PALT Herijkt

Transcriptie

1 PALT Herijkt, 22 juni 2007 PALT Herijkt

2 PALT Herijkt, 22 juni Inhoudsopgave Deel 1. Algemeen Inleiding Doelstellingen pag. 4 pag. 5 Deel 2. Gezamenlijke afspraken lange termijn Inleiding 1. Definities en grenzen 2. De regionale woningbouwopgave Lange Termijn 3. Sociale voorraad 4. Flexibiliteit 5. Kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen 6. Herstructurering en voorzieningen 7. Wonen, zorg en welzijn voor mensen met een functiebeperking 8. Bijzondere doelgroepen 9. Zeggenschap en keuzevrijheid 10. Woonruimteverdeling 11. Huurbeleid 12. Lokale afspraken 13. Financiële spelregels 14. Procesafspraken pag. 7 pag. 8 pag. 10 pag. 12 pag. 14 pag. 15 pag. 16 pag. 18 pag. 19 pag. 20 pag. 21 pag. 24 pag. 25 pag. 26 pag. 28 Deel 3. Opgave per partij 1. Afspraken per gemeente Inleiding 1.1 Alblasserdam 1.2 Dordrecht 1.3 Hendrik-Ido-Ambacht 1.4 Papendrecht 1.5 Sliedrecht 1.6 Zwijndrecht 2. Afspraken per corporatie Inleiding 2.1 Forta 2.2 Interstede 2.3 Progrez 2.4 Rhiant 2.5 Tablis Wonen 2.6 Woonbron Dordrecht 2.7 Westwaard Wonen 2.8 Krispijn Wonen 2.9 VOC De Volgerlanden 2.10 Woningbouwvereniging Heerjansdam pag. 33 pag. 33 pag. 33 pag. 35 pag. 37 pag. 39 pag. 41 pag. 43 pag. 45 pag. 45 pag. 45 pag. 47 pag. 49 pag. 51 pag. 53 pag. 55 pag. 57 pag. 59 pag. 61 pag. 63

3 PALT Herijkt, 22 juni 2007 Deel 1 Algemeen

4 PALT Herijkt, 22 juni Inleiding PALT staat voor Prestatie Afspraken Lange Termijn. Op 20 juni 2003 zijn de corporaties en de gemeenten in de Drechtsteden een gezamenlijke opgave overeengekomen. De afspraken in 2003 waren vooral gericht op versnelling van de woningbouw en het werken aan onderling vertrouwen. Het kader voor de afspraken is de regionale Woonvisie: Spetterend Wonen in de Drechtsteden, daterend van april PALT en de Woonvisie zijn in wisselwerking met elkaar opgesteld. In 2006 zijn de afspraken voor het eerst herijkt. De aanleiding voor deze herijking is tweeledig: 1. Er zijn de afgelopen jaren afspraken uitgevoerd, in gang gezet of overbodig geworden. Hierdoor kunnen sommige afspraken vervallen, andere moeten worden aangepast. 2. Het sturen op de afspraken kan verbeterd worden, door aanscherping van de afspraken. Dit wordt vooral bereikt door waar mogelijk vage afspraken te schrappen en door het aandeel van elke partij in de afspraken te benoemen. Dit is vooral ook een kwestie van anders ordenen. Het uitgangspunt van PALT blijft samenwerken in onderling vertrouwen en solidariteit. Deze herijking is beperkt. Dat wil zeggen dat de afspraken gemaakt worden binnen het kader van het huidige beleid en het woningbouwprogramma tot De doelstellingen uit PALT blijven daarmee (nagenoeg) ongewijzigd staan. Wel wordt er inmiddels gewerkt aan het woningbouwprogramma voor de periode nà Hieraan zullen ook nieuwe prestatieafspraken gekoppeld moeten worden. Waar dat aan de orde is zijn bij deze herijking procesafspraken gemaakt. De herijkte afspraken passen in de visie van het rijk op de corporaties. In deze visie wil zij het huidige stelsel wijzigen waarbij de woonvisie van de gemeente centraal staat. De corporaties brengen op deze woonvisie een investeringsbod uit. Vervolgens maken de woningcorporatie en de gemeente een prestatiecontract. Deze manier van werken is in de Drechtsteden eigenlijk al bestaande praktijk. Met de regionale Woonvisie, de regionale afspraken in PALT en de gebiedscontracten die we (willen) afsluiten over de belangrijkste herstructureringsgebieden, geven we invulling aan de beleidsvisie van de minister. De herijkte PALT afspraken hebben betrekking op de periode

5 PALT Herijkt, 22 juni Doelstellingen De regio Drechtsteden heeft altijd een relatief goedkope woningvoorraad gehad. Dat past bij de economische geschiedenis van de regio (metallectro, staal, scheepsbouw, industrie). Dat heeft consequenties voor de beroepsbevolking (relatief veel laag- en middelbaar geschoold) en dus ook voor de inkomensverdeling. En nog steeds is de regio voor een relatief groot deel afhankelijk van industrie. Voor de regio als geheel is dat overigens niet zo goed zichtbaar: de regio is een behoorlijke afspiegeling van Nederland. Maar lokaal zijn er wel afwijkingen: Dordrecht West heeft een fors hoger aantal lagere inkomens en een lager aandeel in midden en hogere inkomens. Dit gold de laatste jaren ook voor Alblasserdam, maar inmiddels wijkt de inkomensverdeling van Alblasserdam niet langer af van de overige Drechtstedengemeenten. De prestatieafspraken voor de lange termijn in de Drechtsteden (PALT) zijn gemaakt ter uitvoering van een aantal doelstellingen en kernstrategieën. Centrale doelstellingen: 1. Tegengaan van selectieve uitstroom van hogere inkomens en instroom van lagere inkomens. 2. Bereiken dat er voor alle bevolkingsgroepen daadwerkelijk iets te kiezen valt, zowel ten aanzien van woningtype als ten aanzien van woonmilieu. 3. Er voor zorgen dat in elke wijk de leefbaarheid op peil is in een schone, hele en veilige woonsituatie met bijbehorend voorzieningenniveau. Kernstrategieën: Om deze doelstellingen te bereiken worden de volgende kernstrategieën gevolgd: 1. Tegengaan van selectieve migratie door het verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad via de volgende maatregelen: a. Zorgen voor een groei van het aandeel koopwoningen. b. Realiseren van meer woningen in het topsegment. c. Realiseren van de hierbij behorende woonmilieus. 2. Zorgdragen voor een gespreid aanbod aan woningen in de verschillende wijken via de volgende maatregelen: a. Slopen en vervangen en deels verkopen van woningen vooral in wijken met veel goedkope, relatief slechte en verouderde woningen. b. Handhaven van de voorraad sociale huurwoningen in wijken met een beperkte hoeveelheid hiervan. c. Realiseren van nieuwe sociale huurwoningen in uitleglocaties. 3. Zorgen voor leefbare wijken via de volgende maatregelen: a. Inzetten van wijkbeheer om te zorgen dat de wijken schoon, heel en veilig zijn. b. Zorgen voor voldoende zorg- en welzijnsvoorzieningen. c. Verbeteringsprocessen starten vanuit een wijk waar eerst de leefbaarheid op orde is gebracht.

