Herbestemming. Buitengebied. NVM Agrarisch Onroerend Goed

Transcriptie

1 NVM AOG Herbestemming V isie van NVM Agrarisch Onroerend Goed Buitengebied NVM Agrarisch Onroerend Goed

2 Inhoud Voorwoord 1. Inleiding 2. Probleemstelling 3. Conclusies en aanbevelingen Voorwoord De agrarische sector staat de laatste jaren enorm onder druk, zowel ruimtelijk-ecologisch als sociaal-maatschappelijk. Voor het voortbestaan richten agrarische ondernemers zich aan de ene kant op schaalvergroting, aan de andere kant zoeken ze naar alternatieve inkomensverwerving. Daarnaast zullen als gevolg van de veranderingen in de landbouw de komende tien jaar tussen de 20% en 30% van de agrarische ondernemers hun activiteiten beëindigen. Hierdoor komen steeds meer agrarische bedrijven vrij, waarvoor een andere bestemming moet worden gezocht. Aangezien er steeds meer vraag komt naar wonen, werk en bijvoorbeeld zorg in het buitengebied zullen herbestemmingen van gebouwen en nieuwe functies niet moeilijk te vinden zijn. NVM-makelaars in het buitengebied volgen de bewegingen in het buitengebied nauwlettend en constateren dat bij het herbestemmen van agrarische bedrijven tal van problemen optreden. Dit was reden voor NVM Agrarisch Onroerend Goed en de NVM-commissie VROM onderzoek te laten doen naar de knelpunten. Analyse van deze knelpunten leert dat nieuwe initiatieven veelal spaak lopen door verschil van mening tussen overheden onderling, overheid en burgers en lange bestuurlijke processen. De NVM is van mening dat het van het grootste belang is de ontwikkelingen en veranderingen in het buitengebied op een goede manier te sturen omdat er anders geen landelijk gebied meer overblijft. Verder moet er maatwerk mogelijk zijn om de gewenste kwaliteitsverbetering van het buitengebied tot stand te brengen. Uitgangspunt voor een vitaal platteland is volgens de NVM dat agrarische ondernemers moeten kunnen blijven ontwikkelen. Verder is vergroting van de economische vitaliteit en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit alleen mogelijk met nieuwe economische dragers. Daarbij blijkt wonen de belangrijkste en meest duurzame drager te zijn en op lange termijn ook de best beheersbare. Een beleid van alle partijen samen dat daarop gericht is, biedt de meeste kans van slagen. + handtekening + handtekening Oscar Smit Algemeen Voorzitter NVM Sanne Wind Voorzitter NVM Agrarisch Onroerend Goed Nieuwegein, februari 2004

