DD Property Fund N.V. Bridging financial and social return

Transcriptie

1 DD Property Fund N.V. Bridging financial and social return Maandbericht: december 2015 Profiel DD Property Fund N.V. (DDPF) is een duurzaam vastgoedaandelenfonds met een focus op Europa. Het fonds heeft een netto rendementsdoelstelling van 5-7% gemiddeld per jaar en streeft naar een consistent, licht groeiend dividend. DDPF heeft een focus op de lange termijn en maakt geen gebruik van een benchmark. DDPF wil met haar beleggingsbeleid een brug slaan tussen financieel en maatschappelijk rendement en belegt met de overtuiging dat een integrale analyse van financiële- en duurzaamheidsaspecten een positieve bijdrage levert aan het risico- rendementsprofiel van het fonds. Dit vertaalt zich in een portefeuille van vastgoedondernemingen van hoge kwaliteit. Daarnaast ziet DDPF het als haar fiduciaire plicht de belangen van haar aandeelhouders actief te vertegenwoordigen bij haar beleggingen. Het fonds is genoteerd op Euronext te Amsterdam. Rendement DDPF heeft over de maand december 2015 een negatief rendement behaald van 2,56% (klasse B). De intrinsieke waarde per aandeel komt hiermee uit op EUR 33,40 en het rendement dit jaar op 18,13% (klasse B). Uitgelicht: Outlook 2016 De vooruitzichten voor vastgoedaandelen zijn gematigd positief. Gemiddeld genomen noteren de vastgoedfondsen rond de intrinsieke waarde waarbij continentaal Europa op een kleine premie staat en de Engelse markt inmiddels op een discount. Het verwachte dividendrendement bedraagt zo n 3,8% wat nog steeds een fors verschil is met de huidige lage renteniveaus. De vooruitzichten voor de vastgoedmarkt laten een gemengd beeld zien. Aan de ene kant zien we dat de economie over een breed front aantrekt en het besteedbare inkomen stijgt, maar aan de andere kant neemt het aanbod toe en lijken lagere financieringskosten of lagere aanvangsrendementen geen vanzelfsprekendheid meer. Het verwachte rendement voor DDPF bedraagt 5-7% per jaar op de lange termijn en dat lijkt voor 2016 een prima prognose. Fondsinformatie Portefeuille Omvang 22,2 mln Waarvan belegd 20,1 mln Liquide middelen 2,1 mln Aantal posities 21 Gegevens per aandeel Intrinsieke waarde (A) 33,23 Aantal participaties Intrinsieke waarde (B) 33,40 Aantal participaties Kosten Management fee 1,2% (klasse A) 0,7% (klasse B) Op- en afslag 0,25% Structuur Naamloze vennootschap (N.V.) Beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal Open-end, dagelijks verhandelbaar Fiscale beleggingsmaatschappij Overig Beheerder DoubleDividend Management B.V. Benchmark Geen Start Mei 2005 ISIN (A) NL ISIN (B) NL Deze informatie biedt onvoldoende basis voor een beleggingsbeslissing. Lees daarom de Essentiële Beleggersinformatie en het prospectus. Deze zijn verkrijgbaar op de website van DoubleDividend Management B.V. ( DoubleDividend Management B.V. is beheerder van DD Property Fund N.V. en heeft een vergunning als beheerder en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De intrinsieke waarde is niet door een externe accountant gecontroleerd.

