In figuur 1 is een impressie weergegeven van het zonneveld en de omgeving.

Transcriptie

1 MEMO : Landschappelijke verantwoording Zonneveld nabij Robijnsweg 15 te Sleeuwijk Projectnummer : P01308 Datum : 23 november 2018 Van : BRO, N. van Hooijdonk & M. Timmers BLAD 1 Inleiding Waterschap Rivierenland is voornemens een zonnepark met zonnepanelen te realiseren. Deze zonnepanelen beslaan in totaal een oppervlakte van ruim 2 hectare, inclusief landschappelijke inpassing circa 2,8 hectare. Deze panelen tezamen gaan naar verwachting ca. 2 MW-elektriciteit per jaar generen. Het project omvat concreet de zonnepanelen en montageframes, met daar omheen een hekwerk ter beveiliging. Na maximaal 25 jaar wordt beoogd het zonnepark weer te ontmantelen en worden de percelen in hun oorspronkelijke staat opgeleverd. In figuur 1 is een impressie weergegeven van het zonneveld en de omgeving. Op de percelen ten noordwesten en oosten van de RWZI (energiefabriek) worden de zonnepanelen opgericht. De panelen in de oost west oriëntatie zijn 1,00 m hoog. Op het terrein westelijk van de Energiefabriek is de zuid opstelling het meest doeltreffend. Panelen die zuid georienteerd zijn, hebben een hoogte van 1,80 m. Afhankelijk van de oriëntatie varieert de bouwhoogte dus van 1,00 tot 1,80 meter. Figuur 1: Impressie zonneveld nabij Robijnsweg 15 te Sleewijk (Bron: Waterschap) ADVIES/ Landschappelijke verantwoording Zonneveld nabij Robijnsweg 15 te Sleeuwijk 1

2 Kwaliteitsverbetering van het landschap Verordening ruimte Het plangebied is gelegen buiten bestaand stedelijk gebied, namelijk in de groenblauwe mantel en het gemengd landelijk gebied (zie figuur 2). Artikel 3.2 van de provinciale verordening stelt dat een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, een verantwoording bevat van de wijze waarop financieel, juridisch en feitelijk is verzekerd dat de realisering van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten. Figuur 2: Ligging plangebied in Verordening ruimte (Bron: Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant Het provinciale principe kwaliteitsverbetering (artikel 3.2) is regionaal verder uitgewerkt in het Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant opgesteld en vastgesteld in het RRO West-Brabant van 18 december Op basis van vier categorieën (categorie 1, 2, 3 en maatwerk ) wordt de kwaliteitsverbeteringsvraag vastgesteld. Op basis van dit afsprakenkader kan vastgesteld worden dat geen sprake is van een categorie 1 en/of 2 activiteit. Echter is ook geen sprake van een categorie 3-activiteit, maar maatwerk. Hierna wordt gemotiveerd, waarom sprake is van maatwerk. 1. Maatwerk: Duurzame energievorm In de Verordening ruimte wordt zowel windenergie als zonne-energie geschaard onder een alternatieve duurzame energievorm. Om aan de ambitie voor duurzame energie te voldoen, is de ontwikkeling van alternatieve vormen van energie nodig. De provincie heeft regels voor windturbines en zonneparken gesteld om duurzame energievormen te stimuleren en realiseren. ADVIES/ Landschappelijke verantwoording Zonneveld nabij Robijnsweg 15 te Sleeuwijk 2

