NOTA KOSTENVERHAAL 2015

Transcriptie

1 NOTA KOSTENVERHAAL 2015 De methodiek voor het bepalen van de hoogte van de te verhalen kosten bij ruimtelijke plannen in de Gemeente West Maas en Waal 11 juni

2 INHOUD INHOUD Begrippenlijst Samenvatting 1 INLEIDING 1.1 Opbouw van de nota 2 OP WELKE WIJZE KOSTEN VERHALEN? 2.1 Wanneer is er sprake van een bouwplan, zodat het kosten verhaal kan plaatsvinden. 2.2 Drie manieren om kosten te verhalen. 2.3 Stroomschema kostenverhaal. 3. WELKE KOSTEN VERHALEN? 3.1 Kostensoortenlijst 3.2 Gebiedseigen kosten Plan- en apparaatskosten Voorzieningen in de openbare ruimte Openbare ruimte en infrastructuur 3.3 Planoverschrijdende kosten Bovenwijkse voorzieningen Bovenplanse kosten / verevening 3.4 Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling 4 DE VOORGESTELDE WERKWIJZE EN DE HOOGTE BIJDRAGEN 5 OVERGANGSBEPALINGEN BIJLAGE A: VERHAALBARE KOSTEN BIJLAGE B: REFERENTIE TIJDSBESTEDING RUIMTELIJKE PROCEDURES BIJLAGE C: UITVOERINGSPROGRAMMA S STRUCTUURVISIES 2

3 Begrippenlijst anterieure overeenkomst overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling financiële vergoeding aan de gemeente voor in een vastgestelde structuurvisie vastgelegde ruimtelijke ontwikkelingen, als bedoeld in artikel 6.24, lid 1, sub a Wro binnenplanse verevening de op grond van een exploitatieplan toe te passen omslagmethode van kostenverhaal, waarbij rekening wordt gehouden met tussen bouwpercelen bestaande verschillen in uitgifteprijzen en inbrengwaarden bovenwijkse voorziening voorziening die van nut is voor het exploitatiegebied en voor één of meer andere gebieden bovenplanse verevening het naast de kosten, bijdragen vanuit winstgevende exploitatiegebieden ter (gedeeltelijke) dekking van een tekort in de grondexploitatie in een ander exploitatiegebied exploitatiebijdrage de door een particuliere eigenaar op grond van een anterieure of posterieure overeenkomst, dan wel via de bouwvergunning aan de gemeente verschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie exploitatiegebied exploitatieplan locatie-eisen als zodanig aangewezen gebied in het exploitatieplan plan als bedoeld in artikel 6.12 Wro de in een exploitatieplan op te nemen eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, alsmede de in een exploitatieplan dan wel anterieure overeenkomst op te nemen regels omtrent de uitvoering daarvan 3

4 Samenvatting Het tot stand komen van de Nota Kostenverhaal wacht al een aantal jaren op de vaststelling van de verschillende structuurvisies met bij behorende uitvoeringsprogramma s. Nu dit proces bijna tot een einde is gebracht kan de Nota Kostenverhaal door de raad vastgesteld worden. Met de Nota Kostenverhaal wordt financiële regie gevoerd op nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten van derden. Op basis van de nota kan de gemeente ook kosten verhalen voor bovenwijkse ruimtelijke investeringsprojecten (in de openbare ruimte) waarvan ontwikkelingsprojecten van derden (mede) profiteren. Ook kan de gemeente bijvoorbeeld eisen dat ontwikkelingen van derden bijdragen aan het realiseren van gemengde wijken of van spreiding van woningbouw in de gehele gemeente. Dit kan middels het toepassen van bovenplanse verevening. Hoe dit allemaal werkt wordt in deze notitie uitgelegd. De voorgestelde regeling is in kwalitatieve zin gekoppeld aan het ambitieniveau van de gemeente, zoals dat is vastgelegd in de structuurvisies. Hierbij moet wel bedacht worden dat de draagwijdte van de nota beperkt is, omdat er voor bijna alle lopende projecten reeds getekende overeenkomsten zijn. En nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten met woningbouw en bedrijfsterreinen op gronden van derden de komende jaren in aantal beperkt zullen zijn. Deze nota moet ook gezien worden als een legitimatie achteraf van de afspraken zoals die in de vigerende exploitatieovereenkomsten met ontwikkelende partijen vastgelegd zijn. Deze afspraken betroffen zowel het verhaal van de directe plangebonden kosten als de bijdrage bovenwijks. 4

