Vastgoed CV APF XI. Belegging in een goed gespreide winkelportefeuille in Nederland. Informatiememorandum. Plaatsing in beperkte kring

Transcriptie

1 Vastgoed CV APF XI Belegging in een goed gespreide winkelportefeuille in Nederland Informatiememorandum Plaatsing in beperkte kring In samenwerking met

2 2

3 Inhoudsopgave 1. Belangrijke informatie 4 2. Samenvatting 6 3. Risicofactoren Vastgoed CV APF XI Initiatiefnemer en gelieerde vennootschappen Marktschets Vastgoed Financiële uitgangspunten Fiscale aspecten Juridische aspecten Deelname Betrokken partijen 69 Bijlagen - Bijlage 1 Curriculum Vitae directie APF International B.V Bijlage 2 Concept CV-overeenkomst 72 - Bijlage 3 Concept Overeenkomst van Beheer 87 - Bijlage 4 Concept Akte van oprichting van Beherend Vennoot APF XI B.V. 96 Definities 104 3

4 1. Belangrijke informatie Mogelijke kopers van Participaties in Vastgoed CV APF XI worden nadrukkelijk gewezen op het feit dat aan een belegging niet alleen financiële kansen, maar ook financiële risico s zijn verbonden. Mogelijke kopers van Participaties wordt geadviseerd het Informatiememorandum zorgvuldig te lezen, kennis te nemen van de volledige inhoud van het Informatiememorandum en daarnaast onafhankelijk advies in te winnen teneinde zich een afgewogen oordeel te vormen omtrent de aan de koop van de Participaties verbonden risico s. APF International B.V. (de Initiatiefnemer) verklaart dat het Informatiememorandum, met uitzondering van de fiscale aspecten (hoofdstuk 9), onder haar verantwoordelijkheid is opgesteld en dat, voor zover haar redelijkerwijs bekend, de gegevens opgenomen in het Informatiememorandum in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en geen gegevens zijn weggelaten waarvan door vermelding de strekking van het Informatiememorandum zou wijzigen. Niemand is gemachtigd om in verband met het Informatiememorandum informatie te verschaffen of verklaringen af te leggen die niet in het Informatiememorandum zijn opgenomen. Indien zodanige informatie is verschaft of zodanige verklaringen zijn afgelegd, dient op dergelijke informatie niet te worden vertrouwd als zijnde verstrekt of afgelegd door de Initiatiefnemer. Het Informatiememorandum en het aanbod van Participaties op basis daarvan houden onder geen enkele omstandigheid in, dat de in het Informatiememorandum vermelde informatie ook op een later tijdstip dan de datum van het Informatiememorandum nog juist is. De Initiatiefnemer zal, indien daartoe aanleiding bestaat, aanvullende informatie of een aanvullend informatiememorandum verkrijgbaar stellen. De verspreiding van het Informatiememorandum en de uitgifte van Participaties zijn beperkt tot Nederland en gericht op Nederlandse ingezetenen. Om deze redenen verschijnt het Informatiememorandum ook uitsluitend in de Nederlandse taal. Het Informatiememorandum houdt als zodanig geen aanbod in van Participaties of een uitnodiging tot het doen van een aanbod tot koop van Participaties aan een persoon in enig land waar dit volgens de aldaar geldende regelgeving niet is geoorloofd. Onverminderd de overige beperkingen die hierop van toepassing zijn, kunnen de verworven rechten van deelneming, om juridische redenen, slechts worden aangeboden, verkocht, overgedragen, verworven en/of geleverd tegen een tegenwaarde van ten minste per Participatie. De verstrekking en verspreiding van het Informatiememorandum en het aanbod van Participaties kan in bepaalde rechtsgebieden onderworpen zijn aan juridische beperkingen. De Initiatiefnemer verzoekt eenieder die in het bezit komt van het Informatiememorandum, kennis te nemen van en zich te houden aan voornoemde beperkingen. De Initiatiefnemer aanvaardt geen enkele juridische aansprakelijkheid voor welke schending dan ook van enige zodanige beperking door wie dan ook, ongeacht of het een potentiële koper van Participaties betreft. Verwachtingen, prognoses, veronderstellingen, aannames en woorden van gelijke strekking, mogen in geen geval worden uitgelegd als een toezegging dan wel een garantie van de Initiatiefnemer waarop door een 4

5 (potentiële) houder van Participaties mag worden vertrouwd c.q. worden afgegaan. Beleggers wordt uitdrukkelijk geadviseerd vóór aankoop van Participaties zich door een ter zake kundige adviseur te laten voorlichten. Voor alle in het Informatiememorandum genoemde (geprognosticeerde) rendementen geldt het volgende: De waarde van de belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten en uitgesproken verwachtingen bieden geen garantie voor de toekomst. Bij het opstellen van het Informatiememorandum heeft de Initiatiefnemer gebruik gemaakt van verschillende informatiebronnen die naar de mening van de Initiatiefnemer van voldoende kwaliteit waren. Dit sluit echter niet uit dat, ondanks het feit dat de Initiatiefnemer - voor zover mogelijk - de nodige zorg heeft betracht zich van de juistheid en volledigheid van de geraadpleegde bronnen te vergewissen, één of meer informatiebronnen onjuist en/of onvolledig kunnen zijn en er informatiebronnen aanwezig kunnen zijn met een afwijkende opinie. Alle verslagen, briefwisselingen en andere documenten en verklaringen waarnaar in het Informatiememorandum wordt verwezen, liggen ten kantore van de Initiatiefnemer ter inzage. Uitsluitend de Nederlandse rechter is bevoegd ten aanzien van geschillen met betrekking tot het Informatiememorandum en/of de uitgifte van Participaties. Het Informatiememorandum dient in samenhang met de Bijlagen te worden gelezen. In geval van discrepantie tussen de tekst van het Informatiememorandum en de Bijlagen van het Informatiememorandum zullen de Bijlagen, voor zover het overeenkomsten c.q. akten betreft, prevaleren. Tot het moment waarop de Participaties daadwerkelijk worden gekocht, kunnen potentiële beleggers geen rechten aan het Informatiememorandum ontlenen. APF International B.V. kan uitsluitend aansprakelijk worden gesteld, indien het Informatiememorandum misleidend, onjuist of inconsistent is. APF International B.V. Amsterdam, juni

