Samenvatting. Tien woonmilieus

Transcriptie

1 Amsterdamse Woonmilieus 2003 Samenvatting Woningmarktcombinaties De Amsterdamse woonmilieutypologie in dit rapport toont zuiver en alleen op basis van statistiek een beeld van de posities en functies van de verschillende onderdelen van Amsterdam in de woningmarkt. Veel mensen kennen deze verschillen vanuit hun dagelijkse kennis van de stad. Gegevens over de stad verhullen de werkelijkheid vaak enigszins omdat deze op een te hoog schaalniveau zoals stadsdelen gepresenteerd worden. Met de buurtenstatistiek is het mogelijk om een echte woningmarktkaart te tonen. Bovendien worden gegevens over de woningen, de bewoners, de omgeving en de verhuizingen in één samenhangende beschrijving gecombineerd. Het is dan ook een typologie van sociaal-fysieke marktcombinaties. De woonmilieus worden met een computerprogramma gemaakt, vervolgens wacht het resultaat op interpretatie en beschrijving. Tien woonmilieus centrum centrumrand welgesteld stedelijk aansluiting transitie overgang stadsvernieuwing e.a. stadsrand inbreiding dorp De kleine snippers dorpsmilieu die Amsterdam rijk is, kunnen gezien worden als equivalenten van wat op het platteland van de regio aan suburbaan wonen zeer ruim aanwezig is. Sinds de jaren zestig is de stad niet langer welvarend ten opzichte van het omringende platteland. De rollen zijn al decennialang omge- 5

2 Stedelijke dynamiek bij stagnerende woningmarkt draaid. Amsterdamse milieus die serieuzer tegenwicht bieden aan deze situatie zijn het centrummilieu en welgesteld stedelijk. Deze milieus vallen globaal samen met wat elders wel de witte wig genoemd werd. Er wonen dan ook niet alleen veel Nederlanders maar ook veel buitenlanders uit andere rijke westerse landen, zoals Engeland en de V.S. Het milieu omvat grote delen van historisch Amsterdam en de Grachtengordel en een omvangrijk gebied ten zuiden van het Vondelpark. De mensen in het welgesteld stedelijk milieu zijn duidelijk welvarender, niet alleen in termen van geld maar ook in woonoppervlak per capita. In het centrummilieu moet men met minder woonmeters genoegen nemen. Dat is wellicht ook de reden waarom de beweeglijkheid groter is. Hoge prijzen voor weinig woonoppervlak maken dit milieu tot een gebied van kortwonende huishoudens. De milieus centrumrand en aansluiting vullen het overgrote deel van wat men de uitstralingszone kan noemen van centrum en welgesteld stedelijk: grote delen van de negentiende eeuwse gordel, de bebouwing en enkele naoorlogse buurten. De milieus maken op veel plaatsen een proces door van een gematigd naar een hoger sociaal-economisch niveau. De bijdrage aan de woningmarktdynamiek ligt op het normale Amsterdamse niveau. Vooral in het aansluitingmilieu gaat dit gepaard met een hoge graad van vergrijzing. De drie milieus stadsvernieuwing e.a., transitie en overgang liggen sociaal-economisch gezien onder het stedelijk gemiddelde. In het transitiemilieu gaat dit gepaard met een bijzonder snelle doorstroming. Het overgangsmilieu heeft op veel plaatsen een duale bevolkingsstructuur. De vergrijsde autochtone bevolking is nog sterk aanwezig en tegelijkertijd groeit het aandeel allochtone gezinshuishoudens. Veel van de betreffende buurten maken sinds hun bouw na de Tweede Wereldoorlog hun eerste radicale bevolkingsverjonging mee. In het transitiemilieu is deze beweging al langer aan de gang. Daar is geen gewortelde pioniersgeneratie gekomen of deze is inmiddels grotendeels vertrokken. De demografische rem die van zo n eerdere