5 1 INLEIDING In de Structuurvisie Buitengebied 2020, de Structuurvisie Dorpen en de Visie leefbaarheid Kernen 2030 wordt de ruimtelijke toekomstvisie van de gemeente West Maas en Waal geschetst. Onderdeel van deze (structuur)visies is de wijze waarop de gemeente deze visie wil gaan verwezenlijken. Alle visies hebben een uitvoeringsparagraaf. De gemeente heeft gekozen voor een vooral faciliterend grondbeleid. Dit vraagt om een goede regievoering van de gemeente. Dit om te voorkomen dat door ontwikkelaars alleen de krenten uit de pap worden gehaald, en dat daadwerkelijk de gehele visie kan worden verwezenlijkt. De Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) reikt gemeenten een aantal instrumenten aan om deze regie te kunnen voeren. In het verleden waren deze instrumenten niet voorhanden en had men bij faciliterend grondbeleid vaak last van zogenaamde freeriders die wel profiteerden, maar niet betaalden. Nu deze instrumenten beschikbaar zijn, kan de gemeente nog beter afwegen in welke gevallen zij zelf een actieve rol op zich wil nemen (actief grondbeleid) of de ontwikkelingen aan de markt overlaten waarbij de gemeente een regiefunctie heeft (faciliterend grondbeleid). 1.1 Opbouw van de nota In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op hoe de kosten verhaald kunnen worden. Daarna worden in hoofdstuk 3 de verschillende te verhalen kostensoorten toegelicht. Hoofdstuk 4 geeft de werkwijze en hoogte van de bijdragen in West Maas en Waal. Tot slot wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de overgangsbepalingen. 5

6 2 OP WELKE WIJZE KOSTEN VERHALEN? De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten tot kostenverhaal bij bouwplannen. Het kostenverhaal kan op verschillende manieren plaatsvinden. Deze systematiek wordt hieronder beschreven. Uitgangspunt in de wetgeving is dat de gemeenten bij het nemen van het ruimtelijke besluit waarmee nieuwe bouwplannen mogelijk worden gemaakt, kosten verhalen middels een gelijktijdig vast te stellen exploitatieplan, dan wel dit kostenverhaal op een andere wijze regelen. Het ruimtelijke besluit kan bestaan uit een projectafwijkingsbesluit, gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid of een bestemmingsplan. Bij ruimtelijke ontwikkelingen die nog gerealiseerd moeten worden maar waarvan het ruimtelijke besluit al genomen is, kunnen geen kosten meer worden verhaald. 2.1 Wanneer is er sprake van een bouwplan, zodat er kostenverhaal kan plaatsvinden? Onder een bouwplan wordt verstaan: de bouw van een of meer woningen; de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte. 2.2 Drie manieren om kosten te verhalen. Er zijn drie mogelijkheden om het kostenverhaal te regelen. 1. Actief grondbeleid, gemeente is eigenaar De gemeente kan kostenverhaal verzekeren doordat zij de gronden waarop de bouwplannen die via het ruimtelijke besluit mogelijk worden gemaakt in bezit heeft. De te verhalen kosten worden in dat geval verwerkt in de uitgifteprijs van bouwrijpe grond. 2. Anterieure overeenkomst met grondeigenaren De gemeente sluit met alle grondeigenaren die het bouwplan willen realiseren een anterieure exploitatieovereenkomst waarin ondermeer alle afspraken zijn opgenomen omtrent het verhalen van kosten voorafgaand aan het nemen van het ruimtelijke besluit. 3. Publiekrechtelijk via het exploitatieplan Bij kostenverhaal via de publiekrechtelijke weg stelt de gemeente een exploitatieplan vast bij het nemen van het ruimtelijke besluit. In het exploitatieplan wordt op basis van de kosten en opbrengsten, de exploitatiebijdrage vastgesteld die als financiële voorwaarde wordt opgenomen voor het afgeven van de omgevingsvergunning. 6

