Risicoselectie op grond van postcode en verblijfsstatus. Een onderzoek uit eigen beweging naar onderscheid door hypothecair financiers

Transcriptie

1 Risicoselectie op grond van postcode en verblijfsstatus Een onderzoek uit eigen beweging naar onderscheid door hypothecair financiers December 2006

2

3 Risicoselectie op grond van postcode en verblijfsstatus Een onderzoek uit eigen beweging naar onderscheid door hypothecair financiers December 2006

4

5 Inhoudsopgave Samenvatting 5 1 Inleiding Aanleiding, doelstelling en vraagstelling Wettelijke bevoegdheid onderzoek uit eigen beweging Afbakening van het onderzoek Methode en verantwoording Terminologie Hypotheken Leeswijzer 13 2 Het verbod van onderscheid De AWGB en het verbod van onderscheid op grond van ras en nationaliteit Direct en indirect onderscheid Objectieve rechtvaardiging 15 3 Nationaliteit/verblijfsstatus De praktijk Rechtvaardigingen Beoordeling 18 4 Postcodebeleid De praktijk Rechtvaardigingen Beoordeling 27 5 Transparantie en termijnen Transparantie Termijnen 31 6 Conclusies, aanbevelingen en adviezen Conclusies Aanbevelingen 34 Summary 35 Bijlagen Overzicht acceptatievoorwaarden met betrekking tot nationaliteit en verblijfsstatus van de (mede)aanvrager Andere relevante informatie met betrekking tot het acceptatiebeleid per hypothecair financier Literatuurlijst Lijst van afkortingen 56

6

7 Samenvatting Voor het kopen van een huis is het doorgaans noodzakelijk een hypothecaire financiering te verkrijgen. Het is van belang dat niemand wordt uitgesloten van of beperkt in de mogelijkheid een dergelijke financiering te verkrijgen op gronden die terzake niet relevant zijn en die worden beschermd door de Algemene wet gelijke behandeling (AWGB). De AWGB verbiedt onderscheid naar onder meer ras en nationaliteit bij de aanbieding van goederen en diensten. Dit verbod beperkt de vrijheid van de hypothecair financiers om te bepalen onder welke voorwaarden en met wie zij overeenkomsten aangaan. Uitsluiting of benadeling op grond van ras en/of nationaliteit staat bovendien haaks op de door de regering wenselijk geachte toename van eigen huizenbezit juist in achterstandswijken. De Commissie Gelijke Behandeling (de Commissie) heeft een onderzoek uit eigen beweging uitgevoerd naar onderscheid op grond van ras en nationaliteit door hypothecair financiers, omdat zij signalen ontving dat het voor allochtonen moeilijk en in sommige gevallen zelfs onmogelijk is om een hypothecaire financiering te verkrijgen. In dit rapport doet de Commissie verslag van dit onderzoek. Tijdens het onderzoek is gebleken dat het acceptatiebeleid van hypothecair financiers berust op twee hoofdpijlers: de kredietwaardigheid van de aanvrager(s) en de waarde van het onderpand. Als het gaat om het onderpand, zijn gelijke behandelingsaspecten met name aan de orde als de hypothecair financiers een postcode- en/of prijsbeleid voeren. Een postcodebeleid houdt in dat in bepaalde postcodegebieden, wijken en/of steden geen hypothecaire financieringen worden verstrekt of dat daarbij extra voorwaarden worden gehanteerd. Een prijsbeleid houdt in dat ten behoeve van woningen onder of boven een bepaalde waarde geen hypothecaire financiering wordt verstrekt of minder dan gebruikelijk is. Als het gaat om de aanvrager blijken de gelijke behandelingsaspecten zich met name voor te doen indien de aanvrager of de medeaanvrager niet de Nederlandse nationaliteit bezit en geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd heeft. Op deze twee onderwerpen heeft de Commissie het onderzoek vervolgens toegespitst. Daarnaast is aandacht besteed aan de transparantie van het acceptatiebeleid en de termijnen van afhandeling. In het onderzoek is gebleken dat hypothecair financiers aanvragers die over een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd in Nederland beschikken en/of nog niet een minimaal aantal jaar rechtmatig in Nederland verblijven, uitsluiten van hypothecaire financiering dan wel beperkende eisen aan hen stellen. Tevens is gebleken dat sommige hypothecair financiers weigeren woningen in (delen van) Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht te financieren dan wel dit slechts onder beperkende voorwaarden doen. Deze steden staan in de top vijf van Nederlandse steden met het hoogste aantal nietwesterse allochtonen. De AWGB verbiedt zowel het maken van direct als van indirect onderscheid. Van direct onderscheid naar ras of nationaliteit is sprake als bij onderscheidmakend handelen of nalaten, of in een regeling of beleid rechtstreeks wordt verwezen naar een van deze gronden. Van direct onderscheid in het acceptatiebeleid van hypothecair financiers is niet gebleken. Indirect onderscheid is onderscheid dat op grond van een neutraal criterium, voorschrift of handelen personen bijzonder treft in verband met een of meer in de AWGB genoemde gronden. Ook indirect onderscheid naar ras en nationaliteit is verboden, tenzij sprake is van een objectieve rechtvaardiging. Blijkens de acceptatievoorwaarden van de onderzochte hypothecair financiers vindt wel indirect onderscheid plaats naar ras en nationaliteit. Enerzijds door uitsluiting van hypothecaire financiering dan wel het hanteren van bezwarende voorwaarden ten aanzien van woningen onder een drempelwaarde variërend van tot euro in de steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, althans in bepaalde postcodegebieden in die steden. Anderzijds door uitsluiting van houders van verblijfsvergunningen voor bepaalde tijd van de mogelijkheid hypothecaire financiering te verkrijgen. Vier van de in totaal negen hypothecair financiers die zijn gehoord door de Commissie blijken indirect onderscheid naar postcodegebied te maken. Er zijn echter geen aanwijzingen dat dit indirecte onderscheid berust op een algemene praktijk van alle hypothecair financiers. Voor zover er sprake is van dit indirecte onderscheid, kan het wel ernstige gevolgen hebben. Met name de uitsluiting van hypothecaire financiering van categorieën woningen in bepaalde postcodegebieden kan bij toepassing door meer hypothecair financiers leiden tot een neerwaartse spiraal, die kan uitmonden in onverkoopbaarheid van woningen onder een bepaalde drempelwaarde in de betreffende postcodegebieden waar relatief veel allochtonen wonen. Samenvatting 5

