1. Bestuursverslag Mooiland: Echt thuis Wie we zijn Wat we doen Wat ons drijft... 9

Transcriptie

1 Jaarverslag 2011

2

3 Inhoudsopgave jaarverslag Mooiland 1. Bestuursverslag Mooiland: Echt thuis Wie we zijn Wat we doen Wat ons drijft Voor wie we er zijn Waar we voor gaan Gebiedsgerichte profilering Doelstellingen en activiteiten Werken aan woonplezier Goede basis Tevredenheid dienstverlening gemeten en geoptimaliseerd Mooiland basiskwaliteit Transformatie van onze woningvoorraad Onbezorgd en blijven wonen Zorg-, welzijn en servicediensten voor onze bewoners Afspraken over bijzondere woonvragen Vernieuwend woonconcept Veiligheidsgevoel bewoners bevorderd Sterk in duurzaamheid Doelgroepgericht ontwikkelen Een leefbare woonomgeving Samen met bewoners Maatwerk Betrokken Goed afgestemd op onze huurders Leefbaarheid bevorderd vanuit eigen initiatieven Proactieve houding getoond Particulier opdrachtgeverschap Bekend met de klant Digitaal en interactief Specifieke woonbehoeften inzichtelijk gemaakt Professioneel en zakelijk Uitnodigende partner Betrouwbare partner

4 5.1.1 Ingezet op gemeenteoverschrijdende samenwerking Bekendheid bij samenwerkingspartners Transparantie over behaalde resultaten Duidelijkheid partnerschap Proactieve, kennis en expertise partner Samenwerking met gemeenten Wonen, welzijn en zorg voor mensen met een bijzondere woonvraag Overige samenwerkingspartners Verenigingen van Eigenaren Mede opdrachtgeverschap vormgegeven Goede organisatie Samenwerken aan woonplezier Eén Mooiland Op orde Verhuren Huurbeleid Streefhuren en huurharmonisatie Jaarlijkse huurverhoging Huurtoeslag Leegstand en huurderving Huurachterstanden Woonfraude en ontruimingen Aanbieding en toewijzing Financiën Het in 2011 behaalde jaarresultaat Verdienen waar het kan: over ons financieel rendement Echt thuis in een vitale buurt: over de financiële impact van onze strategie Een blijvende betrokkenheid: over onze zorg voor continuïteit Vermogensrisico s Liquiditeitsrisico s Presteren naar vermogen: over onze spankracht Governance Verslag RvC Toezicht Inhoud van het Toezicht Activiteiten van de Raad van Commissarissen Samenstelling Raad van Commissarissen

5 10.5 Bezoldiging Raad van Commissarissen Profiel Zelfevaluatie Onafhankelijkheid Raad van Commissarissen Raad van Bestuur Leningen of garanties Commissies Tenslotte Jaarrekening Kerngegevens Mooiland per gemeente...66 Bijlage 1 Detailinformatie bestuursverslag...70 Bijlage 2 Detailinformatie Werken aan woonplezier...72 Bijlage 3 Detailinformatie Samen met bewoners...81 Bijlage 4 Detailinformatie Uitnodigende partner...87 Bijlage 5 Detailinformatie Goede organisatie...91 Bijlage 6 Detailinformatie verhuren

6 1. Bestuursverslag Wij zijn trots op de prestaties die onze medewerkers in 2011 hebben geleverd. Zij hebben er voor gezorgd dat onze ambities in de richting van bewoners, woningzoekenden en stakeholders niet in het gedrang zijn gekomen. Dit merken wij onder andere aan het feit dat onze huurders positief zijn over de dienstverlening die wij hen leveren. Het feit dat wij in deze roerige tijden er met elkaar voor zorgen dat de huurder hier geen last van ondervindt, vinden wij een belangrijke prestatie. Op het gebied van nieuwbouw en herstructurering realiseerden we een aantal volkshuisvestelijk in het oog springende projecten. Echter, vanwege de beperking van onze financiële ruimte hebben we op dit onderwerp ook belangrijke keuzes moeten maken. We hebben onze stakeholders bij deze afwegingen betrokken en helder gecommuniceerd wat we nog wel en wat we niet kunnen doen. Op het gebied Wonen, Welzijn en Zorg hebben we belangrijke stappen gezet: naast het feit dat we een toekomstvisie formuleerden hebben we een strategische alliantie vorm gegeven. Ook met gemeenten en corporaties zochten we actief de samenwerking op, om samen met ons verder vorm en inhoud aan onze hernieuwde ondernemingsstrategie te geven. Intern hebben we vooral gewerkt aan de financiële sturing en risicobeheersing. Verder starten we in 2011 een intern ontwikkeltraject, waarin we onder andere werken aan betere werkvormen en processen. Op deze manier worden we als organisatie steeds efficiënter en slagvaardiger en zorgen we voor een maximale investeringsruimte die we kunnen inzetten voor onze doelgroepen. Deze voorbeelden zijn slechts een greep uit de vele activiteiten die Mooiland zowel extern als intern in 2011 ontplooide. Wij nodigen u van harte uit om in dit jaarverslag verder te ontdekken wat de basis is voor onze waardering aan onze medewerkers en voor onze huurders. Ons speelveld 2011 was een jaar waarin bestaande zekerheden onder druk kwamen te staan, niet alleen voor de corporatie, maar ook voor onze bewoners en maatschappelijke partners. Het maatschappelijk speelveld is complex. Het kabinet brengt de overheidsfinanciën op orde met forse bezuinigingen. Het decentraliseert taken naar de gemeenten, maar stelt hen daarvoor minder geld ter beschikking. Zorgpartijen krijgen meer eigen verantwoordelijkheid, lopen grotere risico s op het vastgoed en krijgen per saldo minder geld. Ook wij, als corporatie, krijgen te maken met stevige bezuinigingen. Onze inkomstenstromen uit hoofde van verkoop zijn minder dan verwacht (begroot), we zien dat kapitaal niet meer zo eenvoudig is vrij te maken. De verwachting is dat dit geen tijdelijke situatie zal zijn. Daarnaast leggen de Vennootschapsbelasting en de saneringsbijdrage aan het Centraal Fonds een beslag op ons vermogen. Vanaf 2014 wordt voor de hele sector jaarlijks een toeslag geheven, ter compensatie van de huurtoeslag, van ruim 600 miljoen. Vanuit Europa is er een verschil gemaakt tussen DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-daeb, zoals woningen met een huur boven 652 en commerciële verhuur van bedrijfsruimten of parkeergarages. Dat vraagt om keuzes rond de wijze waarop wij deze ruimten kunnen aanbieden en mogelijk aanpassingen in onze organisatie. Daarnaast zien we dat de toezichthoudende rol verscherpt is. In de corporatiesector, maar ook in het zakelijk verkeer. De internationale kapitaal- en liquiditeitseisen die aan banken worden gesteld (verwoord door de centrale banken en toezichthouders in Basel III ) verhogen - in samenhang met een toenemende inflatie - naar verwachting de rentelasten en beperken de hypotheekverstrekking. Samengevat, diverse onderdelen van ons verdienmodel staan onder druk. 4

7 Deze ontwikkelingen leggen niet alleen een beslag op ons vermogen, zij vragen een vernieuwde opvatting over onze rol- en taakvervulling. We merken dat we, onder meer door onze partners, worden aangesproken op onze kerntaken. Tegelijkertijd biedt de huidige context de mogelijkheid tot het verbreden van taken en het inspringen op kansen, om vitale buurten mogelijk te blijven maken. Dat betekent dat we, weliswaar met minder middelen, vanuit een gedeelde ambitie en visie met onze partners op zoek gaan naar andere manieren van samenwerken. Onze strategie Terwijl ons speelveld volop aan verandering onderhevig was, hebben wij 2011 benut om onze strategie te verwoorden. We stelden zowel een lange termijn visie op met een horizon van twintig jaar, als een ondernemingsplan, waarin we heldere doelstellingen en activiteiten hebben benoemd voor de komende vier jaar. Bovendien hebben we in 2011 een stevig fundament gelegd voor gedeelde beleidskaders, waaronder ons financieel beleidsmodel dat ten grondslag ligt aan dit jaarverslag. Onze resultaten Naast onze reguliere activiteiten, werkten we vanuit onze missie echt thuis in 2011 aan drie kernbeloften: Werken aan woonplezier, Samen met bewoners, Uitnodigende partner. Met werken aan woonplezier hebben we in 2011 een kwaliteitsslag geleverd in het versterken van onze goede basis in met name het beheer en de kwaliteit van de woningvoorraad en onze dienstverlening. Het verbeteren van de duurzaamheid van onze woningvoorraad is daarbij een belangrijke activiteit, waar we in 2011 de basis voor hebben neergelegd. Bovendien hielden we ons huurbeleid tegen het licht, met als insteek een goede balans tussen onze maatschappelijke verantwoordelijkheid en het vergroten van de huurinkomsten met ruimte om in te spelen op de lokale vraagstukken. Samen met bewoners, daar gaat ons hart naar uit. In 2011 hebben we veel activiteiten ondernomen om samen met onze bewoners aan de slag te gaan. We hebben ze betrokken bij onze beleidsontwikkeling en uitvoerende activiteiten. We investeerden in leefbaarheidsprojecten en bewonersinitiatieven, vanuit onze faciliterende en ondersteunende rol en met nadruk op de eigen verantwoordelijkheid van onze bewoners. Daarnaast bieden we onze bewoners een steuntje in de rug, door woningaanpassingen, gerichte inzet bij huurachterstanden en deelname aan maatschappelijke projecten. We hebben ook een stap gezet in het beter leren kennen van onze bewoners en ze dichterbij te brengen door meer digitale en interactieve hulpmiddelen. Samen met onze partners hebben we gewerkt aan de volkshuisvestelijke opgaven die voor ons liggen. Daarbij hebben we het ondernemingsplanproces gebruikt om met onze partners in gesprek te gaan over onze beperktere investeringscapaciteit en de noodzaak om in plaats van meerjarige prestatieafspraken meer gerichte projectmatige afspraken te maken. Daaruit vloeide ook voort het op orde brengen van onze vastgoedprojectenkalender, waarmee we onze partners helderheid kunnen scheppen. We kunnen onze opgave niet alleen uitvoeren. Wij willen een uitnodigende partner zijn. We gaan actief op zoek naar de juiste netwerken en allianties. Zeker in de profileringsgebieden hebben we in 2011 ons netwerk verstevigd, waar mogelijk zijn we samenwerkingsverbanden en/of kennisnetwerken aangegaan. Met SSH Nijmegen werkten we 2011 aan de intentie om te komen tot een samenwerkingsovereenkomst die uiteindelijk moet resulteren in de realisatie van 350 studenteneenheden in het complex Marienbosch te Nijmegen. Met Woningstichting Rondom Wonen (RW) zijn in 2011 stappen gezet om een andere toekomstige samenwerking nader te verkennen met als doel daar in 2012 een richtinggevende uitspraak over te doen. In het noordelijke deel van Noord- 5

8 Holland hebben we samen met Wooncompagnie de eerste stappen gezet in een onderzoek naar mogelijke positieve effecten van een samenwerking van onze dienstverlening. Tevens heeft op 1 januari 2011 de juridische fusie met Stichting Pantein Wonen plaatsgevonden. Hierdoor versterken we onze positie op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Eén Mooiland: een goede organisatie Een belangrijke randvoorwaarde voor onze kernbeloften is een Goede organisatie, zowel financieel als organisatorisch. We zijn in 2011 als organisatie op de goede weg, maar het kan nog beter. We willen de kracht van één Mooiland benutten, met de beoogde synergie en efficiency. Om die reden zijn we gestart met het project Mooiland@home. We werken toe naar een nieuw Mooilandhuis waarin we efficiënt en met heldere afspraken werken aan een echt thuis voor onze huurders. We willen dat onze medewerkers zich thuis voelen bij Mooiland en gebruik maken van elkaars expertise. Naast de aanpassing van de staf- en ondersteunende diensten, nemen we ook het tot stand komen van gemeenschappelijk beleid onder de loep. De uitkomsten van dit proces volgen in Naast Mooiland@home hebben we sterk ingezet op het ontwikkelen van gezamenlijk beleid op verschillende terreinen. Zo maken we meer gebruik van elkaars kennis en kunde, formuleerden we een Mooiland identiteit en communicatiebeleid en werken we aan samenwerking en efficiency. Op het gebied van financiën hebben we een goede stap gezet door het opstellen van een sturingskader. Dit helpt ons in een tijd waarin onze financiële ruimte door verschillende ontwikkelingen beperkter wordt. Ook Mooiland Vastgoed heeft hard gewerkt aan haar organisatieontwikkeling en het op orde zijn. Er wordt actief gestuurd op kostenbeheersing middels het taakstellend inkopen, professionele aanbestedingen en een richtlijn voor de maximale onrendabele top. Verder is Mooiland Vastgoed actief bezig in het stimuleren en begeleiden van medewerkers in hun ontwikkeling in nauwe samenwerking met de woonbedrijven. De uitwerking van het ondernemingsplan met de daarin vastgelegde ambitieuze jaarplannen voor Mooiland Maasland, Mooiland Vitalis en Mooiland Vastgoed, evenals de Mooiland brede projecten zijn in 2011 enthousiast opgepakt. De vaststelling is, op einde van het jaar, dat door de verschillende bedrijfsonderdelen de beoogde activiteiten uit het jaarplan zijn opgepakt en nagenoeg alle activiteiten naar wens en planning verlopen. Een aantal van de Mooiland brede projecten hebben daarbij een doorloop naar 2012 of verder. Dat geldt bijvoorbeeld voor onze portefeuillestrategie, de verkoopstrategie en het realiseren van onze besparingsdoelstellingen. Financieel op orde De bedrijfsvoering van Mooiland heeft geresulteerd in een positief jaarresultaat 2011 van 73,7 miljoen. Dit ondanks het verlies van bijna 67 miljoen als gevolg van het onrendabel investeren in nieuwbouwprojecten. Het positieve resultaat wordt met name beïnvloed door een stijging van de verdiencapaciteit van ons woningbezit met 95 miljoen vanwege een aanpassing van het meerjaren onderhouds- en huurbeleid. Daarnaast zal naar verwachting in de komende jaren geen vennootschapsbelasting worden betaald. Dit heeft in 2011 een eenmalig positief effect op het jaarresultaat van circa 20 miljoen. Het positieve jaarresultaat leidt tot een stijging van het eigen vermogen ultimo 2011 naar 614,5 miljoen. Dit vermogen ligt vast in de woningvoorraad en is daarmee niet liquide, maar verschaft ons wel een solide financiële basis om verder te werken aan onze missie. Dat werd in 2011 opnieuw bevestigd door zowel de financieel toezichthouder CFV, van wie wij in 2011 het continuïteitsoordeel A ontvingen, als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw dat in 2011 zich op reguliere basis borg stelde richting onze kapitaalverschaffers. 6

9 Met de inzet van de huidige investeringscapaciteit op ca. 50 projecten respectievelijk een productie van ca woningen in de komende jaren is de maximale spankracht bereikt. De ambities gaan echter verder dan onze huidige projectenportefeuille. In hoeverre nieuwe investeringscapaciteit kan worden verkregen zal vooral afhangen van factoren die beperkt beïnvloedbaar zijn. Dit betreft onder andere de verkoop van woningen en overheidsmaatregelen als de bijdrage aan de huurtoeslag en de mogelijke verhoging van de BTW. In 2011 is ook gebleken dat Mooiland niet ongevoelig is voor de ontwikkelingen op de financiële markten en de woningmarkt. De extreem lage kapitaalmarktrente resulteerde in een negatieve marktwaarde van onze derivatenportefeuille en noodzaakte ons om als zekerheid in totaal 61 miljoen in liquide middelen achter de hand te houden. Met behulp van rentederivaten (totale omvang 645 miljoen) dekken we het renterisico af op onze leningenportefeuille van circa 1 miljard. De wijze waarop we deze derivaten gebruiken voldoet aan de randvoorwaarden van het in 2011 geactualiseerde treasurystatuut. Het streven is om het liquiditeitsbeslag uit hoofde van de derivatenpositie te verminderen. Een nadere toelichting is opgenomen in paragraaf 8.4.2, pag. 47. De dalende trend op de woningmarkt (lagere prijzen en minder verhuisbewegingen) zet de realisatie van onze verkoopdoelstellingen en in het verlengde daarvan onze investeringsruimte onder druk. Omdat we staan voor onze ambitie om als ontwikkelende corporatie vorm te geven aan onze missie, hebben we in 2011 besloten om enerzijds onze verkoopinspanning te vergroten en anderzijds om ruimte voor nieuwe investeringen eerst te geven als de daarvoor benodigde middelen ook daadwerkelijk beschikbaar zijn. Zo zijn we niet alleen financieel op orde, maar blijven we het ook. Ons voornemen Als woningcorporatie staan we midden in de samenleving. Een samenleving die zeker voor onze sector sterk aan veranderingen onderhevig is. Dit beïnvloedt ons werk en het karakter van ons ondernemingsplan voor de periode We beseffen dat het er niet makkelijker op gaat worden om onze ambities te realiseren. De maatschappelijke en politieke context vraagt om continue sturing van strategie en processen ondersteund door een sterke samenwerkende organisatie. Met heldere kaders, creatief en slim werken en gemotiveerde medewerkers, gaan wij deze uitdaging met vertrouwen tegemoet. Het betekent ook dat we nog intensiever met onze partners zullen optrekken, helder willen zijn over onze mogelijkheden en de juiste verwachtingen zullen uitwisselen. Raad van Bestuur Drs. B.J.A. Wouters, G.J. Gerards MFE 7

10 2. Mooiland: Echt thuis In het voorjaar van 2011 is het ondernemingsplan voor Mooiland vastgesteld. In dit ondernemingsplan formuleerden we een nieuwe missie als fundament: Echt thuis in een vitale buurt. Dat is waar wij met een hart voor wonen samen aan werken. Wat ons bindt en drijft is een echt thuis bieden in een vitale buurt. We doen dat vanuit ons hart voor de volkshuisvesting. We willen ook in de toekomst een ontwikkelende corporatie zijn, die er vooral is voor mensen die op sociaal of maatschappelijk vlak een steuntje in de rug kunnen gebruiken. We zoeken naar creatieve oplossingen die binnen onze mogelijkheden liggen om goede woonruimte te helpen. Naast een goed beheer van ons bezit willen wij daar waar lokaal de volkshuisvestelijke behoefte ligt, samen met onze partners, ook investeren in de vernieuwing van woningen of het bouwen van extra woningen. 2.1 Wie we zijn Mooiland bestaat uit drie werkmaatschappijen: Mooiland Maasland, Mooiland Vitalis en Mooiland Vastgoed. Mooiland Vitalis en Mooiland Maasland zijn onze twee woonbedrijven, gevestigd in Amersfoort en in Grave. Mooiland Vastgoed is onze eigen projectontwikkelaar. Zij bouwen in opdracht van en in nauwe samenwerking met de woonbedrijven goede en betaalbare woningen, zowel koop als huur, en ontwikkelen projecten in zorg- en maatschappelijk vastgoed. Vanuit Mooiland concern zijn we met faciliterende functies als ICT, Financiën, Control en Strategie en Ontwikkeling werkzaam voor het hele werkgebied van Mooiland. Bij Mooiland werken ruim 380 medewerkers. Juridische structuur Wij kennen een juridische scheiding van activiteiten, waarbij de commerciële activiteiten in een aparte nevenstructuur zijn ondergebracht. Deze kennen wij sinds 2006, door de invoering van de partiële vennootschapsbelastingplicht en de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst (VSO 1). Hoewel op grond van de in 2008 tot stand gekomen nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO 2) de fiscale noodzaak van een juridische scheiding is vervallen, hebben we om verschillende beweegredenen gekozen de juridische structuur te handhaven. In 2011 is als gevolg van de fusie met Stichting Pantein Wonen, Pantein Woonservices B.V. aan de juridische structuur toegevoegd. Verder zijn er geen veranderingen in de structuur opgetreden. Stichting Mooiland heeft een 100% belang in de gepresenteerde entiteiten met uitzondering van Ontwikkelcombinatie Mill BV waarin ze een belang van 50% heeft. Dit betreft een samenwerkingsverband met Rialto Vastgoedontwikkeling B.V. voor de ontwikkeling en realisatie van een nieuwbouwproject in Mill die is ondergebracht in deze entiteit. In de verbinding Mooiland Vastgoed B.V. zijn de maatschappelijke vastgoedontwikkelactiviteiten (projectontwikkeling) van Mooiland ondergebracht. De resultaten van Mooiland Vastgoed B.V. zijn geconsolideerd binnen de toegelaten instelling Mooiland. De risicobeheersing van voornoemde activiteiten loopt mee in de overall Mooiland risicobeheersing. In bijlage 1 is een nadere toelichting op de verbindingen gegeven. Omvang en samenstelling bezit We hebben in totaal verhuureenheden (VHE s), verspreid over ruim 150 gemeenten in heel Nederland. In totaal hebben we woongelegenheden en niet woongelegenheden als garages, parkeerplaatsen, bedrijfsruimten en maatschappelijk vastgoed. In bijlage 1 is meer informatie over onze organisatie en ons werkgebied opgenomen. 8

11 2.2 Wat we doen Als corporatie kennen we vanuit het BBSH een aantal verplichte taken, deze gelden voor iedere woningcorporatie. Bij de invulling van deze taken bepalen we onze eigen koers, waarbij we ons positioneren als maatschappelijk ondernemer. In ons hele werkgebied bieden we onze huurders een goede woning met goede dienstverlening. Het bouwen, verhuren en onderhouden van woningen, dat is waar we goed in zijn. Echter, wonen is meer dan huren of kopen. We investeren niet alleen in de woning, maar ook in prettig wonen. We werken aan buurten en wooncomplexen waar het plezierig en veilig wonen is. Waar voorzieningen zijn. En waar mensen elkaar ontmoeten en samen wonen. Dat doen we samen met bewoners, gemeenten, organisaties voor welzijn en zorg, ondernemers en andere betrokkenen. We willen onze ambities nadrukkelijk met onze partners realiseren. Wij zijn van mening dat we goed zijn in het bouwen en onderhouden van woningen, niet in het leveren van bijvoorbeeld zorg. Daarom gaan we op zoek naar de juiste samenwerkingspartners in ons werkgebied, die deze activiteiten beter kunnen uitvoeren. Zodat we met hen een echt thuis kunnen bieden. 2.3 Wat ons drijft Wat ons bindt en drijft is een echt thuis te bieden in een vitale buurt. Onze missie is als volgt: Echt thuis in een vitale buurt. Dat is waar wij met een hart voor wonen samen aan werken. 2.4 Voor wie we er zijn We zijn er vooral voor de mensen die niet of niet gemakkelijk in hun woonbehoefte kunnen voorzien. We zijn er primair voor de doelgroep met een inkomen tot , zoals die grens in 2011 gesteld is vanuit het Europese beleid. Daarnaast zijn we er voor mensen met een bijzondere woonvraag. We zijn er bijvoorbeeld voor mensen die begeleid wonen of iemand die een aangepaste woning nodig heeft voor zorg aan huis. Inspelend op de lokale en regionale vraag in onze werkgebieden, voelen we ons ook verantwoordelijk voor mensen met een gemiddelde beurs. Een groep die net buiten de grenzen valt van huur- en zorgtoeslag, de inkomensgrens van en die hun woonbehoefte maar moeilijk kan waar maken. 2.5 Waar we voor gaan Vanuit onze missie Echt thuis - geven we antwoord op de volkshuisvestelijke vraagstukken die wij op ons af zien komen. Ons antwoord formuleerden we voor de komende vier jaar in drie kernbeloften: Werken aan woonplezier, Samen met bewoners, Uitnodigende partner. Met werken aan woonplezier versterken we de goede basis in met name het beheer en de kwaliteit van de woningvoorraad. We willen onze woningvoorraad betaalbaar en toegankelijk houden en tegemoet komen aan de stijgende vraag naar het langer blijven wonen van senioren. Een goede basis betekent ook onbezorgd wonen. Daarnaast zetten we onder deze kernbelofte sterk in op duurzaamheid. Het werken aan woonplezier doen we niet alleen. Dit doen we samen met bewoners. We werken aan het versterken van de verbinding met onze bewoners. Daarnaast willen we hun zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid bevorderen. Daar waar nodig geven we hen een steuntje in de rug. Samen werken we aan buurten en wooncomplexen waar bewoners prettig wonen. We kunnen en willen onze opgave niet alleen uitvoeren. Dit doen we samen met onze partners. Wij willen een uitnodigende partner zijn. Die transparant is, de benodigde expertise en kennis heeft en een proactieve houding kent. We gaan actief op zoek naar de juiste netwerken en allianties. 9

12 Deze drie beloften vormen het hart van ons werk. Een belangrijke randvoorwaarde is een professionele organisatie met ambities die zijn afgestemd op de organisatie en de financiële middelen. Met name deze laatste is vanwege de beperkte financiële ruimte van groot belang. Vandaar onze randvoorwaarde: Goede organisatie. 2.6 Gebiedsgerichte profilering Ons werkgebied is verspreid over 150 gemeenten. Elke regio kent haar eigen behoeftes en wensen. We willen graag onze beloftes waarmaken, maar we kunnen niet alles overal in ons werkgebied. Daarom kiezen we voor gebiedsgerichte profilering. Dit betekent dat we in specifieke gebieden samen met bewoners, partners en lokale spelers heel gericht invulling geven aan de volkshuisvestelijke wensen en behoeften. We zetten hier sterker in op brede investeringen in wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid. In deze gebieden kennen we een historische verankering, hebben we een stevige lokale positie of zien we dat de lokale of regionale volkshuisvestelijke opgave om inzet vraagt. Onze profileringsgebieden zijn: Noordoost-Brabant Stedendriehoek en Stadsregio Arnhem Nijmegen Noord Holland In ons profileringsgebied Noordoost-Brabant kennen we elf gemeenten: Bernheze, Boxmeer, Cuijk, Den Bosch, Gennep, Grave, Landerd, Mill en Sint Hubert, Maasdonk, Oss en Sint Anthonis. Mooiland Maasland bedient voornamelijk dit gebied. Het profileringsgebied Stedendriehoek en Stadsregio Arnhem Nijmegen beslaat de regio Apeldoorn, Deventer, Zutphen en de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het profileringsgebied Noord Holland beslaat het noorden van Alkmaar Purmerend. Beide gebieden worden voornamelijk door Mooiland Vitalis bediend. Daarnaast bedient Mooiland Vitalis ook ons overige werkgebied, onze zogenaamde servicegebieden. Uiteraard bieden we ook hier een goede basiskwaliteit in dienstverlening en onderhoud, die voldoet aan de kwaliteitstoets in onze sector. Mooiland Vastgoed bedient met de nieuwbouw en herstructureringsprojecten ons totale werkgebied. 2.7 Doelstellingen en activiteiten Voor elke kernbelofte hebben we per werkmaatschappij gebiedsgericht verschillende doelen en beoogde resultaten benoemd. We geven daarmee onze richting aan voor de komende vier jaar. Ook voor de randvoorwaarde goede organisatie hebben we benoemd wat we, niet alleen per werkmaatschappij, maar vooral Mooiland breed nodig hebben. Zodat we elkaar echt vinden en lokaal samen meer waar kunnen maken. Onder deze doelstellingen hebben we naast onze reguliere activiteiten - voor elk jaar specifieke activiteiten benoemd die bijdragen aan het behalen van onze doelstellingen en resultaten. In de navolgende hoofdstukken laten we per kernbelofte zien wat we in 2011 specifiek vanuit onze speerpunten deden en welke reguliere activiteiten we uitvoerden. 10

