Onderwerp van het voorstel Bezwaarschriften tegen toepassing Wet voorkeursrecht gemeenten St. Josephhof

Transcriptie

1 93/2003 Registratienummer Opgesteld door, telefoonnummer Henk Meijer, 2455 Programma Ruimtelijke ordening Portefeuillehouder P.F.G. Depla Onderwerp van het voorstel Bezwaarschriften tegen toepassing Wet voorkeursrecht gemeenten St. Josephhof Voorstel om te besluiten 1. het bezwaarschrift van Th.A. van der Donk, A.T. van der Donk-Furtjes en A.M. Slijkhuis-van der Donk, mede ingediend namens de Vereniging van Eigenaren Kelfkensbos 40, 41, 42 en 43 en het bezwaarschrift van P.L. van Duuren, ongegrond te verklaren; 2. de bezwaarschriften van Penders Onroerend Goed BV, H. Stiphout en N. Groeneveld niet-ontvankelijk te verklaren; 3. het bestreden raadsbesluit van 18 december 2002 te handhaven. 1 Korte inhoud van het voorstel Tegen het raadsbesluit van 18 december 2002 om de Wet voorkeursrecht gemeenten toe te passen op een aantal gronden gelegen aan de St. Josephhof alhier zijn vijf bezwaarschriften ingediend. De Commissie voor bezwaarschriften, adviserende in haar nieuwe samenstelling, acht drie van deze bezwaarschriften niet-ontvankelijk en de overige twee ongegrond. 2 Inleiding Op 18 december 2002 besloot uw raad om krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (verder: "Wvg") een voorkeursrecht te vestigen op een aantal gronden aan de St. Josephhof alhier. Dit in het kader van de ontwikkeling van die locatie op basis van de door de Raad vastgestelde nota "Stadscentrum koers(t) naar 2015". Tegen het raadsbesluit zijn vijf bezwaarschriften binnengekomen. Namens de raad is een (ambtelijk) verweerschrift ingediend. De Commissie voor bezwaarschriften heeft de bezwaarden en de (ambtelijk) vertegenwoordiger van de raad gehoord. De relevante stukken, waaronder het verslag van de hoorzitting, liggen genummerd ter inzage. 093rvs.doc

2 2.1 Beoogd resultaat Beschikkingen op bezwaarschrift op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Algemene wet bestuursrecht. 3 Motivering en argumenten I. Voorgeschiedenis Op de aangewezen gronden is van toepassing het Bestemmingsplan Kerngebied II, dat in 1999 rechtskracht heeft gekregen (1). Het raadsvoorstel (2) behorende bij het bestreden raadsbesluit van (3) vermeldt onder meer: "De locatie St. Josephhof is in de door de raad vastgestelde nota "Stadscentrum koers(t) naar 2015" opgenomen als te ontwikkelen gebied. Na een lange tijd te hebben gediend als parkeer- en evenemententerrein is de tijd rijp voor een duurzame invulling. De ligging en omvang van het terrein bieden interessante aanknopingspunten voor toekomstige functies. Van de ontwikkeling van de Josephhof wordt een kwaliteitsimpuls verwacht voor de directe omgeving, welke gekenmerkt wordt door sobere naoorlogse wederopbouw architectuur. Aan de Derde Walstraat liggen kansen voor een gemengd stedelijke invulling met wonen en werken (kantoren/praktijken en dienstverlenende bedrijven). Het ruime binnenterrein is een uitstekende locatie voor een eigentijdse variant op de traditionele woonhof, waarbij het parkeren ondergronds dient te worden opgelost. Voor de ontwikkeling van de locatie is het belangrijk dat de grondpositie van de gemeente sterk is. Op de bijgevoegde kaart is aangegeven welke percelen van het plangebied nog niet in eigendom zijn van de gemeente en waarop vestiging van de Wvg wordt voorgesteld." (Aldus citaat uit het raadsvoorstel). Het raadsbesluit is bij brieven van 19 december 2002 meegedeeld aan de rechthebbenden op de aangewezen gronden (4). Het is op 21 december 2002 gepubliceerd in de Staatscourant (5). Tegen het raadsbesluit zijn bezwaren ingediend door: - Th.A. van der Donk, A.T. van der Donk-Furtjes en A.M. Slijkhuis-Van der Donk (6); deze bezwaarden vormen ook de Vereniging van Eigenaren Kelfkensbos 40, 41, 42 en 43. Zij worden hierna verder aangeduid als "Th.A. v.d. Donk e.a./vve Kelfkensbos"; - De heer P.L. van Duuren (7); - Penders Onroerend Goed BV (8); - de heer H. Stiphout (9), - en de heer N. Groeneveld (10). 2