3 Inleiding NVM Agrarisch Onroerend Goed bestaat dit jaar 25 jaar. Door de sterke betrokkenheid van de agrarische NVM-makelaars met de agrarische sector - velen komen er direct uit voort of hebben minstens een groen hart voor de sector omdat ze er ook zelf wonen - weten ze als geen ander dat het platteland onder druk staat. In de 25 jaar van het bestaan van de vakgroep ontwikkelde de agrarische NVM-makelaar zich mede daardoor van een bemiddelaar in onroerend goed naar een specialistische adviseur voor het buitengebied. De signalen en geluiden uit de praktijk vertaalde hij naar mogelijke oplossingen om een optimale dienstverlening te kunnen bieden aan zijn cliënten Achtergronden en cijfers Om de kennis over de huidige problematiek nog eens te verdiepen liet NVM Agrarisch Onroerend Goed onderzoek doen naar het buitengebied en leidde inventarisatie zowel bij de NVM als bij netwerkorganisaties tot de volgende cijfers: Bewoners in het buitengebied De inwoners in gebieden met een stedelijke omgeving bewonen maar een klein deel van de oppervlakte van Nederland. Gebieden die noch als stedelijk, noch als landelijk te typeren zijn, bevinden zich langs de rand van het stedelijk gebied. Bij verdere uitbreiding van de bebouwing zullen ze snel tot gebieden met een stedelijke omgeving gaan behoren. In 2002 is het aantal mensen dat in een stedelijke omgeving woont, namelijk verder gestegen. Dat wil zeggen dat voor het eerst in de geschiedenis minder mensen wonen in een landelijke omgeving dan in een stedelijke. De verstedelijking van de randstad komt goed tot uiting in de provinciale verschillen. Begin 2002 was het aandeel inwoners in een stedelijke omgeving het hoogst in Zuid- Holland en Noord-Holland met respectievelijk 66% en 63%. In Utrecht lag het met 48% al een stuk lager. Daarentegen woonden in Drenthe, Friesland en Zeeland zon 7 van de 10 mensen in een landelijke omgeving. Dit betekent dat + 50% van de Nederlandse bevolking woont in een landelijke omgeving Bron CBS Afname agrarische bedrijven Ondanks een kleine opleving in 1996 is het totaal aantal bedrijven vanaf 1992 tot 2002 met ruim 20% afgenomen. Het totaal aantal agrarische bedrijven bedroeg in 1992 nog maar was in 2002 teruggelopen naar Per sector (akkerbouw, tuinbouw en sierteelt, graasdier, hokdier en combinaties) verschillen de getallen licht. De afname verschilt tevens per provincie. De afname is in Zuid-Holland het grootst (27, 9), gevolgd door Limburg (26,4), Drenthe (26,4), Utrecht (22,6) en Noord-Holland (22,1). In de overige provincies is de afname tussen de 11,5% en 19,36. Bron onderzoek Particulier initiatief buitengebied van studenten van de Fontys Hogeschool te Eindhoven, mei 2003, zie Bijlage I Hoeveelheid bodemgebruik/natuurvolume Bodemgebruik in Nederland 1996, 2000 Onderwerpen 1996 Percentage 2000 Percentage ha. ha. Totale oppervlakte ,00% ,00% Verkeer ,71% ,72%

4 Bebouwd ,34% ,67% Semibebouwd ,91% ,17% Recreatie ,07% ,14% Landbouw ,84% ,01% Bos & natuur ,52% ,64% Binnenwater ,56% ,61% Buitenwater ,05% ,04% Bron CBS Aankoop- en beheerskosten natuur De kosten voor de totstandkoming van de EHS, die inclusief de aangrenzende gebieden ha zal gaan beslaan, zullen volgens de meest recente raming bij voltooiing in 2018 zo n 4,3 miljard euro hebben bedragen. Zo n ha is nu aangekocht. De nu geraamde kosten zijn exclusief het beheer. In 2003 bedroeg de rijksbijdrage aan het beheer van de EHS-gebieden bijna 100 miljoen euro. Deze bijdrage zal naar verwachting stijgen tot ruim 200 miljoen euro per jaar in Bron:ministerie van LNV Maar naast beheer door de staat (staatsbosbeheer en natuurmonumenten) is ook een groot deel natuurbeheer in handen van particuliere grondeigenaren. De boer is van oudsher een goede beheerder van het landschap geweest, om niet te zeggen dat er geen betere is. Het huidige Nederlandse cultuurlandschap is ook door boeren gemaakt. Levering van groene en blauwe diensten door agrarische ondernemers blijkt voor overheden ook goedkoper te zijn. Bron: NVM AOG 2. Probleemstelling Met het verdwijnen van agrarische ondernemers uit het buitengebied staan overheden en marktpartijen voor tal van uitdagingen: a. Karakteristieke boerderijen dienen behouden te blijven voor het landelijk gebied; b. Agrarische ondernemers moeten kunnen blijven ontwikkelen c. Nieuwe partijen dienen zich te kunnen vestigen om het buitengebied leefbaar te houden; d. Nieuwe functies moeten in zowel economisch, ecologisch als sociaal opzicht passen in een duurzame ontwikkeling van het buitengebied; e. Nieuwe manieren dienen te worden gezocht om aan natuurbeheer te blijven doen. Aanvullend onderzoek naar de mogelijkheden van alternatieve inkomensverwerving door agrarische ondernemers, particuliere initiatieven voor nieuwe economische dragers en mogelijkheden voor herbestemming van agrarische gebouwen leert, dat bij het oppakken van de uitdagingen partijen al jaren lang tegen tal van problemen oplopen. Deze zijn te herleiden tot vijf knelpunten: 1. Door bestemmingswijziging worden beperkingen gelegd op de agrarische bedrijven in de nabije omgeving. Door wijziging van de agrarische bestemming naar een woon- of werkbestemming valt het woon- dan wel werkobject onder categorie II of III van de Richtlijn Veehouderij en Stankhinder 1996 (in de nieuwe wet categorie V). Dit betekent dat agrarische bedrijven in de