6 2. Samenvatting Begrippen in het Informatiememorandum die beginnen met een hoofdletter hebben, tenzij uit de context uitdrukkelijk anders blijkt, de betekenis die daaraan is gegeven in de Definities (opgenomen als Bijlage). Deze samenvatting staat niet op zichzelf en dient in samenhang (als inleiding) te worden gelezen met hetgeen in de overige hoofdstukken en de Bijlagen van het Informatiememorandum is beschreven. De beslissing om te beleggen in Participaties in Vastgoed CV APF XI, dient gebaseerd te zijn op bestudering van het gehele Informatiememorandum en de Bijlagen. Een potentiële Vennoot is zelf verantwoordelijk voor zijn besluit om te beleggen in de CV. De opstellers van de samenvatting kunnen wettelijk aansprakelijk worden gesteld, doch enkel indien de samenvatting, wanneer zij samen met andere delen van het Informatiememorandum wordt gelezen, misleidend, onjuist of inconsistent is. 2.1 Vastgoed CV APF XI Tezamen met de Beherend Vennoot vormen de Vennoten Vastgoed CV APF XI. Deze commanditaire vennootschap is een samenwerkingsverband naar Nederlands recht. Het doel van de CV is het realiseren van rendement door middel van de aankoop, exploitatie en verkoop van het Vastgoed. De aankoop, exploitatie en verkoop van het Vastgoed geschiedt, naar evenredigheid van ieders kapitaaldeelname, voor rekening en risico van de Vennoten. De CV beoogt op deze wijze de verkregen opbrengsten uit de aankoop, exploitatie en verkoop van het Vastgoed op een fiscaalvriendelijke manier te doen toekomen aan de houders van de Participaties, die op deze wijze een aantrekkelijk rendement op hun belegging kunnen realiseren. 2.2 Juridische aspecten Het juridisch eigendom van het Vastgoed zal door Beherend Vennoot APF XI B.V. worden verkregen. Het economisch eigendom van het Vastgoed zal worden geleverd aan de CV door Green Retail House B.V. Vennoten nemen deel door Participaties van Green Retail House B.V. in de CV over te nemen. Hiermee wordt een beleggingsmogelijkheid gecreëerd voor in Nederland woonachtige particulieren en in Nederland gevestigde rechtspersonen. Deze kunnen door het houden van Participaties rendement realiseren. Green Retail House B.V. behoudt zelf 17,1% en met een aantal relaties tezamen maximaal 28,6% van de Participaties. De Vennoten zijn de commanditaire vennoten van de CV. Als Beherend Vennoot treedt op Beherend Vennoot APF XI B.V. APF International B.V. is de Beheerder van het Vastgoed en voert de directie over de Beherend Vennoot. De relatie tussen de CV en de Beheerder wordt vastgelegd in de Overeenkomst van Beheer. 6

7 Kerngegevens Vastgoed CV APF XI Juridische structuur Fiscale status commanditaire vennootschap transparant (belastingheffing bij houder van Participaties) Aantal Participaties 175 Participaties Green Retail House B.V. 30 Participaties relaties Green Retail House B.V. 20 Participaties overige Vennoten 125 Minimale afname Vijf Participaties Maximaal aantal overige Vennoten 25 Overdraagbaarheid Koopprijs per Participatie Participaties zijn beperkt overdraagbaar (excl. 1% Plaatsingsvergoeding) Totaal kapitaal Vennoten Inleg Green Retail House B.V Inleg relaties Green Retail House B.V Inleg overige Vennoten Hypothecaire financiering (rekenrente hypotheek is 5,2 %) Totale fondsinvestering Prognose Direct Rendement Prognose Indirect Rendement Prognose Totaalrendement Beleggingshorizon gemiddeld 8,0% (enkelvoudig) per jaar gemiddeld 1,7% (enkelvoudig) per jaar gemiddeld 9,7% (enkelvoudig) per jaar tien jaar (met tussentijdse verkoop als mogelijkheid) De CV wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, hoewel de beleggingshorizon vijf tot tien jaar is. Na verkoop van het Vastgoed zal de CV worden geliquideerd. De doelstellingen van de CV zijn vastgelegd in de CVovereenkomst. Een wijziging van de doelstellingen is enkel mogelijk indien alle Vennoten hier unaniem toe beslissen. Participaties zijn beperkt verhandelbaar. De Initiatiefnemer en/of de CV zullen geen Participaties (in)kopen van de Vennoten. Ook zal er geen markt worden onderhouden voor verhandeling van de Participaties. APF International B.V. is voor het aanbieden van Participaties, vanwege de deelname van tenminste (er kan alleen worden geparticipeerd indien er vijf of meer Participaties van worden verkregen) niet vergunningplichtig onder de Wft en staat daardoor niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). 7

8 Beleggers Commanditaire Vennoten Vastgoed CV APF XI Overeenkomst van Beheer APF International B.V. Vastgoed Economisch eigendom Juridisch eigendom Beherend Vennoot APF XI B.V. Beherend Vennoot Alle in bovenstaande structuur genoemde entiteiten, met uitzondering van APF International B.V., zullen speciaal worden opgericht voor deze beleggingsstructuur en zullen geen overige activiteiten hebben. Op de website van APF International B.V. zijn de statuten van APF International B.V. te vinden, alsmede een uittreksel uit het Handelsregister van de Kamers van Koophandel. Deze informatie is eveneens kosteloos op te vragen bij APF International B.V. APF International B.V. werkt voor de juridische, fiscale en bouwtechnische beoordeling, de plaatsing en de totstandkoming van haar beleggingsproducten uitsluitend samen met gerenommeerde en ervaren partijen. Voor een overzicht van de betrokken partijen wordt verwezen naar hoofdstuk 12. Voor alle in het Informatiememorandum genoemde (geprognosticeerde) rendementen geldt het volgende: De waarde van de belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten en uitgesproken verwachtingen bieden geen garantie voor de toekomst. 2.3 Vastgoed APF International B.V. heeft voor Vastgoed CV APF XI een winkelportefeuille geselecteerd bestaande uit 28 courante winkelunits gelegen in de hoofdwinkelgebieden van zeventien verschillende (historische) stadscentra verspreid over Nederland. Boven een aantal winkels zijn appartementen /woningen en enkele kantoren gesitueerd. Tot de huurders behoren gerenommeerde winkelketens zoals Zeeman textielsupers, Schoenenreus, Halfords, Etos, Eye Wish Groeneveld, Hans Anders Opticiens, M&S Mode, van Dal Mannenmode en enkele lokale ondernemers. In percentage dragen de winkels voor 88% bij aan de totale huuropbrengst van de portefeuille, 8

