verzekeringsmaatschappij moet in Nederland gevestigd zijn. 5.Annuïtair of Lineair. 6. Zie maximaal aflossingsvrij. 3/5

4 Maximaal aflossingsvrij, minimaal doelvermogen en minimale overlijdensrisicodekking De dekkingseis m.b.t. minimaal doelvermogen en overlijdensrisicodekking is in 3 categorieën verdeeld: 1. Hypotheken ten behoeve van woonhuizen t/m ,00: Een volledig aflossingsvrije lening wordt geaccepteerd t/m 90% Het minimale doelvermogen en minimale overlijdensrisicokapitaal worden bepaald door het totale leningbedrag minus 90% 2. Hypotheken > ,00 t/m ,00: Een volledig aflossingsvrije lening wordt geaccepteerd t/m 75% Het minimale doelvermogen en minimale overlijdensrisicokapitaal worden bepaald door het totale leningbedrag minus 75% Verruiming van de hierboven genoemde grens van 75% naar 90% executiewaarde is mogelijk indien er een bedrag van 10% van het totale leningbedrag aan (vrij besteedbaar) vermogen wordt aangetoond. Dit vermogen hoeft niet verpand te worden. 3. Hypotheken > ,00: Voor deze geldleningen gelden afwijkende normen op basis van individuele beoordeling. Bij de bepaling van het minimale doelvermogen en het minimale overlijdensrisicokapitaal wordt voor alle categorieën uitgegaan van het totale leningbedrag minus de hoge aanvangsstorting en/ of verpand vermogen (de netto verstrekking). Onder vermogen wordt in dit geval verstaan: - Vrij besteedbaar vermogen (gelden minus uitstaande schulden aan te tonen middels IB aangifte of recente afschriften op betaal-, spaar- en beleggersrekeningen/ saldobiljet kredieten/ schulden). - Vermogen in de vorm van waarde in een polis (al of niet verpand) of een hoge aanvangsstorting. Maximale overbrugging 1. Woning is onherroepelijk verkocht: Verkoopprijs -/- bedrag huidige hypotheek -/- makelaarskosten. 2. Woning is niet onherroepelijk verkocht: Verkoopprijs -/- bedrag huidige hypotheek -/- makelaarskosten. 1. Getekende (ver)koopakte ondertekend door zowel koper als verkoper. 2. Mits het eventuele tekort bij verkoop, tussen verwachte verkoopsom en daadwerkelijke verkoopsom, om de overbrugging af te lossen gedragen kan worden op basis van inkomen. Een taxatierapport kan worden opgevraagd. Tarief, kosten en looptijd overbrugging Voor het tarief zie renteoverzicht. Offerterente is akterente. Geen bereidstellingsprovisie over overbrugging. Kosten overbrugging 250,00. De looptijd van de overbruggingslening is afhankelijk van de notariële transportdatum van de te verkopen woning, doch ten hoogste 12 maanden na transportdatum van de aangekochte woning. Er wordt voor het volledige bedrag van de hypothecaire geldlening inclusief bedrag overbruggingskrediet op zowel het nieuwe pand als op het overbruggingspand hypotheekrecht gevestigd. Bankgarantie Kosten 0,50% van de waarborgsom met een minimum van 115,00. Geldigheid offerte Offerte dient binnen 4 weken getekend retour te zijn bij ASR Praktijkvoorziening. Geldigheidstermijn offerte 3 maanden. Verlenging mogelijk met 9 maanden tegen betaling van bereidstellingsprovisie (indien van toepassing). Dalrenteprincipe Bij een reguliere hypotheek is het dalrenteprincipe van toepassing: de geoffreerde rente of de laagste rente voor soortgelijke hypotheken tijdens de offertegeldigheid wordt de definitieve contractrente. Let op: bij Basisrentehypotheek gelden afwijkende Bereidstellingsprovisie Is er sprake van voordeel voor de cliënt, dan wordt er bereidstellingsprovisie in rekening gebracht van 0,20% per maand, te berekenen over de hoofdsom van de lening. De bereidstellingsprovisie wordt berekend vanaf drie maanden na offertedatum, of indien later, vanaf drie maanden na de laatste dag waarop de rente zoals omschreven bij dalrente van toepassing is, tot de datum van opname van de lening. (Opname in depot wordt hieraan gelijk gesteld). Berekening vindt plaats op basis van gehele maanden, waarbij een gedeelte van een maand korter of gelijk aan 15 