7 De gemeente West Maas en Waal geeft de voorkeur aan het sluiten van anterieure exploitatie-overeenkomsten met marktpartijen voor de gevallen waarin de gemeente niet (mede-) grondeigenaar is. Deze privaatrechtelijke exploitatieovereenkomst wordt gesloten voorafgaand aan het nemen van het ruimtelijke besluit. Het gevolg hiervan is dat de initiatiefnemer een exploitatiebijdrage betaalt. In anterieure exploitatieovereenkomsten kunnen project specifieke afspraken worden gemaakt. Dit biedt de gemeente en marktpartijen meer flexibiliteit om tot overeenstemming te komen. De gemeente vindt het belangrijk om de dialoog met de initiatiefnemer aan te gaan, in plaats van eenzijdig exploitatiebijdragen op te leggen. Ook gaat het opstellen van een exploitatieplan gepaard met relatief hoge kosten, die eveneens verhaald moeten worden op de initiatiefnemer. Tot slot heeft de wetgever zelf ook de voorkeur voor kostenverhaal middels anterieure exploitatieovereenkomsten uitgesproken. De gemeente behoudt overigens altijd het voorrecht om een exploitatieplan vast te stellen. Dit geldt ook voor gevallen waarin al een anterieure exploitatieovereenkomst is gesloten. Dit kan aan de orde zijn als er meerdere grondeigenaren zijn en niet met alle grondeigenaren een anterieure exploitatieovereenkomst is gesloten, of indien de gemeente het noodzakelijk acht om kostenverhaal, eisen of regels eveneens middels een publiekrechtelijk instrument te verzekeren. In principe werkt de gemeente alleen mee aan ruimtelijke ontwikkelingen waar alle verhaalbare kosten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer. Indien op voorhand duidelijk zou zijn dat niet alle kosten op de ontwikkelende partij kunnen worden verhaald, dan wel initiatiefnemer en gemeente niet tot overeenstemming komen omtrent de hoogte van de te verhalen kosten, zal de gemeente opnieuw afwegen of medewerking aan de ruimtelijke ontwikkeling wenselijk is. De gemeente zal immers in dat geval een deel van de kosten zelf moeten dragen en hiervoor (op termijn) geld beschikbaar moeten stellen. In het geval de ontwikkeling vanuit ruimtelijk optiek alsnog gewenst is, zal alsnog een anterieure overeenkomst opgesteld worden, met daarin opgenomen de gemeentelijke bijdrage. 7

8 2.3 Stroomschema kostenverhaal In het onderstaande stroomschema is weergegeven hoe kostenverhaal kan plaatsvinden. Bij een ruimtelijk plan in de gemeente West Maas en Waal, is de linker kolom aan de orde en een exploitatieplan niet nodig. 8

