Wat zijn uw wensen? ondernemers & huisvesting. Leidschendam-Voorburg

Transcriptie

1 Wat zijn uw wensen? Leidschendam-Voorburg

2 2 Fotografie: Norbert Waalboer Peter van Ostaijen wethouder Economie Ruimte voor ondernemen is essentieel. Om vraag en aanbod van bedrijfshuisvesting beter bij elkaar te brengen, is inzicht nodig in de wensen van onze lokale ondernemers. Dat begint met luisteren.

3 Introductie Het bedrijfsleven en de gemeente willen samen de sociaal-economische opgaven aanpakken in Leidschendam-Voorburg. De partijen zijn vertegenwoordigd in het nieuwe Platform Economie & Arbeidsmarkt. Ze ontwikkelen samen een Agenda en een Actieprogramma voor de komende jaren. Daarnaast worden thematische bijeenkomsten georganiseerd, waarbij overheid en bedrijfsleven samen kennis kunnen delen en ideeën genereren. De eerste activiteit is een interactieve bijeenkomst, waarin u als ondernemer centraal staat. Doel is om te komen tot een eenduidig beeld over uw huisvestingssituatie, - wensen en -mogelijkheden in Leidschendam-Voorburg. Er is bijzondere aandacht voor de haalbaarheid van een bedrijfsverzamelgebouw en voldoende ruimte voor discussie en inbreng. 4 5

4 Feiten & weetjes Leidschendam-Voorburg beschikt in totaal over een achttal bedrijventerreinen met een totale omvang van ca. 16 ha netto Twee van de 8 terreinen zijn locaties met slechts één gebruiker De Star, Parnashofweg en Essesteijn zijn de bedrijventerreinen met de meeste werkzame mensen De gemeente heeft een bovengemiddelde terreinquotiënt van meer dan 100 werkzame personen per hectare Landelijk ligt dit op zo n 50 werkzame personen per hectare en in Zuid Holland op ca. 60 personen Leidschendam-Voorburg heeft een totale voorraad aan kantoorruimte van ca m 2 vvo In totaal is ca m 2 beschikbaar Slechts een kwart van dit beschikbare aanbod heeft een omvang van kleiner dan 1000m2 In Leidschendam-Voorburg wil 70% van de kantoorgebruikers een kantoorruimte kleiner dan 1000m2, landelijk is dit 50% Zo n 0% van de werkgelegenheid in de gemeente is kantoorgebonden...over huisvesting van ondernemers in Leidschendam-Voorburg Uit Marktanalyse Leidschendam-Voorburg, okt 2010 Stec Groep 6 7

5 A Huidige kantoorlocaties in Leidschendam-Voorburg Leidsenhage e.o. Klein Plaspoelpolder Sytwende / Oosteinde Overgoo Voorburg Centrum Voorburg Station Huidige bedrijventerreinen in Leidschendam-Voorburg A B C D E F G H 8 Parnashofweg De Star Essesteijn t Loo Utrechtsebaan Westeinde Huyssitterweg Klaverblad Verzamelgebouwen in Leidschendam-Voorburg e.o. 1 1 Starterscentra, incubators, broedplaatsen 1 Kleine Loods - Mariahoeve 2 Bink 6 De -hoefijzers (in ontwikkeling) 4 Caballero Fabriek 1 C Businesscenters B D 2 1 Tauro - Bezuidenhout 2 Regus Den Haag - Equinox Prinsenhof á la Carte 4 Nomadz 2 2 Kantoorverzamelgebouwen 1 Atrium Het Kleine Loo 2 CBS gebouw OG Beheer Spaarnestraat 4 Hanzegebouw 5 Ondernemershuys Oosteinde 6 Tauro Rijn 7 Stationsplein 6 Leidschendam 1 4 Voorburg E Bedrijfsverzamelcomplexen 1 Design centrum Hangar 6 2 Binck Twins Leeuwendale 4 Oude Middenweg 5 Westvlietweg 60 6 Hofzicht 7 Schietlood F G 7 Stompwijk H 9

