Vastgoed CV APF IX. informatiememorandum. Plaatsing in beperkte kring. In samenwerking met

Transcriptie

1 Vastgoed CV APF IX De Kauwgomballenfabriek informatiememorandum Plaatsing in beperkte kring In samenwerking met

2 2

3 Inhoudsopgave 1. Belangrijke informatie 4 2. Samenvatting 6 3. Risicofactoren Vastgoed CV APF IX Initiatiefnemer en gelieerde vennootschappen Lingotto Marktschets Vastgoed Financiële uitgangspunten Fiscale aspecten Juridische aspecten Deelname Betrokken partijen 63 Bijlagen - Bijlage 1 Curriculum Vitae directie APF International 64 - Bijlage 2 Concept Oprichting Commanditaire Vennootschap 66 - Bijlage 3 Concept Overeenkomst van beheer 81 - Bijlage 4 Concept Akte van oprichting van Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV 90 Definities 97 3

4 1. Belangrijke informatie Mogelijke kopers van Participaties in Vastgoed CV APF IX worden nadrukkelijk gewezen op het feit dat aan een belegging niet alleen financiële kansen, maar ook financiële risico s zijn verbonden. Mogelijke kopers van Participaties wordt geadviseerd het Informatiememorandum zorgvuldig te lezen, kennis te nemen van de volledige inhoud van het Informatiememorandum en daarnaast onafhankelijk advies in te winnen teneinde zich een afgewogen oordeel te vormen omtrent de aan de koop van de Participaties verbonden risico s. APF International BV (de Initiatiefnemer) verklaart dat het Informatiememorandum, met uitzondering van de fiscale aspecten (hoofdstuk 10), onder haar verantwoordelijkheid is opgesteld en dat, voor zover haar redelijkerwijs bekend, de gegevens opgenomen in het Informatiememorandum in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en geen gegevens zijn weggelaten waarvan door vermelding de strekking van het Informatiememorandum zou wijzigen. Niemand is gemachtigd om in verband met het Informatiememorandum informatie te verschaffen of verklaringen af te leggen die niet in het Informatiememorandum zijn opgenomen. Indien zodanige informatie is verschaft of zodanige verklaringen zijn afgelegd, dient op dergelijke informatie niet te worden vertrouwd als zijnde verstrekt of afgelegd door de Initiatiefnemer. Het Informatiememorandum en het aanbod van Participaties op basis daarvan houden onder geen enkele omstandigheid in, dat de in het Informatiememorandum vermelde informatie ook op een later tijdstip dan de datum van het Informatiememorandum nog juist is. De Initiatiefnemer zal, indien daartoe aanleiding bestaat, aanvullende informatie of een aanvullend informatiememorandum verkrijgbaar stellen. De verspreiding van het Informatiememorandum en de uitgifte van Participaties zijn beperkt tot Nederland en gericht op Nederlandse ingezetenen. Om deze redenen verschijnt het Informatiememorandum ook uitsluitend in de Nederlandse taal. Het Informatiememorandum houdt als zodanig geen aanbod in van Participaties of een uitnodiging tot het doen van een aanbod tot koop van Participaties aan een persoon in enig land waar dit volgens de aldaar geldende regelgeving niet is geoorloofd. Onverminderd de overige beperkingen die hierop van toepassing zijn, kunnen de verworven rechten van deelneming, om juridische redenen, slechts worden aangeboden, verkocht, overgedragen, verworven en/of geleverd tegen een tegenwaarde van ten minste per Vennoot. De verstrekking en verspreiding van het Informatiememorandum en het aanbod van Participaties kan in bepaalde rechtsgebieden onderworpen zijn aan juridische beperkingen. De Initiatiefnemer verzoekt eenieder die in het bezit komt van het Informatiememorandum, kennis te nemen van en zich te houden aan voornoemde beperkingen. De Initiatiefnemer aanvaardt geen enkele juridische aansprakelijkheid voor welke schending dan ook van enige zodanige beperking door wie dan ook, ongeacht of het een potentiële koper van Participaties betreft. Verwachtingen, prognoses, veronderstellingen, aannames en woorden van gelijke strekking, mogen in geen geval worden uitgelegd als een toezegging dan wel een garantie van de Initiatiefnemer waarop door een (potentiële) houder van Participaties mag worden vertrouwd c.q. worden afgegaan. Beleggers wordt uitdrukkelijk geadviseerd vóór aankoop van Participaties zich door een ter zake kundige adviseur te laten voorlichten. 4

5 Voor alle in het Informatiememorandum genoemde (geprognosticeerde) rendementen geldt het volgende: De waarde van de belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten en uitgesproken verwachtingen bieden geen garantie voor de toekomst. Bij het opstellen van het Informatiememorandum heeft de Initiatiefnemer gebruik gemaakt van verschillende informatiebronnen die naar de mening van de Initiatiefnemer van voldoende kwaliteit waren. Dit sluit echter niet uit dat, ondanks het feit dat de Initiatiefnemer - voor zover mogelijk - de nodige zorg heeft betracht zich van de juistheid en volledigheid van de geraadpleegde bronnen te vergewissen, één of meer informatiebronnen onjuist en/of onvolledig kunnen zijn en er informatiebronnen aanwezig kunnen zijn met een afwijkende opinie. Alle verslagen, briefwisselingen en andere documenten en verklaringen waarnaar in het Informatiememorandum wordt verwezen, liggen ten kantore van de Initiatiefnemer ter inzage. Uitsluitend de Nederlandse rechter is bevoegd ten aanzien van geschillen met betrekking tot het Informatiememorandum en/of de uitgifte van Participaties. Het Informatiememorandum dient in samenhang met de Bijlagen te worden gelezen. In geval van discrepantie tussen de tekst van het Informatiememorandum en de Bijlagen van het Informatiememorandum zullen de Bijlagen, voor zover het overeenkomsten c.q. akten betreft, prevaleren. Tot het moment waarop de Participaties daadwerkelijk worden gekocht, kunnen potentiële beleggers geen rechten aan het Informatiememorandum ontlenen. APF International BV kan uitsluitend aansprakelijk worden gesteld, indien het Informatiememorandum misleidend, onjuist of inconsistent is. APF International BV Amsterdam, augustus

