BARW/U Lbr. 08/135

Transcriptie

1 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) betreft Invoering Grondexploitatiewet uw kenmerk ons kenmerk BARW/U Lbr. 08/135 bijlage(n) datum 23 juli 2008 Samenvatting Centrale doelstelling van de Grondexploitatiewet, zoals opgenomen als afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening, is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. Uitgangspunt van de Grondexploitatiewet vormt een verplichting tot kostenverhaal. Dit betekent, dat een gemeente de gemaakte kosten op de particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot een ontwikkeling van de gronden overgaat. De gemeente mag hier bovendien niet meer van afzien. Indien er sprake is van een bouwplan moeten de kosten verhaald worden op de particuliere ontwikkelaar. De grondexploitatiewet legt in de eerste plaats een nieuwe basis voor privaatrechtelijke overeenkomsten over grondexploitatie tussen gemeenten en particuliere eigenaren die tot de ontwikkeling van hun grondeigendom willen overgaan. Deze privaatrechtelijke overeenkomst biedt de gemeente de mogelijkheid om met een particuliere eigenaar afspraken te maken over het kostenverhaal van de betreffende bouwlocatie, alsmede ook afspraken over planschade en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten de locatie. Verder omvat de wet een publiekrechtelijk vangnet voor situaties, waarin de partijen binnen het privaatrechtelijke spoor geen onderlinge overeenkomst hebben bereikt. Een centrale positie binnen dit publiekrechtelijke spoor heeft het exploitatieplan, waarin de gemeente de uitgangspunten voor de grondexploitatie kan vastleggen. Dit exploitatieplan moet tegelijkertijd worden vastgesteld en bekendgemaakt met het bestemmingsplan, het wijzigingsplan en het project(afwijkings)besluit. Bij de aanvraag van een bouwvergunning zal vervolgens via de toetsing aan het ruimtelijke plan en het exploitatieplan de bijdrage van de particuliere ontwikkelaar aan het kostenverhaal worden vastgesteld. Onderwerp Ledenbrief Grondexploitatiewet Datum 23 juli Postbus GK Den Haag Tel Fax

2 Aan de leden informatiecentrum tel. (070) betreft Invoering Grondexploitatiewet uw kenmerk ons kenmerk BARW/U Lbr. 08/135 bijlage(n) datum 23 juli 2008 Geacht college en gemeenteraad, Deze ledenbrief bevat informatie over de nieuwe Grondexploitatiewet 1. Deze wet is een integraal onderdeel van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening 2 en het bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening 3 en is per 1 juli 2008 van kracht geworden. De Grondexploitatiewet biedt de gemeente de instrumenten om, in samenhang met de overige instrumenten van de Wet ruimtelijke ordening, een particuliere grondexploitatie op te kunnen zetten. Doelstelling van de Grondexploitatiewet Centraal doel van de Grondexploitatiewet is, om te komen tot een verbetering van het stelsel van kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie en een verbetering van de gemeentelijke regie met betrekking tot locatieontwikkeling. Het nieuwe stelsel beoogt de rollen van de gemeente, de particuliere ontwikkelaar en de derde-belanghebbende bij de particuliere grondexploitatie te verduidelijken en meer zekerheden te bieden voor de betrokkenen. Uitgangspunt van de Grondexploitatiewet vormt een verplichting tot kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie. Deze verplichting houdt in, dat een gemeente de gemaakte kosten op de particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot een ontwikkeling van de gronden overgaat. De gemeente mag hier dus niet meer van afzien, zoals in de voorgaande 1 Wet van 24 mei 2007, tot wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie, zoals gepubliceerd in het Staatsblad 2007, Wet van 20 oktober 2006, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening), zoals gepubliceerd in het Staatsblad 2006, 566. Zie hiertoe ook de VNG-ledenbrief betreffende de invoering van de Wet ruimtelijke ordening, d.d. 30 mei Besluit van 21 april 2008 tot uitvoering van de wet ruimtelijke ordening (Besluit ruimtelijke ordening), zoals gepubliceerd in het Staatsblad 2008, 145. Onderwerp Ledenbrief Grondexploitatiewet Datum 23 juli Postbus GK Den Haag Tel Fax