9 waarvan 54% door Zeeman textielsupers. Zeeman is met meer dan 1200 winkels en jaarlijks 70 miljoen klanten een lang bestaande succesformule. Van alle winkels heeft circa 41% van de huurcontracten een looptijd langer dan negen jaar. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten van Zeeman textielsupers bedraagt zeven jaar en acht maanden. Het overige percentage ad 12% bestaat uit huuropbrengsten van kantoorunits/archiefruimte, appartementen/ woningen, garages en ruimte voor een betaalautomaat. APF International B.V. is van mening dat het Vastgoed volledig aan haar selectiecriteria voor solitaire winkelpanden voldoet. Deze selectiecriteria kunnen als volgt worden geformuleerd: Courant vastgoed; Solvabele huurders; Goede winkellocatie en bereikbaarheid; Voldoende parkeergelegenheid in de buurt van de winkels; en Aantrekkelijke aanvangsrendementen. 2.4 Direct Rendement Het geprognosticeerde Direct Rendement bedraagt 8,0% gemiddeld enkelvoudig per jaar gedurende de Looptijd. Het Direct Rendement is de contante uitkering aan de Vennoot in enig jaar uit de exploitatie van het Vastgoed van de CV, gedeeld door de deelname in het kapitaal van de Vennoot (exclusief Plaatsingsvergoeding), op jaarbasis berekend en uitgedrukt in een percentage. Na vaststelling van de jaarrekening door de vergadering van Vennoten wordt het jaarlijkse Direct Rendement, indien en voor zover er voldoende liquiditeiten aanwezig zijn, verdeeld onder de Vennoten. Als voorschot ontvangen de Vennoten in beginsel een interimuitkering op kwartaalbasis. 2.5 Indirect Rendement Naast Direct Rendement is het ook de intentie om Indirect Rendement uit te keren na verkoop van het Vastgoed. Doel van de CV is het beleggen in het Vastgoed met een beleggingshorizon van vijf tot tien jaar. Vóór het einde van deze periode zullen voorbereidingen worden gestart voor de verkoop van het Vastgoed, zoals (een opdracht tot) het zoeken van potentiële kopers. In bijzondere gevallen, indien de situatie daartoe aanleiding geeft, kan de vergadering van Vennoten besluiten tot het tussentijds te gelde maken van het Vastgoed en tot uitkering aan de Vennoten over te gaan, doch slechts op voorstel van de Beherend Vennoot en na een advies van de Beheerder en met een meerderheid van ten minste zeventig procent (70 %) van alle stemmen die zouden kunnen worden uitgebracht indien alle Vennoten ter vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zouden zijn. De na verkoop in de CV resterende liquiditeiten worden verdeeld onder de Vennoten naar rato van ieders kapitaaldeelname, onder aftrek van de eventuele Overwinstdeling voor de Beheerder. 9

10 De Overwinstdeling is gelijk aan 20% van de overwinst nadat het Vastgoed is verkocht en nadat de Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden Participaties ten minste het Preferent Rendement van 8,0% en hun inleg retour hebben ontvangen. Uitgaande van de prognose in het realistisch verkoopscenario zal het Indirect Rendement gemiddeld 1,7% (enkelvoudig) per jaar bedragen. Omdat het Direct Rendement 8,0% bedraagt, wordt het Totaalrendement dan 9,7% (enkelvoudig) per jaar (de som van het gemiddelde Direct Rendement en het Indirect Rendement). 2.6 Fiscaal Uitgangspunt is dat de CV transparant is voor Nederlandse fiscale doeleinden. Dit betekent dat het resultaat van de CV rechtstreeks bij de Vennoten in de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting wordt betrokken. In Nederland woonachtige natuurlijke personen worden in beginsel in de Nederlandse inkomstenbelasting betrokken (box 3) naar rato van hun deelname. In Nederland gevestigde vennootschappen zijn in beginsel aan de Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen op grond waarvan netto-inkomsten zijn belast en eventuele negatieve resultaten aftrekbaar zijn. De Belastingdienst zal worden gevraagd de fiscale aspecten van de structurering vooraf te bevestigen (ruling). In de ruling zal onder andere het niet-verschuldigd zijn van overdrachtsbelasting worden vermeld. Bij deelname in de CV is aanwending van een herinvesteringsreserve (die is ontstaan door de eerdere verkoop van beleggingsvastgoed) in beginsel mogelijk, indien aan de voorwaarden is voldaan zoals genoemd in de Wet inkomstenbelasting Beleggers wordt geadviseerd overleg te hebben met hun fiscaal adviseur. 2.7 Risicofactoren Beleggen brengt risico s met zich mee. Dit geldt ook voor het houden van Participaties in de CV. De belangrijkste risico s die verbonden zijn aan het beleggen in vastgoed, zijn waardeschommelingen van het vastgoed en algemene economische ontwikkelingen. Deze factoren kunnen in meer of mindere mate invloed hebben op de waarde en het resultaat. Daarnaast zijn er de afgeleide risico s die bij het exploiteren van vastgoed voorkomen, zoals debiteurenrisico, leegstandsrisico, restwaarderisico, beheer- en exploitatierisico, milieurisico, risico omtrent huuropbrengsten, aansprakelijkheidsrisico, renterisico, politiek risico, risico van ruimtelijke ordening, indexrisico en solvabiliteitsrisico. 2.8 Deelnemen in Vastgoed CV APF XI APF International B.V. draagt namens Vastgoed CV APF XI zorg voor de plaatsing van de Participaties, onder begeleiding van Adviesgroep Reyersen van Buuren B.V. Adviesgroep Reyersen van Buuren bv is als beleggingsonderneming geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM). 10 Deelnemen in Vastgoed CV APF XI kan met minimaal vijf Participaties van (te vermeerderen met 1,0% Plaatsingsvergoeding). Vennoten kunnen zowel natuurlijke als rechtspersonen zijn. Voor beide categorieën beleggers is een inschrijfformulier bijgevoegd.

11 3. Risicofactoren Naast de overige informatie zoals in het Informatiememorandum opgenomen, dienen de navolgende factoren zorgvuldig in overweging te worden genomen bij het beoordelen van een belegging in vastgoed. 3.1 Algemeen Aan beleggingen in vastgoed zijn in beginsel risico s verbonden. De belangrijkste risico s die verbonden zijn aan het beleggen in vastgoed, zijn waardeschommelingen van het onroerend goed en algemene economische ontwikkelingen. Deze factoren kunnen in meer of mindere mate invloed hebben op de waarde en het resultaat. Potentiële Vennoten dienen de risico s verbonden aan de belegging, zoals in hoofdlijnen omschreven in het Informatiememorandum, te bestuderen, te overwegen en te aanvaarden voordat zij besluiten al dan niet tot inschrijving over te gaan. Een ieder dient op basis van zijn persoonlijke (financiële) situatie te besluiten of het kopen van Participaties in overeenstemming is met zijn uitgangspunten op het gebied van aanvaardbare risico s, aan te houden liquiditeiten, (beperkte) zeggenschap en langetermijnbeleggingen. Naast de in dit hoofdstuk beschreven risico s kunnen zich uiteraard ook andere omstandigheden voordoen die ertoe leiden dat de uitgangspunten bij het opstellen van het Informatiememorandum, niet langer onverkort van toepassing zijn. Dergelijke omstandigheden kunnen tot gevolg hebben dat het rendement lager uitvalt dan geprognosticeerd of dat zelfs verlies wordt geleden op de inleg. Een Vennoot kan niet gehouden worden tot het verrichten van aanvullende betalingen en/of stortingen op zijn Participaties. Het maximale verlies voor een Vennoot is daarom het bedrag dat hij voor zijn Participaties heeft betaald (inclusief Plaatsingsvergoeding). Hieronder worden de belangrijkste risico s beschreven die van toepassing zijn. 3.2 Economische ontwikkelingen Economische ontwikkeling is één van de belangrijkste factoren bij de waardeontwikkeling van vastgoed. Economische ontwikkeling kan worden omschreven als het algemene economische klimaat waarin de vastgoedmarkt zich bevindt. Het economische klimaat is zowel van invloed op de vraag en aanbod van het vastgoed als op de verhuurmarkt. Het risico van economische ontwikkelingen is groter naarmate de beleggingen zich concentreren op in bepaalde soorten beleggingen of beleggingen op bepaalde markten. Onder het risico van economische ontwikkeling wordt ook begrepen het risico op perioden die zich kenmerken door uitzonderlijke marktomstandigheden of grote onrust op de diverse markten. Deze uitzonderlijke marktomstandigheden of grote onrust kunnen tot gevolg hebben dat vraag naar bepaalde beleggingen, en daarmee de waarde, sterk terugloopt. Dit kan tot gevolg hebben dat de handelskoers daalt of dat bepaalde beleggingen niet tegen een redelijke prijs verkocht kunnen worden. 11