3 Gesteld kan worden dat bij de omschrijving van activiteiten voor kwaliteitsverbetering naast windturbines ook zonnevelden moeten worden begrepen onder de overige ontwikkeling. Voor de kwaliteitsverbetering vallen ze onder het maatwerk als opgenomen in tabel 1. Tabel 1: Activiteiten in te delen als categorie 3 en/of maatwerk (Bron: Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant) 2. Maatwerk: Zorgvuldig ruimtegebruik In de toelichting van de Verordening ruimte over artikel 6.19 Zonneparken is het volgende opgenomen: Het vereiste van een omgevingsvergunning is efficiënt vanuit het terugdringen van bestuurslasten omdat er geen bestemmingsplanprocedures doorlopen hoeven te worden bij aanvang en bij afloop van het gebruik. Bovendien ontstaan er met een dergelijke procedure geen planologische rechten die op termijn kunnen leiden tot andere gebruiksfuncties of planschade claims. De vestiging van zelfstandige opstellingen groter dan 5000 m2 of de nieuwvestiging van zelfstandige opstellingen buiten zoekgebieden voor verstedelijking is dus niet mogelijk met een herziening van een bestemmingsplan. (Bron: Verordening ruimte, toelichting, artikel 6.19 Zonneparken) Door een omgevingsvergunning te gebruiken wordt voorkomen dat op de lange termijn andere gebruiksfuncties gerealiseerd kunnen worden. Met andere woorden; na 25 jaar moeten de gronden zo teruggebracht worden dat het passend is qua gebruik en bouwen zoals beschreven in de bestemmingen Agrarisch en Agrarisch met waarden. Bij toepassing van een omgevingsvergunning vindt geen bestemmingswijziging plaats naar Wonen of bijvoorbeeld Bedrijf, maar er wordt een plus aan de agrarische grond toegevoegd in de vorm van een zonneveld. Het betreft een tijdelijke toevoeging van de extra functie specifieke vorm van agrarisch zonneveld op de beoogde 2,8 hectare waar circa 2 hectare zonnepanelen met een maximum bouwhoogte van 1,8 meter gerealiseerd mogen worden. De overige circa 0,8 hectare wordt landschappelijk ingepast. Dit is niet alleen noodzakelijk in het kader van een tijdelijke behoefte, maar ook vanuit zorgvuldig ruimtegebruik. Het is vanuit het beleid onwenselijk dat de bestemming gewijzigd wordt naar Bedrijf, omdat op deze manier na het verlopen van 25-jaarstermijn 2,8 hectare grond vrijkomt om een ander bedrijf uit te breiden of te vestigen. Ook het hanteren van een wijziging van de onderliggende bestemming naar Wonen is niet wenselijk om dezelfde redenen. Daarbij is het op grond van de geldende Verordening ruimte niet eens mogelijk om woningen te realiseren. Enkel de Ruimte-voor-Ruimteregeling zou onder strikte voorwaarden toegestaan kunnen zijn. Het hanteren van een wijziging naar Bedrijf, Wonen of een andere bestemming en het hiermee scharen van de ontwikkeling van het zonnepark onder categorie 3 is niet logisch en bovenal niet wenselijk. ADVIES/ Landschappelijke verantwoording Zonneveld nabij Robijnsweg 15 te Sleeuwijk 3

4 Gezien de zeer specifieke, maar ook tijdelijke situatie, kan gesteld worden dat sprake is van een maatwerksituatie. Het is immers geen: uitbreiding van een bestemmingsvlak; niet-agrarische functie als nevenactiviteit hergebruik van een agrarisch bouwvlak; een omzetting van de functie Agrarisch ; uitbreiding van bebouwing en; stedelijke uitbreiding in zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling. Gezien vorenstaande kan niet anders worden geconcludeerd dan dat sprake is van een overige ontwikkeling welke voorziet in een nieuwe energievorm. Voor deze tijdelijke nieuwvestiging van een duurzame energievorm in de vorm van een zonnepark circa 2,8 hectare (bruto) groot dient maatwerk geleverd te worden met betrekking tot kwaliteitsverbetering. Methodiek waardebepaling Naast het bepalen van de categorie welke toegepast dient te worden om de kwaliteitsverbetering berekening op te zetten, dient de waardevermeerdering van de grond bepaald te worden. Gemeente Werkendam heeft in het verleden diverse waardebepalingen akkoord bevonden in postzegelbestemmingsplannen in het buitengebied. De verschillende methodieken worden kort beschreven in deze memo. 1. Waardebepaling door makelaar (Buitengebied: Pleunesteeg 4) De waarde van de locatie met de huidige bestemming is volgens de Makelaars van Altena ,- Deze waarde is als volgt berekend: Totale oppervlakte is 4035 m 2, waarvan circa 680 m 2 is bebouwd. Gecorrigeerde herbouwwaarde opstallen 680 x 150, ,-. Toegekende grond 2x 680 = 1360 m 2 x 25, ,-. Overige gronddeel 2675 m 2 x 6, ,-. Totaal afgerond ,-. De waarde na bestemmingswijziging naar een bedrijvenbestemming waarin bedrijven in milieucategorie 1 en 2 zijn toegestaan bedraagt volgens de makelaar circa ,-. Deze waarde is berekend op een bedrijfsruimteoppervlak van circa 680 m 2 / huurwaarde 25,- p/m 2 / kapitalisatiefactor 10 / -/- kosten koper 6,5%. De bestemmingswinst bedraagt derhalve ,- Volgens het afsprakenkader dient 20% van deze bestemmingswinst te worden geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. In dit geval gaat het derhalve om een bedrag van 2.000,-. ADVIES/ Landschappelijke verantwoording Zonneveld nabij Robijnsweg 15 te Sleeuwijk 4