3 II. Wettelijk kader Krachtens art. 2 van de Wvg kan de raad gronden, begrepen in een bestemmingsplan, aanwijzen als gronden waarop de artikelen 10-24, 26 en 27 van de Wvg van toepassing zijn. Hier speciaal van belang is artikel 10, bepalend dat de eigenaar van een aangewezen perceel zijn zaak pas mag vervreemden nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te kopen. Artikel 10 bepaalt verder dat in geval van bepaalde vervreemdingen (o.a. aan kinderen van de vervreemder) het gemeentelijk voorkeursrecht niet geldt. III. Voorgenomen ontwikkeling ter plaatse Ingevolge het eerder genoemde bestemmingsplan Kerngebied II vallen de aangewezen gronden onder de bestemmingscategorie: "woondoeleinden". Sommige aangewezen gronden maken deel uit van een groter perceel, waarbij het resterende deel soms een andere bestemming heeft. De toelichting bij het bestemmingsplan vermeldt dat het terrein St. Josephhof sedert een aantal jaren in gebruik is als parkeerterrein en evenemententerrein, nadat de erop aanwezige bebouwing, een school en enkele woon- en bedrijfspanden, was geamoveerd. De bestemmingsplanvoorschriften vermelden bij de categorie "woondoeleinden" onder meer het volgende: "A Doeleindenomschrijving. De gronden welke op de kaart voor 'Woondoeleinden' (WO) zijn aangewezen, zijn bestemd voor de volgende doeleinden: - wonen - parkeren - verkeersdoeleinden, met de nadruk op voetgangersverkeer - kantoor/praktijkruimten - dienstverlenende bedrijven. B Beschrijving in hoofdlijnen van de wijze waarop de doeleinden worden nagestreefd De in onderdeel A.2 genoemde doeleinden zijn primair gericht op een versterking van de ruimtelijke en functionele structuur van het oostelijk deel van de binnenstad. De wijze waarop deze versterking/verbetering wordt nagestreefd, wordt hierna in hoofdlijnen omschreven. B.1 Algemene uitgangspunten a De inrichting van het tot 'Woondoeleinden' bestemde deelgebied dient zodanig te worden vormgegeven dat een goede aansluiting op de omgeving tot stand wordt gebracht. b De functionele invulling van het deelgebied moet bijdragen tot een evenwichtige verdeling van functies binnen het stadscentrum. c De bereikbaarheid van het deelgebied dient gewaarborgd te zijn. 3