2 Tabel: maandelijks totaal rendementen in % (de cijfers zijn na kosten, inclusief jaarlijks uitgekeerd dividend)* Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Totaal ,93-4,09-1,62 6,58 4,56-4,94 1,52 9,69 1,91-1,53-1,03 0,32 9, ,46-0,29 4,57-1,62-6,72 1,07 5,14 1,00 5,21 2,46-3,26 4,08 12, ,08 2,75-0,17 1,75 3,52-2,20-2,90-8,16-4,90 3,69-5,90 1,26-9, ,53 2,02 4,59-3,24-2,34 1,51 3,09-0,18 1,49 2,56 0,48-0,02 11, ,83 0,72-1,41 4,38 1,39-7,59 2,56-1,31 3,14 2,61-0,81-0,67 3, ,47 5,76-1,86 2,69 4,37 0,54 1,24 1,66-2,20 2,36 4,13 1,48 21, ,58 3,96 1,72-1,51 0,52-4,86 6,54-3,70 0,32 7,37-0,40-2,56 18,13 * vanaf 2015 betreft het de rendementen van klasse B Ontwikkelingen in de markt en portefeuille De EPRA Europe Total Return Index liet de laatste maand van 2015 een negatief rendement van 3,5% optekenen. Daarmee deden vastgoedaandelen het iets beter dan de Europese aandelenmarkt (Eurostoxx 600) die 5% moest inleveren. De voornaamste reden voor het uitblijven van een eindejaarsrally was het teleurstellende optreden van Draghi op 3 december. In de weken voorafgaand aan de ECB vergadering hintte Draghi meerdere malen op verdere maatregelen om de economie te stimuleren en de inflatie aan te wakkeren. Beleggers gingen er dan ook van uit dat de rente verder verlaagd zou worden en het opkoopprogramma uitgebreid zou worden. Toch bleef een verlaging van de basisrente, de rente die banken aan de ECB betalen voor geldleningen, ongewijzigd. Wel werd de rente die banken moeten betalen als ze geld stallen bij de ECB met 0,10% verlaagd naar -0,3%. Ook het opkoopprogramma van obligatieleningen werd niet verder uitgebreid, maar alleen met zes maanden verlengd. Als reactie hierop steeg de euro ten opzichte van de dollar in een mum van tijd met circa drie procent en zakten de aandelenbeurzen stevig weg. Ondanks het negatieve rendement in december kunnen vastgoedaandelen wederom terugkijken op een succesvol jaar. De EPRA total return index heeft in 2015 een rendement behaald van 18,48%. Het positieve sentiment op de beurs was een gevolg van een aantrekkende vastgoedmarkt waar waardes flink toenamen als gevolg van dalende aanvangsrendementen, stijgende huren en een toenemende vraag. De Duitse woningbelegger ADO Properties leverde wederom de grootste positieve bijdrage aan het resultaat. De koersstijging van 8,2% resulteerde in een bijdrage aan het resultaat van 0,5%. Ook het Amerikaanse HCP behaalde een positief rendement in een licht dalende beurs. De posities in het Verenigd Koninkrijk zorgden voor de grootste negatieve bijdrage aan het resultaat. Niet alleen daalden de aandelenkoersen van bijna alle Engelse vastgoedbedrijven flink, ook het Engelse pond leverde flink in ten opzichte van de euro. De afgelopen periode hebben we de posities in het Verenigd Koninkrijk al behoorlijk teruggebracht na goede rendementen. Zoals we in het maandbericht van november beschreven worden we wat voorzichtiger over de vooruitzichten van de Engelse markt. Tabel: top 3 rendement en bijdrage aan resultaat (in EUR) Top 3 hoogste bijdrage Top 3 laagste bijdrage Rendement Bijdrage Rendement Bijdrage ADO Properties (Dui) 8,2% 0,5% Great Portland Estates (VK) -10,0% -0,6% HCP (VS) 4,6% 0,3% Land Securities (VK) -8,3% -0,5% Swiss Prime Site (Zwi) 1,9% 0,1% British Land (VK) -10,3% -0,4% /Bloomberg