6 PALT Herijkt, 22 juni 2007 Deel 2 Gezamenlijke Afspraken Lange Termijn

7 PALT Herijkt, 22 juni Inleiding In dit deel staan de gezamenlijke afspraken waarmee we onze doelstellingen willen bereiken. Deze afspraken hebben zowel betrekking op fysieke als op sociale maatregelen. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de financiële en organisatorische spelregels. De gezamenlijke afspraken worden per thema ingevuld. Per thema wordt een toelichting gegeven en de doelstelling(en) waaraan de afspraken binnen het thema een bijdrage leveren. De thema s zijn onder te verdelen in objectgericht, waarin de woningen en overige fysieke voorzieningen centraal staan (2 t/m 5) en subjectgericht, waarin de bewoners centraal staan (7 t/m 10). Herstructurering en voorzieningen (6) is als een tussencategorie te beschouwen. Tenslotte zijn er nog afspraken die voornamelijk over het proces gaan (11 t/m 14). In het eerste hoofdstuk worden de gebruikte definities gegeven. De thema s zijn de volgende: 1. Definities en grenzen objectgericht 2. De regionale woningbouwopgave Lange Termijn 3. Sociale voorraad 4. Flexibiliteit 5. Kwaliteitseisen nieuwbouw 6. Herstructurering en voorzieningen subjectgericht 7. Wonen, zorg en welzijn ouderen en mensen met een functiebeperking 8. Bijzondere doelgroepen 9. Zeggenschap en keuzevrijheid 10. Woonruimteverdeling procesafspraken 11. Huurbeleid 12. Lokale afspraken 13. Financiële spelregels 14. Procesafspraken

8 PALT Herijkt, 22 juni Definities en grenzen Afspraken 1.1 Definities en grenzen Partijen hanteren dezelfde definities en prijsgrenzen voor de voorraad en de doelgroep van beleid. Deze definities en grenzen worden in de navolgende artikelen (1.2 tot en met 1.8) aangegeven. 1.2 Kernvoorraad Onder de kernvoorraad vallen zowel huur- als koopwoningen. 1. Tot de kernhuurvoorraad worden gerekend de huurwoningen waarvan het huurniveau niet uitkomt boven het bedrag genoemd in artikel 20, lid 2, sub b van de Wet op de huurtoeslag (van 1 juli 2006 tot 30 juni ,12 per maand). 2. Onder een sociale huurwoning wordt verstaan een huurwoning met een huurprijs als genoemd onder 1, die in beheer is bij een woningcorporatie. 3. Onder een sociale koopwoning wordt verstaan een koopwoning waarvan de kosten van het verkrijgen in eigendom maximaal ,- (prijspeil ) vrij op naam bedragen. 4. Het in 3 genoemde bedrag wordt jaarlijks aangepast aan de hand van de norm die in de landelijke ISV regelgeving wordt gehanteerd. 1.3 Sociale voorraad Onder sociale voorraad wordt verstaan alle huurwoningen met een huurprijs zoals bedoeld in 1.2, onder 1 en alle koopwoningen met een koopprijs zoals bedoeld in 1.2, onder Ouderenwoningen Een ouderenwoning is een woning die voldoet aan de criteria genoemd in hoofdstuk 2 van de notitie Uitvoering afspraken en actiepunten Wonen voor ouderen in de Drechtsteden. 1.5 Huurprijsgrenzen Voor de onderverdeling van de huurvoorraad in de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur baseren partijen zich op de grenzen genoemd in artikel 20 van de Wet op de huurtoeslag. In het jaarprogramma woningbouw worden de grenzen jaarlijks vastgelegd. 1.6 Primaire doelgroep van beleid De primaire doelgroep van beleid wordt gevormd door de huishoudens van wie het rekeninkomen niet uitkomt boven de bedragen genoemd in artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag. In het jaarprogramma woningbouw worden deze grenzen jaarlijks vastgelegd. 1.7 Herstructurering Partijen spreken af de volgende definitie van het begrip herstructurering te hanteren: Van herstructurering is sprake bij locaties in bestaand stedelijk gebied van enige omvang waar woningen gesloopt en vervangen worden en/of waar functieverandering plaats vindt, en/of waar de sociaal/economische structuur slecht is, veelal gepaard gaande met veranderingen in de structuur van de omgeving. 1.8 Onttrekking Onder onttrekking wordt verstaan het door de corporaties totaal aantal van woningen die aan de woningvoorraad worden onttrokken door sloop, brand en verandering van de functie.

9 PALT Herijkt, 22 juni Toelichting Kernvoorraad Met de prijsgrens voor een sociale koopwoning (1.2.3) wordt aangesloten bij de grens die het ministerie van VROM in ISV2 hanteert als bovengrens voor goedkope koop. Onder het verkrijgen in eigendom wordt verstaan nà aftrek van eventuele vergoedingen. Huurprijsgrenzen De gedefinieerde huurprijs sluit aan bij de tweede aftoppingsgrens in de Wet op de huurtoeslag - de grens tot waar huishoudens vanaf drie personen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. Het aandeel sociale koop in de nieuwbouwproductie verandert door de verhoging van de gedefinieerde grens nauwelijks. Primaire doelgroep Voor de definitie van de primaire doelgroep wordt uitgegaan van artikel 14 uit de Wet op de Huurtoeslag. Onder de primaire doelgroep worden verstaan die mensen die een inkomen hebben dat recht kan geven op huurtoeslag. Voor de periode 1 januari december 2006 zijn hierbij de volgende inkomensgrenzen van toepassing: a ,- bij een eenpersoonshuishouden; b ,- bij een meerpersoonshuishouden; c ,- bij een eenpersoonshuishouden 65+; d ,- bij een meerpersoonshuishouden 65+. Wie een rekeninkomen heeft dat hoger is dan de genoemde bedragen, kan geen huurtoeslag ontvangen en behoort dus niet tot de primaire doelgroep. In de nota 'Ruimte Geven, Bescherming Bieden' heeft VROM zijn visie op de ontwikkeling van de primaire doelgroep geschetst. In het onderstaande worden er twee zaken uitgelicht: 1. Passend Wonen. De sociale huursector is bedoeld om mensen met een laag inkomen te huisvesten. VROM constateert dat er in verhouding tot de omvang van de primaire doelgroep meer dan voldoende betaalbare woningen zijn in Nederland. Toch zijn er wachtlijsten. Dat komt omdat er onvoldoende woningen beschikbaar komen. Er wordt te weinig doorgestroomd vanuit deze woningen. Een groot deel van de betaalbare huurwoningen in de sociale voorraad wordt bewoond door mensen die niet tot de primaire doelgroep van het beleid behoren. Deze mensen wonen in principe te goedkoop en zouden wanneer zij gingen verhuizen niet meer voor een woning met een dergelijke prijs in aanmerking komen. Omgekeerd wonen er ook mensen gezien hun inkomen te duur. Dit leidt tot een inefficiënte verdeling van sociale huur woningen. VROM onderzoekt op welke manier het mogelijk is het passend wonen te bevorderen. De overheid zal de betaalbaarheid van het wonen nu en in de toekomst moeten blijven garanderen. Er zal altijd een groep zijn die het op de woningmarkt niet op eigen kracht kan redden. In dat kader is de huurtoeslag een noodzakelijk instrument. 2. Rol van de corporaties. VROM ziet voor de primaire doelgroep de rol van de corporaties als volgt: In de eerste plaats zal er in elk van de toekomstscenario s van VROM een aanzienlijke groep mensen zijn die niet volledig in de eigen huisvesting kan voorzien. Corporaties zullen dus ook in de toekomst een essentiële rol blijven spelen bij de huisvesting van de lagere inkomensgroepen. Herstructureringsgebieden De definitie van herstructureringsgebieden is breed. Naast gebieden waar vervanging van verouderde woningbouwcomplexen noodzakelijk is, van winkelcentra, scholen, of verouderde bedrijfsterreinen, kan het ook gaan om gebieden waar uitsluitend sprake is van een slechte sociaal/economische structuur. De regionale afspraken worden echter gemaakt ten aanzien van een beperkt aantal gebieden die onder deze definitie vallen, i.v.m. betere sturingsmogelijkheden. Voor de overige gebieden kunnen zonodig lokale afspraken worden gemaakt.