6 Type bedrijfsruimte naar grootteklasse Type bedrijfsruimte naar grootteklasse > 50 werknemers > 50 werknemers werknemers 1% 0% werknemers 1% 0% 5-9 werknemers 12% 1% 21% 5-9 werknemers 12% 1% 21% 1 werknemer 1 werknemer 100% 100% 2-4 werknemers 16% 0% 10% 2-4 werknemers 16% 0% 10% Type bedrijfsruimte Type bedrijfsruimte 1% 1% 9% 9% 9% 9% 57% 12% 57% 12% 65% 1% 65% 1% 42% 42% 2% 2% 22% 6% % 9% % 22% 6% % 9% % 17% 17% 40% 40% Gewenste type huisvesting Gewenste type huisvesting aan huis aan huis in huis in huis verzamelgebouw verzamelgebouw zelfstandig zelfstandig anders anders aan huis aan huis in huis in huis verzamelgebouw verzamelgebouw zelfstandig zelfstandig anders anders Aan huis Aan huis In huis In huis Verzamelgebouw Verzamelgebouw Zelfst. bedrijfsruimte Zelfst. bedrijfsruimte Anders Anders Maakt niet uit Maakt niet uit 0% 10% 20% 0% 40% 50% 0% 10% 20% 0% 40% 50% Gewenste type locatie Op een industrieterrein Gewenste type locatie Op een kantorenlocatie Gewenste type locatie Op In een industrieterrein winkelcentrum 0% 5% 10% Op een In kantorenlocatie industrieterrein een woonwijk Op In In een het kantorenlocatie winkelcentrum buitengebied In een In winkelcentrum een woonwijk Anders In het In een Maakt buitengebied woonwijk niet In het buitengebied Anders 0% Maakt niet Anders uit 5% 10% 15% 20% 25% 0% 5% Maakt niet uit 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0% 5% Gewenst bvo in m2 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0% 5% >500 Gewenst bvo in m2 201 t/m 500 Gewenst bvo in m2 101 t/m > t/m > t/m t/m t/m % 51 t/m t/m t/m 50 5% 10% 15% 20% 25% 0% 5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0% 5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0% 5% Belangrijkste kenmerk toekomstige huisvesting Type bedrijfspand Belangrijkste kenmerk toekomstige huisvesting De grootte Belangrijkste kenmerk toekomstige huisvesting Type bedrijfspand Locatie Type Huur bedrijfspand De grootte of koop Maximale huur De grootte of Locatie koop Overige Huur kenmerken of Locatie koop Maximale Huur huur of koop 0% Maximale Overige huur kenmerken of koop Overige kenmerken 5% 10% 15% 20% 25% 0% 5% 10% 15% 20% 25% Westeinde 18 Westeinde 18 Utrechtsebaan 69 Utrechtsebaan 69 Parnashofweg 91 Parnashofweg 91 Klaverblad 101 Klaverblad 101 Huysitterweg 120 Huysitterweg 120 0% 5% 10% 15% 20% 25% Belang vestigingsplaatsfactoren (bij bewuste gemeentekeuze) Essensteyn ondernemers Belang vestigingsplaatsfactoren & huisvesting (bij bewuste gemeentekeuze) Essensteyn 225 Utrechtsebaan Parnashofweg 6 Utrechtsebaan 6 Parnashofweg Klaverblad 10 6 Parnashofweg 6 Klaverblad Huysitterweg Bij 80% van de eenmanszaken in de regio Vlietstreek-Zoetermeer is de belangrijkste vestigingsreden Klaverblad 10 Huysitterweg Essensteyn 222 de eigen woonplaats Bij middelgrote en grote bedrijven is de woonplaats van de ondernemer in % van de gevallen de doorslaggevende factor geweest. Huysitterweg 22 Essensteyn De Star 42 2 Circa 60% van de ondernemers met verhuisplannen zoeken naar een bedrijfsoppervlakte kleiner dan Essensteyn 2 De 't Loo Star m2 bvo % van de ondernemers met verhuisplannen zijn op zoek naar een huisvesting met een De Star maximum 42 van 50m2 bvo 59% van de werknemers in 't Loo 11 Leidschendam-Voorburg werkt 't buiten Loo 11 de gemeente. 54% van de werknemers binnen de gemeente woont niet in Leidschendam-Voorburg Slechts % van de bedrijven in Leidschendam-Voorburg is gevestigd in een bedrijfsverzamelgebouw Uit De Kracht van de Ondernemer Rabobank Vlietstreek-Zoetermeer, Kamer van Koophandel Den Haag, gemeenten Leidschendam-Voorburg en Zoetermeer, dec 2009 Startende bedrijven in het MKB zitten meer in een verzamelgebouw of plint Driekwart van de startende bedrijven werk vanuit de woning Dienstverlenende MKB bedrijven zitten het meest in een verzamelgebouw Bedrijven zitten vaker in een gehuurd pand Vooral auto- en (groot)handelsbedrijven zitten op een bedrijventerrein Transporten bouwbedrijven zitten vooral in kleine bedrijfsruimten Kwart MKB bedrijven is een startend bedrijf Middenbedrijf heeft grootste aandeel in de werkgelegenheid De helft van het MKB zit bij of naast elkaar in één gebouw of plint/strip Het MKB zit vooral in kleine bedrijfsruimten Weinig MKB bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein Uit Ruimtebehoefte MKB Den Haag Stogo, mei

