Huurdersraad Waterweg Wonen

Transcriptie

1 Huurdersraad Waterweg Wonen Vergadering Algemene Ledenvergadering Huurdersraad Datum Aanvang 19:30u Locatie Recreatiezaal De Marnix Notulist M. Rous Aanwezig bestuur Voorzitter Penningmeester Werkgroepcoördinator Kandidaat-bestuurslid Kandidaat-bestuurslid J. Sloot B. Mels H. Riemens H. Brinkman M. Schneider E. Janzen A. Ottervanger E. van Dijk Aanwezig bewonerscommissies Bewonersvereniging Zwaluwenlaan Oneven A. Ottervanger, M. van der Ster, S. Don. Belangencommissie Aalscholverlaan-Fazantlaan J. van der Vlugt, R. Westdijk, J. Bolderheij, M. Teijgelaar. Bewonersvereniging De Marnix A. Poortman, C. van Toorn, A. van der Windt. Bewonersvereniging MUWI-2 H. Brinkman. Belangencommissie Eksterlaanflats E. Janzen, B. Janzen, F. van der Hoek, H. van der Hoek, G. Dumont, H. Verkouter. Bewonersvereniging Zwaluwenlaan Even T. Zom, E. Pranger, D. Klopmeijer. Huurders Belangen Vereniging Hoofdstedenbuurt K. Kolmeijer, H. Roodenburg. Bewonerscommissie Complex 8 T. Martens, I. Martens, E. van Dijk. Bewonersvereniging Babberspolder F. Bangma. Wijkvereniging De Hoevenbuurt K. de Blois, J. Sloot. Bewonersvereniging D.O.T.O. H. Riemens, E. Hoogstraten. Bewonersvereniging MUWI-2 H. Brinkman, Bewoners Belangen Vereniging Indische Buurt N. Suijker, C. van Witzenburg, J. Assenberg. Overig aanwezig H. Bosch Waterweg Wonen B. van Rosmalen Waterweg Wonen S. Pikker Lid Raad van Commissarissen Waterweg Wonen H. Schouwenaars Lid Raad van Commissarissen Waterweg Wonen V. Klein Bewoner Zwaluwenlaan Even M. van Poppelen, H. van Poppelen Bewoners Amsterdamlaan J. van Saus Bewoners Complex Even A. Bakker, W. Bakker Contactpersoon Both-woningen P. van de Vooren Bewoner Holy-Noord J. Weeda Bewoner Babberspolder-Oost J. van Duivenbode Bewoner Van Hogendorpkwartier C. Schenk Bewoner Rivierzone A. van Wezel Bewoner Claudius Civilislaan Afwezig gemeld L. van der Lubben HBV Hoofdstedenbuurt, bestuurslid Huurdersraad

2 1 Opening en mededelingen De voorzitter opent de vergadering en heet alle leden van harte welkom. Statutair is de Huurdersraad verplicht twee keer per jaar een Algemene Ledenvergadering te houden. Het doel van deze vergadering is het afsluiten op het jaar Mededelingen - Op 19 april is de heer Doornink overleden. De heer Doornink was een actieve bewoner en huurder van De Marnix. De voorzitter prijst de inzet van de heer Doornink voor De Marnix en voor de huurders van Waterweg Wonen. - Twee leden van de Raad van Commissarissen zijn aanwezig, mevrouw Pikker en de heer Schouwenaars. Zij zijn door de Huurdersraad voorgedragen als lid van de Raad van Commissarissen. - Bij deze Algemene Ledenvergadering geven de heren Bosch (directeur-bestuurder) en Van Rosmalen (beleidsmedewerker) van Waterweg Wonen een toelichting op het onderwerp Huurronde Ook wordt de overeenkomst Huurronde 2016 ondertekend. - De heer Van der Lubben (bestuurslid) heeft zich afgemeld voor deze vergadering. 