8 Alle negen onderzochte hypothecair financiers maken indirect onderscheid naar verblijfsstatus. Er is derhalve sprake van een algemene praktijk. Zeven hypothecair financiers hanteren acceptatieregels waarin zij personen uitsluiten van financiering indien zij geen burger zijn van de Europese Unie (EU), Europese Economische Ruimte (EER) of Zwitserland, en zij niet beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd in Nederland. Dat betekent dat houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd bij deze financiers, reeds op grond van hun verblijfsstatus en ongeacht hun financiële positie en vooruitzichten, geen hypothecaire financiering kunnen krijgen. De twee andere hypothecair financiers hanteren voor deze groep beperkende voorwaarden of financieren slechts tot een geringer percentage van de executiewaarde. Dit onderscheid naar verblijfsstatus heeft door het algemene karakter ervan niet alleen ernstige individuele gevolgen, maar door de omvang van de groep ook grote maatschappelijke gevolgen. Op 1 oktober 2006 waren er in Nederland houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. Het is van belang dat ook voor deze groep de mogelijkheid bestaat een huis te kopen en een daartoe noodzakelijke hypothecaire financiering te verkrijgen, uiteraard afhankelijk van hun financiële positie en vooruitzichten. Mede gelet op de hoge huurprijzen in de vrije sector en de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen, is de toegang tot de markt van koopwoningen immers een belangrijke voorwaarde voor zelfstandig maatschappelijk functioneren. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW) verleent ook geen Nationale hypotheekgarantie (NHG) aan houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, waardoor voor deze groep de toegang tot de markt van koopwoningen eveneens wordt bemoeilijkt. Bovendien blijken nogal wat hypothecair financiers de Voorwaarden & Normen voor het verkrijgen van NHG als voorbeeld te hanteren voor hun eigen acceptatiebeleid. Voor indirect onderscheid kan een objectieve rechtvaardiging bestaan. Of in een concreet geval sprake is van een objectieve rechtvaardiging moet worden nagegaan aan de hand van een beoordeling van het doel van het onderscheid en het middel dat wordt ingezet om dit doel te bereiken. Het doel moet legitiem zijn en het middel dat wordt gehanteerd, moet passend zijn en noodzakelijk. De doelen van het acceptatiebeleid, die kunnen worden samengevat als beperking van het financiële risico van zowel de financier als de aanvrager, zijn legitiem. Dit geldt zowel voor het gehanteerde postcodebeleid als voor het beleid ten aanzien van aanvragers met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. De wijze waarop de hypothecair financiers die een postcodebeleid hanteren en/of die aanvragers met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd uitsluiten risicobeperking nastreven, is echter niet noodzakelijk en in geval van het uitsluiten van alle houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd ook niet geschikt. De criteria die deze financiers hanteren zijn in elk geval onnodig grofmazig. Uit de acceptatiecriteria van andere hypothecair financiers blijkt dat er alternatieven zijn waarmee de doelen evengoed kunnen worden bereikt die niet tot onderscheid leiden, en bij het hanteren van slechts extra voorwaarden voor houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd tot minder onderscheid leiden. Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat de hypothecair financiers zich niet alleen op schrift hebben verbonden tot maatschappelijk verantwoord ondernemen en tot naleving van de geldende wettelijke bepalingen, maar dat ook in de praktijk een grote bereidheid bestaat om bestaande uitgangspunten en voorwaarden nog eens tegen het licht te houden en zo nodig te herzien. Gelet hierop heeft de Commissie reeds tijdens het onderzoek aangestuurd op zelfregulering door de hypothecaire sector, en daartoe uitvoerig overleg gevoerd met vertegenwoordigers van de hypothecaire sector, in het bijzonder het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) over aanpassing van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, alsmede met de SWEW over de Voorwaarden & Normen voor NHG. De hypothecair financiers verwijzen zowel in hun acceptatiebeleid, als bij de rechtvaardigingen die zij voor een door hen gemaakt onderscheid aanvoeren, naar deze Voorwaarden & Normen. De Commissie heeft adviezen uitgebracht aan de SWEW en het CHF die, evenals de reacties daarop van de betreffende organisaties, zijn te vinden op de website van de Commissie: 6 Risicoselectie op grond van postcode en verblijfsstatus

9 Op basis van het onderzoek doet de Commissie de volgende aanbevelingen. 1. Het verdient aanbeveling dat hypothecair financiers uit hun acceptatiebeleid en de SWEW uit hun Voorwaarden & Normen voor NHG de voorwaarden schrappen die leiden tot verboden indirect onderscheid naar nationaliteit. Dat wil zeggen bepalingen waarin aan aanvragers die geen onderdaan zijn van een EU- of EER-staat of Zwitserland de voorwaarde wordt gesteld dat zij beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd in Nederland dan wel dat zij gedurende een bepaalde periode rechtmatig verblijf in Nederland hebben gehad. In plaats daarvan kan in het acceptatiebeleid, althans de Voorwaarden & Normen voor NHG, worden opgenomen dat de aanvragers aan een van de volgende vereisten voldoen: De aanvrager is een langdurig ingezetene van een EU-staat in de zin van artikel 4 lid 1 Richtlijn 2003/109/EG of is de echtgenoot dan wel geregistreerd partner van een persoon die hieraan voldoet. De aanvrager is een houder van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, die niet van tijdelijke aard is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit. De aanvrager is een houder van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, waaronder begrepen een verblijfsvergunning die naar zijn aard tijdelijk is, ten aanzien van wie na individueel onderzoek op grond van overige omstandigheden kan worden vastgesteld dat sprake is van aanvaardbare risico s. Indien, mede in aanmerking genomen de andere aspecten die bij het bepalen van de zekerheid van belang kunnen zijn, het risico onaanvaardbaar hoog wordt geacht omdat de reële kans bestaat dat de aanvrager slechts voor een bepaalde periode in Nederland zal verblijven, verdient het aanbeveling om naar mogelijkheden te zoeken om tot hypotheekverlening, althans borgstelling over te gaan waarbij het risico van zowel de financier als de aanvrager wordt beperkt. Te denken valt aan een afwijkende verstrekkingsnorm of looptijd, zoals door een van de financiers in de praktijk reeds wordt toegepast, of borgstelling tot een lager percentage van de executiewaarde. Voorts is het gewenst om eisen die in het acceptatiebeleid en in de Voorwaarden & Normen voor NHG worden gesteld aan de verblijfsstatus van de medeaanvrager te schrappen en te volstaan met voorlichting aan de medeaanvrager over zijn hoofdelijke aansprakelijkheid. 2. Het verdient aanbeveling dat hypothecair financiers postcode- en gebiedsgebonden bepalingen uit hun acceptatiebeleid schrappen als die inhouden dat woningen in bepaalde steden of wijken waar relatief veel allochtonen wonen niet worden gefinancierd of slechts onder bezwarende voorwaarden. Het acceptatiebeleid van de meeste onderzochte hypothecair financiers laat zien dat dergelijke bepalingen niet nodig zijn. 3. Het is gewenst dat hypothecair financiers, daar waar de praktijk flexibeler is dan het schriftelijke acceptatiebeleid suggereert, deze praktijk in het schriftelijk acceptatiebeleid verwerken. Het is voorts van belang om zoveel mogelijk inzicht te verschaffen in het acceptatiebeleid zowel aan hypotheekbemiddelaars als aanvragers, door publieksversies van het acceptatiebeleid te maken. Tevens verdient het aanbeveling om standaard een schriftelijke toelichting te geven bij afwijzing van een aanvraag voor een hypothecaire financiering met een concrete en op het individu toegespitste motivering. 4. Het verdient aanbeveling dat hypothecair financiers intern bekendheid geven aan het advies van de Commissie aan het CHF, aan de aanpassing van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en aan het onderhavige rapport. Daarbij is het van belang om erop te wijzen dat niet alleen geen verboden onderscheid mag worden gemaakt bij het aanbieden van een hypothecaire financiering, maar dat tevens aandacht moet worden besteed aan het voorkomen van gevoelens van discriminatoire bejegening. Samenvatting 7