5 2. Waardebepaling provinciale Handreiking Kwaliteitsverbetering van het Landschap (Buitengebied: Kerkeinde 83 en Vijcie ong.) Op de gronden aan de Vijcie ong. wordt agrarische cultuurgrond gewijzigd naar agrarische grond met bebouwingsmogelijkheden (agrarisch bouwvlak). Conform voorbeeld 2 uit bijlage 2 van de provinciale Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap kan voor de berekening van de waardevermeerdering van grond bij wijziging van agrarische cultuurgrond naar agrarisch bebouwd worden uitgegaan van een bedrag van 20,- per m Waardebepaling gemiddelde grondprijs van bedrijfskavel (Buitengebied: Kooikamp 5a) Conform voorbeeld 4 uit bijlage 2 van de provinciale Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap kan voor de berekening van de waardevermeerdering van grond bij de ontwikkeling van niet-agrarische functies aansluiting gezocht worden bij de prijzen van de kavels op bedrijventerreinen in de landelijke regio. Door de gemeente Werkendam is aangegeven dat de gemiddelde grondprijs van een bedrijfskavel op een bedrijventerrein in de landelijke regio = 128,- per m2. Een nuancering van deze prijs naar circa 70 % van de gemiddelde grondprijs is volgens dit voorbeeld redelijk omdat de gebruiksmogelijkheden van het perceel beperkter zijn omdat het alleen om opslag zonder verdere bedrijvigheid mag gaan en de bebouwingsmogelijkheden beperkt(er) zijn. In dit specifieke geval is voor het gedeelte waarin alleen de eigen auto s en oldtimers gestald mogen worden een verdere downscaling reëel, omdat in dit deel alleen deze functie is toegestaan. Een waarde van 75% van de gemiddelde grondprijs lijkt reëel. De grootte van het nieuwe bouwvlak (exclusief de voormalige bedrijfswoning en exclusief de zone die bestemd zal worden voor landschappelijke inpassing) bedraagt ca m2. Een oppervlakte van 374 m 2 wordt gebruikt als eigen stalling en werkplaats van auto s en oldtimers. De waarde van het nieuwe bouwvlak bedraagt dan: m 2 x 70 = ,- 374 m 2 x 75 = ,- Geconcludeerd wordt dat maatwerk toegelaten wordt binnen de gemeente Werkendam, wanneer dit gedegen gemotiveerd wordt. Dit is in lijn met hetgeen gesteld wordt in het regionale afsprakenkader. De methodiek van het regionale afsprakenkader van West-Brabant laat maatwerk toe. Mocht in specifieke situaties toch sprake zijn van een gevraagde investering in kwaliteitsverbetering van het landschap die redelijkerwijs niet gerechtvaardigd is, dan heeft het college van B&W de mogelijkheid om af te wijken van het afsprakenkader. Waardebepaling Robijnsweg 15 te Werkendam Gezien vorenstaande is het uitgangspunt om dit initiatief als maatwerk aan te merken. Het plangebied heeft een oppervlakte van m 2. De grond is aangekocht voor 8 euro per vierkante meter om het zonnepark te realiseren. Op circa 2 hectare komen zonnepanelen te staan. De overige 0,8 hectare wordt landschappelijk ingericht. ADVIES/ Landschappelijke verantwoording Zonneveld nabij Robijnsweg 15 te Sleeuwijk 5