4 d Bij de vormgeving van het deelgebied dient extra aandacht te worden geschonken aan het aspect sociale veiligheid. B.2 Ruimtelijke structuur Ter verwezenlijking van de onder B.1 genoemde Algemene uitgangspunten zijn voor wat betreft de ruimtelijke structuur de volgende elementen essentieel: a De bebouwing dient zodanig te worden gesitueerd dat er een centrale woonhof ontstaat met een minimale oppervlakte van 1000 m2. b Langs de Derde Walstraat dient de bebouwing een duidelijke straatwand te vormen. c Op het binnenterrein moet de bebouwing op de binnenhof zijn gericht. d Het parkeren ten behoeve van de binnen het plandeel met de bestemming 'Woondoeleinden' te realiseren woningen dient ondergronds binnen het deelgebied te worden opgelost. e Om de relaties naar de omgeving te waarborgen dienen de bestaande onderdoorgangen richting Hertogstraat en St. Jorisstraat gerespecteerd te worden. De relatie met Derde Walstraat dient plaats te vinden met één of meerdere nieuwe (onder)doorgangen. f De bereikbaarheid aan de achterzijde van de winkels en bedrijven aan de Hertogstraat en de St. Jorisstraat via de bestaande onderdoorgangen dient gewaarborgd te blijven. B.3 Functionele structuur a Om een evenwichtige verdeling in de functionele structuur van de binnenstad te verkrijgen dient het deelgebied te worden ingevuld met woningbouw in een compacte setting. b Op de begane grond in de bouwstrook langs de Derde Walstraat mogen kantoren/praktijken en dienstverlenende bedrijven worden gevestigd tot een gezamenlijke maximale bebouwde oppervlakte van 1000 m2. c Binnen het deelgebied dient ruimte te worden gereserveerd voor een autovrije woonhof (minimale oppervlakte 1000 m2), hetgeen betekent dat het parkeren ondergronds zal dienen plaats te vinden met een norm van 1 parkeerplaats per woning." Aldus het in dit verband relevante deel van de bestemmingsplanvoorschriften. Op 31 oktober 2001 stelde de raad vast de nota "Stadscentrum koers(t) naar 2015" (11). Van het bestaan en van de verkrijgbaarheid van de nota is openbaar kennisgegeven in het huis-aan-huisblad De Brug van 30 januari In de nota worden de plannen geformuleerd voor de vormgeving van het stadscentrum in de periode tot het jaar Ook de voorgenomen duurzame verdere invulling van de St. Josephhof wordt geschetst (pag. 48, 49). De gemeente heeft de bedoeling om de locatie 4

5 duurzaam in te vullen. De woonfunctie van het terrein zal daarmee worden geïntensiveerd. Het is de bedoeling het terrein in te zetten voor woningbouw rond een openbaar middengebied. De zijde aan de Derde Walstraat zal weer een duidelijke straatwand krijgen door middel van een op de bestaande bebouwing aansluitende (nieuwe) bebouwing. De elementen van de verdere invulling zijn: woonfunctie; in onderbouw parkeren en bevoorrading, bovenbouw wonen; het binnenterrein inrichten al woonhof, naar binnen gericht, een groene oase; geen bebouwing van het binnenterrein, behouden voor evenementen en parkeren; voorbeeld nemen aan Marikenstraat. Verder opteert de gemeente blijkens de nota voor een open planproces, met inbreng van de direct betrokkenen. IV. De bezwaarschriften, ingediend door appartementseigenaren. Het feit dat deze bezwaarden allen appartementseigenaar zijn heeft gevolgen voor hun positie in de procedure. 1. De bezwaren Penders Onroerend Goed BV heeft het recht van appartement op het perceel kadastraal bekend gemeente Nijmegen, sectie C, nummer 8126 A1, een onderdeel van het gesplitste perceel Eigenaar van dit laatste perceel is de Vereniging van eigenaars Derde Walstraat 8,10 en 12. De bezwaarde diende zijn bezwaren in bij brief van , aangevuld bij brief van De bezwaren zoals naar voren gebracht in de brieven en tijdens de hoorzitting luiden samengevat als volgt: a. De bezwaarde heeft het haar in eigendom toebehorende perceel Derde Walstraat 10 verhuurd als bedrijfsruimte. Als het voorkeursrecht de bedrijfsuitoefening gaat doorkruisen kan de bezwaarde een schadeclaim verwachten van de huurder, zeker als de huidige gebruiker van het perceel - dat in gebruik is voor meubelopslag - moet wijken voor de gemeente. b. Het voorkeursrecht belemmert de verkoper een eventuele hogere verkoopprijs te bedingen bij een derde-koper. Daardoor lijdt de bezwaarde mogelijk ook schade. De heer H. Stiphout heeft het recht van appartement op het perceel kadastraal bekend gemeente Nijmegen, sectie C, nummer 8485 A2, een onderdeel van het gesplitste perceel Eigenaar van dit laatste perceel is de Vereniging van eigenaars Kelfkensbos en St. Thomashof 5f en 5g. 5

