VOORSTEL OPSCHRIFT. Vergadering van december Onderwerp:

Transcriptie

1 VOORSTEL OPSCHRIFT Vergadering van december 2013 Besluit nummer: 2013_Raad_00085 Onderwerp: De woningmarkt in Teylingen - Besluitvormend Beknopte samenvatting: De economische crisis heeft veel veranderd op de woningmarkt. Het afgelopen half jaar is een aantal onderzoeken verricht naar de lokale situatie en zijn gesprekken gevoerd met diverse partijen die actief zijn op de woningmarkt. Steeds met het doel voor ogen, wat kan er lokaal gedaan worden om de woningmarkt in beweging te krijgen? Dit heeft geleid tot een aantal onderwerpen waarop, vooruitlopend op de actualisering van de Woonvisie in 2014, de aandacht en inzet gericht gaat worden. Bestemd voor: Commissie Ruimte DE GEMEENTERAAD AANHEF Bijgevoegde bijlage(n): Notitie 'De woningmarkt in Teylingen' Bijlage 1- Verslag bijeenkomst belanghebbenden 10 april 2013 (informatief) Bijlage 2 - Memo 'De woningmarkt in beweging' (informatief) Bijlage 3 - BOT bijeenkomst commissie Ruimte mei 2013 (informatief) Bijlage 4 - Marktopnamecapaciteit Regio Holland - Companen Bijlage 5 - WoON RIGO Bijlage 6 - Woningmarktonderzoek Hooghkamer Update - Ecorys Bijlage 7 - Stand van zaken (informatief) Bijlage 8 - Bijeenkomst belanghebbenden 6 september 2013 (informatief) Bijlage 9 - Nieuwbouwplannen MOTIVERING Aanleiding en context: De situatie op de woningmarkt was voor ons aanleiding ons in het afgelopen half jaar verder te p 1 van 261

2 verdiepen in dit onderwerp. Er zijn onderzoeken verricht naar de lokale situatie en we zijn met diverse partijen die actief zijn op de woningmarkt in gesprek gegaan. Steeds met het doel voor ogen: wat kunnen wij lokaal doen? Beoogd resultaat: Vooruitlopend op de actualisering van de Woonvisie 2014 de aandacht en inzet te richten op een nader genoemd aantal onderwerpen om zo de Teylingse woningmarkt in beweging te krijgen. Argumentatie: 1.1 De rapporten bieden interessante informatie over de regionale en lokale woningmarkt. Marktopnamecapaciteit - Companen - Er zijn in de regio veel plannen voor koopappartementen terwijl de behoefte beperkt is. Een goede afstemming is nodig. De subregio s binnen Holland Rijnland kunnen zich het beste richten op het versterken van hun eigen kwaliteiten (versterken van hun eigen woonmilieus). De vraag is momenteel gericht op kwaliteit. Het is belangrijk aan te sluiten bij de actuele woningvraag, zonder de lange termijn doelstellingen (zoals levensloopgeschiktheid) uit het oog te verliezen. WoON RIGO - Teylingen is een welvarende gemeente, 60 % heeft een inkomen hoger dan Er is een hoge mate van scheefheid. De afzet van nieuwbouw in de duurdere koopsegmenten ( en > ) is moeilijk. Er is vraag naar huur, zowel in het goedkopere als het duurdere segment. Ouderen willen niet graag verhuizen en voorzover ze willen verhuizen heeft meer dan de helft een voorkeur voor een toegankelijke woning in de nabijheid van het centrum/steunpunt waaruit verzorging en/of diensten geleverd kunnen worden. Woningmarktonderzoek Hooghkamer - Er is sprake van groei van het aantal inwoners en het aantal huishoudens. De groei is met name voorzien bij oudere huishoudens. Er is een lichte daling voorzien bij gezinshuishoudens. In de huursector is er sprake van schaarste bij huurwoningen in het middensegment ( ) zowel bij eengezinswoningen als appartementen. Er is vooral vraag naar betaalbare eengezinswoningen tot De vraag naar duurdere woningen (vanaf ) is beperkt aanwezig. De vraag hiernaar hangt vooral af van prijs, locatie en product en doorverkoop bestaande woning en vertrouwen in de koopmarkt. Kavels tegen een gunstige prijs, waar eigen woonwensen gerealiseerd kunnen worden, zijn momenteel meer in trek. 2.1 De verwachting is dat met deze voorstellen de Teylingse woningmarkt een impuls kan krijgen. Het woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma is het vertrekpunt voor het lokale en (boven)regionaal programma. Gelet op de onzekerheid op de woningmarkt bij de corporaties en andere marktpartijen heeft het bouwprogramma een indicatief karakter. Gezamenlijk (gemeente, corporaties en marktpartijen) gaan wij invulling geven aan het programma met een goede mix in typen woningen, prijssegmenten en woonmilieus op basis van kansen in de markt. In afwachting van de regionale afspraken over het percentage te bouwen sociale woningen, hanteren we bij nieuwe ontwikkelingen 30% sociale woningbouw (huur en/of koop). Belangrijk vinden wij ook de markt z n werk te laten doen. Partijen die aansprekende projecten weten te ontwikkelen met een bijzondere prijs/kwaliteitverhouding zullen de gunst van de consument winnen. Verbeteren doorstroming. Het vinden van een oplossing/product voor huur- en koopwoningen voor middeninkomens heeft prioriteit. Daarnaast gaan we mogelijkheden uitwerken om verhuisketens te optimaliseren. Voor doorstroming is het ook belangrijk dat starters zich op de p 2 van 261

3 koopmarkt begeven. Startersleningen dragen hieraan bij en blijven daarom beschikbaar. Vergrijzing en wonen. Gelet op de toename van het aantal ouderen zorgen voor voldoende levensloopgeschikte woningen (huur- en koop). Gunstig gelegen nieuwbouwlocaties worden gereserveerd voor de bouw van volledig rolstoelgeschikte woningen (tenminste 3***). Minder regels, meer mogelijkheden, anders. We starten een proef voor goed en goedkoper bouwen met beperkte aanvullende kwaliteitseisen, zonder de stedenbouwkundige kwaliteit uit het oog te verliezen. We zetten in op mogelijkheden voor flexibiliteit, diversiteit, kleinschalige ontwikkelingen, vraaggericht bouwen, duurzaamheid en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). We onderzoeken of nieuwe, creatieve financieringsarrangementen een impuls kunnen geven aan de bouw van woningen en de ontwikkeling van locaties. Samenwerken. Samenwerken en afstemmen met de (sub)regio, corporaties, ontwikkelaars, zorgpartijen, makelaars en aannemers is nodig voor het beste resultaat. 3.1 Teylingen ligt centraal in de Randstad. Handelsmerken van Teylingen zijn onder andere de bollenvelden en de Kagerplassen. In Teylingen is het prettig wonen mede door de gevarieerde woonomgeving. De drie kernen hebben naast veel nieuwbouw ook mooie karakteristieke oude woningen. Het centrum van Warmond is een beschermd dorpsgezicht. Sassenheim en Voorhout hebben daarbij ook moderne centra met winkels. Alternatieven: N.v.t. Kanttekening: N.v.t. Aanpak / uitvoering: Na besluitvorming wordt de aandacht en inzet gericht op de genoemde onderwerpen om zo de Teylingse woningmark in beweging te krijgen. Participatie niveau: Initiatiefnemer, Beleidseigenaar Op voorstel van het college van burgemeester en wethouders Beslist het volgende: VOORSTEL Besluitpunt 1: Kennis nemen van de rapporten: Marktopnamecapaciteit Regio Holland Rijnland: Bouwstenen voor subregionale afstemming Companen; De woningmarkt in Teylingen: Stand van zaken aan de hand van het Woononderzoek Nederland p 3 van 261

4 2012 RIGO Research en Advies; Woningmarktonderzoek Hooghkamer Update Ecorys. Besluitpunt 2: Op basis van de notitie 'De woningmarkt in Teylingen' en vooruitlopend op de actualisering van de Woonvisie in 2014, de aandacht en inzet richten op de vijf genoemde voorstellen over het woningbouwprogramma , het verbeteren van doorstroming, vergrijzing en wonen, minder regels, meer mogelijkheden, anders en samenwerken om zo de Teylingse woningmarkt in beweging te krijgen. Besluitpunt 3: Teylingen blijven profileren als aantrekkelijke woongemeente, met een hoog voorzieningenniveau en een rijk verenigingsleven. BIJKOMENDE INFO BIJ HET BESLUIT Ruimte Programma's & Projecten Financiële consequenties: STEMMING Ontwerpbesluit door de gemeenteraad in vergadering van 12 december 2013 BIJLAGEN DIE INTEGRAAL DEEL UITMAKEN VAN HET BESLUIT Notitie 'De woningmarkt in Teylingen' Bijlage 4 - Marktopnamecapaciteit Regio Holland - Companen Bijlage 5 - WoON RIGO Bijlage 6 - Woningmarktonderzoek Hooghkamer Update - Ecorys Bijlage 9 - Nieuwbouwplannen Aldus besloten in de raad van 12 december 2013 de raad van de gemeente Teylingen, de griffier, de voorzitter, R. van Dijk Anne A.L.E.C. Lize van der Stoel p 4 van 261

5 Notitie - De woningmarkt in Teylingen def.pdf Behoort bij besluit van de Raad van de gemeente Teylingen, dd. 12 december 2013 Notitie - De woningmarkt in Teylingen nr. 2013_Raad_00085 Mij bekend, De griffier van Teylingen I Inleiding Wat speelt zich op de woningmarkt in Nederland af? Doorstroming in de koop- en huurmarkt is geminimaliseerd door aangescherpte kredietvoorwaarden en het risicobesef op de arbeidsmarkt. De nieuwbouw is nagenoeg stilgevallen en voor herstructurering zijn geen middelen meer beschikbaar. Gemeenten en ontwikkelaars moeten afboeken op hun grondexploitaties of gronden afwaarderen. De tijd van de grote bouwprojecten is voorbij. Projecten zijn kleinschaliger en particulieren nemen steeds vaker zelf de rol van projectontwikkelaar op zich. Deze andere vormen van projectontwikkeling vragen een andere rol van de gemeente. Daarnaast willen inwoners in toenemende mate betrokken zijn bij hun leefomgeving. Er zijn diverse spelers actief op de woningmarkt. Vanuit de overheid zijn de ministeries van Binnenlandse zaken en Koninkrijkrelaties en van Infrastructuur en milieu, de provincies en de gemeenten de belangrijkste actoren. Zij bepalen het beleid omtrent wonen en ruimtelijke ordening. De consumenten bestaan grotendeels uit de vragers (starters, huurders die overstap maken naar de koopmarkt) en de huidige bewoners (huiseigenaren of huurders). De grootste aanbieders in de huursector zijn de woningcorporaties; zij verkopen ook woningen of treden op als ontwikkelaar. Het gros van de nieuwbouwwoningen wordt verkocht door projectontwikkelaars. Daarnaast zijn er bemiddelaars te onderscheiden, dit zijn bijvoorbeeld makelaars en hypotheekadviseurs. De problemen op de woningmarkt zijn divers maar wel met elkaar verbonden. De situatie op de woningmarkt was voor ons aanleiding ons in het afgelopen half jaar verder te verdiepen in dit onderwerp. Er zijn onderzoeken verricht naar de lokale situatie en we zijn met diverse partijen die actief zijn op de woningmarkt in gesprek gegaan. Steeds met het doel voor ogen: wat kunnen wij lokaal doen? Wat hebben we ondernomen? In april 2013 zijn wij met corporaties, ontwikkelaars en makelaars die op de Teylingse woningmarkt actief zijn over dit onderwerp in gesprek gegaan (bijlage 1). Daarna hebben wij de commissie Ruimte/Raad in mei 2013 in een bijeenkomst geïnformeerd over feiten, trends en ontwikkelingen en relevante (lopende) onderzoeken. Ook werden de eerste uitkomsten van het WoON 2012 toegelicht (bijlage 2 en 3). In de periode mei juli 2013 zijn de resultaten van de volgende onderzoeken beschikbaar gekomen: 1. Marktopnamecapaciteit Regio Holland Rijnland: Bouwstenen voor subregionale afstemming Companen juni 2013 (bijlage 4); 2. De woningmarkt in Teylingen: Stand van zaken aan de hand van het Woononderzoek Nederland 2012 RIGO Research en Advies BV juli 2013 (bijlage 5); 3. Woningmarktonderzoek Hooghkamer Update Ecorys Nederland BV juli (bijlage 6). De stand van zaken en de hoofdlijnen van de onderzoeken zijn in september 2013 gedeeld met de raadscommissie Ruimte (bijlage 7). Het najaar is benut voor een inhoudelijke verdieping van een aantal thema s en het voeren van opiniërende discussies met deskundigen. Deze bijeenkomsten hadden een verkennend karakter over wat de gemeente kan doen, wat ontwikkelaars, corporaties, makelaars, bouwers en beleggers kunnen doen en wat een gezamenlijke inspanning vergt (bijlage 8). Het nu voorliggende voorstel over een andere aanpak is het resultaat van de hierboven genoemde onderzoeken, gesprekken en discussies. 1 Dit is in eerste instantie van belang voor de herziening van het exploitatieplan Hooghkamer maar de resultaten zijn ook belangrijk voor andere woningbouwontwikkelingen. 1 p 5 van 261

6 II De hoofdpunten uit de onderzoeken 1. Marktopnamecapaciteit Regio Holland Rijnland: Bouwstenen voor subregionale afstemming Companen juni 2013 Companen heeft de marktopnamecapaciteit in de regio Holland Rijnland in beeld gebracht. Uit het onderzoek blijkt dat de plancapaciteit over het algemeen te groot is en er een afstemmingsopgave ligt voor de gemeenten in de regio over aantal en soort toe te voegen woningen en woonmilieus. De informatie in het rapport biedt bouwstenen aan de afzonderlijke gemeenten om onderling hun bouwprogramma af te stemmen. Door af te stemmen kan voorkomen worden dat een concurrerend regionaal woningaanbod zal leiden tot verwatering van de vraag, waardoor er voor ieder afzonderlijk plan onvoldoende vraag is. Het onderzoek levert informatie over de kwantitatieve en de kwalitatieve vraag op regionaal, subregionaal en gemeentelijk niveau. Om uitspraken te doen over plancapaciteit en over afstemming van de woningbouwplanning zijn subregionale woningmarkten onderscheiden. Teylingen maakt met Hillegom, Lisse, Noordwijk en Noordwijkerhout deel uit van de subregio Noord. Voor de Teylingse woningmarkt is het zinvol af te stemmen met de omliggende gemeenten waarmee de sterkste onderlinge uitwisseling van bewoners is. De meeste verhuizingen vinden echter binnen de eigen gemeente plaats. De regio Holland-Rijnland heeft meerdere gebieden met een eigen karakter. Het advies van Companen is om de eigenheid van deze gebieden te behouden of te versterken door het toevoegen van bijpassende woonmilieus. Voor Teylingen betekent dit inzetten op een centrum-dorps woonmilieu (= grote dorpen met dagelijkse voorzieningen en een hogere dichtheid). De vraag naar Centrum-dorpse woonmilieus is zeer groot. In de regio Noord is er zowel op de korte als de lange termijn een overschot aan plannen. De totale plancapaciteit tot 2018 is ruim tweemaal zo groot als de te verwachten woningbehoefte. De opgave voor de gemeenten in deze subregio is om onderling af te stemmen welke plannen echt gerealiseerd kunnen en moeten worden, gegeven de huidige marktvraag en lange termijn doelstellingen. Zo wordt voorkomen dat plannen elkaar beconcurreren en geen van allen de voorverkoopnorm behalen. Voor Teylingen valt op dat de harde plancapaciteit 2 niet hoger is dan de provinciale prognose van de woningbehoefte en de trend nagenoeg stabiel is, dit in tegenstelling tot de andere gemeenten in de subregio Noord. Het is nodig goed aan te sluiten bij de lokale kwalitatieve behoefte en deze tegelijkertijd subregionaal af te stemmen zodat plannen elkaar niet beconcurreren. De kwalitatieve behoefte in de subregio Noord: Zeer kansrijk: goedkope eengezinskoopwoningen (< , goede prijskwaliteitverhouding, met name vloeroppervlakte) en sociale huurappartementen (< 680). Kansrijk zijn ook sociale eengezinshuurwoningen (< 680), en duurdere huurappartementen (> 680,-) en koopappartementen < Redelijke kansen: duurdere eengezinshuurwoningen (> 680,-) en duurdere eengezinskoopwoningen (> ); faseren en doseren is noodzakelijk vanwege de grote planvoorraad Matige afzetkans: dure koopappartementen (> ) Volgens woningmarktkenners die voor het onderzoek zijn geraadpleegd, kent Teylingen binnen de subregio Noord de beste markt. In de regio zijn eengezinswoningen tot zeer makkelijk af te zetten. Voor appartementen geldt een grensprijs voor makkelijke afzet van Woningen vanaf tot worden moeizaam verkocht. Woningmarktkenners geven aan dat de vraag naar duurdere huurappartementen (> 680) beperkt is omdat deze prijs voor veel middeninkomens niet haalbaar is. 3 Om deze reden zijn er ook geen institutionele beleggers actief. Er is een voorkeur voor nieuwbouw, moderne architectuur is minder gewild. 2 Het aantal woningen in vastgestelde bestemmingsplannen. 3 In tegenstelling tot uitkomsten WoON p 6 van 261

7 2. De woningmarkt in Teylingen: Stand van zaken aan de hand van het Woononderzoek Nederland 2012 RIGO Research en Advies BV juli 2013 Wonen in Teylingen 28% heeft een belastbaar inkomen tot , 13% tussen de en (de middeninkomens) en 59% boven de Huishoudens in Teylingen behoren vaker tot de hoogste inkomensgroep dan in de regio of ten opzichte van het landelijk gemiddelde en minder vaak tot de laagste inkomensgroep tot euro. Uit het WoON komt naar voren dat circa 44% scheef woont, het CBS geeft 39% aan terwijl de corporaties zelf komen op 35%. Hoe dan ook, ruim een derde van de huishoudens woont scheef. 4 De tevredenheid van inwoners (kopers en huurders) over hun woning en woonomgeving is over het algemeen positief. Ten opzichte van de regio is het aandeel huishoudens dat (zeer) tevreden is iets hoger. Kopers zijn wat meer tevreden dan de huurders. Dynamiek op de woningmarkt Er wordt minder verhuisd maar er zijn nog altijd veel huishoudens op zoek naar een (andere) woning. Starters zijn door aangescherpte kredietvoorwaarden, maar ook toegenomen risicobesef en ontwikkelingen op de arbeidsmarkt, beperkt in hun mogelijkheden waardoor jonge huishoudens zich niet meer zo snel kunnen en ook niet willen binden aan een eigen huis. Een alternatief voor jongeren is de duurdere huursector (> 680,-). Ten opzichte van de regio heeft Teylingen relatief meer starters die op zoek zijn naar een woning en minder doorstromers. Uit de woonwensen van starters blijkt dat het overgrote merendeel de voorkeur heeft voor een huurwoning. Doorstromers die al een koopwoning hebben, willen vooral doorstromen naar een andere koopwoning. Huurders hebben vooral interesse in doorstroming binnen de huursector. In 2012 is in Teylingen duidelijk sprake van een aanbodtekort van huurappartementen. Dit zijn met name starters en in iets mindere mate ouderen. De grote vraag naar goedkope huurwoningen betekent niet dat het verstandig is deze veelvuldig bij te bouwen. De nieuwe huurders zullen voorlopig blijven zitten en zorgen voor een nog verder oplopende scheefheid. Nieuwbouw van grondgebonden koopwoningen ondervindt meer dan in het verleden concurrentie uit de bestaande voorraad. De vraag naar duurdere/luxe koop is er nog wel, maar overtreft niet het aanbod dat vrij zou komen indien iedereen met een verhuiswens ook daadwerkelijk verhuist. De vraag naar huurwoningen is op dit moment aanzienlijk groter dan het aanbod. Dit geldt met name in het huursegment met een prijs tot de liberalisatiegrens, maar ook voor de duurdere huurwoningen. Er is minder animo voor nieuwbouw. Belangstellenden voor duurdere nieuwe woningen krijgen hun huidige woning niet verkocht, terwijl goedkopere nieuwe woningen concurrentie ondervinden uit de bestaande voorraad. In de gemeente Teylingen zegt 14% van de woningzoekenden wel geïnteresseerd te zijn in particulier opdrachtgeverschap (PO) 5. De meerderheid van de oudere huishoudens (65+ers) wil niet verhuizen. Voorzover ouderen willen verhuizen, hebben ze lang niet allemaal een voorkeur voor een nultredenwoning 6. Meer dan de helft heeft een voorkeur voor een toegankelijke woning (bereikbaar zonder traplopen). Van belang is de nabijheid van een centrum/steunpunt van waaruit verzorging en/of diensten geleverd kunnen worden. Die nabijheid vergroot de mogelijkheid tot het zelfstandig kunnen blijven wonen. 4 Huishoudens met een inkomen vanaf in een woning met een huurprijs onder de 653 (2012). 5 Van particulier opdrachtgeverschap is sprake wanneer een particulier zelf bouwgrond kan kopen (of in erfpacht kan krijgen) en daarna zelf kan bepalen met welke partijen de nieuwbouwwoning wordt gerealiseerd. 6 Een woning die zonder traplopen toegankelijk is en waarvan de woonkamer, slaapkamer, badkamer en keuken zonder traplopen met elkaar zijn verbonden (doorgankelijkheid). 3 p 7 van 261

8 Woonlasten en hypotheekschulden Eigenaar-bewoners hebben de waarde van hun huis zien dalen, terwijl hun schuld grotendeels in tact is gebleven. In sommige gevallen is de waarde zo zeer gedaald, dat bij eventuele verkoop een restschuld resteert. In 2012 is het aandeel onderwatergevallen 7 in Teylingen ca. 16 %. Het zijn met name jongere eigenaren die hier onder vallen. Oudere eigenaren hebben nauwelijks te maken met een dreigende restschuld. 3. Woningmarktonderzoek Hooghkamer Update Ecorys Nederland BV juli 2013 Er is sprake van groei van het aantal inwoners en het aantal huishoudens. De groei is met name voorzien bij oudere huishoudens. Er is een lichte daling voorzien bij gezinshuishoudens. In de huursector is er sprake van schaarste bij huurwoningen in het middensegment ( ,-) in het algemeen, en bij eengezinshuurwoningen in het bijzonder. Ecorys ziet vooral marktruimte bij betaalbare eengezinswoningen tot ,-. De vraag naar duurdere typologieën (vanaf ) is beperkt aanwezig. De vraag hiernaar hangt vooral af van prijs, locatie en product en doorverkoop bestaande woning en vertrouwen in de koopmarkt. Ecorys doet de volgende aanbevelingen: Het aandeel vrije sector huur kan, gezien de vraagramingen, opgehoogd worden, hiermee kunnen typologieën met een overcapaciteit zoals appartementen, en middeldure eengezinswoningen alsnog sneller afgezet worden. Om starters en ouderen beter te bedienen zou het woningbouwprogramma van Hooghkamer aangevuld kunnen worden met eengezinshuurwoningen en patiowoningen. Stem de planning van de Engelse Tuin en Hooghkamer goed op elkaar af en voorkom dat de markt gelijktijdig met (te) veel dezelfde producten wordt overspoeld. Dit geldt met name voor de prijscategorieën vanaf ,-. In essentie leent Hooghkamer zich als uitleglocatie niet voor gestapelde bouw. Daarnaast zijn er aan de markt de laatste jaren meer dan voldoende appartementen toegevoegd. De vraag naar appartementen is hier voorlopig mee afgedekt en is zeer beperkt. Deze kan alleen geëffectueerd worden indien een kleinschalig appartementencomplex wordt gekoppeld aan voorzieningen (bij voorkeur gericht op ouderen) en bij voorkeur in de vrije huursector. Maak van Hooghkamer een onderscheidend woonmilieu. Engelse tuin en Hooghkamer liggen ongeveer hetzelfde. Beiden zijn uitleglocaties. Engelse Tuin is een kleinschaliger en knusser project met een duidelijk thema ruim, groen en kindvriendelijk van opzet, terwijl Hooghkamer dichter aan het spoor ligt. Hiermee onderscheidt de Engelse Tuin zich meer dan Hooghkamer en heeft hiermee een concurrerend voordeel. Dure woningen zijn alleen afzetbaar als product op alle kenmerken (Prijs, Locatie, Product) voldoet. Voorkom duurdere woningen op mindere locaties binnen Hooghkamer. Kavels tegen een gunstige prijs, waar eigen woonwensen gerealiseerd kunnen worden, zijn momenteel meer in trek. Belangrijk is de consument hiervoor vanaf een zo'n vroeg mogelijk stadium te betrekken. 7 De situatie waarbij de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis waarover deze is afgesloten. 4 p 8 van 261

9 III Woonvisie en Woningbouwprogramma De gemeente Teylingen heeft in 2007 de Woonvisie Teylingen Een kijk op het wonen in Sassenheim, Voorhout en Warmond voor de periode vastgesteld. De Woonvisie is een kaderstellende beleidsnota op het gebied van wonen, met daaraan gekoppeld een woningbouwprogramma. De algemene richtingen uit de Woonvisie zijn nog altijd actueel. De marktomstandigheden zijn echter drastisch gewijzigd ten opzichte van Woonvisie Vier zaken vragen in ieder geval om aandacht in het woonbeleid van Teylingen. 1. De vrijwel vastgelopen woningmarkt en de stagnerende nieuwbouwproductie vraagt een impuls. De afgelopen jaren is het besef gegroeid dat goed inspelen op de vraag bepalend is voor een goed werkende woningmarkt. Dus niet regels vanuit de overheid, noch vanuit de aanbiedende partijen. Meer dan ooit blijkt de markt (de vraag) te dicteren. De gemeente heeft hierin vooral een faciliterende en regisserende rol. 2. De middeninkomens hebben een kwetsbaardere positie op de woningmarkt gekregen door Europese regelgeving (inkomensgrens sociale huurwoningen) en beperktere hypotheekmogelijkheden. 3. De vergrijzing en de daarbij behorende groei naar combinaties van wonen met welzijn en zorg. 4. De duurzaamheidsambities die niet alleen zijn ingegeven door de zorg voor een beter milieu, maar ook door verwachte stijging van toekomstige woonlasten. In het licht van deze ontwikkelingen wordt de Woonvisie in 2014 geactualiseerd. Gerealiseerde woningen In de Woonvisie Teylingen werd nog uitgegaan van een bouwplanning tot 2030 van totaal woningen, volgens het bouwtempo: : 700 woningen : woningen : 450 woningen : 900 woningen Er zijn beduidend minder woningen opgeleverd dan destijds voorzien. In de periode zijn woningen toegevoegd, gemiddeld 167 per jaar. In 2010 en 2011 bleef het aantal opleveringen sterk achter maar in 2012 steeg het aantal weer naar 153 woningen. Jaar Voorraad 1/1 toevoegingen onttrekkingen Correcties Voorraad 31/ Totaal Nieuwbouwplannen Er zijn nog veel plannen voor nieuwbouw in Teylingen. Niet alle plannen kunnen binnen enkele jaren ten uitvoer worden gebracht. Enerzijds moeten de plannen passen binnen de verstedelijkingsafspraken die per gemeente in de regio zijn vastgelegd. Voor Teylingen geldt de afspraak dat in de periode woningen mogen worden toegevoegd. De provincie stemt momenteel niet in met nieuwe bestemmingsplannen met ontwikkelingen op het gebied van wonen indien de verstedelijkingsafspraak wordt overschreden. 5 p 9 van 261