3 regelingen met betrekking tot het kostenverhaal nog wel het geval kon zijn. Indien er sprake is van een bouwplan (zoals omschreven in artikel Bro) 4 moeten de gemeentelijke kosten (zoals omschreven in artikel Bro en artikel Bro) worden verhaald op de particuliere ontwikkelaar. Free riders hebben bovendien niet langer de kans het kostenverhaal te ontwijken. Daarnaast biedt de Grondexploitatiewet ook een nieuwe grondslag voor het stellen van een aantal eisen betreffende de volkshuisvesting, voor het stellen van een aantal locatie-eisen en voor het doorleggen van de aanbestedingsplicht. Zo kan de gemeente in het stelsel van de Grondexploitatiewet, onder meer, het aantal en de situering van drie bijzondere categorieën van woningbouw nader regelen, te weten de categorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap (artikel , onder a, Bro), alsmede regels stellen betreffende het tegengaan van speculatie met betrekking tot deze sociale huur- en koopwoningen (artikel , onder f, Bro). Met betrekking tot de locatie-eisen kan de gemeente eisen vastleggen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (artikel 6.13, tweede lid onder b, Wro). Tenslotte moet de Grondexploitatiewet leiden tot meer transparantie en openbaarheid van het gemeentelijk grondbeleid. Het privaatrechtelijke spoor van de Grondexploitatiewet De Grondexploitatiewet legt allereerst een nieuwe basis voor privaatrechtelijke overeenkomsten over grondexploitatie tussen de gemeente en particuliere eigenaren die tot ontwikkeling van hun grondeigendom willen overgaan (artikel 6.24, eerste lid, Wro). Deze privaatrechtelijke overeenkomst biedt de gemeente de mogelijkheid om met een particuliere eigenaar afspraken te maken over het kostenverhaal, fasering, tijdvak en uitvoering van de betreffende bouwlocatie, alsmede ook afspraken te maken over bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen op basis van een vastgestelde structuurvisie en over eventuele planschade. De gemeente heeft voor deze privaatrechtelijke overeenkomst een volledige contractsvrijheid, mits de overeenkomst niet strijdig is met geldende wet- en regelgeving, de redelijkheid en de billijkheid van de overeenkomst worden gerespecteerd en de beginselen van behoorlijk bestuur worden nageleefd. Daarbij geldt overigens ook, dat de gemeente van deze overeenkomst geen misbruik mag maken door een particuliere eigenaar te dwingen onredelijk hoge bijdragen te laten betalen en/of andere buitensporige verplichtingen aan te gaan. Het college van burgemeester en wethouders is verplicht om binnen twee weken na het sluiten van de overeenkomst kennis van deze overeenkomst te geven in een van gemeentewege uitgegeven blad of een dag-, nieuws-, of huis-aan-huisblad (artikel 6.24, derde lid, Wro). Verder legt het college eveneens binnen de genoemde twee weken een zakelijke beschrijving van de inhoud van de overeenkomst ter inzage (artikel Bro). Het is dus niet noodzakelijk de inhoud 4 De afkorting Bro staat voor het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening. Parallel hieraan staat de afkorting Wro voor de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Onderwerp Ledenbrief Grondexploitatiewet Datum 23 juli

4 van de overeenkomst zelf openbaar te maken. Het publiekrechtelijke spoor van de Grondexploitatiewet De Grondexploitatiewet omvat verder een publiekrechtelijk vangnet voor situaties, waarin partijen binnen het privaatrechtelijke spoor geen onderlinge overeenkomst hebben bereikt. Dit betekent kortweg, dat het kostenverhaal niet door gemeentelijke gronduitgifte of in een overeenkomst met de particuliere eigenaar is verzekerd, maar dat het kostenverhaal publiekrechtelijk wordt vormgegeven. Overigens kent het stelsel van de Grondexploitatiewet geen onderhandelingsplicht voor gemeenten. De gemeente kan in beginsel direct overgaan tot een publiekrechtelijk vormgegeven kostenverhaal. Wel is aan te bevelen om vanuit het oogpunt van behoorlijk bestuur altijd een redelijke poging tot privaatrechtelijke overeenstemming te