Activiteitenplan

Transcriptie

1 Activiteitenplan

2 Het activiteitenplan van Woningbouwvereniging Langedijk bevat de voornemens. In de woningwet zijn de kaders voor corporaties opnieuw gedefinieerd. Corporaties moeten zich ontplooien als sociaal huisvester en goede en betaalbare woonruimte bieden voor huishoudens met lage inkomens en kwetsbare groepen op de woningmarkt. Deze rol past prima bij Woningbouwvereniging Langedijk. In het afgelopen jaar hebben wij met de Huurdersraad van Woningbouwvereniging Langedijk en intern met medewerkers en Raad van Toezicht gesproken over de beleidskeuzen voor Woningbouwvereniging Langedijk. Ook huurders, belanghouders en andere belangstellenden hebben we met de campagne Samen wonen in Langedijk om hun mening gevraagd. Samen met dit activiteitenplan presenteren we ook ons nieuwe beleidsplan en strategisch voorraadplan. Met de gemeente Langedijk, de huurdersorganisaties en Woonwaard hebben we in oktober prestatieafspraken gemaakt voor de komende jaren. Deze afspraken hebben we in ons activiteitenplan opgenomen. Uitgangspunt bij het opstellen van dit activiteitenplan is dat we onze voornemens zo concreet mogelijk formuleren. De activiteiten hebben wij rond de volgende thema s samengebracht: huren en woonlasten; vraag en aanbod; onderhoud en verbeteren; nieuwbouw; verkoop, aankoop en Koopgarant; leefbaarheid; organisatie. Het activiteitenplan vormt de basis voor de meerjarenbegroting van Woningbouwvereniging Langedijk. In de financiële paragraaf vatten we de begroting samen. De belangrijkste voornemens uit het activiteitenplan zijn: 1. Woningbouwvereniging Langedijk verhuurt jaarlijks minimaal 100 woningen; 2. Woningbouwvereniging Langedijk verhuurt minimaal 70% van de woningen onder de laagste aftoppingsgrens van 586 en minimaal 95% van de woningen onder de hoogste aftoppingsgrens van 628; 3. Woningbouwvereniging Langedijk zorgt er voor dat minimaal 50% van de beschikbare woningen wordt aangeboden aan ingeschreven woningzoekenden; 4. de komende drie jaar stijgt de huursom met de inflatie; 5. tot en met 2019 willen wij 600 woningen energetisch verbeteren; wij investeren hier ongeveer in; 6. tot en met 2021 bouwen we 125 nieuwe woningen. Minimaal 30% van de nieuwbouwproductie verhuren we met een huurprijs onder de 500. In 2017 realiseren we twee projecten met 33 woningen; 7. bewoners bieden wij meer keuze bij het onderhoud in en aan de woning; 8. wij bouwen de voorraad Koopgarantwoningen af naar 200 woningen. We zorgen er wel voor dat we Koopgarantwoningen blijven aanbieden. Het aantal woningen dat we verkopen is gelijk aan het aantal woningen dat we aan- en terugkopen; 9. wij kiezen voor een vroeg-erop-af aanpak om te voorkomen dat bewoners met problematische betalingsachterstanden te maken krijgen. Activiteitenplan