13 3. Werken aan woonplezier Onder de kernbelofte Werken aan woonplezier hebben we zes doelstellingen voor de komende vier jaar geformuleerd. Daarbij hebben we ook aangegeven welke resultaten we in 2015 willen behalen. Hiermee geven we onder andere invulling aan het toegankelijk en bereikbaar houden van onze woningvoorraad, het verbeteren van onze dienstverlening, het blijven wonen van onze huurders en vraagstukken omtrent energie en duurzaamheid. Werken aan woonplezier Doelstelling Resultaat 2015 Effect Goede basis We weten hoe tevreden onze huurders zijn en zetten overal in op het behalen van het De tevredenheid van onze klant over onze dienstverlening is verbeterd. KWH-huurlabel. Onze woningvoorraad is toegankelijk We hebben de individuele contactmomenten in onze dienstverlening met onze klanten verbeterd. en bereikbaar voor onze doelgroepen. Naast onderhoud en renovatie maken we jaarlijks keuzes in ons woningbezit. Onbezorgd wonen We hebben het veiligheidsbeleid (brand, water, elektra) uitgebreid met aandachtspunten vanuit de beleving van huurders. Huurders kunnen gebruik maken van zorgarrangementen en servicediensten via onze partners. Onze bewoners wonen prettig in onze buurten en wooncomplexen. Onze bewoners kunnen blijven wonen. We hebben onze bewoners een steuntje in de rug gegeven. Sterk in duurzaamheid Doelgroepgericht Leefbare woonomgeving 70% van onze bestaande woningen heeft energielabel C. We zorgen voor bewustwording en advies op het gebied van energieverbruik in relatie tot de woonlasten. We zijn kennispartner voor kleinschalige woonconcepten voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen en voor starters op de woningmarkt. Samen met onze partners hebben we gewerkt aan een optimale gebouwde omgeving en openbare ruimte. We hebben invulling gegeven aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid en hebben een bijdrage geleverd aan een gezonder leefmilieu. We komen tegemoet aan de wensen van bewoners die niet meer zelfstandig kunnen wonen of doelgroepen die onvoldoende door de markt worden bedient. Onze bewoners wonen prettig in onze buurten en wooncomplexen. We hebben in 2011 een goede bijdrage kunnen leveren aan deze kernbelofte. We hebben onze goede basis versterkt door het werken aan de verbetering van onze dienstverlening, het formuleren van een Mooilandbrede basiskwaliteit en het uitvoeren van regulier onderhoud. Met onze transformatieopgave geven we invulling aan het toegankelijk en bereikbaar houden van onze woningvoorraad. Daarnaast werken we hard om onze huurders in staat te stellen te kunnen blijven wonen. Bijvoorbeeld door het aanbieden van verschillende diensten, door woningaanpassingen en vernieuwende woonconcepten. Bij een goede basis horen ook energie en duurzaamheid. Hierin hebben we wat ons betreft in 2011 helaas niet alles kunnen doen wat we ons hadden voorgenomen; desondanks hebben we stappen gezet en een stevige basis gelegd. In dit hoofdstuk een toelichting op deze activiteiten en onze uitgevoerde reguliere activiteiten, die ook bijdragen aan het Werken aan woonplezier. 11

14 3.1 Goede basis Huurders zijn in het algemeen tevreden over onze woningen en dienstverlening. We willen vanuit die goede basis onze kwaliteit versterken. Dit doen we door middel van onderstaande activiteiten Tevredenheid dienstverlening gemeten en geoptimaliseerd Elk jaar werken we aan de verbetering van de kwaliteit van onze dienstverlening. Wij vinden het belangrijk en noodzakelijk om blijvend aandacht te hebben voor een goede dienstverlening richting onze klanten. Dit doen wij onder andere door onze dienstverlening te meten, onze klantprocessen te optimaliseren, informatiemateriaal duidelijker te maken en medewerkers te trainen om onze huurders en woningzoekenden goed te woord te staan. KWH We gebruiken het KWH-huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporatie Huursector (KWH) als instrument om de tevredenheid van onze huurders over onze dienstverlening op te halen. Mooiland Maasland werkt al langer met het KWH-huurlabel. Mooiland Vitalis heeft in 2011 van deze ervaring gebruik gemaakt voor haar nulmeting in De resultaten hiervan worden in 2012 gepresenteerd. De gemiddelde score van de meting bij Mooiland Maasland is net boven het landelijke gemiddelde en hiermee zetten we een stabiele stijgende lijn voort. Verbeteracties die naar aanleiding van de KWHmeting in 2011 zijn uitgezet hebben betrekking op de telefonische bereikbaarheid van onze back-office medewerkers, de behandeling van schriftelijke meldingen van ontevredenheid door huurders, informatie over vrijkomende woningen op de website en de begeleidende brief bij de jaarlijkse huurverhoging. In bijlage 2 hebben wij de resultaten van de KWH-meting van Mooiland Maasland opgenomen. Optimalisatie klantprocessen In 2011 hebben we een aantal klantprocessen nauwkeurig beoordeeld en waar nodig aangepast. Zo hebben we voor de regio Noordoost-Brabant het beleid voor het standaard opleveringsniveau van een bestaande huurwoning bij sleuteluitreiking aangepast en vastgesteld. Hiermee reageren we op de wens van onze bewoners, zoals geuit in onze bijeenkomsten rondom het ondernemingsplan. Tevens leidt dit tot snellere verhuring van onze woningen en minder reparatieverzoeken. Daarnaast hebben we in de rest van ons werkgebied het proces van het aanmaken van de eindafrekeningen voor de vertrekkende huurder deels anders ingericht en hebben we het proces klachtmeldingen herijkt en aangepast. Klachten We spannen ons in om onze klanten de beste dienstverlening en kwaliteit te leveren. Toch kennen we ook klachten. Deze nemen we serieus. Dit is voor ons een regulier proces. We leren hiervan en het helpt ons onze dienstverlening te optimaliseren. Als we in samenspraak met de huurder de klacht niet kunnen oplossen, dan kan de klant terecht bij een klachtencommissie en een geschillencommissie. In ons profileringsgebied Noordoost Brabant kunnen klanten terecht bij de geschillencommissie. De deelnemende corporaties zijn Mooiland Maasland en Stichting Wonen Vierlingsbeek. In de rest van ons werkgebied kunnen de klanten terecht bij de klachtencommissie. Deze kent één deelnemende corporatie, namelijk Mooiland Vitalis. De werkwijze van elke commissie is vastgelegd in een eigen reglement, respectievelijk Reglement Klachtencommissie en Reglement Geschillencommissie Regio Maasland. Beide commissies zijn primair verantwoordelijk voor hun eigen functioneren. Zij kennen een onafhankelijke positie en dit komt onder andere tot uiting in een eigen postbusnummer, eigen briefpapier en een neutrale vergader- en zittingruimte. Beide commissies stellen elk jaar een eigen jaarverslag op dat wordt aangeboden aan de besturen van de deelnemende corporaties. Tevens rapporteert de Raad van Bestuur van Mooiland 12

15 jaarlijks aan de Raad van Commissarissen van Mooiland over de werkzaamheden van de commissies. In bijlage 2 is een totaaloverzicht van alle klachten en geschillen in ons werkgebied opgenomen Mooiland basiskwaliteit We zijn in 2011 gestart met de ontwikkeling van een Mooiland basiskwaliteit voor bestaand bezit. Na vaststelling hiervan, wordt deze basiskwaliteit gespiegeld aan het bestaande bezit en worden de consequenties hiervan (financieel, bouw- en installatietechnisch) inzichtelijk gemaakt. Uiteindelijk weegt deze basiskwaliteit mee in de te maken investeringen in de bestaande woningvoorraad. In 2011 hebben we ook uitvoering gegeven aan het reguliere onderhoud. Op deze manier houden we onze woningen in een goede bouw- en woontechnische staat. In Noordoost-Brabant doen we dit met ons eigen onderhoudsbedrijf. In 2011 ontwikkelde het onderhoudsbedrijf zich verder in het uitvoeren van dagelijks- en mutatie-onderhoud als het uitvoeren van WMO- aanpassingen. Bij de uitvoering van al ons onderhoud letten we uiteraard goed op de veiligheid van onze medewerkers. Zo werken we aan de veiligheidsverbetering van medewerkers die op het dak werkzaamheden uitvoeren en kennen we een Arbo beleid dat medewerkers helpt in het veilig en verantwoord werken tijdens de voorbereiding en uitvoering van onderhoudswerkzaamheden. In 2011 hebben we in totaal (exclusief na-investeringen) aan onderhoud uitgegeven. In bijlage 2 zijn de totale kosten voor onderhoud in 2011 specifiek weergegeven Transformatie van onze woningvoorraad We kijken verder dan onze bestaande woningen en willen zo goed mogelijk inspelen op de lokale behoeften, onder meer door het vernieuwen van de bestaande voorraad en het ontwikkelen van nieuwbouw. Daarom hebben we in 2011 een begin gemaakt met het opstellen van een Mooiland portefeuillestrategie en een afwegingskader voor de investeringsopgave. In 2012 vertalen we dit naar een wensportefeuille, die de gewenste ontwikkeling in het vastgoed van Mooiland schetst. Uitgangspunt is dat de wensportefeuille zich beperkt tot de hoofdlijnen. Dit biedt de woonbedrijven een kader om heldere beslissingen op het gebied van vastgoedinvesteringen te nemen. Ondertussen wordt uitvoering gegeven aan het huidige strategische vastgoedbeleid. In bijlage 2 geven we inzicht in de ontwikkeling van de woningvoorraad van Mooiland in Herstructurering en nieuwbouw We bouwen en ontwikkelen goede betaalbare koop- en huurwoningen. We werken aan circa 80 projecten door het gehele land. Deze projecten zijn verschillend van opzet en context en verkeren in verschillende fases van ontwikkeling. Onze focus ligt op de ontwikkeling van sociale woningbouw voor de verhuur. Wanneer er in een project combinaties te maken zijn met de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed dan betrekken we dat waar mogelijk in de plannen. Ook zijn er projecten waarin een commercieel deel opgenomen is, zoals koopwoningen of winkels. In 2011 slaagden we erin om tien nieuwbouwprojecten op te leveren met in totaal 280 woningen. Een resultaat dat we bereikten dankzij de goede samenwerking met gemeenten en andere partners. Een resultaat waar we trots op zijn. Bij een aantal woningen uit de opgeleverde projecten zijn de stichtingskosten boven de grens van uitgekomen. Dit geldt voor elf woningen (betaalbare prijsklasse) van het project Dienstenas De Zwaan te Cuijk, achttien woningen (betaalbaar) van het project Op de Logte te Gennep, zes woningen (betaalbaar) en drie woningen (middelduur) in het project Akkerwinde te Schaijk. We hebben niet alleen 280 woningen opgeleverd; in 2011 zijn we ook met de nieuwbouw van vier projecten gestart. Veel projecten zijn een mix van sociale huur- en koopwoningen, soms gecombineerd met andere voorzieningen zoals een ontmoetingsruimte of ruimte voor zorg en welzijn. Daarnaast hebben we in 2011 ook zeventien projecten in ontwikkeling genomen en hebben we twee grondaankopen gedaan. Dit betrof Weijerstaete te Boxmeer voor en De Valuwe te Cuijk 13

16 voor In bijlage 2 geven wij een totaaloverzicht van de opgeleverde projecten, de projecten die we in ontwikkeling hebben en verantwoorden we de onrendabele toppen. Verkoop Naast het bouwen en onderhouden van woningen, verkopen we ook woningen. Dit is een regulier proces. Het verkoopbeleid is onderdeel van het strategisch vastgoedbeleid. Uitgangspunt voor verkoop van bestaande huurwoningen is dat deze eerst aan de bestaande huurder worden aangeboden. Koopt deze niet, dan wordt de woning bij mutatie voor reguliere verkoop aangeboden. In 2011 zijn in de regio Noordoost-Brabant in totaal 55 woningen en overig bezit verkocht. Verkoop vond altijd plaats tegen taxatiewaarde. Twee woningen zijn verkocht onder de voorwaarden van Koopgarant, waarbij de koper tot maximaal 25% korting krijgt op de marktwaarde. Dit aanbod geldt voor zittende huurders. Als zij niet kopen, dan verkopen we deze woningen bij mutatie tegen taxatiewaarde. Vanaf april 2011 bieden we geen woningen meer onder de voorwaarden van Koopgarant aan en zijn ook geen woningen meer via deze constructie verkocht. In de overige regio s zijn geen woningen verkocht. Wel is er één garagebox en één onverdeeld aandeel in een perceel verkocht. Daarnaast is voor vijftien complexen een besluit tot verkoop genomen. De volgorde en de wijze van verkoop van deze complexen zijn hierbij aangeven. De eigendomsakten en bijbehorende voorwaarden van deze complexen zijn juridisch beoordeeld op eventuele consequenties voor verkoop. De bevindingen hiervan zijn vastgelegd in een verslag. Voor het eerste complex van de verkooplijst zijn mogelijke geïnteresseerde woningcorporaties geïnventariseerd en afgestemd met de directie van Mooiland Vitalis. De interne en externe communicatie over de verkoop van dit complex is afgestemd. Uiteindelijk is dit complex te koop aangeboden aan één woningcorporatie. Deze woningcorporatie is echter niet ingegaan op ons aanbod. In bijlage 2 is het totaaloverzicht van verkopen in 2011 opgenomen. 3.2 Onbezorgd en blijven wonen We bieden mogelijkheden voor extra diensten aan huis bijvoorbeeld met zorgarrangementen, aanvullende dienstverlening aan huis en huismeesters. We streven ernaar mensen zo lang mogelijk thuis, prettig te laten wonen. Als dat niet langer kan, investeren wij in kleinschalige (beschermde) woonvormen die zo thuis mogelijk zijn. Wij gaan daarbij samen met partners zoeken naar vernieuwende concepten om dat voor iedereen die daaraan behoefte heeft en op elke locatie mogelijk te maken. We willen onze expertise versterken door kennis, ervaring en ontwikkelingen te bundelen. Dit deden we in het afgelopen jaar met onderstaande activiteiten Zorg-, welzijn en servicediensten voor onze bewoners We bieden onze huurders verschillende diensten. Zo kennen we het Serviceabonnement en Extra. Het Serviceabonnement biedt huurders de mogelijkheid om een deel van het onderhoud dat huurders zelf moeten verzorgen uit te besteden aan ons. In 2011 is dit Serviceabonnement geëvalueerd. De voorgenomen aanpassingen zijn uiteindelijk ter instemming aan de huurdersorganisaties voorgelegd en zij hebben hiermee ingestemd. Extra is vanaf 2011 een zelfstandige organisatie en huurders moeten hiervoor zelf het lidmaatschap betalen. De Extra organisatie biedt gemaksdiensten in en om het huis en biedt de mogelijkheid om gebruik te maken van kortingsregelingen. Daarnaast bieden we huurders in het profileringsgebied Noordoost-Brabant zorgarrangementen van Pantein Wonen. Voor de Wonenplusflats verspreid over ons werkgebied is een projectplan opgesteld voor het leveren van zorg- en welzijnsdiensten op maat. 14

17 Een reguliere activiteit is het aanbieden van de mogelijkheid om zelf aanpassingen in de huurwoning aan te brengen. Dit betreft zowel kleine als grote veranderingen. In ons Zelf Aangebrachte Veranderingen beleid (ZAV-beleid) beschrijven we welke procedures gelden bij welke veranderingen. Onze huurders kunnen op de site zelf hun ZAV-aanvraag indienen. Wij adviseren en helpen hen bij veranderingen en bieden soms zelfs een vergoeding of kluspremie aan Afspraken over bijzondere woonvragen In het profileringsgebied Noordoost-Brabant hebben we met betrokken partijen werkafspraken gemaakt over de huisvesting van bewoners met een bijzondere woonvraag. Daarnaast is met partners het overleg gestart over het invullen van een tweede kansbeleid. Woningaanpassingen in het kader van de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) is een reguliere activiteit. Wij vinden dat iedere huidige of toekomstige huurder met een lichamelijke beperking in een passende woonruimte moet kunnen worden gehuisvest. De WMO beoogt dat bewoners langer kunnen blijven wonen in hun huidige woning, ook als ze ouder of hulpbehoevender worden. De gemeente vergoedt vanuit die WMO deze benodigde woningaanpassingen. We merken echter dat de gemeentelijke WMO-budgetten steeds krapper worden. De subsidies verminderen qua hoogte van het bedrag, maar ook kleine aanpassingen worden niet meer vergoed. Bewoners worden geacht deze voorzieningen zelf te regelen en te betalen. Wij overleggen met onze huurders of en hoe wij eventueel een bijdrage kunnen leveren. Daarnaast hebben we de WMO woningen in de cartotheek ingevoerd, zodat er een beter overzicht is en met gemeenten kan worden nagedacht over efficiëntere woningtoewijzing en verhuisopties. In bijlage 2 zijn de totale uitgaven in 2011 aan woningaanpassingen en het aandeel van Mooiland daarin weergegeven Vernieuwend woonconcept We hebben een beleidsdocument voorbereid waarin we aangeven hoe we in de profileringsgebieden Noord-Holland en de Stedendriehoek en Stadsregio Arnhem Nijmegen gedifferentieerd willen omgaan met eventuele investeringen in jongerenhuisvesting en/ of studentenhuisvesting. Tevens is een projectplan omtrent zorg opgesteld. We hebben het voornemen om in 2012 ook andere doelgroepen te onderzoeken Veiligheidsgevoel bewoners bevorderd Door de veiligheid in de complexen te vergroten, vergroten we het woongenot van de bewoners. In 2011 hebben we voor de profileringsgebieden Stedendriehoek en Stadsregio Arnhem Nijmegen en Noord-Holland en de servicegebieden, de veiligheidsbeleving van bewoners aan het algemene veiligheidsbeleid toegevoegd. Onderdeel hiervan is het geven van voorlichting aan bewoners bij de uitvoering van veiligheidsprojecten en het leveren van maatwerkaanpassingen. Daarnaast hebben we ook uitvoering gegeven aan onze reguliere activiteiten in het kader van veiligheid. Zo toetsen we of onze complexen voldoen aan de wet- en regelgeving en normeringen omtrent brandveiligheid, voeren we verschillende veiligheidsprojecten uit, onderwerpen we laagspanningsinstallaties aan een NEN 3140 keuring, passen we in het kader van legionellabeleid waterleidinginstallaties aan, onderhouden en reviseren we diverse liftinstallaties conform de daarvoor geldende regelgeving en brengen we rookdetectie aan. Daarnaast hebben we in 2011 het asbestbeleid ontwikkeld, dit wordt begin 2012 vastgesteld. 3.3 Sterk in duurzaamheid We hebben als doelstelling dat 70% van onze totale woningvoorraad in 2015 energielabel C heeft. Om deze doelstelling waar te kunnen maken zijn in 2011 verschillende activiteiten ondernomen: 15

18 We hebben een nieuw softwarepakket gekozen voor het beheer van de energielabels. Daarnaast is ook een gecertificeerd adviesbureau aangetrokken dat het mutatiebeheer van onze database uitvoert. In 2012 is de database op orde en kunnen de woningen worden afgemeld. Op dat moment kan ook het woning waarderingssysteem worden aangepast, waarbij de huidige punten voor o.a. CV installatie en isolatie, automatisch worden vervangen in het primaire systeem door de punten voor het energielabel. Kennis op het gebied van energiemaatregelen is uitbreid en geactualiseerd door de start van diverse pilots zoals zonneboilers, HRe-ketels en Warmte Koude Opslag (WKO s). Hiermee zullen onze klanten besparingen realiseren op onder andere hun stookkosten. Onze medewerkers in dagelijks onderhoud hebben een tweedaagse cursus gevolgd voor epaopnemer. Deze cursus stelt hun in staat om energetische wijzigingen in een mutatiewoning door te geven aan het adviesbureau. Naast bovenstaande activiteiten hebben we in 2011 ook investeringen gedaan om de energetische staat van onze woningvoorraad te verbeteren. In 2011 is het aantal woningen met label C of hoger toegenomen met 3%. In bijlage 2 is het totaal overzicht van Mooiland opgenomen. 3.4 Doelgroepgericht ontwikkelen We hebben in 2011 een aantal projecten benoemd die we in 2012 als pilot project willen laten fungeren. In deze pilot projecten werken we aan verregaande particulier/ collectief of medeopdrachtgeverschap om zo de wensen van de gebruikers en bewoners beter in onze plannen te verwerken. 3.5 Een leefbare woonomgeving Om een bijdrage te leveren aan een leefbare woonomgeving in projecten verschaffen we ons inzicht in de omvang van de markt, vraag en aanbod, en de wensen en eisen van de afnemers. Daarnaast ontwikkelden we scenario's voor het meest optimale stedenbouwkundig plan en programma. Deze onderdelen zijn standaard onderdeel van het programma van eisen. Wij zijn middels het werken in projectteams constant in gesprek met partijen met betrekking tot de wensen van onze gebruikers en bewoners. Met de gemeente maakten we goede afspraken over de invulling van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Vanaf 2012 zijn dit allemaal reguliere activiteiten in ons werk. 16

19 4. Samen met bewoners Onder de kernbelofte Samen met bewoners formuleerden we voor de komende vier jaar vier doelstellingen. Daarbij gaven we ook aan welke resultaten we hierop tot 2015 willen bereiken. Samen met bewoners Doelstelling Resultaat 2015 Effect Maatwerk Het is voor onze huurders duidelijk onder welke Wij geven onze bewoners een steuntje voorwaarden en betalingscondities wij in de rug door het leveren van keuzemogelijkheden bieden. maatwerk, maar wel binnen onze eigen financiële grenzen. Betrokken We ondersteunen bewonersinitiatieven als ze bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt en gebruiken ons netwerk hiervoor. De organisatiegraad van bewonersparticipatie is versterkten we streven naar een groei van het aantal huurdersvertegenwoordigers. Onze bewoners voelen zich mede verantwoordelijk voor de leefbaarheid in hun buurten en wooncomplexen. Onze huurders zijn betrokken bij onze beleidsontwikkeling en uitvoerende activiteiten. Wij hebben hierdoor een gerichtere inzet omdat onze plannen beter op onze huurders zijn afgestemd. Bekend met de klant We hebben nieuwe vormen van bewonersparticipatie ingezet, om onze plannen beter af te stemmen op onze huurders. We leren onze bewoners en hun behoeften steeds beter kennen, zodat we gerichter onze activiteiten kunnen inzetten. Precies daar waar het nodig is. Professioneel zakelijk en Onze partners weten wat ze van ons mogen verwachten. Onze partners weten wat we wel en niet kunnen doen. In 2011 hebben we veel activiteiten ondernomen om samen met onze bewoners aan de slag te gaan. Ze zijn betrokken bij onze beleidsontwikkeling en uitvoerende activiteiten. Onder andere door het inzetten op een versteviging van onze huurdersorganisaties en het houden van klantgesprekken. Daarnaast investeerden we in leefbaarheidsprojecten en bewonersinitiatieven. Wel vanuit onze faciliterende en ondersteunende rol en met nadruk op de eigen verantwoordelijkheid van onze bewoners. Samen hebben we gewerkt aan prettig wonen. Daarnaast bieden we onze bewoners een steuntje in de rug, door gerichte inzet bij huurachterstanden en deelname aan maatschappelijke projecten. We hebben ook een stap gezet in het beter leren kennen van onze bewoners en ze dichterbij te brengen door meer digitale en interactieve hulpmiddelen. In dit hoofdstuk geven we een toelichting op bovenstaande activiteiten en de uitgevoerde reguliere activiteiten, die ook bijdragen aan de kernbelofte Samen met bewoners. 4.1 Maatwerk We bieden huurders meer ruimte voor maatwerk. Onder bepaalde voorwaarden (o.a. kostendekkend) bieden we hen voorzieningen die het woonplezier vergroten. Een heldere uitleg van de keuzemogelijkheden binnen onze dienstverlening staat daarbij centraal. In 2011 hebben we in ons profileringsgebied Noordoost-Brabant een extra keuzemogelijkheid in ons onderhoudsaanbod opgenomen. In 2012 willen we dit aanbod verder uitbreiden. 17

