Nota van uitgangspunten Landelijk Gebied Oost

Transcriptie

1 Nota van uitgangspunten Landelijk Gebied Oost

2 Titel: Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost Datum: 7 augustus 2015 Bestuurlijk opdrachtgever: Ambtelijk opdrachtgever: Ambtelijk opdrachtnemer: Projectteam: drs. G. van der Hoeven drs. J.A. de Poorter mr. drs. G.A.A. Koppenaal Leo Kiep en Joris Koch Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost Pagina 2

3 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Begrenzing van het plangebied 1.3 Functioneel gebruik van het gebied 1.4 Leeswijzer 2 Beperkingen en kansen 2.1 Lib en milieuhinder 2.2 Wonen, het pellen van een ui 2.3 Ontwikkelperspectief 2.4 Ruimte voor Ruimte 2.5 Illegaal wonen 2.6 Profiel bedrijventerrein 2.7 Participatie 3 Uitgangspunten Bijlagen Ruimtelijke kaders Belemmeringen plangebied Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost Pagina 3

4 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Achtergrond en aanleiding In 2008 is de Aalsmeerse Gebiedsvisie vastgesteld. In deze gebiedsvisie is voor het Landelijk Gebied Oost een transformatie naar bedrijven (achter het lint van de Aalsmeerderweg) alsmede zoekgebied voor voorzieningen en mogelijk woningbouw voorzien (gebieden ten zuiden en oosten van Nieuw-Oosteinde). In 2014 is de Uitvoeringsparagraaf van deze gebiedsvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Daarbij is besloten om de beide gebieden ten zuiden en oosten van Nieuw-Oosteinde expliciet aan te wijzen als toekomstige woningbouwlocaties. Tijdens de behandeling van het bestemmingsplan Landelijk Gebied Oost in 2014 constateerde de gemeenteraad dat er een ontwikkelvisie voor het gebied ontbreekt. Het College van B&W heeft bij de behandeling van het bestemmingsplan toegezegd om aan de slag te gaan met een structuurvisie en burgerparticipatie. Het College wil, alvorens wordt gestart met het participatietraject, aan de hand van voorliggende nota van uitgangspunten (hierna: nvu) in gesprek met de gemeenteraad. De voorliggende nvu bevat op hoofdlijnen denkrichtingen en kaders voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Graag gaat het college met de gemeenteraad het gesprek aan over welke scenario s bij kunnen dragen aan het tegengaan van verdere verrommeling, het bieden van perspectief voor ondernemers en het creëren van een prettige leefomgeving voor de bewoners. Deze richtingen en kaders worden gebruikt teneinde het proces van burgerparticipatie in het vervolg adequaat te organiseren. De belangrijkste thema s van deze nota van uitgangspunten zijn: 1. het tegengaan van verrommeling en kansen bieden voor beeldkwaliteit en economisch perspectief; 2. de maatwerkopgave voor het handhaven van de illegale woningen achter het lint en de toepassing van de ruimte voor ruimte regeling; 3. richting geven aan de grootschalige woningbouwopgave van de percelen grenzend aan Nieuw Oosteinde; 4. sturing geven aan het profiel van de bedrijven achter het lint van de Aalsmeerderweg. Het benadrukken van deze punten in de nvu houdt niet in dat in de uiteindelijke structuurvisie geen andere onderwerpen worden behandeld. Te denken valt aan de invulling van het gebruik aan de Hogedijk en de ruimtelijke toekomst van de sloopzone. Uiteraard vernemen wij van de gemeenteraad graag welke onderwerpen eveneens een plek moeten krijgen in de nog op te stellen structuurvisie. Deze nota van uitgangspunten is bedoeld om een aanzet te geven voor de structuurvisie. Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost Pagina 4

5 Plangebied Rood: gebied achter de Aalsmeerderweg Groen: de linten van de Hornweg en Aalsmeerderweg Blauw: driehoeken ten oosten en zuiden van Nieuw Oosteinde Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost Pagina 5