10 PALT Herijkt, 22 juni De regionale woningbouwopgave Lange Termijn Afspraken 2.1 Woningbouwprogramma Drechtsteden De Drechtsteden voegen in de periode 2005 tot 2010 per saldo de volgende aantallen woningen toe: Tabel 1 Programma veranderingen in de voorraad (afgerond op 500) Huur soc Soc Huur markt Markt Koop soc Soc. Koop markt Markt Totaal EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Per gemeente worden in de periode 2005 tot 2010 per saldo de volgende aantallen woningen toegevoegd: Tabel 2 Nieuwbouw per gemeente (afgerond op 50) Toevoegingen Huur soc Soc Huur markt Markt Koop soc Soc. Koop markt Markt Totaal EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW Dordrecht H-I Ambacht Zwijndrecht Alblasserdam Papendrecht Sliedrecht Totaal Aandeel corporaties Voor de opgave van het aanpassen van de sociale woningvoorraad tot 2010 gaan gemeenten en de corporaties uit van de volgende getallen: o Nieuwbouw sociale huursector woningen o Nieuwbouw sociale koopsector 500 woningen o Onttrekking woningen o Verkoop sociale huur woningen

11 PALT Herijkt, 22 juni Woningbouwprogramma na 2010 In 2007 en 2008 stellen de Drechtsteden in overleg met de corporaties het woningbouwprogramma voor op. Dit vormt tevens de input voor de nieuwe PALT afspraken. Toelichting Bovenstaande afspraken zijn vastgelegd in het Convenant Woningbouwafspraken 2005 tot 2010 van de Drechtsteden met de Provincie Zuid-Holland en het Rijk en zijn doorvertaald in het regionale woningbouwprogramma. Bij de herijking van de PALT afspraken in 2006/2007 is het bestaande woningbouwprogramma het uitgangspunt gebleven. Ten opzichte van het vorige PALT convenant zijn de aantallen enigszins aangepast. Naast het behalen van de woningbouwproductie tot 2010, is het van groot belang dat voor de woningbouwopgave een doorkijk gemaakt wordt naar de periode ná Deze moet in relatie gebracht worden met de ontwikkeling van de primaire doelgroep van het beleid en de gewenste ontwikkeling van de Drechtsteden. Belangrijke grote projecten voor het uitvoeren van de opgave zijn De Volgerlanden, Oostpolder, Baanhoek West en Dordrecht West. In het sturen op de afspraken zal aan deze projecten extra aandacht worden gegeven. Doelstellingen Deze afspraak draagt bij aan de volgende doelstellingen en kernstrategieën: - doelstelling 1 (tegengaan selectieve uitstroom hogere inkomens) * kernstrategie 1.1 (groei aandeel koopwoningen) * kernstrategie 1.2 (realiseren meer woningen in het topsegment) - doelstelling 2 (vergroten keuzemogelijkheden) * kernstrategie 2.1 (sloop/nieuwbouw in herstructureringswijken) * kernstrategie 2.3 (nieuwe sociale huurwoningen in uitleglocaties)

12 PALT Herijkt, 22 juni Sociale voorraad Afspraken 3.1 Sociale voorraad 1. Partijen hebben de intentie om in de nieuwbouw van woningen een aandeel sociale voorraad van 25%, gemiddeld over de regio, te realiseren. Verlaging van het aandeel sociaal in de huidige programma s wordt niet toegestaan. 2. De nieuwbouw van de sociale voorraad wordt zoveel mogelijk toegewezen aan de doelgroep. Bij sociale koop krijgen de lagere inkomens voorrang. Corporaties en gemeenten bekijken in hoeverre aanvullende maatregelen (als bijvoorbeeld startersleningen) mogelijk zijn. 3.2 Spreiding van de sociale voorraad 1. Partijen dragen zorg voor spreiding van de sociale voorraad over de regio door de volgende maatregelen: a. Slopen en vervangen en deels verkopen van woningen vooral in wijken met veel goedkope, relatief slechte en verouderde woningen. b. Handhaven van de voorraad sociale huurwoningen in wijken met een beperkte hoeveelheid hiervan. c. Realiseren van nieuwe sociale huur- en koopwoningen in uitleglocaties. 2. De spreiding van de sociale voorraad over de regio moet voor het aandeel sociale huurwoningen in de totale voorraad leiden tot de volgende resultaten: Aandeel sociale huur gemeente Alblasserdam 37% 32% Dordrecht 35% 32% HI Ambacht 23% 22% Papendrecht 31% 29% Sliedrecht 36% 35% Zwijndrecht 38% 35% Drechtsteden 34% 31% 3.3 Onttrekkingen De corporaties onttrekken door sloop en samenvoeging huurwoningen aan de voorraad. In het jaarprogramma woningbouw worden jaarlijks per corporatie de aantallen van sloop en samenvoeging benoemd. 3.4 Verkoop De corporaties verkopen huurwoningen uit hun woningbestand. In het jaarprogramma woningbouw worden jaarlijks per corporatie de aantallen van de verkoop van huurwoningen geraamd.