20 4.2 Betrokken We versterken de verbinding met onze bewoners. Dat doen we door de organisatiegraad van onze huurdersorganisaties te verbeteren, door buurtinitiatieven te ontwikkelen en huurders meer te betrekken bij de ontwikkelingen van ons beleid en dienstverlening. We zetten nieuwe vormen van bewonersparticipatie in om onze plannen beter af te stemmen op de wensen van onze huurders en de lokale, actuele context. We maken daarbij gebruik van ervaringen die we Mooiland breed hebben opgedaan, bijvoorbeeld met schatgraven. In het afgelopen jaar werkten we aan onze betrokkenheid met onderstaande activiteiten Goed afgestemd op onze huurders Mooiland hecht veel waarde aan bewonersparticipatie. We betrekken bewoners bij onze beleidsontwikkeling en de activiteiten die wij uitvoeren. Dit is een reguliere activiteit. We initiëren dit en ondersteunen bewoners van een wooncomplex die zelf het initiatief nemen. We kennen zowel huurdersorganisaties als bewonerscommissies. In bijlage 3 geven we hierover een nadere beschrijving. Daar bovenop hebben we, vanuit ons ondernemingsplan in 2011, de volgende specifieke activiteiten uitgevoerd: Bij Mooiland Vitalis is samen met de Woonbond in 2011 gewerkt aan een plan van aanpak huurdersparticipatie, gericht op de versterking van de organisatiegraad en groei van huurdersorganisaties. Parallel hieraan liep het traject om samen met de Woonbond te komen tot een centrale huurdersorganisatie. Hiervoor is een initiatiefgroep opgericht die vorm en inhoud aan deze centrale huurdersorganisatie te geven. In 2012 vindt de implementatie plaats. De samenwerkingsovereenkomst tussen Mooiland Maasland en de De Koepel is ondertekend. Samen met de Koepel werken we aan participatie van bewoners daar waar geen lokale bewonersorganisatie is. Zo zijn we gestart met het realiseren van klantarena s per werkgebied en hebben we een bijeenkomst rondom wonen, welzijn en zorg georganiseerd. De voorbereidingen voor klantgesprekken ( Op de koffie ) zijn in 2011 gestart. Met deze gesprekken willen we nog meer in contact komen met onze huurders, om te weten wat hun behoeften zijn en om een beter beeld van de ontwikkelingen in de wijk te krijgen. Mooiland Vitalis heeft tijdens de landelijke dag van de huurdersorganisaties op 8 juni met alle huurdersorganisaties gesproken over het thema Energiebeleid en het ondernemingsplan. Op 30 november 2011 vond een tweede bijeenkomst plaats. Hier werd vooral stilgestaan bij onderwerpen als basiskwaliteit, KWH huurlabel en energiebeleid. Daarnaast werd de uitkomst van de evaluatie van het serviceabonnement onderhoud gepresenteerd. Communicatie met bewoners We betrekken onze huurders ook door verschillende communicatie-uitingen. Op onze websites en kunnen huurders, woningzoekenden en andere geïnteresseerden informatie vinden over onder ander ons woningaanbod, onze dienstverlening, nieuwbouwprojecten en onze organisatie. Ook kunnen huurders hier onze publicaties (zoals jaarverslag, ondernemingsplan, reglementen) en brochures vinden en downloaden. Mooiland kent diverse bewonersbladen die bijdragen aan een goede relatie met onze huurders. Mooiland Maasland geeft vier maal per jaar het blad Woonmaat uit en Mooiland Vitalis drie maal per jaar het blad Visite. Hiermee informeren we huurders over ons beleid en onze projecten, maar komen ook human interest- en achtergrondverhalen aan bod. 18

21 Bij vastgoedprojecten communiceren wij intensief met huurders, zowel op individuele basis als met bewoners- en huurdersorganisaties. We betrekken en informeren de huurders door bijvoorbeeld onze plannen en de voortgang hiervan te bespreken. Ook kunnen huurders ons voor vragen en informatie telefonisch bereiken of naar één van onze regiokantoren of spreekuurlocaties komen Leefbaarheid bevorderd vanuit eigen initiatieven Leefbaarheid vinden we een belangrijk thema, omdat onze huurders niet alleen tevreden over hun woning moeten zijn, maar ze moeten zich ook echt thuis voelen op de plek waar ze wonen. Leefbaarheid is een veelomvattend begrip; aspecten als levendigheid, sociale contacten, veiligheid en het verhogen van de kwaliteit van de woonomgeving zijn daar onderdeel van. Daarbij is betrokkenheid van bewoners, verenigingen en maatschappelijke organisaties van groot belang. Een belangrijk speerpunt voor 2011 was, naast onze eigen leefbaarheidsinitiatieven, het uitnodigen van bewoners om ook zelf initiatieven te nemen die de waarde van een buurt of wijk verhogen. We brengen ze waar mogelijk in contact met onze partners en haken aan op hun criteria, zoals een buurtbudget. We zijn in 2011 ook zelf aan de slag gegaan met een onderzoek naar de wensen en mogelijkheid van het inzetten van een buurtbudget. Wij halen initiatieven uit de samenleving op, maar hebben bij de uitvoering vooral een adviserende en/ of faciliterende rol. Zo hebben we voor de regio Noordoost-Brabant het beleid en criteria voor onze schatgraafprojecten die wij daar uitvoeren bijgesteld. In 2011 hebben we in totaal vier nieuwe schatgraafprojecten gestart, waaronder Ontmoeten en groeten in Maren Kessel en samenwerking met het Bossche Makershuis. In 2011 hebben we voor de regio Noordoost-Brabant ook gewerkt aan de verbetering van onze beheerplannen. Met deze beheerplannen werken we onder andere aan een versterking van de leefbaarheid in onze buurten en complexen. Door een analyse van de huidige beheerplannen kunnen we deze beter laten aansluiten bij het gebied of thema en de actualiteiten daarin. Leefbaarheidsactiviteiten zijn voor ons ook een regulier proces. Onze woonconsulenten en huismeesters spelen een belangrijke rol bij het monitoren van de leefbaarheid in wijken, buurten en complexen. Onze huismeesters zijn werkzaam in ons gehele werkgebied. Zij signaleren (dreigende) problemen en nemen waar nodig actie. Ook hebben we in de wijk de Valuwe, in ons profileringsbebied Noordoost-Brabant een wijkmeester ingezet. Deze werkt met ons mee aan de revitalisering van de wijk en fungeert hier als vraagbaak voor bewoners. Daarnaast doen wij investeringen in de fysieke kwaliteit van de woning en woonomgeving, met name ter verbetering van de veiligheid en het veiligheidsgevoel. Verder investeren we ook in preventieve woonbegeleiding bijvoorbeeld gericht op (het voorkomen van) schuldhulpverlening of voorkomen van overlast. De organisatie Verdihuis biedt intensieve woonbegeleiding om eventuele escalaties bij huishoudens met multiproblematiek te voorkomen. Wij hebben hierin een signalerende rol en voorkomen zo vaak een eventuele ontruiming. Naast bovenstaande investeringen stellen wij ook jaarlijks een budget beschikbaar waar we verschillende leefbaarheidsprojecten mee financieren. In 2011 hebben we in Noord Oost Brabant aan extern leefbaarheidsbudget uitgegeven. Samen met de kosten voor de inzet van het Verdihuis en de algemenen kosten in het kader van Schatgraven komt het totaalbedrag voor leefbaarheid op In bijlage 3 is het totaaloverzicht van deze kosten en projecten opgenomen. Sponsoring en andere maatschappelijke uitgaven Naast uitgaven in het kader van leefbaarheid, tonen wij onze maatschappelijke en lokale betrokkenheid ook door het jaarlijks voldoen aan sponsorverzoeken of andere maatschappelijke uitgaven. Als Mooiland zetten wij ons in voor mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken, 19

22 daarbij richten wij ons op het wonen en de woonomgeving. We stellen bijvoorbeeld mensen en financiële middelen beschikbaar voor de uitvoering van maatschappelijke projecten. Onze medewerkers gaan dan concreet aan de slag met of voor een maatschappelijke organisatie uit het netwerk. Als criterium voor het voldoen aan sponsorverzoeken stellen wij de eis dat de activiteit moet bijdragen aan de versterking van de leefbaarheid en sociale cohesie van het werkgebied waarin wij werkzaam zijn. In 2011 hebben we in totaal aan sponsoring uitgegeven. In bijlage 3 is het totaaloverzicht van onze sponsoruitgaven opgenomen. Mooiland heeft geen steun verleend aan buitenlandse instellingen. Overlast Ondanks onze stevige inzet in de versterking van de leefbaarheid in onze wijken en complexen, komt op sommige plekken overlast voor. In 2011 is de bestrijding en preventie van overlast uitgevoerd conform het geldende beleid. We informeren onze bewoners over ons beleid middels een informatiefolder, deze is te vinden op onze website. Hierin is beschreven hoe Mooiland omgaat met overlast. In steeds meer situaties is echter sprake van een bijzondere situatie omdat er bewoners met een psychische en/ of verstandelijke beperking bij betrokken zijn. Dit vraagt meer begeleiding. Wij proberen deze met onze partners te bieden, maar kunnen hier nog meer uithalen. Naar de toekomst toe zullen wij, samen met partners, nog meer moeten investeren om wijken leefbaar te houden. Voorkomen is uiteindelijk beter dan genezen. Daarom proberen we potentiële overlastsituaties op tijd te signaleren. In dit kader is er in 2011 met de woonconsulenten en een externe deskundige een themadag geweest over multiproblematiek en sociaal beleid Proactieve houding getoond Een proactieve houding is voor ons een belangrijk uitgangspunt en staat centraal in ons werk. In 2011 hebben we in ons profileringsgebied Noordoost Brabant hier nog wat extra aandacht aan besteed. Zo hebben we in de Leerschool Projectmatig Onderhoud klantevaluaties met elkaar gedeeld en waar nodig processen hierop aangepast. Ook hebben we aan de standaard projectevaluaties een bewonersenquête toegevoegd Particulier opdrachtgeverschap We hebben meerdere pilot projecten benoemd waarin verregaande particulier/ collectief of mede opdrachtgeverschap wordt opgepakt. Verder is er gewerkt aan een programma van eisen zodat helder wordt welke kaders opgesteld kunnen worden voor bewonersparticipatie. 4.3 Bekend met de klant Naast het voeren van op de koffie gesprekken en onze bewonersparticipatietrajecten, zetten we extra in op het leren kennen van onze klanten. Zo kunnen we onze producten en dienstverlening goed op hun wensen laten aansluiten. In 2011 hebben we hierin een aantal specifieke activiteiten ondernomen Digitaal en interactief In 2011 hebben we gewerkt aan een concept (E) klantvisie, in 2012 wordt dit geïmplementeerd. Daarnaast zijn we gestart met de verkenningen voor een digitaal podium waar huidige en toekomstige huurders ervaringen kunnen delen en wensen kenbaar maken. In 2012 wordt dit verder uitgewerkt. Ook hebben we gewerkt aan het interactiever maken van onze websites Specifieke woonbehoeften inzichtelijk gemaakt In 2011 hebben we een plan van aanpak opgesteld voor het inzichtelijk maken van de woonbehoefte van onze klanten. Begin 2012 starten we met de selectie van organisaties die ons kunnen ondersteunen in het zoeken van oplossingen voor klantgerichte vraagstukken. Hierna starten we ook met de uitvoering van klantenpanels. 20

23 4.4 Professioneel en zakelijk Bij een professionele en zakelijke houding hoort dat we verwachtingen managen. Dit betekent dat we goede afspraken met partijen over heldere taak- en rolverdeling. We communiceren duidelijk naar buiten hoe de rollen zijn verdeeld en wat ze van ons kunnen verwachten. We zijn regelmatig met partners in gesprek over lopende projecten en afspraken. De procesbeschrijvingen waarin de taak- en rolverdeling zijn weergegeven hebben we geborgd in ons kwaliteitsmanagementsysteem. Verder hebben we het werken in projectteams geïmplementeerd, en mede daardoor zijn we druk bezig om het mede opdrachtgeverschap uit te voeren. Aanvullend wordt hier invulling aan gegeven door regulier overleg, afstemming in projectteams, het opstellen van een programma van eisen en heldere besluitvorming over opdrachtverstrekking. Een verdere standaardisatie is doorgevoerd in onder andere de projectadministratie, inkoop en aanbestedingsreglement. Dit is ook te zien doordat voor elk project een planning wordt gemaakt, voorzien van afgestemde uitgangspunten. 21

24 5. Uitnodigende partner Onder de kernbelofte Uitnodigende partner formuleerden we voor de komende vier jaar drie doelstellingen. Daarbij gaven we ook aan welke resultaten we hierop tot 2015 willen bereiken. Hiermee geven we invulling aan de samenwerking met onze partners, om binnen de beperkte financiële ruimte die wij allemaal kennen toch een antwoord te geven op onze volkshuisvestelijke opgaven. Uitnodigende partner Doelstelling Resultaat 2015 Effect Betrouwbare partner We geven duidelijk aan waar we wel of geen partner in (kunnen) zijn. Onze partners weten wat ze wel en niet van ons kunnen verwachten. We staan In elk profileringsgebied kiezen we voor een selectie van gemeenten waar we ons bekend als een betrouwbare partner die transparant is. Dit is een belangrijke maatschappelijk ondernemerschap laten basis in een tijd waarin alle partijen een zien. beperkte financiële ruimte kennen. Proactieve, kennis en expertise partner Mede opdrachtgeverschap We zijn in de profileringsgebieden aangesloten en actief bij relevante netwerken, waarmee we kennis en expertise delen en Mooiland positioneren. In de profileringsgebieden Stedendriehoek en Stadsregio Arnhem Nijmegen en Noord- Holland hebben we een kansrijke alliantie (bijvoorbeeld een studentenhuisvester) gesloten. En op vier nieuwe locaties is een start gemaakt met vernieuwende woonconcepten en/of kleinschalige woonvormen voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen. Tussen de woonbedrijven en Mooiland Vastgoed werken we volgens het principe van mede opdrachtgeverschap. In onze profileringsgebieden zijn wij bekend bij onze samenwerkingspartner. Zij weten ons te vinden en zien onze meerwaarde op het gebied van kennis en expertise. Samen met onze partners kunnen we zo een goede invulling geven aan de woonwens van mensen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Alle nieuwbouwprojecten zijn professioneel georganiseerd zodat we uiteindelijk duurzame woonproducten opleveren. Op deze manier kunnen we ook beter invulling geven aan de afspraken die we hierover met onze samenwerkingspartners hebben gemaakt. In 2011 hebben we intensief gewerkt aan het zijn van een uitnodigende partner. We hebben onze eigen rol versterkt door het vergroten van onze kennis en expertise, we waren transparant over onze doelen en resultaten en zijn helder geweest over wat onze partners van ons kunnen verwachten. Daarnaast hebben we onze samenwerkingen versterkt. Met name in de profileringsgebieden hebben we extra ingezet op onze bekendheid bij onze partners en het aangaan van samenwerkingsverbanden en/ of kennisnetwerken. Vooral op het gebied van wonen, welzijn en zorg hebben we in 2011 veel projecten uitgevoerd. Samen hebben we gewerkt aan de volkshuisvestelijke opgaven die voor ons liggen, binnen onze beperkte financiële ruimte. In dit hoofdstuk een toelichting op deze activiteiten, naast een toelichting op onze reguliere activiteiten die ook aan deze kernbelofte bijdragen. 22

25 5.1 Betrouwbare partner Wij willen open en transparant werken; een betrouwbare en uitnodigende partner zijn. Wij willen hier professioneel invulling aan geven. Zeker in de profileringsgebieden tonen we onze betrokkenheid naar onze partners door een proactieve houding. In 2011 pakten we in dat kader de volgende activiteiten op Ingezet op gemeenteoverschrijdende samenwerking In ons profileringsgebied Noordoost-Brabant hebben wij in 2011 specifiek ingezet op gemeentegrensoverschrijdende samenwerking. Enkele voorbeelden zijn: Deelname aan regionaal woningmarktonderzoek Land van Cuijk met als doel een regionale woonvisie en regionale prestatieafspraken; Overleg met collega corporaties uit omliggende gebieden om te kijken of we elkaar kunnen helpen in de realisatie van de woonopgave; Strategische alliantie met Pantein Bekendheid bij samenwerkingspartners We willen in onze profilerings- en servicegebieden bekend zijn bij onze samenwerkingspartners. In 2011 hebben we hieraan gewerkt door: Het ontwikkelen van een serviceplan voor onze servicegebieden; We hebben binnen onze organisatie vaste aanspreekpunten voor onze maatschappelijke partners benoemd; Onze partners weten wat ze van ons kunnen verwachten bij het opstarten en bespreken van nieuwe initiatieven; We breiden ons netwerk verder uit, onder andere door middel van het participeren in een nieuw regionaal woningmarktonderzoek in Alkmaar Transparantie over behaalde resultaten In 2011 hebben we ons ondernemingsplan met onze partners gedeeld. We hebben hen ook nauw betrokken bij de totstandkoming hiervan. Over de behaalde resultaten leggen wij middels het jaarverslag verantwoording af Duidelijkheid partnerschap We hebben onze kennis op het gebied van duurzaamheid en maatschappelijk vastgoed versterkt, door het actueel houden van vakkennis en ontwikkelingen, onder meer door de Mooiland projectgroep BOG/ MOG/ ZOG (Bedrijfs-, Maatschappelijk- en Zorg Onroerend Goed). Daarnaast maakten we concrete afspraken met leveranciers op het gebied van vastgoedbeheer en onderhoud. 5.2 Proactieve, kennis en expertise partner In elk profileringsgebied kiezen we voor gemeenten waar we ons maatschappelijk ondernemerschap tonen. We gaan op zoek naar de juiste netwerken en allianties in ons werkgebied. Vanuit een gedeelde ambitie werken we met intentie- of samenwerkingsovereenkomsten, waarbinnen we resultaatgerichte, projectmatige afspraken maken. In het afgelopen jaar werkten we in dat kader aan de volgende activiteiten Samenwerking met gemeenten Mooiland ziet de gemeente als één van haar belangrijkste partners bij het invullen van de opgaven op het terrein van het wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid. We kennen in totaal meer dan 150 gemeenten in ons werkgebied. Het profileringsgebied Noordoost-Brabant kent elf gemeenten met meer dan vijftig dorpskernen. De variatie binnen het werkgebied is groot, zowel in grootte van de gemeenten, opgaven, mogelijkheden als culturen. De profileringsgebieden Noord-Holland en de 23

26 Stedendriehoek en Stadsregio Arnhem Nijmegen kennen ieder vijf gemeenten. De overige gemeenten vallen in de zogenaamde servicegebieden. De samenwerking met deze gemeenten is voor ons een regulier proces. In 2011 hebben we hiervoor een aantal specifieke activiteiten ondernomen, te weten: Voor de gemeenten in de profileringsgebieden Stedendriehoek en Stadsregio Arnhem Nijmegen en Noord-Holland is alle relevante informatie verzameld, gebundeld en praktisch intern beschikbaar gesteld. In 2011 zijn nieuwe prestatieafspraken met Bernheze opgesteld die naar verwachting begin 2012 worden vastgesteld. Ook is een start gemaakt met Maasdonk om te komen tot prestatieafspraken. Verder is het overleg gestart met Boxmeer over vernieuwing van de afspraken. We verwachten in 2012 tot nieuwe prestatieafspraken met de betreffende gemeenten te komen en bovendien afspraken te maken met andere gemeenten binnen ons werkgebied over actualisatie van de prestatieafspraken. In de profileringsgebieden Noord-Holland en Stedendriehoek en Stadsregio Arnhem Nijmegen zijn veel prestatieafspraken in de maak, zie hiervoor bijlage 4. Voor wat betreft de servicegebieden zijn er in 2011 twee ontwikkelingen geweest. Met de gemeente Nijkerk ondertekenden we prestatieafspraken. Met de gemeente Oldambt hebben we een woonakkoord tot 2014 opgesteld en ondertekend. Prestatieafspraken Wij hechten er waarde aan afspraken te maken met de gemeenten over de woningvoorraad in de sociale sector en de inzet voor doelgroepen, de bestaande woningvoorraad, de verruiming van de woningvoorraad door nieuwbouw, wonen met welzijn en zorg en leefbaarheid en de positie van betrokken partijen. In de afspraken die we maken, worden de bijdragen van de betrokken partijen op deze onderwerpen benoemd. Ook geven we aan hoe de partijen met elkaar overleggen en samenwerken. Vaak gaat een woningmarktonderzoek vooraf aan het maken van prestatieafspraken. Met uitzondering van de gemeente Maasdonk zijn met alle gemeenten in het profileringsgebied Noordoost-Brabant prestatieafspraken gemaakt. Met de gemeente Maasdonk vindt dit in 2012 plaats. De precieze inhoud van de afspraken verschilt per gemeente. In het maken van nieuwe prestatieafspraken met gemeenten streven we naar een vernieuwde opzet. De sterk veranderende marktomstandigheden en de veranderende volkshuisvestelijke wet- en regelgeving vragen daarom. Deze wijzigingen hebben gevolgen voor onze handelingsruimte en de financiële mogelijkheden van corporaties. Daarom maken we geen harde afspraken over bijvoorbeeld woningbouwproductie en investeringmiddelen voor de lange termijn, maar maken we een duidelijk verschil in afspraken op hoofdlijnen voor de langere termijn en een nadere concrete uitwerking per jaar. De afspraken worden jaarlijks geactualiseerd. Overleg Met de gemeenten in het profileringsgebied Noordoost-Brabant zijn twee overlegrondes per jaar. Eén keer per jaar een bestuurlijk overleg met de leden van de colleges van B&W met een strategische invulling. De agenda bevat onder meer onderwerpen als nieuwe prestatieafspraken, knelpunten bij vastgoedprojecten, initiatieven voor nieuwe projecten, grote beleidswijzigingen op het terrein van woonruimteverdeling en huurbeleid. Eén keer per jaar is er een ambtelijk overleg met een operationeel-tactische invulling. Op deze agenda staan de meer volkshuisvestelijke onderwerpen als toewijzingsafspraken bij nieuwbouw, de huisvesting van statushouders en voortgang prestatieafspraken. Op lokaal niveau zijn de woonconsulent en de rayonopzichter herkenbaar en laagdrempelig aanspreekpunt gemeenten. In alle gemeenten participeert de woonconsulent in het overleg waar overlastsituaties en bijzondere woningtoewijzingen worden besproken en zoveel mogelijk aangepakt. In de profileringsgebieden Noord-Holland en Stedendriehoek en Stadsregio Arnhem Nijmegen is er ook zowel bestuurlijk als ambtelijk overleg. Daarnaast worden er verschillende overleggen gevoerd over 24

27 nieuwe initiatieven. Zo is met de gemeente Apeldoorn gesproken over twee nieuwbouwmogelijkheden (Anklaar en Molenstraat). Er is een verkenning gemaakt van de mogelijkheden inzake de verplaatsing (sloop/ vervangende nieuwbouw) van de praktijkruimten van diverse eerstelijnszorgaanbieders in het kader van project Anklaar en is middels een workshop verdere uitwerking gegeven aan eventuele studentenhuisvesting in het project Molenstraat. Samen met de gemeente Alkmaar namen we deel aan een nieuw regionaal woningmarktonderzoek. Daarnaast is in Zutphen een onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van diverse nieuwbouwmogelijkheden Wonen, welzijn en zorg voor mensen met een bijzondere woonvraag We pakken verschillende activiteiten op om woningen en zorg- en welzijnsvoorzieningen aan mensen met een bijzondere woonvraag te kunnen bieden. Zo is in 2011 een kenniscentrum wonen, zorg en welzijn opgericht. Dit kenniscentrum is bedoeld om actief kennis van buiten Mooiland naar binnen te halen en deze intern te delen. Daarnaast stelt het kenniscentrum de kaders (volkshuisvestelijk, financieel, juridisch) vast voor de taken en verantwoordelijkheden van Mooiland in zorgvastgoed en de samenwerking met haar partners. Voor het realiseren van woon-zorgconcepten gaan we actief op zoek naar optimale netwerken. We werken samen met talrijke zorg- en welzijnspartners. Afhankelijk van de vraag, het geografisch gebied en het toekomstperspectief voor de samenwerking wordt de juiste partner gezocht. Zo zijn we in de regio Noordoost-Brabant een strategische samenwerking met Zorgcentra Pantein aangegaan. Verder is Stichting Soulmates voor ons in 2011 een partner geworden in Wooncomplex de Boterbloem in Zeeland. Zij huren nu, naast het bestaande ouderinitiatief De Spil, woonruimte voor de doelgroep jong volwassenen met een licht verstandelijke beperking. Om structureel kennis binnen te halen en op de hoogte te zijn van de belangrijkste ontwikkelingen heeft Mooiland in 2011 een deelnemingsovereenkomst met Zorgalliantie.nu afgesloten. Verder hebben we een intentieovereenkomst afgesloten met enkele zorg- en welzijnsinstanties zoals GGZ Noordoost-Brabant, Dichterbij, SMO Verdihuis, Koraalgroep/ LaSalle en stichting Oosterpoort. Deze instanties kunnen bij ons enkele woningen per jaar aanvragen voor hun cliënten die intramuraal en/ of in groepswoningen wonen en op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte. In 2011 hebben wij aan deze partners zes woningen met voorrang toegewezen. In diverse woon-zorgcomplexen werken we samen met zorgorganisaties, zoals Rivas Zorggroep, Evean, De Zorggroep Drenthe, De Goede Zorg, Livio, Interzorg, Vierstroom, Stichting Ouderwerk Sliedrecht, Esdege-Reigersdaal, Omring, LSG-Rentray, BrabantZorg en Zorgcentra/ Thuiszorg Pantein. Samen met deze zorg- en welzijnspartijen willen wij in de aangewezen complexen een optimaal woonzorgproduct blijven bieden. Ten slotte overleggen we met onze partners en delen we elkaars expertise. Zo hebben wij in 2011 onze ambitie gerealiseerd om een onderscheidend woon-zorgconcept te ontwikkelen voor huurders met dementie. Omdat we dit niet alleen kunnen, hebben we hierbij specialisten uit de zorg betrokken, namelijk Evean, Rivas, Sensire, Carinova en Livio. Dit concept gebruiken wij om dementieprojecten in onze profileringsgebieden te ontwikkelen. Zo zijn we begonnen met het onderzoeken van de mogelijkheid om een zorgboerderij voor dementerenden in Doetinchem volgens dit concept te ontwikkelen. In bijlage 4 is een totaaloverzicht van al onze projecten in het kader van wonen, welzijn en zorg opgenomen. 25

28 5.2.3 Overige samenwerkingspartners Naast samenwerking met gemeenten en partners op het gebied van zorg en welzijn, heeft Mooiland in 2011 ook samengewerkt met andere organisaties en corporaties in het realiseren van enkele belangrijke volkshuisvestingsinitiatieven. De bestaande relatie tussen Mooiland en Stichting Studentenhuisvesting Nijmegen (SSH) resulteerde in 2011 in een gezamenlijke ontwikkeling van ruim 350 studenteneenheden. De samenwerking zal in een VOF-constructie plaatsvinden die een basis biedt voor verdergaande samenwerking in de toekomst. Op grond daarvan is gezamenlijk een provinciale subsidie verkregen. Met Woningstichting Rondom Wonen werken we al langer intensief samen. Zo hebben we in 2010 het project te Pijnacker (realisatie woon-zorgzone), collegiaal in portefeuille genomen. In 2011 is een mogelijke toekomstige samenwerking nader verkend, met als doel daar in 2012 een richtinggevende uitspraak over te doen. Met collega-corporatie Wooncompagnie uit Hoorn voerden we in 2011 een verkennend gesprek over kennisuitwisseling over het werkgebied Noord-Holland. De verwachting is dat hierover in 2012 concrete afspraken worden gemaakt en de samenwerking in praktijk kan worden gebracht. Tevens is aansluiting gezocht bij Platform Woningcorporaties Noord-Holland Noord Verenigingen van Eigenaren Mooiland kent een groot aantal Verenigingen van Eigenaren (VvE). Doel van deze VvE s is de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Binnen deze VvE s heeft Mooiland enerzijds de rol als eigenaar en bestuurder en anderzijds de rol van alleen eigenaar. In Noordoost- Brabant wordt het beheer en de bestuursondersteuning van de VvE s uitgevoerd door een externe partij, een gekwalificeerde beheerorganisatie. In een aantal gevallen heeft Mooiland binnen de VvE s de formele rol als lideigenaar gemandateerd aan de woonconsulenten/ opzichters die bij de betreffende VvE zijn betrokken. In bijlage 4 hebben we het totaaloverzicht van VvE s opgenomen. 5.3 Mede opdrachtgeverschap vormgegeven Middels het project Opdrachtgeverschap geven we binnen Mooiland invulling aan de opdrachtgeversrol voor vastgoedontwikkelingsprojecten. Op deze manier optimaliseren we het vastgoedontwikkelproces, voelen we ons gezamenlijk verantwoordelijk en kunnen we beter invulling geven aan de afspraken die we hierover met onze samenwerkingspartners maakten. 26