9 3. WELKE KOSTEN VERHALEN? Het vorige hoofdstuk ging in op de vraag hoe en wanneer de gemeente het kostenverhaal dient te verzekeren. Daarbij is ingegaan op de verschillende mogelijkheden die er zijn om kostenverhaal te verzekeren. Dit hoofdstuk gaat in op de vraag welke kosten verhaald kunnen worden. Ook wordt ingegaan op het verschil tussen gebiedseigen kosten en planoverschrijdende kosten. 3.1 Kostensoortenlijst De soorten kosten die de gemeente kan verhalen op de initiatiefnemer zijn beperkt tot een limitatieve lijst die veelal de kostensoortenlijst wordt genoemd. Dit zijn allemaal kosten die te maken hebben met het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen. Kosten die hieronder vallen zijn o.a. inbrengwaarden van gronden, opstallen, sloopkosten, kosten voor het aanleggen van wegen, groenvoorzieningen, verlichting, riolering, parkeerplaatsen, plan- en apparaatskosten, planschade, rentelasten en verplichte natuurcompensatie. De volledige kostensoortenlijst is weergegeven in Bijlage A. 3.2 Gebiedseigen kosten Gebiedseigen kosten zijn kosten die direct met het desbetreffende project te maken hebben. Er is geen sprake van een planoverschrijdend karakter. De verhaalbare kosten uit de kostensoortenlijst worden volledig toegerekend aan de desbetreffende ontwikkeling. Deze gebiedseigen kosten kunnen zowel binnen, als buiten het exploitatiegebied plaatsvinden. Voorbeeld: Alle kosten voor het aanleggen van de openbare ruimte binnen het exploitatiegebied vallen onder gebiedseigen kosten. Deze kosten dienen te worden verhaald op de ontwikkelende partij. De te maken kosten om het exploitatiegebied te ontsluiten op de doorgaande weg vallen ook onder de te verhalen kosten. Deze zijn immers uitsluitend noodzakelijk ter ontsluiting van het exploitatiegebied. Indien aanvullende verkeerskundige maatregelen nodig zijn zoals rotondes, extra rijbanen en invoegstroken, dienen deze kosten eveneens te worden verhaald op de ontwikkelende partij. Ook de plan- en apparaatskosten van de gemeente voor het ruimtelijke plan vallen onder deze categorie. Ook externe adviezen en benodigde onderzoeken ten behoeve van het ruimtelijke plan vallen onder gebiedseigen kosten. Zelfs eventuele waardedaling van gemeentelijke gronden en opstallen als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling kunnen onder de te verhalen kosten worden geschaard Plan- en apparaatskosten Voor elk ruimtelijk plan maakt de gemeente plan- en apparaatskosten. Deze kosten dienen te worden verhaald op de initiatiefnemer. De rol van de gemeente zal per ruimtelijk plan variëren. De gemeentelijke rol kan beperkt zijn tot het beoordelen van het bestemmingsplan / projectafwijkingsbesluit en het opstellen van de anterieure exploitatieovereenkomst / exploitatieplan, maar zal meestal veel omvangrijker zijn. Voor de uren van het beoordelen van het ruimtelijke plan en het opstellen van de anterieure exploitatieovereenkomst is in bijlage B een referentie qua tijdsbesteding gegeven, welke als uitgangspunt wordt gehanteerd. Afhankelijk van de complexiteit van het ruimtelijk plan, kan het noodzakelijk zijn om meer uren te ramen voor de opgenomen werkzaamheden. In de meeste gevallen is coördinatie door een gemeentelijke projectleider noodzakelijk en zal er stedenbouwkundige -, juridische - en financiële ondersteuning noodzakelijk of gewenst zijn, terwijl in een latere fase ook beleidsmedewerkers van groen, wegen en riolering hun bijdrage moeten leveren. Ook kan het voorkomen dat extern advies moet worden ingewonnen, onderzoek moet worden uitgevoerd of dat er met andere betrokkenen moet worden overlegd. Al deze kosten dienen te worden verhaald op de initiatiefnemer. De gemeente zal voor deze aanvullende werkzaamheden per project de benodigde werkzaamheden bekijken. 9

10 Ook de uren door de gemeente te maken tijdens de realisatiefase worden in rekening gebracht. Dit betreffen voornamelijk de uren van de projectleider en werkvoorbereider. Afrekening kan op basis van uurtje factuurtje, dan wel een lumpsum. Dat laatste geniet administratief gezien de voorkeur, omdat de afrekening zeer eenvoudig is. Maar er zit ook meer risico in. Als een project vertraagt zullen er over het algemeen meer uren gemaakt moeten worden dan voorzien. Daarom zullen bij toepassing van de lumpsum methodiek bijvoorbeeld afspraken gemaakt moeten worden m.b.t. de randvoorwaarden waaronder die afspraak van kracht is. Bijvoorbeeld over de looptijd en voor welke werkzaamheden die lumpsum geldt en wanneer de partijen weer om te tafel gaan zitten om aanvullende afspraken te maken Voorzieningen in de openbare ruimte Ook de kosten van ingrepen die de gemeente doet in de openbare ruimte ten behoeve van het ruimtelijke plan dienen te worden verhaald op de initiatiefnemer van het ruimtelijke plan inclusief de uren van voorbereiding, toezicht en uitvoering Openbare Ruimte en infrastructuur De openbare ruimte inclusief de infrastructuur, worden in principe door en voor rekening van de initiatiefnemer aangelegd. Na afronding van het project of tussendoor fasegewijs wordt de openbare ruimte opgeleverd aan de gemeente. Hiervoor heeft de gemeente een protocol opgesteld. In uitzonderingsgevallen worden deze werkzaamheden door de gemeente uitgevoerd en in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. 3.3 Planoverschrijdende kosten Ook planoverschrijdende kosten kunnen worden verhaald op ruimtelijke plannen van derden. Planoverschrijdende kosten zijn kosten waarvan meerdere ruimtelijke plannen profijt ondervinden. In het geval de gemeente het exploitatieplan hanteert om deze kosten te verhalen, dienen deze kosten te worden toegerekend op basis van Profijt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit (PTP-criteria). In het anterieure traject bestaat op dit punt onderhandelingsvrijheid en gelden de PTPcriteria niet Bovenwijkse voorzieningen Kosten voor bovenwijkse voorzieningen zijn kosten die gepaard gaan met de aanleg van voorzieningen in de openbare ruimte die een plan overschrijdend karakter hebben. Het project profiteert (direct/indirect) van de aanleg van deze voorzieningen en de kosten van deze bovenwijkse voorzieningen kunnen dan ook naar rato toegerekend worden aan het project. Tot de bovenwijkse voorzieningen worden gerekend: a. nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt; b. riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken; 10

