DD Property Fund N.V. Bridging financial and social return

Transcriptie

1 DD Property Fund N.V. Bridging financial and social return Maandbericht: februari 2016 Profiel DD Property Fund N.V. (DDPF) is een duurzaam vastgoedaandelenfonds met een focus op Europa. Het fonds heeft een netto rendementsdoelstelling van 5-7% gemiddeld per jaar en streeft naar een consistent, licht groeiend dividend. DDPF heeft een focus op de lange termijn en maakt geen gebruik van een benchmark. DDPF wil met haar beleggingsbeleid een brug slaan tussen financieel en maatschappelijk rendement en belegt met de overtuiging dat een integrale analyse van financiële- en duurzaamheidsaspecten een positieve bijdrage levert aan het risico- rendementsprofiel van het fonds. Dit vertaalt zich in een portefeuille van vastgoedondernemingen van hoge kwaliteit. Daarnaast ziet DDPF het als haar fiduciaire plicht de belangen van haar aandeelhouders actief te vertegenwoordigen bij haar beleggingen. Het fonds is genoteerd op Euronext te Amsterdam. Rendement DDPF heeft over de maand februari 2016 een negatief rendement behaald van 1,28% (klasse B). De intrinsieke waarde per aandeel komt hiermee uit op EUR 31,73. Uitgelicht: Hufvudstaden In dit maandbericht besteden wij aandacht aan het Zweedse Hufvudstaden dat wederom mooie cijfers publiceerde. Het aandeel voldoet aan al onze kwaliteitscriteria (de DoubleDividend Schijf van Vijf): een hoge score op duurzaamheid, een sterk bedrijfsmodel met goede vooruitzichten, een goed track record en balans en een aantrekkelijke waardering. Hufvudstaden is een zeer conservatief geleide onderneming met een focus op de lange termijn. Het vastgoedbedrijf heeft een portefeuille van kantoren en winkels op de beste locaties van Stockholm (80%) en Gotenburg (20%). Zowel op de korte als op de lange termijn zijn de vooruitzichten goed. Fondsinformatie Portefeuille Omvang 21,5 mln Waarvan belegd 21,2 mln Liquide middelen 0,3 mln Aantal posities 21 Gegevens per aandeel Intrinsieke waarde (A) 31,55 Aantal participaties Intrinsieke waarde (B) 31,73 Aantal participaties Kosten Management fee 1,2% (klasse A) 0,7% (klasse B) Op- en afslag 0,25% Structuur Naamloze vennootschap (N.V.) Beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal Open-end, dagelijks verhandelbaar Fiscale beleggingsmaatschappij Overig Beheerder DoubleDividend Management B.V. Benchmark Geen Start Mei 2005 ISIN (A) NL ISIN (B) NL Deze informatie biedt onvoldoende basis voor een beleggingsbeslissing. Lees daarom de Essentiële Beleggersinformatie en het prospectus. Deze zijn verkrijgbaar op de website van DoubleDividend Management B.V. ( DoubleDividend Management B.V. is beheerder van DD Property Fund N.V. en heeft een vergunning als beheerder en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De intrinsieke waarde is niet door een externe accountant gecontroleerd.