6 1.2 Begrenzing van het plangebied Het gebied van de structuurvisie (hierna: plangebied) wordt globaal begrensd door: - De Hoge Dijk in het noorden, de Bosrandweg in het oosten, de Legmeerdijk in het zuiden, de Machineweg in het westen en de buitenste randen van de woonlinten van de Aalsmeerderweg en de Hornweg. Tezamen vormen deze plangrenzen het oostelijk buitengebied van de gemeente, dat grotendeels is gelegen rond de woonkern van Nieuw-Oosteinde. 1.3 Functioneel gebruik van het gebied Het gebied kenmerkt zich door een mix van (verouderde) agrarische bedrijven - waarvan het grootste deel glastuinbouw - bedrijfsverzamelgebouwen en lintwoningen. Het merendeel van de glastuinbouwbedrijven is gevestigd op smalle en diepe percelen. De schaalvergroting en modernisering in de glastuinbouw heeft voornamelijk tot gevolg dat het voortzetten van glastuinbouwbedrijven op relatief kleine percelen minder rendabel is. Hierdoor zijn veel agrarische ondernemers gestopt en hebben de achterliggende gronden verkocht. Op de achterliggende gronden is aan de Aalsmeerderweg een grote verscheidenheid aan bedrijvigheid ontstaan. Beeldbepalende bedrijven zijn het tankstation annex wasstraat aan het begin van de Aalsmeerderweg, maar zeker ook tuincentrum het Oosten. Verder worden de lintgebieden gebruikt voor opslagruimte, wonen, opslagruimten, kassen en tuinbouwgerelateerde activiteiten. In het onlangs vastgestelde bestemmingsplan is de nulsituatie van het huidige gebruik geïnventariseerd en bestemd. Derhalve is er een actueel overzicht van het gebruik. Na inventarisatie van de afdeling handhaving blijkt dat er 50 maal strijdig gebruik is geconstateerd binnen de grenzen van het plangebied. De ervaring leert dat het werkelijk aantal overtredingen nog hoger ligt dan de geconstateerde gevallen. 1.4 Leeswijzer Het eerste hoofdstuk begint met een korte omschrijving van het plangebied. In het tweede hoofdstuk komen de kansen en beperkingen van het plangebied aan bod. Het voorstel om trede 3 van de participatieladder toe te passen, wordt hier ook nader gemotiveerd. In het laatste hoofdstuk staan de uitgangspunten die voortkomen uit hoofdstuk 2. Deze stellingen adresseren de problemen en aan de raad wordt gevraagd om aan te geven welke ontwikkelscenario s zij het meest kansrijk acht om verder uit te werken in de structuurvisie. In de bijlagen zijn een belemmeringenkaart van het plangebied en in het kort het belangrijkste vigerende beleid opgenomen.

