Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypotheeklening moeilijker in gekleurde wijk

Transcriptie

1 P. 22 Hypotheeklening moeilijker in Manuel Aalbers gekleurde wijk

2 P. 23 Banken en andere hypotheekverstrekkers lopen het liefst zo weinig mogelijk risico als ze een hypotheeklening verstrekken. Op verschillende manieren proberen ze hun risico te beperken. Ook de wijk of de postcode kan daarbij een rol spelen. Een hypotheekaanvraag uit de verkeerde wijk kan anders worden beoordeeld. Dit leidt in het meest extreme geval tot redlining. Een hypotheekverstrekker (of hypotheeknemer) wil graag zekerheid dat een verstrekte lening wordt afbetaald door de hypotheekaanvrager (of hypotheekgever). Daarom kijkt een hypotheekverstrekker allereerst naar de verhouding tussen de hoogte van de lening en de hoogte en stabiliteit van het inkomen. Ten tweede kijkt een hypotheekverstrekker naar de verhouding tussen hoogte van de lening en de waarde van het onderpand; dat is de waarde van de woning waarop de lening wordt aangevraagd. Verder zal een hypotheekverstrekker ook kijken naar het recente betalingsgedrag: slechte betalers maken minder kans op een lening. Een hypotheekverstrekker wil ook weten wat voor vlees hij in de kuip heeft en zal hypotheekaanvragers daarom in groepen indelen, bijvoorbeeld naar arbeidsfunctie of sociaal-demografische klasse. Ook komt het voor dat hypotheekverstrekkers de buurt of de postcode betrekken in de beoordeling van een hypotheekaanvraag. Een wijk waarvan een hypotheekverstrekker verwacht dat de woningprijzen zullen zakken of waarin relatief veel huishoudens hun lening niet (op tijd) afbetalen, scoort dan minpunten in de hypotheekbeoordelingsprocedure. Als een hypotheekaanvraag die aan alle acceptatiecriteria voldoet toch wordt afgewezen vanwege de buurt of postcode wordt van redlining gesproken. De term redlining heeft zijn oorsprong in de Verenigde Staten van de jaren dertig van de twintigste eeuw: op stadskaarten waren de wijken waar geen hypotheken werden verstrekt rood gekleurd. In Nederland is weinig bekend over redlining. We weten slechts dat redlining eind jaren negentig van de vorige eeuw verschillende Rotterdamse buurten trof (Aalbers, 2003; 2006a). In dit artikel wordt gekeken in hoeverre de buurt of de postcode tegenwoordig een rol speelt in de hypotheekaanvraag. Dit artikel is gebaseerd op een in 2005 en 2006 uitgevoerd onderzoek naar zowel plaats- als etnisch-bepaalde hypotheekuitsluiting in de steden Arnhem, Den Haag en Rotterdam (Aalbers, 2006a; 2006b), maar in dit artikel zal vanwege de omvang alleen worden gekeken naar plaatsbepaalde hypotheekuitsluiting in Den Haag en Rotterdam. Voor dit onderzoek zijn ruim dertig lokale woningmarkt- en hypotheekmarktspecialisten geïnterviewd, vooral hypotheekbemiddelaars en makelaars. Credit scoring en NHG Voordat er wordt ingegaan op de resultaten van het onderzoek, is het belangrijk kort stil te staan bij twee belangrijke begrippen: credit scoring en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Credit scoring is een methode om de risico s in te schatten die