10 8

11 1 Inleiding 1.1 Aanleiding, doelstelling en vraagstelling In dit rapport doet de Commissie Gelijke Behandeling (de Commissie) verslag van een onderzoek uit eigen beweging naar onderscheid door hypothecair financiers. 1 Naar aanleiding van klachten die bij het anti-discriminatiebureau (ADB) Den Haag waren ingediend en op basis van conclusies van M.B. Aalbers in zijn boek Redlining in Nederland 2, is de Commissie in 2004 een vooronderzoek gestart naar onderscheid bij de aanbieding van hypothecaire financieringen. Het uitsluiten van woningen in bepaalde postcodegebieden van hypothecaire financiering of het stellen van extra voorwaarden aan hypothecaire financiering ten behoeve van de aankoop van dergelijke woningen, de zogenoemde redlining 3, zou tot indirect onderscheid naar ras en nationaliteit kunnen leiden indien het postcodegebieden betreft waar relatief veel allochtonen wonen. Voor zover daar geen goede reden voor is, is dergelijk onderscheid verboden ingevolge de Algemene wet gelijke behandeling (AWGB). In het kader van het vooronderzoek zijn wetenschappers en belangenorganisaties geïnterviewd en is literatuurstudie verricht. 4 Op basis van de bevindingen van het vooronderzoek is in 2005 besloten tot een onderzoek uit eigen beweging naar onderscheid door hypothecair financiers. De Commissie achtte een uitgebreid onderzoek gerechtvaardigd, vanwege het belang van hypothecaire financieringen voor de mogelijkheid om een woning te kunnen kopen en de ook door de regering wenselijk geachte toename van eigen huizenbezit juist in achterstandswijken. De Commissie achtte het met het oog daarop noodzakelijk om uitsluiting of beperking van de mogelijkheden om een hypothecaire financiering te verkrijgen op gronden die terzake niet relevant zijn en die worden beschermd door de AWGB, tegen te gaan. Het doel van het onderzoek is tweeledig: In de eerste plaats is het onderzoek erop gericht om te achterhalen òf er door hypothecair financiers verboden direct of indirect onderscheid plaatsvindt op grond van ras of nationaliteit. Het onderzoek is toegespitst op de vraag of hypothecair financiers ten behoeve van de aankoop van een woning een acceptatiebeleid hanteren waardoor allochtonen in het bijzonder worden getroffen in die zin dat relatief veel allochtonen, bijvoorbeeld door hun verblijfsstatus of de wijk waarin de aan te schaffen woning ligt, geen, minder of onder minder aantrekkelijke voorwaarden, koopwoningen kunnen financieren. Hiertoe is het van belang om zo veel mogelijk inzicht te verkrijgen in het acceptatiebeleid van de hypothecair financiers. Het tweede doel van het onderzoek is om indien indirect onderscheid op grond van ras of nationaliteit plaatsvindt na te gaan of dat onderscheid wordt gerechtvaardigd, bijvoorbeeld door bedrijfsbelangen. Ervan uitgaande dat de hypothecair financiers zich zouden beroepen op hun belang bij en verantwoordelijkheid voor kredietwaardigheid van de aanvragers en een juiste vaststelling van de waarde en courantheid van het onderpand, was het daarbij onder meer de vraag of informatie over de nationaliteit en verblijfsstatus van de aanvrager en over het postcodegebied van het onderpand nuttig en nodig is. 1 Dit onderzoek is binnen de Commissie Gelijke Behandeling uitgevoerd door Ch.M. van der Bas en A.B. Terlouw, bijgestaan door J. Smirnova, B. Bos en M. Graven. 2 Aalbers, M.B. Redlining in Nederland. Oorzaken en gevolgen van uitsluiting op de hypotheekmarkt, 2003, Aksant Amsterdam. 3 Redlining is in het kader van de financiële dienstverlening de identificatie van een specifieke buurt op wijk waar geen hypothecaire financiering kan worden verkregen voor de aankoop van een woning. Volgens een iets ruimere definitie vallen ook bezwarende voorwaarden op buurt- of wijkbasis onder de definitie van redlining. M.B. Aalbers, Direct en indirect onderscheid op de hypotheekmarkt in Arnhem, Den Haag en Rotterdam, UvA 2006, p Zowel de geïnterviewde wetenschappers als de vertegenwoordigers van de belangenorganisaties noemden problemen op het gebied van de hypothecaire financieringen. Gesproken is onder meer met het Landelijk Bureau ter bestrijding van Rassendiscriminatie (LBR), 23 november 2004; de Consumentenbond, 26 november 2004; het ADB Amsterdam, 6 januari 2005; het College Bescherming Persoonsgegevens, 10 maart 2005; het ADB Den Haag, 26 november 2004; prof. C.A. Groenendijk, 17 november 2004; dhr. A. Jettinghoff, 23 november 2004; dhr. P. R. Rodrigues, 25 november 2004; prof N.J.H. Huls, 2 december 2004; A. Kruyt, 14 december 2004; M. Aalbers, 18 februari Inleiding 9