11 c. wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voeten rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; d. infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; e. groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; f. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; g. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; h. gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; i. uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen. Een goed voorbeeld van bovenwijkse voorzieningen zijn wijkontsluitingswegen en de hoofdinfrastructuur. Bestaande woningen en bedrijven profiteren van de aangelegde voorzieningen. Om te zorgen dat in de toekomst hoofdinfrastructuur voldoende capaciteit heeft om zowel het nieuwe verkeer als gevolg van nieuwe bouwplannen te kunnen faciliteren, als de autonome groei van de verkeersbewegingen van de bestaande bebouwing is het wellicht noodzakelijk om aanvullende voorzieningen (extra wegen, extra rijbanen, andere route) te realiseren zodat er in de toekomst voldoende capaciteit beschikbaar is. Voorbeeld Voor West Maas en Waal zijn de indertijd uitgevoerde verbreding van de Veesteeg en de aanleg van de rotonde Beatrixstraat/ van Heemstraweg goede voorbeelden. Zowel huidige inwoners en bestaande bedrijven, als toekomstige inwoners en bedrijven profiteren van de aanleg van deze infrastructuur. Ook de aanleg van een voorziening als de Cool Nature waterspeeltuin kan gezien worden als een voorziening die niet alleen voor het project het Leeuwse Veld van belang is Bovenplanse kosten / verevening Bij bovenplanse verevening worden ruimtelijke projecten onderling verevend. Er is dus sprake van een planoverschrijdend karakter. Doel van bovenplanse verevening is dat alle ruimtelijke projecten gezamenlijk de ruimtelijk doelstelling van de gemeente realiseren waarbij de individuele projecten kunnen en mogen afwijken van de doelstelling. Het financiële voordeel dient te worden afgedragen. Omgekeerd kan een project dat meer dan 11