6 De bezwaarde diende zijn bezwaren in bij brief van De bezwaren zoals naar voren gebracht in de brief en tijdens de hoorzitting luiden samengevat als volgt: a. Bezwaardes belang is onvoldoende in ogenschouw genomen. Als de gemeente haar voorkeursrecht doet gelden kan de bezwaarden als koopprijs slechts de officiële taxatiewaarde ontvangen. Als een derde een hogere koopsom zou willen betalen, lijdt de bezwaarde schade. De gemeente kan deze schade voorkomen door zelf de marktprijs te betalen; b. De formele procedure (tot vaststelling van de koopprijs) als de gemeente gebruik wil maken van haar voorkeursrecht kost veel tijd. Bezwaarde heeft die tijd niet vanwege persoonlijke omstandigheden, nl. te verwachten uitzending naar het buitenland; c. De gemeente heeft niet eerder kenbaar gemaakt dat zij plannen had dit stadsdeel ingrijpend te veranderen. De heer N. Groeneveld heeft het recht van appartement op het perceel kadastraal bekend gemeente Nijmegen sectie C, nummer 8485 A3, eveneens een onderdeel van het gesplitste perceel 7387, in eigendom toebehorend aan de Vereniging van eigenaars Kelfkensbos en St. Thomashof 5f en 5g. Deze bezwaarde diende zijn bezwaren in bij brief van De bezwaren zoals naar voren gebracht in de brief en tijdens de hoorzitting luiden samengevat als volgt: bezwaardes belang is onvoldoende in ogenschouw genomen. Als de gemeente haar voorkeursrecht doet gelden kan de bezwaarden als koopprijs slechts de officiële taxatiewaarde ontvangen. Als een derde een hogere koopsom zou willen betalen, lijdt de bezwaarde schade. De gemeente kan deze schade voorkomen door zelf de marktprijs te betalen. 2. Oordeel over de ontvankelijkheid Alleen degene wiens belang rechtstreeks is betrokken bij een besluit kan daartegen bezwaar maken (vgl. art. 1:2, eerste lid i.v.m. art. 7:1, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht). Ingevolge art. 10, eerste lid van de Wvg is slechts in zijn recht beperkt "een verkoper die tot vervreemding wil overgaan" (van zijn onroerende zaak). Ingevolge art. 1, onder a van de Wvg wordt onder "vervreemding" verstaan: "de overdracht in eigendom of de toedeling van een onroerende zaak alsmede de overdracht dan wel vestiging van een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik, waaraan een onroerende zaak is onderworpen." Ingevolge art. 1, onder b wordt onder "verkoper" verstaan: "de eigenaar van een onroerende zaak of de rechthebbende op een beperkt recht als bedoeld onder a, alsmede degene die bij ontbinding van een gemeenschap met de vereffening is belast en tot vervreemding wenst over te gaan". 6