12 3.3 Ruimtelijke ordening De overheid speelt, door het al dan niet vrijgeven van locaties, een regulerende rol op de vastgoedmarkt. Indien de overheid teveel locaties vrijgeeft, heeft dit een negatief effect op de bezettingsgraad en de huurprijzen. 3.4 Leegstand Leegstand kan ontstaan door het niet verlengen of het tussentijds beëindigen van huurcontracten, of door het niet verhuren van nieuw opgeleverde ruimte. Het risico van leegstand en van langere perioden van leegstand neemt toe bij een neergaande conjunctuur. In geval van leegstand worden er inkomsten misgelopen, terwijl de meeste lasten (zoals de hypotheekrente) gewoon doorlopen. Bovendien dient het Vastgoed in verhuurbare staat gehouden te worden. 3.5 Huuropbrengsten Het risico dat de huuropbrengsten niet op peil kunnen worden gehouden, wordt voornamelijk beïnvloed door de mate van leegstand. Daarnaast kan het op peil houden van de huuropbrengsten worden beïnvloed door de kwaliteit van de huurders, de duur van de huurcontracten, het marktconform zijn van de huren en door veranderingen in de status van de locatie. Het risico van toekomstige huurderving zal aanzienlijk toenemen indien sprake is van verhuur tegen hogere huren dan geldende markthuren en van een neergaande conjunctuur. Bij eventuele verlenging van de huurcontracten zal dit een neerwaartse druk op de huurinkomsten tot gevolg kunnen hebben indien er een herziening van de huur wordt doorgevoerd op basis van de dan geldende markthuur. Ook zal een veranderende omgeving, indien dit een verslechtering van de locatie tot gevolg heeft, de (toekomstige) huuropbrengsten negatief beïnvloeden. 3.6 Indexrisico De ontwikkeling van de huurinkomsten is afhankelijk van de Nederlandse CBS-prijsindex. De stijging van deze index wordt veroorzaakt door een complex van factoren waaronder, maar niet beperkt tot, de inflatie. De ontwikkeling van de kosten is afhankelijk van de inflatie. De huuropbrengsten bepalen in belangrijke mate het Direct Rendement en Indirect Rendement. De in de prognoses gehanteerde indices zijn gebaseerd op een historisch gemiddelde en op toekomstverwachtingen van APF International B.V. 3.7 Solvabiliteitsrisico Aangezien de CV overeenkomsten aangaat met derden en als gevolg daarvan afhankelijk is van de solvabiliteit van een aantal van deze derden, bestaat het risico dat deze derden hun verplichtingen tegenover de CV niet, of althans niet tijdig, kunnen nakomen. Onder deze derden dienen onder meer de huurders te worden begrepen. 3.8 Renterisico Indien gebruik gemaakt wordt van het zogenoemde hefboomeffect door een vastgoedportefeuille deels met vreemd vermogen te financieren, is het directe resultaat onder meer afhankelijk van rentebewegingen. Bij een hogere rente zullen de financieringslasten toenemen. 12

13 De CV heeft het renterisico beperkt door het renteniveau voor ten minste 90% van de financiering voor vijf jaar te fixeren. Daarnaast bestaat er een relatie tussen de waarde van het onroerend goed en het niveau van de geld- en kapitaalmarktrente. Een stijging van de rente vergroot het risico van dalende vastgoedprijzen. Een daling van de vastgoedprijzen kan leiden tot een neerwaartse druk op het Indirect Rendement. 3.9 Aansprakelijkheidsrisico De Vennoten in de CV zijn niet hoofdelijk aansprakelijk voor eventuele tekorten van de CV. Deze aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag van hun inleg indien zij geen beheers-, bestuurs- of beschikkingshandelingen verrichten Milieurisico Met betrekking tot milieutechnische aspecten, zoals bodemverontreiniging, asbest en ondergrondse tanks, zijn in de akten van levering van de vastgoedportefeuille de bij dit soort transacties gebruikelijke bepalingen opgenomen. Het risico van dit soort zaken gaat bij transport over op de koper. Een beperkt historisch onderzoek is onderdeel geweest van het due diligence onderzoek. Indien het beperkt historisch onderzoek geen aanleiding geeft tot vervolgonderzoek, zal de Beheerder zelf geen onderzoek laten verrichten naar de gesteldheid van de bodem, de aanwezigheid van asbest of de aanwezigheid van ondergrondse tanks. Indien het beperkte onderzoek aanleiding geeft tot vervolgonderzoek, dan zal een nader onderzoeksplan worden opgesteld en uitgevoerd. Mocht blijken dat er toch sprake is van enige vorm van milieuverontreiniging, ondanks dat op grond van de Beheerder bekende feiten geen aanleiding is te veronderstellen dat daarvan sprake is, dan kan dit een negatief effect hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille en op de resultaten van het fonds Valutaschommelingen Er worden uitsluitend contracten aangegaan in euro s. Hierdoor bestaat er geen valutarisico Beheer- en exploitatierisico Omdat het Vastgoed op het gewenste onderhoudsniveau moet worden gehouden of omdat van overheidswege eisen worden gesteld aan de technische staat van het Vastgoed, loopt de CV het risico dat de onderhoudskosten zullen stijgen. Normaal onderhoud wordt ten laste van het resultaat gebracht. Ingrijpende renovaties worden geactiveerd. Het dagelijks klein onderhoud komt op basis van de huurovereenkomsten voor rekening van de huurders. In de geprognosticeerde exploitatie wordt 5% van de huurinkomsten gereserveerd voor eventueel onderhoud. Voor deze prognose is gebruik gemaakt van eigen expertise. 13