10 Indien na realisatie van een bestemmingsplan de verstedelijkingsafspraak wél overschreden wordt, kan dit alleen wanneer dit past binnen het (boven)regionaal afgesproken programma en hierover aantoonbare regionale instemming bestaat. Momenteel wordt gewerkt aan het opstellen van een regionale Woonagenda met een regionaal bouwprogramma. De verwachting is dat hierover begin 2014 meer duidelijk wordt. Anderzijds moeten met de ontwikkelende partijen nog nadere afspraken gemaakt worden en planologische procedures worden doorlopen. Voor een aantal plannen geldt dat de uitvoerbaarheid door financiële of ruimtelijke aspecten belemmerd wordt. Dit betekent dat er keuzes gemaakt moeten worden: temporiseren en faseren. Woningbouwprogramma Rekening houdend met de hiervoor genoemde verstedelijkingsafspraken en op basis van gesprekken met de betrokken projectleiders en enkele projectontwikkelaars is een indicatief woningbouwprogramma opgesteld voor de periode (bijlage 9). Het woningbouwprogramma tot 2030 omvat ruim woningen. Woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma over de periode gaat uit van de bouw van woningen: 190 per jaar. De aantallen voor de jaren 2013 en 2014 zijn hard; die woningen zijn al grotendeels verkocht of zijn in aanbouw. Het programma voor de periode na 2014 is, met uitzondering van het bouwplan Sassembourg, nog onzeker. Gezien het gemiddelde aantal opgeleverde woningen in de jaren (167 woningen per jaar) lijkt dit programma erg ambitieus. Het is immers niet te verwachten dat de bouwproductie binnen enkele jaren weer op het niveau van voor de crises komt. Anderzijds leert de ervaring dat plannen uitvallen en de planontwikkeling langer duurt. Van de locaties in eigendom van de gemeente richten we ons tot 2020 vooral op de locaties Bloementuin en Langeveld in Sassenheim en de Gemeentewerf in Warmond. Gezien de omvang, ligging en specifieke kwaliteiten van deze locaties achten wij ontwikkeling voor 2020 kansrijk. Voor de locaties Oosthaven in Sassenheim en Station Voorhout zien wij tot 2020 geen mogelijkheden en noodzaak deze locaties te ontwikkelen. In Voorhout bezit de gemeente verder geen bouwgrond; daar worden de locaties Hooghkamer en De Engelse Tuin door de markt gefaseerd opgepakt. De locatie van de voormalige rioolwateringzuiveringsinstallatie (rwzi) in Sassenheim biedt kansen, met name voor de bouw van eengezinswoningen in een goedkoop segment. Over de termijn waarop het Hortusplein, Overteylingen en de Postpromenade verder ontwikkeld worden, bestaan meer onzekerheden. Herstructurering en bedrijfsverplaatsingen vergen de nodige tijd. Om deze reden zijn die verder in de tijd opgenomen. We blijven wel actief in overleg met de ontwikkelaars van deze locaties en treffen voorbereidende stappen om snel te kunnen handelen als zich kansen mochten voordoen voor een snellere ontwikkeling. 6 p 10 van 261

11 IV Voorstellen De economische crisis heeft veel veranderd op de woningmarkt. De verandering op de woningmarkt uit zich in een verschuiving van aanbodgericht naar vraaggericht bouwen, van kwantitatief naar kwalitatief bouwen. Grote hoeveelheden nieuwbouw tegelijk ontwikkelen is in deze tijd niet meer mogelijk. Er wordt gezocht naar nieuwe vormen van ontwikkelen, het aangaan van samenwerkingsverbanden een nieuwe manier waarbij meerdere partijen de kosten en baten samen delen. Er is inmiddels veel informatie beschikbaar uit landelijke, regionale en lokale onderzoeken. Ook de bijeenkomsten en discussies met belanghebbenden en andere partijen leverden aanvullende informatie en nieuwe inzichten. Op basis van alle kennis waarover wij nu beschikken, stellen wij voor, vooruitlopend op de actualisering van de Woonvisie in 2014, de aandacht en inzet te richten op de volgende onderwerpen om zo de Teylingse woningmarkt in beweging te krijgen. 1. Het woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma als vertrekpunt nemen voor het lokale en (boven)regionaal programma. Gelet op de onzekerheid op de woningmarkt en bij de corporaties en andere marktpartijen heeft het bouwprogramma een indicatief karakter. Over de locatie Langeveld, waarbij de oplevering van de woningen nu gepland staat in 2016/2017, willen wij een kanttekening plaatsen. Voor deze locatie is aantal factoren te benoemen die de ontwikkeling uitdagend maar ook moeilijk maakt. In de Strategische Visie Teylingen 2040 is gekozen voor een zeer hoog ambitieniveau voor deze wijk. Ook moet deze ontwikkeling bijdragen aan de RIF-gelden. Daarnaast is er sprake van een moeizame woningmarkt en is er nog geen zicht op herstel. Anderzijds betekent uitstel een jaarlijkse rentelast over de boekwaarde. Bij nieuwe ontwikkelingen blijft het uitgangspunt vooralsnog het Raadsprogramma Regisseer en bereik meer : 40% betaalbare woningen (koopsector tot en de regionale taakstelling voor sociale woninghouw 8 ). Regionaal De Provincie stelt het percentage te bouwen sociale woningbouw sinds de vaststelling van de Woonvisie Zuid-Holland niet langer op 30% maar afhankelijk van het percentage sociale woningbouw in de bestaande voorraad. Doelstelling is om doelgroep en voorraad in balans te hebben. Voorwaarde is dat regionaal afspraken zijn gemaakt over het percentage te bouwen sociale woningen en dat deze afspraken zijn opgenomen in een regionale woonvisie. De regio werkt momenteel aan het opstellen van een regionale visie. Lokaal 28% van de huishoudens in Teylingen heeft een belastbaar inkomen tot ,- en 14% tussen de ,- en ,-. 19% van de huishoudens met een inkomen onder de ,- woont in een koopwoning. 25 % van de alle woningen heeft een huur onder de 680,-. Daarnaast is bekend dat er sprake is van een grote mate van scheefwonen: tussen de 35 en 44 % van de corporatiewoningen wordt scheef bewoond. 9 In de op te stellen Woonvisie wordt verder uitgewerkt welke conclusies hieraan verbonden kunnen worden voor de nieuw toe te voegen woningen Afspraken Holland Rijnland: huur max 681,- en koop < ,- (prijspeil 2013). 9 Bron: De woningmarkt in Teylingen: Stand van zaken aan de hand van het Woononderzoek Nederland 2012 RIGO Research en Advies BV juli De terminologie is in diverse stukken gehanteerd wordt is niet eenduidig. In de op te stellen Woonvisie wordt hier eenduidigheid aangebracht door 3 termen te hanteren conform de Woonvisie van de provincie Zuid-Holland: goedkoop, middelduur en duur en daaraan bandbreedtes te koppelen. 7 p 11 van 261

12 Gezamenlijk (gemeente, corporaties en marktpartijen) invulling geven aan het programma met een goede mix in typen woningen, prijssegmenten en woonmilieus op basis van kansen in de markt. Daarbij sturen op het realiseren van een centrum-dorps woonmilieus en woningen die de komende jaren het meest kansrijk zijn: koop: - eengezinskoopwoningen tot eengezinskoopwoningen van ,- huur: - huurwoningen en appartementen < 680,- en > 680,- Vooral ook de markt z n werk laten doen (weliswaar binnen de imperfecties die de woningmarkt kent). Nu gegarandeerde afzet niet langer vanzelfsprekend is, moeten partijen meer dan in het verleden strijden om de gunst van de consument. Partijen die aansprekende projecten weten te ontwikkelen met een bijzondere prijs/kwaliteitverhouding zullen de gunst van de consument winnen, terwijl projecten met een matige prijs/kwaliteitsverhouding geen succes zullen hebben. 2. Verbeteren doorstroming Het vinden van een oplossing/product voor huur- en koopwoningen voor middeninkomens heeft prioriteit. Een goede doorstroming is essentieel om vraag en aanbod beter in balans te krijgen. Dit betekent dat voor de huishoudens met een inkomen tussen modaal en circa ,- meer woningen beschikbaar moeten komen die passend zijn bij de economische situatie van deze groep. Marktpartijen geven aan dat bouwen voor dit segment echter nog weinig renderend is. Verhuisketens optimaliseren. De gemeente gaat samen met de corporaties mogelijkheden uitwerken om ouderen te laten verhuizen van een eengezinswoning naar een nieuwbouw appartement. Een voorbeeld project kan zijn lokaal maatwerk toepassen bij de woningtoewijzing van de appartementen in Sassembourg. Startersleningen beschikbaar blijven stellen om koopwoningen voor starters bereikbaar te maken. 3. Vergrijzing en wonen Gunstig gelegen nieuwbouwlocaties reserveren voor de bouw van volledig rolstoelgeschikte woningen (tenminste 3***). Dit type woningen kan in het algemeen alleen door nieuwbouw tot stand kan worden gebracht. Ook voor de zorgverlening kan het voordelen bieden wanneer seniorenwoningen geclusterd zijn. Een voorbeeld hiervan is de locatie Hortusplein e.o. waar op termijn vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd. Gezamenlijk zorgen voor voldoende levensloopgeschikte woningen (huuren koop) gelet op de toename van het aantal ouderen. De levensloopgeschikte woningen variëren van woningen die geschikt zijn voor mensen met (enige) mobiliteitsbeperkingen tot woningen die geschikt zijn voor inwoners met zware en meervoudige beperkingen die integraal toegankelijk en zorggeschikt zijn. De gemeente maakt afspraken met corporaties en projectontwikkelaars over een meerjaren bouwplanning van huur- en koopwoningen. Daarnaast starten gemeente en Welzijn Teylingen voorlichtingscampagnes om senioren zelf bewust te maken van de mogelijkheden van, en de eigen verantwoordelijkheid voor woningaanpassingen. 8 p 12 van 261

13 4. Minder regels, meer mogelijkheden, anders Een proef starten voor goed en goedkoper bouwen. De gemeente stelt op dit moment op basis van vastgesteld beleid bij nieuwbouw een aantal kwaliteitseisen die verder gaan dan de wettelijke eisen van het Bouwbesluit (voorbeeld: het Beleidskader Duurzame Stedenbouw). Wij stellen voor een proef te starten waarbij de gemeente geen aanvullende kwaliteitseisen oplegt maar het aan de ontwikkelaar/bouwer overlaat om invulling te geven aan een duurzame, veilige en toegankelijke woning. Het is daarnaast de uitdaging faalkosten tot een minimum te reduceren, kortere bouwtijden te realiseren waardoor de woonconsument minder voor de woning hoeft te betalen. De ontwikkelaar heeft belang bij het leveren van kwaliteit: alleen woningen waarvan de prijs en kwaliteit goed zijn, zullen verkocht worden. Stedenbouwkundige kwaliteit blijft een vereiste. De locatie waar wij deze proef willen uitvoeren, is de locatie RWZI in Sassenheim. Mogelijkheden bieden voor flexibiliteit, diversiteit, kleinschalige ontwikkelingen, vraaggericht bouwen, duurzaamheid en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Verdichting van plannen is gelet op de vraag naar kleinere, goedkopere woningen bespreekbaar maar met behoud van kwaliteit van zowel de woning als de woonomgeving (bijvoorbeeld: Langeveld en Gemeentewerf Warmond). Onderzoeken of nieuwe, creatieve financieringsarrangementen een impuls kunnen geven aan de bouw van woningen en de ontwikkeling van locaties. Startersleningen zijn inmiddels een beproefd instrument om koopwoningen voor starters beter bereikbaar te maken. Maar welke andere instrumenten kunnen ook effectief zijn? Hoe gaan we om met het borgen van leningen van corporaties en hoe zorgen we ervoor dat de eigen grondexploitaties kloppend zijn. We zijn inmiddels al met oriënterende gesprekken gestart over de (on)mogelijkheden voor garantstellingen en erfpacht in een nieuwe vorm. Ook Verkoop onder voorwaarden (zoals Koopgarant) waarbij een woning met een korting op de marktwaarde wordt verkocht met een gegarandeerde terugkoop, wordt onderzocht. 5. Samenwerken Samenwerken en afstemmen met de (sub)regio, corporaties, ontwikkelaars, zorgpartijen, makelaars en aannemers. De woningmarkt is niet alleen een lokale, maar veelal een regionale aangelegenheid doordat inwoners en corporaties zich regionaal bewegen. Hoe zorg je regionaal voor samenwerking en strategische afstemming op het thema? Wat is de rol van de regio, de gemeente en de inwoner? Hoe kom je uit het dilemma rondom gemeentelijke belangen ten aanzien van bouwlocaties, grondposities, grondexploitatie? Hoe krijgen we regionaal en lokaal belang met elkaar verbonden? Deze onderwerpen worden uitgewerkt in de Regionale Woonagenda en de strategische samenwerkingsafspraken van de vijf Duin- en Bollengemeenten. V Beslispunten: 1. Kennis nemen van de rapporten: Marktopnamecapaciteit Regio Holland Rijnland: Bouwstenen voor subregionale afstemming Companen; De woningmarkt in Teylingen: Stand van zaken aan de hand van het Woononderzoek Nederland 2012 RIGO Research en Advies; Woningmarktonderzoek Hooghkamer Update Ecorys. 9 p 13 van 261

14 2. Vooruitlopend op de actualisering van de Woonvisie in 2014, de aandacht en inzet richten op de in de notitie genoemde voorstellen over: het woningbouwprogramma het verbeteren doorstroming vergrijzing en wonen minder regels, meer mogelijkheden, anders samenwerken om zo de Teylingse woningmarkt in beweging te krijgen. 3. Teylingen blijven profileren als aantrekkelijke woongemeente, met een hoog voorzieningenniveau en een rijk verenigingsleven. Het college van burgemeester en wethouders Gemeente Teylingen November 2013 Bijlagen 1. Verslag bijeenkomst belanghebbenden 10 april Memo De woningmarkt in beweging en Factsheets Teylingen april BOT bijeenkomst commissie Ruimte/Raad 16 mei Marktopnamecapaciteit Regio Holland Rijnland: Bouwstenen voor subregionale afstemming Companen juni De woningmarkt in Teylingen: Stand van zaken aan de hand van het Woononderzoek Nederland 2012 RIGO Research en Advies BV juli Woningmarktonderzoek Hooghkamer Update Ecorys Nederland BV juli De woningmarkt - Stand van zaken - Raadscommissie Ruimte september Verslag bijeenkomst belanghebbenden 6 september Nieuwbouwprogramma 2013 tot p 14 van 261

15 Bijlage 4 - Eindrapp Marktopnamecapaciteit Regio Holl-Rijnland.pdf Behoort bij besluit van de Raad van de gemeente Teylingen, dd. 12 december 2013 nr. 2013_Raad_00085 Mij bekend, De griffier van Teylingen p 15 van 261

16 p 16 van 261

17 Inhoud 1. Conclusie 1 2. Aanleiding 2 3. Opbouw onderzoek 4 4. Regionale schakering versterken Minderen en fluïde maken van de plancapaciteit Kwalitatieve afstemming in de koopsector 21 Bijlage 1: Leefstijlen 1 Bijlage 2. Factsheets per gemeente 4 p 17 van 261

18 p 18 van 261

19 1. Conclusie In dit rapport brengen wij de marktopnamecapaciteit van de Regio Holland-Rijnland in beeld. Uit het onderzoek blijkt dat de plancapaciteit te groot is en er een afstemmingsopgave ligt voor de gemeenten in de regio. De informatie in dit rapport biedt bouwstenen aan de afzonderlijke gemeenten om onderling hun bouwprogramma af te stemmen. De belangrijkste conclusies zetten wij hieronder op een rij. 1. In alle subregio s zijn er veel plannen voor koopappartementen terwijl de behoefte beperkt is. 2. In alle subregio s zijn er veel plannen voor koopwoningen vanaf In de subregio s Noord en Oost is de behoefte hieraan matig. 3. In Oost is er afstemming nodig over de bouwplannen voor dorpse woonmilieus. 4. In Alphen aan den Rijn ligt er een faseringsopgave: de plancapaciteit is veel groter dan de markt nu aankan. Er is zeker ruimte voor toevoegingen. 5. In Noord en West is integrale afstemming per subregio nodig omdat de kwaliteiten van deze gebieden complementair aan elkaar zijn. De subregio s kunnen zich beter richten op het versterken van hun eigen kwaliteiten (versterken van hun eigen woonmilieus). 6. Het toevoegen van kwaliteit is een kans: in plaats van het verlagen van prijzen en de kwaliteit kan men beter ervoor kiezen de plancapaciteit flexibel in te zetten en aan te sluiten bij de actuele woningvraag, zonder langetermijndoelstellingen uit het oog te verliezen. Deze vraag is momenteel gericht op kwaliteit. Leeswijzer Deze rapportage bestaat uit een beknopt hoofdrapport en een uitgebreide bijlage. In het hoofdrapport omschrijven wij de conclusies, en doen wij aanbevelingen voor de afstemmingsopgave. In de bijlage vindt u factsheets met gedetailleerde gemeentelijke informatie, op basis waarvan wij de conclusies konden trekken p 19 van 261

20 2. Aanleiding De gemeenten in Holland-Rijnland zijn met elkaar in gesprek over de toekomstige woningbouwopgave. Hoewel de woningbouwproductie tot op heden redelijk op peil gebleven is, loopt deze nog altijd achter bij de behoefteramingen. En ook de daling van het aantal verkopen wijst op een dalende doorstroming, waardoor toch sprake is van vraaguitval. De provincie wil het aantal plannen terug te dringen om zo een te grote overcapaciteit te voorkomen. Als tegenhanger aan deze wens blijkt dat plannen die gericht een vraag aanboren wel succesvol zijn. Essentieel is het dan ook om die vraag te kennen. Welke kwaliteit moeten bestaande en nieuwe woningen en de woonomgeving dan hebben? De regio wil zicht krijgen op die kwaliteitsvraag. Dat is niet logischerwijs een regionale kwaliteitsvraag, maar wel een vraagstuk dat overal in de regio speelt. Vandaar de behoefte aan een analyse van de vraag: voor de korte en lange termijn. Inzicht in de vraag biedt bouwstenen voor onderlinge afstemming van gemeenten over het aantal en soort toe te voegen woningen en woonmilieus. Uitgangspunt hierbij is dat er op een zo laag mogelijk schaalniveau wordt afgestemd, namelijk daar waar er sprake is van samenhang op de woningmarkt. Door af te stemmen willen de gemeenten voorkomen dat een concurrerend regionaal woningaanbod zal leiden tot verwatering van de vraag, waardoor er voor ieder afzonderlijk plan onvoldoende koopkrachtige vraag te vinden is. Bovendien voldoen gemeenten door af te stemmen aan de verwachtingen van de provincie. Het in beeld brengen van de regionale woningmarkt is onderdeel van de aanpak van de regio om te komen tot afstemming over het woningbouwprogramma. Het is de eerste en tweede stap in onderstaand stappenplan om te komen tot regionale afstemming. 1. Analyse Resultaat: zicht op de mismatch tussen vraag en aanbod: kwalitatief, voor korte en lange termijn 2. Inventarisatie Resultaat: zicht op bouwplannen en belangen 3. Visie Resultaat: afwegingskader en werkwijze 4. Implementatie Resultaat: Prioriteren plannen korte termijn en afspraken over programmering lange termijn Stap 1 en 2 combineren wij door aan de hand van de marktkennis de woningbouwplannen van de gemeenten te analyseren. Tegelijkertijd biedt het bouwstenen voor afwegingsmechanismen en samenwerkingen die regionaal ingezet kunnen worden. Deze kunnen voorts in een regionale woonvisie een plek krijgen. Dit geheel leidt tot prioritering van plannen op de korte termijn en afspraken over programmering op de lange termijn. Vraagstelling Dit onderzoek geeft antwoord op de vraag of er noodzaak is voor afstemming tussen gemeenten over aantal en soort toe te voegen woningen en woonmilieus p 20 van 261

21 Het resultaat is een voorstel voor een regionale woonagenda met daarnaast kwantitatieve en kwalitatieve woningmarktinformatie op regionaal, subregionaal en gemeentelijk niveau p 21 van 261

22 3. Opbouw onderzoek Dit onderzoek levert informatie over de kwantitatieve en de kwalitatieve vraag op regionaal, subregionaal en gemeentelijk niveau. De afstemmingsvraag tussen gemeenten staat hierbij centraal. In dit hoofdstuk leggen wij uit welke deelmarkten er te onderscheiden zijn en hoe wij de vraag in beeld hebben gebracht. Deelmarkten Om antwoord te geven op de vraagstelling hebben wij eerst gekeken naar het relevante schaalniveau van dit onderzoek. Leidend is de vraag hoe de regionale woningmarkt werkt. Want op welk schaalniveau is het relevant om bouwplannen af te stemmen? Het antwoord op deze vraag is dat er veel lokale deelmarkten zijn. Gemeenten kunnen het beste zoeken naar de omliggende gemeenten waarmee zij de sterkste onderlinge uitwisseling van bewoners hebben. Met deze gemeenten is afstemming zinvol, met andere gemeenten niet. Gemeenten kunnen hun afstemmingsgebied bepalen aan de de hand van dominante verhuisbewegingen tussen gemeenten. De verhuisstromen zijn een indicator voor het zoekgebied van verhuisgeneigden. Binnen dit zoekgebied is het zaak om een passend, op de vraag afgestemd aanbod te creëren. Uit de analyse van het zoekgebied, blijkt dat er op regionaal niveau onvoldoende samenhang op de woningmarkt is. De verhuisbewegingen tussen bijvoorbeeld Hillegom en Alphen aan den Rijn zijn miniem. Er zijn wel veel deelmarkten te benoemen. In onderstaande figuren geven wij per gemeente weer welke dominante verhuisstromen er zijn. Zo kan iedere gemeente bepalen met wie zij afstemt p 22 van 261

23 Tabel 1. Verhuisbewegingen Subregio Noord Hillegom Lisse Noordwijk Noordwijkerhout Teylingen Subregio Oost Alphen aan den Rijn Kaag en Braassem Nieuwkoop Rijnwoude Zoeterwoude p 23 van 261

24 Subregio West Katwijk Leiden Leiderdorp Oegstgeest Voorschoten Bron: CBS. Indeling in subregio s Om uitspraken te doen over plancapaciteit en over afstemming van de woningbouwplanning, is het nodig om subregionale markten te onderscheiden. Op dit niveau is te bepalen of er een over- of ondermaat aan plannen is en welke kwaliteit gevraagd wordt. Uit de verhuisstroomanalyse blijkt ook dat er gebieden met een samenhangende woningmarkt zijn. Op basis van de sterkte van de verhuisstromen tussen gemeenten zijn er drie subregionale markten te herleiden: Noord, Oost en West. De scheiding tussen de subregio s is niet meer dan de beste benadering, omdat er ook tussen gemeenten die niet in dezelfde subregio liggen migratie plaatsvindt. Een voorbeeld is Leiden, dat met zowel de subregio west als oost een sterke uitwisseling kent. Wij benadrukken nogmaals dat gemeenten er goed aan doen om op een zo laag mogelijk niveau af te stemmen, dus met de gemeente waarmee zij een samenhangende woningmarkt vormen p 24 van 261

25 Figuur 1. Indeling in subregio s Bron: CBS bewerking Companen. Hoe is de woningmarkt in beeld gebracht? Naast kennis over de subregionale markt, is het voor de bouwprogrammering van belang om op gemeentelijk niveau de gevraagde kwaliteit van woningen en de woonomgeving te kennen. In deze paragraaf duiden wij kort hoe wij ontwikkelingen op de woningmarkt in beeld hebben gebracht. Door terug en vooruit te blikken hebben wij informatie verzameld over de ontwikkelingen op de woningmarkt. Een kwantitatieve en een kwalitatieve analyse ligt hieraan ten grondslag. Op basis hiervan is de vraag gedefinieerd en afgezet tegen de woningbouwplannen zoals deze bekend zijn bij de provincie. Wij hebben een beeld op subregionaal en op gemeentelijk niveau geschetst. In het hoofdgedeelte van de rapportage schetsen wij de subregionale markt. De gemeentelijke kennis is in de facsheets te vinden. De gevraagde kwaliteitselementen die in dit onderzoek naar voren komen zijn goed te gebruiken om op locatieniveau de gewenste kwaliteit te bepalen. Kwantitatieve analyse Eerst hebben wij de vraag in beeld gebracht. Dit hebben we gedaan door terug en vooruit te blikken. Wij hebben per gemeente en op subregionaal niveau een aantal elementen in beeld gebracht die, wanneer zij in onderlinge samenhang beschouwd worden, iets zeggen over de woningmarktontwikkeling van de gemeente en de subregio. Eerst kijken wij naar de inwoners. Wat is de samenstelling ervan, hoe ontwikkelt deze zich en voor wie zijn de gemeenten in de subregio interessant? Dit doen we aan de hand van de volgende indicatoren: p 25 van 261

26 Bevolkings- en huishoudensprognoses inclusief toetsing aan realiteit. Dit hebben wij gedaan door de prognoses te spiegelen aan ontwikkelingen in het verleden en de trends daarin door te trekken. Hierdoor valt te voorspellen welke kwantitatieve behoefte er per gemeente is tot Prognose van leefstijlen en inkomensgroepen. Migratiestromen: totaal met korte- en langetermijntrend; tussen gemeenten; naar leeftijd. Behoefte aan woonmilieus. Vervolgens kijken we naar ontwikkelingen in de woningvoorraad: De aard van de bouwproductie, en de stabiliteit ervan in het afgelopen decennium. Huidige woningvoorraad. Huidige woonmilieus. De ontwikkelingen op de woningmarkt van de afgelopen jaren leveren kennis over de gewildheid van de gemeenten en subregio s: Het aantal transacties en de transactieprijzen naar woningtype. Druk op de huurwoningmarkt. Kwalitatieve analyse Deze terug- en vooruitblik hebben wij aangevuld met de kwalitatieve woningbehoefte. De kwalitatieve behoefte betreft de woningen en de woonomgeving. Wat zijn de gevraagde woningtypes, prijs, eigendomsvorm en architectonische kenmerken? En hoe ziet de woonomgeving eruit? Welke stedenbouwkundige elementen en welke woonmilieus zijn gewild? Deze behoefte komt uit bestaande onderzoeken en referenties, aangevuld met specifieke marktinformatie van marktkenners. In de drie subregio s hebben wij marktkennerspanels georganiseerd. Hierin waren ontwikkelaars, beleggers, makelaars, woningcorporaties en ambtenaren vertegenwoordigd. Zij hebben verdiepende kwalitatieve kennis over de subregionale en lokale markten gegeven. De gemeenten Alphen aan den Rijn, Hillegom en Noordwijkerhout hebben daarnaast aanvullend woningmarktonderzoek met behulp van enquêtes laten uitvoeren. Confrontatie met bouwplannen De kwantitatieve woningbehoefte wordt in dit rapport afgezet tegen de bouwplannen zoals deze bekend zijn bij de provincie. Hieruit blijkt dat de plancapaciteit in de meeste gevallen te groot is, zoals u later kunt lezen. Afstemming zoeken: hoe dit onderzoek te gebruiken Dit onderzoek biedt kennis over de kwantitatieve woningbehoefte en de gevraagde kwaliteit. Op regionaal niveau bieden wij inzicht in het overschot en tekort aan woonmilieus; op subregionaal niveau wordt duidelijk hoe groot de kwantitatieve woningbehoefte is; op lokaal niveau wordt duidelijk wat de gevraagde kwaliteit is. Aan de hand van deze informatie kunnen gemeenten zeer gericht de vraag aanboren en hun bouwplannen op deze vraag afstemmen. Omdat zal blijken dat er een overmaat aan plannen is, vraagt dit afstemming tussen gemeenten onderling. Naast het afstemmen van aantallen, is het zaak om te zoeken naar de match tussen de gevraagde kwaliteit en de unieke kwaliteiten van de gebieden. Dit p 26 van 261