5 omgeving niet kunnen uitbreiden, dus groeien, wegens de gehanteerde stankcirkels, andersom worden ook nieuwkomers allerlei beperkingen opgelegd. Er ontstaat dus spanning tussen de nieuwkomers en de blijvers. 2. Beperking vanuit provincie van de woonvolumes Bij het omzetten van een agrarische bestemming naar een woonbestemming is er een grote diversiteit waar te nemen ten opzichte van het woonvolume. Sommige provincies hanteren nog een woonvolume van maximaal 600 m³, in andere provincies mag het hele hoofdgebouw gebruikt worden. Weer andere beperken de totale bebouwingsoppervlakte of stellen nieuwbouw afhankelijk van sloop van bedrijfshallen. Veelal zijn vrijkomende agrarische objecten in zijn totaliteit van een grote omvang. Door beperking van het woonvolume zit de nieuwe bewoner bij beperking van het woonvolume met een lege ruimte, terwijl hij juist kiest voor wonen in het buitengebied om de extra ruimte. 3. Beperking door provinciaal beleid in het kader van contingentering Door provinciaal beleid zijn veelal gemeenten terughoudend in het herbestemmen tot wonen. Het opsplitsen van woonboerderijen in meerdere woonobjecten ligt nog moeilijker. De opsplitsing zou namelijk ten koste gaan van het toegekende wooncontingent van de provincie aan de gemeente. Hoewel de regeling min of meer opgeheven is, blijken gemeenten het nog steeds als argument op te voeren omdat ze om verschillende redenen de voorkeur geven aan nieuwbouwlocaties. Van oudsher is het contingenteringsbeleid ingezet om ervoor te zorgen dat voldoende woningbouw zou plaatsvinden op daarvoor bestemde locaties. Echter nu wordt dit beleid om verkeerde redenen gebruikt om goede ontwikkelingen in het buitengebied te blokkeren. 4. Verpaupering van grote boerderijen door (te) grote financiering Wonen in het buitengebied kost kapitalen. Grote woonboerderijen moeten grote bedragen opleveren. Daardoor is maar een kleine selecte groep vermogende kopers op de markt die een grote boerderij kunnen betalen. Indirect wordt hierdoor de verpaupering van boerderijen in casu het buitengebied in de hand gewerkt omdat er te weinig kopers zijn. Diegenen die er wel zijn hebben vervolgens vaak geen budget om het object te onderhouden. Opsplitsing van kapitale boerderijen in meerdere woonobjecten zou een grotere markt van potentiële kopers creëren, waardoor voormalige agrarische objecten optimaal benut en beter onderhouden kunnen worden. 5. Relatie aantal m² bij te bouwen niet in verhouding met het totale object Wanneer een agrarische bestemming wordt omgezet naar een woonbestemming, wordt veelal door gemeenten het aantal bij te bouwen objecten beperkt. Woonboerderijen bevatten vaak 0,5 tot maximaal 3 hectare grond, waar een mogelijkheid is om dieren te houden. Deze dieren- en werktuigenhouderij behoeft echter een grotere ruimte dan de bestaande. Nader onderzoek van de knelpunten bij provincies en gemeenten wees ook uit dat: a. zittende agrariërs prioriteit hebben ten opzichte van nieuwkomers. Er is dus een spanningsveld tussen blijvers en plattelandsontwikkeling in brede zin; b. provincies angst hebben voor toenemende schaalvergroting c. provincies verschillend omspringen met woonvolumes groter dan 600 m³; d. bij de provincies op 3 verschillende manieren met de contingentering te werk wordt gegaan;