14 3.13 Verzekerbare risico s De opstallen worden gedurende de Looptijd - mocht het Vastgoed na expiratie van de Looptijd nog niet zijn vervreemd, gedurende de tijd erna tot het moment van vervreemding verzekerd met een brand- en aansprakelijkheidsverzekering. Het verzekerde bedrag zal gelijk zijn aan de herbouwkosten van de opstallen. Tevens wordt een aanvullende dekking overeengekomen van tenminste twintig procent van het verzekerde bedrag ter compensatie van mogelijke huurderving. Dit verzekerde bedrag, inclusief de aanvullende dekking, zal jaarlijks worden geïndexeerd Spreidingsrisico Er wordt belegd in 28 courante winkelunits op diverse locaties in Nederland. Er zijn in totaal circa 50 huurcontracten afgesloten, waarvan dertien met Zeeman textielsupers. Er kan derhalve gesteld worden dat er sprake is van een goede spreiding van locaties maar een beperkte spreiding van huurders Liquiditeitsrisico Bij tussentijdse tegenvallers in de exploitatie kan de geprognosticeerde uitkering in enig jaar in gevaar komen. In de investeringsbegroting is een liquiditeitsreserve onderhoud en leegstand opgenomen voor een bedrag van ter gedeeltelijke dekking van dit risico. Tevens wordt in de Cashflowprognose jaarlijks een voorziening leegstand getroffen ter grootte van 4% van de jaarhuur Risico van beperkte verhandelbaarheid De Participaties zijn niet via een gereglementeerde markt verhandelbaar. Ook kunnen deze niet door bemiddeling van de uitgevende instelling worden verhandeld. Wel kunnen deze onderhands worden verhandeld, zij het alleen met toestemming van de overige Vennoten. De consequentie hiervan is dat de Participaties beperkt verhandelbaar zijn en de belegging als illiquide dient te worden beschouwd. Dit risico wordt ook wel een lock-up risico genoemd Overige risico s In het algemeen bestaat het risico dat de CV wordt getroffen door Nederlandse wetswijzigingen. De wet- en regelgeving waaraan voornoemde partijen zijn onderworpen, hebben onder meer betrekking op milieu-, veiligheids- en onderhoudsnormen, de rechten van huurders, het functioneren van vastgoedmarkten, beleggingsinstellingen en belastingen. Geen zekerheid kan worden gegeven dat de wet- en regelgeving, dan wel de interpretatie, uitvoering of wijziging van bestaande wet- en regelgeving, niet zal leiden tot extra kosten of geen andere nadelige gevolgen zal hebben voor het beheer van het Vastgoed. De persoonlijke situatie van een Vennoot wordt bepaald door een complex van factoren en kan daarom afwijken van wat in het Informatiememorandum is vermeld. Daarom wordt een specifiek advies (door de eigen (belasting) adviseur) over de (fiscale) effecten van deelname in de CV aanbevolen. 14

15 4. Vastgoed CV APF XI Vastgoed CV APF XI is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en een instelling voor collectieve belegging in vastgoed. Het doel van de CV is - kort samengevat - het realiseren van rendement door middel van de aankoop, exploitatie en verkoop van het Vastgoed gedurende de Looptijd. Vóór het einde van deze periode zullen voorbereidingen worden opgestart voor de verkoop van het Vastgoed, zoals (een opdracht tot) het zoeken van potentiële kopers. In bijzondere gevallen, indien de situatie daartoe aanleiding geeft, kan de vergadering van Vennoten besluiten tot het geheel of gedeeltelijk te gelde maken van de vermogensbestanddelen van de CV en tot uitkering aan de Vennoten, doch slechts op voorstel van de Beherend Vennoot, na een advies van de Beheerder en met een meerderheid van ten minste zeventig procent (70%) van alle stemmen die zouden kunnen worden uitgebracht indien alle Vennoten ter vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zouden zijn. De mogelijkheid bestaat dat de Beheerder het Vastgoed niet binnen de gestelde periode (Looptijd) kan verkopen. Indien het Vastgoed niet aan het einde van de Looptijd is verkocht, zullen de activiteiten, zonder dat aan nadere formaliteiten dient te worden voldaan, worden voortgezet. Het staat derhalve geenszins vast dat de Looptijd van de CV beperkt is tot tien jaar en dat na die tien jaar een einduitkering zal plaatsvinden. De CV wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Echter na verkoop van het Vastgoed zal de CV worden geliquideerd. De doelstellingen van de CV zijn vastgelegd in de CV-overeenkomst. Een wijziging van de doelstellingen is enkel mogelijk indien alle Vennoten hier unaniem toe besluiten. De CV investeert uitsluitend in het Vastgoed zoals nader omschreven in hoofdstuk 7. De CV zal het Vastgoed direct in eigendom verwerven en zal geen deelnemingen in andere rechtspersonen aanhouden. In totaal worden er 175 Participaties van uitgegeven aan Green Retail House B.V. Green Retail House B.V. stelt vervolgens 145 Participaties beschikbaar voor verkoop aan Vennoten, 30 Participaties blijven in handen van Green Retail House B.V. Van de 145 beschikbaar gestelde Participaties worden maximaal 20 Participaties verkocht aan relaties van Green Retail House B.V. De minimale afname is vijf Participaties. Er zullen na de eerste uitgifte van 175 Participaties aan Green Retail House B.V. geen nieuwe Participaties worden uitgegeven. Het Vastgoed is door Green Retail House B.V. ingebracht in de CV waarna een hypothecaire financiering (zie hoofdstuk 8) is aangegaan. Aan de CV zijn overigens geen beleggingsbeperkingen opgelegd. Met APF International B.V. en andere betrokken partijen zijn geen nauwe banden anders dan omschreven in dit Informatiememorandum. Ook zijn zij op andere wijze dan in dit Informatiememorandum vermeld geen gelieerde partijen te noemen. De CV is een zelfstandige onderneming. Zij is geen andere verplichtingen aangegaan dan in dit Informatiememorandum omschreven. De CV zal bij aanvang kantoor houden op het adres van de Beherend Vennoot (zie hoofdstuk 12). Er bestaan geen (potentiële) belangenconflicten tussen de verplichtingen jegens de CV of de belangen dan wel andere verplichtingen van APF International B.V. en haar bestuurders of aandeelhouders. Er is derhalve geen sprake van transacties met verbonden partijen anders dan omschreven in dit Informatiememorandum. Omdat de CV nog dient te worden aangegaan, is er op de datum van publicatie van dit Informatiememorandum nog geen historische financiële informatie ten aanzien van de CV beschikbaar. 15