29 6. Goede organisatie De opgaven onder onze kernbeloften vragen om een goede en financieel gezonde organisatie. We bundelen onze krachten en verbinden onze kwaliteiten, kennis en kunde. We ontwikkelen gezamenlijke afwegings- of beleidskaders om vanuit een sociaal perspectief de investeringsruimte zo groot mogelijk te houden en maximaal in te kunnen zetten. Met interne en externe toezichteisen bewaken we onze financiële positie. Tevens gaan we op zoek naar mogelijkheden om de opbrengsten te verhogen, die we vervolgens inzetten voor onze maatschappelijke investeringen. Onder deze kernbelofte hebben we drie doelstellingen geformuleerd: Samenwerken aan woonplezier Een Mooiland Op orde We merkten in 2011 dat we als organisatie op de goede weg, maar naar onze wens nog onvoldoende op orde zijn. Een goede organisatie, met de beoogde synergie en efficiency vraagt meer. Daarom zijn we gestart met het project Daarnaast hebben we sterk ingezet in het formuleren van gezamenlijk beleid op verschillende terreinen. Zo maken we meer gebruik van elkaars kennis en kunde en werken we ook aan samenwerking en efficiency. Op het gebied van financiën hebben we een goede stap gezet door het opstellen van een sturingskader. Dit helpt ons in een tijd waarin onze financiële ruimte door verschillende ontwikkelingen beperkter wordt. Ook Mooiland Vastgoed heeft hard gewerkt aan haar organisatieontwikkeling en het op orde zijn. Dit alles deden we naast onze reguliere bedrijfsvoering. 6.1 Samenwerken aan woonplezier Mooiland is een organisatie die is ontstaan met de gedachte om krachten te bundelen, zowel financieel, beleidsmatig als in uitvoerende zin. We zoeken de kracht van de combinatie nadrukkelijk in het verbinden van onze kwaliteiten, kennis en kunde. Dat doen we nog altijd vanuit het geloof dat dat het beste tot zijn recht komt dichtbij onze huurders en partners. De zelfstandigheid van onze werkmaatschappijen staat nog altijd hoog in het vaandel. Door gezamenlijke afwegings- of beleidskaders te ontwikkelen, willen we de kwaliteit en ervaring die in huis zijn zo goed mogelijk benutten. De uitwerking en uitvoering laten we bij voorkeur daar waar die hoort: dichtbij onze klanten. We hebben in 2011 voor een aantal thema s gezamenlijke afwegings- en beleidskaders opgesteld. Enerzijds vanuit de gedachte van de kracht van de combinatie, anderzijds vanuit het feit dat onze financiële ruimte steeds beperkter wordt en we goede afwegingskaders nodig hebben om onze investeringscapaciteit gerichter in te zetten. Dit zijn: Gezamenlijke portefeuillestrategie en afwegingskader; Financieel afwegingskader; Verkoopstrategie; Zorgvastgoed & samenwerking met partners; Een gezamenlijk strategisch HRM beleidskader. Daarnaast hebben we in 2011 ook voorbereidingen getroffen voor gezamenlijk beleid, te weten Wonen, Welzijn & Zorg; Een uniform Personeelsbeleid. Als laatste hebben we gewerkt aan interne kennisdeling, door de oprichting van het kenniscentrum wonen, zorg en welzijn. 27

30 Dit samenwerken binnen Mooiland doen we in totaal met 380 medewerkers. In 2011 is het aantal medewerkers iets toegenomen. Deze toename wordt in de hoofdzaak veroorzaakt door de toestroom van medewerkers van Stichting Pantein Wonen als gevolg van de fusie. In bijlage 5 is het totaaloverzicht van de personeelssamenstelling opgenomen. Personeelsbeleid Ter voorbereiding op de HRM paragraaf in het ondernemingsplan is in het voorjaar van 2011 het strategisch HRM beleidskader voor Mooiland vastgesteld. In dit beleidskader zijn drie dominante thema s benoemd die in de uitwerking van het ondernemingsplan verder geprioriteerd zijn in doelstellingen en activiteiten. Deze thema s zijn: Focus op de medewerker, waaronder wordt verstaan het ontwikkelen van een Mooilandbreed kwantitatief en kwalitatief personeelsmanagement, waarbij de prioritering in 2011 heeft geleid tot de keuze om via Mooiland@home een ontwikkelingstraject in te zetten voor de staf- en ondersteunende diensten. Management van 1 Mooiland, waaronder leiderschap wordt verstaan dat zorgt voor verbinding en groei wordt verstaan. Hierbij is dit jaar gekozen voor de inzet en de vertaling van dit thema in een cultuur en gedragsaanpak via de lijn van een projectaanpak in het kader van Mooiland@home. Samen leren door samenwerking, dat zich kenmerkt door kennisdeling, uitwisseling en bundeling, dat eveneens via een projectaanpak een plaats heeft gekregen in het Mooiland@home traject. Op deze wijze hebben de eerste activiteiten, samenhangend met de keuze voor de strategische HRM thema s, in 2011 een aanvang genomen. In 2011 is gewerkt aan het uniformeren van het personeelsbeleid voor Mooiland. In de tussentijd is uitvoering gegeven aan het reguliere personeelsbeleid. Zo hebben we gewerkt aan de loopbaanbegeleiding- en ontwikkeling van onze medewerkers door het loopbaanontwikkelingsbudget, de inzet van een loopbaanadviseur, het bieden van de mogelijkheid om relevante opleidingen en cursussen te volgen en het organiseren van interne trainingen en themabijeenkomsten. Ook op het gebied van Arbo, gezondheid en veiligheid hebben we verschillende activiteiten ondernomen. We hebben voorbereidingen getroffen om twee externe vertrouwenspersonen van de Arbo Unie te benoemen. In ons overleg met de Arbo arts spreken we onder andere over het ziekteverzuim en re-integratie van medewerkers. We hebben de geluidsisolatie en het klimaatbeheersingssysteem op het kantoor in Ede verbeterd, we bieden al onze medewerkers structureel bedrijfsmassages, nieuwe medewerkers krijgen een werkplekonderzoek en waar nodig wordt een beeldschermtachograaf ingezet. In het kader van veilig werken hebben we huismeesters en rayonopzichters verschillende cursussen over veilig werken gegeven en voorzien van persoonlijke beschermingsmiddelen. Ook hebben we binnen Mooiland verschillende bedrijfshulpverleners (BHV ers). In 2011 hebben we bij Mooiland Maasland de KWH meting Goed werkgeverschap uitgevoerd en het label behaald. De verbeterpunten worden in 2012 uitgewerkt. In 2011 zijn de onderhandelingen voor een nieuwe CAO Woondiensten 2012 opgepakt. Mooiland heeft een personeelsbestand van 323 FTE s, 380 mensen in totaal waarvan 194 mannen en 186 vrouwen. Ongeveer een derde in de leeftijdscategorie 35 t/m 44 jaar en een derde in de leeftijdscategorie 45 t/m 54 jaar. Volgens Corporaties in perspectief (een uitgave van het CFV) heeft Mooiland gemiddeld 89,9 verhuureenheden per FTE. Voor de referentiegroep ligt dit gemiddelde op 106 VHE per FTE. Een indicatie dat Mooiland een relatief ruim personeelsbestand heeft. Hier dient wel bij te worden betrokken dat Mooiland een eigen onderhoudsdienst en huismeesters in dienst heeft. De 28

31 personeelskosten per FTE bedragen bij Mooiland gemiddeld EUR ,- Het gemiddelde van de referentiegroep ligt op EUR ,- Bij Mooiland liggen de gemiddelde personeelskosten per FTE beduidend lager dan gemiddeld bij corporaties uit de referentiegroep. De gemiddelde personeelslasten per VHE bedragen bij Mooiland EUR 593,- Mooiland scoort ook op dit punt beter dan het gemiddelde van de referentiegroep, EUR 673,-. Hierbij geldt wederom de nuancering dat Mooiland relatief veel huismeesters heeft en een onderhoudsdienst. In bijlage 5 is een tabel met verzuimpercentages opgenomen variërend bij de bedrijfsonderdelen van 2.43% tot 3.63% en met de vaststelling dat bijna alle bedrijfsonderdelen op dit punt een verbetering laten zien ten opzichte van het jaar daarvoor. Ondernemingsraad Binnen Mooiland kennen we een ondernemingsraad. Deze is samengesteld uit twee vertegenwoordigers van Mooiland Vitalis, twee vertegenwoordigers van Mooiland Maasland, twee vertegenwoordigers van Mooiland Vastgoed en een vertegenwoordiger van Mooiland Concernstaf. De ondernemingsraad voert het formele overleg op medezeggenschapsgebied met de Raad van Bestuur. In februari 2011 zijn afspraken over dit overleg vastgelegd in een overeenkomst tussen Ondernemingsraad en Bestuurder. In het verslagjaar kwamen de bestuurder en de ondernemingsraad zes keer in een overlegvergadering bijeen. Een van deze overlegvergaderingen betrof een artikel 24 WOR vergadering, waarbij een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen aanwezig was. Vele onderwerpen zijn in het overleg met de ondernemingsraad besproken. Naast de gebruikelijke onderwerpen zoals het jaarverslag en jaarrekening 2010, de viermaands rapportages 2011 en de kaderbrief en begroting 2012 is gesproken over: ondernemingsplan Mooiland ; organisatieontwikkeling binnen de bedrijfsonderdelen van Mooiland; diverse HRM onderwerpen waaronder alternatief vervoer, verrekening zakelijke kilometers en beschikbare verlofuren, de werkkostenregeling, dienstreizen, zorgverlof; het organisatieontwikkelingstraject Mooiland@home met inbegrip van een adviesaanvraag voor de inzet van een externe adviseur voor dat traject en een Mooilandbrede integriteitscode. 6.2 Eén Mooiland Eén Mooiland staat centraal in onze randvoorwaarde. We willen steviger dan voorheen de belofte van samenwerking tot stand brengen. Dat vraagt meer dan op inhoud de juiste mensen bij elkaar zetten. Ons doel is om de voorwaarden te scheppen die synergie mogelijk maken. Eén Mooiland als vanzelfsprekendheid. In dit kader hebben we in 2011 gewerkt aan Een merknaam Mooiland. We hebben de Mooiland identiteit en bijbehorende merkwaarden vastgesteld en vertaald naar een strategisch Mooiland communicatiebeleidskader. In 2011 startten we ook met het ontwikkelen van een vernieuwde Mooiland huisstijl en Mooiland communicatiemiddelen. Medio 2012 wordt dit afgerond. We hebben in het kader van Een Mooiland ook geformuleerd dat onze managers ambassadeurs van Mooiland zijn. Nu we onze Mooiland identiteit en bijbehorende merkwaarden hebben vastgesteld kunnen we ook invulling geven aan deze ambassadeursrol. In 2012 nemen we dit mee in het Mooiland cultuurtraject. 6.3 Op orde Op orde zijn, dat klinkt als een vanzelfsprekendheid. Toch formuleerden we dit doel heel bewust. We zijn ervan overtuigd dat onze context vraagt om continue sturing van strategie, processen en de wijze waarop we onze ambities gezamenlijk waar kunnen maken. We moeten slimmer en creatiever zijn. De organisatie komt hier tot zijn recht: met een geoliede structuur, heldere kaders en besluitvorming, 29

32 efficiënte en effectieve processen en medewerkers die gemotiveerd op de juiste plek zitten. In 2011 hebben we onder deze noemer de volgende activiteiten uitgevoerd: In 2011 is de aanpassing van de staf- en ondersteunende diensten gestart. We werken toe naar een nieuw Mooilandhuis waar we efficiënt met een duidelijk besluitvormingsproces en heldere afspraken werken aan een Echt thuis voor onze huurders. We willen dat onze medewerkers zich thuis voelen bij Mooiland en gebruikmaken van elkaars expertise. Ook het tot stand komen van gemeenschappelijk beleid wordt onder de loep genomen. Financiën: we hebben het vastgestelde financiële beleidsperspectief vertaald naar een sturingskader waarin keuzes en afspraken zijn gemaakt op basis van efficiency en effectiviteit. In het kader van efficiency en effectiviteit zijn ook andere acties gestart: - Totstandkoming gezamenlijke basiskwaliteit; - Verdere optimalisatie in onderhoudsbegroting; - Werkverdeling concern en woonbedrijven. Planning & Control cyclus: we hebben het ondernemingsplan vertaald in de Balanced Score Card zodat het management dit kan gebruiken als monitoringssysteem en sturingsmechanisme voor de ontwikkeling van de organisatie. Ook hebben we middels het project Besturing, structuur en werkwijze het management geïnformeerd over de methodiek van integrale beleidsvoorbereiding. We hebben uitgesproken dat we in 2015 willen overgaan naar een ICT-platform voor heel Mooiland. In 2011 hebben we daarom inzichtelijk gemaakt welke ICT-projecten we nog wel oppakken en welke we doorschuiven, dan wel niet oppakken. Ook is gestart met een visienotitie over de benodigde ICT-omgeving, passend bij de organisatiestrategie. Organisatieontwikkeling Mooiland Vastgoed Binnen Mooiland Vastgoed hebben we in 2011 gewerkt aan de organisatieontwikkeling. De organisatiestructuur is aangepast, samen met het nieuwe MT is de strategische visie nader uitgewerkt en er is een start gemaakt met het samenwerkings-/ cultuurprogramma. Uitwerkingen hiervan zijn: Het nieuwe werken: samen met medewerkers van de woonbedrijven werken in projectteams in plaats van afstemmingsoverleggen; Kwaliteitsmanagementsysteem: hierin worden onder andere formats, standaard procedures en procesbeschrijvingen in opgezet en beheerd; De projectadministratie, inkoop en aanbestedingsreglement is gestandaardiseerd, gedocumenteerd en gecommuniceerd; Projectplanningen worden opgesteld; Implementatie financieel systeem, Dynamics Vastgoed; Ontwikkeling medewerkers middels coaching, competentiemanagement etc. 7. Verhuren Het verhuren van woningen is onze kerntaak. Dit valt voor ons onder een goede basis en wij zien dit als een regulier proces. Met ons beleid en onze activiteiten geven we invulling aan de volkshuisvestelijke opgave en de vraag van onze klanten. We werken aan het betaalbaar en toegankelijk houden van onze woningvoorraad. Omdat we dit proces als één van onze belangrijkste processen zien, wijden we hier een apart hoofdstuk aan. Hierin geven we inzicht in ons beleid, de uitvoering van dit beleid en de aanbieding en toewijzing van woningen. 7.1 Huurbeleid Het huurprijsbeleid voor woningen in de gereguleerde huursector (onzelfstandige woonruimte en zelfstandige woningen met een toegestane huurprijs onder de 653), is strikt gereguleerd via 30

33 wettelijke bepalingen in het Burgerlijk wetboek. Jaarlijks stelt de minister de maximale huurverhoging voor komend jaar vast. In het licht van de wijzigende regelgeving (onder andere doelgroepafbakening vanuit het Europadossier, aanpassing regeling huurtoeslag en toepassing van het energielabel) en de bezuinigingen die de corporatiesector treffen met als noodzaak de huurinkomsten te verhogen, hebben we in 2011 het huurbeleid tegen het licht gehouden. Een goede balans tussen de wens tot verhogen van huurinkomsten en de maatschappelijke verantwoordelijkheid was daarbij uitgangspunt. Ons streven was een gemeenschappelijke hoofdlijn voor het huurbeleid voor de komende periode, dat de beide woonbedrijven nog steeds de ruimte biedt tot flexibiliteit en aanpassing op de landelijke en regionale situatie. Beide woonbedrijven van Mooiland kenden namelijk reeds een huurbeleid dat past bij het type bezit, de historie en achtergrond van de woonbedrijven. Deze gemeenschappelijke hoofdlijn is uiteindelijk in november 2011 vastgesteld. Uitgangspunten voor de gemeenschappelijke hoofdlijn voor het huurbeleid zijn markthuur en betaalbaarheid/bereikbaarheid. Deze zijn als volgt geformuleerd: 1. De streefhuur mag niet boven de markthuur uitgaan; 2. Minimaal 90% van het bezit (per gemeente) een streefhuur onder de bovenste huurtoeslaggrens ( 653 per maand, prijspeil 2011); 3. Minimaal 50% van het bezit (per gemeente) heeft een streefhuur onder de onderste huurtoeslaggrens ( 518 per maand, prijspeil 2011). Deze uitgangspunten zijn voor geheel Mooiland te hanteren met het streven om in onze profileringsgebieden de bereikbaarheid en betaalbaarheid regionaal in te vullen. In de regio Noordoost-Brabant doen we dit zelfs gemeentespecifiek. Concreet betekent dit dat voor de rest van ons werkgebied met name de eerste norm (streefhuur niet boven markthuur) leidend is, met de aanvulling dat de huur ook niet boven de maximaal redelijke huur mag uitgaan. De tweede en derde norm zijn niet leidend voor de rest van ons werkgebied; het bezit voldoet echter wel aan deze normen, ook bij het bereiken van de streefhuren. Voor de regio Noordoost-Brabant zijn de tweede en derde norm leidend en onlangs hernieuwd vastgesteld door de Raad van Bestuur en voorgelegd aan de huurdersorganisaties. De eerste norm wordt in dit gebied (in toenemende mate) gehanteerd bij het hogere huursegment, waarbij verhuurbaarheid wordt beoordeeld ter voorkoming van leegstand. Lagere middeninkomens Verder kiezen we er voor, binnen onze mogelijkheden, ook de lagere middeninkomens te bedienen, omdat er een knelpunt is ontstaan als gevolg van de Europese regelgeving. We zien namelijk dat een grote groep in de categorie ( ) tussen de wal en het schip dreigt te vallen. Voor deze groep is zowel sociale huur als koop niet bereikbaar. Dit betekent concreet dat we er bewust voor kiezen om een geleidelijke groei te laten plaatsvinden van huurprijzen boven de liberalisatiegrens tot een maximum van 10% van de voorraad. Ook zal de grens van 653 bij de jaarlijkse huurverhoging zorgvuldig worden gemonitord om te voorkomen dat er ongewenste inkomensproblemen ontstaan voor de huurders. Verder monitoren we deze grens, omdat overschrijding in strijd kan zijn met gemaakte afspraken met de gemeente (vanwege prestatie of projectafspraken). Extra woningwaarderingspunten In het ondernemingsplan is de ambitie vastgesteld dat in 2020 alle woningen minimaal op energielabel C zitten. In principe wordt deze labelling vertaald in de huur en als gevolg hiervan stijgen de 31

34 streefhuren en treden veranderingen op in de segmenten goedkoop en betaalbaar. De overschrijding van de betaalbaarheidsgrens lijkt echter zeer beperkt te zijn. Nadere analyse (en mogelijk correctie) is noodzakelijk per gemeente, woningtype en complex om ongewenste gevolgen voor bereikbaarheid/ betaalbaarheid en markthuur te kunnen ondervangen. We kiezen er bewust voor het schaarstebeleid niet toe te passen aangezien dit voor sommige regio s leidt tot extreme huurstijging en de betaalbaarheid fors in het geding komt. Het doorberekenen van schaarstepunten in de huur vinden we binnen het geldende huurbeleid en onze maatschappelijke taakopvatting niet mogelijk en gewenst. 7.2 Streefhuren en huurharmonisatie In bovenstaande beschrijving gaven we het beleid omtrent streefhuren en huurharmonisatie weer, hier tonen we de kengetallen. Het gemiddelde streefhuurpercentage in de regio Noordoost-Brabant is 72,6% (van maximaal redelijk) en voor de rest van ons werkgebied 89,3% (van maximaal redelijk). Dit levert voor de regio Noordoost-Brabant een gemiddelde streefhuur op van 507,10 en voor de rest van ons werkgebied 487,19. De gemiddelde huurprijs is voor de regio Noordoost-Brabant 441,53 en voor de rest van ons werkgebied 479,77. Daarmee komen we op een percentage van respectievelijk 63% en 86% van maximaal redelijk. Het grote verschil in percentages wordt vooral verklaard door het verschillen tussen woningtype en oppervlakte van de woning. 7.3 Jaarlijkse huurverhoging Mooiland volgt het inflatievolgend huurbeleid zoals jaarlijks door de minister wordt vastgesteld. Dit betekent dat per 1 juli 2011 de huren maximaal met 1,3% mogen stijgen. In 2011 was dit percentage voor Mooiland 1,26%, waarmee we binnen de norm van de overheid blijven. 7.4 Huurtoeslag Huurders die bij ons een woning huren met huurprijs van 652,52 kunnen in het kader van de Wet op de huurtoeslag een beroep doen op huurtoeslag. De hoogte van de toeslag is afhankelijk van het inkomen van de huurder en van de huurprijs. Het merendeel van onze huurders vraagt deze huurtoeslag rechtstreeks bij de belastingdienst aan. Voor een aantal huurders verrekenen we de huurtoeslag met de huur en ontvangen wij de toeslag van de belastingdienst. In bijlage 6 is het totaaloverzicht van de huurtoeslag opgenomen. 7.5 Leegstand en huurderving De huurderving in 2011 (exclusief sloop en verkoop) bedraagt In de regio Noordoost- Brabant nam de totale huurderving door leegstand ten opzichte van 2010 toe. De redenen hiervoor zijn onder andere een toename in mutatieleegstand door een toename in weigeringen op woningaanbiedingen, de introductie van de inkomenstoets en gewijzigde woonvoorkeuren van woningzoekenden. Een toename in leegstand in verband met onderhoud doordat een groter aantal gemuteerde woningen in aanmerking kwam voor een versnelde onderhoudsaanpak en de effecten van het forse aantal grote onderhoudsprojecten van de afgelopen jaren. Ook de leegstand directie- en modelwoning was hoog. Daarentegen was er een vermindering in leegstand bij herhuisvesting. In de rest van ons werkgebied is de totale huurderving ten opzichte van 2010 afgenomen. De reden voor deze afname ligt met name in de lagere leegstand als gevolg van het niet aansluitend verhuren van woningen. Het overgrote deel van de huurderving blijft alsnog het niet aansluitend verhuren. Een nieuw soort leegstand in 2011 ontstond door de introductie van de Europese regelgeving, en de hieruit voortvloeiende wijzigingen in het selecteren van kandidaat-huurders. Dit levert vertraging op in het verhuurproces en men verwacht dat deze leegstand de komende jaren zal toenemen. 32

35 7.6 Huurachterstanden Wij zetten steeds meer in op het voorkomen van huurachterstanden en op het adequaat aanbieden van betalingsregelingen. Daarbij proberen wij mensen zoveel mogelijk persoonlijk te benaderen. Helaas zijn niet alle huurachterstanden te voorkomen. Het totale bedrag aan huurachterstanden is , wat in totaal 1,98% van de totale huursom is. Deze huurachterstanden bestaan onder andere uit achterstallige huurpenningen, herstelkosten, keukennota s, kosten reparatieverzoeken, afrekeningen service- en/ of stookkosten. 7.7 Woonfraude en ontruimingen Onder woonfraude verstaan wij alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur en onrechtmatig gebruik en verhuur aan mensen zonder verblijfsstatus. Woonfraude heeft vaak een negatief effect op de leefbaarheid van buurten en wijken. Daarom is het belangrijk om snel tot actie over te gaan. Daarbij zoeken wij - waar mogelijk - samenwerking met gemeente, provincie en politie. Voorbeelden van woonfraude zijn onderhuur, hennepkwekerijen of drugsverkoop. In 2011 zijn in vijftien van onze woningen hennepkwekerijen aangetroffen. Hierop voeren wij een zogenaamd geen tolerantie beleid. Met een hennepconvenant hebben we afspraken gemaakt met politie, gemeenten en energiebedrijven. Wij stellen betreffende huurders altijd eerst in de gelegenheid om zelf de huur op te zeggen. Als zij hieraan geen gehoor geven, starten wij een juridische procedure. Van de vijftien situaties werd in twaalf gevallen de huurovereenkomst beëindigd, in één situatie werd ontruimd mede op grond van huurachterstand en in twee gevallen startten wij een procedure. In 2011 zijn er ook ontruimingen geweest, de reden hiervan was meestal een betalingsachterstand. Daarnaast kwamen er ook gevallen van overlast en illegale onderhuur voor. Dat het vaak niet tot een daadwerkelijke ontruiming kwam, heeft diverse redenen. Zo werd in een aantal gevallen alle schuld betaald, werd een deelbetaling gedaan met een aanvullende betalingsregeling en eventueel afspraken rondom schuldhulpverlening en bij een paar gevallen werd de sleutel van de woning voortijdig bij ons ingeleverd door de huurder. Het daadwerkelijk aantal uitzettingen is iets hoger dan in het voorafgaande jaar. In totaal zijn er 452 aanzeggingen tot ontruiming gedaan en zijn 141 woningen daadwerkelijke ontruimd. 7.8 Aanbieding en toewijzing Bij Mooiland wijzen we onze woningen op verschillende manieren toe. Binnen het woonruimteverdeelsysteem van de regio Noordoost-Brabant worden de woningen op twee verschillende manieren aangeboden. Per kern wordt 80% van de woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Bij deze vorm geldt dat de woningzoekende met de langste inschrijftijd de woning krijgt aangeboden. 20% van de woningen wordt door loting aangeboden. Woningen die we op deze manieren niet kunnen verhuren, worden via direct te huur aangeboden, waarbij geldt dat degene die het eerst reageert, de woning krijgt aangeboden. Bij de informatie over de woning kan de klant zien of de woning via loting, inschrijftijd of direct te huur wordt aangeboden. Het systeem maakt automatisch een verdeling. Mooiland heeft daar geen invloed op. In de rest van ons werkgebied wordt een vrijgekomen woning, afhankelijk van lokale of regionale afspraken, door onszelf verhuurd aan de hand van onze eigen wachtlijst of een lokaal of regionaal toewijzingsmodel. In 2011 hebben we deelgenomen of gebruik gemaakt van de onderstaande regionale aanbodmodellen: Woonservice in de regio Den Bosch Entree in de regio Arnhem Nijmegen; Woonkeus Stedendriehoek in de regio Apeldoorn Zutphen Deventer; Het aanbodmodel van de Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (SNVK), regio Alkmaar; Woonkompas, regio Amersfoort; 33