6 e. het probleem van verpaupering niet erkend wordt, dus ook niet wordt gedacht aan opsplitsing van grote kapitale boerderijen; f. gemeenten het soepeler beleid van sommige provincies op het gebied van aantal vierkante meters bijgebouwen niet uitvoeren; g. niet aan de agrarische sector gerelateerde functies te vaak als een bedreiging van het landelijk gebied worden beschouwd; h. veel initiatieven economisch niet rendabel zijn en daardoor alleen als neveninkomsten kunnen worden beschouwd en/of gedoemd zijn op lange termijn te mislukken; i. provincies initiatieven de kop in drukken met het argument verstening van het buitengebied te voorkomen ; Bron: Onderzoek Buitengebied in de 21 e eeuw van studenten HAS te Dronten, september 2004, zie Bijlage II 3. Conclusies en aanbevelingen NVM Agrarisch Onroerend Goed wil met genoemde inventarisaties en onderzoeken niet alleen inzicht verschaffen in de ontwikkelingen in het buitengebied en de ondervonden knelpunten signaleren. De vakgroep wil ook graag samen met overheden en marktpartijen een bijdrage leveren aan het oplossen van de knelpunten.. Conclusie Algehele conclusie is dat het met de huidige wet- en regelgeving en planologie erg moeilijk is tegemoet te komen aan de wensen, behoeften en ideeën van zowel agrarische ondernemers als particulieren. Uitgangspunt moet zijn behoud dan wel verbetering van de kwaliteit van het buitengebied. Dat wil zeggen dat op basis van een duidelijke visie op het buitengebied beleidsmakers wet- en regelgeving zodanig moeten kunnen toepassen, dat op lokaal niveau hindernissen weggenomen kunnen worden en een beter gebruik gemaakt kan worden van de kwalitatief hoogwaardige oplossingen die vanuit de markt aangedragen worden. Aanbeveling 1 Hef de nadelen van de stankcirkels op, maar behoudt het goede. Doel van stankcirkels is dat voorkomen wordt dat partijen hinder elkaar ondervinden. Deze hoofdregel moet overeind blijven. Echter de NVM houdt een pleidooi om vanuit het kwaliteitsdenken op gemeentelijk niveau meer maatwerk te leveren, dus de stankcirkelregelgeving per situatie toe te passen. Daar waar stankregelgeving in een bepaalde situatie soepeler wordt toegepast, is angst voor uitbreiding ongegrond. Landbouw is door minas-, mest- en quotaregels al grondgebonden. De angst voor ongewenste schaalvergroting is ook onterecht, want de factor arbeid is dermate kostbaar dat het de groei beperkt. (Rekenvoorbeeld: 600 zeugen per volwaardige arbeidskracht (VAK)), melkkoeien per VAK). Bovendien hebben efficiëntere productiemethode als resultaat dat er minder grond nodig is. Verder zal behoefte aan grond door agrariërs niet leiden tot stijging van de grondprijzen. Die wordt veel meer veroorzaakt door de claim die door allerlei andere partijen (voor woningbouw, natuurbeheer, recreatie, toerisme, waterberging) op de grond wordt uitgeoefend. Aanbeveling 2