7 Het appartementsrecht is een beperkt recht, dat als zodanig overdraagbaar is. Het is echter geen beperkt recht als - limitatief - opgesomd in artikel 1, onder a van de Wvg. Uit de definities van "vervreemding" en van "verkoper" in art. 1 Wvg volgt dus dat de bezwaarde geen "verkoper" of "rechthebbende op een beperkt recht" is die aan de beperkingen van artikel 10 Wvg is onderworpen. Het voorkeursrecht raakt geen andere belangen dan de vervreemdingsvrijheid van de verkoper. Gelet hierop zijn degenen die appartementsrechten bezitten ten aanzien van de aangewezen gronden, niet rechtstreeks getroffen door de vestiging van het voorkeursrecht. Dit betekent volgens de commissie dat deze bezwaarden geen belanghebbenden zijn bij het bestreden raadsbesluit. Zij zijn volgens de commissie niet-ontvankelijk. De commissie adviseert uw raad deze bezwaarden niet-ontvankelijk te verklaren, conform het bijgevoegde ontwerp-raadsbesluit. 7

8 V. De bezwaarschriften, ingediend door eigenaren. Algemeen. Hierna in punt VI gaat de commissie in op de individuele bezwaarschriften van de eigenaren. Voor beide bezwaarschriften geldt volgens de commissie het volgende. Bij de vaststelling van de Wvg heeft de wetgever in beginsel reeds een algemene afweging gemaakt van publieke tegenover particuliere belangen. Aan die afweging heeft de wetgever vorm gegeven via onder meer: a. de toepassingsvoorwaarden die gelden voor de aanwijzing van gronden (artikelen 2 en 2a Wvg); b. de uitzonderingen die gelden op het verbod van vervreemding door de verkoper (artikel 10); c. de procedure rond de vaststelling van de koopprijs bij verkoop door de rechthebbende aan de gemeente (art. 16 e.v.). Binnen de toepassingsvoorwaarden van de Wvg heeft de gemeente een grote beleidsvrijheid om een voorkeursrecht te vestigen. Omdat voor de aangewezen gronden een onherroepelijk goedgekeurd bestemmingsplan geldt, heeft uw raad art. 2 van de Wvg toegepast om het voorkeursrecht te vestigen. De raad kan het voorkeursrecht op grond van artikel 2 slechts vestigen als aan de gemeente blijkens nationaal of provinciaal beleid uitbreidingscapaciteit is gegeven (art. 2a, eerste volzin, Wvg). Aan deze voorwaarde wordt voldaan nu aan de gemeente Nijmegen, mede gelet op de brief van gedeputeerde staten van 26 oktober 1996, blijkens nationaal en provinciaal beleid uitbreidingscapaciteit is toegedacht. Een toepassingsvoorwaarde is dat het huidige gebruik van de gronden afwijkt van de geldende bestemming. Daarbij geldt dat, als in het bestemmingsplan een vergelijkbaar maar intensiever gebruik van de gronden voorzien is dan het huidige feitelijke gebruik, sprake is van "afwijkend gebruik" in de zin van artikel 2. Volgens de commissie geeft de totstandkoming van de nota "Stadscentrum koers(t) naar 2015", die voortbouwt op de uitgangspunten van het bestemmingsplan, er duidelijk blijk van dat de gemeente de gemeente de realisering van het bestemmingsplan ter plaatse wil concretiseren. Naar de hiervoor bij punt III aangehaalde bestemmingsplanvoorschriften wordt verwezen. De toepassing van de Wvg in dit geval, er op gericht om de regiefunctie van de gemeente ter plaatse veilig te stellen en prijsopdrijving te voorkomen, wordt hiermee volgens de commissie in beginsel gelegitimeerd. 8