13 PALT Herijkt, 22 juni Afwijkingen van de programma s Afwijking van het programma is zonder overleg tussen de partijen niet toegestaan. Partijen hanteren als uitgangspunt dat zowel corporaties als gemeenten voldoende kapitaalkrachtig zijn om de afgesproken programma s te realiseren. Daar waar om andere dan financiële redenen van het programma moet worden afgeweken heeft de snelheid van planontwikkeling en uitvoering prioriteit boven een discussie over het programma. Bij het beoordelen van afwijkingen van het programma weegt de afspraak met betrekking tot spreiding van de voorraad (3.2) zwaarder dan de afspraak met betrekking tot het aantal sociale woningen (3.1) Toelichting Ten aanzien van de sociale voorraad worden geen nieuwe afspraken gemaakt. Het bestaande bouwprogramma blijft het kader en er wordt maximaal ingezet op het halen van het afgesproken programma. Nieuwe inzichten worden betrokken bij de aanpassing van het bouwprogramma voor de periode na In de provinciale BLS verordening is opgenomen dat de gemeenteraden de intentie moeten uitspreken dat regionaal 30% aan sociale woningbouw wordt gerealiseerd. De provincie kan hier van afwijken en heeft (bij de beoordeling van de Woonvisie van de Drechtsteden) voor de Drechtsteden ingestemd met een percentage van 25%. Het regionale bouwprogramma is hier op aangepast en komt uit op 25% (peildatum maart 2007). Om het afgesproken percentage te kunnen halen is verlaging van het aandeel sociale woningen in bestaande programma s niet acceptabel. Hier zal bij het toetsen op het nakomen van de afspraken bijzondere aandacht aan worden besteed. Het toetsingskader is het regionale jaarprogramma woningbouw. Uit de gegevens van de Woonmonitor 2006 blijkt dat de woningvoorraad in de Drechtsteden erg goedkoop is: maar liefst 88% van de woningvoorraad bevindt zich in het goedkope of betaalbare segment. WOZ -waarde Huurwoningen Particuliere huur Koopwoningen Totaal % < ,53 % ,22 % > ,80 % Onbekend ,45 % Totaal % % 34,78% 9,24% 55,98% 100 % In de PALT afspraken uit 2003 zijn geen afspraken over de ondergrens van de sociale voorraad opgenomen. In de huidige herijking van de PALT afspraken wordt hiervoor eveneens geen afspraak opgenomen vanwege de te voeren discussie over het sturen op de huisvesting van de doelgroep versus het sturen op verandering van de woningvoorraad. Afhankelijk van de uitkomst van deze discussie zal blijken of het noodzakelijk is afspraken te maken over een ondergrens van de sociale voorraad. Doelstellingen Deze afspraak draagt bij aan de volgende doelstellingen en kernstrategieën: - doelstelling 1 (tegengaan selectieve uitstroom hogere inkomens) * kernstrategie 1.1 (groei aandeel koopwoningen) - doelstelling 2 (vergroten keuzemogelijkheden) * kernstrategie 2.1 (sloop/nieuwbouw in herstructureringswijken) * kernstrategie 2.2 (handhaven soc. huurwoningen in wijken met beperkte hoeveelheid) * kernstrategie 2.3 (nieuwe sociale huurwoningen in uitleglocaties)

14 PALT Herijkt, 22 juni Flexibiliteit Afspraken 4.1 Instrumenten Wanneer de (markt) omstandigheden daar om vragen zetten partijen één of meerdere instrumenten in om daar op in te spelen. Voorbeelden van deze instrumenten zijn: a. Omzetten van koop naar huur (al dan niet tijdelijk); bijvoorbeeld bij combinatieprojecten of doordat corporaties een bod doen aan projectontwikkelaars. b. Omzetten van huur naar koop. c. Wijzigingen in financieringscategorie (omzetten van sociaal naar duur e.d.). d. Faseren of temporiseren van locaties; bijvoorbeeld wanneer op enig moment te veel woningen in dezelfde categorie (zoals appartementen) op de markt komen. e. Dure huurwoningen tijdelijk in prijs verlagen. f. Labelen van woningen. g. Te Woonconcept. h. Flexibele contracten. 4.2 Besluitvorming Na signalisering door een corporatie of gemeente, beslist de stuurgroep PALT of het noodzakelijk is om van deze mogelijkheid gebruik te maken en welk middel het meest geëigend is. Toelichting De vraag schommelt, programma s van nieuwbouwprojecten en herstructureringsprojecten worden voortdurend aangepast en projecten vertragen. Dit betekent dat er blijvend aandacht moet zijn voor de mogelijkheden voor inzet van maatregelen waarmee soepel op deze veranderingen kan worden ingespeeld. Voor de periode tot 2010 wordt overigens verwacht dat inzetten van deze instrumenten nauwelijks aan de orde zal zijn, omdat het programma grotendeels vast ligt. Het zoeken naar aanpassingen hierin zou zelfs een averechts effect kunnen hebben. Realisering van deze afspraak is onderdeel van de taskforcerapportages, waarin voorstellen worden gedaan voor versnelling van de bouwproductie. Doelstelling N.v.t.

15 PALT Herijkt, 22 juni Kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen Afspraken 5.1 Kwaliteitseisen De corporaties zorgen er voor dat alle door hen te bouwen woningen voldoen aan de Kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen Drechtsteden. De gemeenten toetsen de plannen hieraan. 5.2 Evaluatie In 2007, na de evaluatie van de kwaliteitseisen, voeren gemeenten en corporaties een discussie over de inhoud van de kwaliteitseisen. De kwaliteitseisen worden op de uitkomsten van die discussie aangepast. Toelichting In 2006 zijn de Kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen Drechtsteden regionaal geëvalueerd. Hiervoor is een enquête uitgezet bij de bewoners. De uitslag van de enquête is besproken met corporaties en gemeenten. De corporaties zetten vraagtekens bij de checkllist, met name vanwege het prijsopdrijvend effect. Uit de woonmonitor 2006 blijkt dat in slechts twee van de zes gemeenten de kwaliteitseisen daadwerkelijk worden getoetst. Voornaamste reden voor het niet toetsen bij de overige vier gemeenten is het niet toekennen van prioriteit aan de handhaving van het kwaliteitseisen en daaruit voortvloeiend gebrek aan ambtelijke capaciteit. Doelstelling N.v.t.

16 PALT Herijkt, 22 juni Herstructurering en voorzieningen Afspraken 6.1 Herstructureringsgebieden Met in achtneming van de definitie in hoofdstuk 1.7 wijzen partijen de volgende gebieden als herstructureringsgebieden aan in het kader van de PALT afspraken: - Kinderdijk (Scheldeplein + Nieuw Kinderdijk), Alblasserdam. - Dordrecht West, Dordrecht - Lijnbaangebied, Dordrecht - Vogelbuurt, Dordrecht - Burgemeester Winklerplein e.o., Sliedrecht - Kortambacht, Zwijndrecht - Koninginneweg, Zwijndrecht. 6.2 Voorzieningen Partijen maken per herstructureringsgebied afspraken over fysieke maatregelen en sociale investeringen. De benodigde maatregelen een sociale investeringen kunnen per gebied verschillen. Partijen leggen deze afspraken vast in een gebiedscontract. 6.3 Verdeling van de kosten Voor de verdeling van de kosten in deze gebieden wordt de notitie De kosten in beeld, de kosten verdeeld als uitgangspunt genomen. Dit is verder uitgewerkt in hoofdstuk 13, financiële spelregels. Toelichting De Drechtsteden staan voor een forse opgave, qua nieuwbouw maar ook qua herstructurering. Een goede omschrijving geven van wat we onder herstructurering verstaan, is moeilijk. Er zijn vele varianten mogelijk. Om die reden is een ruime definitie opgesteld en een overzichtelijke korte lijst van mogelijke herstructureringsgebieden. Bij het opstellen van de lijst is gekeken naar de ISV- en BLS-projecten. Buurten die in de eindfase van de herstructurering zitten (zoals de Sterrenbuurt in Zwijndrecht) zijn niet in de lijst opgenomen. In hoofdstuk 1 Definities, is voor het begrip herstructurering de volgende definitie afgesproken: Van herstructurering is sprake bij locaties in bestaand stedelijk gebied van enige omvang waar woningen gesloopt en vervangen worden en/of waar functieverandering plaats vindt, en/of waar de sociaal/economische structuur slecht is, veelal gepaard gaande met veranderingen in de structuur van de omgeving. De afspraken over de door de gemeente te realiseren voorzieningen worden gekoppeld aan de genoemde herst ructureringsgebieden. Op deze wijze hoeven gemeenten niet in het kader van PALT verantwoording af te leggen over hun hele sociale beleid, waardoor de gemaakte afspraken makkelijker te toetsen zijn. De sociale opgave is een belangrijk onderdeel van de herstructurering. Het gaat daarbij om investeringen in voorzieningen, die geen directe relatie hebben met de bouw van woningen of inrichting van de openbare ruimte, maar wel met de opwaardering en leefbaarheid van een woonwijk, de zogenaamde sociale investeringen. Het is belangrijk dat gemeente en corporatie overeenstemming hebben over wat de sociale opgave precies in houdt. Bij de uitwerking van de verdeling van de kosten ( De kosten in beeld, de kosten verdeeld ), wordt een directe relatie gelegd met de taakstelling en verantwoordelijkheid die gemeenten in het kader van de WMO hebben. De corporaties hebben aangegeven dat zij uitgaan van een brede taakopvatting. Hier valt bijvoorbeeld ook het bouwen van een brede school onder en het bevorderen van (goed) samenleven.