2 Huurprijsontwikkeling en Huurronde 2016 Directeur-bestuurder de heer Bosch geeft een toelichting op de huurprijsontwikkeling en de Huurronde In 2012 introduceerde de Rijksoverheid de verhuurdersheffing. De verhuurdersheffing voor alle corporaties loopt op tot 1,7 miljard per jaar. Voor Waterweg Wonen betekent dit dat 7 miljoen per jaar afgedragen moet worden aan het Rijk. Om deze verhuurdersheffing te kunnen betalen, bespaart Waterweg Wonen op de eigen bedrijfslasten, maar voor het grootste gedeelte komt deze heffing ten laste van de huurders. Hiertoe heeft de Rijksoverheid alle corporaties toegestaan om een extra huurverhoging te vragen bovenop de jaarlijkse inflatiecorrectie. In deze extra huurverhoging is een inkomensafhankelijk component opgenomen. Ontwikkelingen huurprijzen afgelopen jaren - In 2013 is de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. Afhankelijk van de inkomenscategorie zijn huurverhogingen van 1,5%, 2% en 4% doorgevoerd bovenop de inflatiecorrectie. - In 2013 is het streefhuurpercentage verhoogd naar 90%. Dit houdt in dat vrijgekomen huurwoningen worden verhuurd voor 90% van de maximaal te vragen huurprijs. - In 2014 is voor de lage inkomenscategorie een matiging toegepast in de huurverhoging, waarbij de lage inkomens zijn ontzien van een grote huurprijsstijging. - In 2015 is opnieuw een matiging toegepast voor de lage- en middeninkomenscategorie. Ook is dit gedaan voor de relatief duurdere sociale huurwoningen. Woonakkoord tussen Woonbond en Aedes In 2016 heeft de Woonbond (belangenvereniging van huurders) en Aedes (belangenvereniging van woningcorporaties) een overeenkomst afgesloten over het te voeren huurbeleid voor de komende jaren. Het akkoord tussen de Woonbond en Aedes biedt Waterweg Wonen een algemene richtlijn in het te voeren huurprijsbeleid. Waterweg Wonen stelt het huurprijsbeleid vast op basis van de betaalbaarheid van woningen, beschikbaarheid van woningen en de benodigde huurinkomsten voor Waterweg Wonen. In het Woonakkoord staan enkele afspraken benoemd: - Gelijke behandeling van de zittende en nieuwe huurder. Het verschil tussen de zittende en nieuwe huurder moet meer gelijk getrokken worden. Nu nog betalen nieuwe huurders voor dezelfde woning veel meer dan (lang) zittende huurders. Dat verschil moet kleiner. - Huurprijzen van woningen met een streefhuurpercentage vanaf 80% kunnen groeien met een inflatievolgende percentage. Woningen met een streefhuurpercentage tot 80% kunnen groeien met een hoger percentage, zodat de verschillen tussen de woningen kleiner worden. - Kwaliteit van de woning moet het belangrijkste zijn in het bepalen van de huurprijs van de woning. - Scheefwonen moet worden teruggedrongen. Onderzoek moet uitwijzen welke maatregelen zullen worden getroffen voor de huurprijzen en het huurbeleid. - Het inkomensafhankelijke deel van de huurprijsstijging blijft gehandhaafd. De maximale huurprijsstijging per woning voor de laagste inkomensgroep is het inflatiepercentage + 1%. De maximale huurprijsstijging per woning voor de middeninkomensgroep is het inflatiepercentage + 2,5%. De maximale huurprijsstijging per woning voor de hoogste inkomensgroep is het inflatiepercentage + 4%. Enkele groepen worden uitgesloten van de hoogste categorie extra huurverhoging, zoals gehandicapten en senioren.