12 De genoemde doelen hebben geleid tot de volgende hoofdvragen voor het onderzoek uit eigen beweging: 1. Vindt bij risicoselectie door hypothecair financiers direct of indirect onderscheid plaats naar ras of nationaliteit? 2. Indien indirect onderscheid plaatsvindt, is daar dan een rechtvaardiging voor en kan deze gelden als objectieve rechtvaardiging die het verboden karakter aan het onderscheid ontneemt? 3. Welke mogelijkheden zijn er om, indien daarvan sprake is, verboden onderscheid te beëindigen of te verminderen? Uitgangspunt bij dit laatste was dat indien verboden onderscheid zou worden vastgesteld, de resultaten van het onderzoek ter kennis worden gebracht van de hypotheeksector waarbij zal worden aangedrongen op zelfregulering. Daarnaast zal de Autoriteit Financiële Markten (AFM), die onder meer tot doel heeft om de toegang tot de financiële markten te bevorderen en toezicht houdt op de uitvoering van de Wet financiële dienstverlening, van de resultaten van het onderzoek op de hoogte worden gesteld, alsmede de Nederlandsche Bank, die alle in Nederland opererende geldverstrekkers controleert, de Minister van Financiën, en andere toezichthouders en in aanmerking komende organisaties. 1.2 Wettelijke bevoegdheid onderzoek uit eigen beweging De wettelijke bevoegdheid tot het verrichten van een onderzoek uit eigen beweging is neergelegd in artikel 12 AWGB, uit hoofde waarvan de Commissie uit eigen beweging kan onderzoeken of onderscheid als bedoeld in (onder meer) de AWGB stelselmatig wordt gemaakt. Zij kan haar oordeel daarover kenbaar maken Afbakening van het onderzoek Het onderzoek is op drie manieren begrensd. In de eerste plaats zijn uitsluitend de gronden ras en nationaliteit onderzocht omdat de signalen van onderscheid uitsluitend deze door de AWGB beschermde gronden betroffen. 6 In de tweede plaats richt het onderzoek zich specifiek op hypothecaire financieringen en niet op andere vormen van financiële dienstverlening, gelet op het belang van de mogelijkheid tot toegang tot de woningmarkt ten behoeve van maatschappelijke participatie. Tot slot is het onderzoek beperkt tot hypothecaire financieringen in Nederland, vanwege de reikwijdte van de AWGB en de bevoegdheid van de Commissie. Tijdens het onderzoek is gebleken dat het acceptatiebeleid van hypothecair financiers berust op twee hoofdpijlers: de kredietwaardigheid van de aanvrager(s) en de waarde van het onderpand. Als het gaat om het onderpand, zijn gelijke behandelingaspecten met name aan de orde als de hypothecair financiers een postcode- en/of prijsbeleid voeren. Een postcodebeleid houdt in dat in bepaalde postcodegebieden, wijken en/of steden geen hypothecaire financieringen worden verstrekt of dat daarbij extra voorwaarden worden gehanteerd. Een prijsbeleid houdt in dat ten behoeve van woningen onder of boven een bepaalde waarde geen hypothecaire financiering wordt verstrekt of minder dan gebruikelijk is. Als het gaat om de aanvrager blijken de gelijke behandelingaspecten zich met name voor te doen indien de aanvrager of de medeaanvrager niet de Nederlandse nationaliteit bezit en geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd heeft. Op deze twee onderwerpen heeft de Commissie het onderzoek vervolgens toegespitst. Daarnaast is aandacht besteed aan de transparantie van het acceptatiebeleid en de termijnen van afhandeling. 5 In artikel 32 van het Besluit Werkwijze Commissie Gelijke Behandeling is bepaald dat globaal dezelfde procedure dient te worden gevolgd als bij verzoeken om een oordeel. Dat wil zeggen dat de betreffende partijen van het onderzoek op de hoogte worden gesteld en dat ook overigens een goede procesorde wordt gevolgd. Artikel 19 lid 1 AWGB bepaalt dat de Commissie en de door de Minister aangewezen ambtenaren alle inlichtingen en bescheiden kunnen vorderen die voor de vervulling van de taak van de Commissie redelijkerwijs nodig zijn. Lid 2 van artikel 19 AWGB bepaalt dat iedereen verplicht is de ingevolge het eerste lid gevorderde inlichtingen en bescheiden volledig en naar waarheid te verstrekken, een en ander op de wijze en binnen de termijnen door of namens de Commissie vast te stellen. 6 Er zijn wel ook signalen over onderscheid bij hypotheekverstrekkingen naar leeftijd en naar handicap/chronische ziekte, maar het verbod van onderscheid in de WGBL respectievelijk de WGBH/CZ strekt zich voor deze gronden niet uit tot het terrein van het aanbieden van goederen en diensten, waaronder het verstrekken van hypothecaire financieringen. 10 Risicoselectie op grond van postcode en verblijfsstatus

13 1.4 Methode en verantwoording De Commissie heeft, zoals gezegd, eerst een vooronderzoek verricht om na te gaan of de signalen zodanig waren dat een onderzoek uit eigen beweging gewenst was. Vervolgens is de Commissie haar onderzoek uit eigen beweging gestart naar onderscheid door hypothecair financiers. In dat kader heeft de Commissie aan de heer Aalbers, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, verzocht onafhankelijk onderzoek te verrichten naar de vraag of onderscheid bij hypothecaire financieringen plaatsvindt en zo ja, wat de aard en omvang van het probleem is. 7 Het rapport van dit onderzoek is afgerond in de zomer van 2006 en is in november 2006 gepubliceerd. Hiernaar wordt verwezen als het UvA-rapport. De Commissie heeft de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF), als vertegenwoordigers van de betrokken sector, ervan op de hoogte gesteld dat door de Commissie een onderzoek uit eigen beweging werd uitgevoerd en dat in het kader daarvan onafhankelijk onderzoek door de UvA werd uitgevoerd. De NVB en het CHF zijn in september en oktober 2006 in de gelegenheid gesteld te reageren op de bevindingen van de UvA. Om de visie van de hypothecaire sector te vernemen, heeft de Commissie gesprekken gevoerd met de NVB, het CHF en de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW), die de Nationale Hypotheekgarantie verzorgt. In dat kader heeft het CHF, dat onder de NVB ressorteert, in januari 2006 de Commissie verzocht te adviseren over de voorgenomen wijziging van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Het advies is te vinden op de website van de Commissie: In paragraaf 6.1 is beschreven tot welke aanpassing van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen het advies heeft geleid. De SWEW heeft de Commissie verzocht na te gaan of de Voorwaarden & Normen 2006 voor de NHG voldoen aan de vereisten van de gelijkebehandelingswetgeving en daaromtrent advies uit te brengen. Ook dit advies is te vinden op de website van de Commissie. Voorts is gesproken met de Vereniging Eigen Huis en het Ministerie van Financiën. De Commissie heeft op 18 juli 2006 geoordeeld over een klacht tegen een hypothecair financier betreffende onderscheid op grond van nationaliteit. 8 Enkele klachten tegen hypothecair financiers zijn thans nog in behandeling bij de Commissie. Op 26 september 2006 heeft de Commissie gesproken met het Landelijk Bureau ter bestrijding van Rassendiscriminatie (LBR) over de bevindingen van hun onderzoek naar discriminatie in de financiële sector. 9 Op 14 september 2006 heeft de Commissie zes hoorzittingen gehouden waarvoor negen hypothecair financiers, hierna: de hypothecair financiers, zijn opgeroepen om vragen van de Commissie te beantwoorden en te reageren op het rapport van de UvA. 10 De opgeroepen financiers zijn de financiers die zijn genoemd in het rapport van de UvA. Tijdens de zitting zijn zij bevraagd over hun acceptatiebeleid daar waar mogelijk de gronden ras en nationaliteit in het geding waren en de rechtvaardigingen die zij voor eventueel onderscheid aanvoerden M.B. Aalbers, Direct en indirect onderscheid op de hypotheekmarkt in Arnhem, Den Haag en Rotterdam, 13 juli 2006 Amsterdam institute for Metropolitan and International Development Studies, Universiteit van Amsterdam, ISBN CGB 18 juli 2006, oordeel Vlist, J.van der, Discriminatie in de financiële sector, LBR Rotterdam, Uitgave in het kader van het Europese project over discriminatie binnen de goederen en dienstensector Guide to equal treatment in the private sector (Get in). 10 De opgeroepen hypothecair financiers zijn: ABN AMRO Bank N.V., Argenta Spaarbank N.V., Direktbank N.V., Fortis Bank (Nederland) N.V., Fortis Hypotheekbank N.V. (zich noemende Fortis ASR), ING Bank N.V., de Postbank N.V., de Rabobank Groep en de SNS Bank N.V. De Commissie was ter zitting als volgt samengesteld: mr. A.G. Castermans, voorzitter, mr. A.B. Terlouw en mr. Ch. M. van der Bas, commissieleden, en mr. B. Bos en mr. M. Graven, secretarissen. 11 Alle hypothecair financiers die voor de hoorzitting zijn opgeroepen, zijn verschenen en hebben hun acceptatiebeleid overgelegd. Een aantal heeft zich beroepen op de vertrouwelijkheid van hun pakket aan acceptatievoorwaarden in zijn geheel. Tegen het openbaar maken van de ter zitting besproken onderdelen, zoals in dit rapport geschiedt, hebben de hypothecair financiers ook desgevraagd geen bezwaar gemaakt. 1. Inleiding 11

