Hoewel de economie nu langzaam uit het dal lijkt op te krabbelen blijft de situatie zorgelijk.

Transcriptie

1 Aantekeningen van de ALV van 24 februari Opening door de voorzitter. Dames en heren goedenavond. Mijn naam is Charles Pesch en namens het bestuur van de HBV heet ik u van harte welkom. De HBV heeft binnenkort weer overleg met Dudok Wonen over zaken als huurverhoging, onderhoud en de leefbaarheid in de wijken. Op dit moment zijn we in gesprek over de jaarlijkse huurverhoging. Het is zaak scherp bij de les te blijven. Vorig jaar hebben we de huurverhoging een maand later in kunnen laten gaan omdat DW de adviesaanvraag aan de HBV te laat had verstuurd. Ook hebben we de huurverhoging voor de inkomens < kunnen beperken. Hoewel de economie nu langzaam uit het dal lijkt op te krabbelen blijft de situatie zorgelijk. Dudok Wonen kiest het liefst voor de maximale wettelijk toegestane verhoging met als belangrijkste argument dat dat nodig is om de woningcorporatie financieel gezond te houden. Ons standpunt is duidelijk. De afgelopen jaren zijn de huren fors gestegen en daarmee het aantal huishoudens dat de huur niet meer kan betalen. Daar staat tegenover dat de woningcorporaties hun financiële positie behoorlijk hebben versterkt (solvabiliteit 31.7%, e.v. 40% stijging) Wij denken dat DW ook financieel gezond kan blijven met een lagere verhoging. Als we daar in goed overleg resultaat boeken, heeft u daar meteen financieel voordeel van. Dames en heren. Elke huurder kiest voor een woning. Op de keuze van een woningcorporatie heeft een huurder geen invloed. Dit maakt van u een klant met een bijzondere relatie tot zijn leverancier (Dudok Wonen). In de basis komt het op het volgende neer: Als u ontevreden bent over het product (= de woning, beschikbaarheid van woningen) of de geleverde service (=o.a. huurprijs, onderhoud etc.) zijn uw mogelijkheden beperkt. U zult er met de woningcorporatie uit moeten komen. Het is daarom van groot belang om betrokken te zijn en te blijven. Alleen dan wordt er met u en niet over u besloten. Van die betrokkenheid van u als huurder maken we als HBV graag gebruik. Onze samenwerking met de corporatie is aan het veranderen. De overheid wil dat we meer invloed krijgen op het beleid van Dudok Wonen. Dit maakt het belang van een actieve en betrokken huurdersbelangenorganisatie alleen nog maar groter. Tegelijkertijd zijn huurders liever op een andere manier betrokken dan vroeger: ze zetten zich graag kortdurend in, voor een praktische opdracht met een duidelijk resultaat. Als vrijwillig bestuur kunnen wij niet over elk onderwerp even veel kennis in huis hebben als de professionals van de corporatie. Wilt u ons daarom ondersteunen wanneer het over uw buurt of uw vakgebied/beroep gaat? Dan kunnen we er samen voor zorgen dat de huurdersinspraak ook in de toekomst goed geregeld is. 2. Vaststelling verslag ALV van 10 maart punt 4 dhr. Klaassen heeft een probleem met de laatste zin - deze mag als geschrapt worden gezien. punt 5.b - dhr. Leegwater wil alsnog een protestbrief richting Dudok Wonen sturen - geen verslag wijziging nodig. 3. Vragen over verslag bestuurswerkzaamheden. Verslag Bestuursactiviteiten t.b.v. ALV van 24 februari 2015 Besprekingen over achtergronden van de huurverhoging Toegezegde informatie van Dudok Wonen (DW) over de voorgenomen huurverhoging werd niet tijdig door DW aan de HBV verzonden. Pagina 1 van 5