3 Betaalbaarheid van sociale huurwoningen is de afgelopen jaren misschien wel het belangrijkste thema. Voor Woningbouwvereniging Langedijk gaat betaalbaarheid niet alleen over de huurprijzen, maar over alle woonlasten. In 2016 is de wet doorstroming huurmarkt van kracht geworden. Deze wet bepaalt de kaders voor de huurverhoging. Zo mag de huursom (de optelsom van alle huren) van een verhuurder jaarlijks 1% harder stijgen dan de inflatie (bijv. bij een inflatie van 0,5% maximaal 1,5%). Woningbouwvereniging Langedijk wil de komende jaren de huursom met maximaal de inflatie laten stijgen. Dat doen wij door de volgende maatregelen. Jaarlijkse huurverhoging Begin 2017 willen we na overleg met de huurdersraad het huurbeleid voor de komende jaren vastleggen. Contouren van het huurbeleid zijn: zekerheid voor huurders met een inkomen onder de dat de huur met niet meer dan de inflatie stijgt; we maken geen onderscheid bij de huurverhoging op basis van prijs-/kwaliteitsverhouding van de woning; huurders met een inkomen boven de krijgen een huurverhoging van 4% boven de inflatie; de gemiddelde huursom stijgt maximaal met de inflatie; we bevriezen het niveau van de gewenste huur. Gewenste huurprijs De gewenste huurprijs (streefhuur) is de huurprijs die de woning volgens het huurprijsbeleid van Woningbouwvereniging Langedijk moet hebben. De gewenste huurprijs is de huurprijs die we vragen bij het verhuren van de woning. Ook gebruiken we de gewenste huurprijs bij het bepalen van de jaarlijkse huurverhoging. Voor het bepalen van de gewenste huur gebruiken wij het woningwaarderingssysteem (WWS). Het WWS geeft voldoende inzicht in het verschil in kwaliteit tussen woningen. Per 1 januari 2017 bepalen wij de gewenste huur voor al onze woningen. Deze gewenste huur geldt voor een periode van drie jaar en passen we weer aan per 1 januari Alleen als de woning (energetisch) verbeterd wordt passen wij de gewenste huur aan. Huurprijs bij nieuwe verhuur Met ingang van 1 januari 2016 komen woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens alleen nog in aanmerking voor woningen met een huur onder de 586 (voor een- en tweepersoonshuishoudens) of 628 (voor huishoudens met drie of meer personen). Het maximale inkomen om in aanmerking te komen voor huurtoeslag bedraagt voor alleenstaanden en voor samenwonenden (prijspeil 2016). Ongeveer drie op de vier actief woningzoekenden in de regio heeft een inkomen onder de huurtoeslaggrens. We zorgen er voor dat voor die woningzoekenden voldoende woningen beschikbaar zijn. We doen dat door minimaal 70% van de woningen aan te bieden met een huurprijs onder de 586 en minimaal 95% met een huurprijs onder de 628. Een enkele woning per jaar zullen we boven de 628 of boven de 711 verhuren. Dit zijn woningen die niet in onze sociale voorraad passen, maar die we niet willen verkopen. Voor jongeren onder de 23 jaar met een inkomen onder de huurtoeslaggrens geven we een tijdelijke huurkorting, zodat ook die jongeren in aanmerking komen voor huurtoeslag. Dat doen we bij ongeveer 150 woningen. In 2017 komen wij samen met de collega s in de regio met een nieuw systeem voor de woonruimteverdeling. Bij het aanbieden van woningen zorgen wij voor duidelijke informatie over de totale woonlasten van de woning. Activiteitenplan

4 Huurontwikkeling Overige woonlasten Met de huur vormen de energielasten het grootste deel van de woonlasten. Zowel de energetische kwaliteit van de woning als het gedrag van de bewoner hebben invloed op de energielasten. Woningbouwvereniging Langedijk blijft de energetische kwaliteit van de woningen verbeteren. Daarvoor vragen we aan bewoners een huurverhoging. Het uitgangspunt is dat de bewoner voor iedere euro huurverhoging minimaal het dubbele moet kunnen besparen op de energielasten. Bewoners blijven we actief informeren hoe zij zelf hun energielasten omlaag kunnen krijgen. Daarbij zoeken we de samenwerking met andere partijen. Tot en met 2021 stijgt de huursom met ruim 17%. Ruim de helft daarvan, ongeveer 11%, is toe te schrijven aan de groei van de woningvoorraad. De huren van de huidige woningvoorraad stijgen met ongeveer 6%, inclusief een stijging van 0,6% voor woningverbetering. Activiteitenplan