14 Vervolgens is de Commissie ambtshalve nagegaan in welke gevallen het acceptatiebeleid leidt tot (indirect) onderscheid en of de aangevoerde rechtvaardigingen het verboden karakter aan het indirecte onderscheid ontnemen. Bij het onderzoek uit eigen beweging is de Commissie bijgestaan door drie externe adviseurs: prof. mr. N.J.H. Huls, hoogleraar rechtssociologie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam en de Universiteit Leiden, prof. mr. W.G. Huijgen, hoogleraar notarieel recht Universiteit Leiden en notaris te Den Haag, en mr. dr. P.R. Rodrigues, hoofd Onderzoek & Documentatie van de Anne Frank Stichting te Amsterdam. Het onderzoek van de Commissie (uitgezonderd het onafhankelijke onderzoek van de UvA) en dit rapport vallen onder de verantwoordelijkheid van de Commissie en niet van de begeleidingscommissie. De in dit rapport ingenomen standpunten komen dan ook niet noodzakelijk overeen met die van genoemde personen. wijken en/of steden. Met prijsbeleid wordt zoals gezegd bedoeld een beleid waarbij voor woningen onder of boven bepaalde waarden geen hypotheken worden verleend of voor een lager percentage van de taxatiewaarde dan gebruikelijk is. De term woonhuizen wordt gebruikt voor woonhuizen en appartementen tenzij duidelijk is dat uitsluitend appartementen worden bedoeld. Wat betreft de verblijfsvergunningen hanteren de hypothecair financiers in hun acceptatiebeleid veel verschillende termen, waaronder niet meer bestaande, zoals de vestigingsvergunning. Waar in dit rapport naar het acceptatiebeleid van de verschillende hypothecair financiers wordt verwezen, zijn de daarin gebruikte termen overgenomen. De Commissie gebruikt zelf de terminologie van de Vreemdelingenwet, zoals verblijfsvergunning voor bepaalde tijd en verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd. 1.5 Terminologie De Commissie heeft in dit rapport gekozen voor gebruik van de volgende terminologie: Het woord allochtonen wordt gebruikt voor niet-westerse allochtonen, waarbij de term allochtonen wordt gebruikt conform de definitie van het Centraal Bureau voor de Statistiek. 12 De term hypothecair financiers wordt gebruikt voor hypotheeknemers en de term aanvragers voor hypotheekgevers. Met de hypothecair financiers worden bedoeld de negen hypothecair financiers die in het kader van dit onderzoek ter zitting van 14 september 2006 door de Commissie zijn gehoord. De term postcodegebieden wordt gebruikt voor elke gebiedsgebonden verwijzing naar postcodegebieden, 1.6 Hypotheken Wie een woning in eigendom wil verwerven en voor de financiering van de koopprijs geld moet lenen, zal doorgaans zekerheid moeten bieden voor het nakomen van de verplichtingen uit de overeenkomst van geldlening. In het bijzonder gaat het hierbij om de betaling van de rente en de terugbetaling van de geldlening, al dan niet volgens een bepaald schema. Meestal is er sprake van een terugbetalingstermijn van dertig jaar. De eigenaar/ geldlener kan zekerheid bieden door ten behoeve van de financier een hypotheekrecht te vestigen op de woning. Het recht van hypotheek is een bij notariële akte opgesteld zakelijk recht op de woning. Indien de hypotheekgever/ geldlener zijn verplichtingen uit de overeenkomst van geldlening niet nakomt, kan de hypotheeknemer/financier 12 Het CBS rekent personen tot de allochtonen als ten minste één ouder in het buitenland is geboren. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen personen die zelf in het buitenland zijn geboren (de eerste generatie) en personen die in Nederland zijn geboren (de tweede generatie). Nederlandse Antillianen zijn derhalve geen allochtonen. Tot de categorie niet-westers behoren allochtonen uit Turkije, Afrika, Latijns-Amerika en Azië met uitzondering van Indonesië en Japan. Op grond van hun sociaal-economische en -culturele positie worden allochtonen uit deze twee landen tot de westerse allochtonen gerekend. Het gaat vooral om mensen die in voormalig Nederlands-Indië zijn geboren en werknemers van Japanse bedrijven met hun gezin. De herkomstgroepering wordt bepaald aan de hand van het geboorteland van de persoon zelf (eerste generatie) of dat van de moeder (tweede generatie), tenzij de moeder in Nederland is geboren. In dat geval is gerubriceerd naar het geboorteland van de vader. Autochtonen zijn personen van wie beide ouders in Nederland zijn geboren, ongeacht het land waar ze zelf zijn geboren. 12 Risicoselectie op grond van postcode en verblijfsstatus