7 Definieer agrarische bestemming breder en maak alle activiteiten mogelijk die voor het voortbestaan van belang zijn en bijdragen aan de kwaliteit van het buitengebied. a. Wonen Wonen is niet alleen een van de belangrijkste economische dragers van het buitengebied maar op lange termijn de meest beheersbare. Door soepelere restricties van overheden ten aanzien van het bijbouwen van aantallen vierkante meters en het aantal wooneenheden binnen de bestaande bebouwing, zullen karakteristieke boerderijen behouden kunnen blijven zonder dat dit tot verstening van het buitengebied leidt. De NVM pleit ook voor meer kleine, dus goedkopere woonobjecten, omdat die de vestiging van jonge gezinnen met kinderen mogelijk maakt, wat de leefbaarheid en instandhouding van voorzieningen bevordert.. b. Nieuwe agrarische functies Een groeiend aantal agrarische ondernemers zoekt naar alternatieve inkomensverwerving en is bezig met maatschappelijke oriëntatie. Steeds meer ondernemers leggen zich toe op andere vormen van ondernemen gerelateerd aan het buitengebied. Het buitengebied is vaak een kweekvijver met innovatieve mensen, waaraan in de huidige economische tijden grote behoefte is. Bij nieuwe agrarische functies moet dan ook gedacht worden aan activiteiten in het kader van ambachtelijke verwerking van agrarische producten en zorg- en/of kampeerboerderijen. Daarnaast moeten aan agrarisch gerelateerde, maar niet van industrieel karakter zijnde activiteiten mogelijk zijn. (Een agrarische activiteit die wel een industrieel karakter krijgt moet verplaatst worden naar een industrieterrein). Wel moeten restricties blijven bestaan of in het leven worden geroepen ten aanzien van zaken als timmerbedrijven, autoreparatie- en revisiebedrijven en dergelijke. Dit leidt namelijk tot de ongewenste verrommeling. Bovendien blijken deze bedrijven in het buitengebied op de lange termijn ook niet rendabel. Vandaar dat de NVM een pleidooi houdt voor het opstellen dan wel herzien van bestemmingsplannen die leiden tot sociaal-economische leefbaarheid en maatschappelijk verantwoorde ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Aanbeveling 3 Pas de ruimte-voor-ruimteregeling consistent en ook meer flexibel toe De ruimte-voor-ruimte-regeling moet niet alleen een vergoeding (in geld of een bouwclaim) bieden voor de sloop van overtollige agrarische stallen en kassen maar ook ingezet kunnen worden als instrument voor plattelandsontwikkeling. Daarom pleit de NVM ervoor de regeling ook te gebruiken voor het opruimen van voormalige agrarische en niet-agrarische bedrijfsgebouwen. Vervangende nieuwbouw moet echter wel kwaliteitswinst opleveren. Aanbeveling 4 Maak alle bewoners in het buitengebied mede verantwoordelijk voor de kwaliteit van het buitengebied Samen met agrarische ondernemers, moeten ook niet-agrarische bewoners en gebruikers verantwoordelijkheid dragen, dus ervoor zorgdragen dat het landschap en de natuur niet verpaupert en/of verrommeling optreedt. Het opstellen van een welstandsnotitie voor het buitengebied, waaraan iedereen zich moet houden, beveelt de NVM van harte aan.

8 Bijlagen I. NVM-onderzoek Particulier initiatief buitengebied - Studenten Fontys Hogeschool - Eindhoven II. NVM-onderzoek Handreiking Buitengebied 21e eeuw - Studenten HAS te Dronten Colofon Deze visienota over herbestemming van agrarische bedrijven is een uitgave van de NVM Postbus DC Nieuwegein Redactie - fotografie - productie NVM Service BV Communicatie Vormgeving: Graphic Dynamics, Laren Drukwerk: Joh. Enschede, Amsterdam maart 2004