16 5. Initiatiefnemer en gelieerde vennootschappen APF International B.V., ingeschreven in het Handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer , is op 26 februari 2004 opgericht en initieert fondsen die direct dan wel indirect beleggen in duurzame en solide verhuurde vastgoedobjecten in Nederland en andere Europese landen. Sinds haar oprichting heeft APF International B.V. de volgende tien vastgoedfondsen met succes geplaatst: Vastgoed Maatschap APF I (Nederlands vastgoed); Vastgoed Maatschap APF II (Nederlands vastgoed); Vastgoed CV APF III (Frans vastgoed); Vastgoedbeleggingsmaatschappij APF IV N.V. (Belgisch vastgoed, inmiddels afgerond met een gemiddeld jaarlijks rendement van ruim 16%); Vastgoedfonds APF V B.V. (Hongaars vastgoed); Vastgoed Maatschap APF VI (Nederlands vastgoed); Vastgoed CV APF VII (Nederlands vastgoed); Vastgoed Maatschap APF VIII (Frans vastgoed); Vastgoed CV APF IX (Nederlands vastgoed); en Vastgoed CV APF X (Nederlands vastgoed). Uitgebreide informatie over deze projecten is te vinden op De totale fondsinvestering van deze vastgoedfondsen bedroeg bij aankoop circa 241 miljoen. Het totale ingelegde eigen vermogen bedroeg circa 83 miljoen. APF International B.V. fungeert als beheerder van deze fondsen. Daarnaast is zij beherend vennoot van Vastgoed CV APF III en vormt zij het bestuur van een aantal rechtspersonen in de investeringsstructuren van Vastgoedfonds APF V B.V., Vastgoed CV APF VII, Vastgoed Maatschap APF VIII, Vastgoed CV APF IX en Vastgoed CV APF X. APF International B.V. is eveneens beheerder van Fotex Netherlands B.V. en Vastgoed Maatschap AKRONned IV. Tevens heeft zij gefungeerd als beheerder van Vastgoed Maatschap La Gare (Nederlands vastgoed, afgerond met een gemiddeld jaarlijks rendement van ruim 16%). APF International B.V. wordt geleid door drie directieleden met een lange staat van dienst op het gebied van de aan- en verkoop van vastgoed, het beheer van vastgoed en de structurering van vastgoedfondsen. 16

17 De heer J. Th. Ladenius (1944) is actief geweest als ontwikkelaar en stond aan de basis van de vastgoedmaatschappen van AKRONned en de heer drs. K. Streefkerk (1942) is oprichter en jarenlang bestuursvoorzitter geweest van de beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen VastNed Retail N.V. en VastNed Offices N.V. De heer mr. W.A.C. Karreman (1976) is vanaf 1999 werkzaam geweest als fiscaal jurist bij Arthur Andersen en haar rechtsopvolger in Nederland, Deloitte Belastingadviseurs B.V., met als belangrijkste specialisatie het structureren van (internationale) vastgoedfondsen. In Bijlage 1 is een meer uitgebreid Curriculum Vitae van de directie van APF International B.V. opgenomen. De certificaten van aandelen in APF International B.V. worden ten tijde van het verschijnen van het Informatiememorandum gehouden door Ladenius Holding B.V. (37,5%), Streefkerk Holding B.V. (37,5%), Karreman Management en Holding B.V. (15%) en Windels Holding en Management (10%). De heren Ladenius, Streefkerk, Karreman en Windels houden in privé alle aandelen in respectievelijk Ladenius Holding B.V., Streefkerk Holding B.V., Karreman Management en Holding B.V. en Windels Holding & Management. APF International B.V. treedt op als Initiatiefnemer en medebeheerder van de CV en vormt de directie van Beherend Vennoot APF XI B.V. APF International B.V. is contribuant van de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) en onderschrijft de gedragscode die door deze stichting is opgesteld. In dit verband wordt verwezen naar de website van APF International B.V.: De informatie verstrekt in het Informatiememorandum, is niet door de STV beoordeeld (er geldt een vrijstelling bij plaatsingen vanaf per deelnemer). APF International B.V. is voor het aanbieden van de Participaties, vanwege de minimumdeelname van vijf Participaties, niet vergunningplichtig onder de Wft en staat daardoor niet onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Op deze website zijn, naast een link naar de website van de STV waar de gedragscode is te vinden, ook de statuten van APF International B.V. te vinden, alsmede de statuten van alle tot de beleggingsstructuur van Vastgoed CV APF XI behorende entiteiten, uittreksels uit het Handelsregister van de Kamers van Koophandel en het Informatiememorandum. Deze informatie is eveneens zonder kosten op te vragen bij APF International B.V. APF International B.V. werkt voor de juridische, fiscale en bouwtechnische beoordeling, de plaatsing en de totstandkoming van haar beleggingsproducten uitsluitend samen met gerenommeerde en ervaren partijen. Voor een overzicht van de betrokken partijen wordt verwezen naar hoofdstuk

18 De personen belast met het bestuur, leiding of toezicht bij de Initiatiefnemer (en de betrokken rechtspersonen) zijn in de afgelopen vijf jaren niet betrokken geweest bij fraude, misdrijven, faillissementen, surséances of liquidaties (afgezien van de vrijwillige liquidaties van afgeronde vastgoedfondsen: Vastgoedbeleggingsmaatschappij APF IV N.V., Vastgoed Maatschap La Gare en een aantal fondsen van AKRONned en van Lencor Estates). APF International B.V. heeft geen onafhankelijke toezichthouder. De integriteit en deskundigheid van de heren Ladenius en Streefkerk, directieleden van APF International B.V., zijn door de AFM en/of DNB getoetst in het kader van de plaatsing van Vastgoed Maatschap APF I, Vastgoed Maatschap APF II en in het kader van het verkrijgen van een doorlopende vergunning van de AFM. Deze toetsing heeft in het verleden ook plaats gevonden in verband met de AKRONnedmaatschappen, de VastNedmaatschappen en de beursfondsen van VastNed. APF International B.V. stemt de kwaliteit van dienstverlening af op de wensen van haar beleggers. Desondanks kan het soms voorkomen dat een belegger minder of helemaal niet tevreden is over de geleverde service en/ of informatie. In dit kader heeft APF International B.V. een klachtenprocedure opgesteld die te vinden is op haar website ( 18

19 6. Marktschets De onderstaande marktschets van Colliers International beschrijft de trends en ontwikkelingen op de Nederlandse winkelmarkt gepubliceerd in het tweede kwartaal De Nederlandse economie Economische groei Volgens de meest recente prognose van het CPB groeit de Nederlandse economie in 2011 met 1,75% en in 2012 met 1,5%. Deze bescheiden economische groei kan grotendeels worden toegeschreven aan de uitvoer, maar ook gezinsconsumptie en bedrijfsinvesteringen dragen bij aan de economische groei. Gesteld wordt dat het groeiverlies door de recessie voorlopig niet wordt ingehaald. Volgens het CPB zal de productiepiek van begin 2008 pas over anderhalf jaar geëvenaard worden. 1 In 2010 groeide de Nederlandse economie met 1,8%. De provincie Noord-Holland groeide met ruim 2% het hardst, onder andere als gevolg van het herstel van de groothandel, een bedrijfstak die sterk vertegenwoordigd is in de regio Groot-Amsterdam. De economieën van de provincies Utrecht en Friesland bleven achter. 2 Werkloosheid De werkloosheid kwam in februari 2011 uit op 5,1% ( personen). 3 In maart bedroeg het aantal werkloze personen Daarmee is de werkloosheid iets gedaald. 4 Voorspeld wordt dat de werkloosheid zal dalen in 2012, waarmee de arbeidsmarkt weer krapper wordt. 5 Werkloze beroepsbevolking (x 1.000) Ongecorrigeerd Gecorrigeerd voor seizoensinvloeden Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Bron: CBS