17 PALT Herijkt, 22 juni Voorbeelden van sociale projecten waarover gezamenlijke afspraken gemaakt kunnen worden, zijn: Schuldhulpverlening Realisatie van brede scholen Inburgering en integratie Criminaliteit en veelplegers Jeugdgezondheidszorg Leefbaarheid Veiligheid Mentorschap en stages Bevorderen van ondernemerschap Ondersteunen van initiatieven van burgers in de wijk en straat Afspraken over deze thema s kunnen onderdeel zijn van de op te stellen gebiedscontracten. De mate waarin hierover afspraken worden gemaakt is ter beoordeling van de betrokken contractspartners. Ook kunnen lokale partijen er voor kiezen om buiten de herstructureringsgebieden afspraken over deze thema s te maken, als onderdeel van lokale afspraken. In de gebiedscontracten worden ook afspraken gemaakt over de in te zetten beleidscapaciteit. Via PALT wordt gezamenlijk gestuurd op het afsluiten en nakomen van de gebiedscontracten. Doelstelling Deze afspraak draagt op hoofdlijnen bij aan alle doelstellingen en kernstrategieën.

18 PALT Herijkt, 22 juni Wonen, zorg en welzijn voor ouderen en mensen met een functiebeperking Afspraken 7.1 Monitoring gemaakt afspraken Gemeenten stellen één keer per jaar een rapportage op over hoe ver ze zijn gevorderd met de lokaal gemaakte afspraken over de invulling van de woonzorgzones. Deze rapportage wordt besproken in de jaarvergadering PALT. 7.2 Contactpersoon Gemeenten en Bureau Drechtsteden wijzen een contactpersoon aan die verantwoordelijk is voor het opstellen van de rapportage, het signaleren van nieuwe ontwikkelingen en het maken van voorstellen als reactie hierop. Toelichting In bijna alle gemeenten in de Drechtsteden zijn woonzorg- of woonservicezones bepaald. Gebleken is dat in deze woonzorgzones kwalitatief en kwantitatief voldoende geschikte woningen met mogelijkheden voor zorg zijn. Bij nieuwbouw wordt niet meer gesproken van ouderenwoningen, maar van levensloopbestendige woningen. In dat verband zijn de kwaliteitseisen nieuwbouw va belang, aangezien woningen die aan deze kwaliteitseisen voldoen geacht worden levensloopbestendig te zijn. Voor de bestaande voorraad is het opplusprogramma grotendeels afgerond. Ook de registratie van geschikte woningen is vastgelegd. Voor de periode na 2010 moet wel gekeken worden of voldoende ouderenwoningen beschikbaar zijn. De mate van geschiktheid voor ouderen en mensen met een functiebeperking van de woningvoorraad wordt bijgehouden aan de hand van een Checklist mate toe- en doorgankelijkheid woningen. Voor de periode tot 2010 waarover deze afspraken gaan moet de aandacht gericht zijn op het vullen van de woonservicezones. Dit is de verantwoordelijkheid van de gemeenten en betreft vooral het aanbieden van zorg/ service. Doelstelling Deze afspraak draagt bij aan doelstelling 3 (zorgdragen voor aanvaardbaar leefbaarheidniveau in de wijken met bijbehorende voorzieningenniveau) en aan kernstrategie 2 (zorgdragen voor voldoende zorg- en welzijnsvoorzieningen).

19 PALT Herijkt, 22 juni Bijzondere doelgroepen Afspraak 8.1. Monitoring spreidingsplan De Drechtsteden stellen een contactpersoon aan die de uitvoering van het spreidingsplan volgt en een eventuele nieuwe vraag inpast in het spreidingsplan. De contactpersoon rapporteert jaarlijks aan de stuurgroep. Toelichting Voor bijzondere doelgroepen is een project gestart onder de bestuurlijke verantwoordelijkheid van het regionale Portefeuillehouderoverleg (PFO) Sociaal. Dit project heeft een inventarisatie van de huidige voorzieningen, de spreiding daarvan én van bestaande plannen opgeleverd. Ook is een definitie voor bijzondere groepen opgesteld voor deze groepen. Tot de definitie behoren de volgende groepen: Dak- en thuislozen Probleemjongeren (Ex-) verslaafden Slachtoffers huiselijk geweld Laatste kans bewoners Asielzoekers in regionale opvangcentra (Ex-) psychiatrische patiënten Verstandelijk gehandicapten met (mogelijk) gedragsproblematiek. Om de huidige spreiding van voorzieningen voor bijzondere doelgroepen in kaart te brengen was het tevens nodig om de term voorzieningen nader te definiëren. Ook is dit gebeurd vanuit het achterliggende doel, geografische spreiding. Dat wil zeggen dat alleen die voorzieningen tot de definitie behoren die een relatie met wonen of verblijf hebben, te weten: Intramurale voorzieningen Extramurale woonvormen zoals: a. Cluster wonen (dit houdt in dat binnen de woonvorm of in de directe nabijheid naast privé-woonruimten ook gemeenschappelijke ruimten en zorgruimten aanwezig zijn in verband met de mogelijkheid van 24-uurs begeleiding én toezicht) b. Beschut of begeleid wonen (deze woonvormen zijn bedoeld voor degenen die nog wel begeleiding en/of assistentie nodig hebben, maar geen 24-uurs toezicht) Individueel zelfstandige huisvesting met begeleiding (b.v. Onze Buren) Tijdelijke opvang/huisvesting (opvanghuizen, pensions, short stay facilities, hostels e.d.) In 2006 is de (kwantitatieve) vraag onderzocht. Hierover is begin 2007 een zogenaamde verdeelconferentie georganiseerd. Op deze conferentie wordt een spreidingsplan besproken, inclusief planning. Daarna moet het vraaggerichte deel (de kwalitatieve vraag) in beeld worden gebracht. Het spreidingsplan moet worden uitgevoerd door zorgorganisaties en corporaties. Hierover kunnen in PALT verband geen afspraken worden gemaakt. De afspraken richten zich daarom op het monitoren van de uitvoering. Doelstelling Deze afspraak draagt bij aan de doelstelling 3 (zorgdragen voor aanvaardbaar leefbaarheidniveau in de wijken met bijbehorende voorzieningenniveau) en aan kernstrategie 2.(zorgdragen voor voldoende zorg- en welzijnsvoorzieningen).