5 De vraag naar sociale huurwoningen blijft groot, ook in de regio Alkmaar. In deze regio zijn ruim actief woningzoekenden die reageren op circa woningen die per jaar aangeboden worden. Ongeveer één op de zes woningzoekenden vindt een woning en de gemiddelde inschrijftijd is vijf jaar. Toch zijn er ook grote verschillen in de slaagkans van woningzoekenden, afhankelijk van leeftijd, inkomen en samenstelling van het huishouden. Woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoeslag kunnen alleen nog een woning huren onder de 586 (één- en tweepersoonshuishoudens) en 628 (huishoudens met drie of meer personen). De komende jaren mogen woningcorporaties maximaal 10% van de beschikbare woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tussen de en Minimaal 80% van de woningen moeten corporaties verhuren aan woningzoekenden met een inkomen onder de De komende jaren verwachten we meer woningen nodig te hebben als gevolg van het scheiden van wonen en zorg en het aantal vergunninghouders. Woningbouwvereniging Langedijk zorgt er voor dat tot en met 2021 jaarlijks gemiddeld minimaal 100 woningen in de huur worden aangeboden. Dat zijn woningen waarvan de huur is opgezegd, opgeleverde nieuwbouwwoningen en woningen die zijn aangekocht of teruggekocht. Als de mutatiegraad (de verhouding tussen het aantal woningen waarvan de huur wordt opgezegd en het totaal aantal woningen) op het huidige niveau blijft, betekent dit jaarlijks minimaal 15 woningen bouwen of aankopen. Bij een daling van de mutatiegraad zullen we meer woningen bouwen of aankopen. We kiezen er voor om woningen in principe weer te verhuren en niet te verkopen. Pas als het lukt om jaarlijks 100 woningen in de huur aan te bieden, ontstaat ruimte om woningen bij mutatie te verkopen. De aanpassing van de regels voor de woningtoewijzing mag geen nadelig effect hebben op de slaagkans van woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. We doen dit door 95% van de woningen aan te bieden met een huurprijs onder de 628 en minimaal 70% met een huurprijs onder de 586. Wij monitoren hoe de slaagkans zich ontwikkelt. Als blijkt dat de slaagkans verslechtert zullen we woningzoekenden met een inkomen boven de alleen nog in aanmerking laten komen voor een woning boven de 628. Een deel van de beschikbare woningen zullen we toewijzen aan urgent woningzoekenden. We zorgen er voor dat we in ieder geval 50% van de woningen aanbieden aan ingeschreven woningzoekenden. Woningbouwvereniging Langedijk zal slechts een enkele woning verhuren boven de liberalisatiegrens ( 711). In 2017 gaan wij bekijken of wij woningen met een jongerencontract kunnen verhuren. Bij een jongerencontract kan de huur na vijf jaar worden opgezegd. Hierdoor is het mogelijk om de doorstroming bij starterswoningen te bevorderen. Samen met de gemeente en Woonwaard brengen we in 2017 de actuele vraag naar woningen in hoeveelheid, betaalbaarheid en kwaliteit in kaart. Activiteitenplan

6 Woningbouwvereniging Langedijk blijft investeren in de woningvoorraad. Wij voeren het noodzakelijk onderhoud tijdig uit en willen met name de energetische kwaliteit van de woningen verbeteren. We willen de komende jaren de bewoner meer invloed geven bij het onderhoud. De bewoner kan bepalen wanneer het onderhoud wordt uitgevoerd. Het verbeteren van het wooncomfort laten wij in eerste instantie over aan de bewoner. Woningbouwvereniging Langedijk borgt de basiskwaliteit van de woningen met als uitgangspunt veilig, heel en schoon. Basiskwaliteit Voor alle installaties in en bij de woningen hebben wij onderhoudscontracten afgesloten. Installaties worden periodiek nagekeken en storingen worden verholpen. Voor de verwarming en liften zijn 24-uurscontracten gesloten. Bewoners kunnen tijdens kantooruren technische klachten telefonisch, via de website en aan de balie melden. Buiten kantooruren kan dit via een meldkamer of via de website. We zorgen er voor dat bewoners binnen één werkdag weten hoe hun klacht afgehandeld wordt. Woningbouwvereniging Langedijk heeft voor alle woningen een meerjarenonderhoudsplanning opgesteld. In deze planning is opgenomen welke werkzaamheden in welk jaar moeten worden uitgevoerd. Ieder jaar passen we de onderhoudsplanning aan op basis van een inspectie van een deel van de woningen. In 2017 gaan wij bij de volgende woningen schilderwerk uitvoeren: Oudkarspel: Veilingmeester en Nijverheidsstraat, Waterlelie en Fonteinkruid (inclusief gevelreiniging) en Beekpunge Noord-Scharwoude: A. van Solmsstraat 19 t/m 25, 37 en 39, Rozenstraat 1 t/m 21 en 2 t/m 20, Begoniastraat, Tulpenstraat en Narcissenstraat (inclusief de garageboxen); Platteven en Westerstraat; Oosterstraat; Hooiakker en Weidemolen 1 t/m 25 Zuid-Scharwoude: diverse garageboxen Broek op Langedijk: Pr. Margrietstraat 7 t/m 29 en Pr. Irenestraat 10 t/m 34; Mayersloot Bouwkundige werkzaamheden hebben we in 2017 gepland voor: vervangen kitvoegen in de badkamers: A. van Solmsstraat 19 t/m 25, 37 en 39, Rozenstraat 1 t/m 21 en 2 t/m 20, Begoniastraat, Tulpenstraat, Narcissenstraat, Gladiolenstraat, Jasmijnstraat, Rozenstraat, Seringenstraat, Hulststraat, Esdoornlaan, Iepenlaan, Kastanjelaan, Voorburggracht 77, 77a t/m 77m; Dr. de Witstraat Dakbedekking bergingen: Esdoornlaan 18 t/m 30 en Wilgenlaan 1 t/m 11 Na 15 jaar vervangen we in principe de cv-ketel. In 2017 zal bij 44 woningen de cv-ketel worden vervangen. Ook keukens vervangen we na ongeveer 15 jaar. We willen het echter aan de bewoner overlaten of en wanneer de keuken vervangen wordt. Bewoners kunnen dan ook voor eigen rekening de basiskeuken uitbreiden. Woningverbetering Bij ruim 80 woningen in de bomenbuurt in Zuid-Scharwoude voeren wij in 2017 grootschalig onderhoud aan de daken uit. Wij vervangen daar de dakpannen en dakgoten. Wij bieden de bewoners aan gelijktijdig hun woning te isoleren en zonnepanelen op het dak te plaatsen In 2018 en 2019 komen nog eens bijna 90 woningen in Zuid-Scharwoude in aanmerking voor deze aanpak. In 2016 hebben wij ons beleid voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen aangepast. We zullen verbeteringen in wooncomfort (aanbouwen, dakkapellen, tuindeuren e.d.) niet meer via een huurverhoging realiseren. Wij blijven bewoners toestemming geven voor deze verbeteringen, maar bewoners zullen deze zelf moeten betalen.. Activiteitenplan