7 Hoofdstuk 2 Beperkingen en kansen Het gebied kent ruimtelijke beperkingen en dat maakt het bieden van een goede balans tussen zowel het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en het bieden van economisch perspectief een opgave. In de bijlage is een kaart opgenomen waarop de beperkingen zijn aangegeven. Dit zijn de beperkingen die van hogerhand zijn opgelegd. 2.1 Lib en milieuhinder De meest beperkende factor is het Luchthavenindelingbesluit dat regelt dat wonen, onderwijs en maatschappelijke voorzieningen niet zijn toegestaan. In de bijlage is een kaart opgenomen waarop de Libbeperkingen zijn opgenomen. Daarnaast geeft de bestaande ruimtelijke indeling ook beperkingen aan de ontwikkelscenario s van het gebied. Het is niet mogelijk om pal naast een bedrijf een woning te bouwen. De regels die gesteld zijn om milieuhinder te voorkomen verbieden dat. Er is weinig cohesie van bedrijvigheid bij de percelen achter de Aalsmeerderweg. De bedrijven zitten door het hele gebied verspreid en geven daardoor meer belemmering voor de braakliggende percelen, die kansrijk zijn voor bijvoorbeeld woningbouw. Naast beperkingen zijn er ook kansen voor het gebied. De vraag naar woningen blijft in de regio Noord-Holland Zuid, waar Aalsmeer onder valt, onverminderd groot. Het ligt voor de hand dat de gronden die aansluiten op Nieuw Oosteinde kansrijk zijn om te transformeren van agrarisch naar wonen. De uitvoeringsparagraaf van de gebiedsvisie wijst eveneens op deze transformatiekans. Wel ligt een deel van deze gronden binnen de 20 Ke contour van Schiphol. Met de ophanden zijnde wijziging van de Lib regelgeving bestaat het risico dat het integreren van de 20 Ke contour in het Lib het transformeren van deze gronden dwarsboomt (zie daarvoor de bijlage). 2.2 Transformatie, het pellen van een ui De visie van de Greenport concludeert dat Landelijk Gebied Oost wordt afgeschreven als kansrijk glastuinbouwgebied. Wat zijn naast wonen gebruikelijke bestemmingen in stedelijk gebied? Voor de hand ligt de bestemming bedrijven, maar zoals in de paragraaf profiel bedrijventerrein wordt geconcludeerd, is dat een ongewenste weg. De herstructureringsopgave in de regio voor bedrijventerreinen is groot. 1 1 Snoeien om te kunnen bloeien Uitvoeringsstrategie Plabeka Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost Pagina 7

8 Kantoren vormen in algemene zin een mogelijkheid, maar gezien de overcapaciteit van kantoren in de regio en de hoge leegstandcijfers zal geen grondeigenaar daar in willen investeren. 2 Daarnaast wordt het gebied beperkt in hoogte door het Lib. Perifere en grootschalige detailhandel (hierna: pdv en gdv) is voor een stedelijk gebied eveneens een optie. In de regio is echter al een overcapaciteit aan pdv en gdv. De provincie Noord-Holland verbiedt het toevoegen van m2 aan pdv en gdv. Deze regelingen zijn bij de laatste wijziging van provinciale verordening verder aangescherpt. Dat maakt dat er regionale toestemming is, vereist voor het transformeren naar dergelijke vormen van detailhandel. De grote verkeersaantrekkende werking is daarnaast ook geen gewenste ontwikkeling voor de linten, maar dat terzijde. Verder bestaat er net als bij bedrijfs- en kantoorbestemmingen reeds een overaanbod. Wanneer de ui verder wordt afgepeld, valt nog te denken aan Recreatie. Echter in Aalsmeer zijn er gebieden, zoals het Uiterweggebied, die een veel hogere kwaliteit kennen qua recreatiewaarde. In maatschappelijke bestemmingen zal de gemeente moeten investeren en dan is het nog maar de vraag of daar in die mate behoefte aan is. Tevens zijn vanuit het Lib niet alle maatschappelijke bestemmingen mogelijk. Na het pellen van de ui blijft wonen over als enig reëel alternatief voor de grondeigenaren en daarmee een kans voor succesvolle transformatie van het verrommelde glastuinbouwgebied. Recent is er op initiatief van twee grondeigenaren gesproken over de gewenste bestemming van hun gronden. Deze gronden hebben de agrarische bestemming met een wijzigingsbevoegdheid naar bedrijven. De initiatiefnemers gaven aan dat de verwezenlijking van deze bestemming geen economische perspectief biedt. Zij overlegden een plan voor starterswoningen voor onder meer de jongeren in Aalsmeer. Deze groep kan niet in Aalsmeer kopen, vanwege de hoogte van de huizenprijzen. De initiatiefnemers gaven aan dat de eigenaren van de omliggende gronden graag willen participeren in een dergelijke woningbouwprogramma. Het gebied zou dan in totaal kunnen worden opgeschaald naar de grootte van een bescheiden woonwijk. 2 Snoeien om te kunnen bloeien Uitvoeringsstrategie Plabeka Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost Pagina 8