36 Woningnet, model Gouda en omstreken. Is er sprake van een eigen wachtlijst, dan vinden woningzoekenden het beschikbare aanbod op de website. Ze kunnen zich via een inschrijfformulier inschrijven voor een specifieke verhuureenheid. Daarmee komt de woningzoekende op de wachtlijst voor dat specifieke complex of die specifieke woning of garage. Bij aanbodmodellen waar we een advertentie plaatsen nemen we in volgorde van de ranglijst van woningzoekenden die gereageerd hebben contact op met de woningzoekende. In sommige gevallen krijgen we van gemeenten ook kandidaat-huurders aangedragen. In het geval van onze eigen wachtlijst hanteren we onderstaande volgorde bij het toewijzen van een woning aan een huurder: schrijnende/ urgente gevallen; woningzoekenden met een inkomen lager dan ; woningzoekenden met een inkomen hoger dan Inkomenstoets Vanaf 1 januari 2011 moeten woningcorporaties voldoen aan Europese regelgeving op het gebied van staatssteun aan toegelaten instellingen. De minister heeft bepaald dat: tenminste 90% van de vrijkomende woningen (mutatie én nieuwbouw); met een huur tot de bovenste huurtoeslaggrens van 652,52 per maand; moet worden toegewezen aan huishoudens met een (verzamel)huishoudinkomen van maximaal per jaar. De ministeriële regeling stelt dat maximaal 10% van onze woningvoorraad mag worden toegewezen aan mensen met een inkomen boven per jaar. Daarbij wordt gesteld dat deze 10% in de eerste plaats is bedoeld voor urgent woningzoekenden. Mooiland hanteert hierbij het beleid dat zij kandidaten met een inkomen boven de per jaar graag van een woning voorziet, zolang de 10% toewijzingsruimte niet overschreden wordt. De inkomens van kandidaat huurders worden getoetst zodra er een woning vrijkomt en hier op gereageerd is door een kandidaat. Dat doen we middels een inkomensregistratie formulier. Het formulier moet worden ondertekend en voorzien van relevante bijlagen zoals salarisspecificaties, een kopie van een belastingaanslag of IB-60 verklaring. De aangeleverde informatie wordt vervolgens gecontroleerd op volledigheid en correct invullen. Indien nodig wordt om aanvullende informatie gevraagd of om verbeteringen. De inkomensbedragen worden digitaal verwerkt voor de geautomatiseerde rapportages. Een medewerker Control checkt en controleert middels steekproeven of de inkomensregistratie correct verlopen is. Door registratie van de inkomens in de ICT-systemen was het mogelijk de verhouding verhuringen aan kandidaten onder en boven de grens goed te monitoren. Bij de toets in 2011 kwamen uit de registratie van Mooiland Maasland een aantal onvolkomenheden. Deze zijn zoveel als mogelijk gecorrigeerd. Uiteindelijk is van zes huishoudens het inkomen niet meer achterhaald; het betrof in dit geval twee woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. In 2011 hebben we in totaal 2519 sociale huurwoningen toegewezen. Van de 2519 sociale huurwoningen zijn 124 woningen toegewezen aan personen met een inkomen boven de per jaar, dit is 4,92% van alle toewijzingen. Dit betekent dat we in totaal 95,08% hebben toegewezen aan onze primaire doelgroep. In bijlage 6 is de tabel met het totaaloverzicht van de woningtoewijzingen in 2011 opgenomen. Bijzondere toewijzing woningen en woonindicatie Naast de reguliere woonruimteverdeling worden er ook woningen toegewezen aan mensen in bijzondere situaties. Het zijn vaak juist die mensen die een extra steuntje in de rug nodig hebben, zoals mensen die door een lichamelijk of geestelijke beperking aangepast moeten wonen, mensen die 34

37 vanuit de pardonregeling een permanente woonruimte krijgen en mensen die door herstructurering hun eigen woning moeten verlaten. In de regio Noordoost-Brabant bieden we klanten met een woonindicatie voorrang op de toewijzing van zorgwoningen. Het gaat om een aantal woningen dat geschikt en gelabeld is voor zorgbehoevenden. Ingeschreven huishoudens die om medische of sociale redenen niet meer in hun huidige woning kunnen blijven wonen, komen in aanmerking voor een woonindicatie. Voor de rest van ons werkgebied geldt dat bij de woningen die via regionale aanbodmodellen verhuurd worden, de daar van toepassing zijnde urgentieregels gelden. Voor de toewijzing middels de eigen wachtlijsten geldt voor de rest van ons werkgebied geen specifiek beleid voor bijzondere toewijzing of woonindicatie. Wel is er voor veel complexen een labeling die gericht is op de senioren doelgroep. Ook zijn er met diverse gemeenten afspraken en/ of afstemming over toewijzing van woningen waarin woningaanpassingen gedaan zijn in het kader van de WMO. Soms verloopt de toewijzing van de woningen voor senioren volledig via de gemeente, zoals in Purmerend. Ook kent de rest van ons werkgebied geen specifiek beleid in het kader van toewijzing aan asielzoekers/ statushouders. In 2011 zijn in de regio Noordoost-Brabant met verschillende zorgorganisaties afspraken gemaakt hoe het beleid ten aanzien van de Europese regelgeving uitgevoerd gaat worden. Deze afspraken gelden voor instellingen die een contract hebben met Mooiland Maasland voor een verhuureenheid en deze doorverhuren aan cliënt(en) op basis van een huurovereenkomst. Situaties waarbij een woning niet wordt verhuurd aan cliënt op basis van een verblijfsindicatie AWBZ, tellen niet mee. De afspraak is dat de instellingen bij plaatsing van de bewoner/ cliënt een IB-60 formulier naar Mooiland Maasland sturen. De instelling houdt ook een kopie in het eigen dossier. Het formulier wordt uiterlijk binnen twee weken na plaatsing verstuurd. Deze werkwijze is per 1 september 2011 ingegaan. Voor verhuizingen/ plaatsingen die reeds voor september 2011 hebben plaatsgevonden is afgesproken dat de IB-60 formulieren alsnog worden opgevraagd en toegestuurd aan Mooiland Maasland. Voor een aantal zorgorganisaties blijkt het lastig om de benodigde gegevens aan te leveren, of gegevens worden helemaal niet aangeleverd. Vervolgacties zijn op het moment niet mogelijk omdat er geen sanctie voorhanden is voor het niet of onvolledig aanleveren van gegevens door instellingen. In 2011 zijn in de regio Noordoost-Brabant in totaal 186 woningen toegewezen aan mensen in bijzondere situaties en 101 huishoudens zijn geïndiceerd voor een woonindicatie. Mutatiegraad In de regio Noordoost-Brabant was in 2011 de mutatiegraad 8%. In de rest van ons werkgebied was de mutatiegraad 12,22%. De (kleine) toename van de mutatiegraad in de regio Noordoost-Brabant heeft vooral te maken met de forse hoeveelheid opgeleverde nieuwbouwwoningen. Woonwagens We kennen ook woonwagencentra. De huisvesting van woonwagenbewoners past binnen onze sociale doelstelling en het beleid is erop gericht dit als taakstelling te beschouwen. In dit kader is met diverse gemeenten overleg over eigendomsoverdracht van woonwagenlocaties. Wanneer er sprake is van een genormaliseerde situatie op de woonwagenlocatie zijn we bereid de woonwagenlocatie in eigendom te verwerven. Na eigendomsoverdracht is het beleid gericht op het realiseren van verdere integratie en normalisatie van de bewonersgroep en is het zo goed mogelijk huisvesten van woonwagenbewoners uitgangspunt. De woonwagenlocatie wordt opgenomen in het beheerplan en de woonwagens worden, gelijk aan het reguliere woningbezit, gelabeld. In totaal heeft Mooiland drie woonwagenlocaties in eigendom, te weten: Oss, Rister te Berghem: zes standplaatsen zijn verhuurd en de hierop geplaatste woonwagens zijn eigendom van de bewoners. In het verslagjaar is de laatste woonwagen aan de bewoner verkocht. 35

38 Den Bosch, Pottenbakker te Empel: drie standplaatsen waarvan er twee verhuurd zijn aan bewoners met een eigen woonwagen. Sint Anthonis, De Hoef: vier standplaatsen met drie huurwoonwagens. De vierde standplaats zal niet meer worden verhuurd. De gemeente Sint-Anthonis heeft besloten tot sanering van de locatie door middel van een sterfhuisconstructie. Dit betekent dat de vrijkomende standplaatsen niet meer worden verhuurd. Het beheer van deze locaties is uitbesteed aan Nijbod Consultancy en het rayonteam heeft een adviserende taak. Op sommige woonwagenlocaties voeren we alleen beheertaken uit, te weten: Gemeente Maasdonk, Kerkesteeg te Geffen: locatie met drie standplaatsen met woonwagens die eigendom zijn van de bewoners. Gemeente Landerd, t Oliemeulen te Schaijk: locatie met vier standplaatsen met woonwagens die eigendom zijn van de bewoners. Gemeente Mill, Mergen: zes standplaatsen met huurwoonwagens. Overleg over mogelijke verkoop is bijna afgerond. 36

39 8. Financiën Mooiland is een maatschappelijke vastgoedorganisatie die op de eerste plaats stuurt op de vastgoedwaarde van het bedrijf om zodoende maatschappelijke investeringen te kunnen doen die bijdragen aan goede volkshuisvesting. Met onze investeringen geven we vorm aan onze missie: werken aan een echt thuis in een vitale buurt. In de voorgaande hoofdstukken van dit jaarverslag kunt u lezen hoe Mooiland dat doet en welke resultaten daarmee zijn behaald. De drijfveer om met de ons beschikbare middelen volkshuisvestelijke meerwaarde te realiseren, klinkt door in de wijze waarop we sturen op onze financiële positie. Hierbij maken we gebruik van de maatschappelijke vermogensbenadering, een financieel sturings- en verantwoordingsmodel dat ons helpt onze financiële mogelijkheden zo goed mogelijk in te zetten voor onze maatschappelijke taak: dat wil zeggen effectief (voor de goede dingen), efficiënt (tegen aanvaardbare kosten) en met oog voor onze financiële continuïteit. We hebben ervoor gekozen om deze kernaspecten van financiële sturing voor maatschappelijk ondernemen als leidraad te nemen voor onze financiële verantwoording. Achtereenvolgens komen in dit hoofdstuk aan de orde: Het in 2011 gerealiseerde jaarresultaat; Het verdienpotentieel van ons bezit; De financiële impact van onze maatschappelijke missie: Werken aan een echt thuis in een vitale buurt; De zorg voor onze continuïteit, waaronder de financierbaarheid. In de afsluitende deelparagraaf Presteren naar vermogen (over onze financiële spankracht) brengen we aan de hand van de maatschappelijke vermogensbenadering in beeld wat de consequenties van bovenstaande onderwerpen zijn voor de ontwikkeling van ons eigen vermogen. 8.1 Het in 2011 behaalde jaarresultaat Het in 2011 behaalde resultaat vormt de financiële afdruk van de activiteiten die we dat jaar verrichtten om onze drie kernbeloften waar te maken: Werken aan woonplezier, Samen met bewoners en Uitnodigende partner. Deze inspanningen hebben in 2011 geresulteerd in een positief jaarresultaat van 73.7 miljoen. Dit is miljoen meer dan in het voorgaande boekjaar 2010 en 51.3 miljoen meer dan voor 2011 was begroot. In de onderstaande tabel wordt de samenstelling van het jaarresultaat weergegeven. Overzicht jaarresultaat Realisatie 2010 Begroting 2011 Realisatie 2011 Begroting 2012 Opbrengsten uit exploitatie Overige opbrengsten Totaal opbrengsten Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Lonen & Salarissen Onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

40 Overzicht jaarresultaat Realisatie 2010 Begroting 2011 Realisatie 2011 Begroting 2012 Exploitatie resultaat Financiële Baten & Lasten Voorziening Derivaten Resultaat voor VpB en BW Vennootschapsbelasting Mutatie bedrijfswaarde Jaarresultaat In de onderstaande toelichting worden kort de voornaamste verschillen tussen begroting 2011 en realisatie 2011 toegelicht. Bedrijfsopbrengsten De gerealiseerde jaaropbrengsten zijn voor een bedrag van 10.8 miljoen lager dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door tegenvallende verkopen bestaand bezit voor 7 miljoen en 2.8 miljoen lagere exploitatie opbrengsten. De lagere exploitatie opbrengsten worden veroorzaakt door een lager huurstijgingspercentage (1.3% i.p.v. 1.5%), latere oplevering nieuwbouwprojecten en lagere vergoedingsopbrengsten als gevolg van gewijzigd beleid. Op basis van de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt en kapitaalmarkt wordt een zeer grote inspanning om woningen te verkopen gevraagd. Tevens is waarneembaar dat potentiële kopers de financiering niet rond krijgen waardoor de verkoop alsnog niet doorgaat. Teneinde de verkoop doelstellingen te kunnen realiseren is Mooiland in 2011 gestart met het ontwikkelen van een verkoopstrategie en een verkooporganisatie. De implementatie van deze verkoopstrategie en verkooporganisatie zal plaatsvinden in Overige waardeveranderingen De productienieuwbouw in het jaarresultaat heeft betrekking op de ontwikkeling en herstructurering van nieuwbouwprojecten. In het resultaat worden investeringen verwerkt op het moment dat een project intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is (het zogenaamde Point of no Return ). In 2011 is het moment van verantwoorden van de onrendabele toppen, ook wel maatschappelijke investering, gewijzigd. Tot 2010 werden deze verantwoord op het moment van start bouw. In 2011 wordt de onrendabele top verantwoord na vaststelling van Definitief Ontwerp of eerder indien sprake is van een sociaal plan en of als een sloopbesluit is genomen. Op deze wijze wordt een betere invulling gegeven aan de richtlijn Intern geformaliseerd en Extern gecommuniceerd. Een nadere toelichting en informatie omtrent de samenstelling en verdeling van de overige waardeverandering is gepresenteerd in bijlage 2 op pagina 76. Lonen & Salarissen De gepresenteerde lonen & salarissen hebben betrekking op de lonen, sociale lasten en de werkgeverslasten voor zorgverzekering en pensioenen. De realisatie vertoont ten opzichte van de begroting een positief verschil van Dit wordt veroorzaakt doordat niet alle vacatures in 2011 zijn ingevuld. Onderhoud De vaststelling van de onderhoudsbudgetten geschiedt deels op basis van het vastgestelde meerjarenonderhoudsbeleid (Mooiland Vitalis) en deels op basis van een gemiddelde algemene norm (Mooiland Maasland). Verantwoording van de bestedingen geschiedt op basis van het realisatiebeginsel en is afhankelijk van de voortgang van de projecten. 38

41 De realisatie is in 2011 hoger uitgevallen dan begroot. Het betreft hier vooral een verschuiving tussen verplichtingen en kosten. In het boekjaar 2010 zijn diverse verplichtingen voor onderhoudsprojecten aangegaan welke niet of niet volledig zijn uitgevoerd in De realisatie van deze projecten, en de hiermee gepaard gaande kosten, schuiven dan door naar Aangezien de bestedingen worden samengesteld in augustus & september in het jaar voorafgaand aan de begroting is het effect hiervan moeilijk in te schatten. In de begroting 2011 is geen rekening gehouden met deze verschuiving. Overige bedrijfslasten De bedrijfslasten, het totaal van alle directe exploitatie kosten, loonkosten en organisatiekosten die Mooiland betaalt om haar exploitaties te kunnen realiseren, bedroegen in 2011 totaal 54.7 miljoen. Ten opzichte van miljoen is dit een afname van 0.4 miljoen. Ten opzichte van de begroting betekent dit een onderschrijding van 2.2 miljoen. Deze kan uitgesplitst worden naar organisatiegerelateerde kosten, met een onderschrijding van , en direct exploitatie gerelateerde kosten, met een onderschrijding van De daling van de organisatiegerelateerde kosten wordt vooral veroorzaakt door het loopbaanontwikkelingsbudget wat in 2010 is gevormd voor een bedrag van Indien dit buiten beschouwing wordt gelaten is een toename van de kosten waarneembaar. Dit wordt vooral veroorzaakt door de ontwikkeling en uitvoering van diverse strategische, werkmaatschappij overstijgende projecten zoals het ondernemingsplan , verdere ontwikkeling strategisch voorraadbeleid en verkoopbeleid en communicatiestrategie. De lagere directe exploitatielasten wordt veroorzaakt door aanzienlijk lager verbruik van energie en water dan begroot en lagere directe exploitatie lasten van een nieuwbouw woonzorg complex wat is opgeleverd in Financieringslasten De financieringslasten hebben betrekking op de toegerekende renteopbrengsten en rentekosten over het jaar Het gemiddelde gewogen rentepercentage voor 2011 bedraagt 4.3% (2010: 4.2%). In december 2011 heeft Mooiland een bulletlening van 25 miljoen aangetrokken voor een periode van 25 jaar ter dekking van haar liquiditeitsbehoeften die ontstaan als gevolg van nieuwbouw van huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Gedurende het jaar hebben er tevens een aantal rente aanpassingen plaatsgevonden op bestaande leningcontracten. Op de financiële markten heeft de schuldencrisis het herstel van de kredietcrisis teniet gedaan. In de eerste maanden was een voorzichtig herstel zichtbaar en verhoogde de Europese Centrale Bank (ECB) de rente van 1% naar 1,5%. In de tweede helft van 2011 zorgde de schuldencrisis voor een verhoogde spanning in de Eurozone en deed ze de eerdere renteverhogingen teniet waardoor de ECB de rente in twee stappen weer verlaagde tot het niveau van (1%). Dit is ook goed zichtbaar in het renteverloop in Waar de rentes op verschillende looptijden in het eerste trimester de stijging, die in 2010 was ingezet voortzetten, begon deze daarna te dalen tot historisch lage niveaus. Voorziening derivaten Stichting Mooiland past kostprijs hedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabele rentende schulden worden omgezet in vaste rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de financiële baten en lasten. Afloop van de voorziening is afhankelijk van de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Gezien de volatiliteit op deze markt is ervoor gekozen om in de begroting 2011 en 2012 geen rekening te houden met eventuele wijzigingen in deze voorziening. Vennootschapsbelasting In 2011 heeft Mooiland een actieve belastinglatentie gevormd uithoofde verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie. Dit voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige 39

42 fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Deze mogelijkheid is ontstaan op basis van de in 2011 ingediende en ontvangen aanslag vennootschapsbelasting over fiscaal jaar 2008 en Mutatie bedrijfswaarde In 2011 is het onderhoudsbeleid van Mooiland aangepast. In Noordoost-Brabant wordt nu bijvoorbeeld ook onderscheid gemaakt tussen na-investeringen ( ) en instandhoudingonderhoud (levensduur). In 2010 was nog sprake van een bruto budget waarin dit onderscheid niet werd gemaakt. Deze aanpassing van het onderhoudsbeleid heeft een groot effect op de waardering van het vastgoed van circa 139,2 miljoen positief. Daarnaast is het huurbeleid in 2011 aangepast wat resulteert in een waardestijging van het bezit van 24 miljoen. Deze beide factoren veroorzaken de omvangrijke waardestijging van het bezit in exploitatie. Voor een meer gedetailleerd inzicht in de mutatie bedrijfswaarde wordt verwezen naar de opgenomen toelichting in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Mooiland over Uitvoeringsresultaat Wordt het jaarresultaat geschoond van de invloed van verwachtingen over de toekomstige verdiencapaciteit van het vastgoed ( waardeveranderingen ), dan resteert een aangepast jaarresultaat van 3.7 miljoen negatief. Deze aanpassingen hebben betrekking op veranderingen in het jaarresultaat als gevolg van waarderingsvraagstukken (bedrijfswaarde, derivaten, latenties) en veronderstellingen (50% onrendabele top correctie en voortbrengingskosten verkopen bezit) zoals Mooiland deze heeft aangebracht in het financieel sturingsmodel. Dit aangepaste jaarresultaat noemen we het uitvoeringsresultaat en staat voor de middelen die we in het verslagjaar 2011 daadwerkelijk aan ons eigen vermogen hebben toegevoegd of in mindering hebben gebracht op basis van deze visie. Overzicht jaarresultaat Realisatie Begroting Realisatie Begroting Jaarresultaat Mutatie bedrijfswaarde Mutatie voorziening derivaten % ORT nieuwbouw woningen Voortbrengingskosten verkopen Latente belastingvordering Totaal correctie waardeverandering Uitvoeringsresultaat Woningverhuur en beheer Leefbaarheidsactiviteiten Verkoop Productie nieuwbouw Financiering Overheidsheffing Bovenstaande tabel bevat een verbijzondering van het uitvoeringsresultaat naar de verschillende type activiteiten die Mooiland verricht om haar volkshuisvestelijke meerwaarde te realiseren. Een dergelijke verbijzondering geven we dit jaar voor het eerst en deze is op onderdelen nog redelijk grof. Zo zijn onder leefbaarheidsactiviteiten en verkoop alleen de directe opbrengsten en out of the pocket kosten meegenomen. De kosten behorend bij de inzet van onze eigen medewerkers zijn net als de algemene bedrijfslasten nog niet verdeeld over de verschillende activiteiten maar geheel toegerekend aan 40

43 woningverhuur en beheer. Omwille van het inzicht hebben we er verder voor gekozen om de vermogenskosten en de impact van de financiële interventies van de overheid afzonderlijk zichtbaar te maken. Het negatieve deelresultaat van de verwachte bouwproductie moet in dit kader worden begrepen als het verschil tussen de hogere ontwikkelkosten en de lagere marktwaarde in verhuurde staat bij oplevering. We zijn er in deze opstelling van uit gegaan dat de marktwaarde in verhuurde staat van de woningen zich precies tussen de aankoopkosten en de bedrijfswaarde bevindt. Het verkoopresultaat is berekend als het verschil tussen de verkoopopbrengsten en de voortbrengingskosten van de verkochte woningen. Hierbij zijn de voortbrengingskosten indicatief bepaald op 50% van de verkoopopbrengsten. Dit percentage is gebaseerd op de veronderstelling dat de opbrengsten gemiddeld 60% en de voortbrengingskosten gemiddeld 30% van de leegwaarde bedragen. Met inachtneming van deze opmerkingen laat de specificatie zien dat: In 2011 de bijdrage vanuit woningverhuur en beheer meer dan voldoende was om aan de in dat jaar bestaande financieringsverplichtingen en overheidsheffingen te voldoen; Met name in de profileringsgebieden willen we onze betrokkenheid bij de volkshuisvestelijke opgaven bekrachtigen door de realisatie van onrendabele investeringen in nieuwbouw, herstructurering, renovatie van woningen en maatschappelijke vastgoed. Het onrendabele deel hiervan wordt gepresenteerd bij Productie nieuwbouw wat tezamen met het uitvoeringsresultaat Verkoop resulteert in het zogenaamde conversie resultaat. Na aftrek van het conversieresultaat resteert een negatief uitvoeringsresultaat dat ten laste wordt gebracht van het gerealiseerd eigen vermogen. 8.2 Verdienen waar het kan: over ons financieel rendement Hoewel het aandeel van het verkoopresultaat in het uitvoeringsresultaat nu nog beperkt is, weten we dat de marktwaarde van onze vastgoedportefeuille steeds belangrijker wordt. De opbrengsten uit exploitatie staan mede vanwege de aangekondigde bijdrage aan de huurtoeslag immers zo onder druk, dat nieuwe investeringen alleen nog mogelijk zijn indien we daarvoor door verkoop (onder voorwaarden) van bestaand bezit middelen kunnen vrijmaken. Dat leidt tot een nieuw verdienmodel, waarin woningen niet alleen het productiemiddel van woonplezier zijn, maar ook de vermogensobjecten die ons de benodigde financiële ondernemingskracht bieden. Sturen op waardeontwikkeling is daarmee een volwaardig onderdeel van onze strategie geworden. De marktwaarde van ons vastgoed Voor het inzicht in de marktwaarde in onverhuurde staat van ons bezit gebruiken wij de meest recente WOZ waarden (peildatum1 januari 2010) die we aan de hand van informatie uit het kadaster hebben aangepast tot de marktwaarde per 31 december Met behulp van een eigen rekenmodule, waarin we uitgaan van een uitpondscenario, hebben we vervolgens zelf de marktwaarde in verhuurde staat benaderd. Onderstaande tabel geeft de resultaten. 41

