HUURDERSADVIESRAAD. St. Joseph Almelo. Jaarverslag - 1

Transcriptie

1 HUURDERSADVIESRAAD St. Joseph Almelo JAARVERSLAG Jaarverslag 2014 Jaarverslag

2 Inhoud: 1. Inleiding 2. Verslag van de secretaris 3. Het overleg met STJA 4. Overleg met de Raad van Commissarissen 5. Overleg met Bewoners/huurderscommissies 6. HAR(t)Slag 7. De website 8. Verslag van de penningmeester 1. Inleiding In dit jaarverslag legt de HuurdersAdviesRaad (HAR) verantwoording af over haar werkzaamheden en activiteiten die in 2015 hebben plaatsgevonden. De HAR heeft zich in 2015 met veel nieuwe inhoudelijk werkzaamheden beziggehouden. De verschillende werkgroepen, die zijn gestart en afgerond, zijn daar het voorbeeld van. Het is duidelijk merkbaar dat van nieuwe leden in de HAR veel gevraagd wordt. Met steun van de adviseur van de Woonbond, de heer Maarten Groen, is er hard gewerkt aan de omslag in werkzaamheden. Veelvuldig overleg met de directie, onderling, met de gemeente en de huurdersorganisatie van Beter Wonen, bezoeken aan vergaderingen van de Woonbond, hebben de leden van bezig gehouden maar ook is de nieuwe positie van de huurdersorganisatie duidelijker geworden. Vanuit het Rijk komen allerlei nieuwe regels waarbij de huurders actief betrokken moeten worden, dit gegeven vraagt om een andere structuur van werken. Meerdere huurders van STJA willen voor korte tijd meedoen en meedenken over het beleid van STJA. Dit heeft geleid tot het benoemen van 4 commissies, die hun opdrachten vervuld hebben of aan het afronden zijn. Goede voorbeelden van participatie en betrokkenheid van de achterban, de huurders. Nog meer zullen we in de toekomst een beroep doen op de achterban, zeker op die mensen met bepaalde expertise en ervaring op specifieke onderwerpen, met de bedoeling om steeds meer een gelijkwaardig gesprekspartner te zijn in de verschillende overlegstructuren. Harm Nieboer, voorzitter. 2. Verslag van de secretaris De leden van de Har zijn in 2015 zeven keer bijeen geweest voor intern overleg. Deze vergaderingen zijn ter voorbereiding van de overlegvergadering met STJA. In de HAR vergaderingen worden de onderwerpen besproken en adviezen geformuleerd, die op de agenda voor de overlegvergadering staan. Het reguliere overleg met de directeur/bestuurder heeft vier keer plaats gevonden. Daarnaast zijn een aantal extra bijeenkomsten georganiseerd ter voorbereiding op het bedrijfsplan 2015 en meerjarenplan De verslaglegging over de besproken onderwerpen staan onder punt 3. In de vergaderingen van de HAR zijn de volgende onderwerpen besproken: - Opleidingen vanuit de Woonbond voor de nieuwe bestuursleden - 2 -

3 - Ondernemingsplan /Bedrijfsplan 2014 /Bezuinigingsvoorstellen - Het instellen van de werkgroep Betaalbaarheid - Het instellen van de werkgroep Duurzaamheid - Werkgroep Servicekosten afronding - Voorstel huurverhoging per 1 juli Voorbereiding voor de jaarvergadering - Voordracht voor de regionale klachtencommissie - Lidmaatschap Nederlandse Woonbond - Uitstel evaluatie participatie overeenkomst STJA HAR - Samenwerking met de SHBW Beter Wonen Scholing Er is bij de HAR een vrijwel volledig nieuw bestuur aangetreden per november Dat betekende dat voor de meeste leden dat het beleid op het gebied van de volkshuisvesting onbekend terrein was. Door diverse cursussen genoten te hebben, begint dit zijn vruchten af te werpen. Ondernemingsplan De HAR heeft op 08 november 2013 in eerste instantie een negatief advies gegeven met betrekking tot het ondernemingsplan. Na uitleg door de directie van STJA over het bedrijfsplan 2014 en het ondernemingsplan is dit advies bijgesteld naar een positief advies. Instellen werkgroepen In januari werd een afronding gemaakt van de werkgroepen parkeerbeleid en servicekosten. Het resultaat van de werkgroep parkeerbeleid is niet naar ieders volle tevredenheid afgesloten, en word verder kritisch gevolgd. Voor wat betreft de servicekosten is men meer tevreden, de voortgang is voorlopig stil gelegd tot begin Vervolgens is de HAR gestart in 2015 met een werkgroep betaalbaarheid en duurzaamheid. In elke werkgroep zitten meerdere leden van de HAR waarvan ẻẻn lid als kartrekker fungeert. In deze commissies wordt een conceptplan van aanpak gemaakt voor In het conceptplan van aanpak wordt in eerste instantie ingegaan op de toegevoegde waarde van de commissies naast de inbreng van de HAR in het algemeen. In het eerste halfjaar van 2015 wordt hiermee een start gemaakt en in de tweede helft of eerder worden dan de eerste resultaten en aanbevelingen verwacht. De planning is uitgewerkt in een Themakalender 2015 De HAR heeft gekozen zich in te zetten voor de thema s, Huurbeleid en Betaalbaarheid, Streefhuurbeleid, Servicekosten, Duurzaamheid en Warmtewet. Werkplan 2014 Het werkplan 2014 was op een aantal onderdelen niet volledig uitgevoerd. De werkzaamheden die verdeeld moesten worden over de leden van de HAR heeft veel tijd gekost. Er is een overzicht gemaakt betreffende verschillende functies en taken binnen de HAR. Het overzicht is besproken en een ieder heeft aangeven naar welke functie(s) taken zijn/haar interesse uitgaat, en is afgerond. Voorbereiding Jaarvergadering HAR