6 2. Samenvatting Begrippen in het Informatiememorandum die beginnen met een hoofdletter hebben, tenzij uit de context uitdrukkelijk anders blijkt, de betekenis die daaraan is gegeven in de Definities (opgenomen als Bijlage). Deze samenvatting staat niet op zichzelf en dient in samenhang (als inleiding) te worden gelezen met hetgeen in de overige hoofdstukken en de Bijlagen van het Informatiememorandum is beschreven. De beslissing om te beleggen in Participaties in Vastgoed CV APF IX, dient gebaseerd te zijn op bestudering van het gehele Informatiememorandum en de Bijlagen. Een potentiële Vennoot is zelf verantwoordelijk voor zijn besluit om te beleggen in de CV. De opstellers van de samenvatting kunnen wettelijk aansprakelijk worden gesteld, doch enkel indien de samenvatting, wanneer zij samen met andere delen van het Informatiememorandum wordt gelezen, misleidend, onjuist of inconsistent is. 2.1 Vastgoed CV APF IX Tezamen met de Beherend Vennoot vormen de Vennoten Vastgoed CV APF IX. Deze commanditaire vennootschap is een samenwerkingsverband naar Nederlands recht. Het doel van de CV is het realiseren van rendement door middel van de aankoop, exploitatie en verkoop van het Vastgoed. De aankoop, exploitatie en verkoop van het Vastgoed geschiedt, naar evenredigheid van ieders kapitaaldeelname, voor rekening en risico van de Vennoten. De CV beoogt op deze wijze de verkregen opbrengsten uit de aankoop, exploitatie en verkoop van het Vastgoed op een fiscaalvriendelijke manier te doen toekomen aan de houders van de Participaties, die op deze wijze een aantrekkelijk rendement op hun belegging kunnen realiseren. 2.2 Juridische aspecten Het juridisch eigendom van het Vastgoed zal door Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV worden verkregen. Het economisch eigendom van het Vastgoed zal worden geleverd aan de CV door een vennootschap behorende tot het concern van Lingotto. Vennoten nemen deel door Participaties van Lingotto in de CV over te nemen. Hiermee wordt een financieringsmogelijkheid voor Lingotto en een beleggingsmogelijkheid gecreëerd voor in Nederland woonachtige particulieren en in Nederland gevestigde rechtspersonen. Deze kunnen door het houden van Participaties rendement realiseren. De Vennoten zijn de commanditaire vennoten van de CV. Als Beherend Vennoot treedt op Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV. APF International BV en Lingotto zijn de Beheerder van het Vastgoed en voeren gezamenlijk de directie over de Beherend Vennoot. De relatie tussen de CV en de Beheerder wordt vastgelegd in de Overeenkomst van Beheer. 6

7 Kerngegevens Vastgoed CV APF IX Juridische structuur commanditaire vennootschap Fiscale status transparant (belastingheffing bij houder van Participaties) Aantal Participaties 154 Participaties Lingotto 78 Participaties overige vennoten 76 Minimale afname overige vennoten 5 Participaties Maximaal aantal overige vennoten 15 Overdraagbaarheid Participaties zijn beperkt overdraagbaar Koopprijs per Participatie (excl. 1% Plaatsingsvergoeding) Totaal kapitaal Vennoten Inleg Lingotto Inleg overige vennoten Hypothecaire financiering Totale fondsinvestering Prognose exploitatierendement gemiddeld 13,0% (enkelvoudig) per jaar Prognose direct rendement (na aflossing) gemiddeld 9,4% (enkelvoudig) per jaar Prognose totaalrendement gemiddeld 14,5% (enkelvoudig) per jaar Preferent rendement gemiddeld 13,0% (enkelvoudig) per jaar Beleggingshorizon tien jaar (met tussentijdse verkoop als mogelijkheid) De CV wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, hoewel de beleggingshorizon tien jaar is. Na verkoop van het Vastgoed zal de CV worden geliquideerd. De doelstellingen van de CV zijn vastgelegd in de CV-overeenkomst. Een wijziging van de doelstellingen is enkel mogelijk indien alle Vennoten hier unaniem toe beslissen. Participaties zijn verhandelbaar, zij het beperkt. De Initiatiefnemer en/of de CV zullen geen Participaties (in)kopen van de Vennoten. Ook zal er geen markt worden onderhouden voor verhandeling van de Participaties. APF International BV is voor het aanbieden van Participaties, vanwege de deelname van tenminste (er kan alleen worden geparticipeerd indien er vijf of meer Participaties van worden verkregen) niet vergunningplichtig onder de Wft en staat daardoor niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). 7

8 Beleggers Lingotto APF International Commanditaire Vennoten 49% 51% 100% Directie Vastgoed CV APF IX Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV Economisch eigendom Vastgoed Juridisch eigendom Alle in bovenstaande structuur genoemde entiteiten, met uitzondering van Lingotto en APF International BV, zullen speciaal worden opgericht voor deze beleggingsstructuur en zullen geen overige activiteiten hebben. Op de website van APF International BV zijn de statuten van APF International BV te vinden, alsmede een uittreksel uit het Handelsregister van de Kamers van Koophandel. Deze informatie is eveneens kosteloos op te vragen bij APF International BV. APF International BV werkt voor de juridische, fiscale en bouwtechnische beoordeling, de plaatsing en de totstandkoming van haar beleggingsproducten uitsluitend samen met gerenommeerde en ervaren partijen. Voor een overzicht van de betrokken partijen wordt verwezen naar hoofdstuk 13. Voor alle in het Informatiememorandum genoemde (geprognosticeerde) rendementen geldt het volgende: De waarde van de belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten en uitgesproken verwachtingen bieden geen garantie voor de toekomst. 2.3 Vastgoed De Kauwgomballenfabriek is een herontwikkeling van de oude Maple Leaf-fabriek, ter grootte van circa m² verhuurbaar vloeroppervlak in Amsterdam Overamstel. Inmiddels is dit bedrijfsverzamelgebouw verhuurd aan circa 60 verschillende huurders uit de creatieve sector/industrie, waaronder Q-Music, EMI en Millward Brown. APF International BV is van mening dat het gekozen object volledig aan haar selectiecriteria voor bedrijfsverzamelgebouwen voldoet. Deze selectiecriteria kunnen als volgt worden geformuleerd: Courant vastgoed; Goede locatie en bereikbaarheid; Voldoende parkeergelegenheid; en Aantrekkelijke aanvangsrendementen. 8