44 Tabel 2: Ontwikkeling marktwaarde woningen, woonwagens en garages (x 1.000,-) marktwaarde aantal vhe leegwaarde 2011 in verhuurde staat 2011 woningen, woonwagens en garages totaal per woning totaal per woning % van leegwaarde Totaal Mooiland per 31 december ,8% Totaal Mooiland per 31 december ,6% mutatie ,87% De tabel toont dat de marktwaarde in onverhuurde staat (leegwaarde) per ultimo 2011 ruim 4.23 miljard bedraagt of wel bijna per woning. De marktwaarde in verhuurde staat is gemiddeld per woning wat overeenkomst met 63,8% van de leegwaarde. De dalende trend in de ontwikkeling van de leegwaarden is zichtbaar in de vergelijking tussen de marktwaarde in 2011 met die van De afname in de marktwaarde in verhuurde staat is verhoudingsgewijs nog groter vanwege een afname in de mutatiegraad en een neerwaartse bijstelling van onze verwachting ten aanzien van de toekomstige prijsontwikkeling. Gingen we er tot vorig jaar nog van uit dat de prijsontwikkeling zich binnen enkele jaren zou herstellen tot het niveau van het meerjarig historisch gemiddelde van 3,65% per jaar, menen we nu dat de prijsstagnatie structureel zal zijn. Naar de toekomst toe gaan we daarom uit van een licht positieve ontwikkeling van de leegwaarden met 1% per jaar. Hiermee sluiten we aan bij de veronderstellingen van het CFV over de marktontwikkeling. De combinatie van beide factoren (lagere mutatiegraad en lagere prijsontwikkeling) drukt de marktwaarde in verhuurde staat, omdat dat verkoop van bestaand bezit in vergelijking tot 2010 gemiddeld genomen pas op een later moment en tegen lagere opbrengsten kan plaatsvinden Echt thuis in een vitale buurt: over de financiële impact van onze strategie Het in financiële zin beschikken over voldoende financiële ondernemingskracht is cruciaal om te kunnen doen wat ons als Mooiland bindt en drijft: het vanuit een maatschappelijke doelstelling bieden van een echt thuis in een vitale buurt voor mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Hoe we dat de komende jaren invullen hebben we uitgewerkt in ons ondernemingsplan. Het ondernemingsplan maakt duidelijk dat we er heel bewust voor kiezen om niet te streven naar het incasseren van de marktwaarde van ons bezit, maar genoegen te nemen met lager financieel rendement als daar volkshuisvestelijke rendementsverwachtingen tegenover staan. De financiële impact van onze volkshuisvestelijke beleidskeuzes uit zich in de eerste plaats in het verschil tussen de beleidswaarde en de marktwaarde van ons huidige bezit. Wij beschouwen dit verschil als het economisch offer dat we doen om onze strategie waar te maken Beleidswaarde 2011 Net als bij de bedrijfswaardeberekeningen, waarvan de uitkomsten de grondslag vormen voor de waardering van het vastgoed in de jaarrekening, worden in de beleidswaarde de effecten van ons volkshuisvestelijk beleid meegenomen in de huidige waardering van het bezit. In afwijking van de bedrijfswaarde veronderstellen we bij de beleidswaarde dat ons vastgoed aan het einde van de exploitatieperiode nog een marktwaarde (in verhuurde staat) heeft, tenzij het strategisch voorraadbeleid aanleiding geeft om te veronderstellen dat delen van de portefeuille dan geen marktwaarde meer vertegenwoordigen. Op basis van een globale inventarisatie van de houdbaarheid 42

45 van het bestaande bezit gaan we er in de huidige beleidswaardeberekeningen van uit dat 22% van onze complexen het geval aan het einde van de exploitatieperiode geen marktwaarde meer vertegenwoordigt. De overige 78% heeft wel een eindwaarde. Tabel 3: Beleidswaarde (x 1.000) Beleidswaarde woningen, woonwagens en garages Aantal woningen exploitatie waarde Beleidswaarde 2011 Per woning 2011 eindwaarde totaal exploitatie waarde eind waarde beleids waarde als % van marktwrde in verhuurde staat Totaal Mooiland per 31 december ,3% Totaal Mooiland per 31 december ,0% mutatie De totale beleidswaarde van het bezit van Mooiland is aldus berekend op 1.87 miljard waarvan 789 miljoen als gevolg van de veronderstelde eindwaarde na 50 jaar exploitatie. De beleidswaarde per woning bedraagt gemiddeld , wat overeenkomt met ruim 69% van de marktwaarde in verhuurde staat. Dat betekent dat we van iedere tien euro die we in de markt met ons vastgoed zouden kunnen verdienen verwachten zeven euro te incasseren en drie euro te laten liggen. Vergeleken met de beleidswaarde in 2010 is de beleidswaarde in 2011 gedaald met 448 miljoen. Deze daling wordt voor het overgrote deel verklaard door een lagere eindwaarde als gevolg van een dalende markt in 2011 (zie tabel ontwikkeling marktwaarde) en een aangepaste aanname over de toekomstige marktprijsontwikkeling (was historisch meerjarengemiddelde 3,65% per jaar, nu 1% per jaar). De exploitatiewaarde is ondanks een toename van het aantal (plus 229) woningen met 37 miljoen (circa 3%) gedaald. De belangrijkste reden is een andere, normatieve inrekening van het instandhoudingsonderhoud door Mooiland Maasland. Investeringsvoornemens De volkshuisvestelijke opgave blijft zich ontwikkelen en dat vertaalt zich in een continue druk op corporaties om tegen een niet marktconform rendement te blijven investeren in mensen, woningen en wijken. Met name in de profileringsgebieden willen we onze betrokkenheid bij de volkshuisvestelijke opgaven bekrachtigen door ook aanspreekbaar te zijn op het doen van investeringen in nieuwbouw, herstructurering, renovatie van woningen en maatschappelijke vastgoed. Uitgedrukt in euro s van 2011 bedraagt de totale cumulatieve onrendabele top (het verschil tussen voorgenomen investeringen en verwachte toename beleidswaarde) van onze harde investeringsvoornemens tot en met miljoen, bij een geprognosticeerd investeringsvolume van 417 miljoen. Deze 209 miljoen moeten we uit eigen vermogen financieren en doet daarmee een belangrijke aanspraak op ons vermogen. Voor de periode na 2017 bestaan nog geen harde investeringsvoornemens. Om er voor te zorgen dat de financiële impact van een individuele investering niet te groot wordt, hanteren we een aantal financiële richtlijnen voor nieuwbouwprojecten. Zo bedraagt de onrendabele top maximaal per woning en is de investering per woning niet hoger dan de marktwaarde in onverhuurde staat. Daarnaast zijn we in 2011 gestart met de vorming van een integraal afwegingskader voor investeringsbeslissingen waarin, behalve de volkshuisvestelijke meerwaarde, ook het financiële rendement wordt betrokken. Bovenstaande getallen hebben uitsluitend betrekking op onze (sloop)nieuwbouwactiviteiten. Daarnaast zijn er ook plannen om via na-investeringen ons bestaande bezit te verbeteren. In de 43

46 begroting wordt vooralsnog als uitgangspunt genomen dat alle na-investeringen rendabel zijn vanwege een mogelijke huurverhoging, kostenbesparing of levensduurverlenging. Dat betekent dat zij geen aanspraak doen op ons eigen vermogen. Dat deze veronderstelling niet zonder risico is komt tot uitdrukking in de rol die de na-investeringen spelen bij de risico-inschattingen (zie paragraaf 5). Meerjarenbegroting naar deelexploitatie De financiële gevolgen van onze exploitatie- en onze harde investeringsvoornemens voor de komende tien jaar worden zichtbaar in de ontwikkeling van het uitvoeringsresultaat. Tabel 4: Ontwikkeling uitvoeringsresultaat Ontwikkeling uitvoeringsresultaat Mooiland in miljoenen per type activiteit realisatie 2011 begroting totaal % Woningverhuur en beheer 69,3 83,3 78,3 79,4 78,4 88,2 87,7 89,1 92,3 90,3 97,4 653,5 100% Leefbaarheid -0,6-0,6-0,6-0,6-0,6-0,6-0,6-0,6-0,7-0,7-0,7-4,7-1% Financiering -41,6-44,9-48,0-50,5-52,9-55,6-56,9-57,2-55,4-54,1-51,8-399,2-61% Belasting en heffingen -1,7-5,7-5,6-9,1-9,0-9,0-9,0-8,9-8,9-8,9-8,9-62,3-10% Operationeel resultaat 25,5 32,2 24,0 19,3 15,9 23,0 21,2 22,3 27,4 26,7 36,0 187,3 29% Productie nieuwbouw -33,3-25,6-28,1-12,3-15,8-5, ,2-12% Verkoop 4,2 5,3 5,9 6,0 5,1 3,4 2,8 2,7 2,4 2,5 2,6 30,9 5% Conversieresultaat -29,2-20,2-22,2-6,3-10,7-2,0 2,8 2,7 2,4 2,5 2,6-46,3-7% Totaal Mooiland -3,7 12,0 1,9 13,0 5,2 20,9 23,9 24,9 29,8 29,1 38,5 141,0 Gedurende de periode zullen de voorgenomen bedrijfsactiviteiten van Mooiland, uitgedrukt in euro s van nu, naar verwachting resulteren in een directe vermogenstoename van 141 miljoen. Dit betekent dat we bij realisatie van huidige beleidsvoornemens onze financiële positie zullen versterken. Een nadere blik op de samenstelling van het uitvoeringsresultaat toont dat het cumulatieve operationele uitvoeringsresultaat, dat wil zeggen exclusief verkoop en productie (samen conversie) 187 miljoen bedraagt. De tabel toont verder dat de bijdrage van de deelexploitaties verkoop en productie aan het uitvoeringsresultaat verschillen in omvang. Door verkoop wordt naar verwachting 31 miljoen opgebouwd, terwijl de productieactiviteiten leiden tot directe vermogensafname van 77 miljoen. Het cumulatieve conversieresultaat bedraagt hiermee 46 miljoen negatief. De tabel toont dat het verwachte uitvoeringsresultaat vanaf 2016 stijgt van een positief resultaat van 21 miljoen in 2016 tot bijna 40 miljoen in In de jaren daarvoor is het verwachte uitvoeringsresultaat duidelijk lager en fluctueert het bovendien sterk vanwege grote schommelingen in het onderhoud in de portefeuille van Mooiland Vitalis en een afnemende projectenportefeuille. De verwachte toename in de overheidsheffingen vanaf 2014 is het gevolg van de vanaf dat jaar van Mooiland gevraagde bijdrage aan de huurtoeslag. 8.4 Een blijvende betrokkenheid: over onze zorg voor continuïteit De verwachte verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille speelt een belangrijke rol in veel beleidsen investeringsbeslissingen. Risicomanagement, ofwel het identificeren, verkleinen of accepteren van omstandigheden die mogelijk leiden tot een lagere dan verwachte verdiencapaciteit is daarom een wezenlijk onderdeel van financiële sturing. Grofweg gaat de aandacht naar vier soorten risico s. In de eerste plaats naar het risico dat de externe omgeving zich anders gedraagt dan verwacht (extern omgevingsrisico). In de tweede plaats naar het risico dat interne factoren er toe leiden dat de verwachtingen niet worden waargemaakt (interne beheersingsrisico). Beide type risico s kunnen de 44

47 continuïteit van de corporatie bedreigen als de corporatie niet beschikt over voldoende financiële reserves of in staat is om haar strategie tijdig aan te passen. Behalve deze vermogensrisico s kan de continuïteit in het gevaar komen door liquiditeitsproblemen, als Mooiland de toegang tot de kapitaalmarkt wordt ontzegd (financieringsrisico) en niet meer in de gelegenheid is om vreemd vermogen aan te trekken. Daarom besteden we in ons treasurybeleid veel aandacht aan onze financierbaarheid. Tenslotte onderkennen we het risico dat de financiële instrumenten, die we gebruiken om onze rentelasten te beheersen, leiden tot betalingsverplichtingen waaraan we redelijkerwijs niet kunnen voldoen (betalingsrisico). Op deze vier financiële risico s gaan we hieronder nader in Vermogensrisico s Risico externe omgevingsfactoren De invloed van de externe omgevingsfactoren zoals de economie en de politiek op de resultaatverwachtingen en daarmee op de beleidswaarde is groot. Dit gegeven beschouwt Mooiland als een strategische onzekerheid waar we ons voor de duur van de lopende strategie tegen wensen te beschermen, zodat we onze strategie, ook bij economisch slecht weer en politieke tegenwind, kunnen voortzetten. Voor de beoordeling van de externe robuustheid van de geschetste resultaatverwachtingen hebben we daarom onze beheer- en investeringsvoornemens nogmaals doorgerekend, ditmaal bij ongunstigere, maar zeker niet onrealistische aannames over de economische en politieke context waarin Mooiland opereert. Dit slecht weerscenario, dat is geïnspireerd op scenario II: Europese schuldencrisis uit het rapport Schokproef overheidsfinanciën van de Directie Algemene Financiële en Economische Politiek en de Directie Begrotingszaken dat in september 2011 is uitgebracht, ziet er als volgt uit: Tabel 5: parameters slecht weer scenario Economische slecht weer Consumenten Inflatie Bouwkosteninflatie Waardeontwikkeling Financieringsrente Disconteringsvoet Verkooprealisatie Basisscenario 1e 5 jr daarna 1e 5 jr daarna 2,00% 3,00% 1,00% 2,00% 3,00% 2,00% CFV lijn 5,25% 5,25% Slecht weer scenario eenmalig daarna -20,00% CFV lijn 6,25% 5,25% 100% 60% Politieke tegenwind Bijdrage aan Huurtoeslag 50% 100% Overheidsheffing 200 per woning 200 per woning We hebben berekend dat in geval van het slecht weerscenario het cumulatieve uitvoeringsresultaat gedurende de periode miljoen lager zal zijn dan waar we in onze begroting vanuit gaan. Risico interne beheersfactoren Behalve externe omgevingsfactoren kunnen ook interne factoren er toe leiden dat de begrote resultaten niet worden gerealiseerd. Eenvoudig gesteld kunnen hier twee redenen voor bestaan: 1 Er is niet goed begroot of 2 Het is de organisatie niet gelukt om de begroting waar te maken. Vaak is bij een begrotingsoverschrijding sprake van beide. We onderkennen dat ook bij Mooiland het risico van een begrotingsoverschrijding bestaat. Voor een indicatie van de interne robuustheid hebben we daarom een scenario gemaakt dat uitgaat van hogere kosten vanwege interne beheersaspecten. Hier is het cumulatieve uitvoeringsresultaat gedurende de komende tien jaar 124 miljoen lager dan 45

48 begroot. De helft hiervan heeft betrekking op de mogelijkheid dat de in de periode geplande na-investeringen toch niet geheel in de exploitatie kunnen worden terugverdiend. De andere helft heeft betrekking op een mogelijke overschrijding van de projectinvesteringen, de onderhoudsuitgaven en de overige bedrijfslasten. Omgaan met vermogensonzekerheid Zouden de doorgerekende interne en externe vermogensrisico s zich tegelijkertijd manifesteren, dan valt het cumulatieve resultaat de komende tien jaar bijna 250 miljoen lager uit dan dat we nu begroten. In plaats van een de verwachte positieve vermogensontwikkeling zal er dan sprake zijn van een negatieve vermogensontwikkeling. Mooiland heeft diverse maatregelen getroffen die er op gericht zijn om het risico op een onvoorziene vermogensafname te beperken. We noemen de belangrijkste: 1. Adequate control: In onze organisatie hebben we diverse checks and balances ingebouwd die de kans op een ongewenste begrotingsoverschrijding of andersoortige (financiële) risico s beperken. Een belangrijk element hierbij is dat de bedrijfsdirecteuren zelf verantwoordelijkheid dragen voor de beheersing van de processen waarvoor zij verantwoordelijk zijn. De centrale stafafdeling Control ziet er op toe dat de processen voldoen aan de eisen die van een deugdelijke AO/ IC en bewaakt de voortgang van de genomen beheersingsmaatregelen aan de hand van controlplannen die gezamenlijk mogen worden beschouwd als een continu monitoringssysteem. 2. Eerst verdienen, dan uitgeven: Mooiland hanteert het principe dat investeringsbesluiten pas worden genomen indien de middelen die daarvoor nodig zijn ook daadwerkelijk beschikbaar zijn. Concreet betekent dat in deze tijd met name de voortgang van ons verkoopbeleid bepalend zal zijn voor de effectuering van onze investeringsvoornemens. 3. Financiële veerkracht: We kiezen voor een flexibele bedrijfsvoering zodat we indien nodig in staat zijn om tijdig onze beleidskeuzes en daarmee onze resultaatverwachtingen om te buigen. 4. Financieel toezicht: Het Centraal Fonds Volkshuisvesting vormt zich als financieel toezichthouder voor woningcorporaties een oordeel over onze vermogenspositie. Dit doet ze door de werkelijke vermogenspositie af te zetten tegen de, volgens haar maatstaven en gelet op ons risicoprofiel, minimaal gewenste vermogenspositie. Het beleid van Mooiland is er op gericht om met inachtneming van een veiligheidsmarge minimaal te voldoen aan de solvabiliteitseis die het CFV voor Mooiland stelt. Per balansdatum 2010 bedroeg onze, op de grondslagen van het CFV berekende solvabiliteit 21%. Hiermee voldeed Mooiland ruimschoots aan de minimumeis van (omgerekend) 17% die het CFV voor Mooiland stelt voor het verkrijgen van de zogenaamde A-status. Onderstaande grafiek toont dat volgens onze huidige prognose Mooiland ook de komende tien jaar aan deze eis zal voldoen. We zien echter ook dat met name in de jaren de door Mooiland noodzakelijk geachte veiligheidsmarge van 5% onder druk staat. 46

49 8.4.2 Liquiditeitsrisico s Risico financierbaarheid Mooiland financiert haar activiteiten voor een belangrijk deel met vreemd vermogen. Ons voortbestaan als een maatschappelijk actieve, investerende corporatie is dan ook mede afhankelijk van de bereidheid van kapitaalverschaffers om blijvend in onze liquiditeitsbehoeften te voorzien. De mate waarin dat het geval zal zijn hangt in belangrijke mate samen met de bereidheid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) om zich jegens kapitaalverschaffers garant te stellen voor onze leningen. Daarvoor is het belangrijk dat we voldoen aan de eisen die het WSW stelt ten aanzien van onze kredietwaardigheid. Het gaat hierbij om de Interest Coverage Rate (ICR) en de Debt Service Coverage Rate (DSCR). De ICR ratio heeft ten doel om te toetsen of Mooiland vanuit de beschikbare operationele kasstromen aan haar renteverplichtingen kan voldoen. De onderstaande grafiek toont dat de ICR in 2015 als gevolg van een piek in de bestedingen van planmatig onderhoud de door het WSW algemeen benoemde ondergrens van 1,3 % nadert. Het interne beleid van Mooiland is gericht op het bereiken van een ICR van minimaal 1,4 %, waarbij het acceptabel is dat de ICR drie aansluitende jaren tussen de 1,3 % en 1,4 % ligt. Ten opzichte van de ICR wordt bij de DSCR een normatieve aflossing toegevoegd van 2 % van het gemiddeld lang vreemd vermogen. Dit om te toetsen in hoeverre Mooiland in staat is om naast de rente ook aan de aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen. Bij de DSCR is dezelfde ontwikkeling waarneembaar als bij de ICR, alleen zal de door het WSW gehanteerde norm van 1,0 % in 2015 zal worden onderschreden. 47

50 Beschikbaarheidsrisico Mooiland is voor de beschikbaarheid van haar financiering sterk afhankelijk van het blijven functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Renterisico In onderstaande tabel is het bedrijfseconomisch renterisico weergegeven. Zichtbaar is dat vrijwel de gehele variabele leningenportefeuille is afgedekt met renteswaps. Daarnaast vormen de renteherzieningen op de vastrentende leningen een renterisico. Het grootste renterisico vloeit echter voort uit de financieringsbehoefte die de komende jaren gaat ontstaan. Dit is weergegeven met de regel aanvullende liquiditeitsbehoefte. Deze ontstaat door investeringen en aflossingen van leningen. Bedrijfseconomisch renterisico (in 1000) < 1 jaar 1 2 jaar 2 6 jaar 6 10 jaar jaar Variabel rentende bankleningen Vast rentende bankleningen Aanvullende liquiditeitsbehoefte Renteswaps Renterisico Mooiland heeft met ruim woningen een WOZ waarde van ruim 4 miljard en wij zijn voor een deel gefinancierd met leningen van banken, per 31 december 2011 circa 1 miljard. Omdat het noodzakelijk is om onze woningen te financieren (voor een deel) met leningen lopen we het risico van renteverandering. Om het renterisico van dit vreemd vermogen af te dekken, heeft Mooiland ultimo 2011 een derivatenportefeuille van in totaal 645 miljoen. De marktwaarde van deze portefeuille varieert naar gelang de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Vanwege de huidige lage kapitaalmarktrente en lange looptijd vertoont deze portefeuille een negatieve marktwaarde. Daarom houdt Mooiland als zekerheid in totaal 56 miljoen (peildatum 31 december 2011) in liquide middelen achter de hand. Dit bedrag is geplaatst op een geblokkeerde rekening. Het streven is de rentevergoeding over deze rekening minstens gelijk te laten zijn aan de te betalen rente van onze kredietfaciliteit. Mooiland heeft geen derivaten waar geen onderliggende verplichting, zoals herfinanciering van bestaande leningen of financiering van goedkeurde projecten, voor is. Het doel van treasurymanagement binnen Mooiland is om onze kerntaak, het verhuren van woningen, goed te kunnen uitvoeren. Daarom streven wij naar minimalisatie van de rentekosten. Wij willen ons maximaal inzetten om elke euro vrij te maken voor het realiseren van onze volkshuisvestelijke taak. We houden ons daarbij aan de wettelijke voorschriften, de richtlijnen en normen van het WSW en de richtlijnen die we geformuleerd hebben in het Treasurystatuut van Mooiland. Daarnaast wordt gekeken naar de volgende aspecten: De beschikbaarheid van vermogen, benodigd voor de uitvoering van de activiteiten van Mooiland, dient te allen tijde te zijn gewaarborgd; De beheersbaarheid van risico s dient te zijn gewaarborgd. In de nasleep van de crisis heeft een consolidatieslag plaatsgevonden in de bankensector, wat het aantal spelers heeft verkleind. Het aantal banken waar Stichting Mooiland zaken mee doet is hierdoor met één afgenomen. Vanuit een risicospreiding perspectief is dit, vooral voor de derivatenportefeuille, geen gunstige ontwikkeling. Het aantal banken waar derivaten bij zijn afgenomen is te klein geworden. In 2011 is om deze reden een ISDA afgesloten met een nieuwe partij en is het afsluiten van een ISDA bij een tweede nieuwe partij in de afrondende fase. Verwachting is dat er in 2012 derivatentransacties zullen plaats vinden die onder deze ISDA s zullen vallen. Aan beide ISDA s is geen CSA gekoppeld en er zullen geen collateralstortingen plaats hoeven vinden bij een dalende rente. 48

51 Mooiland zal trachten de looptijd van de swaps zodanig vast te stellen dat geen breakclausules benodigd zijn. Treasurystatuut In 2011 heeft Mooiland haar treasurystatuut geactualiseerd. De achterliggende motivatie van deze actualisatie is drieledig. Ten eerste hebben wij gezien de veranderende omgeving gesproken over aanscherping van kredietwaardigheidseisen van tegenpartijen en de mate waarin Mooiland haar renterisicoprofiel zou moeten wijzigen. Uiteindelijk is ervoor gekozen meer expliciet in het treasury statuut een differentiatie aan te brengen in de ratingvereisten voor de door Mooiland gebruikte financiële producten. Zo worden aan een tegenpartij waar leningen bij afgenomen worden andere eisen gesteld dan aan een partij waar eventuele liquiditeitsoverschotten worden weggezet. Voor het gebruik van derivaten zijn tevens striktere randvoorwaarden opgenomen evenals het wel of niet gebruiken van CSA s of break clausules. Het renterisicoprofiel van Mooiland is niet gewijzigd. De hoogte van het maximale renterisico is reeds strikter dan de sectornormen en wij hebben geen aanleiding gezien deze verder aan te scherpen. Ten tweede hebben we ervoor gekozen de beschrijving van het organisatorisch proces en de rollen in dat proces op te nemen in het statuut in plaats van in het onderliggende Handboek Treasury. We denken daarmee aan de partijen die inzage hebben in het treasury statuut beter inzicht te geven in de wijze waarop Mooiland omgaat met treasury en hoe zij dat heeft georganiseerd. Ten derde heeft het onderscheid tussen DAEB en niet-daeb activiteiten gevolgen voor de treasury van woningcorporaties. Ook hierop moest het treasurystatuut worden aangepast. 8.5 Presteren naar vermogen: over onze spankracht Maatschappelijke vermogensbenadering De vijf in dit hoofdstuk besproken thema s staan aan de basis van de maatschappelijke vermogensbenadering, de financiële sturing en verantwoordingsmodel dat we samen met Woonbron en &Windhausen ontwikkelden. Het model geeft inzicht in de omvang en samenstelling van het corporatievermogen en stelt ons in staat om gefundeerd en in samenhang standpunten in te nemen over de omvang en samenstelling van ons eigen vermogen. De vermogenspositie van Mooiland vanuit maatschappelijk perspectief Onderstaande figuren geven inzicht in de vermogensopbouw van Mooiland per ultimo Tabel 8: Gedifferentieerde vermogensbenadering Vermogensopstelling Mooiland

52 Potentieel eigen vermogen Mooiland: miljoen De opstelling laat zien dat Mooiland beschikt over een potentieel eigen vermogen van in totaal miljoen ( 1,85 miljard). Het potentieel eigen vermogen beschouwen wij als de totale vermogenscapaciteit van Mooiland. Ongeveer éénvijfde deel hiervan hebben we met onze activiteiten in het verleden reeds gerealiseerd (paragraaf 1: het financiële vertrekpunt). De resterende miljoen zou in de toekomst aanvullend kunnen worden gerealiseerd indien vanaf nu wordt uitgegaan van een louter financieel gedreven exploitatie (paragraaf 8.2: Verdienen waar het kan). Bestemd eigen vermogen Mooiland: 990 miljoen De strategie van Mooiland is echter gericht op het realiseren van volkshuisvestelijk meerwaarde. De financiële impact daarvan is groot: naar verwachting zullen we circa 781 miljoen van de potentiële verdiencapaciteit van ons bezit niet realiseren (paragraaf 8.3: Echt thuis in een vitale buurt). De verwachte vermogensontwikkeling wordt bovendien getemperd door de impact van door Mooiland voorgenomen nieuw beleid. De verwachte aanspraak op het eigen vermogen vanwege onrendabele investeringen in de periode is gecalculeerd op circa 209 miljoen. Het volkshuisvestelijk bestemd eigen vermogen van Mooiland komt daarmee op 990 miljoen, of wel de helft van onze vermogenscapaciteit. Verwacht eigen vermogen Mooiland: 850 miljoen Het niet bestemde deel van het potentieel eigen vermogen vormt het verwacht eigen vermogen. Het verwacht eigen vermogen van Mooiland bedraagt 850 miljoen. De functie van het verwacht eigen vermogen is tweeledig. In de eerste plaats dient het als buffer om mogelijke tegenvallers in de strategierealisatie op te kunnen vangen, in 2011 berekend op 244 miljoen (paragraaf 8.4: Zorg voor continuïteit). Wat resteert is het vrij eigen vermogen, nu ruim 600 miljoen groot. Het vrij eigen vermogen is het vermogen waarvan we vrij zeker zijn dat we dat op lange termijn met onze strategie zullen opbouwen. Samen met onze belanghouders mogen we voorzichtig nadenken over hoe we dit vermogen in de toekomst kunnen aanwenden voor onze volkshuisvestelijke missie. Omdat we weten dat het vrij eigen 50

