Publiek sturen op waarde

Transcriptie

1 Publiek sturen op waarde Publieke investeringen en waardeontwikkeling in Spangen en het Oude Noorden P5 - Ariënne Mak 14 april 2011

2 1. onderzoekskader 2. theorie waardeontwikkeling van wijken 3. waardeontwikkeling in Rotterdam 4. case 1: Spangen 5. case 2: Oude Noorden 6. conclusies 2

3 publiek sturen op waarde Gemeente Rotterdam: 212 miljoen in aandachtswijken tot 2011 Spangen Oude Noorden Spangen (programmamanager woningcorporatie Woonstad 2008): De ingrepen in de woningvoorraad hebben een onmiskenbaar positief effect op de wijk. welke? waarom zijn die nodig? voor wie? waarin komt dit tot uiting? 3

4 context: verdienvermogen gemeente 1. crisis: sterke afname financiële middelen strategisch sturen: waardestijging omgeving 2. verschuiving van uitbreiding naar bestaande voorrraad inkomsten gronduitgifte via waardestijging vastgoed 4

5 Rotterdam: spanningsveld sociaal-economische opgave vs! gemeente: minder middelen, meer effect grote sociaaleconomische opgave sturen op waarde > financieel: versterking werkgelegenheid en woonmilieus 5

6 aandachtswijken: leefbaarheid, sociaal-economische opgave - 23 wijken, mei 2010] bijna 40% inwoners Rotterdam NESSELANDE WOLLEFOPPENWEG SCHIEVEEN SCHIEBROEK - waardecreatie: op termijn afname afhankelijkheid BEDRIJVENTERREIN SCHIEVEEN MOLENLAANKWARTIER publieke investeringen, in o.a. leefbaarheid, uitkeringen HILLEGERSBERG-NOORD NOORD-KETHEL ZESTIENHOVEN TERBREGGE OMMOORD ZEVENKAMP BEDRIJVENTERREIN ROTTERDAM NOORD-WEST Oude Noorden Spangen PERNIS EEMHAVEN OVERSCHIE SPAANSE POLDER KLEINPOLDER OUD-MATHENESSE NIEUW-MATHENESSE HEIJPLAAT LANDZICHT SPANGEN BLIJDORPSE POLDER TUSSENDIJKEN BOSPOLDER WAALHAVEN NIEUWE WESTEN BLIJDORP MIDDELLAND DELFSHAVEN SCHIEMOND HILLEGERSBERG-ZUID BERGPOLDER C.S. KWARTIER OUDE WESTEN NIEUWE WERK OUD-CHARLOIS WIELEWAAL DIJKZIGT LISKWARTIER OUDE NOORDEN AGNIESEBUURT PROVENIERSWIJK COOL KATENDRECHT STADSDRIEHOEK TARWEWIJK ZUIDERPARK NIEUW-CROOSWIJK OUD-CROOSWIJK RUBROEK NOORDEREILAND KOP VAN ZUID CARNISSE ZUIDPLEIN KRALINGEN- WEST STRUISENBURG VREEWIJK KRALINGSE BOS FEIJENOORD KOP VAN ZUID- ENTREPOT AFRIKAANDERWIJK BLOEMHOF HILLESLUIS KRALINGEN- OOST DE ESCH RIVIUM HET LAGE LAND PRINSENLAND S-GRAVENLAND KRALINGSE VEER OUD-IJSSELMONDE GROOT-IJSSELMONDE OOSTERFLANK Aandachtswijken BEVERWAARD 1. Rotterdam West 2. Rotterdam Noord 3. Bergpolder 4. Overschie 5. Oud Zuid 6. Vreewijk WAALHAVEN-ZUID PENDRECHT ZUIDWIJK LOMBARDIJEN 7. Zuidelijke Tuinsteden 6

7 verkennend kwalitatief onderzoek: Hoe kan de gemeente Rotterdam sturen op waardecreatie in stadswijken door middel van fysieke investeringen? 7