27 onderzoek biedt hiervoor handvatten, daarom zijn de volgende hoofdstukken te lezen als een regionale bouwagenda. Om voortdurend de vraag die wel degelijk aanwezig is aan te kunnen boren, is monitoring noodzakelijk. Om gericht in te kunnen spelen op de vraag dienen ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend in de gaten te worden gehouden. Financierbaarheid staat op gespannen voet met vraag De mate waarin bouwprogramma s kunnen worden afgestemd, wordt belemmerd door de financierbaarheid van een deel van de vraag. Dit betreft meerdere woningcategorieën: Er is vraag naar middeldure huur ( ), met name in en rondom Leiden. Beleggers geven aan dat zij nauwelijks voor deze categorie kunnen bouwen omdat het rendement te laag is. Tegelijkertijd kunnen mensen met een middeninkomen ( per jaar) niet meer betalen dan 860. Deze groep kan echter ook nauwelijks een koopwoning vinden, omdat hun inkomen een maximale hypotheek van toelaat. De vraag naar dure koop is aanwezig maar latent, omdat veel mensen hun huidige woning niet verkocht krijgen en er minder risico wordt genomen. De vraag naar goedkope koop is zeker aanwezig, maar concurreert met het bestaande aanbod. Men krijgt in de bestaande voorraad tegenwoordig vaak meer waar voor het geld. Marktkenners gaven ons daarom mee: alleen goede kwaliteit verkoopt! Voor deze problemen zijn niet zonder meer oplossingen beschikbaar. Voor het probleem van de betaalbaarheid zal gericht naar een oplossing gezocht moeten worden. Denkbaar is dat corporaties hierbij een rol spelen, al worden hun speelveld en financiële mogelijkheden vanuit het Rijk steeds verder beperkt. Aanbieders op de woningmarkt hebben voor het probleem van de stagnerende doorstroming al een aantal middelen ingezet, zoals het garanderen van overname van de huidige woning wanneer deze niet verkocht kan worden. De regio kan onderzoeken welke regelingen het meest effectief zijn. De neiging van ontwikkelaars is om in deze tijd goedkope nieuwbouw te ontwikkelen. Dit is een riskante strategie, omdat bewoners aangeven juist een kwalitatieve woning te willen. Zij verhuizen alleen wanneer zij goede kwaliteit voor een goede prijs kunnen vinden. Wij adviseren gemeenten en ontwikkelaars hiervoor aandacht te hebben en goed te kijken naar langetermijndoelstellingen als de levensloopgeschiktheid van woningen. Vergrijzing en ontgroening, en de beperkte mogelijkheden om nog in een verpleeghuis terecht te kunnen 1, vormen een steeds groter vraagstuk ten aanzien van de woningvoorraad. Transformatie van deze voorraad zal op termijn aan belang winnen ten opzichte van nieuwbouw. 1 Door veranderingen in de AWBZ, waarin langdurige zorg is geregeld, is een zwaardere zorgindicatie nodig om in een verpleeghuis terecht te komen. Het gevolg is dat meer mensen zorg in een (huidige) reguliere woning zullen ontvangen p 27 van 261

28 p 28 van 261

29 4. Regionale schakering versterken De regio Holland-Rijnland heeft meerdere gebieden met een eigen karakter. Er is een divers palet van woonmilieus, wat zorgt voor een gevarieerd woningaanbod. Er is onderscheid te maken tussen kustplaatsen, grote dorpen ten westen en zuiden van Leiden, de Duin- en Bollenstreek, het stedelijk gebied van Leiden, de landelijke dorpen in het Groene Hart en daarin de stad Alphen aan den Rijn. Elk van deze gebieden heeft een eigen woonmilieu en karakteristiek. Deze eigenheid is ook de kracht van ieder gebied. Ons advies is om de eigenheid van deze gebieden te behouden of te versterken door het toevoegen van bijpassende woonmilieus. Wij komen tot deze stelling omdat er vraag is naar ieder woonmilieu, maar woonmilieus niet zomaar te veranderen zijn. Immers, een Dorps woonmilieu is niet zomaar om te bouwen in een Centrum-dorps milieu. Dit zou leiden tot een schaalvergroting zonder dat het voorzieningenniveau en de kwaliteit van het dorpscentrum met gelijke tred meegroeit. Een voorbeeld zijn de groeikernen uit de jaren zeventig en tachtig. Hier zijn grote uitbreidingswijken te vinden, met slechts een klein, authentiek dorpscentrum. Deze dorpen hebben vooral het karakter van een uitbreidingswijk. Wanneer niet wordt ingezet op de eigenheid van ieder gebied, bestaat het risico dat iedere gemeente hetzelfde type woonmilieu toevoegt, waardoor er een zekere eenheidsworst dreigt te ontstaan. In de volgende figuur is te zien hoe de woonmilieus regionaal van elkaar verschillen. Figuur 2. Regionale schakering van de huidige woonmilieus Bron: Companen p 29 van 261

30 Om de toekomstige vraag naar woonmilieus te kennen, en daarmee de gewenstheid van toevoegingen in de verschillende subregio s (woonmilieus zijn immers niet makkelijk te veranderen), hebben wij een woonmilieubalans opgesteld. Hieruit blijkt aan welke woonmilieus een overschot en een tekort is. Wij sluiten hierbij aan bij de woonmilieu-indeling van Abf, die wij hebben gecombineerd met de indeling van Smartagent zoals deze gebruikt is in Leiden. In deze indeling wordt onderscheid gemaakt in de mate van verstedelijking, beginnend bij landelijk en eindigend bij centrum-stedelijk. In de regio Holland-Rijnland zijn vier dominante woonmilieus: Dorps: kleine kernen met beperkte voorzieningen, lage woningdichtheid en veel groen. Centrum-dorps: grote dorpen met dagelijkse voorzieningen en hogere dichtheid. Kleinstedelijk: kernen met de allure van een stad maar niet de omvang en het voorzieningenaanbod dat bij een stad hoort en een lagere dichtheid. Centrum-stedelijk: grote kern met bovenlokale voorzieningen en hoge dichtheid. Figuur 3. Huidige woonmilieus in de regio Holland-Rijnland Bron: Abf en SmartAgent, bewerking Companen. De woonmilieubalans hebben wij opgebouwd uit de volgende onderdelen: Om vast te stellen welke woonmilieus passen bij de toekomstige woonwensen van de bevolking van de regio, is eerst de huishoudensprognose vertaald naar een leefstijlprognose (het aantal huishoudens met verschillende leefstijlen dat in de toekomst in de regio woont). Deze leefstijlprognose geeft inzicht in de ontwikkeling van huishoudens naar: a) leeftijd; b) huishoudenssamenstelling (gezinsfase); c) inkomenspositie (economie) p 30 van 261

31 Uit woningmarktonderzoek blijkt dat er een afgebakend aantal groepen te benoemen zijn met in grote lijnen overeenkomstige woonwensen: de leefstijlen of ook wel woonstijlen genoemd. De belangrijkste factoren die de woonvraag bepalen, zijn traditionele kenmerken als levensfase en inkomenssituatie (wat sterk samenhangt met opleidingsnniveau). De indeling in leefstijlen is dan ook op deze kenmerken gebaseerd. Deze leefstijlen kunnen we ook naar de toekomst doorvertalen op grond van demografische en economische prognoses. De leefstijlontwikkeling in Holland- Rijnland laat het volgende beeld zien: Figuur 4. Ontwikkeling leefstijlgroepen in Holland-Rijnland Gebonden kleine huishoudens -2% -8% -6% Mobiele kleine huishoudens 1% 5% 3% Gebonden gezinnen 0% 1% 5% Mobiele gezinnen 3% 6% 3% Gebonden senioren 9% 6% 7% Mobiele senioren 10% 9% 6% Totaal 4% 4% 4% Bron: CBS, Provinciale prognose, bewerking Companen. De ontwikkeling is vastgesteld op basis van een zeer gematigd scenario met 0% groei. Zelfs bij dit gematigde scenario valt op dat het aandeel gebonden huishoudens minder hard groeit of zelfs sterker afneemt dan de mobiele huishoudens. Gebonden huishoudens hebben een lager inkomen dan de mobiele huishoudens (zie bijlage 2). Voorts valt op dat de groep senioren fors groeit. Dit stelt eisen aan de toekomstige woningvoorraad. Na deze stap weten we hoeveel huishoudens met een bepaalde leefstijl (bijvoorbeeld senioren met een laag inkomen of gezinnen met een hoog inkomen) er in de toekomst in elke regio wonen. De woonvoorkeuren van huishoudens worden in hoge mate bepaald door hun leefstijl. De woonvoorkeuren van de verschillende leefstijlgroepen zijn bepaald op basis van een analyse van het WoON. We weten nu dus hoe de verschillende leefstijlgroepen zich naar de toekomst toe in omvang ontwikkelen volgens demografische en economische prognoses en we weten wat de woonvoorkeuren zijn van de verschillende leefstijlgroepen. Door deze informatie te combineren, ontstaat een beeld van de toekomstige behoefte aan woningen in de verschillende woonmilieus. Het verschil tussen het aantal woningen per woonmilieu dat nu aanwezig is en de behoefte van de toekomstige bevolking aan elk woonmilieu, geeft een beeld van de additionele vraag naar woningen in de verschillende woonmilieus. Deze analyse leidt tot onderstaande woonmilieubalans p 31 van 261

32 Figuur 5. Woonmilieubalans feitelijk Bron: CBS en Cijfers Bouwen en Wonen provincie Zuid-Holland, bewerking Companen. Uit de woonmilieubalans blijkt dat in vrijwel alle categorieën vraagontwikkeling is, maar er zijn duidelijke verschillen zichtbaar: er is met name een tekort aan de woonmilieus Centrum-dorps en Kleinstedelijk en in mindere mate aan Stedelijk wonen binnenstad; op termijn ontstaat er een beperkt tekort aan Dorps en Centrum-Kleinstedelijk wonen, nu is er echter een beperkt overschot; er is een overschot aan het milieu Moderne wijk met hoogbouw, nu en in de toekomst. Deze woonmilieus zijn in Leiden en in Alphen aan den Rijn te vinden. Deze woonmilieus zijn kwetsbaar, hier wacht een transformatieopgave; enig overschot is er aan het milieu Moderne wijk met laagbouw. Welke woonmilieus kunnen toegevoegd worden? Wanneer we deze overschotten en tekorten spiegelen aan het huidige aanbod zijn de volgende aanbevelingen te doen: Centrum-dorps De vraag naar Centrum-dorpse woonmilieus is zeer groot. In de subregio Noord en Oegstgeest zijn hier goede kansen voor, omdat dit woonmilieu hier reeds aanwezig is. Bovendien is hier sprake van instroom uit de noordvleugel van de randstad. Daarnaast zijn Roelofarendsveen en Voorschoten logische kernen om Centrumdorpse woonmilieus te creëren. Het is een kansrijke strategie om deze kernen rustig te laten groeien, en daarbij het Centrum-dorpse karakter te behouden. Het creëren van dit woonmilieu op uitleglocaties zal zeer lastig zijn, omdat deze vaak het karakter van een moderne wijk met laagbouw hebben. Vergelijk de kernen Nieuw-Vennep en Hoofddorp, die door de woonconsument niet als Centrum-dorps wordt herkend. Momenteel is er een overschot aan Dorpse woonmilieus. Dit vraagt om temporisering van het aanbod. Om in de toekomstige vraag te voorzien kunnen de dorpen zich het beste richten op langzame, organische groei p 32 van 261

33 Stedelijk In de subregio West is behoefte aan het toevoegen aan Stedelijk wonen binnenstad en Kleinstedelijke woonmilieus. Toevoegingen van dit woonmilieu zullen vooral in deze subregio plaats moeten vinden, omdat elders alleen in Alphen aan den Rijn een vergelijkbaar stedelijk woonmilieu voorhanden is. Alleen daar kan dit woonmilieu worden toegevoegd. In het bijzonder kan gekeken worden naar de locatie Valkenburg. Er is een opvangfunctie nodig voor Leidse huishoudens. Wanneer zij niet nabij Leiden een woning kunnen vinden, zal een deel zich oriënteren op de Centrum-dorpse woonmilieus in de regio. Deze worden een steeds volwaardiger alternatief voor de stad omdat het voorzieningenaanbod hier toeneemt. De vraag naar kleinstedelijke woonmilieus biedt kansen voor Noordwijk en Katwijk. Stedelijk wonen binnenstad kan gerealiseerd worden in Leiden en Alphen aan den Rijn. Bij toevoegingen aan Leiden en Alphen aan den Rijn dient er aandacht te zijn voor overaanbod van het woonmilieu moderne wijk met laagbouw, het type wijk dat in het verleden meestal aan deze steden werd toegevoegd. Het overschot vraagt erom niet nog meer in dit woonmilieu aan te bieden p 33 van 261

34 5. Minderen en fluïde maken van de plancapaciteit In de regio s Noord en Oost is er zowel op de korte als de lange termijn een overschot aan plannen. Dit vraagt om het minderen en flexibeler maken van de plancapaciteit. Daarnaast moet goed worden ingespeeld op de vraag van dit moment. In West is er juist een tekort aan plannen. Het aantal harde plannen is kleiner dan de minimale woningbehoefte. Juist in een markt waarin plannen moeilijker tot uitvoering komen, is enige overmaat gewenst om flexibel op de actuele vraag in te kunnen spelen. Dit vraagt om het vergroten van de plancapaciteit. Deze kunnen niet zomaar gecompenseerd worden in Oost en Noord, vanwege de niet-inwisselbaarheid van woonmilieus. Wij komen tot deze conclusie door per subregio een woningbehoefteprognose op te stellen en daarin bandbreedtes aan te geven. De woningbehoefteprognose is opgesteld door terug en vooruit te kijken met behulp van de volgende elementen: Migratie: we kijken naar het historische migratiesaldo (vestiging minus vertrek) van iedere subregio. Heeft de subregio huishoudens weten aan te trekken of zijn er per saldo meer vertrokken? Wij hebben trendprognoses opgesteld, op basis van de migratie van de afgelopen drie en tien jaar. De verwachte huishoudensontwikkeling op basis van de provinciale woningbouwprognose. De feitelijk gerealiseerde woningbouw in de periode 2008 tot en met De migratietrends en de prognose leveren een onder- en bovengrens op van de te verwachten woningbehoefte. De woningbehoefte hebben we vervolgens vergeleken met de plancapaciteit zoals gemeenten deze hebben opgegeven bij de provincie. Daarnaast vergelijken we het met de feitelijke realisatie van de afgelopen jaren. Zo kunnen wij uitspraken doen over de over- of ondermaat van de woningbouwprogrammering per subregio. Aan de hand van deze gegevens kunnen gemeenten afspraken maken over de fasering en dosering van woningbouw. Subregio Noord Wanneer we kijken naar de subregio Noord zien we dat de totale plancapaciteit tot 2018 ruim tweemaal zo groot is als de te verwachten woningbehoefte, de migratietrends en de feitelijke realisatie in de periode Ook de harde plancapaciteit ligt hierboven. Op de lange termijn komt de planning overeen met de behoefte. Gezien de overmaat in de periode tot 2018 is de verwachting dat een deel van deze plannen uitgesteld wordt. Deze plannen komen vervolgens op de langetermijnplanning terecht komen, waardoor er alsnog een overschot ontstaat. De opgave voor de gemeenten in deze subregio is om onderling af te stemmen welke plannen echt gerealiseerd kunnen en moeten worden, gegeven de huidige marktvraag en langetermijndoelstellingen. Zo wordt voorkomen dat plannen elkaar beconcurreren en geen van allen de voorverkoopnorm behalen (doorgaans 70%). Er dient tegelijkertijd aandacht te zijn voor plannen die nu niet doorgaan. Monitoring kan voorkomen dat op een later moment er alsnog teveel plannen in de markt worden gezet p 34 van 261

35 In de subregio Noord is sprake van een bovenregionale instroom uit de noordelijke Randstad. Dit biedt kansen. Door hierop in te spelen is de overmaat te beperken. De omvang van deze vraag is moeilijk in te schatten, wij bevelen goede monitoring hiervan aan. Figuur 6. Woningbehoefteprognose subregio Noord feitelijk Woningbouwplanning (alles) Woningbouwplanning (harde plannen) prognose provincie woningbouw migratietrend 3 jaar woningbouw migratietrend 10 jaar Bron: CBS en Cijfers Bouwen en Wonen provincie Zuid-Holland, bewerking Companen. Subregio Oost De subregio Oost kent ook een overmaat aan plannen op de kortere termijn. In dit gebied bepaalt de prognose de bovengrens van de woningbehoefte. Deze bovengrens ligt op de korte termijn boven het aantal harde plannen, maar ruim onder de totale plancapaciteit. De capaciteit is tweemaal zo groot als de migratietrends, die ook meer in de pas lopen met de feitelijke woningbouwproductie van de afgelopen jaren. Het aantal harde plannen tot 2018 is ook groter dan de ondergrens van de woningbehoefte. Op lange termijn is de harde plancapaciteit echter laag. De totale capaciteit loopt redelijk in pas met de verwachte behoefte. In de subregio Oost zullen woningbouwplannen voornamelijk gefaseerd moeten worden. Op de korte termijn is er een fors overschot gepland, maar op de lange termijn is er ruimte voor extra plancapaciteit. Hierbij dient er rekening mee gehouden te worden dat de kleine kernen in dit gebied vooral voorzien in de lokale vraag. Hier is een organische groei aan te bevelen (meer hierover is in hoofdstuk 4 te lezen). De bijzondere aandacht zou moeten uitgaan naar Alphen aan den Rijn en Kaag en Braassem. Alphen aan den Rijn heeft als relatief grote gemeente in de subregio een fors aandeel in de woningbouwplannen (zie ook de factsheets in de bijlagen). De harde plancapaciteit ligt hier veel hoger dan de woningbehoefte. Hetzelfde geldt voor Kaag en Braassem, dat grote bouwplannen heeft in Braassemerland. De gedachte is dat hier een omvangrijk Centrum-dorps woonmilieu gerealiseerd wordt. Hier zijn de plannen vele malen groter dan de autonome behoefte. Braassemerland heeft weliswaar een opvangfunctie voor de metropoolregio Amsterdam, desondanks zijn de plannen erg fors. Wij menen dat deze plannen getemporiseerd en voor een deel afgeboekt zullen moeten worden p 35 van 261

36 Figuur 7. Woningbehoefteprognose subregio Oost feitelijk Woningbouwplanning (alles) Woningbouwplanning (harde plannen) prognose provincie woningbouw migratietrend 3 jaar woningbouw migratietrend 10 jaar Bron: CBS en Cijfers Bouwen en Wonen provincie Zuid-Holland, bewerking Companen. Subregio West In de subregio West zien wij een heel ander beeld. Hier is sprake van een te lage plancapaciteit wanneer wij de bovengrens van de woningbehoefte volgen. Deze is in deze regio gebaseerd op de migratietrend van de laatste drie jaar. Kijken we terug over een langere periode en naar de provinciale prognose, dan zien we dat de onderkant van de bandbreedte duidelijk hoger ligt dan het aantal harde plannen. Op de lange termijn is de plancapaciteit fors lager dan de woningbehoefte. De regio West doet er goed aan haar plancapaciteit te vergroten, op de korte en met name de lange termijn. Een zekere overmaat aan plannen is nodig, juist in tijden waar woningbouw maar moeizaam tot stand komt. Zo kan flexibel op de actuele vraag ingespeeld worden. De eerder geplande woonwijk Valkenburg is een goede plek om woningbouw te realiseren, mits er een stedelijk woonmilieu gerealiseerd wordt. Uit marktkennerspanels blijkt dat er vraag is naar stedelijke woonmilieus nabij Leiden. De plancapaciteit van Leiden is op de lange termijn ook lager dan de woningbehoefte. Valkenburg kan in deze behoefte voorzien. De wijk vormt dan een overloopfunctie voor Leiden, zodat deze huishoudens hun heil niet elders gaan zoeken p 36 van 261

37 Figuur 8. Woningbehoefteprognose subregio West feitelijk Woningbouwplanning (alles) Woningbouwplanning (harde plannen) prognose provincie woningbouw migratietrend 3 jaar woningbouw migratietrend 10 jaar Bron: CBS en Cijfers Bouwen en Wonen provincie Zuid-Holland, bewerking Companen. Conclusie Uit de figuren blijkt dat het voor de subregio s Noord en Oost zaak is om goed af te stemmen waar en hoeveel plannen gerealiseerd worden. In deze regio s is vooral temporisering nodig, en in subregio Oost ook afboeking van een overmaat aan plannen. Zo wordt concurrentie tussen plannen voorkomen. Wij adviseren op de korte termijn heel goed te kijken naar de actuele vraag en hierop goed in te spelen. Het is tegelijkertijd ook van groot belang om langetermijndoelstellingen in de gaten te houden, zoals de ontwikkeling van een centrumlocatie. Bij eventuele herprogrammering is te onderzoeken of de kwaliteit van de locaties geschikt is voor een ander type aanbod. Alleen in regio West is sprake van een vergroting van de plancapaciteit, met name vanaf Hiermee wordt speelruimte gecreëerd om in te spelen op een veranderende vraag p 37 van 261

38 p 38 van 261

39 6. Kwalitatieve afstemming in de koopsector Om in een moeilijke markt gericht de woningvraag aan te boren, is het zaak om zeer goed aan te sluiten bij de kwalitatieve behoefte. Dit dient vooral op lokaal niveau te gebeuren, omdat daar gezocht kan worden naar een precieze invulling van locaties. Tegelijkertijd dient er goed subregionaal afgestemd te worden, zodat plannen elkaar niet beconcurreren. Door van de harde plannen de geprogrammeerde woningtypes af te zetten tegen de vraag, is per subregio aan te geven waar kansen en risico s liggen en daarmee de afstemmingsopgave. Een groot deel van de plannen is nog onbekend, waardoor er mogelijk de ruimte bestaat om programma s aan te passen. Voor dit onderzoek hebben wij op gemeentelijk niveau in beeld gebracht hoe de kwalitatieve vraag eruit ziet. Dit hebben wij gedaan door verschillende bronnen te combineren: Wij hebben het saldo van vraag en aanbod van iedere gemeente opgesteld: de vraag-aanbodbalans. Hieruit is het gewenste woningtype en de gewenste koop- of huurprijs op te maken. Deze balansen hebben wij gehaald uit bestaande, recente onderzoeken. In de gemeente Alphen aan den Rijn, Hillegom en Noordwijkerhout hebben wij verdiepende onderzoeken uitgevoerd. Een aantal gemeenten had geen onderzoek met een vraag-aanbodbalans, maar wel veel informatiemateriaal. Voor deze gemeenten hebben wij op basis van dit referentiemateriaal en WoON2012 een balans opgesteld 2. Over deze vraag-aanbodbalansen is vervolgens een interpretatieslag gegaan. Hierbij betrokken wij: o de ontwikkeling van leefstijlgroepen; o de ontwikkeling van mensen met een laag, midden of hoog inkomen (een sterke stijging van de jonge gezinnen met een laag inkomen zal bijvoorbeeld leiden tot een grotere vraag naar sociale eengezinshuurwoningen); o informatie van woningmarktkenners, het resultaat van panelgesprekken die wij in de drie subregio s voerden; o het huidige woningaanbod; o verkoop- en verhuurresultaten van de laatste jaren. De bouwplannen voor de verschillende woningtypes hebben wij vervolgens vergeleken met de vraag-aanbodbalansen en met de woningbehoefteraming. Op basis hiervan hebben wij op subregionaal niveau de kansrijkheid van de verschillende woningtypen geduid. Per subregio beschrijven wij eerst de marktkansen per woningtype. Vervolgens zetten wij deze marktkansen af tegen de woningbouwplanning. Tot slot geven wij een uitgebreide beschrijving van de resultaten van de marktkennerspanels. 2 Gebruikte kwalitatieve onderzoeken: Nieuwe lokale onderzoeken: Alphen aan den Rijn, Hillegom en Noordwijkerhout. Bestaande onderzoeken: Kaag en Braassem, Leiden, Leiderdorp, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten. Referenties: Katwijk, Lisse, Zoeterwoude p 39 van 261

40 De gemeentelijk informatie is te vinden in de factsheets in de bijlagen. Subregio Noord Wanneer we kijken naar de kwalitatieve behoefte in de subregio Noord, zien wij het volgende: De zeer kansrijkste projecten zijn goedkope eengezinskoopwoningen, sociale eengezinshuurwoningen en sociale huurappartementen. Ten aanzien van goedkope eengezinskoopwoningen moet er wel rekening mee gehouden worden dat een goede prijs-kwaliteitverhouding noodzakelijk is, met name ten aanzien van de vloeroppervlakte. Duurdere eengezinskoopwoningen hebben redelijke kansen. De planvoorraad is echter groot, waardoor faseren en doseren van deze projecten noodzakelijk is. Er is een forse overmaat aan plannen voor dure koopappartementen. De afzetkansen zijn matig. Per subregio presenteren wij telkens twee figuren. In de eerste figuur tonen wij de kansrijkheid per woningtype. De daaropvolgende figuur combineert de kansrijkheid met het woningbouwprogramma. Opgemerkt dient te worden dat de kansrijkheid in deze benadering niet beïnvloed wordt door het aanbod (veel aanbod heeft in deze benadering geen invloed op de kansrijkheid). In de conclusies onder de figuren hebben wij hier wel rekening mee gehouden. Tabel 2 Kansrijkheid per woningtype Woningtype Kansrijkheid Huur Eengezins < Eengezins > Appartement < 680 +/+ Appartement > Koop Eengezins < Eengezins > Appartementen < Appartementen > / Bron: Companen, p 40 van 261

41 koop huur Figuur 9. Kansrijkheid versus het woningbouwprogramma egw <680 egw >680 app<680 app >680 onbekend egw< egw> app< app> onbekend onbekend matig redelijk kansrijk zeer kansrijk Bron: Cijfers Bouwen en Wonen, provincie Zuid-Holland, bewerking Companen, Wat zeggen woningmarktkenners? De spanning op de woningmarkt verschilt binnen de subregio s. Teylingen kent de beste markt. Hillegom is aantrekkelijk voor instromers uit Zuid-Kennemerland. De prijzen liggen het laagst in Noordwijkerhout. Koopmarkt In de regio zijn woningen tot zeer makkelijk af te zetten. Vanaf tot wordt het moeizaam. Appartementen zijn momenteel lastiger afzetbaar, de grensprijs voor makkelijke afzet bedraagt Huurmarkt Alle sociale huurwoningen worden zo afgezet, er zijn gemiddeld 100 reacties op een woning. Dit zorgt ervoor dat zelfs oudere, "sleetse" sociale huurwoningen eenvoudig verhuurd worden. Ook al vinden huurders de prijs aan de forse kant. Boven de liberalisatiegrens ( 682) is dit een ander verhaal. Deze prijs is voor veel middeninkomens niet haalbaar, wat zorgt voor een zeer beperkte vraag. Om deze reden zijn er ook geen institutionele beleggers actief in het gebied. Het ideale appartementen is 85 vierkante meter groot voor 680 per maand. Kwaliteitskenmerken De marktkenners noemden een reeks kwaliteitsaspecten: Voorkeur voor nieuwbouw Voorkeur voor retro-architectuur (jaren dertig), modern is minder gewild Eengezinswoningen: Functionele inrichting: niet te grote ruimten, geen kolommen in de woonkamer Goede bovenruimte, geen schuine wanden Tuindiepte 10 meter, behalve in Hillegom (moet daar dieper zijn) Bezonning tuin op zuiden of westen Niet parkeren op eigen erf p 41 van 261

42 Appartementen: Luxe appartementen zijn nichemarkt Niet te pompeus ontwerpen, sober mag ook. Grote complexen doen het momenteel niet goed Woonomgeving: Goede ligging ten opzichte van centrum (nabij of goed bereikbaar) Kavels moeten voldoende groot zijn, maximaal 26 à 27 woningen per hectare Locatie moet privacy bieden Ontsluiting wijk moet representatief zijn Niet te stenig, zoals in veel jarenzeventigwijken Kamer aan de tuin en keuken aan straat biedt slechte sociale veiligheid Centrumlocatie: men is bereid kleinere woning te accepteren wegens charme van de locatie. De woning dient dan wel karakter te hebben Overig In de regio is er aandacht nodig voor verrommeling, doordat woningen (tijdelijk) verhuurd worden aan arbeidsmigranten. Subregio Oost Wanneer wij kijken naar de kwalitatieve behoefte in de subregio Oost, zien wij het volgende: Zeer kansrijk is het toevoegen van duurdere eengezinshuurwoningen. De plannen hiervoor zijn zeer summier vanwege het beperkte rendement dat op deze woningen behaald kan worden. Er zijn goede kansen voor sociale huurappartementen. De plancapaciteit is echter erg groot, waardoor het tempo waarin ze in de markt worden gezet goed gedoseerd en gemonitord moet worden. Er zijn kansen voor goedkope koopappartementen. De planvoorraad is beperkt, het is echter zaak deze plannen niet zomaar te vergroten. Marktkenners geven aan dat de interesse niet zeer groot is. Redelijk kansrijk is het toevoegen van sociale eengezinshuurwoningen. De plannen hiervoor zijn beperkt, overwogen kan worden hier gefaseerd wat meer ruimte voor te maken. Eventueel kunnen ze flexibel ingezet worden, door het mogelijk te maken huurwoningen bij vraaguitval als betaalbare koopwoning op de markt te brengen p 42 van 261