53 vermogen nu nog grotendeels in de stenen zit, zijn we er van bewust dat we het vrij eigen vermogen eerst moeten realiseren, voordat we het kunnen inzetten. Mede daarom hebben we eind 2011 beslist dat we pas nieuwe investeringsverplichtingen aangaan als we zekerheid hebben over de realisatie van woningverkoop. 51

54 9. Governance We onderschrijven de in juli 2011 geactualiseerde Governancecode Woningcorporaties. De Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen hechten grote waarde aan een transparante ondernemingsbestuur en toezicht, waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen en daarover verantwoording wordt afgelegd. We hanteren voor de inrichting van onze bestuurlijke organisatie en toezicht de Governancecode Woningcorporaties en deze vormt tevens de leidraad voor dit verslag. Middels dit verslag leggen wij ook verantwoording af over de uitvoering en invulling van onze taken in Op onze website worden bewoners en andere belanghouders in de gelegenheid gesteld kennis te nemen van onze statuten, de governancestructuur en de wijze waarop Mooiland de governancestructuur toepast, de werkwijze van de Raad van Commissarissen, de werkwijze van de audit- en renumeratiecommissie, onze financiële en volkshuisvestelijke verslagen en het visitatierapport. Afwijkingen Governance code We hebben de Governance Code vrijwel geheel geïmplementeerd. In relatie tot de benoeming van de leden van de Raad van Bestuur voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar heeft de Raad van Commissarissen besloten de leden van de Raad van Bestuur per 1 juli 2008 voor onbepaalde tijd te benoemen (dat wil zeggen de bestaande arbeidscontracten voor onbepaalde tijd gecontinueerd). Reden hiervoor was het waarborgen van de continuïteit van de organisatie, almede de uitvoering van de tijdens het fusieproces geformuleerde prestatiegaranties op korte en lange termijn. De Raad van Commissarissen heeft daarbij de afweging betrokken dat de jaarlijkse evaluatie van het gevoerde beleid en het functioneren van de leden van de Raad van Bestuur in remuneratie- en Raad van Commissarissenverband, voldoende waarborg geeft voor een optimale en kwalitatief verantwoorde besturing van Mooiland. Volgens de geactualiseerde Governance code wordt de maximale zittingstermijn van leden van de Raad van Commissarissen twee termijnen van vier jaar (in totaal acht jaar). Leden van de Raad van Commissarissen van Mooiland hebben een maximale zittingsduur van drie termijnen van vier jaar (in totaal twaalf jaren). Een aantal leden van de Raad van Commissarissen van Mooiland heeft, gegeven de toelichting op de uitgangspunten in de Governancecode Woningcorporaties, deze termijn overschreden. In verband met de fusie leek het de Raad van Commissarissen van Mooiland niet wenselijk om direct daarna over te gaan tot het laten uittreden c.q. vervangen van commissarissen, omdat in de eerste periode veel van de Raad van Commissarissen gevraagd wordt en, in dat licht bezien, enige continuïteit en stabiliteit noodzakelijk werd geacht. Eind 2012 heeft de Raad een dusdanige samenstelling te bereikt, dat de leden van de Raad van Commissarissen van Mooiland voldoen aan het in de Governancecode Woningcorporaties gestelde hieromtrent. Het Bestuur: Taak en Werkwijze De Raad van Bestuur van Stichting Mooiland is belast met het besturen van de organisatie en is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen van Stichting Mooiland. Het ondernemingsplan vormt hiervoor het uitgangspunt. De Raad van Bestuur legt over (de voortgang van) het bereiken van de doelstellingen periodiek, dat wil zeggen: per viermaandsperiode verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur verschaft daartoe de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor zijn taakuitoefening. Voor de besturing van de organisatie beschikt de Raad van Bestuur over de bevoegdheden en verantwoordelijkheden als verankerd in boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, de statuten van Stichting Mooiland en het door de Raad van Commissarissen in zijn vergadering van augustus 2008 goedgekeurde en vastgestelde bestuursreglement. 52

55 Raad van Commissarissen: Taak en Werkwijze Conform de statuten van Stichting Mooiland heeft de Raad van Commissarissen tot taak het houden van toezicht op de Raad van Bestuur en op de algemene gang van zaken bij Mooiland en de met haar verbonden onderneming(-en), en staat zij de Raad van Bestuur met raad terzijde. De taakverdeling van de Raad van Commissarissen, alsmede zijn werkwijze, zijn opgenomen in het reglement Raad van Commissarissen Mooiland. In dat reglement zijn passages opgenomen voor zijn omgang met de Raad van Bestuur en de Ondernemingsraad. Verder bevat het reglement onder andere een profielschets van de leden van de Raad van Commissarissen, een rooster van aftreden, en afspraken over herbenoemingen, schorsing en/ of ontslag van de leden van de Raad van Commissarissen, onverenigbaarheden en taken van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen bespreekt jaarlijks, buiten aanwezigheid van de Raad van Bestuur, zowel het eigen functioneren als dat van de individuele leden, en betrekt daarbij de visie van de Raad van Bestuur. Voorts bespreekt de Raad van Commissarissen, op instigatie van de Remuneratiecommissie, jaarlijks, buiten aanwezigheid van de Raad van Bestuur, zowel het functioneren van de Raad van Bestuur als college, als dat van de individuele leden van de Raad van Bestuur, en bespreekt de conclusies daarvan met de Raad van Bestuur en de individuele leden van de Raad van Bestuur. De Raad van Commissarissen maakt bij zijn toezichthoudende taak, en wanneer hij dit geboden acht, gebruik van de kennis van de externe accountant, andere ter zake deskundige adviseurs of medewerkers van Mooiland, al dan niet tijdens zijn vergadering. De externe accountant is in ieder geval jaarlijks ter toelichting aanwezig bij de vergadering van de Raad van Commissarissen, waarin het volkshuisvestelijk en financieel jaarverslag door de raad wordt besproken en vastgesteld. In hoofdstuk tien is het verslag van de Raad van Commissarissen opgenomen. Integriteit en klokkenluidersregeling Ten aanzien van integriteit hebben de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur vastgesteld dat het voor de hand ligt om gaandeweg een nadere integriteitcode op te stellen, gegeven de context van de code. Sinds 2011 is deze in werking en op de site gepubliceerd. Aan de interne uitwerking is in 2011 verdere uitvoering gegeven. De basis voor integriteit ziet Mooiland als volgt: Stichting Mooiland hanteert als uitgangspunt dat integriteit een houding is waarbij van iedere medewerker van Stichting Mooiland wordt verwacht dat hij of zij begrijpt dat bepaalde gedragingen niet worden geaccepteerd, ook al zijn ze niet met zoveel woorden verboden. Daarnaast verwacht Stichting Mooiland dat haar medewerkers bij mazen in geschreven regelgeving handelen naar de geest van die regelgeving. In het voorkomende geval dat in strijd wordt gehandeld met deze uitgangspunten neemt Stichting Mooiland passende maatregelen. Ten aanzien van een klokkenluidersregeling hebben de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur besloten dat de Raad van Bestuur er zorg voor draagt dat werknemers, zonder gevaar voor hun rechtspositie, de mogelijkheid hebben te rapporteren over vermeende onregelmatigheden, van algemene, operationele en financiële aard, binnen Stichting Mooiland. De Raad van Bestuur heeft dit gewaarborgd door de aanstelling van een interne en externe vertrouwenspersoon, alsmede door de instelling van een concernbrede Ondernemingsraad. Mooiland kende in 2011 een vertrouwenspersoon, alsmede een concernbrede Ondernemingsraad. 53

56 Van het werk van de klachtencommissie (Mooiland Vitalis) en de geschillencommissie (Mooiland Maasland), in de zin van artikel 16 BBSH, doet de Raad van Bestuur eenmaal per jaar verslag aan de Raad van Commissarissen. De commissies beschikken over een eigen reglement en maken een jaarverslag. Risicomanagement Mooiland kent een op haar bedrijfsvoering toegesneden intern risico- en controlesysteem, waarin risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen plaatsvinden. Opgemerkt moet worden dat risicomanagement onderwerp van gesprek is in de Auditcommissie van Stichting Mooiland. Onderdeel van het risicomanagement binnen Mooiland vormen integrale beleidsvoorbereiding en besluitvorming alsmede een planning- & controlcyclus waarin een integrale benadering van de financiële en volkshuisvestelijke componenten van beleid zowel in beleidsvormende als verantwoording over gevoerd beleid zijn onderbracht. In hoofdstuk 8: Financiën, wordt nader ingegaan op dit onderwerp. In 2011 is er veel aandacht voor de financiële positie, de treasurypostie en eventuele financiële moeilijkheden van woningcorporaties geweest. Mooiland is transparant over haar financiële positie. In hoofdstuk 8: Financiën, wordt hier nader op ingegaan. Financiële verslaglegging De Raad van Bestuur van Mooiland is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat de Raad van Bestuur aan deze verantwoordelijkheid invulling geeft. Externe accountant De Raad van Commissarissen van Mooiland heeft in 2010, na advisering daarover door de Raad van Bestuur, de externe accountant benoemd. De externe accountant wordt benoemd voor een periode van maximaal vier jaar, waarbij herbenoeming telkens voor een periode van maximaal vier jaar kan plaatsvinden. De Raad van Bestuur en de Auditcommissie maken ieder ten minste eenmaal per vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. De beoordeling wordt besproken in de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen maakt van zijn belangrijkste bevindingen daarvan melding in het jaarverslag. Het bestuur en de Auditcommissie rapporteren jaarlijks afzonderlijk aan de Raad van Commissarissen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant. De externe accountant kan om zijn verklaring, betreffende de getrouwheid van de jaarrekening, worden gevraagd door de Raad van Commissarissen. De externe accountant woont in ieder geval de vergadering van de Raad van Commissarissen bij, waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek naar de jaarrekening gelijktijdig, en op dezelfde wijze, aan de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. Het verslag van de externe accountant ingevolge artikel 2:393 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek bevat datgene wat de externe accountant met betrekking tot de controle van de jaarrekening en de daaraan gerelateerde controles onder de aandacht van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen van Mooiland wil brengen. Interne controlefunctie 54

57 Stichting Mooiland kent een directeur Financiën & Control die functioneert onder de verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur en die werkt op basis van een control plan, dat met betrokkenheid van de Auditcommissie van de Raad van Commissarissen van Mooiland en de externe accountant tot stand is gekomen. Het control plan, alsmede de bevindingen van de controller, worden ter kennis gebracht aan de Auditcommissie en de Raad van Commissarissen van Stichting Mooiland. De interne controlefunctie is binnen Mooiland zoveel mogelijk binnen de processen zelf belegd. Daarnaast worden de processen periodiek gemonitord door de controllers binnen Mooiland. Daartoe wordt per bedrijfsonderdeel een controlplan opgesteld waarin op basis van een theoretisch kader (Simons model) de beheersing van de organisatie wordt beoordeeld. Op basis van een risicoanalyse per proces worden beheersmaatregelen geformuleerd en periodiek gemonitord. Hierbij wordt niet enkel gefocust op de traditionele hard controls, maar ook de soft controls worden betrokken bij het inventariseren van risico s en het opstellen van beheersingsmaatregelen. Dit vormt een continue proces binnen elk bedrijfsonderdeel. Periodiek worden de resultaten van alle organisatie onderdelen geaggregeerd en door de raad van bestuur besproken met de audit commissie. Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding Mooiland heeft zijn stakeholders benoemd naar gewicht van de (lokale) activiteit: gegeven de organisatiestructuur (drie werkmaatschappijen) en het werkgebied (heel Nederland) is het overleg met belanghebbenden (huurders, gemeenten, zorginstellingen) naar de aard van de lokale activiteiten en lokale belanghebbenden ingericht. Voor wat betreft de huurders kent Mooiland het overleg in het kader van de Wet op het overleg huurders-verhuurder. Beide woonbedrijven kennen een intensief overleg met beide koepelorganisaties van bewoners. Op deze manier wordt, naar de mening van Mooiland, recht gedaan aan de kenmerken van het concern in relatie tot zijn belanghebbenden, en wordt de situatie bestendigd waarin de zogenaamde horizontale beleidsbeïnvloeding optimaal tot zijn recht komt. Visitatie Mooiland laat zich een keer in de vier jaar visiteren, waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijke en maatschappelijk presteren. Visitatie is een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. De laatste visitatie heeft in 2010 plaatsgevonden. 55

58 10. Verslag RvC Hierbij bieden wij u de door de Raad van Bestuur opgemaakte (geconsolideerde) jaarrekening over 2011 aan. Deze omvat de winst- en verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings-)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door PriceWaterhouseCoopers gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in dit verslag in hoofdstuk 11 aantreft. Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen de Raad van Bestuur voor de jaarrekening 2011 overeenkomstig vast te stellen, welke vaststelling de Raad van Bestuur voor haar bestuur en de Raad van Commissarissen voor het door hem gehouden toezicht tot volledige decharge zal strekken. Als Raad zijn wij positief over het functioneren van Mooiland. Het is een professionele organisatie die zich bewust is van maatschappelijke, financiële en politieke ontwikkelingen en daar ook tijdig op anticipeert. De veranderingen in de context van woningcorporaties volgen elkaar steeds sneller op en de impact van deze veranderingen op de organisatie daarmee ook, reden waarom wij het belangrijk vinden dat deze houding ook in de toekomst wordt voortgezet. Daarom zijn wij niet alleen positief maar ook kritisch richting Mooiland en haar bestuurders. Zo houden we elkaar scherp en dat levert naast een gezonde spanning tussen Raad en bestuurder ook mooie resultaten op zoals in dit jaarverslag 2011 beschreven Toezicht De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de Raad van Bestuur, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en - procedures ingesteld door de Raad van Bestuur, op de algemene gang van zaken binnen Mooiland en het ter zijde staan van de Raad van Bestuur met advies. Verder vervult zij de werkgeversrol. Zoals in het vorige hoofdstuk is vermeld, werken wij volgens de voorschriften van de Governance Code. Als algemeen toetsingskader voor het toezicht op de maatschappelijke verantwoordelijkheden en de volkshuisvestingsaken gebruiken wij het in 2011 door ons goedgekeurde ondernemingsplan en het hiervan afgeleide jaarplan Voor een toets op de strategieontwikkeling is in 2011 gewerkt aan een lange termijn visie voor de periode na de het ondernemingsplan. Naar verwachting wordt deze visie begin 2012 afgerond. Met de totstandkoming van het ondernemingsplan heeft een verdere concretisering van het strategisch voorraadbeleid plaats gevonden welke in de ondernemingsplanperiode nader wordt uitgewerkt. Om toezicht te houden op de financiële risico s maken we in de eerste plaats gebruik van de meerjarenraming 2011 (waarin het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid is vertaald), de jaarbegroting 2011, de viermaands rapportages, het treasury jaarplan en de jaarlijkse rapportage van de accountant. We toetsen deze stukken aan het financieel beleid en de kaders die daarin zijn opgenomen. Daarnaast maken we gebruik van de beoordelingen van toezichthoudende instellingen als het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Voor het toezicht op de volkshuisvestelijke prestaties maken we gebruik van viermaands rapportages die zijn gebaseerd op de methodiek van de Balanced Score Card waarmee we zicht houden op de vraag of Mooiland de goede dingen doet en of Mooiland die dingen goed doet. Voor het toezicht op overige bedrijfsrisico s (interne risicobeheersing en controlesystemen) maken we gebruik van een controlplan dat onderwerp van gesprek is in de audit commissie. Verder maken we gebruik van de bevindingen van de accountant in haar jaarlijkse managementletter en accountantsverslag. Als laatste waken wij over de kwaliteit van de dienstverlening door de jaarlijkse KWH-rapportages en de bij Mooiland betrokken geschillencommissies. 56

59 10.2 Inhoud van het Toezicht Goedkeuring van operationele- en financiële doelstellingen en de strategie De Raad van Bestuur heeft in 2011 het volgende aan de Raad van Commissarissen gepresenteerd: een strategie gericht op verwezenlijking van de doelstellingen van Mooiland, in de vorm van een ondernemingsplan en een daarvan afgeleid jaarplan 2011; de operationele en financiële doelstellingen van Mooiland zoals opgenomen in de meerjarenbegroting alsmede een daarvan afgeleide begroting De operationele en financiële doelstellingen van Mooiland worden neergelegd in de financiële meerjarenbegroting. De Raad van Bestuur bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen, die de begroting 2011 heeft goedgekeurd. De doelstellingen van Mooiland zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Mooiland kent een directeur Financiën & Control die functioneert onder de verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur, en die werkt op basis van een controlplan, dat met betrokkenheid van de auditcommissie van de Raad van Commissarissen en de externe accountant tot stand is gekomen. Het controlplan, alsmede de bevindingen van de controller, worden ter kennis gebracht aan de auditcommissie en de Raad van Commissarissen. De externe accountant is over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening 2011 bevraagd door de Raad van Commissarissen. De externe accountant heeft de vergadering bijgewoond waarin de jaarrekening 2011 is vastgesteld. De externe accountant heeft in die vergadering gerapporteerd over zijn bevindingen betreffende het onderzoek naar de jaarrekening. Interne risicobeheersing en controlesystemen De Raad heeft gedurende het verslagjaar regelmatig met de Raad van Bestuur gesproken over de kwaliteit van risicobeheersing, de genoemde aandachtspunten in de financiële verslaglegging en beheersing van andere risico s, waaronder de risico s ten aanzien van het vastgoedontwikkelingsproces. De Raad van Commissarissen ondersteunt de Raad van Bestuur bij de in 2011 door de Raad van Bestuur genomen maatregelen ter beoordeling en verbetering van systemen van risicobeheersing, zoals het operationaliseren van een nieuw managementinformatiesysteem voor vastgoedontwikkelingen. Financiële continuïteit Jaarlijks wordt in overleg tussen de Raad van Commissarissen en Raad van Bestuur beoordeeld in hoeverre het voorgenomen beleid dient te worden bijgesteld om te voldoen aan de doelstelling om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Gedurende 2011 is daartoe onder andere de vermogenssamenstelling geëvalueerd, en het risicoprofiel van de organisatie geanalyseerd. Er is vanuit het oogpunt van de voorgenomen strategie en ambities in het goedgekeurde ondernemingsplan uitgebreid stil gestaan bij verschillende analyses en scenario s voor de toekomst. Volkshuisvestelijke opgaven Mooiland heeft uitgebreide ervaring mensen goed, betaalbaar en prettig te laten wonen. Dat wil Mooiland ook de komende jaren blijven doen. En wie aan de toekomst wil werken, moet daar nu al mee bezig zijn. Vandaar dat Mooiland in 2011 een nieuw ondernemingsplan ontwikkelde: wat wil Mooiland de komende jaren bereiken, voor wie wil Mooiland er zijn en wat betekent dat voor de organisatie van Mooiland? Bij het maken van dit plan zijn verschillende informatiebronnen benut. Op 57

60 basis van een onafhankelijke visitatie en een reeks ontmoetingen in de eigen organisatie schreef Mooiland een strategische visie. In de periode daarna ging Mooiland in gesprek met haar partners en vroeg Mooiland haar huurders in klantgesprekken hoe zij de dienstverlening van Mooiland ervaren en wat zij van Mooiland verwachten. Die opbrengst is vertaald in een nieuwe missie, drie kernbeloften met herkenbare doelstellingen en activiteiten, geborgd in een financieel beleidsperspectief en een goede organisatie. Mooiland benoemt niet alleen wat zij wil bereiken maar stuurt ook op de realisatie ervan. Het plan biedt tevens een uitstekende basis voor het toezicht van de Raad. Als woningcorporatie staat Mooiland midden in de samenleving. Een samenleving die zeker voor onze sector sterk aan veranderingen onderhevig is. Dit beïnvloedt ons werk en het karakter van het ondernemingsplan. We beseffen dat het er niet makkelijker op gaat worden om onze ambities te realiseren. De maatschappelijke en politieke context vraagt om continue sturing van strategie en processen ondersteund door een sterke samenwerkende organisatie. Met heldere kaders, creatief en slim werken en gemotiveerde medewerkers, gaat Mooiland deze uitdaging met vertrouwen tegemoet. Verbindingen Mooiland kent een aantal verbindingen die zijn toegelicht in bijlage 1. Verbindingen worden aangegaan vanuit een afwegingskader waarin fiscale, operationele en aspecten van risicobeheer zijn opgenomen. De verantwoording van de verbindingen geschiedt periodiek binnen de viermaands rapportages. Mede naar aanleiding van de wijzigingen in de code heeft de Raad van Commissarissen in 2011 op voorstel van de Raad van Bestuur een statuut voor verbindingen goedgekeurd omdat de Raad van mening is dat het van belang is dat de belanghebbenden van Mooiland weten wat Mooiland in dit verband doet, waarom en welke voortgang wordt gemaakt. Investeringsstatuut Het investeringsstatuut komt voort uit de investeringspraktijk van Mooiland. Binnen Mooiland is een aantal nieuwe sturingsinstrumenten in ontwikkeling, onder andere het zogenoemde vermogensallocatiemodel. Ook zullen een aantal bestaande instrumenten (ondere andere risicomanagement en kaders goedkeuringsgrenzen) opnieuw worden getoetst. Een en ander zou kunnen leiden tot nadere afstemming en aanpassing in de loop van de huidige ondernemingsplan periode. In verband met de verbetering van het referentiekader is een investeringsstauut goedgekeurd. waarmee naar de buitenwereld zichtbaar wordt gemaakt wat de rendementseisen zijn voor Mooiland. Het statuut dient tevens als toetsingskader voor de RvC. Toezichtskader Het ondernemingsplan is vertaald in een toezichtskader (Balanced Score Card) met doelstellingen en SMART gemaakte prestatie-indicatoren op jaarbasis, die de basis vormen voor de remuneratie in zijn algemeenheid en de variabele beloning in het bijzonder. Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving vindt op basis van een cyclus van vier maanden plaats en is gebaseerd op het bewaken van de financiële en volkshuisvestelijke koers van Mooiland. In 2011 is de rapportage aan de Raad van Commissarissen ingericht op basis van de Balanced Scorecard en zijn kengetallen en gesignaleerde trends en ontwikkelingen meer in lijn gebracht met de strategische keuzes van Mooiland 10.3 Activiteiten van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen is in 2011 zes maal bijeen geweest. Wij hebben tijdens onze vergaderingen in 2011 goedkeuring verleend aan: Ondernemingsplan ; Bestuursreglement en mandatering Raad van Bestuur 2011; Profielschetsen leden RvC; Procedure benoeming (nieuwe) leden RvC; Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening 2010 Stichting Mooiland; 58

61 Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening 2010 Stichting Pantein Wonen (i.v.m. fusie per 01 januari 2011); Benoeming extern accountant PwC; Samenwerkingsovereenkomst met Stichting Opus; Huurbeleid Mooiland; Honorarium leden Raad van Commissarissen; Plan van Aanpak Strategische Alliantie Stichting Pantein; Investeringsstatuut; Verbindingenstatuut; Treasurystatuut; Concernbeleidsplan en -begroting 2012; Benoeming nieuwe leden RvC; Rooster van aftreden Raad van Commissarissen; Project Mariënbosch (350 studenteneenheden) te Nijmegen. Wij hebben tijdens onze vergaderingen in 2011 als klankbord voor de organisatie gediend voor: Managementletter 2010; Vastgoedprojecten in portefeuille in relatie tot onrendabele investeringen; Aantal VHE s boven liberalisatiegrens; Huurbeleid Mooiland; Nieuw kantoorpand Mooiland Ede; Strategische projecten (waaronder Strategisch Vastgoedbeleid); Organisatie-/structuurontwikkeling Mooiland (Vastgoed en Staf & Ondersteuning); Plan van Aanpak Samenwerking met Rondom Wonen; Plan van Aanpak Strategische Alliantie Stichting Pantein; Ontwikkeling verkoopstrategie. Wij zijn tijdens onze vergaderingen in 2011 door de organisatie geinformeerd over: Het vervolgonderzoek Integriteitsbeleid door het CFV; Het continuiteitsoordeel a1 over 2011 van het CFV; Het onderzoek derivaten door CFV; Het onderzoek (voortgang en resultaten) naar verbindingen door het CFV; Europadossier; De actualisatie van de Governancecode voor Woningcorporaties; Trimesterrapportages 2011 (volkshuisvestelijk en financieel); Plan van Aanpak Control; Communicatiebeleidskaders, strategische profilering en positionering van Mooiland; Treasurymanagement (waaronder de derivatenpositie); Matching; Financieel beleid; Risicobeheersing; Project Weijdevogelhof te Pijnacker (inclusief bezoek); Artikel 24 vergadering met de ondernemingsraad Mooiland; Voortgang afhandeling opmerkingen uit managementletter 2010; Beleid Wonen, Welzijn en Zorg. Een delegatie van de Raad van Commissarissen heeft in 2011 overleg gevoerd met de Ondernemingsraad, deelgenomen aan een zogenaamde artikel 24 vergadering met de Ondernemingsraad en gesproken met afgevaardigden van de huurdersorganisaties. 59

62 10.4 Samenstelling Raad van Commissarissen 2011 In 2011 zijn per 21 december de heer dr. ing. P.R. Zoete (vicevoorzitter) en de heer drs. J.W. van Oostrum (tevens lid auditcommisie) afgetreden. Mooiland is beiden zeer erkentelijk voor de wijze waarop zij zowel bij de rechtsvoorgangers van Mooiland als bij (de fusie om te komen tot) Mooiland hun toezichthoudende rol en persoonlijke betrokkenheid hebben vorm gegeven. Per 21 december 2011 fungeert de heer A.G. Hengeveld CMC als vicevoorzitter. Per 1 januari 2012 zijn benoemd mevrouw mr. K. Lodder, welke benoeming is geschied op bindende voordracht van de huurdersorganisaties van Stichting Mooiland, en de heer drs. K. Meijer voor welke benoeming een positief advies is verkregen van de Ondernemingsraad van Mooiland. De samenstelling van de Raad van Commissarissen op 1 januari 2012, is als volgt: Naam & Functie(-s) Hoofd- functie Leeftijd ( ) Relevante nevenfuncties Benoemd tot Herb e- noem -baar Bijzondere aandachtsgebied(en) binnen RvC T.L.P. (Ted) Janssen MA, MSc, lid & lid Remuneratiecommissie Directeur Janssen en Partners 63 Voorzitter Dorpsraad Lith Voorzitter Euro- Toques Nederland Nee Personeel & Organisatie, Marketing & Communicatie A.G. Hengeveld, RA, CMC, lid & Voorzitter Auditcommissie (Voordracht Huurderorganisatie) Mr. K. Lodder (Voordracht huurdersorganisaties) Drs. K. Meijer Algemeen Directeur Coresta Living Vision Algemeen Directeur Countus Groep B.V. 64 Voorzitter Rekenkamercommi -ssie gemeente Boxmeer Voorzitter Verpleeghuis Annenborch Voorzitter Auditcommissie Waterschap A.G.V. 48 Lid RvT Stichting Kinderopvang Hilversum Lid RvT Stichting Kinderopvang Soest 51 Lid Bestuur Congresstad Zwolle Lid RvT Deltion College Ja Ja Ja Financieel-economisch, huurderbelangen Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, vastgoedontwikkeling en huurdersorganisaties Governance, financieel economisch 60