9 2.4 Exploitatierendement Het geprognosticeerde exploitatierendement bedraagt 13,0% gemiddeld enkelvoudig per jaar gedurende de Looptijd. Het exploitatierendement is het exploitatieresultaat vóór aflossingen, gedeeld door het commanditair kapitaal, op jaarbasis berekend en uitgedrukt in een percentage. 2.5 Direct Rendement Het geprognosticeerde Direct Rendement ná aflossing bedraagt 9,4% gemiddeld enkelvoudig per jaar gedurende de Looptijd. Het Direct Rendement is de contante uitkering aan de Vennoot in enig jaar uit de exploitatie van het vastgoed van de CV, gedeeld door de deelname in het kapitaal van de Vennoot (exclusief Plaatsingsvergoeding), op jaarbasis berekend en uitgedrukt in een percentage. Na vaststelling van de jaarrekening door de vergadering van Vennoten wordt het jaarlijkse Direct Rendement, indien en voor zover er voldoende liquiditeiten aanwezig zijn, verdeeld onder de Vennoten. Als voorschot ontvangen de Vennoten in beginsel een interim-uitkering op kwartaalbasis. 2.6 Indirect Rendement Naast Direct Rendement is het ook de intentie om Indirect Rendement uit te keren na verkoop van het Vastgoed. Doel van de CV is het beleggen in het Vastgoed met een beleggingshorizon van in beginsel tien jaar. Vóór het einde van deze periode zullen voorbereidingen worden gestart voor de verkoop van het Vastgoed, zoals (een opdracht tot) het zoeken van potentiële kopers. In bijzondere gevallen, indien de situatie daartoe aanleiding geeft, kan de vergadering van Vennoten besluiten tot het tussentijds te gelde maken van het Vastgoed en tot uitkering aan de Vennoten over te gaan, doch slechts op voorstel van de Beherend Vennoot en na een advies van de Beheerder en met een meerderheid van ten minste vijfenzeventig procent (75 %) van alle stemmen die zouden kunnen worden uitgebracht indien alle Vennoten ter vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zouden zijn. De na verkoop in de CV resterende liquiditeiten worden verdeeld onder de Vennoten naar rato van ieders kapitaaldeelname, onder aftrek van de eventuele Overwinstdeling voor de Beheerder. De Overwinstdeling is gelijk aan 20% van de overwinst nadat het Vastgoed is verkocht en nadat de Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden Participaties ten minste het Preferent Rendement van 13,0% en hun inleg retour hebben ontvangen. Uitgaande van de prognose in het realistisch verkoopscenario zal het Indirect Rendement gemiddeld 5,1% (enkelvoudig) per jaar bedragen. Omdat het Direct Rendement 9,4% bedraagt, wordt het Totaalrendement dan 14,5% (enkelvoudig) per jaar (de som van het gemiddelde Direct Rendement en het Indirect Rendement). 2.7 Fiscaal Uitgangspunt is dat de CV transparant is voor Nederlandse fiscale doeleinden. Dit betekent dat het resultaat van de CV rechtstreek bij de Vennoten in de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting wordt betrokken. 9

10 In Nederland woonachtige natuurlijke personen worden in beginsel in de Nederlandse inkomstenbelasting betrokken (box 3) naar rato van hun deelname. In Nederland gevestigde vennootschappen zijn in beginsel aan de Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen op grond waarvan netto-inkomsten zijn belast en eventuele negatieve resultaten aftrekbaar zijn. Bij deelname in de CV is aanwending van een herinvesteringsreserve (die is ontstaan door de eerdere verkoop van beleggingsvastgoed) in beginsel mogelijk, indien aan de voorwaarden is voldaan zoals genoemd in de Wet inkomstenbelasting Risicofactoren Beleggen brengt risico s met zich mee. Dit geldt ook voor het houden van Participaties in de CV. De belangrijkste risico s die verbonden zijn aan het beleggen in vastgoed zijn waardeschommelingen van het vastgoed en algemene economische ontwikkelingen. Deze factoren kunnen in meer of mindere mate invloed hebben op de waarde en het resultaat. Daarnaast zijn er de afgeleide risico s die bij het exploiteren van vastgoed voorkomen, zoals debiteu renrisico, leegstandsrisico, restwaarderisico, beheer- en exploitatierisico, milieurisico, risico omtrent huuropbrengsten, aansprakelijkheidsrisico, renterisico, politiek risico, risico van ruimtelijke ordening, indexrisico en solvabiliteitsrisico. 2.9 Deelnemen in Vastgoed CV APF IX APF International BV draagt namens Vastgoed CV APF IX zorg voor de plaatsing van de Participaties, onder begeleiding van Adviesgroep Reyersen van Buuren bv. Adviesgroep Reyersen van Buuren bv is als beleggingsonderneming geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Deelnemen in Vastgoed CV APF IX kan met minimaal vijf Participaties van (te vermeerderen met 1,0% Plaatsingsvergoeding). Vennoten kunnen zowel natuurlijke als rechtspersonen zijn. Voor beide categorieën beleggers is een inschrijfformulier bijgevoegd. 10

11 3. Risicofactoren Naast de overige informatie zoals in het Informatiememorandum opgenomen, dienen de navolgende factoren zorgvuldig in overweging te worden genomen bij het beoordelen van een belegging in vastgoed. 3.1 Algemeen Aan beleggingen in vastgoed zijn in beginsel risico s verbonden. De belangrijkste risico s die verbonden zijn aan het beleggen in vastgoed, zijn waardeschommelingen van het onroerend goed en algemene economische ontwikkelingen. Deze factoren kunnen in meer of mindere mate invloed hebben op de waarde en het resultaat. Potentiële Vennoten dienen de risico s verbonden aan de belegging, zoals in hoofdlijnen omschreven in het Informatiememorandum, te bestuderen, te overwegen en te aanvaarden voordat zij besluiten al dan niet tot inschrijving over te gaan. Een ieder dient op basis van zijn persoonlijke (financiële) situatie te besluiten of het kopen van Participaties in overeenstemming is met zijn uitgangspunten op het gebied van aanvaardbare risico s, aan te houden liquiditeiten, (beperkte) zeggenschap en langetermijnbeleggingen. Naast de in dit hoofdstuk beschreven risico s kunnen zich uiteraard ook andere omstandigheden voordoen die ertoe leiden dat de uitgangspunten bij het opstellen van het Informatiememorandum, niet langer onverkort van toepassing zijn. Dergelijke omstandigheden kunnen tot gevolg hebben dat het rendement lager uitvalt dan geprognosticeerd of dat zelfs verlies wordt geleden op de inleg. Een Vennoot kan niet gehouden worden tot het verrichten van aanvullende betalingen en/of stortingen op zijn Participaties. Het maximale verlies voor een Vennoot is daarom het bedrag dat hij voor zijn Participaties heeft betaald (inclusief Plaatsingsvergoeding). Hieronder worden de belangrijkste risico s beschreven die van toepassing zijn. 3.2 Economische ontwikkelingen Economische ontwikkeling is één van de belangrijkste factoren bij de waardeontwikkeling van vastgoed. Economische ontwikkeling kan worden omschreven als het algemene economische klimaat waarin de vastgoedmarkt zich bevindt. Het economische klimaat is zowel van invloed op de vraag en aanbod van het vastgoed als op de verhuurmarkt. Het risico van economische ontwikkelingen is groter naarmate de beleggingen zich concentreren op in bepaalde soorten beleggingen of beleggingen op bepaalde markten. Onder het risico van economische ontwikkeling wordt ook begrepen het risico op perioden die zich kenmerken door uitzonderlijke marktomstandigheden of grote onrust op de diverse markten. Deze uitzonderlijke marktomstandigheden of grote onrust kunnen tot gevolg hebben dat vraag naar bepaalde beleggingen, en daarmee de waarde, sterk terugloopt. Dit kan tot gevolg hebben dat de handelskoers daalt of dat bepaalde beleggingen niet tegen een redelijke prijs verkocht kunnen worden. 11

