Middelharnis, 6 november 2014

Transcriptie

1 Aan het college van burgemeester en wethouders gemeente Goeree-Overflakkee Postbus AA Middelharnis Middelharnis, 6 november 2014 Betreft: locatie Splinter te Oude-Tonge Geacht College, Geruime tijd geleden zijn wij in onderhandeling getreden met de eigenaren omtrent de aankoop van de locatie van varkenshouderij Splinter te Oude-Tonge. Uiteindelijk zijn er in september 2013 een tweetal conceptkoopovereenkomsten opgesteld, één door Estate Invest en één door de verkopende makelaar ZLTO. Deze overeenkomsten verschilden op een dertiental punten van elkaar. Het betroffen met name verschillen omtrent welke partij de uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen en risico s voor zijn of haar rekening nam. Gezien de verschillen zijn de onderhandelingen destijds ook beëindigd. Mede uit gesprekken met de gemeente is naar voren gekomen dat het wenselijk is om de mogelijkheid tot sanering van de locatie Splinter wederom te onderzoeken. Het moge duidelijk zijn dat de sanering van de locatie Splinter diverse positieve aspecten met zich meebrengt, het betreft hier onder meer: a. Ruimtelijke verbetering voor de entree van Oude-Tonge en het bedrijventerrein; b. Milieutechnische verbetering; c. Verval van de geurcontour; d. Voordeel voor het bedrijvenpark, hetgeen deels eigendom is van de gemeente; e. Gunstiger voor nieuwe, gewenste ontwikkelingen. Foto locatie Splinter Geurcontour locatie Splinter

2 De sanering van varkenshouderij Splinter is echter een desinvestering en is tevens onrendabel. Reeds door de voormalige gemeente Oostflakkee als ook door de huidige gemeente Goeree- Overflakkee is er naar mogelijkheden gezocht ten einde dit te compenseren met toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling. Echter werd toen reeds geconcludeerd dat dit niet voldoende is om de desinvestering te compenseren. Derhalve zijn er varianten onderzocht waarbij de bestemming van de locatie wordt omgezet naar de bestemming Bedrijven, waarbij er tevens maatwerk in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling werd toegepast. Hierbij is geconcludeerd dat deze combinatie niet mogelijk is. Daarbij komt tevens nog dat er op dit moment meer dan voldoende bedrijventerrein beschikbaar c.q. gerealiseerd is in Oude-Tonge en dat de gemeente ook financiële belangen heeft in het bedrijventerrein. Voorts strookt het toevoegen van de locatie Splinter door middel van het omzetten van de bestemming naar Bedrijven niet met het ingezette beleid en zal dit op bezwaar vanuit de provincie stuiten. Thans hebben wij deze locatie nogmaals bestudeerd en komen wij tot de conclusie dat de huidige vraagprijs aanzienlijk is. In deze prijs wordt reeds een voorschot genomen op een mogelijke extra ontwikkelingswaarde. Wij achten dit echter niet reëel daar de ontwikkeling geheel voor rekening en risico van Estate Invest komt. Derhalve hebben wij gezocht naar mogelijkheden om de sanering van varkenshouderij Splinter toch te realiseren waarbij er tevens is gezocht naar een kostendrager. Hieruit is het volgende plan ontstaan: I. Toepassen van de Ruimte voor Ruimte regeling waarbij de gehele locatie Splinter wordt gesloopt/gesaneerd en de bestemming van deze locatie wordt omgezet naar Agrarisch waarbij bebouwing niet is toegestaan. Uit deze sanering dienen vijf compensatierechten voort te vloeien welke deels als kostendrager dienen. II. De locatie Everdinapolder II aan de Prutweg te Sommelsdijk wordt eveneens aangewend als kostendrager. De ontwikkeling van deze locatie staat los van de Ruimte voor Ruimte regeling, echter is het voor deze locatie ontwikkelde plan een reeds door de gemeente gewenste ontwikkeling. Ten einde deze ontwikkeling te bewerkstelligen dient deze in de prioritering naar voren gehaald te worden door deze ondermeer op te nemen in de gemeentelijke Woonvisie. Toepassen van de Ruimte voor Ruimte regeling Het doel van de Ruimte voor Ruimte regeling is om de openheid van het landschap te verbeteren door het slopen van landschapontsierende bebouwing. Ter compensatie mogen vervolgens één of meerdere woningen gerealiseerd worden. Toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling houdt ook in dat de publiekrechterlijke bestemming van de saneringslocatie wordt gewijzigd naar Agrarisch of Agrarisch landschappelijk open waarbij bebouwing niet is toegestaan. Hiermee wordt de kwaliteitsverbetering van het open landschap gewaarborgd. Deze waarborging is ook in de Verordening Ruimte vastgelegd, hierin staat namelijk vermeld dat er sprake dient te zijn van een duurzame sanering. Indien de gehele locatie van varkenshouderij Splinter wordt gesaneerd en de bestemming wordt omgezet naar Agrarisch waarbij bebouwing niet is toegestaan wordt voldaan aan deze regeling. De vijf compensatiewoningen welke voortvloeien uit de sanering van de locatie Splinter dienen uiteraard mede als kostendrager. Ten behoeve van deze compensatiewoningen dienen passende compensatielocaties te worden gezocht. Het oostelijke deel van Goeree-Overflakkee achten wij niet geschikt, daar er vanuit de markt veel minder vraag is naar (bouw)kavels. Op de kop van het eiland is er echter wel aanzienlijke vraag naar ruimere bouwkavels. Derhalve is het wenselijk de compensatielocaties op de kop van het eiland (Ouddorp en omgeving) te realiseren. Hierbij dienen vanzelfsprekend de bepalingen uit de Ruimte voor Ruimte regeling omtrent de ligging van de compensatielocaties te worden gerespecteerd. In de Ruimte voor Ruimte regeling is hieromtrent bepaald dat de compensatielocaties dienen te zijn gelegen tegen een bestaande bebouwingsstructuur en/of lintbebouwing.