15 de woning onder bepaalde voorwaarden laten verkopen (executeren) en zijn geldvordering bij voorrang verhalen op de executieopbrengst. 13 Hypothecair financiers hanteren voorwaarden voor het verlenen van een hypothecaire financiering, de zogeheten acceptatiecriteria. Hierbij is het uitgangspunt dat zij vrij zijn te bepalen met wie zij een overeenkomst aangaan en onder welke voorwaarden. 14 De wet stelt echter grenzen aan deze zogeheten contractsvrijheid. In het algemeen geldt dat de rechtshandelingen die ten grondslag liggen aan de vestiging van het hypotheekrecht niet in strijd met de wet mogen zijn (artikel 3:40 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek) en dat hun inhoud en strekking niet in strijd mogen zijn met de goede zeden of de openbare orde (artikel 3:40 lid 1). Verschillende bepalingen perken de contractsvrijheid in. Zo zijn hypothecair financiers gebonden aan de Wet financiële dienstverlening (Wfd) en de uitwerking daarvan in het Besluit financiële dienstverlening (Bfd) die vanaf 1 januari 2006 gefaseerd in werking zijn getreden. Deze wet bevat regels voor het aanbieden van, het bemiddelen in en het adviseren over financiële producten aan onder meer consumenten. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) fungeert als toezichthouder. Voorts zijn zij gebonden aan de Algemene wet gelijke behandeling (AWGB) op grond waarvan onderscheid naar onder meer ras en nationaliteit bij de aanbieding van goederen en diensten is verboden. Deze verplichting beperkt niet alleen de vrijheid van de hypothecair financiers te bepalen onder welke voorwaarden zij overeenkomsten aangaan. Zij beperkt ook de vrijheid zelf te kiezen met wie zij contracteren. 15 De Commissie Gelijke Behandeling ziet toe op de naleving van de AWGB. Daarenboven hebben hypothecair financiers in Nederland onderling afspraken gemaakt over normen die zij in acht nemen, onder meer ter zake van de totstandkoming van hypothecaire financieringen. Zij zijn zoals omschreven in 1.4 verenigd in het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF), dat ressorteert onder de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). De afspraken van het CHF zijn neergelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De Commissie heeft advies uitgebracht over de wijziging van deze gedragscode (zie paragraaf 6.1). 1.7 Leeswijzer In dit rapport wordt eerst in hoofdstuk 2 het verbod van onderscheid behandeld, zoals dat is opgenomen in de Algemene wet gelijke behandeling (AWGB). In hoofdstuk 3 wordt vervolgens besproken in hoeverre sprake is van verboden onderscheid op grond van ras en/of nationaliteit in de acceptatiecriteria van de hypothecair financiers. De relevante acceptatiecriteria zijn opgenomen in bijlage 1. In hoofdstuk 4 wordt het postcodebeleid onder de loep genomen en beoordeeld of dit leidt tot verboden onderscheid. Of de werkwijze van hypothecair financiers voldoende transparant is, wordt beschreven in hoofdstuk 5. Tot slot worden in hoofdstuk 6 de conclusies en aanbevelingen uit de voorgaande hoofdstukken op een rij gezet en worden de aan het CHF en de SWEW uitgebrachte adviezen besproken. 13 In het spraakgebruik worden ten onrechte de termen hypotheek en lening als synoniem gehanteerd. Het woord hypotheekgever geeft daarom in de praktijk aanleiding tot misverstanden omdat dit wordt verward met geldgever. Een zelfde misverstand gaat op voor de term hypotheeknemer. Daarom noemen wij de hypotheeknemer in dit onderzoek bij voorkeur hypothecair financier. 14 A.S. Hartkamp, mr. C. Asser s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht, deel 4-II, Deventer 2001, nr Over de vraag hoe een eventuele contracteerplicht zich verhoudt tot de algemene regels over de totstandkoming van overeenkomsten, zie: I.S.J. Houben, Contractdwang, proefschrift Leiden, Deventer 2005, p. 215 en volgende. Over remedies tegen contractweigering a.w., p. 299 en volgende. 1. Inleiding 13

16 2 Het verbod van onderscheid 2.1 De AWGB en het verbod van onderscheid op grond van ras en nationaliteit De Algemene wet gelijke behandeling (AWGB) verbiedt onderscheid op grond van onder meer ras en nationaliteit. Het begrip ras legt de Commissie ruim uit overeenkomstig de definitie in het Internationaal Verdrag inzake de uitbanning van elke vorm van rassendiscriminatie en overeenkomstig vaste jurisprudentie van de Hoge Raad. Het omvat tevens: huidskleur, afkomst, nationale of etnische afstamming. 16 Het begrip nationaliteit begrijpt de Commissie als nationaliteit in staatkundige zin, onafhankelijk van de feitelijke woon- of verblijfplaats. 17 Als in dit rapport over allochtonen wordt gesproken, kan zowel sprake zijn van de door de AWGB beschermde grond ras als van de door de AWGB beschermde grond nationaliteit. Iedereen met een verblijfsvergunning is allochtoon. Het omgekeerde is echter niet perse het geval. Veel allochtonen bezitten de Nederlandse nationaliteit. Het verbod van onderscheid is in de AWGB beperkt tot bepaalde terreinen van het maatschappelijk leven. Artikel 7 AWGB verbiedt onder meer het maken van onderscheid bij het aanbieden van of verlenen van toegang tot goederen of diensten en bij het sluiten, uitvoeren of beëindigen van overeenkomsten terzake, onder meer indien dit geschiedt: (a) in de uitoefening van een beroep of bedrijf, (b) door de openbare dienst en (c) door instellingen die werkzaam zijn op het gebied van volkshuisvesting. Het maken van onderscheid naar ras of nationaliteit bij het aanbieden of sluiten van een overeenkomst met betrekking tot een hypothecaire financiering, of de weigering daarvan, is derhalve verboden. Onder het sluiten van een overeenkomst wordt tevens verstaan het weigeren een overeenkomst aan te gaan Direct en indirect onderscheid De AWGB verbiedt zowel het maken van direct als van indirect onderscheid. Direct onderscheid is onderscheid op grond van een van de verboden gronden. Direct onderscheid naar onder meer ras of nationaliteit is verboden, tenzij er sprake is van een wettelijke uitzondering. Van direct onderscheid naar ras of nationaliteit is sprake als bij onderscheidmakend handelen of nalaten, of in een regeling of beleid rechtstreeks wordt verwezen naar een van deze gronden. 19 Indirect onderscheid is onderscheid dat op grond van een neutraal criterium, voorschrift of handelen personen bijzonder treft in verband met een of meer in de AWGB genoemde gronden. Ook indirect onderscheid naar ras en nationaliteit is verboden, maar anders dan bij direct onderscheid geldt geen limitatief stelsel van uitzonderingen. 20 Voor indirect onderscheid kan een objectieve rechtvaardiging worden aangevoerd. 21 Van indirect onderscheid naar ras of nationaliteit is sprake als een handelwijze, praktijk of maatregel weliswaar neutraal is geformuleerd, maar personen die worden beschermd door de gelijkebehandelingswetgeving in overwegende mate benadeelt, met als resultaat dat onderscheid wordt gemaakt. Van indirect onderscheid op grond van ras en/of nationaliteit door hypothecair financiers zou bijvoorbeeld sprake kunnen zijn als het acceptatiebeleid leidt tot uitsluiting van hypothecaire financiering van woningen in wijken waar relatief veel allochtonen wonen. 16 Kamerstukken II, , , nr. 3, p. 13 en vaste jurisprudentie van de Hoge Raad sinds HR 15 juni 1976, NJ 1976, 551, m.nt. Van Veen. 17 Handelingen, Eerste Kamer, , p Vgl. CGB 12 januari 2006, oordeel Art. 1b AWGB. 20 Art. 1c AWGB. 21 Art. 2 lid 1 AWGB. 14 Risicoselectie op grond van postcode en verblijfsstatus