12 3.3 Ruimtelijke ordening De overheid speelt, door het al dan niet vrijgeven van locaties, een regulerende rol op de vastgoedmarkt. Indien de overheid teveel locaties vrijgeeft, heeft dit een negatief effect op de bezettingsgraad en de huurprijzen. 3.4 Leegstand Leegstand kan ontstaan door het niet verlengen of het tussentijds beëindigen van huurcontracten, of door het niet verhuren van nieuw opgeleverde ruimte. Het risico van leegstand en van langere perioden van leegstand neemt toe bij een neergaande conjunctuur. In geval van leegstand worden er inkomsten misgelopen, terwijl de meeste lasten (zoals de hypotheekrente) gewoon doorlopen. Bovendien dient het Vastgoed in verhuurbare staat gehouden te worden. 3.5 Huuropbrengsten Het risico dat de huuropbrengsten niet op peil kunnen worden gehouden, wordt voornamelijk beïnvloed door de mate van leegstand. Daarnaast kan het op peil houden van de huuropbrengsten worden beïnvloed door de kwaliteit van de huurders, de duur van de huurcontracten, het marktconform zijn van de huren en door veranderingen in de status van de locatie. Het risico van toekomstige huurderving zal aanzienlijk toenemen indien sprake is van verhuur tegen hogere huren dan geldende markthuren en van een neergaande conjunctuur. Bij eventuele verlenging van de huurcontracten zal dit een neerwaartse druk op de huurinkomsten tot gevolg kunnen hebben indien er een herziening van de huur wordt doorgevoerd op basis van de dan geldende markthuur. Ook zal een veranderende omgeving, indien dit een verslechtering van de locatie tot gevolg heeft, de (toekomstige) huuropbrengsten negatief beïnvloeden. 3.6 Indexrisico De ontwikkeling van de huurinkomsten is afhankelijk van de Nederlandse CBS-prijsindex. De stijging van deze index wordt veroorzaakt door een complex van factoren waaronder, maar niet beperkt tot, de inflatie. De ontwikkeling van de kosten is afhankelijk van de inflatie. De huuropbrengsten bepalen in belangrijke mate het Direct Rendement en Indirect Rendement. De in de prognoses gehanteerde indices zijn gebaseerd op een historisch gemiddelde en op toekomstverwachtingen van APF International BV. 3.7 Solvabiliteitsrisico Aangezien de CV overeenkomsten aangaat met derden en als gevolg daarvan afhankelijk is van de solvabiliteit van een aantal van deze derden, bestaat het risico dat deze derden hun verplichtingen tegenover de CV niet, of althans niet tijdig, kunnen nakomen. Onder deze derden dienen onder meer de huurders te worden begrepen. 3.8 Renterisico Indien gebruik gemaakt wordt van het zogenoemde hefboomeffect door een vastgoedportefeuille deels met vreemd vermogen te financieren, is het directe resultaat onder meer afhankelijk van rentebewegingen. Bij een hogere rente zullen de financieringslasten toenemen. 12

13 De CV heeft het renterisico beperkt door het renteniveau van de financiering voor vijf jaar vast te leggen. Daarnaast bestaat er een relatie tussen de waarde van het onroerend goed en het niveau van de geld- en kapitaalmarktrente. Een stijging van de rente vergroot het risico van dalende vastgoedprijzen. Een daling van de vastgoedprijzen kan leiden tot een neerwaartse druk op het Indirect Rendement. 3.9 Aansprakelijkheidsrisico De Vennoten in de CV zijn niet hoofdelijk aansprakelijk voor eventuele tekorten van de CV. Deze aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag van hun inleg indien zij geen beheers-, bestuurs-, of beschikkingshandelingen verrichten Milieurisico De CV loopt in beginsel geen milieurisico omdat zij geen eigenaar is van de grond. Hierbij is het uitgangspunt dat de CV niet de vervuiler is Valutaschommelingen Er worden uitsluitend contracten aangegaan in euro s. Hierdoor bestaat er geen valutarisico Beheer- en exploitatierisico Omdat het Vastgoed op het gewenste onderhoudsniveau moet worden gehouden of omdat van overheidswege eisen worden gesteld aan de technische staat van het Vastgoed, loopt de CV het risico dat de onderhoudskosten zullen stijgen. Normaal onderhoud wordt ten laste van het resultaat gebracht. Ingrijpende renovaties worden geactiveerd. Het dagelijks klein onderhoud komt op basis van de huurovereenkomsten voor rekening van de huurders. Dit geldt eveneens voor de contracten die zijn afgesloten voor het onderhoud van de installaties. In de geprognosticeerde exploitatie wordt 5% van de huurinkomsten gereserveerd voor eventueel onderhoud. Voor deze prognose is gebruik gemaakt van eigen expertise Verzekerbare risico s De opstal wordt gedurende de Looptijd - mocht het Vastgoed na expiratie van de Looptijd nog niet zijn vervreemd, gedurende de tijd erna tot het moment van vervreemding verzekerd met een brand- en aansprakelijkheidsverzekering. Het verzekerde bedrag zal gelijk zijn aan de herbouwkosten van de opstal. Tevens wordt een aanvullende dekking overeengekomen van tenminste één jaar huur ter compensatie van mogelijke huurderving. Dit verzekerde bedrag, inclusief de aanvullende dekking, zal jaarlijks worden geïndexeerd Spreidingsrisico Er wordt belegd in circa m 2 vastgoed op één locatie. Er zijn circa 60 huurcontracten afgesloten. Er kan derhalve gesteld worden dat er sprake is van een goede spreiding van huurders maar een beperkte spreiding voor wat betreft locaties. 13

14 3.15 Liquiditeitsrisico Bij tussentijdse tegenvallers in de exploitatie kan de geprognosticeerde uitkering in enig jaar in gevaar komen Risico van beperkte verhandelbaarheid De Participaties zijn niet via een gereglementeerde markt verhandelbaar. Ook kunnen deze niet door bemiddeling van de uitgevende instelling worden verhandeld. Wel kunnen deze onderhands worden verhandeld, zij het alleen met toestemming van de overige Vennoten. De consequentie hiervan is dat de Participaties beperkt verhandelbaar zijn en de belegging als illiquide dient te worden beschouwd. Dit risico wordt ook wel een lock-up risico genoemd Overige risico s In het algemeen bestaat het risico dat de CV wordt getroffen door Nederlandse wetswijzigingen. De wet- en regelgeving waaraan voornoemde partijen zijn onderworpen, hebben onder meer betrekking op milieu-, veiligheids- en onderhoudsnormen, de rechten van huurders, het functioneren van vastgoedmarkten, beleggingsinstellingen en belastingen. Geen zekerheid kan worden gegeven dat de wet- en regelgeving, dan wel de interpretatie, uitvoering of wijziging van bestaande wet- en regelgeving, niet zal leiden tot extra kosten of geen andere nadelige gevolgen zal hebben voor het beheer van het Vastgoed. De persoonlijke situatie van een Vennoot wordt bepaald door een complex van factoren en kan daarom afwijken van wat in het Informatiememorandum is vermeld. Daarom wordt een specifiek advies (door de eigen (belasting) adviseur) over de (fiscale) effecten van deelname in de CV aanbevolen. 14