4 De jaarvergadering van 06 april 2015 stond in het teken van de komende huurverhoging en de aangekondigde invoering betreffende de service kosten. Overleg met SHBW van Beter Wonen d.d. 18 februari De manager Woondiensten van Beter Wonen heeft de HAR van STJA en haar eigen huurdersraad uitgenodigd voor een gezamenlijk overleg. Zij heeft samen met de directie van STJA informatie gegeven over het nieuwe woonruimteverdelingsplan dat mede in overleg met de gemeente is vastgelegd. Ook heeft de HAR op 29 september 2015 gesproken met de Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen om te kijken op welke manier men in de toekomst tot meer samenwerking kan komen, en meer samen te doen. Werkgroep huurverhoging 01 juli 2015 Door de directie is ons gevraagd een advies te geven over een voorstel huurverhoging per 01 juli Het voorstel was gebaseerd op de themabijeenkomsten van 2014 tussen STJA en de HAR. Er was afgesproken dat de huurverhoging voor 2015 inflatie plus 1,5 % zou worden tot een maximum van 3 %. Tevens is afgesproken dat de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt los gelaten. Tevens heeft de HAR in haar advies bedrijfsplan 2015 om ruimte voor overleg en discussie gevraagd over de differentiatie van de gemiddelde huurverhoging in 2015 voordat de HAR haar advies uitbrengt. De HAR heeft extra overleg met STJA gevoerd over het voorstel huurverhoging Dit was nodig omdat de HAR het percentage 2,5 % voor sociale huurwoningen te hoog vond. De HAR was van mening dat de afgelopen jaren de maximale huurverhogingen er flink ingehakt waren. Ook de vele vragen en opmerkingen van de huurders die bij de HAR binnen kwamen gingen over de betaalbaarheid van de huur. Dit heeft bijgedragen dat de noodzaak om weer een maximale huurverhoging voor de primaire doelgroep te vragen. Mede hierdoor heeft STJA de bereidheid getoond met als uitkomst een huurverhoging van 2 % voor de sociale huur woningen. Hiermee kon de HAR akkoord gaan, en heeft een positief advies afgegeven. Advies prestatieafspraken STJA-Beter Wonen-Mijande Wonen-gemeente Almelo Naar aanleiding van deze afspraken zijn diverse op en aanmerkingen gemaakt door de HARleden. De HAR is van mening dat er veel in staat maar vraagt zich af of alles wel gerealiseerd kan worden. Ook vindt de HAR dat STJA zich te terughoudend opstelt en Beter Wonen zich actiever toont. Bij het onderwerp energiebesparende maatregelen komt later nog een aanvulling. Dit punt is nog niet geheel uitgewerkt. De samenstelling van de HAR Op 31 december 2015 was de samenstelling als volgt: - Dhr. H. Nieboer Voorzitter - Dhr. J. Arends Secretaris/2 e de penningmeester - Dhr. J.W. Bulters Penningmeester - Mw. J. van der Kolk- Zoet - Mw. A. Krijnen Vice Voorzitter - Mw. M. Weber-Kleyn - Dhr. J. Roig Ribas 3. Het overleg met de directeur / bestuurder van STJA en de HAR - 4 -