43 koop huur Tabel 3 Kansrijkheid per woningtype Woningtype Kansrijkheid Huur Eengezins < Eengezins > Appartement < Appartement > Koop Eengezins < Eengezins > Appartementen < Appartementen > Bron: Companen. Figuur 10. Bouwprogramma versus vraag regio Oost egw <680 egw >680 app<680 app >680 onbekend egw< egw> app< app> onbekend onbekend matig redelijk kansrijk zeer kansrijk Bron: Cijfers Bouwen en Wonen, provincie Zuid-Holland, bewerking Companen, Wat zeggen woningmarktkenners? De demografische ontwikkeling speelt op regionaal niveau een grote rol. De markt is vooral lokaal, de doorstroommarkt wordt ernstig overschat. De binding aan de dorpen is groot en er is weinig instroom van buiten. Kernen zonder voorzieningen hebben weinig aantrekkingskracht. De A4 vormt een barrière, er is weinig instroom uit de westkant van deze snelweg. Alleen Alphen aan den Rijn heeft een opvangfunctie voor mensen die niet in Leiden terecht kunnen. Leiderdorp heeft een zeer sterke binding met Leiden p 43 van 261

44 Koopmarkt De vierkante-meterprijs varieert per locatie. De maximumprijs bedraagt in Alphen aan den Rijn momenteel In de kernen is de grensprijs voor makkelijke verkoop. De prijzen liggen lager dan in de hele regio Holland-Rijnland. Daar waar deze in Leiden / m 2 bedraagt, is deze in de subregio / m 2. Prijzen lijken substantieel veranderd te zijn. De nieuwe normprijs voor een tweekapper wordt , voor een vrijstaande woning Een kleine, oude eengezinswoning kost in Alphen aan den Rijn Dit is substantieel lager dan in Leiden ( ). Opvallend is dat starters een appartement overslaan, zij betrekken direct een eengezinswoning. Met name in de kernen is er geen belangstelling voor appartementen. Voor particulier opdrachtgeverschap is maar weinig animo. Dit ligt aan de moeizame financiering en de tijdsinvestering. Dit laatste geldt in sterkere mate voor collectief opdrachtgeverschap. Huurmarkt Net als in de subregio Noord is er boven 680 geen grote vraag naar huurwoningen, al groeit deze wel. De grensprijs is 800 voor een appartement. Kwaliteitskenmerken Nieuwbouwwoningen zijn erg in trek: deze hebben een goede isolatie en weinig onderhoud. Bij oudere woningen is de kwaliteit van de isolatie van groot belang voor de verkoopbaarheid. Eengezinswoning: Voortuintje is vereist, met name in dorpen. Hoeft niet persé groot te zijn Ruime kavels Minimaal drie slaapkamers. Het aantal is belangrijker dan de oppervlakte Auto voor de deur parkeren Volume is van belang, niet op besparen Gewenste kavelgrootte 125 m 2 Minimale beukmaat 5.40 m, minimale diepte 10 m, trap halverwege zijkant (dit is functioneel en ruimtelijk) Momenteel is volledig uitgeruste, fris ogende bestaande bouw geliefder omdat de vierkantemeterprijs lager ligt dan bij nieuwbouw Kwaliteit van de locatie speelt een grote rol, bijvoorbeeld uitkijken over de Rijn Woonomgeving: Voorzieningen nabij Passende omwonenden: mensen kiezen bewust voor een locatie vanwege de mensen die er al wonen (en waarbij zij dus kunnen aansluiten) Subregio West Wanneer wij kijken naar de kwalitatieve behoefte in de subregio West, zien wij het volgende: p 44 van 261

45 De beste kansen zijn er voor betaalbare appartementen en eengezinswoningen in de koopsector en sociale eengezinshuurwoningen en sociale huurappartementen. Marktkenners gaven ons mee wel op te passen met de aantallen van koopappartementen: ze zijn gewild maar niet in grote aantallen. Er zijn tamelijk veel plannen voor sociale huurappartementen. Wij adviseren deze gefaseerd toe te voegen. Een deel van de vraag komt van ouderen die doorgaans hun verhuiswens vertraagd realiseren. Kansrijk zijn ook duurdere huurappartementen. Deze kunnen maximaal 800 kosten, al is er ook enige markt voor duurdere, ruime huurappartementen voor senioren (maximaal 1.050). Ook eengezinswoningen in de vrije sector huur zijn kansrijk. De geplande aantallen van dit woningtype zijn zeer laag, overwogen kan worden om deze aantallen te vergroten. Er is een grote plancapaciteit van eengezinswoningen vanaf Het is zaak goed rekening te houden met de fasering om onderlinge concurrentie te voorkomen. Momenteel is de markt voor het dure segment (vanaf ) redelijk lastig, al is deze in de subregio west beter dan in de rest van de regio. Een markt voor duurdere koopappartementen is risicovol, terwijl hier veel plannen voor zijn. Het verdient aanbeveling om deze plannen te heroverwegen. Tabel 4 Kansrijkheid per woningtype Woningtype Kansrijkheid Huur Eengezins < 680 +/+ Eengezins > Appartement < 680 +/+ Appartement > Koop Eengezins < Eengezins > Appartementen < Appartementen > /+ + +/+ 0 Bron: Companen p 45 van 261

46 koop huur Figuur 11. Kansrijkheid versus het woningbouwprogramma egw <680 egw >680 app<680 app >680 onbekend egw< egw> app< app> onbekend onbekend matig redelijk kansrijk zeer kansrijk Bron: Cijfers Bouwen en Wonen, provincie Zuid-Holland, bewerking Companen, Wat zeggen woningmarktkenners? West is niet te beschouwen als een woningmarkt. Binnen Katwijk zijn er al verschillen in de markt. Katwijk is een gesloten bolwerk, een Leidenaar gaat bijvoorbeeld niet snel in Rijnsburg wonen. Ten aanzien van Leiden geldt dat forensen niet in Leiden hoeven te wonen. Centrumdorpen en kleine stadjes concurreren steeds beter met Leiden omdat daar voldoende (dagelijkse) voorzieningen komen. Leiden biedt op haar beurt niet de meerwaarde van Den Haag en Amsterdam. Valkenburg is voor Leiden een essentiële aanvulling om mensen vast te houden die anders naar dorpen in de omgeving uitwijken. Koopmarkt In de markt van subregio West is het belangrijker om kwaliteit te realiseren, dan een lage prijs. De mensen die nu nog willen verhuizen doen dit om een betere woning te bemachtigen. Kopen is minder populair dan voorheen, het wordt steeds meer als een last beschouwd die flexibiliteit in de weg staat. Flexibiliteit is vooral van belang voor mensen die in Leiden wonen. Zij zijn relatief jong en gaan nog veel verandering tegemoet (gezin, werk, inkomen). In Leiden is nog steeds een marktconforme prijs te vragen. Er is minder behoefte aan grootschalige appartementencomplexen. De gewenste kleinschaligheid zet de realisatie echter onder druk. Eengezinswoning: is een prijs waarvoor woningen goed verkopen. Dit is hoger dan in de rest van de regio Holland-Rijnland. Woningen in Katwijk-Centrum of aan zee zijn duurder dan in Leiden. Een kleine, oudere eengezinswoning kost in Leiden Huurmarkt Een goed afzetbaar appartement is 90 m 2 groot met een huur van circa 800. Er is een markt voor jonge senioren: zij wensen m 2 voor maximaal Deze mensen kiezen voor de stad en willen centraal wonen p 46 van 261

47 Een eengezinswoning moet luxe aangeboden worden. Dit vraagt om een inbouwpakket ter waarde van tot , die lastig terug te verdienen is. Het aanbod is daarom beperkt. Kwaliteitskenmerken Woning - Algemeen: Markt voor moderne architectuur is verzadigd ( alles wat in een architectuurblad staat verkoopt niet ) Detaillering is in elke woning van groot belang Eengezinswoning: Stadsvilla's verkopen niet goed: want kleine tuin, kleine berging Niet te smalle beukmaat, 5,40 tot 5,70 meter zijn nu goede maten Starterswoning mag tweelaags zijn Geen plat dak, een kap (al is deze slechts cosmetisch) is een vereiste Woonetage ligt op de begane grond, niet op 1e verdieping Individuele tuin is noodzaak Verhouding tuinoppervlak:woningoppervlak ongeveer 3:2 Tuin ongeveer 8 meter tot schuur en 10 meter diep in totaal Tuin op zuiden is ongeveer extra waard, deze wens is inwisselbaar voor een lagere prijs Appartementen: In de buurt van voorzieningen liggen (ouderen) Appartementen op begane grond niet gewild in verband met veiligheid Woonomgeving: Groene opzet buurt Ruime opzet Speeltuintjes Geen woontorens vlak naast eengezinswoningen: kijken in tuin In stad vooral hofjesachtig, buiten stad langs doorgaande wegen Veel parkeermogelijkheden p 47 van 261

48 p 48 van 261

49 Bijlage 1: Leefstijlen Het gedrag en de beleving van mensen verschillen onderling. Zeker in een individualiserende samenleving wordt deze differentiatie steeds groter. Dit laat onverlet dat er ook veel overeenkomsten zijn tussen mensen. We kunnen dan ook een afgebakend aantal groepen benoemen met in grote lijnen overeenkomstige woonwensen: de leefstijlen of ook wel woonstijlen genoemd. De belangrijkste factoren die de woonvraag bepalen, zijn traditionele kenmerken als levensfase en inkomenssituatie. De indeling in leefstijlen is dan ook op deze kenmerken gebaseerd. Deze leefstijlen kunnen we ook naar de toekomst doorvertalen op grond van demografische en economische prognoses. De toevoeging gehecht of mobiel wijst niet We maken in dit onderzoek onderscheid naar zozeer op de (auto-)mobiliteit van groepen, zes leefstijlen. Per leefstijl zijn de verschillende kenmerken wat betreft huis- activiteiten: familie, kennissen, werk, uitgaan. maar veel meer op de actieradius van hun houdenssituatie, leeftijd en inkomen Spreiden deze activiteiten zich over een grote regio uit (de mobielen) of concentreren ze zich benoemd. Elk huishouden in het onderzoek is voornamelijk op de eigen woonplek (de ingedeeld naar één leefstijl; er zijn dus geen gehechten)? huishoudens die in meerdere leefstijlen vallen. In onderstaande beschrijving is ook de leefstijl bemiddelde senioren zichtbaar. In dit onderzoek zijn deze om onderzoekstechnische redenen bij de mobiele senioren gevoegd. Deze groep is overigens zeer klein p 49 van 261

50 - 2 - p 50 van 261

51 - 3 - p 51 van 261

52 Bijlage 2. Factsheets per gemeente In deze bijlage presenteren wij voor iedere gemeente een reeks gegevens die een interpretatie van de lokale woningmarkt mogelijk maakt. Per gemeente geven wij de volgende informatie weer: 1. Op de eerste pagina per gemeente geven wij de samenstelling van de bevolking en huishoudens en hun inkomen weer, nu en in de toekomst. We vergelijken de leeftijd van de bevolking met de regio en Nederland, geven de ontwikkeling van leefstijlen weer en de inkomensontwikkeling bij verschillende economische scenario s. Zo kunnen we inschatten voor wie de gemeente aantrekkelijk is en voor wie toevoegingen gewenst zijn. 2. Op de tweede pagina wordt gekeken naar de huidige woningvoorraad, de toevoegingen en onttrekkingen, de migratie en de transactieprijzen en -aantallen per woningtype. Zo weten we of de gemeente gedurende lange tijd inwoners weet aan te trekken of juist verliest en waar deze heengaan. Daarnaast kijken we wat het effect van woningbouw hierop is en of dit een stabiele ontwikkeling is. 3. Op de derde pagina kijken we naar ontwikkelingen op de huurwoningmarkt, naar de woningbehoefteraming en naar de kwalitatieve vraag (de kans- en risicomarkten en de mening van lokale woningmarktkenners). Zo kunnen we uitspraken doen over de mate waarin de plancapaciteit aansluit op de woningbehoefte, de kansen voor het toevoegen van specifieke woningtypes en aan welke kwaliteitseisen zij moeten voldoen. In de factsheets is voornamelijk de informatie van marktkenners, die lokaal relevant is, weergegeven p 52 van 261

53 Bijlage 5 - WoON RIGO.pdf RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving De woningmarkt in Teylingen Stand van zaken aan de hand van het Woononderzoek Nederland 2012 Behoort bij besluit van de Raad van de gemeente Teylingen, dd. 12 december 2013 nr. 2013_Raad_00085 Mij bekend, De griffier van Teylingen p 53 van 261

54 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden. p 54 van 261

55 RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving De woningmarkt in Teylingen Stand van zaken aan de hand van het Woononderzoek Nederland 2012 Opdrachtgever Gemeente Teylingen, Woonstichting Vooruitgang, Woningstichting Warmunda, Stek Auteurs André Buys Ilse Giesbers Rapportnummer P25680 Uitgave Juli 2013 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AB Amsterdam info@rigo.nl p 55 van 261

56 Inhoud 1 Inleiding 1 2 Tabellenboek 2 3 Beschouwende analyse Wonen in de gemeente Teylingen 3.2 Dynamiek op de woningmarkt 3.3 Woonlasten en hypotheekschulden Bijlage 1 Representativiteit, betrouwbaarheid, zeggingskracht 33 Bijlage 2 Begrippen 36 In het tabellenboek opgenomen tabellen tabel 2-1 Woningvoorraad naar eigendom, type en aantal kamers... 2 tabel 2-2 Woningvoorraad naar eigendom, type en oppervlakte... 2 tabel 2-3 Huurwoningen naar prijsklassen (1)... 3 tabel 2-4 Huurwoningen naar prijsklassen (2)... 3 tabel 2-5 Koopwoningen naar geschatte verkoopwaarde... 3 tabel 2-6 Huishoudens naar leeftijd en samenstelling... 4 tabel 2-7 Huishoudens naar inkomens voor de huurtoeslag (aandachtsgroep)... 4 tabel 2-8 Huishoudens naar inkomenscategorieën en samenstelling... 5 tabel 2-9 Huishoudens naar inkomenscategorieën, ontwikkeling tabel 2-10 Ontwikkeling netto besteedbaar inkomen... 5 tabel 2-11 Woonsituatie huishoudens naar leeftijd en woningeigendom... 6 tabel 2-12 Woonsituatie huishoudens naar leeftijd en woningtype... 6 tabel 2-13 Woonsituatie huishoudens naar samenstelling en woningeigendom... 6 tabel 2-14 Woonsituatie huishoudens naar samenstelling en woningtype... 7 tabel 2-15 Woonsituatie huishoudens naar inkomen en woningeneigendom... 7 tabel 2-16 Huisvesting van de aandachtsgroep voor de huurtoeslag... 8 tabel 2-17 Huisvesting ouderen en bezetting nultredenwoningen naar eigendom, Teylingen... 9 tabel 2-18 Huisvesting ouderen en bezetting nultredenwoningen sociale sector, Teylingen... 9 p 56 van 261

57 tabel 2-19 Huisvesting ouderen en bezetting nultredenwoningen naar woningtype, Teylingen. 9 tabel 2-20 Woningvoorraad (inclusief zelfstandige eenheden) naar toegankelijkheid en de nabijheid van een steunpunt, Teylingen tabel 2-21 Gerealiseerde verhuisstappen starters en doorstromers en eigendom tabel 2-22 Gerealiseerde verhuisstappen starters en doorstromers en type tabel 2-23 Woningzoekenden naar leeftijd hoofd huishouden en samenstelling, Teylingen tabel 2-24 Gewenste verhuisstappen naar leeftijd, Teylingen tabel 2-25 Gewenste verhuisstappen naar huishoudensgrootte, Teylingen tabel 2-26 Gewenste verhuisstappen van en naar eigendom tabel 2-27 Gewenste verhuisstappen van en naar woningtype tabel 2-28 Gewenste verhuisstap naar oppervlakte, eigendom en woningtype, Teylingen tabel 2-29 Gewenste verhuisstap naar aantal kamers, eigendom en woningtype, Teylingen tabel 2-30 Woningzoekenden met voorkeur voor nieuwbouw, Teylingen tabel 2-31 Gewenste toegankelijkheid van de gezochte woning naar leeftijd, Teylingen tabel 2-32 Gewenste toegankelijkheid van de gezochte woning naar eigendom, Teylingen tabel 2-33 Belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap tabel 2-34 Vraag en aanbod naar herkomst, Teylingen tabel 2-35 Vraag en aanbod naar eigendom, Teylingen tabel 2-36 Vraag en aanbod naar eigendom en woningtype, Teylingen tabel 2-37 Vraag en aanbod naar grootte en eigendom, Teylingen tabel 2-38 Vraag en aanbod naar aantal kamers en eigendom, Teylingen tabel 2-39 Vraag en aanbod naar grootte en woningtype, Teylingen tabel 2-40 Vraag en aanbod naar aantal kamers en woningtype, Teylingen tabel 2-41 Vraag en aanbod naar huurprijsklassen, Teylingen tabel 2-42 Vraag en aanbod koopwoningen naar prijsklassen, Teylingen tabel 2-43 Woonlasten van alle huurders, Teylingen tabel 2-44 Woonlasten van alle corporatiehuurders < liberalisatiegrens, Teylingen tabel 2-45 Woonlasten van eigenaar-bewoners, Teylingen tabel 2-46 Hypotheekschuld in relatie tot de verkoopwaarde van de woning, Teylingen tabel 2-47 Tevredenheid met (aspecten van) de woonomgeving tabel 2-48 Tevredenheid met voorzieningen p 57 van 261

58 1 Inleiding Recent zijn de resultaten van het WoON Onderzoek Nederland (WoON 2012) beschi k- baar gekomen. Het WoON is een beproefd middel om de kennis over de woonsituatie te actualiseren en om trends te signaleren. De waarde van het WoON is vooral gelegen in de mogelijkheid om gegevens over huishoudens te combineren met gegevens over de woningvoorraad. Het WoON brengt in beeld wat voor huishoudens in wat voor woningen wonen, integraal voor alle typen huishoudens en a lle woningtypen en prijsklassen in heel Nederland. Ook voor verhuisplannen en woonwensen is het WoON de meest geschikte bron. Dit zijn dan ook de onderwerpen die in deze rappo r- tage de meeste aandacht krijgen. De editie WooN 2012, waaraan de gemeente Teylingen heeft deelgenomen met een extra grote steekproef, biedt een schat aan info r- matie. Een selectie hiervan wordt weergegeven in hoofdstuk 2 in de vorm van een tabellenoverzicht. In de daarna volgende beschouweinde analyse worden betekeni s- volle signalen uitgelicht en in perspectief geplaatst. Het is de eerste keer dat de gemeente Teylingen aan de oversampling heeft deelg e- nomen. Dit betekent dat het voor de gemeente niet mogelijk is om tijdreeksen te maken afkomstig uit het WoON. De tabellen en de beschouwende analyse zullen dan ook, waar zinvol, voorzien zijn van regionale 1 en landelijke uitkomsten. Hierdoor is het mogelijk om zowel vergelijkingen te maken met de regio (en Nederland als g e- heel) als trends te ontdekken in de afgelopen jaren. Het feit dat het om een steekproef gaat, wil zeggen dat uitkomsten niet op de woning nauwkeurig zijn. Er zijn bronnen die nauwkeurigere informatie verschaffen over woningen of over huishoudens afzonderlijk. In één van de bijlagen wordt nader ingegaan op betrouwbaarheid en representativiteit. Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn de absolute uitkomsten in dit rapport afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden. 1 Regio = Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude 1 p 58 van 261

59 2 Tabellenboek tabel 2-1 Woningvoo rraad naar e ig endom, type en aanta l kame rs 2 koop huur Teylingen Teylingen Leiden/Bollenstreek egw, 1-3 kamers 340 2% 3% egw, 4 kamers % 12% egw, 5 em kamers % 34% mgw, 1-3 kamers 790 6% 9% mgw, 4 em kamers 310 2% 4% % 62% egw, 1-3 kamers 280 2% 3% egw, 4 kamers % 8% egw, 5 em kamers 990 7% 6% mgw, 1-3 kamers % 17% mgw, 4 em kamers 560 4% 5% % 38% totaal % 100% tabel 2-2 koop huur Woningvoo rraad naar e ig endom, type en opperv lakte Teylingen Teylingen Leiden/Bollenstreek egw, tot 100 m % 12% egw, m % 21% egw, 150+ m % 16% mgw, tot 75 m % 5% mgw, 75+ m % 8% % 62% egw, tot 100 m % 10% egw, m % 5% egw, 150+ m % 2% mgw, tot 75 m % 15% mgw, 75+ m % 7% % 38% totaal % 100% 2 Dit tabellenboek is bedoeld als naslagwerk. De belangrijkste uitkomsten worden in een a f- zonderlijk hoofdstuk gerapporteerd in de vorm van een beschouwende analyse. Tenzij a n- ders vermeld hebben alle gegevens betrekking op Bron is in alle gevallen het Woono n- derzoek Nederland. In de bijlage is een begrippenlijst opgenomen. 2 p 59 van 261

60 tabel 2-3 Huurwon ingen naa r p rijsklassen (1 ) Teylingen Teylingen Leiden/Bollenstreek huur < kwal.grens 870 6% 7% < aftoppingsgrens % 16% < lib.grens % 10% > lib.grens 890 6% 6% koop % 62% totaal % 100% tabel 2-4 Huurwon ingen naa r p rijsklassen (2 ) Teylingen Teylingen Leiden/Bollenstreek huur < lib.grens van corporaties % 27% overig 430 3% 6% huur > lib.grens van corporaties 240 2% 2% overig 650 5% 4% koopwoning % 62% totaal % 100% tabel 2-5 Koopwoningen naar gesch atte ve rkoopwaarde Teylingen Teylingen Leiden/Bollenstreek < Euro 220 2% 4% Euro 570 6% 10% Euro % 17% Euro % 20% Euro % 25% Euro % 10% Euro of meer % 15% totaal % 100% 3 p 60 van 261

61 tabel 2-6 Huishoudens naar leeftijd en samenstelling Teylingen Teylingen Leiden/Bollenstreek alleenstaand tot 30 jaar 440 3% 12% j % 7% j % 8% 60-plus % 12% meerpersoons zonder kinderen tot 30 jaar 260 2% 3% j % 4% j % 6% 60-plus % 16% huish. met kind(eren) tot 30 jaar 160 1% 1% j % 13% j % 16% 60-plus 330 2% 2% totaal % 100% (inclusief inwonende huishoudens en huishoudens in niet-woningen) tabel 2-7 Huishoudens naar inkome ns voor d e huurtoeslag (a a n- dachtsgroep ) Teylingen Teylingen Leiden/Bollenstreek Nederland alleenstaand aandachtsgroep 960 7% 18% 17% overig % 21% 20% % 39% 37% meerpersoonshuishouden aandachtsgroep % 8% 12% overig % 53% 51% % 61% 63% totaal % 100% 100% aandachtgroep 16% 16% 26% 29% (inclusief inwonende huishoudens en huishoudens in niet-woningen) 4 p 61 van 261

62 tabel 2-8 Huishoudens naar inkome nscategorieën en samenstelling Teylingen Teylingen Leiden/Bollenstreek Nederland < alleenstaand % 29% 26% 2 pers. z.k % 7% 9% hh. met kind(eren) % 7% 8% % 42% 43% alleenstaand 750 5% 5% 5% 2 pers. z.k % 4% 4% hh. met kind(eren) 550 4% 2% 3% % 11% 12% > alleenstaand 710 5% 5% 6% 2 pers. z.k % 18% 17% hh. met kind(eren) % 24% 23% % 47% 45% totaal % 100% 100% (inkomens en klassen conform toewijzingsnormen ('Europa') en huurbeleid) (inclusief inwonende huishoudens en huishoudens in niet-woningen) tabel 2-9 Huishoudens naar inkome nscategorieën, ontw ik ke ling Leiden/Bollenstreek Nederland 2009 < % 42% % 11% > % 47% 100% 100% 2012 < % 43% % 12% > % 45% totaal 100% 100% (inkomens en klassen conform inkomenafhankelijk huurbeleid) tabel 2-10 Ontw ikk eling netto besteedbaar inkomen t.o.v 2009 Teylingen Leiden/Bollenstreek % NL totaal % (gemiddeld per jaar, gecorrigeerd voor inflatie) (inclusief inwonende huishoudens en huishoudens in niet-woningen) 5 p 62 van 261

63 tabel 2-11 Woonsituatie h u ishoudens naar leeftijd en woning eigendom Teylingen x Leiden/Bollenstreek Nederland tot 30 jaar koop 440 3% 4% 3% huur 330 2% 6% 6% j. koop % 17% 18% huur % 8% 9% j. koop % 22% 20% huur % 10% 10% 60-plus koop % 19% 18% huur % 14% 16% totaal % 100% 100% tabel 2-12 Woonsituatie h u ishoudens naar leeftijd en woningtype Teylingen x Leiden/Bollenstreek Nederland tot 30 jaar eengezins 280 2% 2% 3% meergezins 490 3% 7% 6% j. eengezins % 16% 18% meergezins 650 5% 8% 8% j. eengezins % 25% 24% meergezins 470 3% 7% 6% 60-plus eengezins % 22% 23% meergezins % 12% 11% totaal % 100% 100% tabel 2-13 Woonsituatie h u ishoudens naar samenste lling en w oningeigendo m Teylingen x Leiden/Bollenstreek Nederland alleenstaand koop % 12% 13% huur % 21% 22% meerpersoons zonder kinderen koop % 22% 21% huur % 9% 9% huish. met kind(eren) koop % 27% 26% huur % 8% 10% totaal % 100% 100% 6 p 63 van 261

64 tabel 2-14 Woonsituatie h u ishoudens naar samenste lling en w on ingtype Teylingen x Leiden/Bollenstreek Nederland alleenstaand eengezins % 13% 15% meergezins % 21% 19% meerpersoons zonder kinderen eengezins % 22% 23% meergezins 740 5% 9% 7% huish. met kind(eren) eengezins % 31% 30% meergezins 470 3% 4% 5% totaal % 100% 100% tabel 2-15 Woonsituatie h u ishoudens naar inkomen en won ing eneigendom Teylingen x Leiden/Bollenstreek Nederland < huur < lib.grens van corporaties % 19% 22% overig 110 1% 3% 4% huur > lib.grens 270 2% 3% 2% koopwoning % 13% 13% % 37% 41% huur < lib.grens van corporaties 560 4% 3% 3% overig 200 1% 2% 1% huur > lib.grens 120 1% 1% 1% koopwoning 900 6% 6% 7% % 12% 12% > huur < lib.grens van corporaties 810 6% 4% 4% overig 120 1% 2% 1% huur > lib.grens 500 4% 2% 2% koopwoning % 43% 39% % 51% 47% totaal % 100% 100% (inkomens en klassen conform inkomensafhankelijk huurbeleid) 7 p 64 van 261

65 > figuur 2-1 Indicatie van het aanta l h uishoudens naar inko men sklasse (boven de ) in de huursec tor tot de libera lisatieg rens, Te ylingen huishoudens naar inkomensklasse tabel 2-16 Huis vesting van de aanda chtsgroep voor de huurto eslag Teylingen x Leiden/Bollenstreek Nederland aandachtsgroep huurtoeslag huur van corp < kwal.grens 310 2% 3% 3% < aftoppingsgrens 470 3% 6% 9% < lib.grens 230 2% 3% 3% > lib.grens 0 0% 1% 1% overige huur 170 1% 3% 3% koop % 5% 7% % 20% 26% geen aandachtsgroep huurtoeslag huur < kwal.grens 450 3% 3% 2% < aftoppingsgrens % 8% 8% < lib.grens 580 4% 4% 3% > lib.grens 240 2% 1% 1% overige huur 910 6% 7% 6% koop % 57% 52% % 80% 74% x totaal % 100% 100% 8 p 65 van 261

66 tabel 2-17 Huis vest ing ouderen en b ezett ing nu lt redenwon ingen naar e ige n- dom, Te ylingen < 60 jaar jaar 75-plus totaal koopwoning geen nultreden nultreden % nultreden 9% 31% 25% 15% huurwoning geen nultreden nultreden % nultreden 15% 26% 46% 21% totaal geen nultreden nultreden % nultreden 11% 30% 33% 17% *Een woning die van buitenaf zonder traplopen toegankelijk is, en waarvan woonkamer, slaapkamer, badkamer en keuken zonder traplopen zijn verbonden tabel 2-18 Huis vesting ouderen en b ezett ing nu lt redenwon ingen socia le sector, Teylingen < 60 jaar jaar 75-plus totaal huur van corp < lib. grens geen nultreden nultreden % nultreden 22% 21% 49% 26% *Een woning die van buitenaf zonder traplopen toegankelijk is, en waarvan woonkamer, slaapkamer, badkamer en keuken zonder traplopen zijn verbonden tabel 2-19 Huis vesting ouderen en b ezett ing nu lt redenwon ingen naar won in g- typ e, T eylingen < 60 jaar jaar 75-plus totaal eengezins geen nultreden nultreden % nultreden 5% 25% 18% 10% meergezins geen nultreden nultreden % nultreden 40% 49% 55% 45% totaal geen nultreden nultreden % nultreden 11% 30% 33% 17% 9 p 66 van 261