2 Pas na aandringen onzerzijds werd de formele adviesaanvraag door DW gedaan. Dit resulteerde in een uitstel van de datum waarop de huurverhoging kon ingaan. Over het huurbeleid heeft de HBV advies uitgebracht in een artikel van liefst 30 pagina's. Het mag duidelijk zijn dat de extra heffing die aan woningcorporaties (huurders) wordt opgelegd door de rijksoverheid niet bijdraagt aan de betaalbaarheid van huurwoningen. Daarbij blijft tussen de HBV en DW een inzichtverschil mogelijk over beleid en de inzet van financiële middelen. Eén en ander zal ongetwijfeld worden vervolgd. Besprekingen met de Raad van Commissarissen (RvC) van DW over de herbenoeming en aanstelling van de huurderscommissarissen. Voor de huurders zijn een tweetal huurderscommissarissen in de RvC aanwezig, die op bindende voordracht van de HBV worden aangesteld. De HBV ontving een 'afstempel-briefje' waarmee zonder verder inhoudelijk gesprek of overweging aan de HBV werd gevraagd accoord te gaan met verlenging van de zittingstermijn van één van de twee huurderscommissarissen. De HBV heeft hierover haar verbazing uitgesproken en het nodige gedaan om zich te informeren over proceduregang. Na een aantal gesprekken met de huurderscommissarissen heeft de HBV zich moeten uitspreken dat er geen onderbouwd advies kon worden gegeven. De HBV constateerde dat er discrepanties lijken te bestaan tussen de statuten van DW enerzijds en de handreiking van de organisatie Aedes, die in het algemeen gevolgd wordt door woningcorporaties. Een en ander zal in 2015 verder worden uitgewerkt in een omgangs- en procedurestuk tussen de HBV en de RvC. In december 2015 zal één van de huurderscommissarissen aftreden na voltooiing van haar tweede termijn. De HBV is al begonnen met inventarisatie van de nodige achtergrondstukken en zal begin 2015 een regelement voorstellen aan de RvC om de procedure voor een nieuwe benoeming vlot te laten verlopen. Warmtewet De warmtewet is zowel voor woningcorporaties als huurders een moeilijk toegankelijk geheel. De overheid is erg lang bezig geweest om tot de warmtewet te komen en heeft deze begin 2014 van kracht gemaakt. Desondanks heeft de overheid nog niet alles geregeld en laat daarmee iedereen in de kou staan. DW heeft de nodige inventarisaties gedaan en de HBV heeft hiervan kennis genomen. De (technisch) complexe situaties in gebouwen met een centrale ketel zouden, waar mogelijk sterk vereenvoudigd kunnen worden door de bewoners een eigen ketel te geven. DW heeft dit voorstel overgenomen als uitgangspunt voor situaties waarin vernieuwing van de centrale ketel noodzakelijk is. De HBV blijft de ontwikkelingen volgen. Het complex Zuiderheide Dit complex zal een groot aantal veranderingen ondergaan (sloop, nieuwbouw). Gelukkig is binnen het complex een grote Bewonerscommissie(BC) ontstaan. De HBV houdt contact met deze BC en heeft DW gevraagd ons op de hoogte te brengen van de achtergronden en voortgang. Hieraan zal in 2015 de nodige aandacht moeten worden besteed. Begroting Dudok Wonen De HBV ziet de begroting van DW als de feitelijke uitwerking van haar beleidsvoornemens. De HBV heeft nog een groot aantal vragen te bespreken die samenhangen met de meerjarenraming ; hierover zal de HBV zich binnenkort gaan buigen. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en renovatie De HBV heeft op haar agenda gezet om dit onderwerp in groot verband aan de orde te stellen. De HBV denkt aan een avond voor alle huurders van DW. Waar de HBV gehoopt had dit in het laatste kwartaal van 2014 vorm te geven, is dat niet gelukt. In overleg met DW en de huurderscommissarissen is nu het voornemen om hier gezamenlijk aan te werken. Een en ander zal in 2015 vorm moeten krijgen. Nieuwsbrieven In 2014 zijn twee Nieuwsbrieven uitgebracht. De uitgave van februari had als hoofdonderwerp de aankomende gemeenteraadsverkiezingen. De uitgave van juni stond volledig in het teken van de huurverhoging. 4. Begroting HBV geen opmerkingen Pagina 3 van 5

4 5. Vooruitblik op komende activiteiten. Activiteiten HBV voorzien voor 2015 Uitbreiding bestuur Bestuur uitbreiden; met name penningmeester is dringend. Slagkracht van het bestuur is te klein naar het grote aantal onderwerpen. Belangstellenden voor onderwerpen: Huurverhoging Een nieuwe manier van omgaan met de jaarlijkse huurverhoging. Vermijden van de 'omloop van het volk'; concrete posten aangeven waarmee huurverlaging (vermindering huurverhoging) kan worden gerealiseerd. Begroting van DW bespreken; waar zit financiële ruimte. Begroting Dudok Wonen Visie vormend stuk voor zowel DW als de huurders. Belang van een goede analyse is niet gering. Onderhoud Geplande grote bijeenkomst voor alle huurders. In samenwerking met DW en RvC. Organisatie, inzicht en regie Benoemingsproces huurcommissarissen Zéér actueel, er moet vorm worden gegeven aan het proces, wat blijvend moet worden gecontroleerd tijdens de uitvoering ervan. Sollicitatie procedure nauwlettend volgen en actief beoordelen van kandidaten. Contact met gemeenten Vorm te geven. De rol van de gemeenten dient te worden bekeken op zowel gemeentelijk als corporatie-niveau. Het overleg kan zich zomaar uitbreiden tot en met de stem van de huurders in het meer partijen overleg tussen gemeenten en verschillende corporaties. Samenwerkende HBV's. Participatie Ontwikkelingen op rijksniveau zullen invloed hebben op de stem van de huurders. Technisch, wettelijk, zowel als creatief. Vraag: Blijven de aantallen sociale huurwoningen gehandhaafd voor de toekomst? Gezien de tendens om in nieuwbouw projecten - gaande weg - het aantal te verminderen en het vrije sector aantal te vergroten. Antwoord: Het is voor de HBV moeilijk om te zien wat de ontwikkelingen voor de toekomst zijn, wij hebben uiteindelijk geen glazen bol. Het standpunt van de HBV is wél erg duidelijk: minimaal 1/3 sociale huurwoningen, maar de HBV is van mening dat dat aandeel hoger zou moeten worden. Pagina 4 van 5

5 6. Uitbreiding bestuur, werkgroepen en kascommissie. Geen opmerkingen. 7. Rondvraag. Asbest komt nog voor in verschillende woningen van Dudok Wonen. De HBV zou aan Dudok Wonen een overzicht kunnen vragen van de stand van zaken rond de sanering en deze in een toekomstige Nieuwsbrief kunnen publiceren. Een tweede aspect daarbij is de vraag hoe Dudok Wonen omgaat met het realiseren van noodzakelijke reparaties op plaatsen waar nog asbest aanwezig is. Degene die voor de reparatie komt zal deze terecht niet willen uitvoeren als contact met asbest daarbij aan de orde is. Bewonerscommissie Zuiderheide doet verslag van verschillende ontwikkelingen die daar lopende zijn; afrekening servicekosten verloopt niet naar tevredenheid en de aanleunwoningen worden Seniorenwoningen wat ook met de nodige vragen gepaard gaat. Het contact met Dudok Wonen verloopt stroef. Er wordt opgemerkt dat Dudok Wonen wel erg veel geld aan zichzelf uitgeeft. Zij zijn te veel verhuisd en geven schenkingen in het kader van beperking CO2 uitstoot. Pagina 5 van 5