7 Ondernemingsprofielen Logistiek Iedere onderneming is uniek en de huisvesting is daar een afspiegeling van. Toch zijn er ook overeenkomsten te vinden. Overeenkomst in de branche, het type onderneming en de grootte van de ondermening. Met name op het gebied van huisvesting komen deze overeenkomsten naar voren. De ondernemingsprofielen zijn gebaseerd op algemene kenmerken en zijn huisvestingsgericht. Omdat niet iedere onderneming zich laat vangen in een profiel zijn de grenzen niet zo hard als gesteld. Ook heeft iedere ondernemer zijn of haar eigen specifieke motieven om zich ergens te vestigen, de één zwaarder wegend dan de andere. Uw ideale huisvestingsconcept sluit aan bij uw profiel en voldoet aan uw belangrijkste vestigingsmotieven. Daar waar vraag en aanbod elkaar raken zullen veelal keuzes moeten worden gemaakt en prioriteiten worden gesteld. vestigings motief ondernemings profiel huisvestings concept Handelsbedrijven kleine onderneming Minder dan werknemers. Tussenhandel zonder opslag. De huisvestingsbehoefte bestaat uit kleine kantoren in verzamelgebouwen. Kortlopende huurcontracten. middelgrote onderneming -10 werknemers. Tussenhandel met eventueel opslag. Als er opslag gewenst is dan is de verhouding: veel opslagruimte en logistiek, weinig kantoor. kleine onderneming Minder dan 5 werknemers. Kleinschalige logistiek (specialistisch). Opslagruimte, klein terrein en klein kantoor. middelgrote onderneming 5-25 werknemers. Middelgrote logistiek, branchegericht. Opslagruimte en logistiek terrein (opstelmogelijkheden en parkeren), klein kantoor. >> 12 1

8 Productiebedrijven Consumentgerichte dienstverlening << kleine onderneming Minder dan 10 werknemers. Baliefunctie, zorg, reparatie & onderhoud. Locatie en indeling sterk afhankelijk van dienstverlening middelgrote onderneming werknemers. Verbreding en specialisatie van de dienstverlening. Vanwege de grootte is de scheiding tussen front en backoffice sterker zichtbaar. Zakelijke dienstverlening zzp er of eenmanszaak Flexibele arbeidskracht, specialist. Veelal kantoor aan huis of betaalbare, flexibele kantoorruimte. Kortlopende huurcontracten. kleine onderneming 2-4 werknemers. Creatieve sector, adviesbureaus. Kortlopende huurcontracten, de huisvesting mag een afspiegeling zijn van de onderneming maar identiteit heeft lage prioriteit. middelgrote onderneming 5-5 werknemers. Specialistische dienstverlening. Middellange huurtermijnen. Eigen identiteit huisvesting en aanbod faciliteiten zijn belangrijk. Soms meerdere vestigingen. kleine onderneming Minder dan 5 werknemers. Specialistische producten. Kleinschalige bedrijfshal, huur, geen kantoorruimte, uitstraling onbelangrijk. middelgrote onderneming 5-40 werknemers. Brancheproductie. Middelgrote bedrijfshal, klein kantoor, verzorgd, interne logistiek belangrijk. Bouwnijverheid kleine onderneming Minder dan 5 werknemers. Onderhoudsbedrijven en particulier gericht. Opslagruimte, kantoor veelal aan huis. middelgrote onderneming 5-25 werknemers. Onderhoud, renovatie en nieuwbouw, particulier en B2B. Kleinschalige bedrijfshallen, relatief veel kantoor, veel ambulant personeel

9 Vestigingsmotieven Woon-werk afstand Gemeentelijke belastingen Milieuklasse Legenda Meetbaar Gevoelsmatig Woon-werk personeel Professionaliteit Logistieke aanvoer Klanten & afnemers Afzetpotentie Duurzaamheid Dienstverlening B2B promotie Accountmanagement Veiligheid Bereikbaarheid Logistieke afzet Beveiliging Imago Voorzieningen Sfeer Positionering Positionering Woonomgeving Huisvestingskosten Ruimtebehoefte Indelingsmogelijkheden Service Beveiliging Parkeergelegenheid Locatie en omgeving Duurzaamheid Gebouw Gemeente Logistiek Kopen versus huren 16 17