12 de ruimtelijke doelstelling realiseert, onder bepaalde voorwaarden, een bijdrage uit de dan in te stellen reserve bovenplanse verevening krijgen. Uit de structuurvisie West Maas en Waal 2030 zijn de volgende bovenplanse vereveningen te herleiden: betaalbare woningen, woningbouw Maasdorpen, maatschappelijke nietcommerciële voorzieningen en landschapsontwikkeling en ontwikkeling van recreatie. Enkele bovenplanse vereveningen worden in onderstaande paragrafen nader toegelicht. - Bovenplanse verevening betaalbare woningen Wanneer gekeken wordt naar de woningvoorraad in de gemeente West Maas en Waal valt op dat ongeveer 70% van de woningen een koopwoning is en 30% een huurwoning (woonstichting/particulier). Dit percentage is al jarenlang stabiel. Om bij nieuwe ontwikkelingen deze verevening al toe te kunnen passen wordt vooralsnog uitgegaan van 25%. In de nog op te stellen woonvisie wordt ingegaan op het aantal woningen in het sociale segment. - Bovenplanse verevening Herstructurerings- / Revitaliseringsopgave In de structuurvisie is een bovenplanse verevening voor herstructurering en revitalisering van oude bedrijventerreinen en/of woningbouwlocaties benoemd. Doelstelling is dat alle nieuwe woningbouw- en bedrijventerreinontwikkeling evenredig bijdragen aan de herstructurering en revitalisering van oude woningbouwlocaties en/of bedrijventerreinen. Nieuwbouwlocaties kennen geen kosten voor herstructurering- / revitalisering op hun eigen locatie. Door het toerekenen van bovenplanse kosten dragen deze ontwikkelingen mee aan de herstructurering / revitalisering van bestaande terreinen. - Bovenplanse verevening Maatschappelijke niet-commerciële voorzieningen Woningen ondervinden profijt van maatschappelijke voorzieningen. Een aantal maatschappelijk voorzieningen zijn niet-commercieel exploitabel. Toch zijn deze voorzieningen van belang voor een goed woonmilieu. Doordat het aantal woningen toeneemt, neemt ook de druk op deze maatschappelijke voorzieningen toe, waardoor in de toekomst uitbreiding wellicht noodzakelijk is. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan meer schoollokalen, gymzalen, een grotere bibliotheek, buurthuis en/of andere maatschappelijke niet-commerciële voorzieningen. Enkele concrete voorbeelden: In de Structuurvisie Dorpen wordt voor de Maasdorpen gesteld dat de daar gesitueeerde woningbouwprojecten tot een afronding moeten komen. Gegeven het feit dat woning bouw daar nu stagneert, terwijl aan de Waalzijde nog volop gebouwd wordt, zou overwogen kunnen worden een bijdrage te heffen bij de Waaldorpprojecten en deze in te zetten voor de woningbouw aan de Maaszijde. Een zelfde principe zou gehanteerd kunnen worden bij een ontwikkeling in een uitleglocatie ( bijvoorbeeld Leeuwse Veld), die moet bijdragen ten gunste van een ontwikkeling die plaatsvindt in het kader van een herstructurering van een industriegebied. ( de Doorbraak). Immers in dat laatste geval zijn de kosten veel hoger. Als de gemeente als eis zou stellen dat elk woningbouwproject in principe 25 % sociale huur zou moeten realiseren, dan zou de gemeente middels verevening ook het financiële voor- en nadeel van het meer/minder realiseren van deze doelstelling tussen ruimtelijke plannen kunnen verevenen. Bij de grondeigenaar die minder sociale woningen bouwt, worden bovenplanse kosten in rekening gebracht. Omgekeerd kan een grondeigenaar die meer sociale woningen realiseert dan de norm van 25%, onder bepaalde voorwaarden, een financiële bijdrage krijgen. 3.4 Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Naast het verhalen van kosten voor bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse verevening kan de gemeente bij anterieure overeenkomsten ook een bijdrage vragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. 12

13 In de structuurvisie worden een tweetal onderwerpen genoemd waarvoor bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden gevraagd. - Mobiliteit en bereikbaarheid Mobiliteit en bereikbaarheid richt zich op het versterken van de bereikbaarheid van de gemeente West Maas en Waal. De gemeente heeft diverse infrastructurele plannen, welke op dit moment onvoldoende concreet zijn om op te nemen als bovenwijkse voorziening, dan wel waarvan onvoldoende profijt valt toe te rekenen aan de diverse concrete ontwikkelingsprojecten. Hierbij valt onder andere te denken aan de in de structuurvisie genoemde, maar niet in de nota opgenomen, bovenwijkse voorzieningen. Voor woningbouw, en bedrijventerrein functies kan naast de verplicht te verhalen kosten, een financiële bijdrage worden gevraagd ter verbetering van de mobiliteit en bereikbaarheid.. - Landschapsversterking en nieuwe natuurontwikkeling Landschapsversterking en nieuwe natuurontwikkeling richt zich op het versterken van het West Maas en Waalse landschap, vergroten van de aantrekkelijkheid (van de beleving) van aanwezige en nieuwe natuur. Landschapsversterking en natuurontwikkeling zal met name plaatsvinden in het Buitengebied met het oog op het versterken van de recreatieve mogelijkheden (en beleving) van deze gebieden. Voor woningbouw-, en bedrijventerrein functies kan naast de verplicht te verhalen kosten, hiervoor aanvullend een financiële bijdrage worden gevraagd. 13