17 2.3 Objectieve rechtvaardiging Voor indirect onderscheid kan, zoals gezegd, een objectieve rechtvaardiging bestaan. Of in een concreet geval sprake is van een objectieve rechtvaardiging moet worden nagegaan aan de hand van een beoordeling van het doel van het onderscheid en het middel dat wordt ingezet om dit doel te bereiken. Het doel moet legitiem zijn. Dat wil zeggen dat het voldoende zwaarwegend moet zijn en beantwoorden aan een werkelijke behoefte. Een doel is niet legitiem als het in zichzelf discriminerend is. Het middel dat wordt gehanteerd, moet passend zijn en noodzakelijk. Een middel is passend indien het geschikt is om het doel te bereiken. Een middel is noodzakelijk indien het doel niet kan worden bereikt met een ander middel dat niet leidt tot onderscheid, althans minder bezwaarlijk is (subsidiariteit), en in evenredige verhouding staat tot het doel (proportionaliteit). Pas als doel en middel aan deze voorwaarden voldoen, levert het indirecte onderscheid geen strijd op met de gelijkebehandelingswetgeving. Volgens vaste oordelenlijn van de Commissie zijn financieel-economische overwegingen op zichzelf onvoldoende rechtvaardiging voor het maken van indirect onderscheid. 22 Dit baseert de CGB onder meer op jurisprudentie van het Hof van Justitie EG en de Hoge Raad. 23 Dat is slechts anders indien de vereiste gelijke behandeling in een concreet geval zou leiden tot een disproportionele stijging van de kosten of wanneer de met gelijke behandeling gemoeide kosten anderszins in het licht van de situatie disproportioneel moeten worden geacht. De ratio achter deze oordelenlijn is dat heel veel vormen van onderscheid hun oorzaak hebben in bedrijfseconomische belangen. Indien dergelijk onderscheid zou kunnen worden gerechtvaardigd door een winstoogmerk, zou de gelijkebehandelingswetgeving veel van haar betekenis verliezen Onder meer CGB 7 december 1999, oordeel ; CGB 24 juli 2000, oordeel ; CGB 29 oktober 2002, oordeel en CGB 19 mei 2005, oordeel CGB 3 oktober 2005, oordeel ; CGB 4 oktober 2005, oordeel en CGB 3 mei 2006, oordeel Arresten van beide instanties in de zaak Dekker VjV: HvJ EG 8 november 1990, zaak C-177/88, jur. 1990, 3941, NJ 1992, 224, en HR 13 september 1991, NJ 1992, 225 (m.nt. PAS). Ook: HvJ EG 24 februari 1994, zaak C-343/92 (Roks e.a.), Jur. 1994, p. I ; HR 24 april 1992, NJ 1992, Vgl. CGB 3 mei 2006, oordeel Het verbod van onderscheid 15

18 3 Nationaliteit/ verblijfsstatus 3.1 De praktijk De UvA constateert in haar onderzoeksrapport dat zowel makelaars als hypotheekbemiddelaars moeilijkheden signaleren bij het verkrijgen van een hypothecaire financiering voor aanvragers met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. De door de UvA aangehaalde respondenten merken daarbij op dat er hierbij verschillen zijn tussen de banken. 25 Deze respondenten wijzen er tevens op dat een financiering tot 100% van de executiewaarde soms wel een optie is. De negen hypothecair financiers waarvan het acceptatiebeleid is onderzocht, blijken alle een bijzondere regeling te hebben voor situaties waarin sprake is van internationale aspecten. De relevante passages uit de acceptatiecriteria zijn opgenomen in bijlage 1. Voor dit onderzoek zijn met name die internationale aspecten relevant die betrekking hebben op de nationaliteit en verblijfsstatus van de aanvrager of medeaanvrager. Alle bevraagde hypothecair financiers en de SWEW stellen op de een of andere wijze bijzondere eisen aan aanvragers en/of medeaanvragers die niet de Nederlandse nationaliteit hebben of die van een van de andere staten van de Europese Unie (EU), Europese Economische Ruimte (EER) of Zwitserland. De meest voorkomende eis is blijkens het schriftelijke acceptatiebeleid dat de aanvrager over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd moet beschikken, zoals ABN AMRO Bank N.V. en Fortis Hypotheek Bank N.V. Ook de SWEW stelt dit vereiste voor borgstelling in haar Voorwaarden & Normen Sommige financiers stellen naast het vereiste van de verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd bijkomende voorwaarden, bijvoorbeeld dat de verblijfsvergunning minimaal vijf jaar voor de datum van de aanvraag van de lening aan betrokkene is verstrekt (Argenta Spaarbank N.V.). SNS Bank N.V. stelt als voorwaarde naast het beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde duur regulier dat de aanvrager vijf jaar in Nederland woont. Naast een verblijfsvergunning onbepaalde duur asiel, geldt het vereiste dat de aanvrager drie jaar in Nederland woont. Fortis Bank (Nederland) N.V. verstrekt uitsluitend financiering boven 90 procent van de executiewaarde als de houder van een verblijfsvergunning minimaal vijf jaar in Nederland woont. Direktbank N.V. verstrekt aan houders van een verblijfsvergunning onbepaalde tijd regulier slechts financiering tot 100 procent van de executiewaarde in plaats van wat gebruikelijk is, te weten 125 procent van de executiewaarde. Postbank N.V. stelt als vereiste een permanente verblijfsvergunning en verstrekt financiering tot 100 procent van de executiewaarde als de aanvrager korter dan vijf jaar in Nederland is gevestigd. Bij een langere verblijfsduur is verstrekking mogelijk tot 125 procent van de executiewaarde. Blijkens het schriftelijk acceptatiebeleid sluiten zeven van de negen hypothecair financiers de facto houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd uit van het (zelfstandig) verkrijgen van hypothecaire financiering. Slechts twee hypothecair financiers sluiten houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd niet uit maar stellen extra eisen, of zijn slechts bereid tot een geringere financiering, bijvoorbeeld tot 100 procent van de executiewaarde in plaats van wat gebruikelijk is, te weten 125 procent van de executiewaarde. Zo wijst ING Bank N.V. een aanvraag met buitenlandse aspecten af, tenzij sprake is van compenserende omstandigheden die erin kunnen bestaan dat de buitenlandse aanvrager een Nederlands inkomen heeft. In dat geval wordt maximaal 100 procent van de executiewaarde verstrekt. Rabobank Nederland verstrekt hypothecaire financiering aan houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd regulier. Of dat onder de gebruikelijke voorwaarden geschiedt of onder afwijkende voorwaarden, bijvoorbeeld een afwijkende verstrekkingsnorm of een afwijkende looptijd, is afhankelijk van het antwoord op de vraag of aannemelijk is dat de aanvrager langdurig verblijf in Nederland beoogt. Een volledig overzicht van de acceptatievoorwaarden met betrekking tot de nationaliteit en/of verblijfsstatus van de (mede)aanvrager is, zoals gezegd, te vinden in bijlage 1. Een aantal hypothecair financiers heeft kenbaar gemaakt dat in de praktijk flexibel met het acceptatiebeleid wordt omgegaan of dat altijd nog een individuele beoordeling plaatsvindt door speciaal daartoe aangewezen medewerkers. Hieraan zal onder paragraaf 3.3, bij de beoordeling, aandacht worden besteed. De meeste hypothecair financiers hanteren tevens bepalingen met betrekking tot de partner en/of medeaanvrager. Zo achten Postbank N.V. en ING Bank N.V. in bepaalde gevallen een verstrekking tot 125 procent van de executiewaarde aan een niet Nederlandse aanvrager slechts 25 UvA-rapport p.10 e.v. 16 Risicoselectie op grond van postcode en verblijfsstatus