9 VI. De bezwaarschriften, ingediend door eigenaren. Individueel. A. Th.A. v.d. Donk e.a./vve Kelfkensbos 1. Bezwaren De bezwaarden dienden hun bezwaren in bij brief van De bezwaren zoals naar voren gebracht in de brief en tijdens de hoorzitting luiden samengevat als volgt: a. De horecaonderneming Gelders Koffiehuis bestaat al bijna 50 jaar en is voor twee gezinnen een bron van inkomsten en oudedagsvoorziening. De bebouwing moet als eenheid worden beschouwd. De gemeente moet niets doen om deze voorziening of de continuïteit van de bedrijfsvoering onmogelijk te maken of te doorkruisen. De vestiging van het voorkeursrecht betekent een grote ingreep op de bedrijfsvoering, dreigt het bedrijf te splitsen en brengt de continuïteit van het bedrijf in gevaar. Bezwaardes belangen zijn onvoldoende afgewogen. b. Wat het raadsbesluit beoogt te voorkomen, nl. vervreemding van de aangewezen gronden aan speculanten, is niet aan orde. c. Er is sprake van verminderde verkoopwaarde door het vestigingsbesluit. Voor een uitvoeriger weergave van de bezwaren zij verwezen naar het bezwaarschrift en het verslag van de hoorzitting. 2. Oordeel over de bezwaren De commissie overweegt het volgende. a. De bezwaarden zijn - als appartementseigenaren - verenigd in de Vereniging van Eigenaren Kelfkensbos 40, 41, 42 en 43. De vereniging is eigenaar van het perceel, kadastraal bekend gemeente Nijmegen, sectie C, nummer Hierop rust grotendeels de bestemming "gemengde bebouwing". Slechts een klein deel van dit perceel valt onder het voorkeursrecht. Op dit laatste deel rust de bestemming: "woondoeleinden". Daarnaast zijn de leden van de vereniging individueel eigenaren van een aantal aangewezen gronden aan de achterzijde van dit perceel, die gebruikt worden als garageboxen, kadastraal bekend gemeente Nijmegen sectie C, nummers 7974, 7975, 8038, 8039, 8040 en Op deze gronden rust de bestemming: "woondoeleinden". De commissie acht het bezwaarschrift van de individuele eigenaren tevens als ingediend door de Vereniging van Eigenaren. 9

10 Feitelijk wordt het aangewezen perceel 7973 momenteel gebruikt voor de exploitatie van een koffiehuis. Het koffiehuis en de garageboxen moeten als een economische eenheid worden beschouwd. Volgens de commissie wijkt het huidige gebruik van de aangewezen gronden in voldoende mate af van de daaraan gegeven bestemming. De commissie verwijst verder naar haar opmerkingen hiervoor aan het slot van punt V. Wat dit betreft acht de commissie de vestiging van het voorkeursrecht rechtmatig. b. Wat betreft het bezwaar hiervoor genoemd bij 1, onder a: Volgens de commissie zal de vestiging als zodanig van het voorkeursrecht geen doorkruising van de bedrijfsuitoefening meebrengen. Het voorkeursrecht beperkt immers alleen de vervreemdingsmogelijkheden van het pand. Het voorkeursrecht als zodanig beperkt evenmin de uitoefening of expansie van het bedrijf. De commissie acht dit bezwaar ongegrond. c. Wat betreft het bezwaar hiervoor genoemd bij 1, onder b: Vestiging van het voorkeursrecht beoogt de kans op vervreemding, buiten de gemeente om, uit te sluiten, teneinde de belangen van de gemeente als regisseur van de ruimtelijke ontwikkeling en haar belangen bij het tegengaan van prijsopdrijving te beschermen. Ook als, zoals de bezwaarden stellen, in de huidige situatie vervreemding door de rechthebbenden niet aan de orde is, behoeft dat geen aanleiding te zijn om af te zien van vestiging van het voorkeursrecht. Ook in de toekomst kan de beschermende werking die van het voorkeursrecht uitgaat, nodig zijn teneinde de voormelde algemene belangen te beschermen. De commissie acht dit bezwaar ongegrond. d. Wat betreft het bezwaar hiervoor genoemd bij 1, onder c: De wetgever heeft waarborgen geschapen om het vermogensrechtelijke belang van de rechthebbende op een redelijke verkoopprijs te honoreren, wanneer de rechthebbende zijn perceel wil vervreemden. De commissie verwijst naar haar opmerkingen hiervoor onder punt V. De commissie acht dit bezwaar ongegrond. e. De commissie heeft verder geen aanwijzingen dat de raad ten aanzien van deze bezwaarden onrechtmatig of bestuurlijk onjuist heeft gehandeld. De commissie adviseert uw raad dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, conform het bijgevoegd ontwerp-raadsbesluit. 10