ondernemen. Is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is het bepalen van een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, het bepalen van een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en het stellen van eisen en regels met betrekking tot de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte niet noodzakelijk, dan kan de gemeente afzien van het publiekrechtelijke spoor van de Grondexploitatiewet (artikel 6.12, tweede lid, Wro). De gemeenteraad moet hiervoor overigens bij het besluit tot de vaststelling van het ruimtelijk plan wel expliciet een extra besluit nemen geen exploitatieplan vast te zullen stellen. Dit tweede raadsbesluit houdt in, dat het kostenverhaal over de in het ruimtelijk plan begrepen gronden anderszins verzekerd is en dat het stellen van nadere eisen en regels met betrekking tot de eerder genoemde aspecten niet noodzakelijk is. Wel valt hierbij aan te bevelen om in de toelichting van het bestemmingsplan voor dit besluit geen exploitatieplan vast te stellen een uitgebreide motivering op te nemen. Van centrale betekenis binnen het publiekrechtelijke spoor is het exploitatieplan (zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro). Dit exploitatieplan vormt de basis voor het publiekrechtelijk afdwingen van het kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie. Bij de aanvraag van een bouwvergunning wordt vervolgens via de toetsing aan het vigerende ruimtelijke plan en het bijbehorende exploitatieplan de bijdrage van de particuliere ontwikkelaar aan het kostenverhaal vastgesteld en in de voorschriften bij de bouwvergunning opgenomen. Het exploitatieplan moet tegelijkertijd worden vastgesteld en bekendgemaakt met het bestemmingsplan, het wijzigingsplan, het projectbesluit of het projectafwijkingsbesluit waarop het exploitatieplan betrekking heeft (artikel 6.12, vierde lid, Wro). Alhoewel in de Wet ruimtelijke ordening verder niet is vastgelegd dat de procedures van voorbereiding van beide planvormen gelijkertijd moet verlopen, valt het toch aan te raden om ook de voorbereiding van de ruimtelijke maatregel en het exploitatieplan parallel te laten verlopen. Overigens is het ook mogelijk, dat tussen de gemeente en de particuliere eigenaar een overeenkomst wordt gesloten na het opstellen van het exploitatieplan 5. De contractvrijheid is 5 Deze overeenkomst wordt ook wel aangeduid als posterieure overeenkomst, omdat de overeenkomst na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan wordt vastgesteld. Analoog Onderwerp Ledenbrief Grondexploitatiewet Datum 23 juli

5 hierbij echter behoorlijk beperkt in vergelijking tot de contractering voor het opstellen van het exploitatieplan. De partijen mogen in deze overeenkomst namelijk niet meer afwijken van de inhoud van het exploitatieplan. Bovendien geldt in het bijzonder, dat voor onderwerpen die de gemeente niet in het exploitatieplan heeft geregeld, maar die de gemeente daarin wel had kunnen regelen, de gemeente niet alsnog afspraken mag maken in deze overeenkomst (artikel 6.24, tweede lid, Wro). Voordeel van een overeenkomst in deze fase van de planvorming kan wel zijn, dat de partijen in de overeenkomst zaken uitwerken die in het exploitatieplan nog globaal van aard zijn, alsook andere zaken met betrekking tot de grondontwikkeling kunnen regelen, zoals bijvoorbeeld de grondoverdracht. Het begrip bouwplan Onder een bouwplan wordt verstaan (a) de bouw van een of meer woningen, (b) de bouw van een of meer hoofdgebouwen, (c) de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1000 m 2 of met een of meer woningen, (d) de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste tien woningen worden gerealiseerd, (e) de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m 2 bedraagt en (f) de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m 2 (zoals omschreven in artikel Bro). Het begrip omvat daarbij niet alleen de bouwplannen die in een plan op grond van de Wet ruimtelijke ordening voor de eerste keer als bouwplan worden aangewezen, maar ook de bouwplannen die zijn aangewezen in een op grond van de Wet ruimtelijke ordening herzien plan waarvoor reeds een bouwvergunning kon worden