9

10 2.3 Ontwikkelperspectief Wanneer wonen de stip op de horizon is, kan deze stip op verschillende manieren benaderd. De belangrijkste keuze is tussen particuliere en projectmatige ontwikkeling. Het grote nadeel van particuliere ontwikkeling is dat het heel lastig is om ruimtelijke samenhang in het gebied te houden. Een voorbeeld hiervan kan zijn dat één bedrijf de woningbouwplannen tegenhoudt van grondeigenaren die wél willen ontwikkelen. Een ander nadeel is dat bij particuliere, individuele ontwikkeling in het algemeen geen algemene voorzieningen worden gebouwd. Daarbij moet vooral worden gedacht aan wegen en groenvoorzieningen. Ook maatschappelijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld scholen, zijn dan kostenvragers en zullen op den duur voor de rekening van de gemeenschap moeten worden gebouwd. Door een exploitatiegebied vast te stellen kunnen de opbrengsten worden verevend en daarmee algemene voorzieningen gefinancierd. Het is dan ook mogelijk om een fasering aan te brengen en de kansrijke gebieden volgtijdelijk te ontwikkelen en te vermarkten. De keerzijde van deze ontwikkelvisie is dat het woningbouwprogramma dan in de regel intensiever zal zijn. Om een idee te krijgen van de woningaantallen die binnen het plangebied gerealiseerd kunnen worden, is aangehouden 30 (grondgebonden) woningen per hectare. De twee driehoeken in Aalsmeer Oost hebben een gezamenlijk oppervlakte van 65 hectare. Het programma zou dan op de lange termijn maximaal op circa 2000 woningen kunnen uitkomen. Het eerdergenoemde initiatief op de Aalsmeerderweg levert nog eens circa 150 tot 200 woningen (grondgebonden) op. De opzet van deze wijken zal vergelijkbaar zijn met de omliggende wijken Nieuw Oosteinde en het Amstelveense Westwijk. De opbrengsten uit een extensief woonmilieu zijn te marginaal voor een projectmatige aanpak en dan valt de ontwikkelvisie terug op inprikkers op perceelsniveau met de eerder genoemde gefragmenteerde ontwikkeling

11 2.4 Ruimte voor Ruimte Een transformatiekans voor de bedrijfsbebouwing achter de linten zou het toepassen van een Ruimte-voor-Ruimte regeling zijn, zoals de provincie Noord-Holland toepast buiten het bebouwd gebied. Het staat de gemeente Aalsmeer vrij om een soortgelijke maatwerkregeling voor te schrijven. De Uitvoeringsregeling Ruimte voor Ruimte is gericht op verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. Dit gebeurt door bestemmingswijzigingen en sloop van storende of niet passende bebouwing in het landschap. Als tegenprestatie krijgt de aanvrager planologische medewerking voor nieuwbouw op een andere plek of op de saneringslocatie. Er zijn voorwaarden voor de omvang van de nieuwbouw, de vormgeving en inpassing. De structuurvisie kan handvatten geven onder welke voorwaarden de gemeente wenst mee te werken aan het saneren van agrarische- of bedrijfsbebouwing om nieuwbouw mogelijk te maken. Het transformeren van (verouderde) agrarische glastuinbouw naar nieuwbouw is een kans om de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te verbeteren. Het realiseren van meer ruimtelijke kwaliteit door het amoveren van storende agrarische- en bedrijfsbebouwing is in het plangebied zeer wenselijk. Een uitgangspunt dat verder kan worden uitgewerkt, is de tegenprestatie achter de lintbebouwing een woning te realiseren. Voorwaarde is dat er ruimtelijke kwaliteit aan het gebied wordt toegevoegd. Dit uitgangspunt is in strijd met het lintenbeleid, maar kan een trekker zijn om een verbeterslag te generen. 2.5 Illegaal wonen Zoals beschreven in het functioneel gebruik van het gebied wordt er binnen het plangebied illegaal gewoond. Dit geldt zowel voor de bebouwing achter Aalsmeerderweg als Hornweg. Het gemeentebestuur heeft de plicht om handhavend op te treden bij strijdig gebruik. Zeker bij brandgevaarlijke situatie is handhavend optreden vereist. Handhaving van excessen zoals illegaal getimmerde woningen in kassen of wonen in bedrijfsruimtes wordt door de gemeente Aalsmeer projectmatig aangepakt. Een uitzondering kan wellicht gemaakt worden voor bestemde bedrijfswoningen die worden bewoond zonder dat de bewoner een relatie heeft met het bedrijf. Deze bedrijfswoningen zijn veelal gesitueerd achter het lint en stedenbouwkundig ondergeschikt aan de hoofdbebouwing in het lint. Voorwaarde om mee te werken aan het legaliseren van het gebruik is dat de bedrijfswoningen de beeldkwaliteit van de linten niet verder aantasten. In de structuurvisie kan nader uitgewerkt worden onder welke voorwaarden illegaal gebruik van bedrijfswoningen kan worden omgezet in een ruimtelijke verbetering op het moment dat de bedrijfswoning wordt gesloopt. Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost Pagina 11