3 P. 24 gepaard gaan met het verlenen van een hypotheeklening. Het is de laatste tien jaar in de hypotheekmarkt steeds gebruikelijker geworden dat hypotheekverstrekkers de verschillende beoordelingsfactoren in één systeem wegen waarbij elke hypotheekaanvraag een score meekrijgt. Een score van minimaal 140 staat dan bijvoorbeeld voor hypotheekaanvraag honoreren, een score van minder dan 120 voor hypotheekaanvraag afwijzen en een score tussen 120 en 140 voor individuele beoordeling. De scores die tussen honoreren en afwijzen vallen, worden in de hypotheekwereld vaak het grijze gebied genoemd. Een hypotheekverstrekker beperkt het risico dat hij loopt niet alleen door te kijken naar inkomen, onderpand, betalingsgedrag en postcode, maar ook door een deel van het afbetalingsrisico over te hevelen naar de Nationale Hypotheek Garantie. Het doel van de NHG is het bevorderen van eigenwoningbezit en kwaliteitsverbetering van woningen. De koper en de hypotheekverstrekker kunnen de NHG aanvragen bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Dit kan tot een aankoopbedrag van euro (in 2006). Als een aanvraag aan de voorwaarden voldoet, staat het WEW borg voor de lener. Als de lener haar/zijn hypotheek niet aflost, kan een hypotheekverstrekker bij het WEW aankloppen. Hoewel de NHG en de WEW door de overheid in het leven zijn geroepen, is het WEW een private instelling. Catch-22 De meeste hypotheekverstrekkers willen in bepaalde wijken in Den Haag en Rotterdam alleen een hypotheek verstrekken als deze met NHG kan worden gefinancierd. Dit betekent dat aanvragen van mensen die niet in aanmerking komen voor de NHG, maar die wel voldoen aan de acceptatiecriteria van de hypotheekverstrekker, worden afgewezen. Bovendien hebben hypotheekaanvragen die in het grijze gebied van de credit score vallen, een aanmerkelijk kleinere kans om gehonoreerd te worden als deze uit buurten komen die slechter staan aangeschreven. Volgens de normen van de bank en van de NHG (WEW, 2006) mogen deze klanten afgewezen worden, maar het is opvallend dat de mate van flexibiliteit in het grijze gebied sterk verschilt tussen de goede en de mindere wijken. Doordat sommige hypotheekverstrekkers in bepaalde wijken alleen met NHG een lening willen verstrekken, betekent dit dat woningen die duurder zijn dan euro en daarmee niet aan de NHG-normen voldoen, niet gefinancierd kunnen worden. Hiermee creëren deze hypotheekverstrekkers een catch-22 situatie: ze stellen NHG verplicht voor hypotheekaanvragen waarop niet eens NHG aangevraagd kan worden! Omdat de meeste woningen in deze wijken een relatief lage transactieprijs kennen, zijn er maar weinig woningen waarop geen NHG kan worden aangevraagd. In de Haagse Schilderswijk komt het echter af en toe voor. Postcodebeleid of prijsbeleid? De plaatsbepaalde uitsluiting gaat in sommige gevallen echter nog een stap verder: in beide steden zijn er wijken waar sommige hypotheekverstrekkers zelfs op aanvragen met NHG geen hypotheek willen verstrekken. De hypotheekverstrekkers Fortis ASR en de SNS bank worden het meest genoemd door de respondenten. Het is moeilijk te zeggen of het bij deze banken om een prijsbeleid of om een postcodebeleid gaat. Doordat bepaalde prijsklassen sterk zijn geconcentreerd in bepaalde wijken, is er empirisch een sterke overlap. Het lijkt erop dat SNS een prijsbeleid en Fortis zowel een prijsbeleid als een postcodebeleid hanteert. SNS verstrekt geen hypotheken voor woningen onder een bepaalde executiewaarde. Fortis wil onder een bepaalde executiewaarde slechts 90, of bij uitzondering 100, procent van de executiewaarde financieren, terwijl 125 procent het standaard maximum is. Dit betekent dat kopers een flinke aanbetaling moeten doen omdat de verkoopprijs inclusief kostenkoper gemiddeld rond de 125 procent van de executiewaarde ligt. Het probleem