verleend op grond van het voorgaande planologisch besluit. Het begrip bouwplan kent een veelomvattende omschrijving. Deze omschrijving houdt onder meer in, dat bij een betrekkelijk kleine ontwikkeling het verhalen van kosten reeds verplicht is. Volgens deze definitie is het kostenverhaal dus al verplicht bij, bijvoorbeeld, de bouw van slechts één woning, of de bouw van een kas met een afmeting van 30 bij 40 meter. Daarnaast omvat de definitie van een bouwplan ook alle grotere gebiedsontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld de ontwikkeling van grootschalige nieuwbouwlocatie. Tenslotte omvat de definitie van bouwplan ook nog de binnenstedelijke herstructurering, zowel in de zin van een enkele bouwmogelijkheid in binnenstedelijk gebied, alsook de transformatie van gebouwen die voor woondoeleinden en/of horecadoeleinden geschikt worden gemaakt. Kostensoorten In het Besluit ruimtelijke ordening is een lijst opgenomen van kostensoorten die de gemeente in hieraan wordt de overeenkomst uit het privaatrechtelijke spoor van de Grondexploitatiewet wel aangeduid als anterieure overeenkomst, omdat deze overeenkomst tot stand komt voor het opstellen van een exploitatieplan. Onderwerp Ledenbrief Grondexploitatiewet Datum 23 juli

6 het exploitatieplan moet opnemen en publiekrechtelijk op de particuliere ontwikkelaar moet verhalen (artikel Bro en artikel Bro). Deze lijst omvat, onder meer, de kosten van archeologisch en milieukundig bodemonderzoek, de kosten van bodemsanering en de kosten van aanleg van voorzieningen in het exploitatiegebied. Daarnaast gelden ook de inbrengwaarden van de gronden nadrukkelijk als kostensoort, alsmede de eventuele kosten van planschade. De kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening is een limitatieve lijst en is gebaseerd op een gezamenlijke kostensoortenlijst van VNG en NEPROM uit De lijst verschaft duidelijkheid over de mogelijk te verhalen kostensoorten en moet een einde maken aan de voortdurende discussie over de verhaalbaarheid van bepaalde kostensoorten. Het limitatieve karakter van de lijst betekent echter ook, dat kostensoorten die niet op de lijst zijn opgenomen, ook niet via het exploitatieplan mogen worden verhaald (zoals bijvoorbeeld de kosten van algemene gemeentelijke beleidsontwikkelingen en structuurvisies voor het gehele gemeentelijke grondgebied) 7. Indien het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door het gemeentebestuur in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan het bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, kan de gemeente slechts die kosten verhalen tot maximaal het bedrag van die opbrengsten (op grond van artikel 6.16 Wro). Dit betekent, dat indien de grondexploitatie een tekort vertoont, de gemeente dus niet alle kosten kan verhalen op de particuliere ontwikkelaars en deze kosten voor rekening van de gemeente moet laten komen. In het omgekeerde geval dat de totale opbrengsten hoger zijn dan de totale kosten, mag de gemeente ook nooit meer dan de totale kosten verhalen. De gemeente mag de grondexploitatiewet in dit geval niet gebruiken om de winsten van de particuliere ontwikkelaars af te romen. De kostensoortenlijst en de bijbehorende toetsingscriteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit moeten verplicht worden toegepast binnen het publiekrechtelijke spoor van de Grondexploitatiewet, maar zijn niet verplicht van toepassing binnen het privaatrechtelijke spoor van de Grondexploitatiewet. Hoewel niet direct van toepassing, mag overigens wel worden verwacht dat de kostensoortenlijst en de toetsingscriteria een rol zullen spelen binnen dit privaatrechtelijke spoor. Het exploitatieplan zal in de onderhandelingen tussen de gemeente en de particuliere eigenaar reeds een schaduwwerking vooruit hebben. Indien de gemeente een particuliere eigenaar dwingt om een onredelijk hoge bijdrage te betalen en/of een buitensporige verplichtingen aan te gaan, zal deze particuliere eigenaar aangeven niet bereid zijn verder te 6 VNG en NEPROM (2000) Kosten van grondexploitatie: uitgangspunten voor een nieuwe wettelijke regeling van het grondkostenverhaal, met bijbehorende lijst van kostensoorten. 7 Overigens zal met betrekking tot een aantal kostensoorten bij ministeriële regeling nog een begrenzing worden vastgesteld voor de maximaal via het exploitatieplan te verhalen kosten (de zogenoemde maximering plankosten, zoals aangekondigd in artikel Bro). Bedoeld worden de kostensoorten, zoals omschreven in artikel 6.2.5, sub g t/m j, Bro. Op het moment van het schrijven van deze ledenbrief is de inhoud van deze ministeriële regeling nog onder discussie. Onderwerp Ledenbrief Grondexploitatiewet Datum 23 juli