67 tabel 2-20 Woningvoo rraad (inclusief zelfstandige eenheden ) naar toegank e- lijkheid en de nab ijheid v an een steunpunt 3, Te y lingen alle woningen aantal aandeel geen nultreden nabij steunpunt % niet nabij steunpunt % % nultreden nabij steunpunt % niet nabij steunpunt % % totaal % corp. woningen < lib. grens aantal aandeel geen nultreden nabij steunpunt % niet nabij steunpunt % % nultreden nabij steunpunt 270 9% niet nabij steunpunt % % totaal % tabel 2-21 Gerea lisee rde verhu isstap pen starters en doors tro m ers en eigendo m Teylingen Bollenstreek/Leiden starters koop % % % huur % % % doorstromers koop koop % % % koop huur 50 3% % 700 3% huur koop % % % huur huur % % % totaal % % % (verhuizingen twee jaar voorafgaand aan het onderzoek) 3 een centrum van waaruit verzorging en/of diensten geleverd kunnen worden. Dit kan een verzorgings- of verpleeghuis zijn alsook een dienstencentrum of steunpunt. 10 p 67 van 261

68 tabel 2-22 Gerea lisee rde verhu isstap pen starters en doors tro m ers en type Teylingen Bollenstreek/Leiden starters eengezins (eg) % % % meergezins (mg) % % % doorstromers eg eg % % % eg mg 30 2% % % mg eg % % % mg mg % % % totaal % % % (verhuizingen twee jaar voorafgaand aan het onderzoek) tabel 2-23 Woningzoekenden naar le eftijd hoofd hu ishouden e n samenste lling, Teylingen alle huishoudens *) woningzoekenden **) leeftijd x absoluut relatief x absoluut relatief < % % % 180 5% % % % 160 4% % 350 9% % 180 5% % % % 240 6% % 190 5% % 150 4% % 120 3% 75 plus x % x 290 8% totaal % % *) inclusief onzelfstandig wonend en inwonend, exclusief leden van huishoudens **) inlcusief 'potentiële' huishoudens (thans nog leden van huishoudens) tabel 2-24 Gewenste ve rhuisstappen naar leeftij d, Te ylingen koop huur totaal eengezins meergezins eengezins meergezins < plus totaal p 68 van 261

69 tabel 2-25 Gewenste ve rhuisstappen naar huishoudensgroo tte, Te ylingen koop huur totaal eengezins meergezins eengezins meergezins starter doorstromer alleenstaand pers. z.k hh. met kind(eren) totaal tabel 2-26 Gewenste ve rhuisstappen van en naar e igendom Teylingen Bollenstreek/Leiden starters koop 330 9% % % huur % % % doorstromers koop koop % % % koop huur 320 9% % % huur koop 250 7% % % huur huur % % % totaal % % % tabel 2-27 Gewenste ve rhuisstappen van en naar won ingtype Teylingen Bollenstreek/Leiden starters eengezins (eg) 350 9% % % meergezins (mg) % % % doorstromers eg eg % % % eg mg % % % mg eg 280 8% % % mg mg 210 6% % % totaal % % % tabel 2-28 Gewenste ve rhuisstap naar opperv lakte, e igendom en woningtype, Teylingen huur koop eengezins meergezins tot 75 m m m onbekend totaal p 69 van 261

70 tabel 2-29 Gewenste ve rhuisstap naar aanta l ka me rs, e igendom en won ingtype, Teylingen huur koop eengezins meergezins 1-3 kamers kamers em kamers onbekend totaal tabel 2-30 Woningzoekenden me t voorkeu r voor n ieuwbouw, T eylingen 2012 voorkeur nieuwbouw koop 350 huur 220 geen voorkeur nwb. koop huur totaal koop huur totaal tabel 2-31 Gewenste toeganke lijkheid van de gezo chte woning naar leef tijd, Teylingen toegankelijkheid gewenst leeftijd hoofd huish. ja nee totaal ja (%) < % % % 60 plus % totaal % (toegankelijk = bereikbaar zonder traplopen) tabel 2-32 Gewenste toeganke lijkheid van de gezo chte woning naar e igendom, Teylingen toegankelijkheid gewenst gewenst eigendom ja nee totaal ja (%) huur % koop % totaal % (toegankelijk = bereikbaar zonder traplopen) 13 p 70 van 261

71 tabel 2-33 Belangste lling voo r pa rt ic ulier opdrachtg eve rschap Teylingen Leiden/Bollenstreek Leiden/Bollenstreek absoluut % absoluut % absoluut % verhuisgeneigd op eigen kavel % % % in bouwproject 140 4% % % niet-verhuisgeneigd op eigen kavel % % % in bouwproject 270 3% % % totaal % % % (dit is aan iedereen gevraagd, niet alleen aan woningzoekenden) tabel 2-34 Vraag en aanbod naar herkomst 4, T eylingen vraag 2012 lokaal (van binnen Teylingen starters 860 doorstromers vestigers (vraag van buiten) starters 650 doorstromers 490 vraag totaal potentieel aanbod doorstromers binnen Teylingen woningverlaters 130 vertrekkers aanbod totaal saldo vraag - aanbod De vraag van woningzoekenden die hun woongemeente willen verlaten, maar geen gemee n- te van bestemming hebben opgegeven, zijn toegerekend aan de huidige gemeente. 14 p 71 van 261

72 tabel 2-35 Vraag en aanbod naar eig endom, Te ylingen vraag 2012 starters koop 330 huur doorstromers koop huur 810 totaal koop huur potentieel aanbod koop huur saldo vraag - aanbod koop -300 huur 940 totaal 640 tabel 2-36 Vraag en aanbod naar eig endom en won ingtype, Te ylingen 2012 aanbod vraag saldo koop eengezins meergezins huur eengezins meergezins totaal p 72 van 261

73 tabel 2-37 huur koop Vraag en aanbod naar g ro otte en eigendo m, Te y ling en aanbod vraag saldo tot 75 m m m onbekend tot 100 m m onbekend totaal *let op: incl. gewenst oppervlak onbekend tabel 2-38 Vraag en aanbod naar aa ntal kame rs en eig endom, Te ylingen 5 huur koop aanbod vraag saldo 1-3 kamers em kamers onbekend kamers kamers em kamers onbekend totaal *let op: incl. gewenst aantal kamers onbekend 5 Alle vertrekken minus een open keuken, toilet, badkamer, open zolder, hal en gang worden als kamer gerekend. 16 p 73 van 261

74 tabel 2-39 Vraag en aanbod naar g ro otte en woningtype 6, T eylingen aanbod vraag saldo eengezins m m onbekend meergezins tot 75 m m onbekend totaal *let op: incl. gewenst oppervlak onbekend tabel 2-40 Vraag en aanbod naar aa ntal ka me rs en woningtyp e, Teylingen aanbod vraag saldo eengezins 1-3 kamers kamers em kamers onbekend meergezins 1-3 kamers kamers onbekend totaal *let op: incl. gewenst aantal kamers onbekend tabel 2-41 Vraag en aanbod naar hu urprijsklassen, Teylingen aanbod vraag saldo huur < lib.gr > lib.gr koop totaal De gewenste oppervlakte en het aantal kamers is niet voor alle woningzoekenden bekend. 17 p 74 van 261

75 tabel 2-42 Vraag en aanbod koopwo ningen naar prijs klassen, Teylingen aanbod vraag saldo koop < > huur totaal tabel 2-43 Woonlasten van a lle huurders, Te y lingen huurders alleenstaand 2 pers. z.k. hh. met kind(eren) alle huurders aantal netto inkomen huur basis netto bijkomende lasten energie overig *) totaal *) totale woonlasten x netto woonquote 36,5% 29,7% 28,2% 31,8% netto huurquote 25,4% 20,9% 19,4% 22,1% x *) excl. OZB tabel 2-44 Woonlasten van a lle co rp oratie huurders < liberalis atieg rens, Te y- lingen corp. huur < lib. grens alleenstaand 2 pers. z.k. hh. met kind(eren) alle corp. huurders < lib. grens aantal netto inkomen huur basis netto bijkomende lasten energie overig *) totaal *) totale woonlasten x netto woonquote 36,1% 27,1% 27,2% 30,9% netto huurquote 24,4% 18,4% 17,6% 20,6% x *) excl. OZB 18 p 75 van 261

76 tabel 2-45 Woonlasten van e igenaar -bewoners, Teylingen eigenaarbewoners hh. met alle eigenaar- alleenstaand 2 pers. z.k. kind(eren) bewoners aantal netto inkomen woonuitgaven bruto netto bijkomende lasten energie overig *) totaal *) totale woonlasten x netto woonquote 31,3% 19,8% 24,0% 23,7% netto koopquote 20,6% 12,9% 18,1% 16,7% x *) excl. OZB tabel 2-46 Hypotheekschu ld in rela tie tot de ve rkoopwaa rde v an de woning, Teylingen 2012 < 50% 50-85% % > 100% totaal < 35 jaar 7% 20% 28% 45% 100% jaar 34% 26% 19% 21% 100% jaar 59% 24% 8% 9% 100% plus 91% 5% 0% 4% 100% totaal 52% 19% 12% 16% 100% (hypotheekschuld = bedrag waarover rente is verschuldigd) (verkoopwaarde geschat door de eigenaar-bewoner zelf) tabel 2-47 Tevredenheid met (aspec t en van) de woonomg eving woonomgeving woning (zeer)tevreden Teylingen Leiden/Bollenstreek Teylingen Leiden/Bollenstreek huurders 87% 79% 84% 81% kopers 92% 88% 96% 95% totaal 90% 85% 93% 90% tabel 2-48 Tevredenheid met voo rzieningen 2012, (zeer) tevreden met Teylingen Leiden/Bollenstreek winkels in uw buurt 87% 84% parkeergelegenheid in de buurt 64% 62% openbaar vervoer in de buurt 75% 72% groen bij u in de buurt 75% 75% jongerenvoorzieningen in de buurt 49% 47% basisscholen in de buurt 91% 90% speelgelegenheid jonge kinderen 73% 63% creches in de buurt 88% 88% 19 p 76 van 261

77 3 Beschouwende analyse 3.1 Wonen in de gemeente Teylingen In de gemeente Teylingen wonen ca huishoudens, waarvan in een zelfstandige woning. De voorraad bestaat voor ca. 69% uit koopwoningen, 24% uit corporatie huurwoningen en 8% zijn overige huurwoningen. Ten opzichte van de regio liggen in de gemeente veel grondgebonden koopwoningen met vijf of meer kamers. Teylingen heeft dan ook relatief veel woningen in het duurdere segment. Volgens de WoON-respondenten is ongeveer 7% van de corporatiewoningen momenteel geliberaliseerd. Dat wil zeggen dat de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt (665 euro per maand in 2012). De rest heeft een huurprijs in het zogeheten gereg u- leerde segment. Doelgroepen Voor het inkomensafhankelijke huurbeleid van de regering wordt een driedeling in inkomens gehanteerd, te weten tot euro, tussen de en de (de middeninkomens ) en boven de euro. 7 In bijgaande figuur is te zien hoe deze driedeling er in de gemeente Teylingen (en regionaal + landelijk) uitziet. Het figuur toont alle huishoudens, dus ook de huishoudens in niet-zelfstandige woningen. figuur 3-1 Inkomensg roepen in T eylingen, regio en Nederland 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 51% 47% 47% 45% 59% 11% 11% 12% 11% 13% 37% 42% 42% 43% 28% Teylingen Leiden/Bollenstreek Nederland < > Het gaat hier om belastbare inkomens, exclusief de inkomens van inwonende kinderen ( tot en met 23 jaar en met een inkomen niet hoger dan euro). De feitelijk gehanteerde grenzen zijn en in 2009 en en in p 77 van 261

78 Huishoudens in de gemeente Teylingen behoren vaker tot de hoogste inkomensgroep dan in de regio of ten opzichte van landelijk gemiddeld en juist minder vaak tot de laagste inkomensgroep tot euro. Regionaal is ten opzichte van 2009 de groep huishoudens met een inkomen tot euro gestegen. Ook landelijk zien we dat beeld, al is de toename landelijk kleiner geweest. Kijken we naar het netto besteedbare huishoudensinkomen, dan is ook het gemiddeld besteedbare huishoudinkomen in de gemeente Teylingen hoger dan in de regio of landelijk gemiddeld. In Nederland als geheel is dit tussen de twee metingen (2009 en 2012) gemiddeld nauwelijks gestegen en met correctie voor de inflatie in reële zin zelfs gedaald. In de regio Leiden/Bollenstreek was de ontwikkeling van het huishoudinkomen ongunstiger. Het gemiddeld besteedbaar huishoudin komen is daar harder gedaald ten opzichte van Achtergrond van de gedaalde netto inkomens is vooral het gedaalde inkomen uit vermogen. 8 In de regio wonen relatief meer vermogenden dan landelijk gemiddeld. tabel 3-1 Besteedbaa r huishoud inkomen t.o.v 2009 Teylingen Leiden/Bollenstreek % NL totaal % (gemiddeld per jaar, gecorrigeerd voor inflatie) (inclusief inwonende huishoudens en huishoudens in niet-woningen) Scheefheid Het WoON biedt als geen andere bron de mogelijkheid om te achterhalen wie waar woont of, omgekeerd, hoe de woningvoorraad wordt bezet. Beleidsmatig gaat veel aandacht uit naar de verdeling van inkomensgroepen over de woningvoorraad. Het rijksbeleid is gericht op het verminderen van de zogeheten scheefheid. Sinds het inkomensafhankelijke huurbeleid van de regering wordt door de rijksover heid onder scheefheid verstaan: huishoudens met midden- en hogere inkomens (vanaf , peildatum 2012, respectievelijk euro) in gereguleerde huurwoningen (onder de liberalisatiegrens). De aldus gedefinieerde scheefheid in Nederland nam tussen 2009 en 2012 met 12% af, voornamelijk als gevolg van daling van het aantal huisho u- dens met een hoger inkomen. In 2012 wonen volgens de respondenten uit het WoON in de gemeente Teylingen ca huishoudens scheef in een corporatiewoning onder de liberalisatiegrens. Dit betekent dat ca. 44% van de corporatiewoningen tot de liberalisat iegrens scheef wordt bewoond (41% van het totaal aantal corporatiewoningen). Dit is hoger dan de regio (27%) en landelijk (26%) gemiddeld. Uit registratiecijfers (peildatum 1 januari 2011) van het CBS blijkt de scheefheid in Teylingen lager te liggen dan volgens de 8 Zie voor een verdieping op dit onderwerp de publicatie Wonen in ongewone tijden van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties. 21 p 78 van 261

79 woonomgeving woning uitkomsten van het WoON. Circa 39% van alle corporatiewoningen(dus ongeacht de prijs) wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven de Ook vo l- gens deze bron is de relatieve scheefheid in Teylingen hoger dan gemiddeld in de regio. De corporaties zelf komen uit op ca. 35%. Hierbij moet worden opgemerkt dat er altijd verschillen zijn in definities tussen bronnen, waardoor cijfers onderling moeilijk vergelijkbaar zijn. Tevredenheid Economische crisis of niet, de leefbaarheid heeft daar de afgelopen jaren niet onder te lijden gehad. Essentieel is dat het gaat om de perceptie van de bewoners. Het is dus subjectief; van belang is hoe bewoners hun woonomgeving waarderen en ervaren. En die ervaring is over het algemeen positief. De tevredenheid over de woningen en woonomgeving wijkt beperkt af van de mening van inwoners van de hele regio. In Teylingen is het aandeel huishoudens dat (zeer) tevreden is iets hoger. Over het algemeen zien we dat kopers wat meer tevreden zijn over deze aspecten van leefbaarheid dan de huurders. figuur 3-2 Aandee l huishoudens dan (zee r ) te v reden is met de woning en woo n- omgeving volgens huu rders en won ingeigenaren Leiden/Bollenstreek Teylingen Leiden/Bollenstreek Teylingen 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% kopers huurders 3.2 Dynamiek op de woningmarkt Het Woononderzoek Nederland 2012 laat zien dat er nog altijd veel huishoudens op zoek zijn naar een (andere) woning. De crisis maakt het echter lastig om de verhuisambitie om te zetten in effectieve vraag. Er wordt steeds minder verhuisd en huishoudens zijn ook uiterst terughoudend in hun verhuisplannen. 22 p 79 van 261

80 Recent verhuisden De afgelopen twee jaar zijn ca huishoudens verhuisd naar of binnen de gemeente Teylingen. Tweederde van deze verhuizingen waren afkomstig van een doorstromer (huishoudens die een zelfstandige woning hebben achtergelaten). Daarnaast hebben 570 starters een start gemaakt op de woningmarkt in Teylingen. Het aandeel starters onder woningzoekenden in Teylingen is vergelijkbaar met de regio. Iets meer dan de helft van de starters in Teylingen is verhuisd naar een huurwoning. Ten opzichte van de regio zijn starters in de gemeente Teylingen echter vaker in een koopwoning terecht gekomen. Een terugblik in de tijd is voor de gemeente met behulp van het WoON niet te maken. Wel kan met behulp van het WoON gekeken worden hoe de doorstroming in de regio zich heeft ontwikkeld. Eén van de uitingen van de crisis is de teruggelopen dynamiek op de woningmarkt. Er wordt minder verhuisd. Het aantal betrokken woningen in de periode voorafgaand aan het WoON2012 (ongeveer twee jaar) was in de regio Leiden/Bollenstrek kleiner dan in een vergelijkbare periode voorafgaand aan het WoON2009. Dit is weergegeven in figuur 3-3 figuur 3-3 Gerea lisee rde verhu iz ingen (tw ee jaar voorafgaand aan het onde r- zoek) in d e regio Le iden/bollenstreek naar huur naar koop starters doorstromers Er zijn recent minder huishoudens verhuisd dan voorheen naar een (andere) woning in de regio. Het totaal aantal starters (voordien nog niet zelfstandig wonend) daalde met circa 40%. Het aantal starters in koopwoningen halveerde. Het eigen woningbezit onder jongeren is sterk afgenomen. Op de achtergrond spelen aangescherpte kredietvoorwaarden, maar ook toegenomen risicobesef en ontwikkelingen op de arbeid s- markt, waardoor jonge huishoudens zich niet meer zo snel kunnen en ook niet willen binden aan een eigen huis. Een alternatief voor jongeren is de geliberaliseerde huur- 23 p 80 van 261

81 sector. En voor de minder draagkrachtigen bijvoorbeeld vormen van onzelfstandig wonen of langer bij de ouders blijven wonen. Het aantal recent verhuisden ligt een kwart lager dan in 2009 in de gehele regio Bollenstreek/Leiden. Naast het aantal starters is ook het aantal doorstromers afgenomen. Bij de doorstromers zien we bij alle verhuisstappen een afname, met uitzond e- ring van de stap binnen de huursector. Ten opzichte van 2009 is deze stap juist vaker gezet door doorstromers. Om precies te zijn heeft 46% van de doorstromers deze stap gezet. Dit is vergelijkbaar met de gemeente Teylingen, waar 44% van de doorstromers is doorgestroomd binnen de huursector. Wel is in Teylingen vaker dan in de regio de stap van huur naar koop gezet. In de afgelopen 2 jaar heeft 15% van de woningzo e- kenden deze stap gemaakt, ten opzichte van 9% in de gehele regio. figuur 3-4 Gerea lisee rde verhu iz ingen (tw ee jaar voorafgaand aan het onde r- zoek) in d e regio Le iden/bollenstreek naar huur naar koop uit koop uit huur uit koop uit huur starters doorstromers starters doorstromers Nog veel woningzoekenden? Ook al is het aantal recent verhuisden afgenomen, in de gewenste verhuisstappen is ogenschijnlijk niet veel veranderd. Het totaal aantal woningzoekenden is in de gehele regio zelfs toegenomen ten opzichte van In de gemeente Teylingen zoeken in huishoudens op termijn van twee jaar een (andere) woning in de gemeente, waarvan starters en doorstromers. Ten opzichte van de regio heeft de gemeente Teylingen relatief meer starters die op zoek zijn naar een woning en minder doorstromers. Het aandeel starters dat op zoek is naar een koopwoning is vergelij k- baar met de regio. In tegenstelling tot de recent verhuisden, waarvan in Teylingen juist meer starters in de koopsector terecht kwamen dan in de regio. Wel blijkt uit de woonwensen van starters dat het overgrote merendeel de voorkeur heeft voor een huurwoning. Doorstromers wensen vaker naar een koopwoning te verhuizen en dan met name binnen de koopsector. Dit in tegenstelling tot de recent verhuisden, waarvan een 24 p 81 van 261

82 groter deel van de doorstromers juist binnen de huursector is verhuisd. Woningeig e- naren zullen in de praktijk vaker de stap naar een (volgende) koopwoning niet willen of kunnen zetten dan ze nu in hun wensen kenbaar maken. figuur 3-5 Woningvraag in de gemee nte Te y lingen naar huur naar koop starters uit koop doorstromers uit huur Ondanks de crisis zijn er nog aardig wat eigenaar-bewoners op zoek naar een andere koopwoning. Gezien de afgenomen dynamiek in de afgelopen jaren zouden dit heel goed uitgestelde, maar (nog) geen opgegeven verhuisambities kunnen zijn. Meer dan de helft is afkomstig van gezinnen met kinderen. Net als bij de recent verhuisden geven 250 huurders aan binnen twee jaar naar een koopwoning te willen verhuizen. In werkelijkheid zullen niet alle gewenste verhuisstappen ook daadwerkelijk worden gemaakt. Het aandeel recent verhuisden dat binnen de huursector is verhuisd is dan ook aanzienlijk groter dan wanneer we kijken naar de woonwensen. Een deel van de huishoudens zal de stap van een huurwoning naar een koopwoning niet durven maken en kiest ervoor om te blijven zitten, of om binnen de huursector te verhuizen. Uit de gegevens van Woonzicht blijkt ook dat het aantal aangeboden woningen door doorstroming in 2012 lager lag dan in Dit heeft te maken met de gestokte doorstroming als gevolg van de crisis op de woningmarkt waarin we verkeren. Vraag-aanbod In 2012 is in de gemeente Teylingen duidelijk sprake van krapte ofwel een aanbodtekort van huurappartementen. Dit zijn met name starters, en in iets mindere mate ouderen. Ouderen geven aan deze stap wel te willen maken, maar zo lang de gezondheid het toelaat blijven ze zitten in de huidige (grondgebonden) koopwoning. Het aantal starters dat een huurwoning zoekt is (door de crisis) gestegen, het aantal doorstromers dat een huurwoning in de aanbieding heeft is gedaald. De grote vraag naar goedkopere huurwoningen betekent niet dat het verstandig is deze veelvuldig bij te 25 p 82 van 261

83 bouwen. De nieuwe huurders zullen voorlopig blijven zitten en zorgen voor een nog verder oplopende scheefheid. figuur 3-6 Teylingen Gevraagde en u it de voo r r aad aangeboden woningen in de geme ente koop huur koop huur eengezins meergezins 2012 aangeboden gevraagd Net als in de huursector, is er ook in de koopsector meer vraag dan aanbod naar appartementen. Ook dit zijn met name starters en ouderen, alleen in tegenstelling tot de huur komt deze vraag wat vaker van ouderen en in mindere mate van starters. Ook hier geldt dat ouderen de stap pas maken als de woning exact aansluit bij hun wensen of als de gezondheidstoestand ze dwingt te verhuizen. De koopstarters (die er in Teylingen relatief veel zijn) zijn huiverig en kopen nu niet. Toch is de wens er wel degelijk. De vraag naar grondgebonden huurwoningen is kleiner dan het aantal huurwoningen dat potentieel vrijkomt door verhuizing. Dit betekent een theoretisch overschot aan dergelijke woningen. De vraag komt met name van huishoudens tussen de 30 en 60 jaar. En bijna de helft van de vraag komt van starters op de woningmarkt, gevolgd door alleenstaande doorstromers. Landelijk en regionaal is er juist meer vraag dan aanbod bij de eengezins huurwoningen. Het is een type woning dat aan populariteit wint. Ook in Teylingen zal er een groep woningzoekenden zijn die nu aangeeft wel uit de huurwoning te willen verhuizen, maar daar in de praktijk toch terughoudend in is. In werkelijkheid zal het aanbod waarschijnlijk lager liggen en misschien de vraag nog wel wat hoger. Ook in de koopsector (grondgebonden) zien we een (theoretisch) overschot. De b a- lans tussen gevraagde en uit de voorraad aangeboden woningen laat een overschot zien aan eengezinswoningen, zowel koop als huur. Het theoretische overschot aan eengezins-koopwoningen moet echter worden gerelativeerd. Veel doorstromers zo u- den wel willen doorstromen uit de huidige koopwoning, maar doen dat in werkelijkheid toch niet. In de praktijk is die wens lang niet altijd te realiseren. 26 p 83 van 261

84 Ondanks het theoretische aanbodoverschot aan bestaande grondgebonden koopw o- ningen is het niet zo dat er in het geheel geen afzet van nieuwe woningen denkbaar is. Wel is het zo dat nieuwbouw meer dan in het verleden concurrentie ondervindt uit de bestaande voorraad. De vraag naar duurdere/luxe koop is er nog wel, maar overtreft niet het aanbod dat vrij zou komen indien iedereen met een verhuiswens ook daadwerkelijk verhuist. Het aanbod dat vrij lijkt te komen lijkt voldoende om de vraag op te vangen, echter in de praktijk kunnen deze mensen vaak helemaal niet weg en komen de woningen ook niet vrij. Daarnaast zal ook niet iedereen zijn vraag durven realiseren. De marktverhouding van koopwoningen onder de euro lijkt redelijk in evenwi cht. De vraag is iets groter dan het aanbod. Zo n 60% van deze vraag is afkomstig van starters. Op langere termijn mag worden verwacht dat ook de koopmarkt weer zal aantrekken. Momenteel maakt het risico op (verdere) waardedaling koopstarters terughoudend, waardoor ook doorstromers hun huidige woning niet verkocht krijgen. Er zal echter een moment komen waarop de prijzen niet meer verder dalen en koopstarters weer durven in te stappen. In het verlengde daarvan zullen mensen weer woon carrière kunnen en willen maken in de koopsector. tabel 3-2 Gevraagde en u it de voo r r aad aangeboden koopwoningen in de g e- meente Te y lingen naar p r ijsklasse aanbod vraag saldo koop < > huur totaal De vraag naar huurwoningen is op dit moment aanzienlijk groter dan het a anbod. Dit geldt met name in het huursegment met een huurprijs tot de liberalisatiegrens, maar ook voor de duurdere huurwoningen. Huishoudens in de gemeente Teylingen zijn gemiddeld welvarender dan in de regio. Ze durven nu niet goed te kopen, maar he b- ben best wat over voor een duurdere huurwoning. Er is, naast de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen, ook vraag naar kwalitatief goede huurwoningen waar best een prijskaartje aan mag hangen. Ook landelijk blijkt meer vraag te zijn naar een vrije sector huurwoning dan er vrijkomt door doorstroming. Landelijk zien we een verschuiving waarin meer huurwoningen worden gevraagd, terwijl het doorstroomaanbod van huurwoningen maar in beperkte mate stijgt. De terugval in inkomens en de minder gunstige vooruitzichten op de koopmarkt doen huishoudens uitwijken naar de huur. De toename van de spanning op de huurmarkt treedt zowel op in het gereguleerde deel als het geliberaliseerde deel. De druk op het gereguleerde deel lijkt het sterkst toe te nemen. 27 p 84 van 261