3 Portefeuille wijzigingen De posities in Befimmo, Eurocommercial Properties, Unibail-Rodamco en Vonovia zijn gedurende de maand iets uitgebreid. In ADO Properties en Great Portland is gedeeltelijk winstgenomen. De kaspositie is door deze transacties iets teruggelopen naar 9,7%. Door de aan- en verkopen en de flinke koersschommelingen veranderde de top 10 aanzienlijk. Unibail-Rodamco is met een weging van 9% wederom de grootste positie in de portefeuille terwijl ADO Properties terugviel naar een vierde plek. Nieuw in de top 10 zijn Befimmo en Eurocommercial Properties ten koste van de Engelse specialisten Great Portland en Shaftesbury. Tabel: top 10 posities (naar weging) in portefeuille per einde maand Onderneming en weging Unibail-Rodamco (Fra) 9,0% Eurocommercial Prop. (Ned) 5,4% HCP (VS) 6,6% Entra (Noo) 5,3% Vonovia (Dui) 6,0% Swiss Prime Site (Zwi) 5,2% ADO Properties (Dui) 6,0% Land Securities (VK) 5,0% Hufvudstaden (Zwe) 5,9% Befimmo (Bel) 4,9% Portefeuille karakteristieken De tabel hieronder geeft de belangrijkste kenmerken van de portefeuille van het fonds weer. De cashflow yield geeft het directe rendement (de huurinkomsten minus kosten) weer ten opzichte van de huidige koers. Herwaarderingen van het vastgoed worden dus niet meegenomen. De prijs ten opzichte van de intrinsieke waarde geeft aan of de portefeuille tegen een premie dan wel een korting ten opzichte van de waarde van het onderliggende vastgoed wordt verhandeld. Is deze waarde lager dan 100% dan is er sprake van een korting ten opzichte van de intrinsieke waarde. Het dividendrendement is het dividendrendement op basis van de huidige koersen. De schuldratio is de netto schuld ten opzichte van de marktwaarde van het vastgoed. De VAR (Value At Risk) geeft het maximale verlies van de portefeuille weer op jaarbasis met 95% zekerheid op basis van Monte Carlo simulatie. De Bèta geeft de beweeglijkheid van de rendementen ten opzichte van de markt (in dit geval ten opzichte van de MSCI Index) aan. De standaarddeviatie is een statistische maat voor de spreiding van de getallen rondom het gemiddelde. Tabel: Kenmerken portefeuille per einde maand Waardering Risico Cashflow yield, huidig 4,7% Schuldratio 32% Prijs/intrinsieke waarde, huidig 100% VAR (Monte Carlo, 95%, 1-jaars) 21,0% Dividendrendement, verwacht 3,8% Bèta (t.o.v. MSCI Index) 0,64 Standaarddeviatie 13,2% /Bloomberg Spreiding over landen en sectoren De weging naar sectoren veranderde licht. Zo nam de weging naar dominante winkelcentra iets toe als gevolg van de uitbreiding van de posities in Unibail-Rodamco en Eurocommercial Properties. De weging van kantoren nam iets af. De weging van woningen bleef gelijk, ADO Properties werd iets afgebouwd terwijl Vonovia werd aangekocht. Bij de verdeling naar landen zien we een verdere afname van de positie in het Verenigd Koninkrijk terwijl de weging naar Frankrijk iets toenam.