8 deler: woonomgevingkenmerken c c regional local c o.a. openbare ruimte, voorzieningenaanbod, verhouding koop- en huurwoningen woonomgevingkenmerken public private -- + naar Brouwer (2008, t p. 13) WAARDECREATIE IN public private STADSWIJKEN publieke waardestijging investeringen?! hoofdvraag: effect niet direct? aantoonbaar 8

9 onderzoeksdelen c c regional local c fysieke transformatie + naar Brouwer (2008, t p. 13) woonomgevingkenmerken public! hoofdvraag private 3. welke omgevingkenmerken verklaren hoge stijging c c woningwaarde? c c private WAARDECREATIE IN public STADSWIJKEN c national publieke c regional waardestijging c c investeringen? public private local -- c -- + t t?? + --? + t public? public? public private private? public private private 2. hoe public is waardestijging private te meten?? 4 3 national regional local 9 national regional local

10 1. onderzoekskader 2. theorie waardeontwikkeling van wijken 3. waardeontwikkeling in Rotterdam 4. case 1: Spangen 5. case 2: Oude Noorden 6. conclusies 10

11 1. fysieke transformatie 1. fysieke transformatie publieke investeringen woonomgevingkenmerken WAARDECREATIE IN STADSWIJKEN waardestijging 11

12 1. fysieke transformatie - 5 stedebouwkundige lagen hoog gebruik bebouwing veranderlijkheid openbare ruimte stadsplattegrond publieke sturing: infrastructuur en openbare ruimte, want gebruik sterk veranderlijk laag grondgebied Heeling, Meyer en Westrik (2002) 12

13 1. fysieke transformatie - 3 schaalniveaus gebouw - handhaving identiteit - bijsturing mogelijk - betrekken bewoners ensemble - ingrijpender - kostbaarder - langer proces wijk Oude Westen naar Bijlsma et al

14 2. Hoe is waardestijging te meten? woonomgevingkenmerken WAARDECREATIE IN STADSWIJKEN publieke waardestijging investeringen 2. hoe is waardestijging te meten? 14

15 2. Hoe is waardestijging te meten? Duyvendak (1999, in: Stouten, 2004) 1. Ruimtelijk-economisch: marktwaarde en toekomstwaarde - WOZ: representatief marktwaarde (De Vries, 2010) - indicator gezondheid en gewildheid wijk (Brouwer, 2009) 2. Sociaaleconomisch: leefbaarheid en veiligheid - Leefbaarometer VROM, Veiligheidsindex 3. Sociaal-cultureel: tegengaan sociale ongelijkheid, armoede - Sociale Index 15

16 3. omgevingkenmerken en waardeontwikkeling 1 2 woonomgevingkenmerken WAARDECREATIE IN STADSWIJKEN publieke investeringen 3. welke omgevingkenmerken verklaren hoge stijging woningwaarde? waardestijging

17 3. omgevingkenmerken en waardeontwikkeling woz-waarde kwaliteit openbare ruimte stedelijkheid woningvoorraad 1. fysieke woningkenmerken fysieke woonomgevingskenmerken 3 status samenstelling veiligheid koopwoningen 4 bereikbaarheid, type en combinatie functies 4. sociale woonomgevingskenmerken 3. functionele woonomgevingskenmerken naar Visser en Dam (2006, p ) 17

18 3. omgevingkenmerken en waardeontwikkeling woz-waarde kwaliteit openbare ruimte stedelijkheid woningvoorraad 1. fysieke woningkenmerken fysieke woonomgevingskenmerken 3 status samenstelling veiligheid koopwoningen 4 bereikbaarheid, type en combinatie functies 4. sociale woonomgevingskenmerken 3. functionele woonomgevingskenmerken naar Visser en Dam (2006, p ) 18

19 functionele woonomgevingkenmerken World Port Center aanscherping op ligging (Schuurman, 2010) - stadscentrum - bereikbaarheid - werkgelegenheid en voorzieningen: creatieve sector, culturele voorzieningen, monumenten (Brouwer, 2009, Groot et al., 2010) rol maatschappelijke voorzieningen bijvoorbeeld Brede School in aandachtswijk Brede School Nesselande - gebruiksfunctie - versterken identiteit gebied - aanjager waardeontwikkeling (Mitros, 2010) 19