bewonersgeneratie uitgaat is weggevallen, en sommige buurten blijven vrij langdurig op een punt van lage sociaal-economische status en hoge bevolkingsdynamiek steken. In het stadsvernieuwingsmilieu is, door de bouw van overwegend sociale woningbouw in de jaren tachtig, het sociaal-economische niveau eveneens laag. Ook hier is de woningmarktdynamiek gematigd. De wat kleinere, veelal minder welgestelde huishoudens in dit milieu houden hun huurwoning voor lange tijd aan. Meer mensen zouden willen verhuizen dan er in werkelijkheid doen, vermoedelijk door een gebrek aan mogelijkheden. Nieuwbouw is beslist functioneel voor de doorstroming maar de beweeglijke pionierfase duurt maar kort. Dat blijkt ook uit het voorkomen van een milieu dat de nieuwbouw van vandaag en een milieu dat de nieuwbouw van gisteren representeert. Inbreiding is het nieuwste milieu met nog volop bewegelijkheid, maar afgaande op de mening van de pas gearriveerd bewoners wil men niet opnieuw verhuizen en is het na het afronden van de bouwstroom snel gedaan met de dynamiek. In het stadsrandmilieu, met veel woningen uit de jaren negentig, is de woningmarktdynamiek al tot de laagste van de stad gaan behoren. Sociaaleconomisch zijn de beide nieuwbouwmilieus versterkingen van de stad, vooral omdat het merendeel van de woningen eigen woningbezit is. Beide milieus kunnen als stedelijke equivalenten gezien worden voor wonen in de regio. De woningen zijn modern, groot voor Amsterdamse begrippen en goed geoutilleerd. Veel van de woningen hebben in de vorm van een balkon, terras of tuintje een privé-buitenruimte. Vergeleken met woningen in de groeikern is die buitenruimte vaak bescheiden, maar wie daar op gesteld is krijgt enig wisselgeld: een woning in Amsterdam. 6

3 Amsterdamse Woonmilieus 2003 Zeker in het inbreidingsmilieu is de nabijheid van het historische deel van de hoofdstad een factor van belang. Men kan milieus KNSM/Java-eilenad, Borneo/Sporenburg, Omval en Park de Meer zien als functionele versterkingen van of aanvullingen op de centrale milieus als centrum en welgesteld stedelijk. Uit verhuisbewegingen blijkt deze relatie ook duidelijk. Het stadsrandmilieu is voor het merendeel van de buurten die hier onder vallen meer vergelijkbaar met de groeikern. In Geuzenveld-west, De Aker, De Twiskes en Jeugdland is het centrum van Amsterdam gemeten in reistijd bijna net zo ver als vanuit Purmerend, Almere of Hoofddorp. Het laagbouwkarakter van deze milieus stemt ook meer overeen met dat in de voorstad. Overigens zijn de beide nieuwbouwmilieus niet de enige milieus waar nieuwe woningen staan, maar in de andere milieus wordt het karakter overheerst door oudere bebouwing. Zo is in het centrummilieu en het centrumrandmilieu het aandeel woningen gebouwd na 1980 respectievelijk 11% en 18%. In deze centrale woonmilieus heeft nieuwbouw in veel gevallen plaatsgevonden op losse percelen binnen de bestaande bebouwing en in sommige gevallen omvat de nieuwbouw gehele bouwblokken. Veranderingen in de posities van de milieus De milieus zijn tot stand gekomen met de statistiek van 2003, maar door gegevens uit verschillende jaren over de milieu-indeling te analyseren krijgt men een beeld van de veranderingen. Een belangrijke verandering is dat de sociaal-economische verschillen tussen de milieus toenemen. Dat blijkt uit twee jaargangen van het onderzoek Wonen in Amsterdam. Welgesteld stedelijk vestigt zich duidelijker aan de top van de hiërarchie terwijl de inkomenssituatie in het transitiemilieu verslechtert. De inkomensverdeling