20 PALT Herijkt, 22 juni Zeggenschap en keuzevrijheid Afspraken 9.1 Betrokkenheid bewoners Bewoners worden betrokken bij bij besluitvorming in herstructureringsgebieden. 9.2 Particulier opdrachtgeverschap 1. Bij plannen voor vervangende nieuwbouw of renovatie onderzoeken corporaties in overleg met de gemeente de mogelijkheid van herontwikkeling door particulieren (bewoners) van een woning of wooncomplex. 2. De corporaties spelen actief in op de vraag naar wooncomplexen voor woongroepen voor ouderen. 3. Corporaties en gemeenten rapporteren één maal per jaar over de uitvoering van de afspraak, bij de jaarvergadering PALT. De rapportage van gemeenten betreft de uitgifte van kavels; de rapportage van corporaties betreft het collectief en individueel particulier opdrachtgeverschap. De voorbereidende werkzaamheden worden geleverd door de deelnemers van de werkgroep PALT. Toelichting Corporaties spelen actief in op de vraag naar wooncomplexen voor woongroepen voor ouderen. Hiernaar is incidenteel vraag. Vanuit de gemeenten wordt hierop niet actief gestuurd. Particulier opdrachtgeverschap is tot nu toe niet succesvol. Er zijn te weinig woningen in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd. Particulier opdrachtgeverschap kan echter wel een goed instrument zijn om op de consument afgestemd maatwerk te realiseren en hogere inkomens voor de regio te behouden. Het is de bedoeling om in Dordrecht West kavels uit te geven om het tempo er in te houden. Het is de vraag in hoeverre de regionale doelstelling, te weten 10% van de nieuwbouw in particulier opdrachtgeverschap, moet worden aangepast of dat particulier opdrachtgeverschap verder moet worden gestimuleerd. Voor deze herijking is ervoor gekozen om de bestaande afspraken op dit punt te laten staan. Bij de discussie rond het woningbouwprogramma na 2010 kan de ambitie opnieuw worden bepaald. Doelstelling Deze afspraak draagt bij aan doelstelling 2 (zorgdragen voor keuzevrijheid) en aan kernstrategie 2 (zorgdragen voor een gespreid aanbod van woningen in verschillende wijken).

21 PALT Herijkt, 22 juni Woonruimteverdeling Afspraken 10.1 Verdeling en verdeelsysteem Partijen baseren hun taken en bevoegdheden wat de woonruimteverdeling betreft mede op de overeenkomsten op het gebied van de woonruimteverdeling die zij per 1 maart 2005 hebben gesloten Evaluatie Partijen evalueren elke drie jaar, in overeenstemming met artikel 10 van de in punt 10.1 genoemde overeenkomsten, de woonruimteverdeling aan de hand van gegevens van zowel de Stichting Woonkeus Drechtsteden als van Woonbron. De eerstvolgende evaluatie vindt plaats in Uitvoering woonruimteverdeling 1. De corporaties stellen jaarlijks richtlijnen vast met betrekking tot de wijze waarop zij hun taken op het gebied van de uitvoering van de woonruimteverdeling in het desbetreffende jaar gestalte geven. 2. Voorafgaand aan de vaststelling voeren het bestuur van de Stichting Woonkeus Drechtsteden en het bestuur van Woonbron overleg met elkaar om zoveel mogelijk tot overeenstemming te komen over de in 1 bedoelde richtlijnen. 3. De corporaties zenden de vastgestelde richtlijnen toe aan de gemeenten Uitvoering voorrangsbeleid 1. Voor de uitvoering van het voorrangsbeleid is een door de corporaties ingesteld, regionaal werkend platform verantwoordelijk (Platform Uitvoering Voorrangsbeleid). 2. Gemeenten hebben een voorrangscommissie ingesteld, die de colleges van Burgemeester en Wethouders van de gemeenten in de regio Drechtsteden adviseert over aanvragen om voorrang bij de woningtoewijzing. 3. De bevoegdheid om te beslissen op een aanvraag om een voorrangsverklaring is voorbehouden aan het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente waar de aanvraag is ingediend, of degene aan wie het college deze bevoegdheid heeft gemandateerd. 4. Partijen werken bij de uitvoering van de voorrangsregeling volgens dezelfde, in gezamenlijk overleg ontwikkelde procedures, protocollen en criteria Voorrang in het kader van herstructurering Mensen die gedwongen zijn hun woningen voorgoed te verlaten in verband met sloop of andere verstrekkende maatregelen kunnen in aanmerking komen voor voorrang bij de toewijzing van een woning die qua type gelijkwaardig is aan de te verlaten woning. Het recht op voorrang ontstaat door een vermelding in het verdeelsysteem van Stichting Woonkeus Drechtsteden en/of Woonbron. Partijen onderscheiden hierbij 2 situaties: 1. Er is een voornemen om woningen te slopen zonder dat er al sprake is van een vast omlijnd uitvoeringsplan. 2. Er is een concreet, in de tijd uitgezet plan om woningen te slopen, of er verstrekkende maatregelen aan te treffen. Ad 1. Zodra een corporatie een voornemen heeft om woningen te slopen, maar nog geen vastomlijnd plan, meldt zij dit in het Platform Uitvoering Voorrangsbeleid, waarna zij de woningen kan labelen met een sloopindicatie. De bewoner van een woning die is gelabeld met een sloopindicatie heeft recht op voorrang bij de woningtoewijzing binnen het eigen bezit van de corporatie. Het recht op voorrang ontstaat door een vermelding in het verdeelsysteem waar de betrokken corporatie gebruik van maakt.