12 2.6 Profiel bedrijventerrein Achter het lint aan de Aalsmeerweg zijn verschillende bedrijven actief. Zeker aan de oostelijke kant van de Aalsmeerweg bevinden zich bedrijven, bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijventerrein van substantiële omvang. Tuincentrum Het Oosten is eveneens prominent aanwezig. Het ontwikkelen van bedrijvigheid is in het verleden vergund en kan niet ongedaan worden gemaakt. Het uitkopen van de bedrijven is financieel niet realistisch. Aan de andere kant is het wenselijk dat bedrijven zich vestigen op Greenpark en Hornmeer. Door de bedrijven op de Aalsmeerderweg niet meer verder te laten groeien en de milieucategorisering te beperken, kunnen de bedrijven (verder) worden ingepakt. Indien het bedrijf verder wil ontwikkelen kan dat op de daartoe aangewezen bedrijventerreinen. Door geen nieuwe bedrijven en uitbreidingen toe te staan kan de structuurvisie sturen op een verkleuring van het gebied. Dit zal wel een proces van de lange adem zijn, maar een kans is dat op den duur een verkleuring naar bijvoorbeeld wonen mogelijk is. Dit zal de ruimtelijke kwaliteit van het gebied zeker ten goede komen. 2.7 Participatie Een visie kent geen waarde wanneer deze niet aansluit bij de wensen van de belanghebbenden. De wens is om bij het maken van de structuurvisie zo veel mogelijk ideeën en meningen bij de eigenaren en gebruikers op te halen. Het verwerken van deze data moet voor maatschappelijk draagvlak zorgen. Voorgesteld wordt om voor het opstellen van de structuurvisie te kiezen voor trede 3 van de participatieladder (vragen van advies, gemeente bepaalt agenda, maar adviezen spelen een volwaardige rol, de gemeente kan hier uitsluitend gemotiveerd van afwijken). Er zou ook gekozen kunnen worden voor trede 4: coproduceren. De structuurvisie Uiterweg- Plasoevers is op basis van coproductie tot stand gekomen. De vraag is echter of het plangebied van Landelijk Gebied Oost zich ook goed leent voor een coproductie. De belanghebbenden zijn niet zo sterk georganiseerd in representatieve organen als in het plangebied Uiterweg. Het samenstellen van een evenwichtige groep betrokkenen is dan immers lastiger. Het proces van coproductie is bewerkelijker en kost daardoor ook meer capaciteit en middelen. Voorgesteld wordt door meerdere interactieve sessies een zo goed mogelijk beeld van de wensen, problematiek en belangen te krijgen. De raad wordt geïnformeerd over de uitkomsten van het participatieproces. Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost Pagina 12