3 Huurprijsstijging 2016 De Tweede Kamer heeft zeer recentelijk ingestemd met het overnemen van het Woonakkoord tussen de Woonbond en de Aedes. Het akkoord zal ingaan vanaf Voor de huurprijsstijging van 2016 zal Waterweg Wonen zo dicht mogelijk blijven bij de afspraken die de Woonbond en Aedes hebben gemaakt. Waterweg Wonen zal in juli a.s. de huurprijzen verhogen met 1%. Dit percentage is inclusief het inflatiepercentage. Huurbeleid vanaf De huurprijzen worden bepaald aan de hand van een puntensysteem. Het puntensysteem is recentelijk aangepast. Waterweg Wonen past daarom het streefhuurpercentage aan naar 81% van de maximaal te vragen huur. - Waterweg Wonen zal bij vrijkomende woningen sterk sturen op het inkomen en het passend toewijzen. Door middel van een inkomenstoets wordt beoordeeld of iemand recht heeft op een woning binnen een bepaalde prijscategorie. Waterweg Wonen zet in op meer woningbezit van grondgebonden woningen, naar deze woningen is grote behoefte. - De bepalingen van het Woonakkoord worden nog specifiek uitgewerkt naar het te voeren huurprijsbeleid vanaf juli Hierover zal Waterweg Wonen in overleg treden met de Huurdersraad. Vragen van de aanwezigen - De heer Van Poppelen vraagt of rekening wordt gehouden met senioren in combinatie met de specifieke situaties in bepaalde complexen (bijvoorbeeld De Wouthof). De heer Bosch geeft aan dat in de algemene Huurronde geen onderscheid wordt gemaakt tussen de complexen en ook wordt geen specifiek leeftijdsbeleid wordt gevoerd. De heer Bosch kent de situatie van De Wouthof, de situatie geeft vooralsnog geen aanleiding om de huurprijzen te herzien. De Rijksoverheid heeft gesteld dat een extra huurverhoging mag worden doorgevoerd aan huurders in de hogere inkomenscategorieën, maar senioren zijn hiervoor uitgesloten. - De heer Van Wezel vraagt of Waterweg Wonen specifieke gegevens ontvangt over het inkomen. De heer Bosch geeft aan dat geen specifiek bedrag kenbaar wordt gemaakt, enkel de categorie van het inkomen waarbinnen de huurder valt. - De heer Van Wezel geeft aan dat bij een eenmalige inkomensstijging een inkomensafhankelijke huurverhoging is doorgevoerd. Na deze eenmalige inkomensverhoging is het inkomen terug op het oorspronkelijke niveau, toch blijft de eenmaal toegekende huurverhoging van kracht. De heer Bosch geeft aan dat bij inkomensdaling de situatie besproken kan worden met Waterweg Wonen. - De heer Van Wezel heeft een vraag over de werkwijze van Waterweg Wonen in het contact tussen huurders en Waterweg Wonen. De heer Bosch kan geen antwoord geven op specifieke situaties en zal e.e.a. bij zijn collega s navragen. - De heer Roodenburg heeft een vraag over de sociale woningvoorraad, hij vreest voor te weinig sociale huurwoningen bij verkoop van huurwoningen. Waterweg Wonen verkoopt een klein deel van de sociale huurwoningen, maar genoeg sociale huurwoningen blijven over voor de doelgroep. Waterweg Wonen en de gemeente hebben afspraken gemaakt over het aantal sociale huurwoningen. - De heer Van de Vlugt geeft aan dat de WOZ-waarde die de gemeente hanteert anders is dan die Waterweg Wonen hanteert. De heer Bosch geeft aan dat Waterweg Wonen geen eigen onderzoek verricht, maar gebruik maakt van de meest actuele WOZ-waarde. Indien huurders een verschil constateren, kan dat besproken worden met Waterweg Wonen. - Gevraagd wordt naar de ontwikkeling van het gebruik van zonnepanelen. De heer Bosch geeft aan dat op kleinschalig niveau zonnepanelen worden geplaatst. Het vraagstuk van zonnepanelen en in hoeverre daken van appartementencomplexen geschikt zijn, wordt nader onderzocht. Waterweg Wonen heeft extra investeringen in het Bedrijfsplan opgenomen. 3 Ondertekening document Huurronde 2016 De voorzitter geeft aan dat het bestuur van de Huurdersraad erg tevreden is over de Huurronde van De overeenkomst Huurronde 2016 is ter plaatse ondertekend door de directeur-bestuurder van Waterweg Wonen en de voorzitter van de Huurdersraad. 4 Verslag Algemene Ledenvergadering 13 oktober 2015 Vragen en opmerkingen op het verslag kunnen worden aangegeven.