22 PALT Herijkt, 22 juni Ad 2. Zodra er sprake is van een concreet herstructureringsplan of een plan om verstrekkende maatregelen te treffen, dat is opgenomen in de prestatieafspraken voor een bepaald jaar, heeft de bewoner die in verband hiermee zijn woning voorgoed moet verlaten recht op voorrang bij de toewijzing van een woning die gelijkwaardig is aan de te verlaten woning. Het recht op voorrang ontstaat door een vermelding in het verdeelsysteem van Stichting Woonkeus Drechtsteden en Woonbron en geldt voor alle te huur aangeboden sociale huurwoningen in de regio Drechtsteden die wat het type betreft gelijkwaardig zijn aan de te verlaten woning, inclusief woningen met de label voorrang niet van toepassing. Het recht op voorrang vervalt niet indien de voorrangsgerechtigde bewoner een hem aangeboden woning weigert. De regeling omschreven onder 2 geldt niet voor bewoners met wie een tijdelijke huurovereenkomst is gesloten met toepassing van artikel 15 van de Leegstandwet. Partijen benoemen jaarlijks de woningen en projecten waarvan de bewoners in aanmerking komen voor de bovengenoemde voorrang Huisvesting van verblijfsgerechtigden De corporaties huisvesten degenen die beschikken over een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd (VBT-A), voorzover dit past binnen en meetelt voor de lokale taakstelling die de afzonderlijke gemeenten van rijkswege is opgelegd Huurtoeslag 1. De corporaties mogen woningen tot een huurniveau als genoemd in artikel 20, lid 2, sub b van de Wet op de huurtoeslag (de aftoppingsgrens voor huishoudens vanaf 3 personen) toewijzen met gebruikmaking van de huurtoeslagregeling. 2. De gemeenten adviseren de Belastingdienst/Toeslagen positief over aanvragen om huurtoeslag boven de in 1 genoemde grens betreffende: a. Aanvragers van 65 jaar of ouder die een als ouderenwoning gelabelde woning willen huren; b. Aanvragers die vanwege een functiebeperking op een aangepaste woning zijn aangewezen; c. Aanvragers wier huishouden uit 6 of meer personen bestaat Prestatienormering huurtoeslag De corporaties streven ernaar om hun woningen zodanig toe te wijzen dat maximaal 4% van de huurtoeslagtoekenningen aan verhuizende huurders betrekking heeft op woningen met een huur boven de grens genoemd in artikel 20, lid 2, sub b van de Wet op de huurtoeslag (aftoppingsgrens voor huishoudens vanaf 3 personen) Afwijking van passendheidscriteria 1. Op grond van artikel van de Huisvestingsverordening kan het college van Burgemeester en Wethouders voor door hen aan te wijzen groepen woningen of woningcomplexen afwijken van het huur-inkomenscriterium in artikel 2.2.3, lid 1, onder c van de Huisvestingsverordening. Dit houdt in dat bij de publicatie van vrijkomende woningen in deze complexen andere financiële passendheidscriteria kunnen worden gesteld als dit in het belang is van de leefbaarheid en/of de doorstroming. Een corporatie die afwijkende criteria wil hanteren voor een bepaald complex, legt het voorstel daartoe om advies voor aan de Projectgroep Woonkeus. Na verkregen positief advies van de projectgroep, richt de desbetreffende corporatie een schriftelijk, gemotiveerd verzoek aan de gemeente waarin het complex is gelegen, onder vermelding van het advies van de Projectgroep Woonkeus. Het besluit van de gemeente om afwijkende criteria te mogen hanteren, wordt na bekrachtiging door de Raad van Toezicht van Stichting Woonkeus Drechtsteden opgenomen in de in 10.1 bedoelde richtlijnen voor de uitvoering van de woonruimteverdeling. 2. Indien Woonbron gebruik wil maken van de afwijkingsmogelijkheden die onder worden beschreven, wendt zij zich rechtstreeks tot het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Dordrecht.

23 PALT Herijkt, 22 juni Toelichting In dit hoofdstuk van de herijkte afspraken zijn de afspraken voor de Woonruimteverdeling in de Drechtsteden opgenomen. Deze afspraken komen uit de voormalige Prestatie Afspraken Korte Termijn (PAKT). Ten opzichte van de huidige PAKT afspraken zijn vrijwel geen wijzigingen in de afspraken gemaakt. Voor de spreiding van de primaire doelgroep is geen apart artikel opgenomen. Door de afspraken bij de toewijzing van de sociale voorraad en de afspraken over de spreiding van de sociale voorraad, spreidt de primaire doelgroep zich over de regio. De afspraken worden waar nodig jaarlijks ingevuld. Doelstelling Deze afspraak draagt bij aan doelstelling 2 (zorgdragen voor keuzevrijheid).

24 PALT Herijkt, 22 juni Huurbeleid Afspraken 11.1 Nieuw Huurbeleid Corporaties en gemeenten volgen nauwlettend de landelijke ontwikkelingen met betrekking tot het huurbeleid. Indien noodzakelijk of wenselijk maken zij hierover nieuwe afspraken Huurbeleid na 2010 Voor de periode na 2010 onderzoeken partijen of bij verdere afspraken over het huurbeleid als uitgangspunt kan worden gehanteerd dat de afspraken worden gemaakt over de huisvesting van de doelgroep en niet over de huren. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij het opstellen van het woningbouwprogramma Elementen die hierbij een rol spelen zijn onder meer: a. De vraag in hoeverre goedkope woningen gewenst zijn. b. Het beslag dat op de huursubsidie wordt gelegd. c. Het bepalen van de grootte van de doelgroep die we willen huisvesten. d. De relatie met de gewenste spreiding van de doelgroep. e. De relatie met het bouwprogramma (inclusief woningdifferentiatie en woonmilieudifferentiatie). f. De mate van doorstroming die bereikt kan worden. g. De noodzaak van het vaststellen van een ondergrens van de sociale woningvoorraad. Toelichting Het nieuwe Kabinet heeft in 2007 de plannen voor een verdergaande liberalisering van de huren van het vorige Kabinet geschrapt. Het is niet opportuun om op dit moment (nieuwe) afspraken over huurbeleid te maken. Wel dient het huurbeleid van het rijk nauwlettend gevolgd te worden zodat partijen indien nodig snel kunnen reageren. Voor de periode na 2010 ligt de vraag voor of we afspraken willen maken over huren (objectgerichte afspraken) of over huisvesting van de doelgroep (subjectgerichte afspraken). Dit laatste kan voor de regio Drechtsteden interessant zijn vanwege onder meer het grote aantal goedkope en betaalbare woningen (in %). Een dergelijke wijziging betekent een andere insteek voor vrijwel elk aspect van het regionale volkshuisvestingsbeleid. Om die reden wordt deze discussie gekoppeld aan de herijking van de Woonvisie en het opstellen van het woningbouwprogramma Doelstelling Deze afspraak draagt bij aan doelstelling 2 (zorgdragen voor keuzevrijheid) en aan kernstrategie 2 (zorgdragen voor een gespreid aanbod van woningen).