19 mogelijk indien de aanvrager een Nederlandse partner heeft. De SNS Bank N.V. bepaalt dat het inkomen van een partner met alleen een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd asiel, of een document van een asielzoeker, niet mag worden meegeteld. Wél is deze mede hoofdelijk aansprakelijk. Kennelijk mag het inkomen van een partner met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd regulier wel worden meegeteld. Een aantal hypothecair financiers hanteert bijzondere bepalingen met betrekking tot partners/medeaanvragers. Fortis Bank (Nederland) N.V. bepaalt bijvoorbeeld dat kan worden volstaan met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd voor de aanvrager met de buitenlandse nationaliteit indien er sprake is van meerdere aanvragers én een van de aanvragers de buitenlandse nationaliteit heeft én het inkomen van de aanvrager met de Nederlandse nationaliteit voldoende is om de hypotheek te kunnen betalen. Een vergelijkbare bepaling kent Argenta Spaarbank N.V.: Bij meerdere aanvragers en indien het inkomen van de medeaanvrager niet nodig is voor het bekomen van de verstrekking kan de medekredietnemer volstaan met een verblijfsvergunning voor bepaalde duur. Ter zitting deelde Argenta Spaarbank N.V. mee dat zij aanvragen in eerste instantie ook afwijst als een Nederlander die voldoende inkomen heeft samen met een persoon met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd of een persoon zonder verblijfsvergunning een aanvraag indient. Ook Direktbank N.V. hanteert een dergelijk beleid. De vraag of deze acceptatieregels tot direct of indirect onderscheid naar nationaliteit leiden, wordt behandeld onder paragraaf 3.3 beoordeling. 3.2 Rechtvaardigingen Het maken van indirect onderscheid kan zijn gerechtvaardigd. De eisen die aan een objectieve rechtvaardiging worden gesteld, zijn weergegeven in paragraaf 2.3. Kort gezegd moet er sprake zijn van een legitiem doel en een geschikt en noodzakelijk middel om dat doel te bereiken. Wie indirect onderscheid maakt, dient feiten en omstandigheden aan te voeren en zo nodig te bewijzen, waaruit is af te leiden dat er sprake is van een objectieve rechtvaardiging dan wel dat er anderszins geen sprake is van strijd met de wetgeving gelijke behandeling. De hypothecair financiers zijn op de hoorzitting van 14 september 2006 in de gelegenheid gesteld te reageren op het UvA-rapport en bevraagd over hun acceptatiebeleid. De hypothecair financiers stelden dat zij zich niet konden herkennen in de bevindingen van het UvA-rapport. De eisen die zij hanteerden met betrekking tot de aanspraak op permanent verblijf in Nederland voor het verkrijgen van een (volledige) hypothecaire financiering zijn op de zitting uitvoerig ter sprake gekomen. Vrijwel unaniem voerden zij aan dat zij deze eis stellen om het financiële risico te beperken (de continuïteit van het inkomen moet zijn gegarandeerd), gelet op de looptijd van dertig jaar van de hypothecaire lening. Tevens wees een aantal financiers op de zorgplicht die zij hebben op grond van artikel 51 van de Wet financiële dienstverlening. Deze zorgplicht houdt in dat zij de aanvrager dienen te beschermen door erop toe te zien dat de financiële risico s voor hem beheersbaar en aanvaardbaar zijn. Beide doelen hebben derhalve betrekking op beperking van het risico, hetzij voor de hypothecair financier, hetzij voor de aanvrager. De doelen zullen daarom als één en hetzelfde doel worden beschouwd en beoordeeld. De middelen die de hypothecair financiers hanteren om deze doelen te bereiken, zijn niet exact dezelfde. In grote lijnen komen zij erop neer dat de hypothecair financiers een acceptatiebeleid hanteren, inhoudend dat aanvragen worden geweigerd of slechts onder beperkende voorwaarden worden aangegaan indien de aanvrager geen onderdaan is van de EU, EER of Zwitserland en slechts beschikt over een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd en/of niet al een bepaalde minimumperiode over een verblijfsvergunning in Nederland beschikt of in Nederland verblijft. De achtergrond van deze eisen is dat wie in het bezit is van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd en/ of niet een minimum aantal jaren rechtmatig in Nederland verblijft, het risico loopt dat hij na het verstrijken van een aantal jaren Nederland dient te verlaten en dan niet langer in Nederland kan werken. Daarmee bestaat het risico dat de aanvrager niet gedurende een aanmerkelijk deel van de juridische looptijd van een hypothecaire lening aan zijn verplichtingen kan voldoen, op grond waarvan de hypothecair financier het niet verantwoord acht de aanvraag te honoreren. Sommige hypothecair financiers willen dit risico volledig uitsluiten, anderen willen het beperken door extra voorwaarden te stellen of door de financiering te beperken tot een lager percentage van de 3. Nationaliteit/verblijfsstatus 17