4 P. 25 Onder een bepaalde executiewaarde wordt geen hypotheek verstrekt is echter dat mensen die in de laagste prijsklassen een woning kopen zelden veel eigen vermogen hebben. Ook de Bank of Scotland hanteert een minimale executiewaarde waaronder zij geen hypotheekleningen verstrekt. Deze Britse bank hanteert in de provincies Noord- en Zuid-Holland een hogere minimale executiewaarde dan elders in het land. Het hanteren van een drempelwaarde waaronder een hypotheekverstrekker geen hypotheken wil verstrekken, kan voor verstrekkers niet alleen als alternatief dienen voor wijken waar een verstrekker liever geen hypotheken verstrekt, maar kan ook een direct gevolg zijn van het (vermeend) hoge risico dat gepaard gaat met de lagere prijsklassen, bijvoorbeeld als meer hypotheekleningen onder de drempelwaarde dan boven de drempelwaarde niet op tijd worden afbetaald. Een andere optie is dat de goedkopere segmenten door sommige hypotheekverstrekkers als niet interessant worden gezien omdat de overhead op kleine hypotheekleningen relatief hoog is. Dit komt omdat een verstrekker vaste kosten heeft die gepaard gaan met het verstrekken en volgen van een hypotheeklening, terwijl de opbrengsten die daar tegenover staan voornamelijk variabel zijn. Zelfs niet met NHG Fortis, maar ook de ABN-AMRO, ING, Fortis-dochter Direktbank, SNS-dochter BLG Hypotheken en wellicht ook andere verstrekkers zoals de Postbank, Rabobank en SNS verstrekken soms geen hypotheken op aanvragen die zowel aan de eigen, formele acceptatiecriteria als aan de NHG-normen voldoen. Slechts een enkele keer vermeldt de hypotheekverstrekker op papier dat de wijk of de postcode oorzaak is. Als dit het geval is, staat er vaak dat de aanvraag niet gehonoreerd kan worden omdat de woning in een niet-courante wijk staat. Courantheid betekent verkoopbaarheid. De verkoopbaarheid van een woning wordt bepaald door het taxatierapport en in het bijzonder de in

5 P. 26 dit rapport vermelde executiewaarde. De executiewaarde ligt in mindere wijken net als de verkoopprijs, gemiddeld lager dan in betere wijken. De courantheid van de wijk is dus al verdisconteerd in de executiewaarde van een woning. Het is daarom opmerkelijk dat wordt gesteld dat een woning in een niet-courante wijk ligt als het taxatierapport in orde is. In veel gevallen geven de hypotheekverstrekkers echter niet zwart-op-wit aan dat het om een niet-courante wijk gaat, maar zetten ze in de brief iets over problemen met het onderpand of de aanvrager (terwijl deze aan de normen voldoen) en wordt er desgevraagd telefonisch verklaard dat het om de wijk gaat. Het probleem wordt aanmerkelijk groter als het gedrag van de ene bank wordt gekopieerd door de andere. Het is opvallend dat zelfs hypotheken die met NHG kunnen worden gefinancierd soms niet worden afgesloten. De NHG is in het leven geroepen om het risico dat hypotheekverstrekkers lopen bij relatief kleine hypotheeksommen weg te nemen. Het WEW neemt immers het afbetalingsrisico over van de verstrekkers doordat het WEW eventueel niet-afbetaalde hypotheekleningen die met NHG zijn verstrekt aan de verstrekkers vergoed. Er zijn tenminste twee redenen te bedenken waarom hypotheekverstrekkers bepaalde hypotheekaanvragen met NHG toch afwijzen. Ten eerste kan er, net als bij drempelwaarden, sprake zijn van variabele opbrengsten die niet tegen de vaste kosten opwegen. Hierdoor worden zelfs hypotheken met NHG als onaantrekkelijk beschouwd. Ten tweede kan er, zowel met behulp van drempelwaarden als met behulp van postcodebeleid, getracht worden hypotheekaanvragen met een (vermeend) potentieel hoog afbetalingsrisico uit te sluiten. Hiermee worden eventuele kosten die met niet-afbetaling en gedwongen verkoop gepaard gaan voorkomen. Er is dan sprake van een transactiekostenprobleem. Het WEW staat weliswaar garant voor de afbetaling van de lening, maar niet voor de personele kosten die gepaard gaan met de extra tijdsinvestering die een nietafbetaalde lening en het regelen van een gedwongen verkoop met zich meebrengen. Belangrijk is dat de hypotheekverstrekkers volgens de respondenten geen aanvragen standaard afwijzen in bepaalde wijken: als twee hypotheekaanvragen in dezelfde wijk beide voldoen aan zowel de NHGnormen als de acceptatiecriteria van de verstrekker, kan het zijn dat de eerste aanvraag wél wordt gehonoreerd, maar de tweede niet! De verstrekkers willen volgens de respondenten echter niet aangeven op welke aanvragen ze een afwijzing kunnen verwachten en op welke aanvragen een acceptatie. Dit kan zeer frustrerend werken voor hypotheekbemiddelaars, makelaars en ook voor particulieren die zelf hun hypotheek willen regelen, omdat er in de ontbindende voorwaarden van een voorlopig koopcontract vaak staat dat de financiering in een aantal weken geregeld moet zijn. Doordat mensen met afwijzingen te maken krijgen kan het voorkomen dat ze door de tijdsdruk de financiering niet meer rond krijgen. Hypotheekbemiddelaars geven aan dat ze een aanvraag die aan de NHG-normen voldoet uiteindelijk bijna altijd wel bij een andere hypotheekverstrekker kunnen onderbrengen mits daar tijd voor is of het tijdelijke koopcontract verlengd kan worden. Dit is voor particulieren minder eenvoudig omdat zij weinig ervaring hebben met de acceptatiepraktijken van de verschillende hypotheekverstrekkers en ontmoedigd kunnen worden een aanvraag in te dienen bij een andere hypotheekverstrekker omdat ze denken toch niet aan de acceptatiecriteria te voldoen. Bovendien constateren veel respondenten dat het bij hypotheekaanvragen uit bepaalde wijken langer duurt voordat de hypotheekverstrekker laat weten wel of niet tot financiering te willen overgaan. Sommige respondenten spreken van het onder op de stapel leggen van hypotheekaanvragen uit bepaalde buurten.