85 tabel 3-3 Gevraagde en u it de voo r r aad aangeboden huurwoningen in de g e- meente Te y lingen naar p r ijsklasse aanbod vraag saldo huur < lib.gr > lib.gr koop Minder animo voor nieuwbouw De afzet van nieuwbouw heeft te lijden onder de ontstane situatie. Belangstellenden voor duurdere nieuwe woningen krijgen hun huidige woning niet verkocht, terwijl goedkopere nieuwe woningen concurrentie ondervinden uit de bestaande voorraad. Voor aanbieders van nieuwbouw is de concurrentiepositie met de bestaande voorraad iets om in de gaten te houden. Er was een tijd dat een nieuwe woning voor de koper gold als een goede deal. Dat is nu niet meer het geval. Slechts één op de vijf wonin g- zoekenden in de koopsector geeft expliciet de voorkeur aan nieuwbouw. Dit aandeel is de afgelopen jaren gedaald in heel Nederland. Een aparte niche is de markt is particulier opdrachtgeverschap (PO). De belangstelling hiervoor is gepolst onder alle huishoudens, niet slechts de verhuisgeneigden. Er blijkt wel enige interesse te zijn. Regionaal is het licht toegenomen sinds In de g e- meente Teylingen zegt 14% van de woningzoekenden wel geïnteresseerd te zijn in particulier opdrachtgeverschap. Weinig senioren actief op de woningmarkt Met de vergrijzing voor de boeg zijn senioren een potentieel interessante doelgroep op de woningmarkt. Toch is verreweg het grootste deel van de woningzoekenden jong. Meer dan de helft van de woningzoekende huishoudens is jonger dan 45 jaar en slechts 15% is 65-plus. De meerderheid van de oudere huishoudens wil niet verhu i- zen. Oudere woningzoekenden geven wel relatief vaak de voorkeur aan een toega n- kelijke woning (bereikbaar zonder traplopen). In totaal (alle huishoudens) is er een vraag naar 640 toegankelijke woningen, waarvan tweederde in de huursector. 64% van de vraag naar een toegankelijke woning is afkomstig van 60+ers. Voor zover o u- deren willen verhuizen, hebben ze overigens lang niet allemaal een voorkeur voor een nultredenwoning. Iets meer dan de helft geeft aan op zoek te zijn naar een toegankelijke woning. Van belang is ook de nabijheid van een centrum van waaruit verzorging en/of die n- sten geleverd kunnen worden. Dit kan een verzorgings- of verpleeghuis zijn alsook een dienstencentrum of steunpunt. Een nabijheid van een steunpunt vergroot de mogelijkheid tot het zelfstandig kunnen blijven wonen. 8% van de totale voorraad in Teylingen betreft een nultredenwoning en heeft volgens de respondenten een steu n- punt in de buurt. 28 p 85 van 261

86 3.3 Woonlasten en hypotheekschulden Huiseigenaren in de knel Een fenomeen dat sterk op het conto van de crisis kan worden geschreven is de zog e- heten 'onderwaterhypotheek'. Eigenaar-bewoners hebben de waarde van hun huis zien dalen, terwijl hun schuld grotendeels intact is gebleven. In sommige gevallen is de waarde zo zeer gedaald, dat bij eventuele verkoop een restschuld resteert. De hypotheek komt 'onder water' te staan. Zo lang de bewoners de hypotheeklasten kunnen opbrengen en niet willen verhuizen hebben ze daar weinig last van. Het belemmert echter wel hun mogelijkheden tot doorstroming en kan problematisch ui t- pakken bij een gedwongen verkoop, bijvoorbeeld na scheiding. Het gaat vaak om jo n- ge eigenaren, die op de top van de markt hebben gekocht en zich d aarbij maximaal in de schuld hebben gestoken. Vooral jonge eigenaren onder water In de bankwereld wordt in dit verband gekeken naar de 'loan to value' (LTV), ofwel de verhouding tussen geleend bedrag en de waarde van het onderpand. Is de LTV groter dan 1,0 (of 100%), dan dreigt een restschuld bij verkoop. Met behulp van het WoON is de LTV te reproduceren, afgaande op het door respondenten opgegeven geleende bedrag en de eveneens door de eigenaren geschatte verkoopwaarde. Dit is een grove schatting (in de praktijk zijn er vele verschillende hypotheekconstructies, waarvan de details niet in het WoON bekend zijn), die niettemin een goede indicatie geeft, vooral van de trend. figuur 3-7 Hypotheekschu ld in ve rho udi ng tot de v erkoopwaarde van de woning in de gemeen te Teylingen > 100% % 50-85% < 50% < 35 jaar jaar jaar 65-plus 2012 In 2012 is het aandeel onderwatergevallen in Teylingen ca. 16%, dit is iets lager dan landelijk (19%). Het zijn met name de jongere eigenaren die hier onder vallen. Oudere 29 p 86 van 261

87 eigenaren hebben nauwelijks te maken met een dreigende restschuld. Ouderen he b- ben vaak nog in de goedkope tijd gekocht en hebben hun schuld al gedeeltelijk of geheel afgelost. Hun woning is evengoed in waarde gedaald als gevolg van de crisis, maar de actuele verkoopwaarde bevindt zich nog altijd ruim boven het geleende b e- drag. 30 p 87 van 261

88 31 p 88 van 261

89 Bijlagen 32 p 89 van 261

90 Bijlage 1 Representativiteit, betrouwbaarheid, zeggingskracht Het WoON is een zogeheten survey, een onderzoek met behulp van vragen onder een steekproef uit de Nederlandse bevolking van 18 jaar en ouder. Bij een steekproef moet met twee zaken rekening worden gehouden, te weten representativiteit en betrouwbaarheid. Representativiteit Onder representativiteit verstaan we dat de respons een getrouwe afspiegeling is van de werkelijke situatie. Kenmerken van die werkelijke situatie zijn bekend uit andere bronnen, zoals de gemeentelijke basisadministratie. De ruwe respons wijkt hier vrijwel altijd enigszins van af. Dit wordt gecorrigeerd met behulp van weging. Categori e- en die in de respons zijn ondervertegenwoordigd krijgen extra gewicht, groepen die zijn oververtegenwoordigd een lager dan gemiddeld gewicht, zo dat de gewogen ui t- komst overeenkomt met wat uit andere bronnen bekend is over de werkelijke verd e- ling. In het WoON wordt weging gecombineerd met ophoging. De totale respons wordt hiermee opgehoogd naar de totale bevolking. Er wordt op twee manieren o p- gehoogd, naar inwoners (van 18 jaar en ouder) en naar huishoudens. Op regionaal en nationaal niveau wordt de respons gewogen naar (representatief gemaakt met) tal van kenmerken. Bij de weging wordt echter slechts summier gebruik gemaakt van lokale bronnen. Het kan dan ook gemakkelijk voorkomen dat uitkomsten op lokaal niveau (gemeenten) toch op details afwijken van de feitelijke lokale situatie. De weging en ophoging is wel zodanig dat de totale aantallen inwoners en huisho u- dens overeenkomen met de door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) bekende aantallen per gemeente op 1 januari In het algemeen kan worden gesteld dat registraties, indien beschikbaar, altijd een meer getrouw beeld geven dan steekproefuitkomsten. Wie bijvoorbeeld wil weten hoe de huurprijzen van sociale huurwoning zijn verdeeld (of veranderd) kan beter de administraties van corporaties raadplegen dan het WoON. De kracht van het WoON is niet gelegen in dit soort enkelvoudige gegevens, maar in de mogelijkheid om allerlei kenmerken met elkaar in verband te brengen. Betrouwbaarheid Het begrip betrouwbaarheid in relatie tot een steekproef heeft betrekking op de mate van zekerheid van de uitkomsten. Hoe groter de respons, des te minder worden de uitkomsten beïnvloed door toevallige afwijkingen van enkel e respondenten. Er blijft altijd een mate van toeval. Een uitkomst moet daarom nooit absoluut worden gen o- 33 p 90 van 261

91 men. Er moet rekening worden gehouden met een marge. Acceptabel is een betrou w- baarheidsmarge van 95%. Dat wil zeggen dat als het onderzoek herhaald zou worden, de uitkomst in 95 van de 100 gevallen binnen deze marge zal liggen. Hoe groter de respons, des te kleiner is deze marge. Bij ruim zeshonderd respondenten (het gebru i- kelijke aantal per gemeente in het WoON) betekent dit dat als een uitkomst 50% is, met 95% zekerheid kan worden gezegd dat de werkelijke situatie zal liggen tussen 46% en 54%. In onderstaand overzicht is voor een aantal uitkomsten aangegeven welke marges gelden voor Teylingen (706 respondenten). Dit overzicht kan als leidraad dienen bij het lezen van tabellen. De tabel geeft een indicatie. Omdat de weegfactoren tussen respondenten verschillen, kan achter dezelfde uitkomst een verschillend aantal re s- pondenten schuil gaan. De betrouwbaarheidsmarges zijn in het bijzonder van belang bij het vergelijken van uitkomsten. Indien uitkomsten dicht bij elkaar liggen, mag aan dit verschil niet te veel betekenis worden gehecht. Als de marges rond twee uitkomsten overlappen, kan niet worden uitgesloten dat het verschil op toeval berust. Pas wanneer ui tkomsten zo veel van elkaar verschillen dat de betrouwbaarheidsmarges niet overlappen, mag worden gesproken van een significant verschil. Bet rouwbaarheidsma rges bij 95% b et rouwbaarheid (WoON2 012 voo r T eylingen, 706 respondenten, opgeh oogd hu ishouden s) Teylingen (706 respondenten uitkomst marge ondergrens bovengrens Validiteit Er is naast representativiteit en betrouwbaarheid nog een aspect dat van belang is, namelijk validiteit (zeggingskracht). Dit speelt bij elk onderzoek, niet alleen stee k- proeven. Het gaat er dan om of we wel meten wat we willen meten, ofwel om de vraag 'wat zegt een uitkomst nu precies'. Het zou te ver voeren om het WoON op dit punt uitputtend door te spitten. Wel willen we hier wijzen op veel voorkomende mi s- verstanden rond de begrippen vraag, aanbod, tekorten en overschotten. Vraag en aanbod, zoals gemeten in het WoON hebben een nogal theoretisch karakter en zijn niet hetzelfde als effectieve vraag en effectief aanbod. Het aanbod, zoals g e- 34 p 91 van 261

92 meten in het WoON is theoretisch aanbod dat vrij zou komen als doorstromers en woningverlaters ook echt verhuizen. Om allerlei redenen komt die verhuizing vaak niet tot stand, terwijl mensen die zeggen niet te willen verhuizen dat soms toch doen. Daar komt bij dat aanbod als gevolg van overlijden niet in beeld komt (dat zien respondenten zelden aankomen), evenmin als het aanbod door nieuwbouw. Aan de vraagkant wordt de vraag als gevolg van scheiding onderschat (weinig respondenten weten al dat ze binnen twee jaar gaan scheiden). De praktijk van vraag en aanbod ziet er aldus anders uit dan gemeten in het WoON. De gemeten vraag en aanbod (en dus overschotten en tekorten) zijn wel indicatief voor de krapte dan wel ruimte in se g- menten van de markt en verschuivingen daarin tussen meetmomenten. Een ander veel voorkomend misverstand is dat het actuele woningtekort gelijk is aan de behoefte aan nieuwbouw (toevoegingen). Dat is niet het geval. Een tekort is een momentopname. De (kwantitatieve) woningbehoefte wordt bepaald door de toename van het aantal huishoudens in de loop der tijd. Ideaal gesproken houdt de uitbreiding van de woningvoorraad gelijke tred met de toename van het aantal huishoudens. Als de nieuwbouw achterblijft, dan leidt dit tot een oplopend tekort, dat dan bij een vo l- gend WoON aan het licht komt. 35 p 92 van 261

93 Bijlage 2 Begrippen Begrippenlijst Woononderzoek Nederland 9 Aanbod Het aantal woningen dat vrijkomt door doorstromers en woningverlaters. Aandachtsgroep Vanaf het WoOn 2009 worden de grenzen voor het vaststellen van de aandachtsgroep bepaald conform de regeling huurtoeslag (netto jaarinkomen): Eénpersoonshuishouden (grens 65+ jr) Meerpersoonshuishouden (grens 65+ jr) < ( )) < ( ) < ( ) < ( ) Aandachtsgroep EC Het Rijk heeft met de Europese Commissie (EC) afspraken gemaakt over de toewijzing van corporatiewoningen. Minimaal 90% van de corporatiewoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens dient bij nieuwe verhuur te worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot per jaar. BAR (Bewoonde Andere Ruimte) Een woonverblijf dat niet aan de woningdefinitie (zie woning) voldoet zoals: woonruimte in een studenten- of verpleegtehuis, woonruimte in een hotel, pension of kamerverhuurpand, een woonschip, woonwagen, caravan, zomerhuis, woonkeet, barak en dergelijke. Basishuur De basishuur wordt gehanteerd bij het vaststellen van de hoogte van de individuele huurtoeslag. Deze huur is gelijk aan de bruto huur verminderd met de eventueel in dat bedrag opgenomen kosten voor water, verwarming, garage en andere diensten voor privé-gebruik. Subsidiabele servicekosten worden niet in mindering gebracht. Belastbaar inkomen Het inkomen waarover inkomstenbelasting wordt geheven. Het 9 Dit is een algemene begrippenlijst Niet alle begrippen komen in alle publicatie op basis van het WoON aan de orde belastbaar inkomen vormt de grondslag voor de te betalen belasting en premies volksverzekeringen. Vermeerdering van het belastbaar inkomen in box 1 met de inkomens in box 2 en 3 geeft het verzamelinkomen. Besteedbaar inkomen CBS. Het besteedbaar inkomen is gelijk aan het bruto inkomen verminderd met Betaalde inkomensoverdrachten, Premies inkomensverzekeringen, Premies ziektekostenverzekeringen, en Belastingen op inkomen en vermogen. Besteedbaar inkomen VROM (def. 89) Het verschil met de CBS-definitie betreft de behandeling van de inkomsten/uitgaven gerelateerd aan de huisvestingssituatie. Inkomstenbelasting en premies volksverzekeringen worden nu berekend zonder rekening te houden met aftrekbare hypotheekrente, de bijtelling van het eigenwoningforfait en de overheidsbijdragen voor de eigen woning. Bijkomende woonuitgaven De som van de energie- en wateruitgaven en de uitgaven die huishoudens moeten doen voor heffingen en belastingen van de Openbaar Publieke Lichamen (OPL). Bruto huur De brutohuur is het totale huurbedrag (inclusief bijkomende kosten) dat de huurder aan de verhuurder is verschuldigd. Bruto inkomen Dit inkomen omvat het primair inkomen vermeerderd met de ontvangen overdrachten (hetzij rechtstreeks van de overheid, hetzij via de sociale verzekering, hetzij anderszins ontvangen). Bruto woonuitgaven De vaste woonuitgaven. Voor huurders is dit de bruto huur. Voor eigenaar-bewoners is dit de som van de bruto hypotheekuitgaven en bijkomende vaste uitgaven (opstalverzekering, OZB-eigenarendeel en erfpacht) minus een eventuele rijksbijdrage in de vorm van een premie. Doorstromer Men spreekt van doorstromen indien een huishouden binnen Nederland verhuist. 36 p 93 van 261

94 Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning. Fiscaal effect Het saldo van rente-aftrek in verband met de hypotheek, het te betalen huurwaardeforfait en een eventuele bijdrage eigen-woningbezit. Hoofdbewoner Die persoon uit een huishouden die de bewoonde ruimte oftewel in eigendom heeft ofwel gehuurd heeft van een eigenaar/verhuurder die niet op hetzelfde adres woont. Hoofd van een huishouden Hij of zij die huurder of eigenaar van het woonverblijf is. Huishouden Elke alleenstaande en tevens elke groep van twee of meer personen die in huiselijk verband samenleven. Individuele huurtoeslag (HT) Rijkssubsidie die wordt verstrekt aan huurders, die in verhouding tot hun inkomen, te duur (moeten) wonen. Ingezetenenomslag De heffing die de waterschappen opleggen aan huishoudens om de kosten voor het kwantiteitsbeheer en de waterkering te dekken. Institutionele beleggers Onder institutionele beleggers worden verstaan banken, verzekerings- en beleggingsmaatschappijen die op commerciële basis woningen verhuren of laten verhuren. Inwonend Een huishouden dat ruimte huurt van de hoofdbewoner. Kale huur De kale huur is de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van woonruimte. Dit komt neer op de basishuur verminderd met alle overige kosten. Kamer Alle vertrekken minus een open keuken, toilet, badkamer, open zolder, hal en gang worden als kamer gerekend. Leden van een huishouden Personen in een meerpersoonshuishouden die niet het hoofd van het huishouden, echtgeno(o)t(e) respectievelijk vaste partner van het hoofd zijn. Meestal betreft het hier thuiswonende kinderen. Meergezinswoning Een deel van een meergezinshuis, zoals een flatwoning, etage-, boven- of benedenwoning, portiekwoning of maisonnette. Minimuminkomen Inkomen waarop iedere werknemer van 15 tot en met 64 jaar, die in meer dan 1/3 van de gebruikelijke arbeidstijd in dienstbetrekking werkt, recht heeft. Netto huur De netto huur is de basishuur minus individuele huurtoeslag. Netto (vaste) huurquote De netto (vaste) woonuitgaven van huurders uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen. Netto huishoudinkomen De som van de bruto inkomsten van de leden van het huishouden uit arbeid, winst uit onderneming, ontvangen overdrachten en andere inkomsten, verminderd met betaalde overdrachten, de inhouding bij ambtenaren en loonen inkomstenbelasting. Ontvangen overdrachten zijn uitkeringen van overheden en sociale verzekeringen en overige overdrachten als pensioen, lijfrente en alimentatie c.q. bijstandsverhaal. De andere inkomsten betreffen gratificaties, tantièmes en vaste winstdeling. Bij betaalde overdrachten gaat het om de premies voor sociale verzekeringen. Het netto huishoudinkomen is verder inclusief kinderbijslag en vakantietoeslag. Netto (vaste) koopquote De netto (vaste) woonuitgaven van eigenaar-bewoners uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen. Netto (totale) woonquote De totale woonuitgaven (inclusief OPL-heffingen en uitgaven aan nutsbedrijven) uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen. Netto (vaste) woonuitgaven De woonuitgaven van huurders en eigenaar-bewoners zijn als volgt berekend. Bij huurders van een woning is de basishuur verminderd met eventuele huurtoeslag en gedeeld door het netto jaarinkomen van het huishouden. Bij eigenaar-bewoners zijn bij de berekening van de woonuitgaven de volgende posten betrokken: (+) de bruto hypotheeklasten (rente, aflossing, levensverzekeringspremie), (+) erfpacht, (+) opstalverzekering, (+) het eigenaarsgedeelte onroerendgoedbelasting, (-) de rijksbijdrage eigen woningbezit en (+/-) effecten in de sfeer van de inkomstenbelasting en premieheffing volksverzekering ten gevolge van rente-aftrek, erfpacht, huurwaardeforfait en rijksbijdrage eigen woningbezit. Het saldo van deze posten is vervolgens gedeeld door het netto jaarinkomen van het huishouden en uitgedrukt in procenten. Er is geen rekening gehouden met onderhoudskosten. De gemiddelde netto woonuitgaven in de tabellen hebben betrekking op het gemiddelde van de woonuitgavenverdeling (in tegenstelling tot het quotiënt van de gemiddelde huur respectievelijk woonuitgaven van eigenaar-bewoners en gemiddelde inkomen). 37 p 94 van 261

95 Niet-subsidiabele servicekosten De servicekosten die niet worden meegenomen bij het vaststellen van de IHS, zoals kosten voor garage, energie en water. Nultredenwoning Een woning die zonder te hoeven traplopen toegankelijk is (van buitenaf), en waarvan ook de primaire vertrekken (woonkamer, slaapkamer, badkamer en keuken) zonder traplopen met elkaar zijn verbonden (doorgankelijkheid). Omslagheffing De heffing die de waterschappen opleggen aan de eigenaren van onroerende zaken om de kosten voor het kwantiteitsbeheer en de waterkering te dekken. OPL-heffingen De uitgaven die huishoudens moeten doen voor heffingen en belastingen van de Overige Publiekrechtelijke Lichamen, zoals OZB, reinigingsheffing, rioolrecht, verontreinigingsheffing en omslagheffing. Ouderenhuisvesting/Ouderenwoning Een zelfstandige woning bestemd of geschikt gemaakt voor ouderen. Voorbeelden zijn een bejaardenwoning (aangepast voor ouderen), een aanleunwoning (nabij een verzorgingstehuis), een serviceflat (met dienstverlening) of een woonzorgcomplex (met zorgverlening). OZB Onroerend Zaak Belasting wordt door de gemeente op basis van de WOZ-waarde van de woning vastgesteld. Deze bestaat uit een eigenaren- en gebruikersdeel. Particuliere verhuurders Dit zijn institutionele beleggers en particuliere personen die woningen op commerciële basis verhuren of laten verhuren. Zie ook commerciële verhuurders en institutionele beleggers. Prijsgrenzen (huur/koop) In het WoON 2006 t/m 2012 worden de volgende prijsgrenzen gehanteerd: WoON 2006 WoON 2009 WoON 2012 <kwaliteitskortingsgr. t/m 332 t/m 349 t/m 362 tot aftoppingsgrens tot liberalisatiegr / / / / / / > liberalisatiegr. vanaf 605 vanaf 632 vanaf 653 lage prijssegment t/m t/m t/m middensegment hoge prijssegment > > > Reinigingsheffing Verzamelbegrip voor de afvalstoffenheffing (gebaseerd op de Wet Milieubeheer) en het reinigingsrecht (gebaseerd op de Gemeentewet). Rioolrecht Gemeentelijke heffing om de kosten van onderhoud aan en vervanging van het gemeentelijk rioleringssysteem te dekken. Sociale verhuurders Dit zijn woningcorporaties, categoriale stichtingen die zonder winstoogmerk zorg dragen voor de huisvesting van specifieke groepen (studenten, ouderen, enz.) en gemeentelijke woningbedrijven. Starter Een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en nieuw gevormd is (huwelijk, samenwonen, scheiding, zelfstandig wonen) of geïmmigreerd is, of voor de verhuizing geen hoofdbewoner van een woning was. Subsidiabele servicekosten Hierbij gaat het om de servicekosten die worden meegenomen bij de berekening van de IHS, zoals bijvoorbeeld de schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten en de kosten van een huismeester. Totale woonuitgaven De som van de vaste woonuitgaven en de bijkomende woonuitgaven. Tweeverdieners Huishouden met een (echt)paar van wie beide partners inkomen hebben. Uitgaven nutsvoorzieningen De uitgaven van bewoners aan gas, licht en water. Verkoopwaarde Het door de respondent geschatte bedrag dat de woning bij verkoop in onbewoonde staat zou opbrengen. Verhuisgeneigdheid Men is verhuisgeneigd als men de vraag "Wilt u binnen twee jaar gaan verhuizen?", met "ja" beantwoord heeft. Verontreinigingsheffing De heffing die de waterschappen opleggen aan huishoudens om de kosten voor de zuivering van het oppervlaktewater te dekken. 38 p 95 van 261

96 VINEX-locatie In de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra aangewezen uitleggebied voor de periode 1995 tot Vraagdruk De vraag gedeeld door het aanbod. Een vraagdruk van 137 impliceert dat er tegenover elke 100 aangeboden woningen 137 vragers staan. Vragers in de markt Iemand is een vrager in de markt als men binnen 2 jaar wil gaan verhuizen en er wordt voldaan aan de criteria van actief zijn (minstens 1 zoekactiviteit ondernomen). Woning Een gebouw of deel van een gebouw dat volgens de bouw of verbouw blijvend is bestemd voor permanente bewoning door een éénof meerpersoonshuishouden. Bovendien is onder andere vereist dat bij de bouw of verbouw aan de op dat moment bestaande bouwtechnische voorschriften voor woningen is voldaan. Woningen worden onderscheiden in staan. Daarvoor zijn de volgende woonmilieu's onderscheiden: stad: centrum, stad: buiten-centrum, stad: rand/landelijk, dorp: kern en dorp: rand/landelijk. Woonzorgcomplex Een woning bestemd of geschikt gemaakt voor ouderen met zorgverlening. WOZ Wet Waardering Onroerende Zaken. De WOZ maakt de wijze van waardebepaling van onroerende zaken uniform; ze wordt gebruikt voor de gemeentelijke OZB-aanslag, voor de omslagheffing van de waterschappen en voor de inkomstenbelasting (huurwaardeforfait) en vermogensbelasting. gewone woning: een woning die volgens de bouw of verbouw volledig is bestemd voor bewoningsdoeleinden; bedrijfswoning: een boerderij of tuinderswoning of een woning welke binnendoor verbonden is met een winkel-, kantoor-, praktijk-, en/of bedrijfsruimte. Woningbouwcorporaties Privaatrechtelijke instellingen (stichtingen of verenigingen) die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en als zodanig door de Kroon zijn toegelaten (toegelaten instellingen). Wooneenheid Een afzonderlijke woonruimte die volgens de bouw of door verbouwing blijvend is bestemd voor de permanente bewoning door een één- of meerpersoonshuishouden en die niet voldoet aan de woningdefinitie vanwege het ontbreken van een keukeninrichting die bestemd is voor het bereiden van complete maaltijden en/of het ontbreken van een toilet, dat uitkomt op een gang, overloop of portaal, terwijl de ruimte bovendien gelegen is in een gebouw dat ter compensatie van deze aan de woonruimte ontbrekende elementen gemeenschappelijke voorzieningen bevat. Opgemerkt zij dat een aantal van de in het kader van de subsidieregeling voor de huisvesting van één- en tweepersoonshuishoudens gebouwde "wooneenheden, (kleine) woningen zijn. Woonmilieu In de Woonverkenningen 2030, een publicatie uit 1997 van het Ministerie van VROM naar de thema's omtrent het wonen die de komende decennia aan de orde zullen komen, is behalve de woonvoorkeur naar het type woning ook in kaart gebracht in wat voor woonmilieu die woning moet 39 p 96 van 261

97 Bijlage 6 - Update woningmarktonderzoek Hooghkamer (eindversie).pdf Behoort bij besluit van de Raad van de gemeente Teylingen, dd. 12 december 2013 nr. 2013_Raad_00085 Woningmarktonderzoek Hooghkamer Update Mij bekend, De griffier van Teylingen Opdrachtgever: Gemeente Teylingen Rotterdam, augustus 2013 p 97 van 261

98 p 98 van 261

99 Woningmarktonderzoek Hooghkamer Update Opdrachtgever: Gemeente Teylingen Rotterdam, augustus 2013 p 99 van 261

100 Over Ecorys Met ons werk willen we een zinvolle bijdrage leveren aan maatschappelijke thema s. Wij bieden wereldwijd onderzoek, advies en projectmanagement en zijn gespecialiseerd in economische, maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling. We richten ons met name op complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken en bieden opdrachtgevers in de publieke, private en not-forprofit sectoren een uniek perspectief en hoogwaardige oplossingen. We zijn trots op onze 80-jarige bedrijfsgeschiedenis. Onze belangrijkste werkgebieden zijn: economie en concurrentiekracht; regio s, steden en vastgoed; energie en water; transport en mobiliteit; sociaal beleid, bestuur, onderwijs, en gezondheidszorg. Wij hechten grote waarde aan onze onafhankelijkheid, integriteit en samenwerkingspartners. Ecorys-medewerkers zijn betrokken experts met ruime ervaring in de academische wereld en adviespraktijk, die hun kennis en best practices binnen het bedrijf en met internationale samenwerkingspartners delen. Ecorys Nederland voert een actief MVO-beleid en heeft een ISO14001-certificaat, de internationale standaard voor milieumanagementsystemen. Onze doelen op het gebied van duurzame bedrijfsvoering zijn vertaald in ons bedrijfsbeleid en in praktische maatregelen gericht op mensen, milieu en opbrengst. Zo gebruiken we 100 procent groene stroom, kopen we onze CO 2-uitstoot af, stimuleren we het ov-gebruik onder onze medewerkers, en printen we onze documenten op FSCof PEFC-gecertificeerd papier. Door deze acties is onze CO 2-voetafdruk sinds 2007 met ca. 80 procent afgenomen. ECORYS Nederland BV Watermanweg GG Rotterdam Postbus AD Rotterdam Nederland T F E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr W 2 MROEK/MS NL rap p 100 van 261

101 Inhoudsopgave 1 Inleiding 5 2 Vraaganalyse Demografie Vraag Conclusies vraaganalyse 13 3 Aanbodanalyse Planvoorraad Bestaand aanbod Nieuwbouwaanbod Referenties Conclusies aanbodzijde 22 4 Conclusies en aanbevelingen Prijsstelling Afzetbaarheid Confrontatie programma en afzetsnelheden Aanbevelingen 28 Bijlage 1 : gerealiseerde transacties Voorhout en Teylingen Bijlage 2: Toelichting theoretische vraag 33 Bijlage 3: Nieuwbouwaanbod Voorhout en Teylingen 35 Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 101 van 261 3