20 Koopkracht De koopkracht zal dalen onder andere als gevolg van beleidsmaatregelen 6. Bovendien blijft de contractloonstijging in de marktsector (1,75%) achter bij de inflatie (2%). Daarnaast worden pensioenen niet of slechts deels geïndexeerd. Terwijl de Nederlandse consument minder consumptief krediet heeft opgenomen, is de roodstand in 2010 weer toegenomen. 7 Bovendien was het verstrekte creditcardkrediet iets hoger dan in Door meer gebruik van roodstand en creditcardkrediet lijkt de consument steeds meer gebruik te maken van de flexibelere, maar duurdere vormen van lenen. 8 Begrotingstekort In 2010 was het overheidstekort 5,4% van het bbp. Dat is iets minder dan in De overheidsschuld is toegenomen van 60,8% tot 62,7% van het bbp. De uitgaven stegen met name door de toegenomen uitgaven aan zorg en sociale zekerheid. In 2010 waren er twee grote incidentele uitgaven: de overname van de schuld van de voormalige Nederlandse Antillen en de kapitaalinjectie van ABN AMRO. Hiermee blijven zowel het tekort als de schuld boven de Europese normen. 9 Het Centraal Planbureau prognosticeert dat het begrotingstekort in 2012 zal dalen tot 2,2% van het bbp Demografische ontwikkelingen Vergrijzing, krimp en demografische druk. Er blijkt sprake van een snellere vergrijzing en een hogere levensverwachting dan eerder werd aangenomen. 11 Tussen nu en 2040 groeit het aantal 65-plussers van 2,4 miljoen naar 4,6 miljoen (dat is meer dan volgens de vorige prognose in 2008). De komende 50 jaar stijgt de levensverwachting bij geboorte van 78,8 jaar tot 84,5 jaar bij mannen en van 82,7 jaar tot 87,4 jaar bij vrouwen. Het maximale inwoneraantal ligt in 2040 met 17,8 miljoen mensen circa hoger dan twee jaar eerder werd aangenomen. De vergrijzing leidt tot een toenemend aantal sterfgevallen. Door de combinatie van een min of meer gelijkblijvend aantal geborenen en een stabiel buitenlands vestigingsoverschot leidt tot een gestaag afnemende bevolkingsgroei. Met name de perifere regio s (Noordoost-Groningen, Zuid-Limburg, Zeeland) zullen krimpen. De Nederlandse bevolking zal vanaf 2040 gaan krimpen. De afname van het aantal jongeren (0- tot 19-jarigen) zal aanhouden tot 2020 en omstreeks 2040 zal het grootste aantal 65-plussers worden bereikt. Na 2011 begint de potentiële beroepsbevolking (20- tot 65-jarigen) te krimpen. Verwacht wordt dat de demografische druk in 2040 ongeveer even groot zal zijn als in de beginjaren zestig van de vorige eeuw. 12 Opgemerkt moet worden dat in 2040 de leeftijdssamenstelling van het niet-werkzame deel 20

21 van de bevolking heel anders zal zijn dan vroeger. De helft van de demografische druk wordt veroorzaakt door ouderen; vijftig jaar geleden was dit een vijfde. De groene druk 13 verandert maar weinig, terwijl de grijze druk 14 de afgelopen decennia aanzienlijk is toegenomen. 15 Prognose bevolkingsontwikkeling in Nederland, , naar gemeente. Bron: rpb/cbs (pearl) 1. krimp > 15% 2. krimp 10-15% 3. krimp 5-10% 4. krimp < 5% 5. groei < groei Nederland 6. groei > groei Nederland bevolkingsgroei Nederland: 3,86% 21

22 Groei aantal eenpersoonshuishoudens Volgens het CBS 16 zal het aantal huishoudens van ruim 7,4 miljoen in 2011 groeien tot 8,4 miljoen in Met name het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe: in 2060 zal 44% van de huishoudens uit één persoon bestaan, momenteel is dat nog 36%. Bijna de helft van de eenpersoonshuishoudens zal uit 65 jaar en ouder bestaan. Ook het aantal scheidingen en alleenstaanden in de leeftijdsklasse 15 tot 65 jaar neemt toe. Het gevolg is dat de trend naar individualisering alleen maar sterker wordt. Deze ontwikkeling heeft grote gevolgen voor de woningmarkt. Eenpersoonshuishoudens naar leeftijd (x 1 mln) 4,0 3, jaar 65 jaar en ouder 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0, Bron: CBS 6.3 Winkelmarkt Nederland Omzetstijging detailhandel In het eerste kwartaal van 2011 was er sprake van een omzetgroei in de detailhandel van 1,7% ten opzichte van het eerste kwartaal van Deze omzetgroei kan volledig worden toegeschreven aan hogere prijzen. Tankstations boekten de grootste omzetgroei, omdat brandstoffen een stuk duurder waren. De omzet van winkels in de non-food sector was het eerste kwartaal ongeveer gelijk aan het eerste kwartaal een jaar geleden. 17 Ondanks de omzetstijging is het nog te vroeg om te spreken over een definitief herstel. Verwacht wordt namelijk dat door grootschalige overheidsbezuinigingen en economische onzekerheden de koopkracht onder druk blijft staan. 22

23 % waardemutatie t.o.v. jaar eerder 15 Bron: CBS apr. t/m dec jan. t/m dec jan. t/m dec jan. t/m dec jan. t/m rt Branche van kledingzaken Er wordt een omzetstijging verwacht in de modedetailhandel 18 in Het gaat om een omzetstijging van 2% voor kledingzaken. Deze groei kan met name worden toegeschreven aan de prijsstijgingen als gevolg van stijgende katoenprijzen. 19 De branche heeft steeds meer te maken met de vestiging van internationale modeketens, waaronder Inditex (Zara en Bershka) en Mango. Het aandeel van verkopen dat online gekocht wordt, is met 3% nog beperkt, maar dit aandeel neemt sterk toe. Steeds meer kledingwinkels hebben naast een fysieke winkel ook een webwinkel. 20 Aanbod winkelruimte neemt toe Het aanbod van winkelruimte neemt toe: tussen 2009 en 2010 steeg het aantal leegstaande winkelpanden met 9%. Gedurende het afgelopen jaar steeg dit zelfs met 10%. Steeds meer panden staan structureel leeg. De groeiende leegstand is nog steeds een gevolg van de economische crisis en de consument die terughoudend is met bestedingen. De leegstand groeide met name in de branches Kleding & Mode, Huishoudelijke- & Luxe Artikelen, Wonen, Detailhandel Overig en Financiële Instelling. 21 Regionaal bezien is de leegstand in de provincie Noord-Holland met 3,77% het laagst, gevolgd door Utrecht met 4,51%. De hoogste leegstandscijfers zijn terug te vinden in krimpregio s: Limburg (9,02%) en Zeeland (7,59%). De leegstand op A1-locaties is landelijk met 2% stabiel. Op C-locaties stijgt de leegstand naar 12,3%