3 Het plan Everdinapolder II 1. Alvorens in te kunnen gaan op het door Estate Invest voorgestane plan voor de locatie Everdinapolder II (bijlage 1) dient eerst het uitgangspunt van de ontwikkeling van de Westplaat/Everdinpolder in ogenschouw te worden genomen. De opzet van het plan Everdinapolder/Westplaat was destijds de bouw van circa woningen. Hierbij werd uitgegaan van de volgende verdeling: vrije sector (twee-onder-een-kap en vrijstaand) 45% premie/vrije sector met eenmalige bijdrage en goedkope vrije sector 25%; sociale woningbouw (huur en koop) 30%. In werkelijkheid is er slechts circa 5% aan sociale woningbouw gerealiseerd. 2. Reeds in 2009 heeft Estate Invest (destijds tezamen met Woongoed Flakkee) een plan gepresenteerd voor de locatie Everdinapolder II en heeft de raad van de voormalige gemeente Middelharnis unaniem een motie aangenomen om de realisatie van de Everdinapolder II mogelijk te maken. Deze motie is echter niet uitgevoerd en de planlocatie kwam daardoor niet binnen de provinciale contour van Middelharnis te liggen. Echter is het contourenbeleid losgelaten en biedt de Verordening Ruimte wel de mogelijkheid om deze planlocatie te benutten. 3. Het is een landelijke tendens dat er veel vraag is naar (sociale) huurwoningen, echter hebben de aspirant-huurders een inkomen dat net boven de inkomensgrens is gelegen hetwelke vanuit de EU is opgelegd. Als gevolg hiervan vervalt de staatssteun voor corporaties voor onder meer de bouw en verhuur van woningen zodra er woningen worden verhuurd aan huurders die boven de maximale inkomensgrens zitten. Derhalve is voor de corporaties geen taak weggelegd om deze groep aspirant-huurders te bedienen. De landelijke politiek beoogt dat marktpartijen dit oppakken, maar dit gebeurt vrijwel niet daar dit financieel niet haalbaar is. Het is voor de gemeente echter van groot belang dat deze groep behouden blijft. Want naast de vergrijzing in de gemeente ontstaat er dan ook nog eens ontgroening. Dit doordat deze groep van woningzoekenden veelal bestaat uit jongeren, zij zullen wegtrekken uit de gemeente, indien er geen passend woningaanbod voor hen is. Dit terwijl deze groep cruciaal is voor het vitaal houden van de kernen en het in stand houden van de voorzieningen en het verenigingsleven.

4 Een tweetal voorbeelden hieromtrent: Een jong stelletje afkomstig uit Middelharnis (man 25 en vrouw 24) wil samenwonen in Middelharnis. Hij heeft een inkomen van ,-- per jaar en zij heeft een inkomen van ,-- per jaar. Met dit gezamenlijke inkomen van ,-- komen zij niet in aanmerking voor een sociale huurwoning omdat het inkomen van het huishouden boven de gestelde grens zit. Het kopen van een woning is voor dit stel ook niet mogelijk, daar er met een gezamenlijk inkomen van ,-- een maximale hypotheek van circa ,-- kan worden verstrekt. In deze prijsklasse is er in Middelharnis/Sommelsdijk vrijwel geen aanbod. Ook personen die geen vast dienstverband hebben (o.a. de zeer snel groeiende groep ZZP-ers binnen deze samenleving) komen zowel op de huidige huurmarkt als de koopmarkt niet aan bod. In verband met het ontbreken van een vast dienst verband is het voor hen niet mogelijk te huren of een financiering te verkrijgen voor de aankoop van een woning. 4. Het plan Everdinapolder II van Estate Invest omvat huurwoningen welke aangeboden zullen worden in de prijsklasse van circa 750,-- per maand. Hiermee kan worden voorzien in de grote behoefte aan huurwoningen, waarin de woningbouwcorporaties niet kunnen voorzien. 5. De huidige afronding van de Everdinapolder wordt gevormd door een zeer abrupte overgang van stedelijk gebied naar het achtergelegen polderlandschap. Het betreft een situatie waarbij het zicht op de achterkanten van de woningen is gericht. In ruimtelijk opzicht is een situatie waarbij de dorpsrand wordt gevormd door voorzijden gewenst, hetgeen ook past bij de profilering van de dorpsrand van Sommelsdijk. De afronding van het gebied Everdinapolder II wordt gevormd door een bijzonder woonmilieu/woonvorm, zijnde landelijk wonen. Dit betekent dat er zeer ruime bouwkavels worden gerealiseerd vanaf circa m² waarop vrijstaande woningen worden gebouwd. Er is geen aanbod in dit segment, maar wel een aanzienlijke vraag. Het is echter niet mogelijk dit binnen het dorp te realiseren, daar het niet passend is en ontbreekt aan fysieke ruimte. Een dergelijke ontwikkeling is echter wel passend aan de rand van Sommelsdijk en sluit goed aan bij de gewenste profilering van de dorpsrand. De huidige abrupte afronding van de Everdinapolder