dagen wordt afgerond op 0 en 16 dagen of meer als één gehele maand wordt berekend. Van voordeel voor de cliënt is sprake wanneer de te betalen hypotheekrente lager is dan de dagrente op het moment van passeren. Is er geen sprake van voordeel voor de cliënt (gelijke of lagere dagrente), dan wordt er ook geen bereidstellingsprovisie berekend. Let op: bij een Basisrentehypotheek gelden afwijkende Verhuisregeling Bij een hypotheek op een nieuw onderpand zijn er altijd nieuwe acceptatievoorwaarden van toepassing. Indien cliënt een hypotheek bij ASR heeft/ had lopen kan er gebruik worden gemaakt van de verhuisregeling. Meenemen van rente naar nieuw onderpand: Bij verkoop van het onderpand geldt dat de oude rente na aflossing van de oude hypotheek meegenomen kan worden naar een nieuwe hypotheek binnen maximaal 6 maanden. De aanvraag wordt volledig opnieuw beoordeeld. Er wordt ook gekeken naar risicoklasse, rentevorm, productopslagen en eventueel van toepassing zijnde kortingen. Basisrentehypotheek Naast de reguliere hypotheek kan er ook een Basisrente Hypotheek gesloten worden. De verschillen van een Basisrente Hypotheek ten opzichte van een reguliere hypotheek zijn: Het is niet mogelijk om binnen één hypothecaire inschrijving naast een basisrente hypotheek een reguliere hypotheek te sluiten. 4/5

5 Optie 1 Een korting op het reguliere tarief indien er geen dalrentegarantie van toepassing is. Offerterente = passeerrente. Indien cliënt een voor akkoord getekende offerte niet afneemt, betaald hij 1% annuleringskosten. Optie 2 Een korting op het reguliere tarief indien gekozen wordt voor een boeteregeling bij verkoop van het onderpand. Bij verkoop van het onderpand is een boete verschuldigd volgens de contante waarde methode met een maximum van 3% van de vervroegde aflossing. Optie 3 Een korting op het reguliere tarief indien voor een combinatie van optie 1 en 2 gekozen wordt. 1% annuleringskosten. Bereidstellingsprovisie Basisrentehypotheek Is er sprake van voordeel voor de cliënt, dan wordt er bereidstellingsprovisie in rekening gebracht van 0,20% per maand, te berekenen over de hoofdsom van de lening. De bereidstellingsprovisie wordt berekend vanaf drie maanden na offertedatum tot de datum van opname van de lening. (Opname in depot wordt hieraan gelijk gesteld). Berekening vindt plaats op basis van gehele maanden, waarbij een gedeelte van een maand korter of gelijk aan 15 dagen wordt afgerond op 0 en 16 dagen of meer als één gehele maand wordt berekend. Van voordeel voor de cliënt is sprake wanneer de te betalen hypotheekrente lager is dan de dagrente op het moment van passeren. Is er geen sprake van voordeel voor de cliënt (gelijke of lagere dagrente), dan wordt er ook geen bereidstellingsprovisie berekend. Disclaimer: Bovenstaand overzicht is geen uitputtend overzicht van ASR Praktijkvoorziening behoudt zich het recht voor, hiervan af te wijken en/ of aanvullende voorwaarden te stellen. Bijlage A; Lijst vrije beroepsbeoefenaren Onder vrije beroepen worden de volgende beoefenaren verstaan en is de vrije beroeperskorting van toepassing tegen de volgende voorwaarden: Uiteraard dient de vrije beroepsbeoefenaar zijn eigen beroep uit te oefenen. Accountants Advocaten Apothekers Dierenartsen Deurwaarders Fysiotherapeuten Erkende paramedische beroepsbeoefenaren Huisartsen Juristen Notarissen Psychologen/Psychiaters Medisch specialisten Tandartsen Verloskundigen Indien zelfstandig ondernemer Indien zelfstandig ondernemer Ter verduidelijking het volgende voorbeeld: Een huisarts die een consultingbedrijf is gestart, heeft geen recht op de vrije beroeperskorting. Gepensioneerde vrije beroepers hebben recht op korting als ze al klant zijn van ASR Praktijkvoorziening en voorheen kwalificeerden voor vrije beroeperskorting. Minimaal benodigd CBI voor starters: fysiotherapeuten / dierenartsen huisartsen / tandartsen specialisten apothekers / (09-10)