4 Aanpassing presentielijst: - De heer Verweij wordt aangepast naar mevrouw Verweij. Zij is lid van de Belangencommissie Aalscholverlaan-Fazantlaan. Met bovenstaande wijziging is het verslag vastgesteld. 5 Jaarverslag 2015 Het jaarverslag is met de stukken voor deze ALV rondgestuurd. In het jaarverslag staan alle activiteiten van de Huurdersraad in Veel aandacht is uitgegaan naar het thema betaalbaarheid. Ook staan enkele beleidsadviezen opgesomd die de Huurdersraad heeft gegeven aan Waterweg Wonen in Geen van de aanwezigen heeft vragen of opmerkingen op het jaarverslag. Het jaarverslag is vastgesteld. 6 Financieel jaarverslag 2015 Het financieel jaaroverzicht is met de stukken voor deze ALV rondgestuurd. De penningmeester geeft een toelichting op de uitgaven van In de groene kolom staat het uitgegeven bedrag per kostenpost ten opzichte van de begrote kosten. - Uitgegeven bedrag: Van de oorspronkelijke begroting is slechts driekwart uitgegeven. - Begrote bedragen: Niet alle kostenramingen zijn volledig benut, waaronder de notulisten- en vergaderkosten. De reden is dat minder vergaderd is, waardoor de uiteindelijke kosten lager zijn uitgevallen. - Begroting 2016: De begroting van het jaar 2016 is reeds vastgesteld in de ALV van 13 oktober De penningmeester vraagt of het financieel jaarverslag van 2015 kan worden vastgesteld. De leden gaan akkoord. 7 Bevindingen kascontrolecommissie De kascontrolecommissie bestaat uit de heren Bangma, Langendoen en Van Saus. De kascontrolecommissie heeft op 15 maart 2016 de kascontrole uitgevoerd. Via steekproeven is gebleken dat alle boekingen correct zijn uitgevoerd en is de boekhouding in orde bevonden. De kascontrolecommissie verzoekt de ALV om de penningmeester en het bestuur decharge te verlenen. De leden gaat akkoord. Verkiezing lid kascontrolecommissie De heer Langendoen is aftredend. Mevrouw Van Dijk was reservelid, maar deze functie komt te vervallen, omdat zij kandidaat-bestuurslid is. De heer Schenk meldt zich aan als lid van de kascontrolecommissie. 8 Bestuursverkiezing De heer Mels is penningmeester en is aftredend bestuurslid. Hij heeft zich opnieuw herkiesbaar gesteld. De leden gaan akkoord met de herbenoeming van de heer Mels als bestuurslid. Mevrouw Van Dijk en de heer Ottervanger hebben zich kandidaat gesteld als bestuurslid van de Huurdersraad. Er hebben zich geen tegenkandidaten gemeld. Volgens de Statuten geldt dit als een enkelvoudige kandidaatstelling en zijn zij daarmee gekozen tot nieuwe bestuursleden. 9 Jaarwerkplan 2016 De werkgroepcoördinator geeft een toelichting op de werkgroepen die actief waren in 2015 en de werkgroepen die nu actief zijn. - Huurbeleid: Het bestuur is erg tevreden met de 1% huurverhoging dit jaar. Ook is het bestuur blij met de afspraak dat sociale huurwoningen niet door de liberalisatiegrens kunnen groeien en binnen de sociale huurwoningvoorraad blijven. - Bod Waterweg Wonen: De werkgroep voert overleg met Waterweg Wonen over het bod van Waterweg Wonen aan de gemeente. Het bod gaat over de omvang van de sociale woningvoorraad. - Prestatieafspraken: Volgens de nieuwe Woningwet hebben huurdersraden een belangrijke positie in de Prestatieafspraken tussen de woningcorporaties en de gemeente over de sociale huurwoningvoorraad. Hierover vindt regelmatig overleg plaats tussen de huurdersraden, gemeente en beide woningcorporaties.