7 Duurzaamheid Op het ogenblik is de gemiddelde energie-index van de woningvoorraad In 2020 willen wij een gemiddelde index onder de 1.25 hebben, en bij negen van de tien woningen een index onder de Wij moeten dit samen met bewoners aanpakken. In 2017, 2018 en 2019 doen wij de bewoners van bijna 600 eengezinswoningen het aanbod hun vloer en/of dak te isoleren en zonnepanelen op hun dak te plaatsen. Na deze ingrepen besparen bewoners enkele honderden euro s per jaar op hun energielasten en hebben al deze woningen een energielabel B/energie-index <1,4. Onze doelstelling is dat 80% van bewoners gebruik maakt van dit aanbod. Bij een nieuwe verhuring streven wij er naar dat de energetische kwaliteit van de woning minimaal op het niveau van een B-label/energie-index <1,4. Ervaring leert dat dit bij vrijwel alle woningen mogelijk is. De afgelopen jaren heeft een grote groep bewoners gebruik gemaakt van ons aanbod om zonnepanelen op het dak te plaatsen. Ook de komende jaren blijven we dit aanbieden bij de eengezinswoningen die al een energielabel A of B hebben. Bewoners leveren daarmee een bijdrage aan duurzame opwekking van energie en realiseren een besparing op hun woonlasten. Investeringen in duurzaamheid toetsen we in eerste instantie op de te realiseren besparing op energieverbruik, dan wel op bijdrage aan energieopwekking van hernieuwbare energie (bijv. zon en wind). Als vuistregel hanteren we dat deze investeringen zich in maximaal 15 jaar moeten terugverdienen; een investering van moet een energiebesparing van minimaal 67 per jaar opleveren. Het effect op het energielabel of de energie-index is geen doel op zich. Activiteitenplan