11 B. De heer P.L. van Duuren 1. De bezwaren De bezwaarde diende zijn bezwaren in bij brief van , aangevuld bij brief van De bezwaren zoals naar voren gebracht in de brieven en tijdens de hoorzitting luiden samengevat als volgt: a. De bezwaarde heeft het aangewezen perceel verhuurd met het recht van eerste koop. De overeenkomst dateert van vóór de vestiging van het voorkeursrecht, maar is niet kadastraal geregistreerd. De bezwaarde en de huurder hebben voor aanzienlijke bedragen geïnvesteerd in het perceel. Eventueel verlies van de grond aan de achterzijde van het perceel zou de gebruiksmogelijkheden van het perceel zeer beperken. De bezwaarde zal dan met een schadeclaim van de huurder worden geconfronteerd. b. De gemeente (afdeling Bouwen en Wonen) heeft bij de vergunningverlening niet gewezen op ernstige wijzigingen in de situatie. 2. Oordeel over de bezwaren De commissie overweegt het volgende. a. De bezwaarde is eigenaar van het perceel, kadastraal bekend gemeente Nijmegen, sectie C, nummer Hierop rust grotendeels de bestemming "gemengde bebouwing". Slechts een klein deel van het perceel valt onder het voorkeursrecht. Op dit laatste deel rust de bestemming: "woondoeleinden". Feitelijk wordt het perceel, waaronder het aangewezen perceelgedeelte, gebruikt voor horecadoeleinden. Het aangewezen gedeelte van het perceel bevat ook de toegang naar de bovenetage, die als woning in gebruik is. Volgens de commissie wijkt het huidige gebruik van de aangewezen gronden in voldoende mate af van daaraan gegeven bestemming. De commissie verwijst verder naar haar opmerkingen hiervoor onder punt V. Wat dit betreft acht de commissie de vestiging van het voorkeursrecht rechtmatig. b. Wat betreft het bezwaar hiervoor genoemd bij 1, onder a: Volgens de commissie zal de vestiging als zodanig van het voorkeursrecht geen doorkruising van de bedrijfsuitoefening meebrengen en dus de belangen van de huurder niet aantasten. Het voorkeursrecht als zodanig beperkt immers alleen de vervreemdingsmogelijkheden van het perceel. 11

12 De wetgever heeft waarborgen geschapen dat de vermogensrechtelijke belangen van de rechthebbende om een redelijke verkoopprijs te kunnen bedingen worden gehonoreerd wanneer deze zijn perceel wil vervreemden. Eventuele investeringen gedaan aan het perceel zullen daarbij medebepalend zijn voor de vast te stellen koopprijs. De commissie verwijst naar haar opmerkingen hiervoor onder punt V. De commissie acht dit bezwaar ongegrond. c. Wat betreft het bezwaar hiervoor genoemd bij 1, onder b: De procedure tot het verkrijgen van bouwvergunningen om veranderingen te kunnen plegen aan het perceel staat geheel los van deze Wvgaanwijzing. Voor zover de vestiging van het voorkeursrecht reeds aanstaande was ten tijde van het overleg waarnaar de bezwaarde verwijst: indien de voorgenomen vestiging niet geheim gehouden was tot aan het tijdstip van bekendmaking van het raadsbesluit, was het met de vestiging beoogde doel wellicht niet bereikt. De commissie acht dit bezwaar ongegrond. d. De commissie heeft geen aanwijzingen dat de raad ten aanzien van deze bezwaarde onrechtmatig of bestuurlijk onjuist heeft gehandeld. De commissie adviseert uw raad dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, conform het bijgevoegd ontwerp-raadsbesluit. 12