15 4. Vastgoed cv apf ix Vastgoed CV APF IX is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en een instelling voor collectieve belegging in vastgoed. Het doel van de CV is - kort samengevat - het realiseren van rendement door middel van de aankoop, exploitatie en verkoop van het Vastgoed gedurende de Looptijd. Vóór het einde van deze periode zullen voorbereidingen worden opgestart voor de verkoop van het Vastgoed, zoals (een opdracht tot) het zoeken van potentiële kopers. In bijzondere gevallen, indien de situatie daartoe aanleiding geeft, kan de vergadering van Vennoten besluiten tot het geheel of gedeeltelijk te gelde maken van de vermogensbestanddelen van de CV en tot uitkering aan de Vennoten, doch slechts op voorstel van de Beherend Vennoot, na een advies van de Beheerder en met een meerderheid van ten minste vijfenzeventig procent (75%) van alle stemmen die zouden kunnen worden uitgebracht indien alle Vennoten ter vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zouden zijn. De mogelijkheid bestaat dat de Beheerder het Vastgoed niet binnen de gestelde periode (Looptijd) kan verkopen. Indien het Vastgoed niet aan het einde van de Looptijd is verkocht, zullen de activiteiten, zonder dat aan nadere formaliteiten dient te worden voldaan, worden voortgezet. Het staat derhalve geenszins vast dat de Looptijd van de CV beperkt is tot tien jaar en dat na die tien jaar een einduitkering zal plaatsvinden. De CV wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Echter na verkoop van het Vastgoed zal de CV worden geliquideerd. De doelstellingen van de CV zijn vastgelegd in de CV-overeenkomst. Een wijziging van de doelstellingen is enkel mogelijk indien alle Vennoten hier unaniem toe besluiten. De CV investeert uitsluitend in het Vastgoed zoals nader omschreven in hoofdstuk 8. De CV zal het Vastgoed direct in eigendom verwerven en zal geen deelnemingen in andere rechtspersonen aanhouden. Totaal worden 154 Participaties van uitgegeven aan een groepsvennootschap van Lingotto. Lingotto stelt 76 Participaties beschikbaar voor verkoop aan Vennoten. De minimale afname is vijf Participaties. Er zullen na de eerste uitgifte van 154 Participaties aan Lingotto geen nieuwe Participaties worden uitgegeven. Het Vastgoed is door Lingotto ingebracht in de CV tezamen met de hypothecaire financiering (zie hoofdstuk 9). Aan de CV zijn overigens geen beleggingsbeperkingen opgelegd. Met APF International BV en andere betrokken partijen zijn geen nauwe banden anders dan omschreven in dit Informatiememorandum. Ook zijn zij op andere wijze dan in dit Informatiememorandum vermeld geen gelieerde partijen te noemen. De CV is een zelfstandige onderneming. Zij is geen andere verplichtingen aangegaan dan in dit Informatiememorandum omschreven. De CV zal bij aanvang kantoor houden op het adres van de Beherend Vennoot (zie hoofdstuk 13). Er bestaan geen (potentiële) belangenconflicten tussen de verplichtingen jegens de CV of de belangen dan wel andere verplichtingen van APF International BV en Lingotto en haar bestuurders of aandeelhouders. Er is derhalve geen sprake van transacties met verbonden partijen anders dan omschreven in dit Informatiememorandum. Omdat de CV nog dient te worden aangegaan, is er op de datum van publicatie van dit Informatiememorandum nog geen historische financiële informatie ten aanzien van de CV beschikbaar. 15

16 5. Initiatiefnemer en gelieerde vennootschappen APF International BV, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer , is een op 26 februari 2004 opgerichte vennootschap, die fondsen initieert die direct dan wel indirect beleggen in duurzame en solide verhuurde vastgoedobjecten in Nederland en andere Europese landen. Sinds haar oprichting heeft APF International BV de volgende acht vastgoedfondsen met succes geplaatst: Vastgoed Maatschap APF I (Nederlands vastgoed); Vastgoed Maatschap APF II (Nederlands vastgoed); Vastgoed CV APF III (Frans vastgoed); Vastgoedbeleggingsmaatschappij APF IV NV (Belgisch vastgoed, inmiddels afgerond met een gemiddeld jaarlijks rendement van ruim 16%); Vastgoedfonds APF V BV (Hongaars vastgoed); Vastgoed Maatschap APF VI (Nederlands vastgoed); Vastgoed CV APF VII (Nederlands vastgoed); en Vastgoed Maatschap APF VIII (Frans vastgoed). Uitgebreide informatie over deze projecten is te vinden op De totale fondsinvestering van deze vastgoedfondsen bedroeg bij aankoop circa 163 miljoen. Het totale ingelegde eigen vermogen bedroeg circa 60 miljoen. APF International BV fungeert als beheerder van deze fondsen. Daarnaast is zij beherend vennoot van Vastgoed CV APF III en vormt zij het bestuur van een aantal rechtspersonen in de investeringsstructuren van Vastgoedfonds APF V BV, Vastgoed CV APF VII en Vastgoed Maatschap APF VIII. APF International BV is eveneens beheerder van Vastgoed Maatschap La Gare en Fotex Netherlands BV. APF International BV wordt geleid door drie directieleden met een lange staat van dienst op het gebied van de aan- en verkoop van vastgoed, het beheer van vastgoed en de structurering van vastgoedfondsen. De heer J. Th. Ladenius (1944) is actief geweest als ontwikkelaar en stond aan de basis van de vastgoedmaatschappen van AKRONned en de heer drs. K. Streefkerk (1942) is oprichter en jarenlang bestuursvoorzitter geweest van de beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen VastNed Retail NV en VastNed Offices NV. De heer mr. W.A.C. Karreman (1976) is vanaf 1999 werkzaam geweest als fiscaal jurist bij Arthur Andersen en haar rechtsopvolger in Nederland, Deloitte Belastingadviseurs BV, met als belangrijkste specialisatie het structureren 16

17 van (internationale) vastgoedfondsen. In Bijlage 1 is een meer uitgebreid Curriculum Vitae van de directie van APF International BV opgenomen. De certificaten van aandelen in APF International BV worden ten tijde van het verschijnen van het Informatiememorandum gehouden door Ladenius Holding BV (45%), Streefkerk Holding BV (45%) en Karreman Management en Holding BV (10%). De heren Ladenius, Streefkerk en Karreman houden in privé alle aandelen in respectievelijk Ladenius Holding BV, Streefkerk Holding BV en Karreman Management en Holding BV. APF International BV treedt op als Initiatiefnemer en medebeheerder van de CV en vormt samen met Lingotto de directie van Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV. APF International BV is contribuant van de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) en onderschrijft de gedragscode die door deze stichting is opgesteld. In dit verband wordt verwezen naar de website van APF International BV: Op deze website zijn, naast een link naar de website van de STV waar de gedragscode is te vinden, ook de statuten van APF International BV te vinden, alsmede de statuten van alle tot de beleggingsstructuur van Vastgoed CV APF IX behorende entiteiten, uittreksels uit het Handelsregister van de Kamers van Koophandel en het Informatiememorandum. Deze informatie is eveneens zonder kosten op te vragen bij APF International BV. De informatie verstrekt in het Informatiememorandum is niet door de STV beoordeeld (er geldt een vrijstelling bij plaatsingen vanaf ). APF International BV werkt voor de juridische, fiscale en bouwtechnische beoordeling, de plaatsing en de totstandkoming van haar beleggingsproducten uitsluitend samen met gerenommeerde en ervaren partijen. Voor een overzicht van de betrokken partijen wordt verwezen naar hoofdstuk 13. De personen belast met het bestuur, leiding of toezicht bij de Initiatiefnemer (en de betrokken rechtspersonen) zijn in de afgelopen vijf jaren niet betrokken geweest bij fraude, misdrijven, faillissementen, surséances of liquidaties (afgezien van de vrijwillige liquidaties van afgeronde vastgoedfondsen: Vastgoedbeleggingsmaatschappij APF IV NV, een aantal fondsen van AKRONned en een aantal fondsen van Lencor Estates). APF International BV heeft geen onafhankelijke toezichthouder. De integriteit en deskundigheid van de heren Ladenius en Streefkerk, directieleden van APF International BV, zijn door de AFM en/of DNB getoetst in het kader van de plaatsing van Vastgoed Maatschap APF I, Vastgoed Maatschap APF II 17