8 In de woonvisie uit 2014 van de gemeente Langedijk is een nieuwbouwproductie voorzien tot aan 2020 van 500 woningen. Het aandeel van sociale woningbouw in deze productie is 30%. Woningbouwvereniging Langedijk heeft in de afgelopen jaren een meer dan evenredig deel van de nieuwbouwproductie in Langedijk voor haar rekening genomen. Woningbouwvereniging Langedijk wil ook de komende jaren blijven bijdragen aan de nieuwbouwproductie in de gemeente. Woningbouwvereniging Langedijk wil tot en met 2021 ruim 125 nieuwbouwwoningen realiseren. In 2017 verwachten we de volgende projecten op te leveren of te starten: vernieuwbouw van een woon-/winkelpand aan de Dorpsstraat in Noord-Scharwoude tot 9 starterswoningen; nieuwbouw van 24 twee- en driekamerappartementen bij de entree van Westerdel; nieuwbouw van circa 35 appartementen in De Nieuwe Veiling Noord-Scharwoude. Bij de nieuwbouwproductie willen we ons vooral richten op woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens, ouderen en jongeren. Deze woningen moeten ook voor woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens bereikbaar blijven. Dit betekent dat we de kwaliteit van de nieuwbouw hierop gaan afstemmen. We zullen kleinere woningen bouwen, die tegen lagere bouwkosten gerealiseerd moeten worden. Woningen met een gebouwde parkeervoorziening passen niet meer in onze nieuwbouwportefeuille. Minimaal 30% van de nieuwbouwwoningen willen we realiseren met een aanvangshuur onder de 500,-. Dat kan als we woningen van tussen de 50 m2 en 60 m2 woonoppervlakte bouwen. Bij de bouw van appartementen bouwen we in principe elk gebouw en de woningen volgens de maatvoeringen van Woonkeur (d.w.z. drempelloos en brede maatvoeringen). Minimaal twee van de drie nieuwbouwwoningen die we tot en met 2021 bouwen is een nultreden woning. Met de gemeente is de afspraak gemaakt dat er in 2017 een locatie beschikbaar komt voor de ontwikkeling van 20 sociale huurwoningen. Een deel van deze woningen zullen wij als Nul-Op-de-Meter woningen ontwikkelen. Voor een deel van de nieuwbouwproductie blijven we afhankelijk van marktpartijen, waarbij Woningbouwvereniging Langedijk als turn-key afnemer van woningen acteert. Het tempo van deze productie is veelal afhankelijk van ontwikkelingen op de koopmarkt. Ook bij de nieuwbouw zetten wij in op duurzaamheid. Alle nieuwbouw, die wij na 2017 opleveren moet minimaal een Zeer Energiezuinige Nieuwbouwwoning zijn. Na 2021 zal onze nieuwbouwproductie vooral in het teken staan van de gewenste aanpassing van onze woningportefeuille en zal onze woningportefeuille nog beperkt groeien of gelijk blijven. Activiteitenplan

9 Woningbouwvereniging Langedijk heeft de afgelopen jaren bijna 300 woningen verkocht, een groot deel als Koopgarantwoningen. Deze verkoop heeft er toe bijgedragen dat we ondanks de crisis door hebben kunnen gaan met de nieuwbouw. De komende jaren legt Woningbouwvereniging Langedijk de nadruk op het aanbod van woningen in de huur. Dit betekent dat we minder woningen zullen verkopen. In 2017 kopen wij 31 appartementen in het project Broekerplein in Broek op Langedijk terug van Woningstichting Het Grootslag in Wervershoof. We blijven een groot deel van onze huurders de mogelijkheid bieden hun woning te kopen, ook als koopgarantwoning. Naar verwachting zullen jaarlijks tussen de 5 en 10 huurders hier gebruik van maken. Na huuropzegging of terugkoop zullen wij ook een aantal woningen, die minder goed in onze woningportefeuille passen op de vrije markt verkopen. Wij verwachten tot en met 2021 jaarlijks 15 woningen te verkopen. Wij houden het aantal te verkopen woningen in balans met het aantal Koopgarantwoningen dat we terugkopen. Eind 2016 heeft Woningbouwvereniging Langedijk voor ruim 250 Koopgarantwoningen een terugkoopverplichting. Naar verwachting zullen wij jaarlijks 15 woningen terugkopen. Bij terugkoop beoordelen we of we de woning gaan verhuren of verkopen. Daarbij toetsen we de woning op huurprijs, basiskwaliteit en afzetbaarheid. Wij willen in 2021 de Koopgarantvoorraad teruggebracht hebben naar maximaal 200 woningen. De mogelijkheid om woningen met Koopgarant te kopen beperken wij tot huishoudens met een inkomen onder de Huishoudens met een hoger inkomen kunnen conform NHGmaatstaven de volledige koopprijs betalen. We hanteren daarbij dezelfde inkomenstoets als bij het toewijzen van sociale huurwoningen. De mogelijkheid om met Koopgarant te kopen geldt alleen voor de zittende huurders die de eigen woning willen kopen. Wij zijn bereid om woningen aan te kopen, zeker als de nieuwbouwproductie achterblijft. In eerste instantie willen we woningen aankopen in complexen waar wij woningen in eigendom hebben c.q. woningen met een Koopgarantverplichting hebben. Activiteitenplan