102 p 102 van 261

103 1 Inleiding In het kader van de ontwikkeling van het project Hooghkamer heeft de gemeente Teylingen Ecorys in 2010 opdracht gegeven een onderzoek uit te voeren naar de woningmarktsituatie op dat moment. In 2010 is dan ook marktonderzoek verricht om het indicatieve bouwprogramma te voorzien van een prijsadvies dat rekening houdt met de ontwikkeling van de marktomstandigheden. Gezien de economische situatie en ontwikkeling van de markt is Ecorys gevraagd het onderzoek van destijds te actualiseren. Concreet gaat het om een update van de vraag en aanbod analyses waarin onderstaande elementen opnieuw tegen het licht zullen worden gehouden: Vraaganalyse - Demografische verhoudingen; - Huishoudenprognose; - Feitelijk gerealiseerde transacties in vergelijkbare prijsklassen en typologie (bestaand en nieuwbouw); - Theoretische vraag. Aanbodanalyse - Concurrerend aanbod naar woningtypes en prijsstelling; - Woningbouwprogrammering gemeente Teylingen; - Afzetervaringen concurrerende projecten. Vanuit de actualisatie van bovenstaande punten worden per type woning en bijbehorende prijsstelling, het marktaandeel en de verwachte afzetsnelheden samengesteld. Deze worden vervolgens geconfronteerd met het (nieuwe) woningbouwprogramma Hooghkamer. Uit de confrontatie komt de actuele marktconformiteit en de haalbaarheid van het programma naar voren. Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 103 van 261 5

104 p 104 van 261

105 2 Vraaganalyse In dit hoofdstuk wordt de vraagzijde van de woningmarkt in de gemeente Teylingen belicht door te kijken naar de bevolkings- en huishoudensontwikkeling, het inkomensniveau en de verwachte vraag naar nieuwbouwwoningen. 2.1 Demografie De gemeente Teylingen telt ultimo 2012 ruim inwoners. De plaats Voorhout telt ruim inwoners. Tabel 2.1 Bevolkingssamenstelling naar leeftijd, 2012 Gemeente/gebied < 15 jaar jaar jaar jaar 65+ jaar Bevolking Voorhout 22% 12% 24% 29% 12% Teylingen 19% 12% 24% 29% 16% Leiden 15% 17% 31% 25% 13% Noordwijk 16% 11% 24% 31% 18% Oegstgeest 18% 12% 22% 29% 19% Noordwijkerhout 17% 12% 23% 30% 18% Gearceerd= sterker vertegenwoordigt in Voorhout dan in genoemde gemeente Bron: CBS (2013). Wat betreft de leeftijdsopbouw van de kern Voorhout ligt het zwaartepunt in de leeftijdscategorieën die zich in de gezinsfase bevinden; tot 15 jaar en van jaar. Ten opzichte van het onderzoek in 2010 zien we dat de categorieën jaar en 65 jaar en ouder licht zijn toegenomen en het aandeel kinderen in de leeftijd tot 15 jaar licht is afgenomen. De leeftijdsopbouw van de kern Voorhout is vergelijkbaar aan die van de gemeente Teylingen als geheel. Vanuit de Primos-gegevens valt een beeld te destilleren van de toekomstige huishoudensamenstelling naar leeftijd van de gemeente Teylingen. In onderstaande tabel is deze prognose weergegeven. Het totaal aantal huishoudens zal in de periode tot 2025 met 9 procent stijgen van ruim huishoudens naar meer dan huishouden. Met een geprognosticeerde bevolkingstoename van 1 procent (495 personen) in dezelfde periode is er sprake van huishoudensverkleining. Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 105 van 261 7

106 Tabel 2.2 Huishoudenontwikkeling Teylingen Huishoudensamenstelling Ontwikkeling per jr. Alleenstaand < 35 jaar 840 6% 770 5% -70-8% -5 Alleenstaand 35 t/m 54 jaar % 943 6% % -13 Alleenstaand 55 t/m 74 jaar % % % 48 Alleenstaand > 75 jaar 991 7% % % 33 Totaal alleenstaand % % % 63 Samenw. znd. kind < 35 jaar 563 4% 464 3% % -8 Samenw. znd. kind 35 t/m 54 jaar 742 5% 756 5% 14 2% 1 Samenw. znd. kind 55 t/m 74 jaar % % 105 4% 8 Samenw. znd. kind > 75 jaar 670 5% % % 31 Totaal samenw. znd. Kind % % % 32 Samenw. met kind < 35 jaar 459 3% 655 4% % 15 Samenw. met kind 35 t/m 54 jaar % % % -83 Samenw. met kind 55 t/m 74 jaar 805 6% % % 55 Samenw. met kind > 75 jaar 32 0% 16 0% % -1 Totaal samenw. met kind % % % -14 1ouder gez. & overig < 35 jaar 84 1% 166 1% 82 98% 6 1ouder gez. & overig 35 t/m 54 jr % 571 4% % -5 1ouder gez. & overig 55 t/m 74 jr % 406 3% % 20 1ouder gez. & overig > 75 jr. 57 0% 31 0% % -2 Totaal 1ouder gezin & overig 922 6% % % 19 Totaal huishoudens % % % 100 Bron: Primos prognose Het aantal huishoudens in de gemeente Teylingen neemt toe. Binnen de huishoudenontwikkeling is een sterkere toename waarneembaar in: Samenwonenden met kind 55 t/m 74 jaar (+ 713 huishoudens, 55 per jaar). Alleenstaand 55 t/m/ 74 jaar en ouder dan 75 jaar (gezamenlijk huishoudens, 81 per jaar). Samenwonenden zonder kind ouder dan 75 jaar (+ 401 huishoudens, 31 per jaar). Eenoudergezinnen en overige huishoudens ouder dan 75 jaar (+ 265 huishoudens, 20 per jaar). Bij onderstaande huishoudensklassen is de sterkste afname te verwachten: Samenwonenden met kind 35 t/m 54 jaar ( huishoudens, -83 per jaar). Concluderend groeien de kleine en oudere huishoudens het sterkst. Gezinshuishoudens nemen af als huishoudensklasse, dit ligt met name aan de grote afname van gezinnen in de leeftijdscategorie 35 tot en met 54 jaar. Desondanks blijven de gezinnen als huishoudensgroep de grootste in Teylingen. Ten opzichte van 2010 is het beeld in grote lijnen hetzelfde. Er wordt echter een sterkere toename van oudere alleenstaande huishoudens geprognosticeerd. Op basis van de meest recente inkomensverdeling van het CBS (2010) is een vergelijking gemaakt tussen de inkomenssituatie in Voorhout, gemeente Teylingen en de regio. 8 Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 106 van 261

107 Tabel 2.3 Inkomensverdeling (2010) Gemiddelde besteedbaar inkomen Laag Midden Hoog per HH inkomen inkomen inkomen Voorhout - 22% 41% 37% Teylingen % 39% 31% Leiden % 35% 21% Noordwijk % 37% 26% Oegstgeest % 35% 39% Noordwijkerhout % 42% 23% Nederland % 40% 20% Gearceerd= sterker vertegenwoordigt in Voorhout dan in genoemde gemeente Bron: CBS (2013). Gemeente Teylingen laat een gunstige inkomensverdeling zien met een sterke vertegenwoordiging van de hogere inkomensklassen, in vergelijking met omliggende gemeenten en het Nederlands gemiddelde. Alleen Oegstgeest laat een nog wat sterker beeld zien. Verder is zichtbaar dat de kern Voorhout binnen de gemeente Teylingen, wat betreft de inkomensverdeling, het zwaartepunt zelfs nog wat sterker op de hogere inkomensklassen heeft liggen. Hieruit kan aangenomen worden dat het gemiddelde besteedbare inkomen per huishouden tevens hoger zal liggen. 2.2 Vraag Op basis van de kadastergegevens kan inzicht worden verkregen in de prijsontwikkeling binnen de bestaande bouw. Naast de ontwikkeling van het prijsniveau geeft het Kadaster tevens inzicht in het aantal transacties in de bestaande bouw. Er is gekeken naar deze ontwikkelingen voor de kern Voorhout en de gemeente Teylingen als geheel (zie bijlage 1). Gerealiseerde vraag bestaande woningen Het aantal transacties van eengezinswoningen laat in de kern Voorhout vanaf 2006 een dalende trend zien, waarbij het aantal transacties vanaf 2009 onder het niveau van 2005 zakt. In 2012 wisselden 92 eengezinswoningen van eigenaar ten opzichte van 212 woningen in Het gemiddeld aantal transacties in de periode ligt op 147 transacties per jaar. Voor meergezinswoningen geldt een meer fluctuerend beeld en kan niet als zodanig van een dalende trend worden gesproken. Een en ander heeft te maken met het beperkte aanbod in Voorhout van dit type woningen. In de periode ging het om gemiddeld 14 transacties per jaar. Kijken we naar de ontwikkeling van de gemiddelde prijs voor een eengezinswoning dan zien we in de periode een prijsstijging van 9 procent. In 2012 is de gemiddelde prijs voor een eengezinswoning echter gedaald tot onder het niveau van De gemiddelde prijs voor een eengezinswoning bedroeg in Voorhout in de periode ,-. De prijs voor meergezinswoningen fluctueert net als het aantal transacties gedurende de periode. Het gemiddelde prijsniveau voor een meergezinswoning bedroeg in Voorhout ,-. Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 107 van 261 9

108 Figuur 2.1 Transacties (eengezins- en meergezinswoningen) bestaande voorraad Voorhout Aantal transacties Transacties bestaande voorraad Aantal EGW Aantal MGW Gemiddelde prijs ( ) Bron: Kadaster (2013). Kijken we naar de gerealiseerde vraag van bestaande woningen in de gemeente Teylingen als geheel dan zien we wat betreft de ontwikkeling van het aantal transacties van eengezinswoningen eenzelfde beeld. Vanaf 2006 is een dalende trend waarneembaar. Ook voor meergezinswoningen is een dalende trend waarneembaar met een duidelijk dieptepunt in 2012 waarin het aantal transacties min of meer halveert ten opzichte van eerdere jaren. Het gemiddelde prijsniveau voor eengezinswoningen heeft enige jaren op een wat hoger niveau gelegen dan in de kern Voorhout. De laatste jaren is, de markt volgend, een prijsdaling waarneembaar en ligt de gemiddelde prijs voor een eengezinswoning in 2012 iets boven de en laat daarmee een gelijk niveau zien als in de kern Voorhout gehaald werd. Net als in de kern Voorhout fluctueert de gemiddelde prijs van meergezinswoningen over de jaren en schommelt tussen de circa en ,-. Hoewel er sprake is van een dalende trend in het aantal transacties kan ditzelfde niet worden gezegd van de waardeontwikkeling op basis van de gerealiseerde transacties. Figuur 2.2 Transacties (eengezins- en meergezinswoningen) bestaande voorraad Teylingen Aantal transacties Transacties bestaande voorraad Aantal EGW Aantal MGW Gemiddelde prijs ( ) Bron: Kadaster (2013). Gerealiseerde vraag nieuwbouw woningen Monitor Nieuwe Woningen publiceert jaarlijks het aantal transacties van de nieuwbouwvoorraad op gemeenteniveau. Gemiddeld genomen zijn er in gemeente Teylingen in de periode jaarlijks 19 transacties geweest van nieuwe eengezinskoopwoningen en 54 transacties van meergezinskoopwoningen. Het gemiddeld prijsniveau wisselt sterk over de jaren, zowel voor eengezins- als meergezinswoningen. Dit heeft ook te maken met het soms geringe aantal transacties waarvan de prijs bekend is, waardoor individuele transacties het gemiddelde relatief sterk beïnvloeden. De gemiddelde prijs voor een nieuwe eengezinskoopwoning ligt in gemeente Teylingen in de periode boven de ,- en loopt op tot ruim ,-. 10 Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 108 van 261

109 Nieuwbouweengezinswoningen worden daarmee voornamelijk in het hogere segment gerealiseerd. De gemiddelde prijs voor een nieuwe meergezinskoopwoning fluctueert tussen de circa ,- en ,-. Voor nieuwbouw meergezinswoningen geldt dat deze ook in het goedkope segment worden gerealiseerd. Figuur Transacties (eengezins- en meergezinswoningen) nieuwbouw Teylingen Transacties nieuwbouwwoningen Aantal transacties Gemiddelde prijs ( ) Aantal EGW Aantal MGW 0 Bron: Monitor Nieuwe Woningen, Theoretische vraag nieuwbouwwoningen Op basis van de inkomenssituatie in Teylingen en de uitkomsten van WoON 2012 van de regio Bollenstreek Leiden, is een inschatting gemaakt van de theoretische jaarlijkse vraag naar nieuwe woningen in Teylingen. Dit betreft een model waarin het jaarlijks vraagpotentieel, gebaseerd op een aantal aannames, voor nieuwbouwwoningen in Teylingen wordt berekend. In de berekening is rekening gehouden met een feitelijk gerealiseerde bovenlokale instroom van 21 procent (zie toelichting in bijlage 2). Koopwoningen In tabel 2.5 is een tweetal scenario s weergegeven: een minimaal en een maximaal scenario. Op basis van het minimale scenario is er een gemiddelde theoretische vraag naar ca. 85 eengezinskoopwoningen; in het maximale scenario is er een vraag van maximaal 115 woningen per jaar. Op basis van het inkomensniveau in Teylingen heeft de vraag naar eengezinskoopwoningen een nadruk op de prijsklassen in de middelhoge en hoge categorieën. De indicatieve vraag naar meergezinskoopwoningen in Teylingen ligt indicatief tussen 45 en 60 woningen per jaar. Ook voor nieuwbouw meergezinswoningen geldt dat de nadruk van de vraag gelegen is in het hogere segment. Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 109 van

110 Tabel 2.2 Theoretische vraag nieuwbouw koopwoningen Teylingen Eengezinskoopwoning Min Max Aandeel 1 Voorkeur < % 2 Voorkeur % 3 Voorkeur % 4 Voorkeur % 5 Voorkeur % 6 Voorkeur > % Totaal theoretische vraag EGW % Meergezinskoopwoning 1 Voorkeur < % 2 Voorkeur % 3 Voorkeur % 4 Voorkeur % 5 Voorkeur % 6 Voorkeur > % Totaal theoretische vraag MGW % Totaal theoretische vraag koop % Bron: berekening Ecorys (2013). Regionaal zijn prijsafspraken gemaakt ten aanzien van de categorieën sociale- en betaalbare koop, waarbij sociale koopwoningen een prijs tot ,- kennen en de prijs van betaalbare koopwoningen tussen de ,- en ,- ligt. Hoewel de prijsklassegrenzen niet volledig overeenkomen, kunnen prijsklasse 1 als sociaal en prijsklasse 2 als betaalbaar gezien en als zodanig gehanteerd worden. Huurwoningen De vraag naar huurwoningen manifesteert zich in hogere mate in het sociale segment, zowel voor eengezins- als meergezinswoningen. Voor meergezinswoningen geldt dat een deel van de vraag juist in het hoge segment gelegen is. Het gaat dan om woningen met een huurprijs boven de 1.240,- per maand. De gemiddelde jaarlijkse vraag naar eengezinshuurwoningen ligt op circa 45 woningen per jaar en voor meergezinshuurwoningen op 85 woningen per jaar. Verhoudingsgewijs ligt in het huursegment de vraag naar meergezinswoningen hoger dan in het koopsegment. Tabel 2.3 Theoretische vraag nieuwbouw huurwoningen Teylingen Prijs ( ) Gem. vraag/jaar Aandeel 1 Eengezins sociaal < % 2 Eengezins betaalbaar % 3 Eengezins midden % 4 Eengezins duur % 5 Eengezins extra duur > % Eengezinswoning totaal 45 33% 1 Appartement sociaal < % 2 Appartement betaalbaar % 3 Appartement midden % 4 Appartement duur % 5 Appartement extra duur > % Meergezinswoningen 85 67% Huur Totaal % Bron: berekening Ecorys (2013). 12 Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 110 van 261

111 Let op! Een huurwoning krijgt in 2013 de label vrije sector als de maandelijkse huur hoger is dan 681,02. In het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) is het puntenaantal leidend voor wat betreft de hoogte van de huurprijs. Indien een woning 140 punten of meer krijgt in het stelsel, ligt de huur boven 681,02 en is een woning als vrije sector te bestempelen. Op dit moment zijn nieuwe maatregelen onderwerp van discussie en is niet duidelijk wanneer en op welke wijze de maatregel wordt ingevoerd. Evenwel kan de maatregel grote consequenties hebben voor de wijze waarop de (maximale) huurprijs wordt bepaald. Verder zijn in het regeerakkoord maatregelen opgenomen ten aanzien van de koopsector. Vanaf 1 januari 2013 is de hypotheekrenteaftrek voor bestaande hypotheken beperkt. Daarnaast wordt aan nieuwe hypotheken de eis gesteld dat de hypotheeknemer aanspraak kan maken op hypotheekrenteaftrek, mits de hypothecaire lening wordt afgelost. Dit heeft tot gevolg dat de kosten voor nieuwe hypotheeknemers vanaf 1 januari 2013 relatief hoger komen te liggen dan in het oude systeem het geval is. Hiermee hebben de regels vooralsnog niet bijgedragen aan een versnelde terugkeer van het consumentenvertrouwen op de koopmarkt. De eerste transactiecijfers laten opnieuw een dieptepunt zien, mede het gevolg van de nieuwe regels. Ecorys is van mening dat, op basis van de afnemende betaalbaarheid van koopwoningen op korte en middellange termijn en de blijvende vraag naar woningen in het algemeen, de vraag naar koopwoningen onder druk gezet wordt en dat deze vraag zich gedeeltelijk zal uiten in een vraag naar huurwoningen. 2.3 Conclusies vraaganalyse Demografie Groei aantal inwoners (+495) tot en met Groei aantal huishoudens(+1.100) tot en met Groei met name voorzien bij oudere huishouden: - Samenwonenden met kind 55 t/m 74 jaar (+ 713 huishoudens, 55 per jaar) - Alleenstaand 55 t/m/ 74 jaar en ouder dan 75 jaar (gezamenlijk huishoudens, 81 per jaar) - Samenwonenden zonder kind ouder dan 75 jaar (+ 401 huishoudens, 31 per jaar) - Eenoudergezinnen en overige huishoudens ouder dan 75 jaar (+ 265 huishoudens, 20 per jaar). Lichte daling voorzien bij gezinshuishoudens (-188) tot en met 2025; - met name 35 tot 55 jaar (-83 per jaar) Gerealiseerde verkoop bestaande en nieuwe woningen Gemiddeld worden er in Voorhout per jaar 147 bestaande eengezinswoningen en 14 bestaande meergezinswoningen verkocht. De nieuwbouwtransacties voor de gemeente Teylingen liggen op gemiddeld 19 eengezinswoningen en 54 meergezinswoningen per jaar. Theoretische vraag nieuwbouw Teylingen Eengezinskoopwoningen: jaarlijkse indicatieve vraag tussen 85 en 115 woningen Meergezinskoopwoningen: jaarlijkse indicatieve vraag tussen 45 en 60 woningen. Vraag naar koopwoningen met nadruk op de prijsklassen in de middelhoge en hoge categorieën. Eengezinshuurwoningen: gemiddeld 45 woningen per jaar. Meergezinshuurwoningen: gemiddeld 85 woningen per jaar. Vraag uit zich met name in de sociale huur voor eengezins- en meergezinswoningen en vanwege de inkomensverdeling ook naar dure meergezinshuurwoningen (> 1.240). Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 111 van

112 p 112 van 261

113 3 Aanbodanalyse In dit hoofdstuk wordt de aanbodzijde van de woningmarkt belicht. Er wordt achtereenvolgens gekeken naar de gemeentelijke woningbouwprogrammering, het bestaande en het nieuwbouwaanbod. Uit het nieuwbouwaanbod worden enkele relevante projecten nader bekeken naar onder andere hun afzetervaringen. 3.1 Planvoorraad In onderstaande tabel is een overzicht weergegeven van de woningproductie en ontwikkeling van de woningvoorraad in de gemeente Teylingen tot Op basis van de huidige plannen zullen in de periode 2013 tot en met 2016 zo n 740 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Met name in 2015 en 2016 komen relatief veel woningen op de markt. De gemiddelde productie ligt in deze periode rond de 185 woningen per jaar. De projecten met een wat grotere omvang betreffen Hooghkamer en Engelse Tuin. In de periode 2017 tot en met 2020 stijgt de productie naar circa 250 woningen per jaar, waarna deze daalt naar jaarlijks 125 woningen van 2021 tot Tabel 3.1 Planvoorraad gemeente Teylingen Jaartal Aantal projecten Aantal woningen Sloop Woningvoorraad Totaal tot Bron: Woningbouwprogramma gemeente Teylingen, Bestaand aanbod Via publieke bronnen zoals Funda is gekeken naar het prijsniveau van het bestaande aanbod in de markt in Teylingen en specifiek in de kern Voorhout. Koop In Voorhout staan (juli 2013) in totaal 169 woningen te koop, waarvan het merendeel grondgebonden woningen betreft. Er worden slechts 14 appartementen te koop aangeboden. Kijken we naar de gehele gemeente Teylingen dan staan er bijna 400 woningen te koop, waarvan 87 appartementen. Van het aanbod eengezinswoningen in Voorhout is het grootste aandeel gebouwd in de jaren 80 en 90 (ruim 50%). Daarnaast is 17 procent van de aangeboden eengezinswoningen gerealiseerd na het jaar Van de te koop staande appartementen is zelfs meer dan 70 procent na 2000 gerealiseerd. Onderstaande tabellen geven de bandbreedte weer van de prijs, woonoppervlakte en prijs per vierkante meter per type woning in Voorhout en Teylingen. Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 113 van

114 Er dient rekening gehouden te worden met het feit dat het gaat om een vraagprijs. Met name in het hogere segment staan woningen relatief lang te koop. Kijken we naar de tweekappers en de vrijstaande woningen dan zien we dat tussen de 40% en 50% van deze woningtypen langer dan 6 maanden te koop staan (Voorhout). Een deel daarvan heeft de vraagprijs in deze periode verlaagd. Voor de tweekappers ligt deze prijsdaling tussen de 2% en 13%. Voor vrijstaande woningen geldt een prijsdaling van tussen de 3% oplopend tot meer dan 20%. Bovenstaande schets een beeld van de huidige situatie op de woningmarkt, waarbij sprake is van een discrepantie tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Tabel 3.2 Bestaand aanbod Voorhout Type Aantal Vraagprijs KK GBO Prijs/m² Appartement Tussen Hoek Tweekapper Vrijstaand Totaal 169 Bron: Funda (juli 2013). Tabel 3.3 Bestaand aanbod Teylingen Type Aantal Vraagprijs KK GBO Prijs/m² Appartement Tussen Hoek Tweekapper Vrijstaand Totaal 392 Bron: Funda (juli 2013). De hoge prijs per vierkante meter voor vrijstaande woningen heeft te maken met de vaak grote kavels waarop de woningen zijn gerealiseerd. Prijsstelling verkochte woningen Zoals blijkt uit figuur 2.1 ligt het aantal transacties per 2009 jaarlijks een stuk lager. Woningen staan langer te koop en de woningen die wel verkocht worden zijn vaak in prijs gezakt alvorens ze verkocht werden. Navraag bij Max Sedelaar, lokaal actieve makelaar, leert dat er de geregistreerde transacties per type woning de volgende bandbreedte in prijzen per m² hadden: Tabel 3.4 Prijsstelling per m²transacties bestaande voorraad Voorhout Typologie Bandbreedte prijs/m² GBO Egw goedkoop Egw Middelduur Egw Duur Twee-onder-een-kapwoning Vrijstaand Bron: Max Sedelaar (2013) 16 Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 114 van 261

115 Huur (vrije sector) Het aanbod aan vrije sector huurwoningen is beperkt in de gemeente Teylingen. Er worden in totaal 16 woningen te huur aangeboden, waarvan 4 appartementen en 12 grondgebonden woningen. De huren voor appartementen variëren tussen de circa 750,- en 950,- per maand, bij een woonoppervlak tussen de 64 en 100 vierkante meter. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter ligt voor een appartement op 10,7. De huurprijzen voor grondgebonden woningen variëren tussen de 875,- en 3.000,- per maand. Het gemiddelde woonoppervlak van de grondgebonden woningen ligt rond de 140 vierkante meter en de gemiddelde prijs per vierkante meter bedraagt 9,1. Tabel 3.5 Aanbod huurwoningen in de vrije sector in de gemeente Teylingen Type Aantal Huurprijs per maand GBO Prijs/m² Voorhout 8 Appartement ,9-12,3 Woonhuis ,3-11,5 Sassenheim 8 Appartement ,1 Woonhuis ,7-11,1 Totaal 16 Bron: Funda (juli 2013). 3.3 Nieuwbouwaanbod Koop In de gemeente Teylingen zijn diverse nieuwbouwprojecten op de markt. Voor sommige projecten geldt dat deze wel (grotendeels) zijn gerealiseerd, maar dat nog niet alle woningen zijn verkocht. Opvallend is dat het nieuwbouwaanbod voor een groot deel uit appartementen bestaat. Kijken we naar het nieuwbouwaanbod dat op de markt is in de gemeente Teylingen, dan is zichtbaar dat het prijsniveau (zowel de VON prijs als de prijs per vierkante meter) in de kern Voorhout wat lager ligt dan in Sassenheim en Warmond. In Voorhout ligt de prijs per vierkante meter gemiddeld tussen de 2.434,- voor een rijwoning tot circa 3.820,- voor een vrijstaande woning. De gehanteerde prijsstelling (absoluut en per m²) in met name de duurdere categorieën wordt door makelaars als te duur beschouwd. In Sassenheim liggen de m² prijzen tussen de circa 2.500,- en 5.300,- en in Warmond kunnen m² prijzen oplopen tot 6.800,- (zie bijlage 3). Specifiek vanuit de markt in Teylingen gezien is het aanbod nieuwbouw koopwoningen in sociale en betaalbare prijscategorieën zeer beperkt, en waardoor de aanwezige vraag niet gerealiseerd kan worden binnen de gemeente. Lokale makelaars geven dan ook aan dat grondgebonden woningen in de prijscategorieën vlot verkopen en dat de vraag aanzienlijk hoger ligt dan het aanbod. Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 115 van

116 Tabel 3.6 Nieuwbouwaanbod Teylingen Type Aantal In verkoop Vraagprijs VON 1 GBO Prijs/m² Kavel Voorhout Rij/3^1kap ^1kap Vrijstaand Kavels Appartement Sassenheim en Warmond Rij nb 2^1kap Vrijstaand Appartement Bron: Diverse aanbieders waaronder Funda, Niki en Qasa, juli Kijken we naar de categorie rijwoningen dan is het nieuwbouwaanbod van dit woningtype buiten de kern Voorhout zeer beperkt. Wat betreft de prijs per vierkante meter ligt deze op een gelijk niveau als in Voorhout wordt aangeboden. Voor wat betreft tweekappers en vrijstaande woningen ligt het prijsniveau in Warmond en Sassenheim wat hoger dan in Voorhout, dit geldt zowel voor de VONprijs als prijs per vierkante meter. Met name in de appartementensfeer worden in de kernen buiten Voorhout woningen gerealiseerd in het hogere en exclusieve segment. In Voorhout zijn de appartementen meer gericht op het middensegment. Opvallend is dat wat betreft de categorieën sociale- en betaalbare koop het nieuwbouwaanbod ontbreekt, wat betekent dat de vraag in die segment niet gerealiseerd kan worden en aangewezen is op de bestaande bouw, danwel aanbod buiten de gemeente Teylingen. Daarnaast is het huidige aanbod van nieuwbouwappartementen fors. De afgelopen jaren zijn veel nieuwbouwappartementen op de markt gekomen terwijl de afzet moeizaam verloopt. Met name in Sassenheim is het aanbod momenteel te groot en wordt de opnamecapaciteit overtroffen. Een voorbeeld hiervan is het project Hart van Sassenheim waar 24 appartementen worden aangeboden. Dit project was in oorsprong gericht op de doelgroep starters, maar vond onder deze doelgroep geen afzet omdat zij zich liever op betaalbare eengezinswoningen richten. De woningen die wel verkocht zijn hebben voornamelijk ouderen als bewoners. Naast een overcapaciteit kan er dus ook sprake zijn van een mis match tussen product en doelgroep. Huur Vanwege het geringe nieuwbouwhuuraanbod in de gemeente Teylingen is gekeken naar het aanbod huurwoningen met een bouwjaar tussen 2001 en In onderstaande tabel is het aanbod weergegeven. Tabel 3.7 Huuraanbod bouwjaar na 2000 Teylingen Type Aantal Huurprijs p.m. GBO Prijs/m ² Gem. prijs/m² Meergezinswoning , ,8 Eengezinswoning ,9-10,0 8,4 Totaal 12 Bron: Funda (juli 2013). De gemiddelde prijs per m² ligt rond 9,8 voor een meergezinswoning en 8,4 voor een eengezinswoning. 1 2 Gewogen gemiddelde, hetzelfde geldt voor GBO, prijs per vierkante meter en kavel Een deel van de vrijstaande woningen zijn omgezet naar kavels en opnieuw in verkoop gegaan 18 Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 116 van 261