4 Tabel: Spreiding per vastgoedsector per einde maand Sector en weging Winkels 32,1% Kantoren 26,9% Woningen 21,3% Overig 10,0% Liquiditeiten 9,7% Tabel: Spreiding naar land per einde maand op basis van onderliggende portefeuilles Sector en weging Benelux 5,6% Duitsland 12,1% Frankrijk 10,8% Verenigd Koninkrijk 26,4% Scandinavië 13,7% Zwitserland 5,2% Overig Europa 5,2% Buiten Europa 11,3% Liquiditeiten 9,7% Uitgelicht: Outlook 2016 Na een aantal jaren van flinke winsten, de afgelopen drie jaar behaalde de EPRA index een rendement van meer dan 60%, zijn de vooruitzichten voor vastgoedaandelen gematigd positief. Gemiddeld genomen noteren de vastgoedfondsen rond de intrinsieke waarde waarbij continentaal Europa op een kleine premie staat en de Engelse markt inmiddels op een discount. Het verwachte dividendrendement bedraagt zo n 3,8% wat nog steeds een fors verschil is met de huidige rente. De vooruitzichten voor de vastgoedmarkt laten een gemengd beeld zien. Aan de ene kant zien we dat de economie over een breed front aantrekt en het besteedbare inkomen stijgt, maar aan de andere kant neemt het aanbod toe en lijken lagere financieringskosten of lagere aanvangsrendementen geen vanzelfsprekendheid meer. Er zijn echter grote regionale verschillen. Zo is de vastgoedcyclus in het Verenigd Koninkrijk wat verder dan die van Continentaal Europa. Huren zijn de afgelopen jaren flink gestegen en aanvangsrendementen gedaald naar historisch lage niveaus. Het aanbod van beleggingspanden is stijgende. Inmiddels staat er voor meer dan zes miljard pond aan vastgoed te koop in de Londense City. Dat mag niet verbazen aangezien volgens Property Week de prijzen met bijna 60% zijn gestegen sinds september Ook de discussie over een mogelijke Brexit doet het sentiment vooralsnog geen goed. Toch valt niet te verwachten dat de Engelse markt aan de vooravond van een grote recessie staat. De verwachte economische groei ligt rond de 2,5% en de verwachte huurgroei in 2016 is nog steeds fors met uitschieters tot 10% voor het Londense WestEnd. Niet alleen verschillen de vooruitzichten per land, ook tussen de sectoren zijn er verschillen. Zo zijn de goede kantoorlocaties in stedelijke gebieden erg gewild met stijgende huren en oplopende waardes tot gevolg. Steden als Londen, Parijs en Stockholm blijven sterk maar ook de Spaanse steden Barcelona en Madrid leven weer helemaal op. Er is echter weinig vraag naar kantoren in buitenstedelijke gebieden met (nog steeds) dalende huren als gevolg.

5 Het winkellandschap wordt steeds uitdagender en is mede door de opkomst van internet blijvend veranderd. Succesvolle winkelconcepten combineren niet alleen fysieke met een duidelijke online strategie maar voegen ook additionele diensten of producten toe. Zo zie je vaker food en non-food samengaan of worden business-to-business concepten uitgerold. Voor retailers die niet tijdig of onvoldoende op deze trend hebben ingespeeld is het doek inmiddels gevallen. In Nederland zijn de recente faillissementen van V&D, Macintosh, DA en Miss Etam het meest in het oog springend. Retailers hebben nog meer dan andere jaren een voorkeur voor dominante winkelcentra of high street shops in grote steden. Bijkomende uitdaging is dat de verschillen tussen steden groter worden waardoor concepten niet een op een te kopiëren zijn. De woningmarkt laat al enkele jaren een (fors) herstel zien, maar ook hier zijn de regionale verschillen groot, zowel tussen landen als binnen landen. Zo gaan de woningen in Amsterdam weer weg boven de vraagprijs en tegen hogere prijzen dan de vorige top in 2008, maar in het noorden en zuiden van Nederland is van deze euforie weinig te merken. De Duitse woningmarkt heeft de afgelopen jaren de sterkste ontwikkeling doorgemaakt. Er werd voor een recordbedrag aan transacties gedaan en de prijzen stegen onverminderd door met Berlijn als onbetwiste koploper. Het is niet te verwachten dat aan deze euforie snel een einde komt. De Duitse export economie profiteert binnen Europa het meest van de sterk gedaalde euro. Ook kent Duitsland de laagste financieringslasten en overstijgt in veel gebieden de vraag het aanbod door toenemende urbanisatie. DDPF is gericht op kwaliteitsvastgoedbedrijven met een focus op dominante winkelcentra, binnenstedelijk en (Duitse) woningen. Het verwachte dividendrendement van de onderliggende portefeuille bedraagt 3,8% en de waardering is redelijk in de huidige omgeving van lage rente. Het verwachte netto rendement voor DDPF bedraagt 5-7% per jaar op de lange termijn en dat lijkt voor 2016 een prima prognose. Het DoubleDividend Team