5 Naast de vaste vier jaarlijkse overlegvergaderingen is er meerdere keren overleg gevoerd over het bedrijfsplan en het voornemen om opnieuw woonservicekosten in te willen voeren. Onderwerpen die aan de orde zijn geweest: Verklaring geen bezwaar verkoop 56 woningen De HAR gaf aan STJA een verklaring af van geen bezwaar wegens verkoop 56 woningen Participatie HAR bij het beleid van STJA De leden van de HAR gaven eind 2013 aan eerder betrokken te willen worden bij nieuwe ontwikkelingen van beleidsvoornemens bij STJA. Dat heeft tot eind 2014 begin 2015 geleid tot het instellen van diverse werkgroepen een werkgroep Servicekosten, en Parkeerbeleid. Werkgroep Parkeerbeleid Leden van de HAR en beleidsmedewerkers van STJA voerden overleg over het beleid parkeervoorzieningen bij STJA. Deze werkgroep heeft voorstellen ter verbetering gedaan wat moet gaan leiden tot een meer helder en transparant beleid voor de klant. De werkgroep is inmiddels gestopt. Werkgroep Servicekosten Het voorgenomen beleidsvoorstel over het opnieuw invoeren van servicekosten voor huurders bij STJA is in de werkgroep op inhoudelijke gronden bestudeerd en bediscussieerd. De HAR is op hoofdlijnen akkoord met de eindversie. De afgelopen jaren hebben vele huurders al met forse huurverhogingen te maken gehad. Het daarnaast invoeren van servicekosten wordt als onredelijk ervaren. De HAR pleit er daarom voor te bezien of bij invoering van de servicekosten gelijktijdig een verlaging van de netto-huur kan worden doorgevoerd en geen directe 100% betaling bij invoering, maar in drie fases. Ook heeft de HAR grote bezwaren tegen het tijdstip waarop STJA de servicekosten wenste in te voeren. Dit heeft uiteindelijk geleid tot uitstel van de invoering van de servicekosten tot In 2016 wordt de voorbereiding van de invoering van servicekosten verder voorbereid. Voordat tot invoering wordt overgegaan wordt de HAR nog om instemming gevraagd. Dit is inmiddels gebeurd. Het moment van invoering vraagt een zorgvuldige communicatie met de betreffende huurders. De uiteindelijke invoering is uitgesteld naar oktober De nieuwe Woningwet Op grond van de Woningwet 2015 dienen corporaties dit jaar voor 01 november 2015 een Bod aan het College van Ben W van de gemeente Almelo te doen over de voorgenomen volks huisvestelijke activiteiten. Over de inhoud van het voorstel is vooraf afstemming gezocht met de collega s van Beter Wonen, Mijande Wonen. Daarnaast is het Bod besproken met de HAR en met enkele andere belanghouders. De HAR heeft hiervoor dan ook een positief advies gegeven. Overgang naar Regionale Klachtencommissie De HAR is gevraagd een advies te geven over het overgaan naar een regionale klachten commissie. Er zijn veel voordelen verbonden aan het aansluiten van STJA bij de regionale - 5 -