14 4. DE VOORGESTELDE WERKWIJZE EN HOOGTE BIJDRAGEN. Uitgangspunt is dat alle plangebonden kosten altijd op de ontwikkelende partij worden verhaald. Onderstaande regeling betreft het verhaal van de bijdragen bovenwijks, bovenplans en de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen. In de structuurvisies dorpen en buitengebied en de visie leefbaarheid Kernen vastgelegde ambities en maatregelen zijn wel kwalitatief benoemd, maar niet uitgewerkt in een meerjaren planning met een begroting. Dit betekent dat deze een onvoldoende gedetailleerde uitwerking vormen voor een kostenverhaal in het kader van een exploitatieplan, voor wat betreft de kosten bovenwijks, bovenplans en de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen. Nu is dat op zich geen probleem, aangezien de gemeente tot nu toe altijd anterieure overeenkomsten gemaakt heeft, daarbij afspraken heeft gemaakt over de bijdrage bovenwijks en dat beleid in bredere zin kan voortzetten. Daarbij komt ook nog dat de verwachting is dat er de komende jaren hoogstens enkele projecten gestart worden waarvoor nog contractuele afspraken gemaakt moeten worden. Immers voor wat betreft de woningbouw zijn bijna alle toegekende contingenten tot 2020 vertaald in overeenkomsten en voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen is alleen een verdere ontwikkeling in Beneden Leeuwen bij de Veesteeg actueel. In 2011 is de bestaande regeling Bovenwijks, die gold voor de ontwikkeling van woningbouw en bedrijfsterreinen, uitgebreid met afspraken over afdracht bij de ontwikkeling van individuele bedrijven en is tevens door de raad aangegeven dat met de nota kostenverhaal ook de afdracht bij nieuwe agrarische bedrijven en uitbreidingen van agrarische bedrijven, geregeld zal worden, uiteraard voorzover daarvoor een ruimtelijke procedure noodzakelijk is. Gezien bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het kostenverhaal kwalitatief onderbouwd wordt met de uitvoeringsparagrafen van de structuurvisies, maar dat de noodzaak om deze uitvoeringsparagrafen verder te vertalen in de meerjarenbegroting ook niet echt noodzakelijk is voor het kostenverhaal. Voor een kostenverhaal in een anterieure overeenkomst bieden de uitvoeringsparagrafen voldoende onderbouwing voor zover noodzakelijk. Om kostenverhaal bij projecten van derden ook daadwerkelijke te kunnen doorvoeren wordt er bij het opstellen/afsluiten van de betreffende contracten een bankgarantie dan wel een andere vorm van zekerheidsstelling gevraagd. Er wordt dan ook de volgende werkwijze voorgesteld: - De Bijdrage Bovenwijks gaat voortaan Bijdrage Bovenwijks en Ruimtelijke Ontwikkelingen heten. BRO bijdrage. - De bijdrage is van toepassing op zowel gemeentelijke bouwplannen als die van derden. - Voor zover het plannen van derden betreft wordt een bankgarantie dan wel een andere vorm van zekerheidsstelling gevraagd; - De bijdrage wordt toegevoegd aan de bestaande reserve Bovenwijks - De bijdrage zal aangewend worden voor Bovenwijkse kosten, Bovenplanse kosten en verevening en ten behoeve van Ruimtelijke ontwikkeling. - De onderbouwing voor de bijdrage kan gevonden worden in de uitvoeringsparagrafen van de structuurvisies en visie leefbaarheid Kernen, die als bijlage aan deze nota zijn toegevoegd. Deze zullen regelmatig geactualiseerd moeten worden. - Jaarlijks besluit de raad bij de begrotingsbehandeling over de uitname uit de reserve. - De hoogte van de bijdrage blijft gehandhaafd op hetzelfde niveau, als de eerdere afspraken m.b.t. de bijdrage bovenwijks, zie onderstaande tabel. - Bijdrage wordt uiteraard alleen in rekening gebracht wanneer er een ruimtelijke procedure noodzakelijk is. 14