10 Leefbaarheid staat in Langedijk misschien minder nadrukkelijk geagendeerd. Dat betekent echter niet dat het vanzelf gaat. Woningbouwvereniging Langedijk wil samen met de bewoners zorgen voor prettig wonen, in de eigen woning en de directe woonomgeving. Prettig wonen betekent dat we rekening met elkaar houden en bereid zijn elkaar aan te spreken of aangesproken te worden op het woongedrag. Woningbouwvereniging Langedijk onderneemt actie bij overlastmeldingen. We laten binnen twee weken weten welke actie we ondernemen. Woningbouwvereniging Langedijk is actief bezig met het schoon, heel en veilig houden van woningen, tuinen en woonomgeving. Wij spreken bewoners aan op hun verantwoordelijkheid. Bij het betalen van de huur hanteren we een vroeg-erop-af beleid. Dat betekent dat we bewoners met een huurachterstand rechtstreeks benaderen via de telefoon of huisbezoek. Wij willen problematische (huur-)schuld situaties vroegtijdig signaleren. Doelstelling is om ontruiming wegens huurschuld zoveel mogelijk te voorkomen. De huurachterstanden houden we onder de 1% van de jaarhuursom. In de complexen met een VvE (Vereniging van Eigenaren) willen wij de invloed van huurders op het reilen en zeilen van de VvE versterken. Met Wonen plus Welzijn hebben we afgesproken dat we een deel van de abonnementskosten voor het thuisabonnement voor onze rekening nemen. Bewoners hebben dan de mogelijkheid om hulp van vrijwilligers te krijgen bij dagelijkse klussen. Huurders krijgen van Woningbouwvereniging Langedijk het aanbod om de woning op te plussen, dit zijn kleine woningaanpassingen om langer zelfstandig in de woning te kunnen wonen. Niet alle bewoners kunnen zichzelf redden in de eigen woonsituatie en hebben daar hulp en ondersteuning voor nodig. Waar nodig passen we maatwerk toe om tot een oplossing te komen. Om dat te kunnen bieden is een netwerk van gemeente en maatschappelijke organisaties gewenst. Woningbouwvereniging Langedijk wil een actieve deelnemer zijn aan een dergelijk netwerk. Van het complex Platteven in Noord-Scharwoude willen we een beschut wonen complex maken, waar ouderen prettig kunnen wonen. We doen dit in overleg met de overige eigenaren van het complex. In 2017 gaan wij met gemeente, collega-corporaties, huurdersorganisaties en zorg- en welzijnsorganisaties om de tafel om duidelijk te krijgen welke nieuwe vormen er nodig zijn in het aanbod van combinaties van wonen, zorg en welzijn. Waarbij rollen verduidelijkt worden en knelpunten in beeld gebracht worden. Activiteitenplan

11 Het realiseren van het activiteitenplan kan niet zonder een organisatie die toegewijd en transparant is. Wij gaan de dialoog aan met huurders, gemeente en andere belanghouders over ons beleid. Wij hebben daarbij oog voor ieders rol en verantwoordelijkheid. Wij laten zien wat wij doen. Met de leden blijven wij in gesprek over de toekomst van de vereniging. In 2019 kijken we opnieuw of wij de verenigingsstructuur omzetten naar een stichting. De Huurdersraad wil met de Woningbouwvereniging Langedijk vooral het gesprek voeren over de inhoud van het beleid. In 2016 zijn vier thema s benoemd: betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en wonen, zorg en welzijn. Rond deze thema s gaan werkgroepen aan de slag, die in een beperkt aantal bijeenkomsten toewerken naar een visie op het thema. Eind 2016 hebben wij de huisstijl in een nieuw jasje gestoken. Ook de website is aangepast. De website ontwikkelt zich tot het belangrijkste platform voor communicatie met huurders, woningzoekenden en andere belanghouders. In 2017 introduceren wij een digitale nieuwsbrief en een digitaal klantenpanel. Tot en met 2021 groeit Woningbouwvereniging Langedijk met ongeveer 150 woningen. We verwachten dat met de huidige formatie aan te kunnen. Wij willen onze medewerkers een gezonde en prettige werkplek bieden. Daar hoort bij dat medewerkers de ruimte hebben om zich te blijven ontwikkelen. Wij hebben er voor gekozen de bestaande licentie voor ons informatiesysteem te verlengen. In 2017 zorgen wij er voor dat alle relevante informatie vastligt in of gekoppeld is aan ons informatiesysteem. Dat doen we onder meer door het digitaliseren van ons archief. Samen met de collega s in de regio gaan wij in 2017 een nieuw woonruimteverdelingssysteem in gebruik nemen. Wij zetten ook stappen om onze bedrijfsvoering duurzamer te maken. Wij kijken daarbij naar onze inkoop, naar mogelijkheden om energiegebruik terug te dringen en hernieuwbare energie op te wekken. In 2017 zal een visitatie worden uitgevoerd. Activiteitenplan