over de milieus vertoont grote overeenkomsten met de verdeling naar eigendomscategorieën. Juist in het welgesteld stedelijk milieu is er groei van het eigenwoningbezit door omzettingen vanuit de huursector, met name de particuliere huursector. In de beide nieuwbouwmilieus is het inkomensniveau, gerelateerd aan het grote eigenwoningbezit, eveneens hoog. In het stadsrandmilieu zijn er momenteel reeds enkele signalen die wijzen op daling van de waardering voor het wonen in dit milieu, maar nog niet in ambities om te verhuizen. De waardering voor de woningen zelf is overigens uitgesproken positief maar die voor de woonomgeving is matig en neemt bovendien af. Er is bijvoorbeeld meer waardering voor de parkeermogelijkheden en bereikbaarheid dan voor de esthetische kwaliteit van de omgeving. Het lijkt ook iets met verminderde veiligheid te maken te hebben. Iets soortgelijks geldt voor de door bewoners geschatte verkoopprijzen van koopwoningen in dit milieu. Deze liggen inmiddels onder het Amsterdams gemiddelde terwijl die in het inbreidingsmilieu daar ruim boven liggen. Deze bewegingen geven aan dat de posities van milieus op de woningmarkt aan verandering onderhevig zijn en dat deze veranderingen soms betrekkelijk snel gaan. Elk nieuwbouwmilieu heeft ooit, in de tijd dat ze gebouwd werden, een van de hoogste kwaliteitsniveaus gerepresenteerd, simpelweg omdat nieuwe woningen meestal groter en beter zijn dan oude. Na verloop van enige tijd treedt absoluut en relatief kwaliteitsverlies op. De kwaliteitsstandaarden rekken in de loop der tijd verder op en de top van de hiërarchie wordt weer ingenomen door andere, nieuwere woonwijken. Mensen die het zich kunnen veroorloven zien mogelijkheden om hun woonsituatie te verbeteren en er treedt een proces van verhuizingen en geleidelijke sociaal-economische daling op. De huidige situatie 7

4 Stedelijke dynamiek bij stagnerende woningmarkt van de naoorlogse tuinsteden en de nog later gebouwde Bijlmermeer en Venserpolder tonen aan hoe snel dit dalingsproces kan gaan. Overigens zijn er ook voorbeelden van snelle stijging. Op het moment dat in de Bijlmer, in de jaren zeventig, de nieuwste modernste woningen gebouwd werden, heerste er in de Binnenstad leegstand en verval. Er waren nog totaal geen voortekenen van de revitalisatie van het historische centrum en de negentiende eeuwse gordel, die momenteel prominent in de milieukaart aanwezig zijn. Ook de vergelijking van de huidige woonmilieukaart met die van 2001 levert indicaties voor versterking van de milieuprofielen. Eigenwoningbezit of huur, hogere versus lagere inkomens en de samenstelling naar etnische groepen zijn de belangrijkste factoren waarlangs de woonmilieus langzaam maar zeker van samenstelling gaan veranderen en ook ruimtelijk gezien verschuiven. Los van deze grotere verschuivingen die over het hele stedelijke woongebied plaatsvinden, zijn er aanwijzingen voor snellere positieverschuivingen op het niveau van buurten afzonderlijk, al is het moeilijk om te zeggen of deze bewegingen structureel zijn. De Czaar Peterbuurt is een voorbeeld van opschuiving naar een rustiger milieutype. In de Bijlmermeer komt een aantal buurten voor, aan de randen van het huidige vernieuwingsgebied, waar het profiel van het transitiemilieu zich verstevigt. Andere buurten met een toename van probleemindicatoren zijn het noordoostelijke deel van de Indische buurt, Landlust in Bos en Lommer, Osdorp- Noord en het noordelijke deel van Overtoomse Veld. Samenvallen van fysieke kwaliteit en