20 1. onderzoekskader 2. theorie waardeontwikkeling van wijken 3. waardeontwikkeling in Rotterdam 4. case 1: Spangen 5. case 2: Oude Noorden 6. conclusies 20

21 gemiddelde woningwaarde per wijk waarde + waardestijging onder landelijk niveau - Noord hoger dan Zuid (Braun, 2010) OVERSCHIE OUD-MATHENESSE KLEINPOLDER SPANGEN TUSSENDIJKEN BLIJDORP NIEUWE WESTEN BOSPOLDER DELFSHAVEN HILLEGERSBERG-ZUID NIEUW- LISKWARTIER CROOSWIJK BERGPOLDER OUDE NOORDEN OUD- CROOSWIJK AGN. PROV. C.S. KWARTIER MIDDEL- OUDE LAND WESTEN DIJKZIGT COOL NIEUWE WERK RUBROEK STADSDRIEHOEK NOORDEREILAND KOP VAN ZUID TERBREGGE KRALINGEN- WEST STRUISENBURG FEIJENOORD KOP VAN ZUID- ENTREPOT WOZ-waarde 2009 (x 1.000) < > 260 buiten beschouwing Rotterdam Nederland SCHIEMOND KATENDRECHT AFRIKAANDERWIJK HEIJPLAAT OUD-CHARLOIS TARWEWIJK BLOEMHOF HILLESLUIS CARNISSE 21

22 waardestijging (%) centrumeffect (bevestigt theorie) Oude Noorden: 5e hoogste stijger (Braun, 2010) OVERSCHIE KLEINPOLDER HILLEGERSBERG-ZUID TERBREGGE NIEUW- LISKWARTIER CROOSWIJK BERGPOLDER OUDE NOORDEN OUD- CROOSWIJK AGN. PROV. KRALINGEN- BLIJDORP RUBROEK WEST C.S. KWARTIER WOZ-waardestijging (%) < 140% % % % % > 260% buiten beschouwing OUD-MATHENESSE SPANGEN NIEUWE WESTEN MIDDEL- OUDE LAND WESTEN COOL STADSDRIEHOEK STRUISENBURG TUSSENDIJKEN BOSPOLDER DELFSHAVEN DIJKZIGT NIEUWE WERK NOORDEREILAND KOP VAN ZUID FEIJENOORD KOP VAN ZUID- ENTREPOT SCHIEMOND KATENDRECHT AFRIKAANDERWIJK HEIJPLAAT 158 OUD-CHARLOIS TARWEWIJK BLOEMHOF HILLESLUIS CARNISSE 22

23 cases: Spangen en Oude Noorden - stedenbouwkundige opbouw - fysieke transformaties: Schieoevers, kluswoningen - criteria: publieke investeringen en waardestijging - verschillen o.a. bouwperiode, ligging, grootte ERSCHIE KLEINPOLDER HENESSE SPANGEN TUSSENDIJKEN HILLEGERSBERG-ZUID BERGPOLDER LISKWARTIER OUDE NOORDEN AGNIESEBUURT BLIJDORP PROVENIERSWIJK NIEUWE WESTEN MIDDELLAND BOSPOLDER DELFSHAVEN SCHIEMOND C.S. KWARTIER DIJKZIGT NIEUWE WERK NIEUW-CROOSWIJK OUD-CROOSWIJK RUBROEK centrum OUDE WESTEN COOL STADSDRIEHOEK KATENDRECHT NOORDEREILAND KOP VAN ZUID KRALING WEST STRUIS FEI KOP VAN Z ENTREPO AFRIKAANDERW - hoge waardestijging: door welke factoren is dit te verklaren? 23

24 1. onderzoekskader 2. theorie waardeontwikkeling van wijken 3. waardeontwikkeling in Rotterdam 4. case 1: Spangen 5. case 2: Oude Noorden 6. conclusies 24