15 Onderstaande tabel geeft een overzicht van de voorgestelde bedragen. Categorie Bijdrage Wanneer te voldoen Woningbouw 10 per uitgegeven m2 Vastleggen in exploitatieovereenkomst, naar rato van bouw Bedrijfsterreinen 10 per uitgegeven m2 Vastleggen in exploitatieovereenkomst naar rato van verkoop kavels Individuele niet agrarische bedrijven. Agrarische bedrijven. 10 per per m2 toename BVO, voor zover een bestemmingsplan wijziging noodzakelijk is. Plus per hectare netto plangebied als oppervlakte <3hectare. Bij een oppervlakte van 3-10 hectare en bij een oppervlakte >10 hectare, per per m2 toename agrarisch bouwblok, voor zover een bestemmingsplan wijziging noodzakelijk is. Bijdrage per hectare direct na onherroepelijk BP. Bijdrage BVO bij iedere omgevingsvergunning Direct na onherroepelijk worden van BP. Ten opzichte van eerder vastgesteld beleid in de nota bovenwijks van 2011 en de aanvulling daarop in december 2011 betekent dit de volgende aanpassingen: 1. De bijdrage is niet alleen meer voor bovenwijkse kosten, maar ook voor bovenplanse kosten en ruimtelijke ontwikkeling. 2. De bijdrage wordt ook in rekening gebracht bij nieuwbouw cq uitbreiding van agrarische bedrijven. 15

16 5. OVERGANGSBEPALINGEN De nota kostenverhaal geeft uitvoering aan de gestelde principes omtrent uitvoering van de structuurvisies. In de voorgaande jaren zijn voor verschillende projecten gesprekken geweest omtrent het verzekeren van kostenverhaal en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. In deze gesprekken zijn afspraken gemaakt omtrent de hoogte van de te verhalen kosten. De gemaakte afspraken m.b.t. tot de te betalen exploitatiebijdrage wijken niet af van hetgeen in deze nota is opgenomen, voor zover het de hoogte van de bijdrage betreft, maar wel voor wat betreft de onderbouwing. Een van de redenen is dat de structuurvisie en/of de nota kostenverhaal op dat moment nog niet was vastgesteld. Voor nieuwe ruimtelijke plannen zal deze nota als uitgangspunt worden gehanteerd. 16

17 BIJLAGE A: VERHAALBARE KOSTEN De verhaalbare kosten zijn gelimiteerd tot de kosten genoemd in artikelen t/m van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze opsomming van kosten wordt ook vaak de kostensoortenlijst genoemd. Artikel Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Artikel Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend de ramingen van: a. de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek; b. de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven; c. de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; d. de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren; e. de in artikel en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; f. de in artikel en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen; g. de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d; h. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied; i. de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag; j. de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden; k. de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten; l. de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet; m. niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere nietterugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met l; 17

18 n. rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten. Artikel Tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, worden gerekend: a. nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt; b. riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken; c. wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; d. infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; e. groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; f. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; g. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; h. gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; i. uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen. 18

19 BIJLAGE B: REFERENTIE TIJDSBESTEDING RUIMTELIJKE PROCEDURES B.1 Referentie bestemmingsplan Stappen uren Projectleiding 54 Beoordelen concept bestemmingsplan 16 Concept anterieure 36 exploitatieovereenkomst opstellen 1e overleg kostenverhaal 6 2e concept anterieure 24 exploitatieovereenkomst opstellen 2e overleg kostenverhaal 6 Definitieve versie anterieure 12 exploitatieovereenkomst opstellen Laatste overleg + ondertekenen 6 exploitatieovereenkomst Interne reacties (specialisten) verwerken 20 Overleg bureau 3 Beoordelen concept voorontwerp 12 bestemmingsplan Opstellen bw nota voorontwerp 10 Advertentie opstellen en ter visie inspraak 3 (evt. brieven inspraak) Vooroverleg brieven versturen 4 Vooroverlegreacties verwerken + 40 opstellen rapportage Inspraakreacties verwerken + opstellen 32 rapportage Opstellen bw nota vooroverlegrapportage 2 Beoordelen concept ontwerp 12 bestemmingsplan Opstellen bw nota ontwerp 8 bestemmingsplan, advertentie, toezending instanties Zienswijzen verwerken + opstellen 40 rapportage Opstellen bw nota zienswijzen + 4 vaststelling Controle zienswijzenrapportage 11 Toesturen concept raadsbesluit 8 zienswijze indieners Raadsvergadering + commissie 4 Advertentie beroep 0,5 Advertentie onherroepelijk 0,5 Totaal 374 uur 19

20 BIJLAGE C: UITVOERINGSPROGRAMMA S STRUCTUURVISIES. 20