6 Oppervlakte in m² Waard e per m² Totale waarde per functie Huidige waarde 1. Agrarisch (met waarden) onbebouwd Agrarisch met waarden landschappelijk ingericht Agrarisch met waarden met tijdelijke (functieaan duiding) zonnepanelen* Waardevermeerdering (2 minus 1) Benodigde kwaliteitsverbetering (20% * waarde vermeerdering) * Onderbouwing waarde per m 2 grond (2) Volgens de provinciale Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap kan voor de berekening van de waardevermeerdering van grond bij wijziging van agrarische cultuurgrond naar agrarisch bouwvlak worden uitgegaan van een bedrag van 20,- per m 2. In dit geval van het zonnepark is echter sprake van een ontwikkeling welke enkel bouwwerken in de vorm van een zonnepanelen (circa 2 hectare) en bijbehorende voorzieningen zoals transformators mogelijk maakt met beperkte bouwmogelijkheden en -hoogten (maximaal 1,8 meter hoog). Er is geen sprake van een volwaardig agrarisch bouwvlak oftewel volledige gebruiks- en bouwmogelijkheden. Hiermee worden de mogelijkheden en daarmee ook de waarde van de grond begrensd. Zo worden agrarische (bedrijfs)gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde dan de zonnepanelen met bijbehorende voorzieningen (transformatoren) uitgesloten. Doordat ten opzichte van de huidige situatie wel (tijdelijk) extra bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogelijk worden gemaakt in de vorm van zonnepanelen, is de grondprijs gezet op 14 euro per vierkante meter. Het verschil tussen agrarische onbebouwde grond (8 euro per vierkante meter) en agrarisch bouwvlak (20 euro per vierkante meter) is gebruikt om de grondprijs voor onderhavig initiatief te bepalen (((20-8)/2+8) =14). Gelet op het vorenstaande bedraagt het waardeverschil tussen de huidige en de toekomstige situatie ,-. De te realiseren kwaliteitsverbetering dient 20% van de waardevermeerdering te bedragen, namelijk ca ,-. Tegenprestatie landschappelijke verantwoording De landschappelijke verantwoording van het zonneveld is opgenomen in het Inrichtingsplan zonnepark RWZI Sleeuwijk. Om in de vereiste kwaliteitsverbetering te voldoen wordt verschillende maatregelen voorgesteld die als tegenprestatie worden ingezet. In totaal kan middels de bovengenoemde maatregelen kwaliteitsverbetering in relatie tot de bestemmingswijziging een tegenprestatie van ca ,- worden bereikt. Met deze compensatiemaatregelen kan volledig aan de vereiste compensatieplicht worden voldaan. In onderstaande tabel is de berekening voor de waardering van de tegenprestatie in detail uiteengezet. ADVIES/ Landschappelijke verantwoording Zonneveld nabij Robijnsweg 15 te Sleeuwijk 6

7 Tegenprestatie AANLEG Omvang in m² Normering per eenheid per jaar Totaal Struweel , ,60 BEHEER* Struweel , ,00 Plankosten 1.500,00 TOTAAL ,60 * Gerekend is met 10 jaar onderhoudskosten conform het STIKA Met deze voorgestelde inrichtingsmaatregelen kan worden voldaan aan de gevraagde landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering van het voorgestelde initiatief. De landschappelijke inpassing van de ontwikkeling zorgt ervoor dat het initiatief op een natuurlijke en verzorgde wijze wordt ingepast en aansluit op de aanwezige landschapsstructuren. Door de robuuste inpassing draagt de ontwikkeling zelfs bij aan de versterking van de huidige landschapskwaliteit. ADVIES/ Landschappelijke verantwoording Zonneveld nabij Robijnsweg 15 te Sleeuwijk 7