18 en in het kader van het verkrijgen van een doorlopende vergunning van de AFM. Deze toetsing heeft in het verleden ook plaats gevonden in verband met de AKRONned-maatschappen, de VastNed-maatschappen en de beursfondsen van VastNed. APF International BV stemt de kwaliteit van dienstverlening af op de wensen van haar beleggers. Desondanks kan het soms voorkomen dat een belegger minder of helemaal niet tevreden is over de geleverde service en/of informatie. In dit kader heeft APF International BV een klachtenprocedure opgesteld welke te vinden is op haar website ( 18

19 6. LINGOTTO Lingotto is gespecialiseerd in de ontwikkeling van binnenstedelijke en multifunctionele gebouwen. Zij is werkzaam in de woning-, winkel- en kantorenmarkt. Naast nieuwbouw is Lingotto actief in de herontwikkeling van bestaande panden en winkelcentra. Lingotto is een onderneming die zich concentreert op projecten in een stedelijke context met gemengde bestemming. Zij ontwikkelt voor eigen portefeuille en in samenwerking met een eindgebruiker. Daarnaast treedt zij op als gedelegeerd ontwikkelaar en bestuurt zij namens een opdrachtgever het project. Lingotto houdt zich bezig met de gebouwde omgeving. De gebouwen van Lingotto kenmerken zich door durf, flexibiliteit en creativiteit. Bij de ontwikkeling van projecten speelt de positionering en marketing van meet af aan een belangrijke rol. Als deze goed bestuurd worden, wordt het mogelijk om ambitieus uit de conceptfase ook daadwerkelijk te realiseren. De kracht van Lingotto is dat zij als kleine organisatie snel op actuele situaties kan inspelen en een snel besluitvormingsproces kent. De naam Lingotto weerspiegelt de aard van haar ontwikkelingsprojecten. Deze naam is ontleend aan de FIATfabriek in Turijn uit Dit gebouw was met fabriek en testbaan één van de eerste multifunctionele gebouwen. In de jaren negentig is dit gebouw door Renzo Piano getransformeerd tot een multifunctioneel centrum met kantoren, winkels, hotels, universiteit, museum, congres- en tentoonstellingsruimte etc. Het gebouw is hiermee een voorbeeld van een multifunctioneel gebouw, flexibel en veranderbaar in de tijd, een motto dat Lingotto hanteert. Lingotto treedt op als verkoper, medebeheerder en medebelegger van de CV. De vennootschap houdt circa 51% van de Participaties in Vastgoed CV APF IX en is enig aandeelhouder van Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV. De vennootschap vormt samen met APF International BV de directie van Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV. De directie van Lingotto wordt gevormd door heren Bob Jansen en Frank van Beek die ten tijde van het schrijven van het Informatiememorandum eveneens enig aandeelhouder zijn van Lingotto. Meer informatie over Lingotto is te vinden op: Bob Jansen (l.) Frank van Beek (r.) 19

20 7. Marktschets 7.1 Amsterdam Amstel Business Park Het Amstel Business Park bestaat uit drie deelgebieden: Amstel I, II en III. Amstel I, het oudste deel, ligt tegen Amsterdam aan. Het terrein wordt gekenmerkt door kleinere en oudere gebouwen. Gebruikers zijn van diverse pluimage. Ook bevinden zich er autobedrijven en grootschalige detailhandel. De gemeente is een belangrijke gebruiker van het terrein: een van de pompstations van de waterleiding is op het terrein gevestigd. Een belangrijke ontwikkeling van het deelgebied is de ontwikkeling van het onderhavige project De Kauwgomballenfabriek. Mede door deze ontwikkeling is dit gebied een aantrekkelijke vestigingslocatie geworden voor bedrijven in de creatieve sfeer. Amstel II, dat formeel op grondgebied van de gemeente Ouder-Amstel ligt, is een gemengd terrein. Naast bedrijfsruimten bevinden zich ook kantoren op het terrein. De gebouwen zijn over het algemeen wat ouder, maar een deel van de kantoorgebouwen is gemoderniseerd. Dit betreft een aantal gebouwen in de omgeving van het metrostation Overamstel. In het gebied van de Van der Madeweg en Ellermanstraat is een aantal groothandels gevestigd, o.a. de horecagroothandel de Makro. De gemeente heeft de infrastructuur op het terrein gerevitaliseerd (S111, de Holterbergweg). 20