12 Het activiteitenplan is de basis voor de meerjarenbegroting Het financieel kader voor de begroting wordt onder meer bepaald door de toetsingscriteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit Woningcorporaties. Ontwikkeling woningvoorraad Kasstromen De totale uitgaven voor de komende 5 jaar komt uit op 80 miljoen. Ongeveer 52% van de uitgaven hebben betrekking op uitgaven voor de exploitatie van het woningbezit. 48% van de uitgaven zijn investeringsuitgaven. De woningvoorraad van Woningbouwvereniging Langedijk groeit van 1395 eind 2016 naar 1554 in Op een enkele woning na zullen alle woningen tot de sociale woningvoorraad behoren. Daarnaast verhuurt Woningbouwvereniging Langedijk ongeveer 90 garageboxen. De huuropbrengst is met 61% de belangrijkste inkomstenbron. De verkoopopbrengst dekt 14% van de uitgaven. Het resterende deel, ongeveer 25%, financieren we met eigen middelen en nieuwe leningen. Activiteitenplan

13 Onderstaand zijn de huuropbrengsten per woning per maand afgezet tegen de exploitatiekosten. Per saldo verwachten we hierdoor de komende vijf jaar ongeveer 2,0 miljoen aan verhuurderheffing te besparen. We verwachten dat als gevolg van de stijging van de WOZ-waarde wij de komende vijf jaar de in het verleden bespaarde vennootschapsbelasting alsnog moeten afdragen. Toetsingsnormen De externe toezichthouders hanteren een aantal toetsingsnormen om de financiële positie te beoordelen. De belangrijkste daarvan zijn de ICR (Interest Coverage Ratio) en de LTV (Loan to Value). De ICR geeft de verhouding weer tussen de rentekosten en het saldo van huuropbrengst en exploitatielasten,. Het WSW en AW hanteren als norm dat deze minimaal 1,4 moet zijn. Woningbouwvereniging Langedijk stuurt op een ICR van minimaal 1,5 om een marge te hebben om toekomstige risico s op te vangen. Onderstaand is het verloop van de ICR weergegeven. De huuropbrengst stijgt tot en met 2020 met 6% van 528 per woning per maand naar 557. De beheerkosten dalen in dezelfde periode van 77 naar 75 per woning per maand. De onderhoudskosten verschillen van jaar tot jaar, omdat het periodieke en planmatige onderhoud jaarlijks anders is. De onderhoudskosten liggen rond de 100 per woning per maand. De rentekosten lopen op met 3% van 127 naar 131 per woning per maand. De kosten voor belastingen en heffingen bestaan uit de lokale heffingen (OZB, rioolheffing, waterschapslasten), de verhuurderheffing en sectorale heffingen en de vennootschapsbelasting. Deze kennen de komende jaren het meest grillige verloop. Bij de verhuurdersheffing hebben we rekening gehouden met de aangekondigde aanpassingen van enerzijds een heffingsvermindering voor nieuwbouwwoningen met een aanvangshuur onder de 586 en anderzijds een verhoging van het tarief. De LTV is de verhouding tussen de bedrijfswaarde van de woningen en de leningen. De norm is maximaal 75%. Woningbouwvereniging Langedijk hanteert ook hier een buffer en stuurt op maximaal 67,5%. De LTV neemt de komende jaren toe omdat wij een groot deel van de investeringen in nieuwbouw met nieuwe leningen financieren. De bedrijfswaarde van de nieuwbouw is lager dan het bedrag aan nieuwe financiering Activiteitenplan