117 3.4 Referenties Ten aanzien van de afzetbaarheid van het nieuwbouwaanbod is gesproken met een aantal verkopende en verhurende makelaars van nieuwbouwprojecten in de gemeente Teylingen Hooghkamer, fase 1, Voorhout Aantal woningen 17 Sector Koop Typologie Rij, 3^1kap, 2^1kap, vrijstaand, kavel Vraagprijs (von) G.B.O. (m 2 ) Prijs per m Kaveloppervlakte (m 2 ) Beschikbaar 6 De eerste fase van Hooghkamer in het deelgebied ;t Lint bestaat uit 17 woningen (rij, driekap, tweekap en vrijstaande woningen) en drie kavels is begin 2012 in verkoop gegaan. De 8 rijwoningen waren te koop vanaf en hadden een gbo van gemiddeld 140 m². De prijs van de 3 drie-onder-een-kapwoningen ligt tussen de ,- en ,- (GBO m²). De 2 tweekappers hebben een prijs van en een gbo van 175 m². De prijs van de drie bungalow en 1 vrijstaande woning ligt tussen de ,- en bij een woonoppervlak van 158 tot 176 vierkante meter. De prijzen per vierkante meter variëren binnen dit project tussen de en De rijwoningen en de twee-onder-een-kapwoningen zijn allen verkocht en van de drie-onder-eenkapwoningen staat nog een te koop. De vrijstaande woningen zijn niet verkocht omdat het segment met de vraagprijs rond op dit moment zeer stroperig verloopt. De Engelse tuin, Voorhout Aantal woningen 180 Sector Koop Typologie Rij, 3^1kap, 2^1kap, vrijstaand, mgw Vraagprijs (von) G.B.O. (m 2 ) Prijs per m Kaveloppervlakte (m 2 ) Beschikbaar 88 In Voorhout wordt op de voormalige locatie van bloembollenbedrijf Colijn een nieuw woongebied gerealiseerd. Het project Engelse Tuin is geïnspireerd door de Engelse tuindorpen en is dan ook ruim en groen van opzet. In totaal worden in het plangebied zo n 180 woningen in verschillende typen gerealiseerd, waarvan 41 rijwoningen, 35 twee- en driekappers, 3 vrijstaande woningen en 56 appartementen. De eerste fase is in 2013 in verkoop gegaan en bestaat uit 31 rijwoningen, 8 twee- en driekappers en 28 appartementen. De rijwoningen variëren in prijs tussen de ,- en ,- bij een GBO tussen de 110 en 129 m2. De prijs van de drie onder een kapwoningen ligt tussen de ,- en ,- (GBO m2). De tweekappers worden met een prijs van ,- in het hogere segment gerealiseerd (GBO 178m2). De prijs van de appartementen ligt tussen de ,- en ,- bij een gemiddeld woonoppervlak van 79 vierkante meter. De prijzen per vierkante meter variëren binnen dit project tussen de en Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 117 van

118 Het project is in mei 2013 in verkoop gegaan. De verkoopavond werd met ruim 100 bezoekers goed bezocht en aanvragen voor informatie over het project blijven binnenkomen. Op dit moment (juli 2013) zijn twee rijwoningen en een appartement verkocht. De meeste belangstelling gaat uit naar de goedkope rijwoningen. Het project bedient de doelgroepen starters, ouderen en gezinnen met en zonder kinderen. Vergelijking Hooghkamer en Engelse Tuin Op basis van de referentieprojecten dienen twee dingen geconcludeerd te worden. Het aantal referentieprojecten in de grondgebonden sfeer is op dit moment zeer beperkt. Het project Engelse Tuin is derhalve het belangrijkste concurrerende project. Om die reden zijn beide projecten in onderstaande tabel met elkaar vergeleken, om overeenkomsten en verschillen in prijsstelling te duiden. Tabel 3.8 Vergelijking prijsstelling Hooghkamer fase 1 en Engelse Tuin Type In verkoop Vraagprijs VON GBO Prijs/m² Kavel Hooghkamer Rij ^1kap ^1kap Vrijstaand Kavels Engelse Tuin Rij ^1kap ^1kap Vrijstaand n/a Appartement Bron: funda, niki (2013) Wanneer de vraagprijzen van beide projecten met elkaar worden vergeleken valt op dat de prijsstelling per m² voor de drie-onder-een-kapwoningen met elkaar overeen komen. Wel is dit type woning in Hooghkamer een stuk groter, waardoor de absolute prijzen in Engelse Tuin lager liggen. De verschillen in prijs zijn vooral te constateren bij de rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen. De prijsstelling per m² in Hooghkamer ligt 250 tot 500 per m² lager dan de Engelse Tuin bij rijwoningen en bijna 900 per m² lager bij de twee-onder-een-kapwoningen. Deze prijsverschillen zijn terug te zien in de afzetbaarheid. In Hooghkamer zijn deze woningen verkocht, terwijl inde Engelse tuin er vooral opties zijn genomen op de rijwoningen die door hun kleinere woonoppervlak absoluut gezien betaalbaar blijven (< ). Verkoop in de duurdere segmenten gaat zoals eerder gezegd stroperig, en de consument is uitsluitend geïnteresseerd in value-for-money. De geboden woningen in zowel Hooghkamer als de Engelse tuin in dit segment bieden momenteel te weinig value voor de vraagprijzen. De gesproken makelaar schat dat vraagprijzen voor de dure twee-onder-een-kapwoningen (Engelse Tuin) en vrijstaande woningen (Hooghkamer) circa 10% te hoog liggen. 20 Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 118 van 261

119 Rieteiland Sassenheim Aantal woningen 14 Sector Koop Typologie 2^1kap Vraagprijs (von) G.B.O. (m 2 ) Prijs per m Kaveloppervlakte (m 2 ) Beschikbaar 12 Het project Rieteiland in Sassenheim betreft een project in het topsegment met in totaal 14 tweeonder-één-kap woningen in twee types. Er zijn 12 woningen in verkoop, twee woningen worden in een later stadium gerealiseerd. De woningen liggen aan het water in een rustige omgeving op het villapark Overteylingen. Er is geen doorgaand verkeer in de straat. De prijzen van de woningen variëren van ,- tot ,-. De woningen hebben een oppervlakte van 190 tot 197m² woonoppervlak en beschikken over 4 kamers. De kavels zijn 470 tot 560 m² groot. In het onderzoek van 2010 was dit project reeds opgenomen en waren er destijds nog 11 woningen beschikbaar. Het project Rieteiland is in 2009 in verkoop gegaan. Met de verkoop werd (net) de 70 procent voorverkoop niet gehaald, waardoor het project niet ontwikkeld werd. In de jaren daarna zijn twee van de twaalf villa s gerealiseerd. Onlangs (2013) is de overige grond als losse kavels in de markt gezet, waarvan de vraagprijs tussen de ,- en ,- ligt. De belangstelling voor de bouwkavels (tegen deze prijsstelling) is groot. Twee kavels zijn definitief verkocht en zes anderen zijn in optie genomen. De ontwikkelvrijheid van de woningen op de kavels is groot. Enige restrictie is dat de woningen niet mogen lijken op de nabije bestaande bouw dat opgetrokken is in jaren 30 stijl. Beukenhof, Sassemheim Aantal woningen 66 Sector Koop Typologie Rij, 2^1kap, vrijstaand, mgw Vraagprijs (von) G.B.O. (m 2 ) Prijs per m Kaveloppervlakte (m 2 ) Beschikbaar 21 Aan de Hoofdstraat in Sassenheim op het voormalige terrein van Kistenfabriek wordt het plan Beukenhof gerealiseerd. Plan Beukenhof bestaat uit 24 grondgebonden woningen en 42 appartementen. De woningen bestaan uit 8 eengezinswoningen, 12 twee-onder-een-kap woningen en 4 vrijstaande woningen. Het plan is ontwikkeld in de traditionele jaren 30-stijl en is centraal gelegen ten opzichte van centrum en voorzieningen. De rijwoningen zijn verkocht met een prijs vanaf bij een GBO van 140 vierkante meter. De prijs van de tweekappers ligt tussen de ,- en ,- bij een gemiddeld woonoppervlak van 182 vierkante meter. De vier vrijstaande woningen zijn in de markt gezet voor ,- en hebben een woonoppervlak van 188 vierkante meter. De prijs per vierkante meter varieert binnen dit project tussen de en Het project Beukenhof is in 2011 in verkoop gegaan. De rijwoningen zijn vlot verkocht. Van de tweekappers zijn 6 van de 12 woningen eveneens vlot verkocht. De overige zes woningen zijn nog Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 119 van

120 beschikbaar. Dit heeft te maken met een eerder gepland appartementencomplex van vijf hoog vlak voor deze woningen. De locatie wordt nu herontwikkeld met bouwkavels. Van de 4 vrijstaande woningen is er 1 verkocht. Van de 42 appartementen zijn er 20 verkocht. Alle woningen en appartementen zijn in de zomer van 2012 opgeleverd. Het project bedient de doelgroepen starters, jonge gezinnen, gezinnen met oudere kinderen en ouderen. 3.5 Conclusies aanbodzijde Planvoorraad Tussen 2013 tot en met 2016 worden circa 740 woningen aan de voorraad toegevoegd. De piek in de toekomstige productie ligt in 2015 en 2016 (185 per jaar). In de periode 2017 tot en met 2020 stijgt de productie naar circa 250 woningen per jaar, waarna deze daalt naar jaarlijks 125 woningen van 2021 tot De voornaamste projecten zijn Hooghkamer en Engelse Tuin, beide in Voorhout. De Engelse Tuin is daarmee een directe concurrent voor Hooghkamer. De planning van dit project loop tot en met Tot dan is er sprake van een verhoogd concurrentieniveau. Bestaand aanbod Ruim twee derde van het bestaande aanbod in Voorhout (169 woningen) bestaat over het algemeen uit eengezinswoningen gebouwd na 1980 en is daarmee (gedeeltelijk) concurrerend voor de nieuwbouw. De vraagprijzen per m² in het bestaande liggen per typologie gemiddeld rond: - Rijwoning: per m²; - Twee-onder-een-kapwoning: per m²; - Vrijstaande woning: per m²; - Meergezinswoning: per m². De transactieprijzen per m² in het bestaande liggen per typologie gemiddeld rond: - Egw goedkoop: Egw Middelduur : Egw Duur: Twee-onder-een-kapwoning: Vrijstaand : De verschillen tussen de vraag- en transactieprijzen in de bestaande voorraad kunnen oplopen van ca. 300 per m² voor een rij- en twee-onder-een-kapwoning tot ca. 900 bij vrijstaande woningen. Nieuwbouwaanbod Het aantal referentieprojecten betreffende grondgebonden woningen binnen Voorhout en de gemeente Teylingen is zeer beperkt. Het nieuwbouwaanbod in Voorhout bestaat momenteel vooral uit het aanbod van Hooghkamer fase1 en de Engelse Tuin. De projecten hebben in meerdere opzichten (ligging, typologieën, doelgroepen) raakvlakken. De gemiddelde bandbreedte in prijzen per m² van het nieuwbouwaanbod in Voorhout liggen per typologie tussen: - Rijwoning: , per m²; - Twee-onder-een-kapwoning: per m²; - Vrijstaande woning: per m²; - Meergezinswoning: per m². Genoemde prijsstellingen voor de rij- en meergezins kunnen als marktconform voor Hooghkamer gezien worden. De gemiddelde prijzen voor twee-onder-een-kap- en vrijstaande 22 Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 120 van 261

121 woningen liggen hoger dan het aanbod in Hooghkamer fase 1waardoor deze woningen elders in Voorhout onverkocht blijven terwijl zij in Hooghkamer wel verkocht zijn. De prijsstelling van nieuwbouwrijwoningen ligt in Sassenheim en Warmond voor rij woningen min of meer gelijk. Wat betreft appartementen, tweekappers en vrijstaande woningen ligt het prijsniveau in Sassenheim en Warmond hoger (zowel absoluut en per m²). Het nieuwbouwaanbod buiten Voorhout wordt gedomineerd door appartementen en dan met name in het hoge en exclusieve segment. Appartementen in Voorhout bevinden zich meer in het (lage)middensegment. Nieuwbouwaanbod in de prijssegmenten sociale- en betaalbare koop en vrije sector huur ontbreekt momenteel in gemeente Teylingen, waardoor de aanwezige vraag niet gerealiseerd kan worden. Referenties De afzetervaringen van de referentieprojecten laat zien dat met name woningen in het goedkope en middeldure segment aftrek vinden, met name in het segment tot ; De doorstroming in het hogere segment zit op slot omdat kopers eerst hun bestaande woning dienen te verkopen, wat veelal moeizaam lukt.. Desondanks worden in het hogere segment woningen mondjesmaat verkocht. Prijsstelling, ligging en productkwaliteit zijn dan uiterst doorslaggevend. Klopt het product op een van de genoemde randvoorwaarden niet, dan is er onvoldoende belangstelling. Het huidige aanbod van nieuwbouwappartementen in de gemeente Teylingen is te groot en overtreft zodoende de opnamecapaciteit (met name in Sassenheim). De appartementenmarkt wordt met name door ouderen gevormd, zij het in beperkte omvang en met de randvoorwaarde dat gestapelde projecten dichtbij de winkel- en/of zorgvoorzieningen moeten liggen. De voorkeur bij deze doelgroepen ligt in de (vrije) huursector. Starters richten zich primair op betaalbare eengezinswoningen. Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 121 van

122 p 122 van 261

123 4 Conclusies en aanbevelingen In dit afsluitende hoofdstuk worden de conclusies ten aanzien van de prijsstelling en afzetbaarheid van het woningbouwprogramma Hooghkamer en de confrontatie hiervan gegeven. 4.1 Prijsstelling Op basis van hetgeen beschreven is in de voorgaande hoofdstukken en het onderzoek dat in 2010 is uitgevoerd komt Ecorys tot een advies aangaande een marktconforme prijsstelling van de voorgenomen te bouwen woningen in Hooghkamer, uitgaande van de kenmerken van de verschillende woningtypen (gbo en kaveloppervlak). De volgende tabel geeft de marktconforme prijsstellingen van het programma (d.d. 2013) met de gehanteerde gbo s uit het rapport van 2010 weer. De prijsstelling is gebaseerd op het huidige nieuwbouwaanbod in Voorhout en de afzetervaringen daarvan. Daarnaast is er door de toenemende concurrentie vanuit de bestaande voorraad gekeken naar de gemiddelde prijzen van de gerealiseerde transacties. Het gemiddelde marktconform geachte prijsniveau komt hierdoor bij de meeste typologieën lager te liggen dan de prijsstelling van het nieuwbouw aanbod. Dit omdat de hoge prijsstelling een van de redenen is dat de afzet hapert. De volgende tabel geeft de marktconforme prijzen voor Hooghkamer weer. Het sociale gedeelte huur en koop (256 woningen) is buiten beschouwing gelaten. Tabel 4.1 Marktconforme prijsstelling Typologie GBO Kavel Bandbreedte prijs/m² GBO Bandbreedte prijs absoluut (von) Koop Egw goedkoop Ntb Ntb Middelduur 5, Middelduur 5,7/Hoek Middelduur 6, Duur 7, Duur 2^1kap Vrijstaand Vrije kavels Mgw goedkoop Ntb Ntb Mgw Huur (vrije sector) GBO Kavel Bandbreedte prijs/m² GBO Bandbreedte huurprijs absoluut Mgw 94-9,0 10, Egw-rij ,0 9, Bron: Ecorys (2013). Hoewel de prijsstelling gradueel oploopt, valt er een groot gat te constateren in de duurdere prijssegmenten, met name tussen en en tussen en Dit komt doordat de (gemiddelde) gbo s van de dure rijwoningen 7.5, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen grote verschillen kennen. Dit werkt door in de absolute prijsstelling per typologie. Waardoor sommige prijsklasse met de gehanteerde gbo s niet bediend worden. Meer Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 123 van

124 variatie in het geboden gbo bij de duurdere woningtypes differentieert het aanbod en balanceert de prijsverschillen. 4.2 Afzetbaarheid De afzetbaarheid van het programma wordt bepaald op enerzijds de theoretische vraag en anderzijds de huidige afzetervaringen. Op basis van dat laatste heeft Ecorys een marktaandeel van Hooghkamer in de gemeentelijke theoretische vraag naar nieuwbouwwoningen bepaald. Ecorys schat dat Hooghkamer, vanwege een lager concurrentieniveau in het segment tot , de gehele gemeentelijke vraag geuit in deze segmenten kan aantrekken. Het marktaandeel bij eengezinskoopwoningen vanaf wordt op maximaal 35 procent en bij meergezinskoopwoningen op maximaal 15 procent geschat. In de huursector is er sprake van schaarste bij huurwoningen in het middensegment in het algemeen, en bij eengezinshuurwoningen in het bijzonder. Vanwege deze schaarste acht Ecorys Hooghkamer in staat de, bij uitblijven van toekomstige nieuwe huurwoningen in het woningbouwprogramma, gemeentelijke vraag naar huurwoningen in de gegeven huurklassen aan te trekken. Dit geldt in mindere mate voor meergezinshuurwoningen in het middensegment. De vraagverwachting voor de geïdentificeerde typologieën en bijbehorende prijsklassen worden door Ecorys als volgt ingeschat: Tabel 4.2 Afzetverwachting Hooghkamer (indicatief) Typologie GBO Kavel Bandbreedte prijs absoluut (von) Afzet per jaar Koop (indicatief) Egw goedkoop Ntb Ntb Middelduur 5, Middelduur 5,7/Hoek <5 Middelduur 6, <5 Duur 7, Duur 2^1kap Vrijstaand <5 Vrije kavels <5 Mgw goedkoop Ntb Ntb Mgw <5 Totaal koop Huur (vrije sector) GBO Kavel Bandbreedte huurprijs absoluut Mgw Egw-rij Totaal huur 40 Totaal Bron: Ecorys (2013). Koopsector Bovenstaande jaarlijkse afzeteenheden zijn, zoals gezegd, theoretisch van aard. Bij een zo breed mogelijke differentiatie is er marktruimte voor ca.35 tot 85 eengezinskoopwoningen. Dit ligt boven het totale aantal nieuwbouw transacties per jaar van de gemeente Teylingen. Echter, het aanbod bestond de laatste jaren voornamelijk uit appartementen. 26 Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 124 van 261

125 Ecorys ziet vooral marktruimte bij betaalbare eengezinswoningen tot ,-. Dit is een schaars product op de nieuwbouwmarkt van zowel Voorhout als Teylingen. De afzetervaringen van de Hooghkamer fase 1, de Engelse Tuin en Beukenhof geven tevens aan dat de vraagdruk zich vooral op deze woonproducten richt. De vraag naar duurdere typologieën in de segmenten vanaf is beperkt aanwezig. De effectieve vraag hiernaar hangt vooral af van de interne randvoorwaarden Prijs, Locatie en Product en externe factoren zoals doorverkoop bestaande woning en vertrouwen in de koopmarkt. Vrije huursector In de vrije huursector wordt de vraag op ca. 25 meergezinshuurwoningen en 15 eengezinshuurwoningen per jaar in de betreffende prijsklassen geschat. Vanwege het beperkte aanbod en daarmee samenhangende latente vraag is dit niet per sé het absolute maximum per jaar. 4.3 Confrontatie programma en afzetsnelheden In de volgende tabel worden de geschatte jaarlijkse afzetsnelheden uit de vorige tabel geconfronteerd met de aantallen per typologie in het woningbouwprogramma Hooghkamer. Tabel 4.3 Confrontatie programma en geschatte afzet Hooghkamer Typologie Aantal Bandbreedte prijs absoluut Afzet per jaar Afzetduur in Koop (von) (indicatief) jaren Egw goedkoop Middelduur 5, Middelduur 5,7/Hoek <5 <8 Middelduur 6, <5 <28 Duur 7, ,5 Duur 2^1kap ,5-15 Vrijstaand <5 <13 Vrije kavels <5 <9 Mgw goedkoop ,5 Mgw <5 <14 Totaal koop GBO Bandbreedte huurprijs Huur (vrije sector) absoluut Mgw ,5 Egw-rij Totaal huur Totaal Bron: Ecorys (2013 Uit bovenstaande tabel komt naar voren dat de afzet van enkele typologieën met de huidige programma aantallen een langere afzetperiode zullen kennen dan de voorziene fasering van elf jaar in Hooghkamer (tot en met 2024). Dit speelt zich met name af bij de middel en dure prijscategorieën: Middeldure eengezinswoningen 5,4 en 6,0; Dure twee-onder-een-kapwoningen; Vrijstaande woningen; Meergezinskoopwoningen. Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 125 van

126 Wat betreft meergezinshuurwoningen in de marktsector zijn op basis van de theoretische vraagberekening geen afzetproblemen te verwachten. Op basis van de vraagramingen zou het aandeel vrije sector huur verruimd kunnen worden. Fasering De lange afzetduur in jaren van deze koopwoningen wordt niet zozeer veroorzaakt door een gebrek aan vraag, deze is er wel, maar in beperkte mate. Gecombineerd met de hoge voorziene aantallen woningen ontstaat er een overaanbod waardoor de fasering aanzienlijk langer duurt. Daar komt bij dat de voorgaande fases, die na de looptijd nog niet geheel afgezet zijn, gaan concurreren met de nieuwe fase en waarmee de eigen afzet wordt gekannibaliseerd. Daar tegenover staat dat de marktruimte voor goedkope, betaalbare koopwoningen en eengezinshuurwoningen in voldoende mate aanwezig is en wellicht kan worden opgehoogd door de aanwezige schaarste van deze producten. Door deze typologieën in de eerste fases op te nemen is de kans op afzet het grootst. De duurdere types (met name twee-onder-een-kap en vrijstaand) kunnen beperkt worden toegevoegd en in een later stadium, wanneer de markt ontvankelijker is voor duurdere nieuwbouwwoningen, in hogere aantallen gefaseerd worden. Zo wordt er eerst een schaarste gecreëerd die later geëffectueerd kan worden. Wel dient er rekening mee worden gehouden dat de afzettermijn van de duurdere woningen langer dan de initiële elf jaar kan bedragen. 4.4 Aanbevelingen Het aandeel vrije sector huur kan, gezien de vraagramingen opgehoogd worden, hiermee kunnen typologieën met een overcapaciteit zoals meergezinswoningen, en middeldure eengezinswoningen alsnog sneller afgezet worden. Om starters en ouderen beter te bedienen zou het woningbouwprogramma van Hooghkamer aangevuld kunnen worden met eengezinshuurwoningen en patiowoningen. Stem de planning van de Engelse Tuin en Hooghkamer goed op elkaar af en voorkom dat de markt gelijktijdig met (te) veel dezelfde producten wordt overspoeld. Dit geldt met name voor de prijscategorieën vanaf ,- (dure twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen). In essentie leent Hooghkamer zich als uitleglocatie niet voor gestapelde bouw. Daarnaast zijn er aan de markt de laatste jaren meer dan voldoende meergezinswoningen toegevoegd. De vraag naar meergezinswoningen is hier voorlopig mee afgedekt en is zeer beperkt. Deze kan alleen geëffectueerd worden indien een kleinschalig appartementencomplex wordt gekoppeld aan voorzieningen (bij voorkeur gericht op ouderen) en bij voorkeur in de vrije huursector. Maak van Hooghkamer een onderscheidend woonmilieu. Engelse tuin en Hooghkamer liggen ongeveer hetzelfde.beiden zijn uitleglocaties aan de rand van de dorpskern. Een onderscheidenheid is daarmee gewenst. Engelse Tuin is een kleinschaliger en knusser project met een duidelijk thema, ruim, groen en kindvriendelijk van opzet, terwijl Hooghkamer het nieuwe wijkpark krijgt maar dichter aan het spoor ligt. Binnen de vier thema s van Hooghkamer kan nadrukkelijker onderscheid gemaakt worden in woonmilieus. Dure woningen zijn alleen afzetbaar als product op alle kenmerken (Prijs, Locatie, Product). Voorkom duurdere woningen op mindere locaties binnen Hooghkamer. Kavels tegen gunstige prijs, waar eigen woonwensen gerealiseerd kunnen worden zijn momenteel meer in trek en betrek de consument hiervoor vanaf een zo n vroeg mogelijk stadium. Realiseer aanbod in het sociale- betaalbare segment (grondgebonden). Nieuwbouwaanbod in dit segment ontbreekt in Voorhout en gemeente Teylingen als geheel, wat betekent dat de 28 Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 126 van 261

127 vraag naar dit type woningen niet gerealiseerd kan worden en kopers zijn aangewezen op de bestaande bouw. Voeg een bredere variatie van woonoppervlaktes bij met name de duurdere woningtypes (rij, 7,5 twee-onder-een-kap en vrijstaand) toe voor meer differentiatie in prijsklassen en een gebalanceerde prijssegmentering. Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 127 van

128 p 128 van 261

129 Bijlage 1 : gerealiseerde transacties Voorhout en Teylingen Tabel B1 4.1 Transacties (eengezins- en meergezinswoningen) bestaande voorraad Voorhout Jaar Aantal EGW Aantal MGW Gem. prijs EGW Gem. prijs MGW Bron: Kadaster (2013). Tabel B1 4.2 Transacties (eengezins- en meergezinswoningen) bestaande voorraad Teylingen Jaar Aantal EGW Aantal MGW Gem. prijs EGW Gem. prijs MGW Bron: Kadaster (2013). Tabel B1 4.3 Transacties (eengezins- meergezinswoningen) nieuwbouw Teylingen Jaar Aantal EGW Aantal MGW Gem. prijs EGW EGW prijs bekend Gem. prijs MGW MWW prijs bekend Bron: Monitor Nieuwe Woningen, Niet van alle gerealiseerde transacties is de prijs bekend. Aangegeven is over hoeveel transacties de gemiddelde prijs tot stand is gekomen. Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 129 van

130 p 130 van 261

131 Bijlage 2: Toelichting theoretische vraag Het model van de theoretische vraagberekening geeft een indicatieve schatting van de lokale vraag naar woningen. De berekening wordt gemaakt op basis van inkomensgegevens en parameters voor verhuisgeneigdheid en woonvoorkeuren uit het vierjaarlijkse Woningbehoefte Onderzoek (WoOn2012) van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De inkomensklassen zijn gerelateerd aan de prijsklassen waarin de woningvraag wordt geuit. Oftewel: de vraag naar een woning in een bepaalde prijsklasse is gerelateerd aan het inkomen. Onderstaand schema geeft de essentie van het model met de te gebruiken bronnen kort weer. Tabel B2 1 Schematische weergave theoretische vraag Op basis van de inkomenssituatie (meest recente CBS-gegevens ten aanzien van besteedbare inkomens in Teylingen) en woonwensgegevens uit WoOn2012 wordt een inschatting gemaakt van de theoretische jaarlijkse vraag naar nieuwe woningen in Teylingen. De besteedbare inkomens van particuliere huishoudens zijn omgerekend naar bruto inkomens van particuliere huishoudens, peil De inkomensklassen zijn vervolgens gerelateerd aan koop- en huurprijsklassen, waarin de woningvraag wordt geuit. Vanuit WoOn2012 zijn woonvoorkeuren te destilleren. Bij de berekening is ervan uitgegaan dat de verhuisgeneigdheid van mensen hoger is in de lagere inkomensklassen. Deze mensen staan vaker aan het begin van hun arbeids- en wooncarrière en zullen eerder geneigd zijn een volgende stap in de wooncarrière te maken. Ook de voorkeuren voor woningtypen zijn aangepast aan de Woningmarktonderzoek Hooghkamer p 131 van