21 Amstel III tenslotte is een terrein met vooral logistieke bedrijven. Doordat het gebied wordt gescheiden van Amstel I en II door de spoorlijn, de voetbalcomplexen van Ajax en een golfbaan, maakt het eerder deel uit van het kantorengebied Zuidoost. Desalniettemin hoort het formeel bij het Amstel Business Park. Mede door de goede bereikbaarheid is het terrein redelijk populair als vestigingslocatie Aanbod Het aanbod op Amsterdam Business Park bedraagt momenteel ongeveer m 2. Dit is nagenoeg gelijk aan het aanbod van een jaar eerder. De leegstand betreft in de regel relatief kleinere kantoorunits. Het afgelopen kwartaal is er circa m 2 opgenomen op Amstel Business Park, in 2008 was dit nog m 2 in een heel jaar Huurprijsontwikkeling bedrijfsruimte en kantoorruimte De huurprijsontwikkeling voor bedrijfsruimte in Amsterdam laat de afgelopen jaren een gevarieerd beeld zien. Waar het Westelijk havengebied door een oplopend aanbod de huurprijs voor verouderde objecten ziet dalen, neemt deze in Zuidoost door een gebrek aan geschikte ruimte toe. Ondanks de verruiming en de huidige economische ontwikkelingen is de behoefte aan hoogwaardige bedrijfsruimte in Amsterdam nog steeds aanwezig. De huurprijzen voor bedrijfsruimte in Amsterdam liggen tussen de 40 en 60 per m 2 per jaar, met tophuren van rond 80 per m 2 per jaar. Waarbij leeftijd, ligging en kwaliteit van het gebouw bepalend zijn voor de exacte hoogte van de prijs. De kantorenmarkt in Amsterdam-Oost bestaat uit de omgeving van de Weesperstraat, Wibautstraat (Wibaut-as), Prins Bernhardplein, de Omval en het Amstel Business Park. De totale voorraad bedraagt ongeveer m 2. De meest opvallende locatie is de Omval bij het Amstelstation, die de omgeving een hoogwaardige uitstraling verschaft. De Omval is een relatief klein kantorenpark met enkele prestigieuze kantoortorens zoals de Breitnertoren en de Rembrandttoren. Door de ligging aan het Amstelstation is het kantorenpark per openbaar vervoer goed bereikbaar. Enkele grote huurders in het gebied zijn Philips, Getronics, Mirant Europe, Delta Lloyd en Rabobank. Leegstand kent dit gebied nauwelijks; de opname is daarom laag. Momenteel wordt er slechts m 2 aangeboden en het afgelopen jaar zijn er geen kantorentransacties geregistreerd in het gebied. Huurprijzen liggen tussen de 300 per m 2 en de 350 per m 2 per jaar. De Wibautas is een van oudsher belangrijke verkeersader die het centrum met de Ringweg verbindt. De as kent meerdere metrostations en verschaft zich daarmee een goede bereikbaarheid. Veel gebouwen aan de Wibautas zijn (economisch) verouderd. De gemeente en diverse andere partijen hebben grote plannen om dit gebied opnieuw in te richten. De huurprijzen op de Wibautas liggen tussen circa 100 per m 2 tot 160 per m 2 per jaar. De huurprijzen op het Amstel Business Park voor kantoorruimten hebben een gemiddelde van circa 150 per m 2 per jaar. De top huurprijzen liggen op 200 per m 2 per jaar. 21

22 7.1.3 Ontwikkelingen In Watergraafsmeer tussen de ring en de spoorlijn Amsterdam-Diemen wordt de voorraad kantoorruimte verder uitgebreid met de aanleg van het Science Park Amsterdam. Naast de grote nationale onderzoeksinstituten kent Science Park circa 80 hightechbedrijven. Er is een programma opgesteld om het Science Park de komende jaren verder te laten uitgroeien tot een gebied van in totaal circa m 2. In totaal is er nog m 2 beschikbaar voor kantoren en laboratoria. De gemeente wil de komende jaren de kantorenleegstand tussen de Amsterdam ArenA en het AMC-ziekenhuis aanpakken. De gemeente wil het gebied omvormen tot Urban District Amstel III, met woningen, scholen, winkels en sport-, welzijn- en zorgfaciliteiten. In samenwerking met vastgoedeigenaren en met inbreng van gebruikers moet Amstel III de komende jaren veranderen in een woonwerkgebied. 7.2 Creatieve industrie De creatieve industrie in Amsterdam is al een aantal jaren een snelgroeiende sector. Haar rol binnen de Amsterdamse economie wordt nu steeds duidelijker zichtbaar. De industrie kan ingedeeld worden in drie subcategorieën: kunsten (podiumkunsten, musea en galeries), media en entertainment (uitgeverijen, radio en televisie) en creatieve zakelijke dienstverlening (reclame, vormgeving en mode). Deze industrie is een belangrijke groeimarkt, zowel absoluut als relatief. Ondernemers stellen a-typische eisen aan gebouwen en werkomgeving. Deze eisen zijn moeilijk en afwijkend; er is een Creatieve industrie Amsterdam vernieuwende strategie nodig om hen te bereiken aantal banen aantal ondernemingen Tussen 1996 en 2009 groeide het aantal werkzame personen in de creatieve industrie in Amsterdam met 6,2 %, terwijl deze stijging over Amsterdam als geheel slechts 3,9 % bedroeg. De toegevoegde waarde van de Amsterdamse creatieve industrie is vrij constant: in ,3 miljard, 58 miljoen meer dan in Deze stijgingsfactor is de laatste jaren constant. Ter vergelijking: op de schaal van Nederland is de toegevoegde waarde van de creatieve industrie krap 2% Zoals uit bijgaande figuur blijkt groeit de creatieve industrie in Amsterdam de afgelopen jaren gestaag. Een interessant gegeven daarbij is dat de groei van het aantal banen achterblijft bij de groei van het aantal ondernemingen. Met andere woorden: er komen relatief meer kleine bedrijven bij. 22

23 Aantal banen per onderneming In bijgaande figuur is de afname van de gemiddelde bedrijfsgrootte in dezelfde periode te zien. Deze afname 3,6 van gemiddelde bedrijfsgrootte is een belangrijke 3,5 trend. In de creatieve industrie groeit het aantal ZZP-ers 3,4 (zelfstandigen zonder personeel). Dit resulteert in een 3,3 steeds grotere vraag naar kleine kantoor- en bedrijfsruimten 3,2 en flexibiliteit in huurcontracten. Een kleine zelfstandige 3,1 vindt het al moeilijk genoeg om over een jaar heen te 3,0 kijken, laat staan dat hij zijn nek durft uit te steken voor een huurcontract van vijf jaar. Ondernemers en werknemers 2,9 binnen de creatieve industrie stellen andere eisen aan hun 2,8 werkomgeving dan meer traditionele ondernemingen. De grote vraag naar kleine ruimten is een duidelijk voorbeeld, maar ook de vraag naar verschillende en onderscheidende gebouwen. De huurders willen niet in een standaard glazen efficiënt kantoorgebouw zitten, maar willen juist spelen met ruimte en sfeer. De Kauwgomballenfabriek is een complex met bijzondere karakteristieken zoals hoge plafonds, spannende ruimten, licht van boven en zware betonnen kolommen. Het complex heeft karakter, is uniek en kan daarmee een eigen dynamiek op gang brengen. Andere voorbeelden van dergelijke gebouwen zijn oude pakhuizen in de havens of industriële monumenten zoals fabrieken of waterstaatkundige werken. In dergelijke gebouwen krijg je een gevoel van pionieren. Dit is het gevoel dat ondernemers vleugels geeft om innovatief en creatief bezig te zijn. Een dergelijk gebouw met een grote verscheidenheid aan gebruikers vergt wel veel meer handling dan een standaard kantoor. In de eerste plaats doordat het gebouw oud is en daardoor de onderhoudslasten hoger zijn. Veel verschillende gebruikers heeft als nadeel dat iedereen persoonlijke aandacht wil, ook bij minder belangrijke zaken. De Kauwgomballenfabriek heeft hierop ingespeeld door per gebouw periodiek een huurdersoverleg te voeren met een aantal spokesmen per gebouw. De huurders voeren zelf intern overleg. 23