7 onderhandelen en vervolgens te wachten op het exploitatieplan. De toerekenbaarheid van kosten Met betrekking tot de toerekenbaarheid van de kosten kan een onderscheid worden gemaakt tussen twee soorten kosten. In de eerste plaats zijn er de kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die uitsluitend ten dienste van één exploitatiegebied worden gemaakt. Voorbeelden van deze groep van kosten zijn de kosten van de aanleg van woonstraten, woonerven en buurtgroen, maar ook investeringen in natuurcompensatie, waterberging en een ontsluitingsweg voor zover deze alleen een functie hebben voor het betreffende gebied. Deze kosten moeten dan ook volledig op dit betreffende exploitatiegebied worden toegerekend en mogen niet ten laste van andere grondexploitaties komen. Het maakt hierbij overigens niet uit of de werken, maatregelen en voorzieningen binnen of buiten het exploitatiegebied worden gemaakt. De tweede groep van kosten zijn de kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die mede van belang zijn voor andere exploitatiegebieden en/of bestaande wijken (de zogenoemde bovenwijkse kosten, alhoewel deze term in de tekst van de Wro en het Bro niet wordt genoemd). Voorbeelden van deze groep van kosten zijn de kosten van een verbindingsweg tussen twee wijken, het maken van een wijkpark in het ene exploitatiegebied mede ten behoeve van een ander exploitatiegebied en ecologische zones. Omdat deze functies ook van nut zijn voor andere exploitatiegebieden cq. bestaande wijken, mogen deze kosten niet volledig aan één exploitatiegebied worden toegerekend, maar slechts proportioneel ten opzichte van het nut voor de individuele locaties aan de betreffende grondexploitatie ten laste worden gelegd (conform artikel 6.13, zesde lid, Wro). Alhoewel een onderbouwing in een vastgestelde structuurvisie voor deze groep van kosten niet wettelijk verplicht is, valt het voor de gemeente toch aan te raden om de ruimtelijk-functionele grondslag en samenhang van deze kosten te verantwoorden in een structuurvisie. Het exploitatieplan In de Wet ruimtelijke ordening worden een aantal onderdelen genoemd die de gemeenten in het exploitatieplan moet opnemen (artikel 6.13, eerste lid, Wro). In de eerste plaats moet een exploitatieplan een kaart van het exploitatiegebied bevatten, waarop de begrenzing van het gebied staat aangegeven. Verder moet het exploitatieplan een omschrijving bevatten van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Tenslotte moet het exploitatieplan verplicht ook een exploitatieopzet bevatten, waarin onder meer de inbrengwaarden van de gronden, een raming van de planschade, een raming van de opbrengsten, een tijdshorizon en de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden tot uitdrukking komt. Vervolgens worden een aantal onderdelen genoemd die de gemeente in het exploitatieplan mag opnemen (artikel 6.13, tweede lid, Wro). Zo mag de gemeente in het exploitatieplan een kaart opnemen met het voorgenomen grondgebruik van de locatie, eisen stellen voor de werken en Onderwerp Ledenbrief Grondexploitatiewet Datum 23 juli