2 Tabel: maandelijks totaal rendementen in % (de cijfers zijn na kosten, inclusief jaarlijks uitgekeerd dividend)* Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Totaal ,93-4,09-1,62 6,58 4,56-4,94 1,52 9,69 1,91-1,53-1,03 0,32 9, ,46-0,29 4,57-1,62-6,72 1,07 5,14 1,00 5,21 2,46-3,26 4,08 12, ,08 2,75-0,17 1,75 3,52-2,20-2,90-8,16-4,90 3,69-5,90 1,26-9, ,53 2,02 4,59-3,24-2,34 1,51 3,09-0,18 1,49 2,56 0,48-0,02 11, ,83 0,72-1,41 4,38 1,39-7,59 2,56-1,31 3,14 2,61-0,81-0,67 3, ,47 5,76-1,86 2,69 4,37 0,54 1,24 1,66-2,20 2,36 4,13 1,48 21, ,58 3,96 1,72-1,51 0,52-4,86 6,54-3,70 0,32 7,37-0,40-2,56 18, ,67-1,28-4,99 * vanaf 2015 betreft het de rendementen van klasse B Ontwikkelingen in de markt en portefeuille De vastgoedaandelenmarkt stond de eerste twee weken van februari flink onder druk, maar halverwege de maand herstelden de koersen fors. Per saldo daalde de EPRA Total Return Index toch nog met 3,1%. Hierdoor is het verlies voor 2016 opgelopen tot 8,2%. Hiermee doen vastgoedaandelen het vergelijkbaar met de Europese aandelen (STOXX Euro 600) die dit jaar 8,3% inleverden. Beleggers zijn nerveus dat de haperende Chinese economie, de daling van grondstoffenprijzen en de geopolitieke spanningen ook de Europese economie weer in een recessie doen belanden. Volgens ons zijn deze zorgen overdreven en biedt de markt kansen voor de lange termijn belegger. Toch was er ook positief nieuws te melden. Vastgoedbedrijven zoals Unibail-Rodamco, Gecina en Hufvudstaden publiceerden zeer sterke cijfers, en lieten met name flinke herwaarderingen zien. Daar lijkt vooralsnog geen einde aan te komen nu de rentes op staatsobligaties van bijna alle Europese landen naar een nieuw dieptepunt zijn gedaald. De rente op de 10-jarige Duitse staatsobligatie staat nog maar op 0,1%. Het lijkt een kwestie van tijd voordat de Duitse 10-jaars rente, net als de Japanse en Zwitserse rente negatief wordt. Centrale banken blijven vooralsnog vasthouden aan de ingeslagen weg van renteverlagingen. Zo verlaagde de Zweedse Riksbank de rente nog verder onder nul, van -0,35% naar -0,5%. Verdere renteverlagingen door de Riksbank worden niet uitgesloten om de inflatie, die rond de 1% ligt, aan te wakkeren en de Zweedse Kroon te laten depreciëren. Ook van de ECB kunnen we verdere maatregelen verwachten nu de inflatie weer onder nul is uitgekomen. De grootste positieve bijdrage kwam van de Noorse kantorenbelegger Entra dat goede cijfers publiceerde. Vorig jaar mei zijn we begonnen met het opbouwen van een positie in Entra maar tot voor kort zonder veel resultaat. Door steeds op lagere niveaus bij te kopen hebben we inmiddels een mooie winst op de positie. Ook na de recente koerssprong blijft Entra één van de goedkoopste vastgoedaandelen in Europa en daarom een belangrijke positie in de portefeuille. Naast Entra presteerden Hufvudstaden en ADO Properties wederom goed. De grootste negatieve bijdrage kwam van het Amerikaanse HCP, een van de grootste beleggers in Amerikaans zorgvastgoed. De inkomsten van de grootste huurder, HCR ManorCare, staan onder druk omdat deze afhankelijk is van Medicare, een sociaal ziektekostenverzekeringsprogramma van de Amerikaanse overheid. Medicare is goed voor ongeveer de helft van de Amerikaanse gezondheidzorgkosten en continue onderhevig aan veranderende weten regelgeving om deze kosten enigszins onder controle te houden. Ondanks deze forse tegenwind verwachten we niet dat HCP haar dividend, op dit moment zo n 7,7%, moet verlagen. Ook de Engelse vastgoedfondsen lieten voor de derde maand op rij een daling zien als gevolg van een mogelijke Brexit.