13 VII. Aanvullende opmerking Aan de formele procedure-eisen zoals vermeld in artikel 2 Wvg is voldaan. Wat betreft de lijst van aangewezen gronden die als bijlage bij het oorspronkelijke raadsvoorstel was gevoegd heeft de commissie een opmerking ten overvloede. Deze lijst voldoet, zo stelt de commissie nadrukkelijk vast, aan de eisen wat betreft de informatievoorziening die de Wvg stelt. De inzichtelijkheid van de lijst is echter voor enige verbetering vatbaar. De commissie adviseert het college van burgemeester en wethouders om in toekomstige gevallen de lijst zo op te stellen dat bij lezing, ook door een niet-ingewijde, onmiddellijk duidelijk wordt welke percelen in welke appartementen zijn gesplitst, bijvoorbeeld door een duidelijke verwijzing en/of door de appartementen steeds direct na het gesplitste hoofdperceel te vermelden. VIII. Conclusie en advies De commissie komt op grond van de voorgaande overwegingen tot de conclusie dat het bestreden raadsbesluit van 18 december 2002 rechtmatig en tevens bestuurlijk juist was. Zij adviseert uw raad om, conform bijgaand ontwerp-raadsbesluit: 1. het bezwaarschrift van Th.A. van der Donk, A.T. van der Donk-Furtjes en A.M. Slijkhuis-van der Donk, mede ingediend namens de Vereniging van Eigenaren Kelfkensbos 40, 41, 42 en 43, en het bezwaarschrift van P.L. van Duuren, ongegrond te verklaren; 2. de bezwaarschriften van Penders Onroerend Goed BV, H. Stiphout en N. Groeneveld, niet-ontvankelijk te verklaren; 3. het bestreden raadsbesluit van 18 december 2002 te handhaven. 4 Extern draagvlak n.v.t. 5 Aanpak / uitvoering n.v.t. 5.1 Planning n.v.t. 5.2 Communicatie Verzending van het te nemen raadsbesluit aan de bezwaarden. 5.3 Producten n.v.t. 13

14 5.4 Evaluatie en verantwoording n.v.t. 6 Kosten, baten en dekking n.v.t. 28 april 2003 De Commissie voor bezwaarschriften Mr. W.J.J. Los, voorzitter H. Meijer, secretaris Bijlagen: ontwerp-raadsbesluit Ter inzage: diversen 14

15 Ontwerp Raadsbesluit De Raad van de Gemeente Nijmegen, Bijeen in zijn openbare vergadering van 14 mei 2003; Gelezen het voorstel van de Commissie voor bezwaarschriften van 28 april 2003 aangaande de bezwaarschriften van Th.A. van der Donk, A.T. van der Donk-Furtjes en A.M. Slijkhuis-van der Donk, mede ingediend namens de Vereniging van Eigenaren Kelfkensbos 40, 41, 42 en 43, P.L. van Duuren, Penders Onroerend Goed BV, H. Stiphout en N. Groeneveld, waarbij de overwegingen in het voorstel geacht worden deel uit te maken van het raadsbesluit; Gelet op de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Algemene wet bestuursrecht; Besluit 1. het bezwaarschrift van Th.A. van der Donk, A.T. van der Donk-Furtjes en A.M. Slijkhuis-van der Donk, mede ingediend namens de Vereniging van Eigenaren Kelfkensbos 40, 41, 42 en 43 en het bezwaarschrift van P.L. van Duuren, ongegrond te verklaren; 2. de bezwaarschriften van Penders Onroerend Goed BV, H. Stiphout en N. Groeneveld niet-ontvankelijk te verklaren; 3. het bestreden raadsbesluit van 18 december 2002 te handhaven. De voorzitter De raadsgriffier 093rbs.doc