5 6. Beide woonconcepten (huurwoningen en ruimtelijk wonen) worden thans niet aangeboden en zijn ook niet opgenomen in de bestaande nieuwbouwplannen die bij de gemeente bekend zijn en welke zijn opgenomen in de gemeentelijke Woonvisie. 7. Uit verdere bestudering van de gemeentelijke Woonvisie valt tevens op te maken dat er bij toepassing van het migratiesaldo-0 er circa woningen opgeleverd dienen te worden in de periode Thans kan er worden geconcludeerd dat er tussen 2010 en 2015 circa 400 woningen opgeleverd zullen worden. Conclusie Dit resulteert erin dat er in de periode nog circa 900 woningen gerealiseerd dienen te worden. Dit is echter geen realistisch scenario. Bij een behoorlijk aantal van de plannen welke in de Woonvisie zijn opgenomen kunnen vraagtekens gezet worden omtrent de daadwerkelijke realisatie voor 2020, dit vanwege de locatiekeuze welke niet goed is, een verkeerde planopzet en/of vanwege het ontbreken van vraag vanuit de markt. Van het plan Everdinapolder II kan gesteld worden dat het een realistisch plan is, hetgeen ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden voor Conclusie, vijf vliegen in één klap. - de sanering van varkenshouderij Splinter en de ruimtelijke kwaliteitsslag ter plaatse; - eventuele problemen voor het bedrijventerrein en het initiatief Greenpoint zijn opgelost; - er worden huurwoningen gerealiseerd, waar veel vraag naar is; - er wordt invulling gegeven aan de realisatie van bijzondere woonmilieus middels de bouwkavels voor landelijk wonen; - er wordt een fraaie ruimtelijke afronding van de Everdinapolder gerealiseerd. Aankoop locatie Splinter Estate Invest is bereid een koopsom ad ,-- kosten koper te betalen voor de aankoop van deze locatie, aanzienlijke plankosten te maken ten einde de ons voorgestane plannen te realiseren en risico s te dragen mits er is voldaan aan een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden zijn naast de gebruikelijke voorwaarden en bedingen: Er is een bestemmingsplan in werking getreden waarin op nader door Estate Invest aan te geven locaties vijf compensatiewoningen in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling zijn opgenomen. Hierbij wordt de bestemming van de huidige locatie Splinter omgezet naar Agrarisch landschappelijk waarbij bebouwing niet is toegestaan Er is een bestemmingsplan in werking getreden waarin de realisatie van het plan Everdinapolder II te Sommelsdijk mogelijk wordt gemaakt; Uit nader op te stellen bodemrapporten en asbestinventarisaties van de locatie Splinter komen geen bijzonderheden naar voren komen welke kunnen leiden tot aanzienlijk hogere kosten;

6 Verzoek tot medewerking Ten einde uit te vinden of het bovenstaande derhalve haalbaar is en te bezien of er tezamen met u gekomen kan worden tot een win-winsituatie, verzoeken wij zowel u als de raad een uitspraak te doen omtrent het verlenen van uw medewerking aan de navolgende zaken: 1. Het opstarten van de bestemmingsplanprocedure binnen drie maanden na heden ten einde met de toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling de sanering van de locatie Splinter te bewerkstelligen waarbij de realisatie van vijf compensatiewoningen op de kop van het eiland (Ouddorp en omgeving) mogelijk te maken; 2. Het opnemen van het plan Everdinapolder II in alle benodigde visies en beleidsstukken en het, zo snel als mogelijk, opstarten van een bestemmingsplanprocedure ten einde de realisatie van dit plan mogelijk te maken; 3. De gemeente zal een uiterste inspanning verrichten ten einde hetgeen onder punt 1 en punt 2 is vermeld te bewerkstelligen; Uiteraard zijn wij graag bereid om het bovenstaande verzoek mondeling nader toe te lichten en wij zien uw antwoord graag tegemoet. Hoogachtend, D.D.H. van Es Bijlage: 1. Plan Everdinapolder II