6 klachtencommissie. De voordelen zijn onder meer de gelijkheid van behandeling van soortgelijke zaken, meer transparantie en deskundigheid van commissieleden. Dit leidde tot een positief advies. De huurders van STJA zullen hier hoogstwaarschijnlijk voordeel van ondervinden. Tevens heeft de HAR hiervoor een afgevaardigde mogen leveren voor de klachtencommissie. Bedrijfsplan en Meerjarenbegroting 2015 Tijdens de voorbereiding van het bedrijfsplan hebben de leden van de HAR middels een tweetal vergaderingen met de directie en de controller van STJA inhoudelijk gesproken over de financiële situatie op dit moment bij STJA en de keuzes die daarbij gemaakt zijn. Voor de leden van de HAR is dit een goede werkwijze om tot een betere inhoudelijke beoordeling van het bedrijfsplan te komen. Er is een positief advies gegeven met daarbij aandachtspunten die in 2015 aan de orde zullen komen. Het gaat met name over betaalbaarheid van de huren, het huurbeleid voor de komende jaren, ouderenhuisvesting in relatie met wonen en zorg. Woonruimtebemiddeling Tijdens meerdere bijeenkomsten is de HAR, samen met de SHBW van Beter Wonen op de hoogte gesteld van ontwikkelingen rond het nieuwe woonruimtebemiddelingsmodel. Het nieuwe systeem betekent een grotere rol, keuzevrijheid en transparantie voor de klant. De HAR onderschrijft dat. De zorgvuldigheid van de woningtoewijzing vraagt extra aandacht voor huurders die geen computer bezitten of problemen hebben met de digitale mogelijkheden. Zij moeten daarbij goed begeleid worden. Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2015 Het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging betreffende 2015 heeft tot veel vragen en discussie geleid. Het aantal huurders dat met vragen bij de HAR kwam, was zeer opmerkelijk. De keuze van STJA, om zonder meer het rijksbeleid uit te voeren en hier niet vooraf met de HAR over in gesprek te gaan, is door de HAR als zeer teleurstellend ervaren. Voor de HAR is een gezamenlijk uitwerken van een toekomstgericht huurbeleid aandachtspunt en niet de kortetermijnvisie 4. Overleg Raad van Commissarissen De Har heeft in de vergadering van gesproken met leden van RVC en deelt hierin mede dat door allerlei ontwikkelingen op de woningmarkt en de nieuwe woningwet er hierdoor wel veel op de HAR afkomt. Wel is de Har in de toekomst van plan de woonbond te blijven inschakelen maar wel selectief. Ook is besloten door de HAR in overleg met STJA dat medewerkers van STJA niet meer standaard de jaarvergaderingen en bijeenkomsten van BW, Huurderscommissies bijwonen, tenzij dat gewenst is om aan de orde zijnde thema s nader toe te lichten. Dit besluit is door STJA positief opgepakt en akkoord bevonden. Tevens is door de leden van de RVC gevraagd of zij de verslagen van de HAR vergaderingen ook kunnen krijgen. De HAR heeft hier in toe gestemd. Ook hebben de nieuwe ontwikkelingen niet alleen gevolgen voor de corporaties, huurdersadviesraden maar ook voor de RVC s met een nieuwe Governance Code. Ook vindt de RVC het noodzakelijk om minimaal 1 keer per jaar overleg met de HAR moet plaatsvinden, maar gezien de huidige ontwikkelingen lijkt een gesprek begin 2016 nu al wenselijk

7 5. Overleg met de Bewoners / Huurderscommissie Het geplande overleg in oktober 2014 met de bewonerscommissies is uitgesteld wegens gezondheidsproblemen bij de contactpersoon voor de BC s mevrouw B Landkroon. Via de mail heeft de HAR aan alle BC s laten weten dat zij overleg nodig achten dit aan de HAR kunnen laten weten. Later dit jaar heeft mevrouw Landkroon haar functie neer moeten leggen vanwege haar gezondheid. Begin december heeft de voltallige HAR afscheid van haar genomen. Deze situatie heeft ook tot gevolg gehad dat halverwege 2014 de bezoeken aan de bewonerscommissie zijn stilgelegd. Contact met alle huurders van STJA?????????? Elke eerste dinsdag van de maand is er een lid van de HAR voor vragen van huurders hetzij telefonisch, hetzij persoonlijk, aanwezig in het HAR- kantoor. Tussen uur en uur zijn alle huurders van STJA welkom. Dit is eind 2015 gestopt i.v.m. geen enkel interesse van de huurders. 6. De nieuwsbrief Har(t)slag De HAR heeft twee keer een nieuwsbrief uitgebracht, waarvan één keer digitaal. Voor de huurders die geen computer hebben is het per post verstuurd. Omdat de redactie van Har(t)slag open staat voor tips en reacties van huurders zal hier speciale aandacht aan worden gegeven. 7. Website Belangrijk is het actueel houden van de website. Huurders worden via de website geïnformeerd over onderwerpen die van belang zijn voor hun woon- en leefomgeving en ander zaken die met wonen te maken hebben. Voor het bijhouden van de site hebben we de heer W. Otten bereid gevonden dit voor de HAR te doen. 8. Verslag van de penningmeester De HAR doet jaarlijks haar uitgaven op basis van een begroting. Deze begroting is door STJA goedgekeurd. De uitgaven van de HAR worden door STJA en een op de jaarvergadering gekozen kascontrolecommissie gecontroleerd. De accountmanager van STJA, de leden van de kascontrole, mevrouw M. Vos en de heer Scheper, hebben de uitgaven gecontroleerd en goed bevonden en verleenden hiermee decharge aan de penningmeester. Joop Arends Secretaris HAR/STJA - 7 -