25 PALT Herijkt, 22 juni Lokale afspraken Afspraak 12.1 Algemeen De regionale Prestatie Afspraken kunnen naar behoefte worden aangevuld met afspraken tussen gemeente en corporatie(s) op lokaal niveau. Deze lokale afspraken zijn aanvullend aan de regionale afspraken en moeten passen binnen het kader van de regionale Woonvisie en PALT. Op deze aanvullende afspraken wordt niet op regionaal niveau gestuurd, tenzij het lokale afspraken betreft, die in dit convenant met name zijn genoemd. Toelichting Naast PALT worden er ook lokale afspraken gemaakt. Gemeenten gaan hier heel verschillend mee om. Sommige gemeenten hebben lokale prestatieafspraken die het hele volkshuisvestingsterrein bestrijken, andere gemeenten maken helemaal geen lokale afspraken. Nu de bijdrage van elke partij aan de prestatieafspraken in dit convenant is opgenomen zal de noodzaak om lokale afspraken te maken minder zijn. Zeker wanneer daarnaast ook nog door de lokale partijen gebiedscontracten worden opgesteld voor de in hoofdstuk 6 genoemde herstructureringsgebieden. Desondanks kan binnen een gemeente de wens bestaand aanvullende lokale afspraken te maken. Dat kunnen twee soorten zijn: 1. Nadere invulling van een PALT afspraak, bijvoorbeeld de wijze waarop in de gemeente bewoners bij het planproces worden betrokken. 2. Afspraken over thema s waarover in PALT niets is opgenomen, bijvoorbeeld over sociale investeringen buiten de genoemde herstructureringsgebieden. Via PALT wordt niet gestuurd op het maken van lokale afspraken, tenzij het de gebiedscontracten voor in dit convenant aangewezen herstructureringsgebieden betreft. Doelstelling N.v.t.

26 PALT Herijkt, 22 juni Financiële spelregels Afspraken algemeen 13.1 Grondprijzen sociale sector 1. a. Voor de regio Drechtsteden geldt één grondprijs voor sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. b. De grondprijs voor sociale huurwoningen en sociale koopwoningen wordt voor het jaar 2006 op ,-- gesteld, inclusief BTW. c. De grondprijs wordt jaarlijks aangepast aan de hand van het percentage waarmee de grenzen genoemd in artikel 20 van de Wet op de huurtoeslag worden aangepast. d. In de korte termijn afspraken wordt jaarlijks vastgelegd welk percentage bedoeld onder c. voor het desbetreffende jaar van toepassing is en in welke grondprijs dit resulteert. 2. Bij het bepalen van de grondkosten voor gestapelde bouw (sociale huur en sociale koop) houden de gemeenten rekening met een stapelingsfactor van 0,9 voor twee woonlagen, 0.8 voor drie woonlagen en 0,75 voor vier woonlagen. Voor vijf en meer woonlagen geldt een lagere stapelingsfactor, lokaal af te spreken. 3. Partijen kunnen bij sociale huurwoningen per locatie de hoogte van de grondprijs in relatie brengen tot de hoogte van de aanvangshuur. Met dien verstande dat de te berekenen grondprijs de voor het desbetreffende jaar in de korte termijn afspraken vastgelegde grondprijs niet te boven mag gaan Vrijstelling leges bouwvergunning De gemeenten heffen geen leges voor bouwvergunningen die betrekking hebben op nieuw te bouwen sociale huurwoningen, voor zover die woningen: 1 a. Een huurniveau hebben dat niet uitkomt boven het bedrag genoemd in artikel 20, lid 2, sub b van de Wet op de huurtoeslag (de aftoppingsgrens voor huishoudens vanaf 3 personen). b. Volgens een verklaring van de desbetreffende corporatie minstens 10 jaar als sociale huurwoning voor verhuur beschikbaar blijven. Afspraken verdeling kosten 13.3 De Kosten in beeld, de kosten verdeeld Bij de verdeling van kosten tussen gemeenten en corporaties bij in PALT vastgestelde herstructureringsgebieden hanteren partijen de notitie De kosten in beeld, de kosten verdeeld als uitgangspunt Uitwerking Partijen werken deze notitie in 2007 verder uit als leidraad voor de verdeling van kosten voor zowel de fysieke als de sociale opgave- en verantwoordelijkheden in de regio, onder andere aan de hand van de evaluatie van de concrete praktijkcase Admiraalsplein Gebiedscontracten Voor de in artikel 6.2 genoemde herstructureringsgebieden vertalen betrokken partijen (gemeenten en corporaties en eventuele derde partijen) in 2007 bovenstaande leidraad in samenwerkingsovereenkomsten (gebiedscontracten) Transparantie Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de opgave en de verdeling van kosten en verantwoordelijkheden doen zij een beroep op solidariteit binnen de regio. In dat geval zoeken de convenantpartijen gezamenlijk naar een oplossing. Het initiatief hiertoe ligt bij de Stuurgroep PALT.

27 PALT Herijkt, 22 juni Toelichting Grondprijzen en legesvrijstelling De afspraken over grondprijzen en vrijstelling leges zijn overgenomen uit de vroegere PAKT afspraken. Het betreffen algemene afspraken die jaarlijks worden geïndexeerd, dan wel ingevuld. De afspraak over de legesvrijstelling is aangepast om oneerlijke concurrentie te voorkomen. Ook particulieren die huurwoningen bouwen die onder de definitie vallen kunnen in aanmerking komen voor legesvrijstelling. Om inzicht te hebben in de projecten die onder de legesvrijstelling vallen is het wenselijk dat corporaties jaarlijks een opgave doen van de beoogde projecten. Dit is onderdeel van de afspraken onder hoofdstuk 14, monitoren. Verdeling kosten bij herstructurering De financiële spelregels met betrekking tot de verdeling van de kosten zijn om praktische redenen beperkt tot de herstructureringsgebieden. Bij herstructurering is vaak sprake van onrendabele grondexploitatie, ook al omdat de bouw vaak gepaard gaat met een hernieuwde inrichting van het openbare gebied. Vertraging ontstaat omdat gemeenten, corporaties en derden moeizaam een akkoord bereiken over de verdeling van de kosten. Om die reden heeft VROM de notitie De kosten in beeld, de kosten verdeeld opgesteld. De notitie biedt gemeenten en woningcorporaties een eenduidige rekenmethodiek om tot toerekening en deling van kosten, opbrengsten en risico s tussen de partijen te komen. Binnen PALT is deze notitie leidraad voor de verdeling van kosten tussen gemeente en corporatie. Uit de praktijk blijkt dat de toepassing van De kosten in beeld, de kosten verdeeld nog voor heel wat hoofdbrekens zorgt, met name als ook marktpartijen in de projectontwikkeling gaan participeren. Aan de hand van de evaluatie van een concrete praktijkcase, het Admiraalsplein in Dordrecht, zal nu worden uitgezocht voor welke toekomstige herstructureringsprojecten aanscherping van de rekenmethodiek uit De kosten in beeld, de kosten verdeeld zinvol is en hoe die aanscherping uitgewerkt moet worden. Herstructurering is meer dan alleen stenen stapelen. In de uitwerking van de hierboven genoemde rekenmethodiek moet daarom ook aandacht zijn voor de sociale opgave en de investeringen die daarvoor gedaan moet worden. Het gaat daarbij om investeringen in voorzieningen, die geen directe relatie hebben met de bouw van woningen of inrichting van de openbare ruimte, maar wel met de opwaardering en leefbaarheid van een woonwijk. Doelstelling Deze afspraak draagt bij aan de volgende doelstellingen en kernstrategieën: - doelstelling 2 (vergroten keuzemogelijkheden) * kernstrategie 2.1 (sloop/nieuwbouw in herstructureringswijken) * kernstrategie 2.3 (nieuwe sociale huurwoningen in uitleglocaties) - doelstelling 3 (leefbare wijken) * kernstrategie 3.1 (wijkbeheer ca) * kernstrategie 3.2 (voldoende voorzieningen)