5 - Gemengde complexen: De werkgroep heeft eerder met Waterweg Wonen afspraken gemaakt over de rol van bewonerscommissies in gemengde huur- en koopcomplexen en wat het instemmingsrecht is van huurders. Het proces is geëvalueerd. De werkgroep heeft enkele vragen gesteld aan Waterweg Wonen. Binnenkort vindt vervolgoverleg plaats. - Betaalbaarheid: De Huurdersraad heeft uitgebreid gesproken over de betaalbaarheid van huurwoningen. Ook wordt het thema betaalbaarheid betrokken in de Prestatieafspraken en welke rol de woningcorporaties en de gemeente daarin kunnen betekenen. - Pilot doorstroming: In het overleg over de Prestatieafspraken wordt ook het thema doorstroming betrokken. Eerder zijn enkele pilots uitgevoerd om de doorstroming te bevorderen. Een voorbeeld is de nieuwe woontoren aan de Van Hogendorplaan. De Huurdersraad zou graag willen dat de doorstroming breder wordt getrokken. - APK Veiligheid: Er is een pilot uitgevoerd met betrekking tot de veiligheid van woningen. Een aantal woningen zijn onderzocht op enkele veiligheidspunten. De werkgroep heeft geadviseerd het aantal te onderzoeken woningen te vergroten en specifiek te richten op bepaalde veiligheidsrisico s, zoals brandveiligheid en de gasaansluitingen. - Warmtewet: Er geldt een kostenverdeling voor warmte voor complexen met collectieve verwarming. Er geldt een maximale warmteprijs. De regelgeving is nog erg onduidelijk en wordt nader onderzocht in de werkgroep. - Woningwet: De Woningwet regelt o.a. de kerntaken van corporaties, het passend toewijzen, de basiskwaliteiten van huisvesting en financiële risico s. Mogelijk leiden de afspraken tot aanpassing van de Samenwerkingsovereenkomst die de Huurdersraad met Waterweg Wonen heeft afgesloten. - Thema wonen en zorg: Het bestuur zal binnenkort dit thema bespreken met de Raad van Commissarissen - Tuinbeleid: Het aanzicht en het onderhoud van tuinen kan verbeterd worden. De werkgroep schrijft hiervoor een advies. Zoals voorgeschreven door de Contourennota zal de werkgroepcoördinator bij het opstarten van een werkgroep de leden oproepen om deel te nemen aan een werkgroep. Het bestuur stelt de bijdrage van de leden zeer op prijs. Het bestuur waardeert de grote interesse van de leden in werkgroepdeelname. 10 Rondvraag De voorzitter stelt de aanwezigen in de gelegenheid tot het stellen van vragen. - Sociale woningvoorraad Rotterdam: In de media is aandacht besteed aan de voornemens van de gemeente Rotterdam om de sociale woningvoorraad te verminderen. Mogelijk heeft dit gevolgen voor de instroom in de omliggende gemeenten. De Huurdersraad houdt dit punt nauwlettend in de aandacht. - Levensloopbestendigheid van woningen: Gevraagd wordt naar de levensloopbestendigheid van woningen en in hoeverre hier aandacht voor is. Het is namelijk van belang dat woningen levensloopbestendig zijn, zodat huurders zo lang mogelijk in de huidige woning kunnen blijven wonen. Met regelmaat komt dit in het bestuur ter sprake en het bestuur zal dit signaal meenemen in het overleg met Waterweg Wonen. - Warmtewet: In de Wouthof zijn enkele problemen geconstateerd wat betreft de afrekening van warmte en water. Bewoners hebben een werkgroep geformeerd waarin de problemen worden geïnventariseerd en besproken worden met Waterweg Wonen. Structurele problemen komen ook aan de orde in de werkgroep. - Nieuwsbrief Huurdersraad: Het bestuur is voornemens met regelmaat een digitale nieuwsbrief rond te sturen. De voorzitter verzoekt de huurders om het mailadres op te geven, zodat huurders automatisch de nieuwsbrief ontvangen. - Website: De website van de Huurdersraad is Nieuwe documenten en ontwikkelingen worden op de website gepubliceerd. - Volgende Algemene Ledenvergadering: De volgende ALV staat gepland op woensdagavond 12 oktober Sluiting De voorzitter sluit de vergadering en nodigt de leden uit om na te praten onder het genot van een drankje. Hij bedankt de leden voor het vertrouwen in het bestuur en hoopt de goede samenwerking met de leden voort te zetten.