24 8. Vastgoed 8.1 Inleiding APF International B.V. heeft het kantoor-/ bedrijfscomplex De Kauwgomballenfabriek geselecteerd voor Vastgoed CV APF IX. De afgelopen vier jaar is het voormalige Maple Leaf-complex herontwikkeld tot een dynamisch complex met creatieve bedrijven. Het complex is nu een wereld op zich: alle lagen van de creatieve industrie zijn er vertegenwoordigd. Kleine zelfstandigen op het gebied van multimedia en ontwerp, middelgrote reclamebureaus en industrial designers, maar ook theater- en dansgezelschappen en zelfs een radiozender. Het complex is gelegen aan de Paul van Vlissingenstraat, Daniel Goedkoopstraat, Abraham Dudok van Heelstraat en de Willem Fenengastraat (Het Lab) te Amsterdam Overamstel. 8.2 Kenmerken van De Kauwgomballenfabriek De Kauwgomballenfabriek betreft een bedrijvencomplex bestaande uit kantoor- en bedrijfsruimte verdeeld over vier verschillende gebouwen en het Lab. Het complex is gesitueerd op meerdere kadastrale nummers. Volgens de kadastrale gegevens behoren de percelen grond in eigendom aan de Gemeente Amsterdam en zijn ze uitgegeven in een voortdurend recht van erfpacht. Gerechtigde tot het recht van erfpacht en de opstallen is De Kauwgomballenfabriek B.V. te Amsterdam. De volgende rechten van erfpacht zijn van toepassing op de verschillende percelen grond: Het voortdurend recht van erfpacht ingegaan op 15 november 2004 op de percelen grond nummers: 745 (grootte 33 are 79 ca) en 1456 (grootte 2 are 93 ca) welke in eigendom zijn van de Gemeente Amsterdam. De Algemene Bepalingen van 1994 zijn van kracht met een vijfjaarlijkse indexering. Het tijdvak loopt tot en met 14 november De canon bedraagt thans per jaar (laatste herziening in 2009). Het voortdurend recht van erfpacht ingegaan op 1 januari 2007 op het perceel grond nummer 1474 (grootte 14 are 35 ca) welk in eigendom is van de Gemeente Amsterdam. De Algemene Bepalingen van 2000 zijn van kracht met een 25-jaarlijkse indexering (tot en met 31 december 2031). Het tijdvak loopt tot en met 31 december De canon bedraagt thans per jaar. Het voortdurend recht van erfpacht ingegaan op 16 maart 2007 op de percelen grond nummer 750 (grootte 8 are 93 ca), nummer 751 (grootte 6 are 88 ca), nummer 1458 (grootte 34 are 8 ca) en nummer 1457 (grootte 4 are 16 ca), die in eigendom zijn van de Gemeente Amsterdam. De Algemene Bepalingen van 2000 zijn van kracht met een jaarlijkse indexering. Het tijdvak loopt tot en met 15 maart Met ingang van 16 maart 2010 bedraagt de canon per jaar. 24 Het voortdurend recht van erfpacht ingegaan op 16 augustus 2006 op de percelen en grond nummer 737 (grootte 28 are 11 ca) en nummer 738 (grootte 28 are 11 ca) die in eigendom zijn van de Gemeente Amsterdam. De Algemene Bepalingen van 2000 zijn van kracht. De erfpachtcanon is bij vooruitbetaling voldaan voor een periode tot en met 15 augustus 2056.

25 De Kauwgomballenfabriek Adres De Kauwgomballenfabriek, Paul van Vlissingenstraat, Daniel Goedkoopstraat, Abraham Dudok van Heelstraat en Willem Fenengastraat. Kadastrale gegevens: Gemeente Amsterdam Sectie AG Nummer 737, 738, 745, 750, 751, 1456, 1457, 1458 en 1474 Bestemming Gemengd-4 Groot 1 hectare, 61 are en 34 centiare Eigendom Gemeente Amsterdam Gerechtigde Kauwgomballenfabriek B.V. Locatie Amsterdam / Industriegebied Overamstel Bouwjaar Lofts begin van de jaren 70 Studio s deel jaren 50 en deel jaren 80 Bedrijven jaren 60 Kantoren jaren 50 Het Lab vermoedelijk rond de jaren 60 Verhuurbaar vloeroppervlak (NEN) Lofts circa m² Studio s circa m² Bedrijven circa m² Kantoren circa m² Het Lab circa m² Totaal circa m² Parkeerplaatsen circa 125 Aantal huurders circa 60 25

26 8.2.1 Bestemming Het complex ligt op de oude gemeentegrens van Ouder-Amstel (thans Amsterdam) en Amsterdam en ligt daarmee ook op de grens van twee bestemmingsplannen. Voor het gedeelte van het complex dat tot voor kort tot de gemeente Ouder-Amstel behoorde, geldt het volgende bestemmingsplan: Naam bestemmingsplan: Industriegebied Amstel 1977; Datum vastlegging gemeenteraad: 18 maart 1980; Datum goedkeuring Gedeputeerde Staten: 20 januari 1981; Vigerende bestemming: Handel en Industrie I en II. Er was een voorbereidingsbesluit van kracht ter voorbereiding van een partiële herziening van het uitbreidingspan Industriegebied Amstel en de eerste en tweede wijziging van dit plan, het bestemmingsplan Industriegebied Amstel 1997, het bestemmingsplan Weespertrekvaart Industriegebied en het uitbreidingsplan Weespertrekvaart. Het gebied wordt ongeveer begrensd door het bestemmingsplan Amstelkwartier Binnendijks en de Amstel aan de noordzijde, de spoorbaan Amsterdam-Utrecht aan de oostzijde, volkstuinpark Amstelglorie aan de westzijde, de gemeentegrens en de grens van het industriegebied Weespertrekvaart aan de zuidzijde. Het voorbereidingsbesluit is in werking getreden met ingang van 19 juni 2008 en geldt voor een periode van twee jaar. Thans is er sprake van een bestemmingsplan genaamd Bedrijventerrein Overamstel. De bestemming luidt: Gemengd-4. De voor Gemengd-4 aangegeven gronden zijn onder andere bestemd voor bedrijven, creatieve functies, kantoren, horeca I, III en IV, detailhandel in volumineuze goederen, maatschappelijke dienstverlening en culturele voorzieningen. 8.3 Locatie De Kauwgomballenfabriek ligt in het industriegebied Amsterdam Overamstel. Dit gebied ligt in feite ingeklemd tussen de Ringweg A10, de rivier de Amstel en de Spaklerweg/ spoorbaan. Ten noorden van de locatie bevindt zich het gebied de Omval (met onder andere de Rembrandttoren en de Breitnertoren). Ten zuiden van de locatie bevindt zich bedrijventerrein Amstel II. Ten oosten ligt het bedrijvenpark Weespertrekvaart waar ook veel kantoorontwikkelingen hebben plaatsgevonden. Overamstel wordt het komende decennium getransformeerd tot een nieuwe stadswijk waarin wonen en werken gemengd wordt. In het noordelijk deel ligt hierbij de nadruk op wonen. De zuidzijde, direct grenzend aan de metrolijn, blijft overwegend de bedrijfsfunctie behouden. De dichtheid wordt hier echter verhoogd en er vestigen zich, na de pioniers van de afgelopen jaren, steeds meer creatieve bedrijven. Op de overgang van het woon- naar het werkgebied, op een goede zichtlocatie vanaf de Spaklerweg en de metrolijnen, ligt De Kauwgomballenfabriek. 26