6 P. 27 Gekleurde wijken Welke wijken zien de hypotheekverstrekkers nu eigenlijk als de mindere wijken? In Den Haag gaat het om de wijken Schilderswijk, Transvaal en Laakkwartier. Verder wordt soms ook het deel van de Stationsbuurt nabij de Schilderswijk en station Hollands Spoor genoemd. Ten opzichte van eerdere berichten over redlining in Den Haag (Mulder & Yagmur, 2003) valt op dat tegenwoordig ook de wijken Rustenburg-Oostbroek en Zuiderpark geregeld worden genoemd (figuur 1). In Rotterdam gaat het om grote delen van Rotterdam-West en Rotterdam-Zuid en in mindere mate Rotterdam-Noord (figuur 2). De wijken die vaak worden genoemd, zijn grotendeels dezelfde als enkele jaren geleden (Aalbers, 2003): Spangen, Tussendijken, Bospolder, Delfshaven, Nieuwe Westen en Middelland in West en Feijenoord, Afrikaanderwijk, Bloemhof, Hillesluis en Tarwewijk in Zuid. De wijken Strevelswijk, Oud Charlois, Carnisse, Pendrecht en Beverwaard in Zuid en Schiemond, Oude Westen en Oud Mathenesse Noord worden ook geregeld genoemd. De in Rotterdam-Zuid gelegen naoorlogse wijken Pendrecht en Beverwaard zijn nieuwkomers in deze lijst. In beide steden gaat het om gekleurde wijken: de wijken met de hoogste percentages etnische minderheden (vergelijk figuur 1 en 2 met figuur 3 en 4). Hiermee is niet gezegd dat het aandeel etnische minderheden de reden is voor een hypotheekverstrekker om geen of minder snel hypotheken te verstrekken. Het is echter wel zo dat etnische minderheden zwaarder worden getroffen door het verscherpte acceptatiebeleid omdat zij verhoudingsgewijs vaker in deze wijken wonen. Toch is er slechts in een aantal uitzonderingsgevallen sprake van afwijzing van hypotheekaanvragen met NHG. Zoals de meeste respondenten aangeven, kan een aanvraag die aan de NHG-normen voldoet bijna altijd wel ergens worden ondergebracht. De impact van hypotheekuitsluiting blijft beperkt, maar is wel voelbaar voor hen die er het slachtoffer van zijn. Het frustreert de verkoop van woningen, waarmee niet alleen de koper, maar ook de verkoper wordt getroffen. Bovendien is indirect onderscheid niet alleen de neerslag van stereotypen en vooroordelen over bepaalde wijken en bepaalde groepen in de samenleving, maar heeft het ook een weerslag doordat zowel de emancipatie van minderheidsgroeperingen als het stedelijke vernieuwings- en mengingsbeleid wordt gefrustreerd. Tot slot belemmert onderscheid op de hypotheekmarkt het overheidsbeleid dat eigenwoningbezit en eigenwoningbezit onder lage inkomensgroepen in het bijzonder wil bevorderen. De privatisering van de woningmarkt staat hoog op de politieke agenda en leidt tot de verzelfstandiging van woningcorporaties en een toename van het aantal koopwoningen. Hierdoor worden meer mensen afhankelijk van het acceptatiebeleid van hypotheekverstrekkers en neemt het belang van uitsluiting op de hypotheekmarkt toe. Manuel Aalbers (m.b.aalbers@gmail.com) is 20 december 2006 aan de Universiteit van Amsterdam gepromoveerd en is als postdoc verbonden aan de Department of Urban Planning van Columbia University in New York. Hij is tevens redacteur van Rooilijn. Literatuur Aalbers, M. (2003) Redlining in Nederland. Oorzaken en gevolgen van uitsluiting op de hypotheekmarkt, Aksant/ Spinhuis, Amsterdam Aalbers, M.B. (2006a) Who s afraid of red, yellow and green?: Geographies of redlining and exclusion in the Netherlands and Italy, proefschrift Universiteit van Amsterdam, Amsterdam Aalbers, M.B. (2006b) Direct en indirect onderscheid op de hypotheekmarkt in Arnhem, Den Haag en Rotterdam. Onderzoek in opdracht van de Commissie Gelijke Behandeling naar discriminatie bij risicoselectie door hypotheeknemers, Amsterdam Institute for Metropolitan and International Development Studies (AMIDSt), Universiteit van Amsterdam, Amsterdam Mulder, A. & M. Yagmur (2003) Redlining in Den Haag, Haagsche Courant, 17 juli WEW (2006) Nationale Hypotheek Garantie voorwaarden & normen 2006, Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, Zoetermeer