25 stadion herstructurering Schieoevers Justus van Effen kluswoningen Wallisblok

26 lagen: samenhang netwerk, ensembles symmetrisch, hiërarchisch stratenpatroon ensembles: buurtjes en straatwanden in samenhang ontworpen 26

27 lagen: veel voorzieningen scholen & sport winkels & bedrijvigheid N 27

28 aanleiding gebiedsaanpak verharding bebouwing 23% 37% 14% Leefbaarheid 98 imago + leefbaarheid (huisjesmelkers, overlast, criminaliteit) 3 hotspots, o.a. Wallisblok 4% 5% 4% 13% verdeling ruimtegebruik - buitenruimte: meer groen - pilot Kindvriendelijke wijk - diversificatie woningaanbod: typologie + koop opbouwwerk - sociaal: werk, scholing, participatie 28

29 fysieke ingrepen binnen structuur: openbare ruimte en bebouwing (>50%!) nieuwbouw ( 85-08) 22% origineel 8% 33% 2 20% stadsvernieuwing 14% renovatie ( 85-08) 3% 3 Fsi 1.25 zoom L urban gebaseerd op Steenhuis (2009) rural suburban GSI bewerking OSR 29

30 transformatie openbare ruimte 3 pleinen, kades, straten rond nieuwbouw Kaart: bewerking Steenhuis (2009) 30

31 transformatie bebouwing toename koop: 5% ( 99) naar 24% ( 09), differentiatie typologieën: o.a. grondgebonden nieuwbouw: collectief binnengebied met parkeren Bellamyplein Schieoevers Mathenesserweg Rijnvis Feithstraat CPO kluswoningen Wallisblok: gratis van gemeente met investeringsverplichting 31

32 waardestijging per m 2 per blok laag, drie plekken iets hoger: park A B C nieuwbouw onbekend hotspotaanpak, renovatie omgeving originele bouw / nieuwbouw 32

33 leefbaarheid 08 negatief, maar wel verbetering, vooral publieke ruimte ontwikkeling: woningvoorraad publieke ruimte voorzieningenniveau bevolkingssamenstelling sociale samenhang veiligheid = - = zeer positief positief matig positief matig negatief zeer negatief Veiligheidsindex: 2001: : 6.3! Sociale Index: 2010: tevredenheid met eigen buurt: 2002: 32% 2009: 66%! 33

34 conclusies Spangen interviews: verbetering leefbaarheid, rustiger positief effect fysieke aanpak probleem imago, sociaal kwetsbaar verandering woningvoorraad: - groep waarvoor koop niet betaalbaar is - contrast wel/niet aangepakt + bewonerssamenstelling: voorbeeld Bellamyplein 34

35 1. onderzoekskader 2. theorie waardeontwikkeling van wijken 3. waardeontwikkeling in Rotterdam 4. case 1: Spangen 5. case 2: Oude Noorden 6. conclusies 35

36 Pijnackerplein Zwaanshals Rotte gevangenis Noordsingel Noordplein station 36

37 lagen: netwerk en openbare ruimte veel pleinen, maar tekort aan groene openbare ruimte, vooral in vierslagbuurten 1. netwerk 2. openbare ruimte private buitenruimte 3. ensembles hiërarchie straatbreedtes verkeersdruk + discontinuïteiten 37

38 lagen: veel voorzieningen winkels, bedrijven kunst- en cultuursector 38

39 aanleiding gebiedsaanpak 1. wonen: - openbare ruimte: ligging aan Rotte, meer groen vierslagbuurten - koopwoningen: sociale stijgers behouden, woonmilieudifferentiatie - sloop van slechte delen van de woningvoorraad 2. ondernemen: - winkelaanbod onder druk, eenzijdig Leefbaarheid sociaal, o.a. werkloosheid 39

40 fysieke aanpak binnen structuur: openbare ruimte en bebouwing gebiedsaanpak Zwaanshalsgebied: fysiek + branchering voorzieningen, rol creatieve ondernemers Zwaanshalsgebied Zwaanshalsgebied Rotabs: creatieve ondernemers 40