3 Tabel: top 3 rendement en bijdrage aan resultaat (in EUR) Top 3 hoogste bijdrage Top 3 laagste bijdrage Rendement Bijdrage Rendement Bijdrage Entra (Noo) 10,6% 0,8% HCP (VS) -16,7% -1,2% Hufvudstaden (Zwe) 5,9% 0,5% Land Securities (VK) -9,9% -0,5% ADO Properties (Dui) 6,8% 0,4% Great Portland Estates (VK) -10,9% -0,4% Bron: DoubleDividend/Bloomberg Portefeuille wijzigingen Afgelopen maand hebben we de posities in zowel Gecina als SL Green iets uitgebreid nadat de koersen van beide vastgoedbedrijven onder druk stonden. Er werden geen verkopen gedaan en de kaspositie bedroeg aan het einde van de maand 1,6%. De top-10 is nauwelijks gewijzigd. Naast Unibail-Rodamco zijn we het meest optimistisch over de Duitse woningbeleggers Vonovia en ADO Properties en de Scandinavische spelers Hufvudstaden en Entra. Tabel: top 10 posities (naar weging) in portefeuille per einde maand Onderneming en weging Unibail-Rodamco (Fra) 9,1% Swiss Prime Site (Zwi) 5,7% Vonovia (Dui) 7,6% Eurocommercial Prop. (Ned) 5,4% Entra (Noo) 7,6% HCP (VS) 5,3% Hufvudstaden (Zwe) 7,5% Klepierre (Fra) 4,8% ADO Properties (Dui) 6,4% Befimmo (Bel) 4,8% Bron: DoubleDividend Portefeuille karakteristieken De tabel hieronder geeft de belangrijkste kenmerken van de portefeuille van het fonds weer. De cashflow yield geeft het directe rendement (de huurinkomsten minus kosten) weer ten opzichte van de huidige koers. Herwaarderingen van het vastgoed worden dus niet meegenomen. De prijs ten opzichte van de intrinsieke waarde geeft aan of de portefeuille tegen een premie dan wel een korting ten opzichte van de waarde van het onderliggende vastgoed wordt verhandeld. Is deze waarde lager dan 100% dan is er sprake van een korting ten opzichte van de intrinsieke waarde. Het dividendrendement is het dividendrendement op basis van de huidige koersen. De schuldratio is de netto schuld ten opzichte van de marktwaarde van het vastgoed. De VAR (Value At Risk) geeft het maximale verlies van de portefeuille weer op jaarbasis met 95% zekerheid op basis van Monte Carlo simulatie. De Bèta geeft de beweeglijkheid van de rendementen ten opzichte van de markt (in dit geval ten opzichte van de MSCI Index) aan. De standaarddeviatie is een statistische maat voor de spreiding van de getallen rondom het gemiddelde. Tabel: Kenmerken portefeuille per einde maand Waardering Risico Cashflow yield, huidig 5,3% Schuldratio 37% Prijs/intrinsieke waarde, huidig 90% VAR (Monte Carlo, 95%, 1-jaars) 26,3% Dividendrendement, verwacht 3,9% Bèta (t.o.v. MSCI Index) 0,74 Standaarddeviatie 16,4% Bron: DoubleDividend/Bloomberg Spreiding over landen en sectoren De spreiding over landen en sectoren veranderde met name als gevolg van de koersbewegingen. Zo is de weging van het Verenigd Koninkrijk verder gedaald, terwijl de weging van onder andere Frankrijk en Scandinavië iets opliep.