maatschappelijke particpatie De ruimtelijke differentiatie naar woonkwaliteit is bepalend voor de samenstelling van de bevolking ter plaatse en in de omgekeerde bewering schuilt ook veel waarheid. In ieder geval ontstaat door de herhaalde presentatie van de tien woonmilieus op een veelheid van thema s het beeld van een hiërarchie. Er komt steeds ongeveer hetzelfde rijtje tevoorschijn met hogere en lagere inkomens, meer of minder huurwoningen. Maar ook met een hogere of een lagere waardering voor de kwaliteit van de woningen en de kwaliteit van de woonomgeving, met grotere of kleinere wensen om de veiligheid of de woonomgeving aan te pakken. En ook met een hogere graad van welzijn of participatie in de samenleving of juist een lagere. In het algemeen kan men zeggen dat mensen met een sterkere positie in de samenleving zich concentreren in woonmilieus die hoger in het bedoelde rijtje staan en mensen met zwakkere posities in de milieus lager in de rij. Daarmee is overigens niet gezegd dat mensen voordeel of nadeel hebben van het wonen temidden van mensen met een sterke of zwakke positie. Voor deze beïnvloeding door nabijheid bestaan zowel bewijzen als tegenbewijzen. Er is ook niet mee gezegd dat Amsterdam een gesegregeerde stad is. Want hoeveel verschil mag er zijn om van segregatie te spreken? Het selectieve woningmarktproces, uitmondend in bevolkingsverschillen voor de milieus van onderscheidende kwaliteit, is op zichzelf een resultaat van de markt. De verschillen zijn niet bezwaarlijk zolang in de milieus lager in de rij het passeren van bepaalde kwalitatieve ondergrenzen bewaakt wordt. Het stedelijke vernieuwingsbeleid is er voor bedoeld om op aangewezen plekken in de stad het kwaliteitsniveau weer boven de kritische drempelwaarde uit te tillen. Die kwaliteitsverbetering is momenteel in uitvoering of in voorbereiding in een groot aantal buurten die tot het transitie- en het overgangsmilieu behoren. Omdat het in betreffende milieus op veel plaatsen ook niet goed gesteld is met 8

5 Amsterdamse Woonmilieus 2003 het participatieniveau van de bevolking, wordt niet volstaan met fysieke verbeteringsmaatregelen. Scholing, bevordering van de arbeidsparticipatie en armoedebestrijding zijn noodzakelijke maatregelen om het sociale kapitaal van de bevolking van deze milieus te versterken. Het zal hen ook helpen een sterkere positie op de woningmarkt te verwerven, uitmondend in grotere mogelijkheden om de woonsituatie in overeenstemming te brengen met de wensen. Toekomstige amsterdamse woonmilieus De stedelijke vernieuwing, die overwegend plaatsvindt in de naoorlogse woongebieden, zal grote invloed hebben op de stedelijke woningvoorraad. Er worden de komende decennia duizenden woningen gesloopt en nog meer nieuwe woningen teruggebouwd. Dat zal een flinke kwaliteitsimpuls opleveren in de delen van de stad die momenteel door het transitie- en het overgangsmilieu gekleurd worden. Als bovendien de sociale activering zijn vruchten afwerpt zal ook het sociaal-economische niveau van deze milieus stijgen. Daarnaast vindt op uitbreidingslocaties zoals IJburg, IJ-oevers en Zuidas een aanzienlijke nieuwbouw plaats. Nieuwbouw en vernieuwing leiden tot een sterke verandering van de voorraad. Zeker de eigendomsverdeling wordt geheel anders dan nu, daarbij ook nog eens geholpen door omzetting van huurwoningen naar koopwoningen. Tegen 2015 zal de koopsector ongeveer verdubbelen ten opzichte van nu. Zeker omdat de verdeling naar eigendom en de ontwikkeling hierin bepalend gebleken is voor de