24 De opname van winkelruimte bedroeg in 2010 circa m 2, dit is vergelijkbaar met het jaar daarvoor. Daarnaast is het aanbod gestegen tot circa m 2. Het is enigszins opmerkelijk dat in de financieel moeilijk tijden de opname gelijk is gebleven en huurprijzen in het afgelopen kwartaal stabiliseren en in sommige gevallen stijgen. Het besteedbaar inkomen zal mogelijk aangetast worden voor consumenten wegens loonmatiging en stijgende kosten in het levensonderhoud. Dit zorgt voor onzekerheid wat de bestedingen negatief kan beïnvloeden. 23 De opname bedroeg in het eerste kwartaal van 2011 circa m 2. Dit is vergelijkbaar met dezelfde periode een jaar geleden. 24 Het aanbod van winkelruimte vertoont een stijgende lijn en heeft het hoogste niveau ooit bereikt. Het ziet er niet naar uit dat het aanbod snel zal dalen, zelfs niet bij herstel van winkelbestedingen. De verschillen tussen regio s en tussen winkelgebieden zijn groot. Gebieden met demografische krimp kampen met een sterk oplopend aanbod. Aanbod en opname winkelruimte Aanbod Opname Bron: PropertyNL Huurprijzen In 2010 is de gemiddelde huurprijs van winkelruimte gedaald. Opvallend is dat de vraag naar A-locaties gedaald is maar dat de gemiddelde huurprijs voor dergelijke locaties gelijk is gebleven. 25 In het afgelopen kwartaal zijn de huurprijzen van winkelruimte op toplocaties daarentegen weer gestegen. De belangrijkste hoofdwinkelstraten in de grote steden laten een huurprijsstijging zien van circa 3%. De winkelhuurprijs in de aanloopstraten is stabiel gebleven in het eerste kwartaal. 26 Hierbij gelden echter wel sterke lokale verschillen tussen steden en dorpen

25 De winkelmarkt lijkt zich daarmee redelijk te herstellen van de economische crisis. Ondanks leegstand in bepaalde gebieden laten de huurprijzen enig herstel zien. Dit gegeven is enigszins opvallend wanneer gekeken wordt naar het consumentenvertrouwen en daarmee de daaruit voortvloeiende bestedingen van de consument. Het consumentenvertrouwen is namelijk gedaald en de bestedingen laten een lichte verbetering zien. Tophuren winkelruimte Nederland (per m 2 ) Bron: FHG Bank Het nieuwe winkelen De consument maakt tijdens het koopproces in toenemende mate gebruik van andere kanalen dan de fysieke winkel, zoals het internet. Deze ontwikkeling wordt ook wel het nieuwe winkelen genoemd. In 2010 zijn de online-winkelverkopen gestegen met 10% ten opzichte van het jaar daarvoor. Volgens het Hoofd Bedrijfschap Detailhandel zal er tot 2020 sprake zijn van een forse afname van het winkelvloeroppervlak als gevolg van internet. Webwinkels profiteren van geen beperkte openingstijden en geen nee-verkopen, maar missen voordelen van fysieke winkels zoals persoonlijk contact, service, emotie en beleving. Oplevering nieuwe winkels In zowel 2009 als 2010 is circa m 2 nieuwe winkelruimte opgeleverd. Volgens de Neprom zal in 2012 nog circa m 2 winkelvloeroppervlak aan de voorraad worden toegevoegd. Dit betreft veelal plannen die dateren van voor de economische crisis. Steeds meer zal de nadruk komen te liggen op functionele herontwikkelingen. 28 Na 2012 zal de nieuwbouwmarkt stil komen te liggen. 25

26 Toekomstverwachtingen en trends Er wordt verwacht dat er een grotere tweespalt zal ontstaan tussen winkels op A- en B/C-locaties. Voornamelijk nieuwe verkoopkanalen, zoals het internet, zullen tot gevolg hebben dat er minder vraag ontstaat naar fysieke winkels. Kleine ondernemers zullen het moeilijker gaan krijgen. De grote ketens zullen de druk verhogen op de kleine ondernemers. Het feit dat er minder behoefte zal zijn aan winkeloppervlak, wil niet zeggen dat in alle winkelgebieden leegstand zal ontstaan. Dit is namelijk regioafhankelijk en ook sterk afhankelijk van het type winkel. Voor dagelijkse boodschappen en recreatief winkelen zal de consument toch naar de fysieke winkel moeten. Voornamelijk doelgerichte en vergelijkende aankopen zijn geschikt om via internet plaats te vinden. Winkels in dit segment zullen het daarom moeilijker krijgen dan winkels waar dagelijkse boodschappen gedaan moeten worden of waar men recreatief winkelt. De beleving van de consument komt steeds meer centraal te staan tijdens het winkelen. Een variërend aanbod van winkels in winkelcentra waar beleving centraal staat, zal de consument aan blijven spreken. Voor de langere termijn kan gezegd worden dat kleinere, weinig aansprekende centra het moeilijk gaan krijgen. De grotere centra die zich onderscheiden, hebben goede kansen en de aantrekkelijke binnensteden zullen aantrekkelijk blijven vanwege het karakter van het gebied. 29 Consumenten maken in toenemende mate gebruik van discussieforums op internet, recensies van gebruikers en social media om het juiste product te vinden. Als gevolg van technologische ontwikkelingen krijgen consumenten steeds meer macht (via internet rechtstreeks contact met de fabrikant over producten, online prijzen vergelijken, online oordeel van andere gebruikers). Als gevolg van internet kunnen producten goedkoper aangeschaft worden. Ook laten consumenten zich met behulp van internet volledig over het product informeren. Verwacht wordt dat de omzet van online retail (exclusief reizen en financiele diensten) in 2011 zal stijgen met 15%. 30 Er is al jaren sprake van branchevervaging: het aangeboden assortiment in winkels wordt steeds breder. Zo verkopen drogisterijen tegenwoordig ook vaak CD s en supermarkten bieden doe-het-zelf artikelen aan. De afgelopen jaren is sprake van schaalvergroting onder winkels. Steeds meer winkels eisen grotere oppervlaktes. De verklaring hiervan is onder andere gelegen in het feit dat steeds meer grote winkelformules het winkellandschap bepalen en dat zelfstandige ondernemers verdwijnen. 26