63 Drs. J.J.A.H. Klein Breteler, Voorzitter 65 Lid Raad van Toezicht Stichting Studentengezondh eidszorg te Delft Bestuurslid Cooperatie PGGM Zeist Voorzitter Raad van Toezicht kenniscentrum Zorg Vilans Utrecht Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Perspectief te Delft Vice Voorzitter Bestuur Nationaal RevalidatieFonds Voorzitter Raad van Toezicht Zorg Binnen Bereik, Amersfoort Lid Raad van Toezicht Osira / Amstelring, Amsterdam Ja Zorg, Ouderenhuisvesting & Welzijn, Vastgoedontwikkeling 10.5 Bezoldiging Raad van Commissarissen 2011 Zoals voorzien in de statuten ontvangt geen enkel lid van de Raad van Commissarissen een bezoldiging die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Mooiland. In 2011 bedroeg de bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen in totaal (2010: ). In 2011 is het honorarium van de leden van de Raad onderwerp van advies geweest. De RvC heeft haar goedkeuring gehecht aan het eindadvies honorarium Raad van Commissarissen d.d. 22 september 2011 van PriceWaterhouseCoopers B.V. (PwC). Door de remuneratiecommissie is een voorstel met betrekking tot de honorering aan de leden van de RvC voorgelegd. Het advies was om de uitgangspunten en de concrete invulling ten aanzien van het honorarium van de leden RvC als verwoord door PwC over te nemen. Conform voorstel is besloten de honorering conform advies van PwC per 1 januari 2012 aan te passen en de CAO Woondiensten voor wat betreft de kilometervergoeding van toepassing te verklaren Profiel In het reglement van de Raad van Commissarissen is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de Commissarissen wordt geschetst. Hiervan wordt gebruik gemaakt bij het selecteren van kandidaten voor het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen. In het voorgaande overzicht is de verdeling van deskundigheden in de Raad aangegeven. De Raad van Commissarissen is van mening dat alle relevante deskundigheden gedurende 2011 waren vertegenwoordigd. 61

64 10.7 Zelfevaluatie De Raad van Commissarissen kwam eenmaal zonder de Raad van Bestuur bijeen om het eigen functioneren te bespreken en dat van de individuele leden van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen kwam tot de conclusie dat het functioneren bevredigend is en dat de samenstelling aan de criteria van het profiel van de Raad van Commissarissen blijft voldoen. Daarmee dient het vastgestelde profiel ook als basis voor de werving van nieuwe commissarissen. De Raad van Commissarissen besprak eveneens het functioneren van de Raad van Bestuur als college en het functioneren van de individuele leden van de Raad van Bestuur en kwam tot de conclusie dat dit bevredigend was Onafhankelijkheid Raad van Commissarissen Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van de Stichting. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Mooiland, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Mooiland. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/ haar lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Mooiland, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/ haar commissariaat. De Raad van Commissarissen van Mooiland heeft in 2011 vastgesteld dat deze zodanig is dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren Raad van Bestuur Tegenstrijdige belangen Iedere vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Mooiland en de leden van de Raad van Bestuur dient te worden vermeden. De bepalingen met betrekking tot mogelijke tegenstrijdige belangen van de Raad van Bestuur zijn onderdeel van het bestuursreglement. Vastgesteld is dat in 2011 er zich geen belangenverstrengelingen hebben voorgedaan. Ten aanzien van nevenfuncties is in het bestuursreglement opgenomen dat leden van de Raad van Bestuur vooraf goedkeuring vragen aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen, indien zij voornemens zijn een bezoldigde nevenfunctie te aanvaarden, die gezien de aard of het tijdsbeslag van betekenis is voor de uitoefening van de taak van de bestuurder. In 2011 heeft zich voornoemde vraag om goedkeuring niet voorgedaan. Samenstelling en nevenfuncties De samenstelling van de Raad van Bestuur en de nevenfuncties in 2011 waren als volgt: Naam Functie Leeftijd (op ) Relevante nevenfuncties Werkzaam in huidige functie sinds Werkzaam bij de (rechtsvoorgangers van de) organisatie sinds drs. B.J.A. (Ben) Wouters Voorzitter Raad van Bestuur 60 jaar Voorzitter Stichting stadsherstel Grave Lid Platform Noordelijke Maasvallei Voorzitter Formatiecommissie Aedesbestuur Lid Brabants Kennisplatform Wonen 1 juli februari

65 Lid Regieraad Bouw Zuid Nederland G.J. (George) Gerards MFE Lid Raad van Bestuur 52 jaar Voorzitter gebruikersvereniging NCCW 1 juli november Leningen of garanties Mooiland heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de Raad van Commissarissen, de leden van de Raad van Bestuur en het personeel Commissies De Raad van Commissarissen van Mooiland heeft twee commissies, een Remuneratie- en Auditcommissie. Voor deze commissies heeft de Raad van Commissarissen in augustus 2008 de reglementen vastgesteld, waarin is beschreven wat de rol en verantwoordelijkheid van de betreffende commissie is, hoe haar samenstelling is, en op welke wijze zij haar taken uitoefent. De Raad van Commissarissen van Mooiland ontvangt, wanneer dat in haar vergadering aan de orde is, van elk van de commissies een verslag van de beraadslagingen en bevindingen. Verslag Audit Commissie De werkzaamheden van de Auditcommissie hebben als doel de inhoudelijke voorbereiding van de vergaderingen van de Raad van Commissarissen in die zin te ondersteunen, dat de Raad van Commissarissen zich op efficiënte wijze kan concentreren op de essentiële vraagstukken van financieel en managerial control, waaronder informatievoorziening, planning en control, risicomanagement en risicobeheersing. Verder is de Auditcommissie, onder andere, het eerste aanspreekpunt voor de externe accountant jegens de Raad van Commissarissen betreffende de opzet en uitvoering van accountantscontrole, voorgenomen onderzoeken en andere werkzaamheden van de externe accountant. In 2011 is de auditcommissie zes maal bijeen geweest. Onderneminsplan ; Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening 2010 Stichting Mooiland; Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening 2010 Stichting Pantein Wonen (i.v.m. fusie per 01 januari 2011); Benoeming extern accountant; Investeringsstatuut; Verbindingenstatuut; Treasurystatuut; Concernbeleidsplan en -begroting 2012; Managementletter 2010; Vastgoedprojecten in portefeuille in relatie tot onrendabele investeringen; Huurbeleid Mooiland; Nieuw kantoorpand Mooiland Ede; Ontwikkeling verkoopstrategie; Het vervolgonderzoek Integriteitsbeleid door het CFV; Het continuiteitsoordeel a1 over 2011 van het CFV; Het onderzoek derivaten door CFV; Het onderzoek (voortgang en resultaten) naar verbindingen door het CFV; Europadossier; 63

66 Trimesterrapportages 2011 (volkshuisvestelijk en financieel); Plan van Aanpak Control; Treasurymanagement (waaronder de derivatenpositie); Matching; Financieel beleid; Risicobeheersing; Voortgang afhandeling opmerkingen uit managementletter Verslag Remuneratie Commissie en bezoldiging bestuur De Remuneratiecommissie van de Raad van Commissarissen van Mooiland adviseert de Raad van Commissarissen teneinde besluiten te kunnen nemen met betrekking tot het te voeren bezoldigingsbeleid van de Raad van Bestuur, beoordeelt het functioneren van de (leden van de) Raad van Bestuur, en zorgt voor de opstelling van het remuneratierapport, dat op hoofdlijnen op de Mooiland website wordt geplaatst. Verder behoort tot haar taken het doen van een voorstel aan de Raad van Commissarissen voor selectiecriteria en benoemingsprocedures betreffende de leden van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. De voorzitter van de Raad van Commissarissen is lid en voorzitter van de Remuneratiecommissie. In 2011 is de Remuneratiecommissie tweemaal bijeen geweest. In deze vergaderingen zijn, onder meer, de volgende onderwerpen aan de orde geweest: 1. Toetsingskader 2011 Raad van Commissarissen t.b.v. beoordeling Raad van Bestuur; 2. Beoordeling en bezoldiging Raad van Bestuur 2010; 3. Sectorbrede beloningscode Tegen de achtergrond van het vastgestelde beloningsbeleid 2008 is de beloning van de voorzitter van de Raad van Bestuur voor 2011 vastgesteld op (functiegroep H, Izeboud regeling), en de bezoldiging van het tweede lid van de Raad van Bestuur voor 2011 op (functiegroep G, Izeboud regeling). Voor een nadere toelichting op de bezoldiging van de Raad van Bestuur wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening/jaarrekening 2011 (zie hoofdstuk 11). Voor 2010 is aan de Raad van Bestuur met betrekking tot de variabele beloning op basis van de gerealiseerde doelstellingen en de beoordeling van het toetsingskader voor de Raad van bestuur een beloning van 5% vastgesteld. De Nederlandse Vereniging van Bestuurders van Woningcorporaties (NVBW) en de Vereniging van Toezichthouders (VTW) zijn juni 2010 akkoord gegaan met het voorstel voor een nieuwe beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. De nieuwe beloningscode is verplichtend voor bestuurders die benoemd worden nadat de nieuwe code in werking treedt. Bestaande arbeidscontracten worden echter gerespecteerd met dien verstande dat de Raad van Commissarissen wordt opgeroepen na te gaan hoe deze afspraken zich verhouden tot de nieuwe code. Dit is voor de RvC aanleiding geweest om PWC te vragen de huidige honorering van de Raad van Bestuur te toetsen aan de Sector Beloningscode. Op basis van dit advies en een gesprek met de Raad van bestuur heeft de Raad van Commissarissen besloten de Sector Beloningscode over te nemen en te volgen en het salaris van de bestuursleden niet te verhogen. 64

67 10.12 Tenslotte De Raad heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit jegens het Bestuur en alle medewerkers. In overeenstemming met de statuten van Stichting Mooiland keurt de Raad van Commissarissen op 29 juni 2012 de jaarrekening over 2011 goed. Drs. J.J.A.H. Klein Breteler Voorzitter A.G. Hengeveld RA CMC Lid (op voordracht huurdersorganisaties) & Voorzitter Auditcommissie T.L.P. Janssen MA MSc Lid & lid Remuneratiecommissie Mr. K. Lodder Lid (op voordracht huurdersorganisaties) Drs. K. Meijer Lid 65

68 11. Jaarrekening Is separaat bijgevoegd 12. Kerngegevens Mooiland per gemeente 66

69 Plaats Huurwoning goedkoop Huurwoning betaalbaar Huurwoning duur tot huurtoeslag Huurwoning duur boven huurtoeslag Totaal woningen Niet woongelegenheden overig Totaal Aa en Hunze Alblasserdam Alkmaar Almere Alphen-Chaam Amersfoort Apeldoorn Arnhem Assen Asten Baarn Barendrecht Barneveld Bedum Bellingwedde Bergen op Zoom Bernheze Best Beuningen Bladel Bodegraven-Reeuwijk Boxmeer Breda Bronckhorst Brummen Brunssum Coevorden Cuijk De Marne Den Helder Deventer Doesburg Doetinchem Dongen Dordrecht Drechterland Drimmelen Echt-Susteren Ede Eemsmond Eijsden-Margraten Eindhoven Enkhuizen Enschede Epe Etten-Leur Ferwerderadiel Franekeradeel Gemert-Bakel Gennep Gouda

70 Grave Gravenhage 's Groesbeek Groningen Grootegast Haarlem Heerenveen Heerhugowaard Heerlen Heiloo Hellevoetsluis Helmond Hendrik-Ido-Ambacht Hertogenbosch 's Hoogeveen Hoogezand-Sappemeer Hoorn Horst aan de Maas Huizen IJsselstein Kollumerland en Nieuwkruisland Krimpen aan den IJssel Landerd Landgraaf Leidschendam- Voorburg Leudal Lochem Maasdonk Maasgouw Maastricht Menterwolde Mill & St. Hubert Moerdijk Montferland Mook en Middelaar Nederlek Nieuwegein Nijkerk Nijmegen Noordoostpolder Oegstgeest Oirschot Oldambt Oost Gelre Oosterhout Ooststellingwerf Opsterland Oss Oud-Beijerland Oude IJsselstreek Overbetuwe Peel en Maas

71 Pekela Pijnacker-Nootdorp Purmerend Raalte Renkum Rheden Rhenen Rijssen-Holten Roermond Roosendaal Schiedam Simpelveld Sint Anthonis Sliedrecht Slochteren Someren Staphorst Steenwijkerland Sudwest Fryslan Ten Boer Tilburg Tynaarlo Tytjerksteradiel Utrecht Utrechtse Heuvelrug Valkenswaard Veendam Veldhoven Venlo Vlaardingen Waalwijk Weert Weststellingwerf Wieringermeer Wijchen Wijk bij Duurstede Woensdrecht Woudrichem Zeewolde Zevenaar Zoetermeer Zundert Zutphen Zwijndrecht Zwolle

72 Bijlage 1 Detailinformatie bestuursverslag Organogram Mooiland 2011 Raad van Commissarissen Remuneratie Commissie Audit Commissie Afdeling Strategie & Ontwikkeling Manager Strategie & Ontwikkeling Raad van Bestuur Ben Wouters, voorzitter George Gerards Afdeling Finance, Control & ICT Directeur FC & I Manager ICT Afdeling Bestuursondersteuning Bestuurssecretaris Mooiland Maasland Directeur Manager Advies & Ontwikkeling Manager Woonservice Manager Vastgoedbeheer Manager Financiën en Huurzaken Manager Onderhoud Mooiland Vitalis Directeur Hoofd Verhuur en Woonservice Hoofd Vastgoedmanagement Hoofd Financiële Economische Zaken Mooiland Vastgoed Directeur Business Unit Controller Manager Ontwikkeling Manager Realisatie Juridische structuur en toelichting op verbindingen 2011 Stichting Mooiland Mooiland Holding B.V. Mooiland Maasland B.V. Mooiland Vitalis B.V. Pantein Woonservices B.V. Mooiland Vastgoed B.V. Mooiland Onroerend Goed B.V. Mooiland Parkeren B.V. Mooiland Energie B.V. 50% Ontwikkelcombinatie Mill BV 70

73 Werkgebied Mooiland 2011 Omvang en samenstelling bezit 2011 Mooiland Totaal verhuureenheden Aantal in eigendom A: Huurwoningen: Goedkoop Betaalbaar Duur tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens 524 Totaal huurwoningen B: Eenheden in verzorgingshuizen 0 C: Overige woongelegenheden 24 Totaal woongelegenheden D: Niet woongelegenheden D1: Garages/parkeerplaatsen 836 D2: Bedrijfsruimten/winkels 183 D3: Overig bezit 55 D4: Maatschappelijk vastgoed 53 Totaal niet woongelegenheden

74 Bijlage 2 Detailinformatie Werken aan woonplezier Resultaten KWH-meting Mooiland Maasland 2011 Landelijk Positie per De labelonderdelen Meetjaar 1 januari Corporatie bezoeken 8,0 7,9 7, van 199 corporaties 2. Corporatie bellen 7,1 7,1 7, van 207 corporaties 3. Woning zoeken 7,7 7,4 7, van 200 corporaties 4. Woning betrekken 8,0 7,9 7, van 200 corporaties 6. Huur betalen 7,9 8,0 7, van 199 corporaties 7. Reparatie uitvoeren 7,8 7,9 7, van 199 corporaties 8. Woning onderhouden 7,8 7,8 7, van 210 corporaties 9. Klachten afhandelen * 7,0 7,0 6, van 201 corporaties 10. Woning verlaten 8,7 8,7 8, van 187 corporaties KWH-norm = 7,0 / * 6,5 (vanaf 2012 allemaal 7,0) 7,8 7,7 7,7 81 van 196 corporaties Overzicht geschillen en klachten 2011 Indiener klacht Onderwerp klacht Zitting (ja/nee) Uitspraak geschillencommissie Geschillencommissie Huurder Hemelwaterafvoer buren Nee Niet ontvankelijk, terug in behandeling corporatie. Huurder Verwijderen begroeiing van schutting Ja Geen uitspraak, compromis tussen parijen bereikt. Huurder Vochtgehalte in woning Nee Niet ontvankelijk, terug in behandeling corporatie. Huurder Trage klachtafhandeling Nee Schikkingsvoorstel gedaan en geaccepteerd door aanklager. Huurder Erfgrens Nee Niet ontvankelijk, terug in behandeling organisatie. Huurder Vernielingen in fietsenberging Nee Niet ontvankelijk, terug in behandeling corporatie. Huurder Schoonhouden brandgang Nee Niet ontvankelijk, terug in behandeling corporatie. Huurder Uitleg huurbeleid en huurverhoging Ja Ontvankelijk en gegrond. Woningzoekende toewijzing van een woning i.v.m. huurschuld Niet in aanmerking kunnen komen voor Klachtencommissie Nee Niet ontvankelijk. Beleid corporatie. Huurder Uitvoering vervanging sanitair Nee Gegrond Huurder Afhandeling lekkage Nee Gegrond Huurder Afhandeling lekkage Nee Gegrond Huurder Afhandeling klacht bij klachtencommissie Nee Ongegrond Huurder Verwarming Nee Gegrond Huurder Afhandeling overlastklacht Nee Ongegrond Huurder Verhelpen schade lekkage Nee ongegrond 72

75 Kosten onderhoud 2011 Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Contractonderhoud Dekking Onderhoudsdienst Af: Doorberekend aan Huurders Totaal onderhoudskosten Bij: Na-investeringen planmatig onderhoud Totaal besteding onderhoud Ontwikkeling van de woningvoorraad 2011 Rubriek Totaal Jaarrekening Sloop -73 Verkoop -56 Aankoop 8 Nieuwbouw Huur 280 overig 61 Jaarrekening Overzicht opgeleverde projecten 2011 Projectnaam Locatie Betaal baar Middel duur Duur Ov. Bezit Totaal t Reut Berghem Piekenhoef* Berghem Weijerstaete stempel 1 Boxmeer Marktstraat Boxmeer Dienstenas De Zwaan Cuijk Roggestraat en omgeving Gennep Op de Logte fase 1 stempel 3A Gennep Woonzorgcomplex De Schittering Haps Akkerwinde Schaijk Stevensstraat Westerbeek Totaal * De oplevering van twaalf eengezinswoningen wordt in februari 2012 verwacht 73

76 Nieuwbouw in ontwikkeling 2011 Projectnaam Locatie Huur Koop BOG Hofstede Elderom fase 4a-1 Boxmeer 20 Pauluskerk Boxmeer De Valuwe 1b Cuijk 10 2 Op de Logte fase 1 stempel 4 Gennep 60 5 Deken Pompenstraat Empel 10 Burgerveld Zeeland 9 6 Vlasroot kloosterstraat Zeeland 24 Centrumplan Geffen Centrumplan Mill De stekkerhoek Nistelrode 13 Water/Sebasstraat Herpen 25 7 Piekenhoef fase 3a Berghem 28 Constantijnstraat De Pas Lith 26 Weijerstate stempel 2a Boxmeer Vlaslaan Beetsterzwaag Asboom (Overlangel) fase 2 Oss 11 SSHN Nijmegen 348 Start bouw 2011 Projectnaam Locatie Huur Koop BOG Cantheelen fase 1a hof 5 Cuijk 13 2 Valuwe 1a Cuijk 36 Kerkstraat Linden 2 Acropolis Megen 1 74

77 Onrendabele top 2011 ORT 2011 Omschrijving (x 1.000) Assen Slingenborgh 200 Beetsterzwaag Vlaslaan Berghem, t Reut -131 Berghem, Piekenhoef fase 3a -435 Boxmeer hofstede Elderom grondexploitatie 200 Boxmeer hofstede Elderom fase 4 fase Boxmeer Pauluskerk Boxmeer Weijerstaete stempel Boxmeer Weijerstaete stempel 2a Boxmeer Weijerstaete grondexploitatie Boxmeer Marktstraat 255 Boxmeer hofstede Elderom fase 3a -55 Cuijk Dienstenas fase 1a Cuijk Dienstenas -54 Cuijk Cuijkse Cantheelen fase 1a (hof 5) 255 Cuijkse Cantheelen grondexploitatie Cuijk de Valuwe grondexploitatie Cuijk de Valuwe fase 1a -129 Cuijk de Valuwe fase 1b Cuijk Irenestraat 300 Empel Deken Pompenstraat 828 Enschede Hortensiastraat 1 Geffen centrum fase Gennep Rogge Gkruis Martinusstraat -350 Gennep Op de Logte fase 1 stempel 3a 197 Gennep Op de Logte fase 1 stempel Haps Woonzorg -221 Herpen Water/Sebast Hoogeveen jhr. De Jongestraat Linden Kerkstraat 131 Lith Constantijnstraat Pas Megen Akropolis Mill centrumplan Mook Centrum 300 Nijmegen SSHN 908 Nistelrode Stekkershoek Overlangel Asboom fase Renkum Hoog Heelsum 275 Schaijk Akkerwinde 23 Westerbeek 114 Zeeland Burgerveld Zeeland Vlasroot Overige waardeveranderingen 742 Waardeverandering koopgarant -234 Mooiland

78 Voorbeeldprojecten herstructurering en nieuwbouw 2011 Boxmeer Hofstede Elderom fase 4a-1 In het noordelijke deel van Boxmeer komt een nieuwe woonbuurt: Hofstede Elderom. Een Hollandse buurt met een Italiaans tintje. Het betreft een in 1996 geïnitieerd herstructuringsproject waarbij gedateerde woningen zijn ge-amoveerd. Op deze locatie is een geheel nieuwe ontwikkeling van nieuwe woningen in diverse typen in gang gezet op basis van een nieuw stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Er komen woningen die verschillen van ontwerp, grootte en prijsklasse. Dat maakt het een afwisselende en gevarieerde buurt. In Hofstede Elderom is het lekker wonen en gezellig leven voor iedereen. Fase 4a-1 maakt deel uit van de hoogkwalitatieve buitenrand van het plan, en kent een ontwikkeling in de buitenring van het plan waarbij 10 grondgebonden woningen en 10 appartementen worden gerealiseerd. Cuijk Cuijkse Cantheelen fase 1a - hof 5 Cuijkse Cantheelen wordt een nieuwe wijk aan de oostkant van Cuijk, tussen het indrukwekkende rivierenlandschap van de Maas en het historisch centrum van het dorp. Wonen dichtbij natuur en cultuur met alle voorzieningen binnen handbereik. Dat maakt dit project zo bijzonder. Jong en oud, zorgbehoevend en zorgeloos; woningen en voorzieningen voor iedereen. Bovendien kan iedereen die dat nodig heeft 24 uur per dag zorg op maat krijgen in de eigen woning. Behalve woningen komen er in Cuijkse Cantheelen ook voorzieningen en commerciële ruimten die passen in een levendige woonbuurt. De Cuijkse Cantheelen is een groot project. Daarom gaan we het project in meerdere fasen ontwikkelen. Fase 1 (ook wel hof 5 genoemd), realiseren wij in twee delen. Deel één wordt gerealiseerd op de hoek Vorstendom Deken vd Ackerhof en bestaat uit dertien huurappartementen en ruim 400 m 2 commerciële ruimten. Deel twee wordt gerealiseerd nadat Maartenshof is verhuisd. 76

79 Cuijk De Valuwe fase 1a en 1b De Valuwe was vroeger een moderne wijk met moderne woningen. Na ruim vijftig jaar is het tijd voor vernieuwing. Speciaal hiertoe is een revitaliseringsplan voor en door de wijk ontworpen. Het plan heeft tot doel van De Valuwe weer een wijk te maken om trots op te zijn. Aan de hand van het door de gemeenteraad vastgestelde stedenbouwkundige plan, worden de verschillende planfasen uitgewerkt. De eerste planfase bestaat uit het oprichten van een appartementengebouw en de (her)bouw van een aantal woningen. Hiermee is De Valuwe een buurt met toekomst, en krijgt de wijk nieuw leven ingeblazen. Huizen worden gerenoveerd of gefaseerd vernieuwd. Gennep Op de Logte fase 1 stempel 4 Onbezorgd wonen en leven vlakbij het centrum van Gennep. In Op de Logte brengen we wonen, welzijn en zorg samen. Jongeren, actieve 50-plussers, gezinnen en hulpbehoevende ouderen komen elkaar tegen in de buurt en in het multifunctioneel centrum. De woonstraten en aantrekkelijk ingerichte openbare ruimten bieden plek voor spelen en ontmoeting. Het betreft een nieuwe wijk voor huidige en nieuwe bewoners, waar wonen, welzijn en zorg op een unieke manier gecombineerd worden. 77

80 Beetsterzwaag Vlaslaan Mooiland gaat haar woningen aan de Vlaslaan, Fockema Andreaelaan en De Delte in Beetsterzwaag herstructureren. Op deze locatie worden sociale huurwoningen en koopwoningen gerealiseerd. Het plan bestaat uit twee beeldbepalende gebouwen met huurappartementen aan de kopzijden van het plangebied. Tegenover de sportvelden worden zowel huur- als koopappartementen gerealiseerd. Aan de Fockema Andreaelaan worden grondgebonden koopwoningen gerealiseerd aan een groenzone. Door de gefaseerde aanpak zal de looptijd van het project meerdere jaren vergen. Mill centrumplan Comfortabel wonen, gezellig winkelen en ontspannen in het hart van Mill. Mooiland heeft samen met Rialto Vastoedontwikkeling uit Den Bosch de Ontwikkelingscombinatie Centrumplan Mill (OCM B.V.) opgericht. OCM B.V. ontwikkelt en realiseert de komende jaren woningen, appartementen, winkels en kantoren in het centrum van Mill. Zij bouwt koop- en huurwoningen, ook deels ten behoeve van zorgverlening. Het project biedt hiermee in de toekomst in het centrum van Mill een gevarieerd, nieuw en uitgebreid huurwoningenaanbod met alle voorzieningen dichtbij. 78