4 Tabel: Spreiding per vastgoedsector per einde maand Sector en weging Winkels 33,6% Kantoren 32,5% Woningen 22,2% Overig 10,1% Liquiditeiten 1,6% Bron: DoubleDividend Tabel: Spreiding naar land per einde maand op basis van onderliggende portefeuilles Sector en weging Benelux 5,6% Duitsland 14,3% Frankrijk 14,2% Verenigd Koninkrijk 18,1% Scandinavië 17,9% Zwitserland 5,7% Overig Europa 5,8% Buiten Europa 16,7% Liquiditeiten 1,6% Bron: DoubleDividend Uitgelicht: Hufvudstaden Profiel Hufvudstaden is een Zweedse vastgoedonderneming met een sterke positie in Stockholm en Gotenburg. De onderneming belegt al meer dan 100 jaar in onroerend goed en heeft over deze periode langzaam maar gestaag een portefeuille opgebouwd van louter top onroerend goed op de beste locaties van Stockholm (80%) en Gotenburg (20%). Het vastgoedbedrijf is al sinds 1938 genoteerd aan de beurs van Stockholm. Hufvudstaden is een zeer conservatief geleide onderneming met een focus op de lange termijn. Het management doet relatief weinig aan en verkopen en de onderneming is zeer conservatief gefinancierd. De portefeuille van Hufvudstaden bestaat uit 28 panden, waarvan 24 in Stockholm, met een totale waarde van SEK 31,7 miljard (ruim 3 miljard euro). Hufvudstaden is eigenaar van zowel kantoren als winkels. Daarnaast is Hufvudstaden eigenaar van het warenhuis NK. De belangrijkste aandeelhouder van Hufvudstaden is de familie Lundberg met een aandelenbelang van 45%. Feitelijk is dit een controlerend belang aangezien Lundberg 88% van de stemrechten heeft. Investment Case Voordat een onderneming in aanmerking komt voor opname in portefeuille wordt deze beoordeeld op vijf hoofdpunten, onze schijf van vijf.

5 De DoubleDividend Schijf van Vijf 1. Duurzaamheid Het duurzame karakter van het bedrijfsmodel van Hufvudstaden zit hem in het investeren, beheren, renoveren en verduurzamen van historische panden in de binnenstad van Stockholm en Gotenburg. De focus op de lange termijn en het feit dat de onderneming zelf al 100 bestaat past goed binnen dit beeld. Daarnaast heeft Hufvudstaden een duurzaamheidsprogramma met ambities op financieel, klimatologisch en sociaal gebied. Binnen dit programma heeft de onderneming een stevige reductie in C0 2 uitstoot weten te realiseren. 2. Bedrijfsmodel en vooruitzichten De beleggingen van Hufvudstaden zijn gericht op hoogwaardig en doorgaans historisch onroerend goed op de beste locaties van Stockholm en Gotenburg, de twee steden in Zweden met de hoogste groei. De managementstijl is defensief te noemen. De onderneming vermijdt grote risico s en heeft een focus op de (zeer) lange termijn. Als gevolg van de focus op groeisteden en de beste locaties binnen deze steden zijn de lange termijn vooruitzichten goed. Echter ook op korte termijn zal de onderneming profiteren van de kracht van de Zweedse economie en onroerend goed markt. De Zweedse economie groeide in 2015 met 4% en ook voor 2016 wordt een vergelijkbaar groeipercentage verwacht. Dankzij de economische groei stijgen huren in de Zweedse markt en dalen de aanvangsrendementen op onroerend goed. Verder groeiperspectief zit in de ontwikkelingsportefeuille van circa 3 miljard SEK. 3. Track record Hufvudstaden heeft een zeer sterk track record van stabiele groei. De intrinsieke waarde per aandeel is de afgelopen 10 jaar ongeveer verdubbeld en het dividend is gemiddeld met ruim 8% per jaar gestegen. Het aandeel Hufvudstaden heeft de belegger over de afgelopen 10 jaar een totaal rendement opgeleverd van circa 12% per jaar. 4. Balansstructuur Hufvudstaden is zeer conservatief gefinancierd. De schulden bedragen slechts 17% van de waarde van portefeuille. Historisch gezien schommelt dit percentage tussen de 15-20%.

6 5. Waardering Hufvudstaden is op dit moment niet goedkoop maar zeer redelijk gewaardeerd gezien de kwaliteit van portefeuille. De beurskoers schommelt rond de intrinsieke waarde. Het dividend rendement bedraagt bijna 3%. Het DoubleDividend Team