milieustructuur, mogen we verwachten dat de milieudifferentiatie nog weer aanzienlijk gaat verschuiven in de komende decennia. Precies zijn deze ontwikkelingen niet te bepalen. Wel kan men vermoeden dat er rond 2015 nog steeds gebieden zijn die gekenmerkt worden door fysieke kwaliteitsarmoede en welzijnsachterstanden. Het zullen vermoedelijk de gebieden zijn waar nu al enige tendensen te bespeuren zijn in deze richting, terwijl de situatie momenteel nog te goed is om in aanmerking te komen voor stedelijke vernieuwing. Veel van de buurten uit de jaren tachtig stadsvernieuwing zullen waarschijnlijk tot deze categorie behoren, maar ook bepaalde onderdelen van de naoorlogse woningvoorraad zoals Reigersbos en Holendrecht. Ook recentere toevoegingen vertonen tegen die tijd vermoedelijk al een zodanige daling op de ladder dat de normen van kwaliteit en welzijn gecontroleerd moeten worden. Het oudere deel van het huidige stadsrandmilieu, met als voorbeeld Gein in Zuidoost, kan zich in deze richting ontwikkelen. Overigens zal rond 2015 ook de nieuwbouw van de jaren negentig en rond de eeuwwisseling al weer te maken krijgen met de marktwerking van de hoog in de hiërarchie geplaatste nieuwste nieuwbouw op IJburg, de IJ-oever en in Parkstad. Er doen zich in deze nieuwbouw van vroeger dan nog geen problemen voor, maar de huidige glans is er af. Vermoedelijk zal er in de centrale gebieden, de zuidsector en de gebieden die hierop aansluiten weinig positieverschuiving zijn. Door de kennisintensivering van de Amsterdamse economie zal het legioen van cultuurgerichte kenniswerkers woongelegenheid blijven zoeken in de nabijheid van het centraal-stedelijke cultuur- en recreatieaanbod. De zone met aantrekkingskracht op hoogopgeleide mensen met kleine huishoudens zal mogelijk nog enigszins groeien ten opzichte van nu. Regionale plaatsing Overigens zal de Amsterdamse nieuwbouw niet de enige nieuwbouw zijn in de regio. De plaatsing van de Amsterdamse milieus in een proces van stijging, daling en consolidatie van posities, speelt zich af in een regio die steeds complexer wordt. 9

6 Stedelijke dynamiek bij stagnerende woningmarkt De onderlinge samenhangen versterken zich in een gebied dat de noordvleugel van de Randstad wordt genoemd. Amsterdam wordt omringd door steden en plaatsen die zelf al meer dan inwoners tellen en in de periode worden er in het gehele gebied woningen bijgebouwd. Dat is net zo veel als er nu in Haarlem, Haarlemmermeer en Amstelveen bij elkaar staan. Het centrale gebied van Amsterdam zal wel apart in zijn soort blijven. Hier staat een bijzondere combinatie van historiciteit en stedelijke functiemenging garant voor de eerder genoemde cultureel-recreatieve aantrekkingskracht. De overige delen van Amsterdam, ook de nieuwbouw in de uitbreidingsgebieden en de stedelijke vernieuwingsgebieden, staan meer en meer bloot aan regionale concurrentie. Is de kwaliteit van het wonen daar beter of slechter dan op andere plaatsen in de vertakkende metropool? De concurrentie is niet nieuw, in de periode verloor Amsterdam per saldo mensen omdat velen naar de regio verhuisden om de in Amsterdam gestarte wooncarrière voort te zetten. De concurrentie begint zich echter op een hoger schaalniveau af te spelen. Haarlem is voor een groeiend aantal Amsterdammers die niet gecharmeerd zijn van nieuwbouw een alternatief geworden. Almere is inmiddels ook voor Surinamers een aantrekkelijke plaats om naartoe te verhuizen terwijl deze groep zo sterk op Amsterdam en met name Zuidoost gericht was. 10