41 transformatie bebouwing renovatie/ onderhoud, binnengebieden nieuwbouw vierslagbuurten, Zwaanshalsgebied toename koop: 9% ( 99) naar 18% ( 09) gemeente / corporatiebezit particuliere verhuur eigenaar-bewoner herstructurering in vierslagbuurten renovatie 19e eeuwse bouw N 41

42 transformatie openbare ruimte pleinen, Rotte-oevers, Zwaanshals Pijnackerplein Wilgenplantsoen Zwaanshalspark Brancoplein Noordplein N 42

43 waardestijging per m 2 per blok - negentiende eeuwse panden, water - centrum, OV, voorzieningen (theorie) - rondom fysieke investeringen: Brancoplein, Pijnackerplein - vierslagbuurten wat lager Soetendaalseweg Zwaanshalspark Bergweg Wilgenplantsoen Bergweg Pijnackerplein Brancoplein Zwaanshals Heer Frankestraat Zwart Janstraat Noordsingel Noordsingel onbekend Brancoplein 43

44 leefbaarheid 08 negatief vierslagbuurten, wel verbetering ontwikkeling: woningvoorraad publieke ruimte voorzieningenniveau bevolkingssamenstelling sociale samenhang veiligheid + + = = = = zeer positief positief matig positief matig negatief zeer negatief Veiligheidsindex: 2001: : 5.6 Sociale index: 2010: slagbuurten 1998 tevredenheid met eigen buurt: 2002: 48% 2009: 64% 44

45 conclusies Oude Noorden hoge waardestijging, zonder ingrijpende transformatie stedenbouwkundige structuur: 1. inherente kwaliteiten: ligging, negentiende eeuwse panden 2. sturing: openbare ruimte: pleinen, renovatie en nieuwbouw, voorzieningen diffuus beeld indicatoren: hoge WOZ-stijging, leefbaarheid matig aandachtspunt vierslagbuurten en sociale stijging 45

46 1. onderzoekskader 2. theorie waardeontwikkeling van wijken 3. waardeontwikkeling in Rotterdam 4. case 1: Spangen 5. case 2: Oude Noorden 6. conclusies 46

47 conclusies c c regional local c fysieke transformatie + t woonomgevingkenmerken public! hoofdvraag private 3. welke omgevingkenmerken verklaren hoge stijging c c woningwaarde? c c private WAARDECREATIE IN public STADSWIJKEN c national publieke c regional waardestijging c c investeringen? public private local -- c -- + t t?? + --? + t public? public? public private private? public private private 2. hoe public is waardestijging private te meten?? 4 3 national regional local 47 national regional local

48 omgevingkenmerken stadsvernieuwingswijken woz-waarde fysiek 1 2 groter belang: verdunning en vergroening, woningdifferentiatie 4 3 sociaal functioneel kwetsbaar: imago, veiligheid, sociaal o.a. inkomen uit werk sterk: ligging nabij centrum, bereikbaarheid, voorzieningen 48

49 Pijnackerplein waardestijging cases transformatie openbare ruimte, bebouwing: behoud identiteit Bergweg Soetendaalseweg Zwaanshalspark waardestijging inherent: originele bouw, ligging wijk, water Wilgenplantsoen Bergweg Zwaanshals Brancoplein Noordsingel Zwart Janstraat waardestijging transformaties: parken, pleinen, winkels Brancoplein Bellamyplein toevoegen koop: aantrekken middeninkomens + wooncarrière in wijk keerzijde: afname sociale samenhang 49

50 waardestijging aandachtswijk - ruimtelijk-economisch, sociaaleconomisch en sociaal-cultureel - 1e fase waardecreatie bewijslast - leefbaarheid en veiligheid? - aanjaagproject imago: - kluswoningen Spangen: rol pioniers - gebiedsaanpak en branchering Oude Noorden: rol ondernemers - bewoners profiteren, gemeente indirect: besparen lange termijn. Slechte ruimtelijke ordening is kostbaar. Als je de ruimtelijke ordening goed doet, dan krijg je synergie en bespaar je (Priemus, 2010). 50