8 werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, voor de aanleg van nutsvoorzieningen, en voor het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied en regels stellen met betrekking tot de uitvoerbaarheid van de genoemde werken en werkzaamheden. Daarnaast gaat het exploitatieplan vergezeld van een toelichting (artikel Bro). Deze toelichting bevat een motivering van de gemaakte keuzes en moet het voor de burger mogelijk maken de inhoud en de status van het exploitatieplan beter te begrijpen. In de toelichting kan worden aangegeven bij welke ruimtelijke maatregel het exploitatieplan hoort, op welke wijze de grenzen van het exploitatiegebied, de locatie-eisen en de regels voor de beschermde woningbouwcategorieën worden onderbouwd, een uitleg worden gegeven over de kosten per soort, over de bovenwijkse kosten en kosten voor toekomstige ontwikkelingen en de toerekening daarvan, alsmede een onderbouwing van de uitgifteprijzen en een uitleg over de wijze van toerekening van kosten aan bepaalde gronden. Herziening en eindafrekening van het exploitatieplan Omdat de grondexploitatie van bouwlocaties een langdurig en complex proces kan zijn, is in het stelsel van de Grondexploitatiewet opgenomen, dat het exploitatieplan minimaal een maal per jaar moet worden herzien (artikel 6.15, eerste lid, Wro), uiteraard maximaal tot het moment dat alle in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen zijn uitgevoerd en het exploitatieplan kan worden afgesloten (artikel 6.20 Wro). Een dergelijke herziening kan bijvoorbeeld betrekking hebben op de uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten en op de vervanging van ramingen door werkelijke gemaakte kosten. Voor een aantal niet-structurele onderdelen is een dergelijke herziening vrijgesteld van een verplichte voorbereidingsprocedure en is er geen bezwaar en beroep mogelijk tegen de herziening. Betreft de herziening echter een structureel onderdeel van het exploitatieplan, dan geldt dezelfde procedure als voor de vaststelling van een exploitatieplan en staat tegen de herziening dus beroep open. Voorbeelden van een dergelijke structurele wijziging zijn de wijziging van een woningbouwprogramma en de aanpassing van de fasering van de ontwikkeling. Binnen drie maanden na de uitvoering van de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen dient het college van burgemeester en wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan vast te stellen (artikel 6.20, eerste lid, Wro). Als achteraf blijkt dat de werkelijk gemaakte kosten hoger uitvallen dan vooraf als ramingen in het exploitatieplan waren opgenomen, dan komt dit verschil voor rekening van de gemeente. Als omgekeerd blijkt, dat de werkelijk gemaakte kosten lager uitvallen dan vooraf als ramingen in het exploitatieplan waren opgenomen, dan kan de particuliere eigenaar dit teveel betaalde kostenverhaal terugvragen van de gemeente (voor zover dit verschil groter is dan vijf procent, zoals vastgelegd in artikel 6.20, derde lid, Wro). Een particuliere eigenaar kan een verzoek tot afrekening bij het college indienen, vanaf het moment dat minimaal negentig procent van de geraamde kosten als werkelijk gemaakte kosten bekend zijn (artikel 6.20, vierde lid, Wro). Onderwerp Ledenbrief Grondexploitatiewet Datum 23 juli

9 Overgangsrecht Het overgangsrecht rond de inwerkingtreding van de Grondexploitatiewet gaat uit van de mogelijkheid om de afhandeling van oude plannen in eerste instantie op basis van het oude recht van de Wet op de Ruimtelijke Ordening te laten plaatsvinden 8. Worden de betreffende plannen herzien, dan zal vanaf dat moment het nieuwe recht van de Wet ruimtelijke ordening gelden. Voor een bestemmingsplan, waarvan het ontwerp ter visie is gelegd voor de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening, geldt dus, dat de Wet op de Ruimtelijke Ordening van toepassing blijft. Op deze bestemmingsplannen blijft dus ook het oude stelsel van kostenverhaal en baatbelasting van toepassing (dat wil zeggen, het stelsel op grond van artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en artikel 222 van de Gemeentewet). De Wet op de Ruimtelijke Ordening blijft verder ook gelden voor een wijzigingsplan, waarvan het ontwerp ter visie is gelegd binnen één jaar na inwerkingtreding van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening. Voor bestemmingsplannen waarvan het ontwerp na de inwerkingtreding van de nieuwe wet ter visie is gelegd, geldt echter de Wet ruimtelijke ordening. Belangrijk voor onder meer het kostenverhaal van bovenwijkse werken, maatregelen en voorzieningen en de mogelijke bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen is het overgangsrecht, dat een bestaand structuurplan in de zin van de Wet op de Ruimtelijke Ordening automatisch wordt aangemerkt als een structuurvisie in de zin van de Wet ruimtelijke ordening (als gevolg van artikel 9.1.2, eerste lid van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening). Wel wordt aanbevolen een partiële herziening van het bestaande structuurplan uit te voeren, waarin met name aandacht wordt gegeven aan de ruimtelijk-functionele samenhang tussen de diverse exploitatiegebieden en de bovenwijkse werken, maatregelen en voorzieningen. Tenslotte kan nog gemeld worden, dat het hebben van een exploitatieverordening in het stelsel van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening niet langer verplicht is (artikel 6.23 Wro). Ook wordt een bestaande exploitatieverordening op grond van artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening niet automatisch als een exploitatieverordening in het kader van de Wet ruimtelijke ordening aangemerkt. Het is dus ook niet direct noodzakelijk de bestaande exploitatieverordening in te trekken om te voorkomen dat de verordening ook zou gelden voor nieuwe situaties. De bestaande exploitatieverordening blijft bovendien van toepassing op een overeenkomst gesloten voor 1 juli 2008 en op overeenkomsten gesloten na 1 juli 2008 die betrekking hebben op planologische maatregelen waarvan het ontwerp voor 1 juli 2008 ter inzage hebben gelegen. Om onzekerheden en risico s te vermijden is aan te bevelen om de bestaande exploitatieverordening in te trekken, met inachtneming van de genoemde uitzonderingen. Grondexploitatiewet-bijeenkomsten In samenwerking met de Vereniging van Grondbedrijven (VVG) en het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) heeft de VNG in april en mei van 8 Meer over het overgangsrecht rond de Wro en de Grondexploitatiewet kunt u vinden in de VNGledenbrief over de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening. Onderwerp Ledenbrief Grondexploitatiewet Datum 23 juli

10 dit jaar verspreid over het gehele land zes informatie- en discussiebijeenkomsten georganiseerd over de Grondexploitatiewet. Doel van deze bijeenkomsten is geweest om de gemeentefunctionarissen die straks met de Grondexploitatiewet te maken kunnen krijgen, te informeren over de werking van de nieuwe wet. Bovendien is er tijdens de bijeenkomsten volop ruimte geboden aan de deelnemers om vragen en kwesties aan de orde te stellen en te discussiëren over de gevolgen van de wet voor hun eigen praktijk. Vanwege het succes van de bijeenkomsten en de reeds bestaande reservelijst van aanmeldingen zijn VROM, de VNG en de VVG voornemens kort na de zomer nog een aantal bijeenkomsten te organiseren. U kunt zich nog opgeven voor deze extra bijeenkomsten. Stuur daarvoor een naar cs@vng.nl, onder vermelding van Aanmelding reservelijst bijeenkomst Grondexploitatiewet. Informatie over de Grondexploitatiewet Meer informatie over de Grondexploitatiewet kunt u vinden in de Handreiking Grondexploitatiewet, een gemeenschappelijke uitgave van het ministerie van VROM, de VNG en de VVG 9. Deze Handreiking bevat naast de zeer uitgebreide informatie over de werking van de Grondexploitatiewet ook een groot aantal strategische tips voor gemeenten hoe om te gaan met de nieuwe wetgeving. Deze informatie en tips zijn bovendien geïllustreerd aan de hand van een zeer uitgebreid voorbeeld van een locatieontwikkeling in de fictieve gemeente Sturingerland. Meer informatie over de Grondexploitatiewet kunt u ook vinden op in het dossier grondbeleid. Daarnaast biedt ook de website van het ministerie van VROM nuttige informatie. Voor vragen over de nieuwe Grondexploitatiewet kunt u contact opnemen met de helpdesk van Senternovem (helpdesk.wro@senternovem.nl). Hoogachtend, Vereniging van Nederlandse Gemeenten mr. R.J.J.M. Pans, voorzitter directieraad Deze ledenbrief staat ook op VNG-net. Kijk op onder VNG-brieven. 9 Te bestellen als boekwerk bij Sdu Uitgevers. Daarnaast is de handreiking ook als pdf-bestand te downloaden vanaf en Onderwerp Ledenbrief Grondexploitatiewet Datum 23 juli