7 P. 28 Figuur 1 en 2: Den Haag Bron: Aalbers, 2006 Meer dan 55% etnische minderheden 30 tot 55% etnische minderheden Minder dan 30% etnische minderheden 1 Transvaal 2 Schilderswijk 3 Molenwijk 4 Laakkwartier 5 Spoorwijk 6 Stationsbuurt 7 Rustenburg-Oostbroek 8 Zuiderpark 9 Bouwlust 10 Bohemen 11 Vogelwijk 13 Belgisch Park Wijk waar het volgens (bijna) alle respondenten moeilijker is om een hypotheeklening te krijgen Wijk waar het volgens een aantal respondenten moeilijker is om een hypotheeklening te krijgen Stadscentrum

8 P. 29 Figuur 3 en 4: Rotterdam Bron: Aalbers, 2006 Meer dan 60% etnische minderheden 40 tot 60% etnische minderheden Minder dan 40% etnische minderheden 1 Spangen 2 Nieuwe Westen 3 Nieuwe Westen 4 Middelland 5 Tussendijken 6 Bospolder 7 Delfshaven 8 Tarwewijk/Millinxbuurt 9 Bloemhof 10 Hillesluis 11 Afrikaanderwijk 12 Feijenoord 13 Oud Mathenesse 14 Oude Westen 15 Schiemond 16 Oud Charlois 17 Carnisse 18 Pendrecht 19 Strevelswijk 20 Beverwaard 21 Liskwartier 22 Agniesebuurt 23 Oude Noorden 24 Oud Crooswijk 25 Nieuw Crooswijk 26 Kralingen-West 27 Kralingen-Oost Wijk waar het volgens (bijna) alle respondenten moeilijker is om een hypotheeklening te krijgen Wijk waar het volgens een aantal respondenten moeilijker is om een hypotheeklening te krijgen Stadscentrum