10 Interviews Als je huisvesting voor startende bedrijven maakt, doe je dit voor volwaardig draaiende bedrijven. De eerste opstart is vanuit huis en als de zaak goed genoeg loopt, gaan ze op zoek naar huisvesting. Computers, website, administratie, notaris alles is al geregeld. Micha Wijngaarde Wijngaarde bv Frank Zwetsloot Vireo Vastgoed De nabijheid van voorzieningen is relatief. In tegenstelling tot de buitenlander, neemt de Nederlander maar een half uur voor zijn lunch. 5 minuten lopen is dan al te veel. Maarten G. Verhoef Zakenpartnertest.nl Het is heerlijk wonen en werken in Leidschendam-Voorburg. Toch zou ik wat meer met de mij omringende ondernemers samen willen doen. Elkaar ontmoeten op een van de vele mooie plekken in de gemeente zou goed kunnen inspireren tot die samenwerking. In de makelaardij speelt de discussie over de noodzaak van een zichtlocatie. In onze branche zie je steeds meer dat het klantencontact via het internet verloopt. Esther Offringa De Bruijn en Tak NVM Makelaardij >> 18 19

11 Marcel van der Lans en Ralph Klein BL Regeltechniek Het bedrijventerrein De Star waarop we zitten is verouderd en er zijn geen verwijzingen naar het terrein. Als we met alle specialismen van de bedrijven op het terrein de koppen bij elkaar steken en de handen uit de mouwen, moeten we al snel een hoop kunnen verbeteren. Voor mij hoef ik niet zo op een zichtlocatie te zitten, ik heb mijn rijdende reclameborden. Vincent van Steenwijk BMT Koeriers Uiteindelijk zijn we allemaal gebaat bij de samenwerking; de gemeente, de belegger en vooral de eindgebruiker. Frits van Rees De Regenbogen Beheer Mijn ambitie op termijn is een centrum op te richten waar een ieder kennis kan maken met allerlei verschillende manieren van persoonlijke ontwikkeling. Een verbindende plek, midden in het leven, waar je kan zoeken naar de kracht van jou en je bedrijf. Annabet Nolen Amor Fati Training en Coaching << Adrian Voogd EPS Design Ik reisde iedere dag naar mijn chique kantoor in Den Haag, om vervolgens naar mijn klanten te gaan. Mijn klanten kwamen zelden bij mij. Adrian is deze week verhuisd naar het voormalig CBS gebouw 20 21

12 Huisvestingsconcepten Tijdens de bijeenkomst van 5 januari concentreren we ons graag samen met u op uw wensen én op uw mogelijkheden op het gebied van huisvesting. Dit doen we aan de hand van uitwerkingen van de volgende concepten: Bedrijfshal Verzamelgebouw met productie-units Opslagruimte Business center Low cost bedrijfsverzamelgebouw Branchegericht bedrijfsverzamelgebouw Flexibele werkplek formule gs ondernemin profiel Moderne kantoorvilla Markante huisvesting Multifunctioneel gebouw Woon-werkcombinaties s huisvesting concept vestigings motief 22 Gebrek aan geschikte ruimte leidt tot creatieve oplossingen van de ondernemer 2

13 Wat zijn uw wensen? Bijlage bij de uitnodiging voor de themabijeenkomst Ondernemers & huisvesting op 5 januari Dit boekje is een initiatief van het Platform Economie & Arbeidsmarkt van Leidschendam-Voorburg, een samenwerking tussen het bedrijfsleven en de gemeente. De uitgave is mede mogelijk gemaakt door de gemeente Leidschendam- Voorburg, de Kamer van Koophandel Den Haag en het MKB Leidschendam-Voorburg. Samenstelling door Jan de Leeuw & Lodewijk Bedaux (CUSTOM Property Solutions) i.s.m. Margreet Witteveen (gemeente Leidschendam- Voorburg) & Paulien Eisma (Beleid enzo BV) Aan de samenstelling van deze uitgave is uiterste zorg besteed. Het is niet uit te sluiten dat gegevens inmiddels zijn achterhaald of verkeerde verwachtingen wekken. Aan deze publicatie kunnen dan ook geen rechten worden ontleend. December 2010 Wordt vervolgd... op de bijeenkomst van 5 januari 2011 >>