13 Hoofdstuk 3 Uitgangspunten De eerder genoemde kansen en beperkingen dienen een hoofddoel: het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en stedenbouwkundige identiteit van het gebied. Het college is niet voornemens om via actieve grondpolitiek dit doel te realiseren. De grondeigenaren en gebruikers moeten verleid worden met een aantrekkelijk economisch perspectief om het hoofddoel te bereiken. Een belangrijke incentive is woningbouw. Door de voorgenomen wijziging van het Rijk om de 20 Ke contour te introduceren staat deze incentive onder druk. De consequenties van veranderende regelgeving zullen worden meegenomen in de structuurvisie. Het college doet zijn uiterste best om de (economische) belangen van Aalsmeer te verdedigen. Indien het gebied vanuit het ministerie van I&M verder op slot wordt gezet, zal de strijd tegen verrommeling een hele moeilijke worden. Echter, het blijven beperkingen die van hogerhand worden opgelegd. Uitgangspunten Het inzetten op projectmatige en intensieve transformatie naar woningen is een uitgangspunt dat in de Structuurvisie nader dient te wordt uitgewerkt. Het inpakken van de milieuruimte van de bedrijven is gewenst om op den duur een verkleuring van het gebied te krijgen. Het toepassen van een ruimte voor ruimte-regeling is wenselijk om de beeldkwaliteit van het plangebied te verbeteren. Het onderzoeken van de mogelijkheden van wonen achter het lint wordt in de structuurvisie verder uitgewerkt. Het legaliseren van het illegaal gebruik van bedrijfswoningen achter het lint is een optie op het moment dat er regels aan beeldkwaliteit kunnen worden gesteld. Trede 3 van de participatieladder is de juiste manier om maatschappelijk draagvlak bij de eigenaren en gebruikers te creëren. Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost Pagina 13

14 Bijlagen Beschrijving van het beleid ruimtelijke kaders Gebiedsvisie Aalsmeer 2020 De noordrand van het plangebied is aangewezen als een mengeling van bedrijven en glastuinbouw. De zuidrand is aangewezen voor bedrijven dan wel zoekgebieden voor groen (sport- en recreatie)voorzieningen en eventueel woningbouw. De polderlinten zijn aangeduid als linten. In de gebiedsvisie worden een vijftal ontwikkelingsgebieden onderscheiden waar de ruimtelijke visie nog nader gestalte kan krijgen. Eén van die ontwikkelgebieden is de groen-rode identiteit Oosteinde. De twee locaties aan de oost- en zuidzijde van Nieuw Oosteinde bieden voldoende potenties voor groene parkachtige woonomgevingen. De Oosteinderweg, de Aalsmeerderweg en de Hornweg zijn als linten duidelijk herkenbaar en vormen een verbindend element in de ruimtelijke structuur. De identiteit van de linten is echter behoorlijk verschillend en op een aantal plekken onsamenhangend. Voort is er relatief veel bedrijvigheid verspreid in de linten en de tussengebieden. Een ontvlechting van wonen en (intensieve) bedrijvigheid is ruimtelijk gewenst. Uitvoeringsparagraaf gebiedsvisie 2020 In de uitvoeringsparagraaf zijn de beide gebieden aangewezen als toekomstig woongebied. De redenen hiervoor zijn een convenant met Eigen Haard over 10 hectare grenzend aan Nieuw Oosteinde aan te wijzen voor woningbouw. De realisatie van de locatie is beoogd in Het is op dit moment niet aannemelijk dat er verder behoefte is aan maatschappelijke- en sportvoorzieningen. De gemeente heeft geen grondposities. Bovenal is de locatie niet gelegen in Lib-belemmeringen gebied. Nota lintenbeleid Het doel van het lintenbeleid is om te komen tot een helder toetsingskader voor het beoordelen van ontwikkelingen in woonlinten. Inzet is om de bestaande lintenstructuur te behouden en versterken. Binnen het plangebied komt een lintstructuur voor langs de Legmeerdijk, de Aalmeerderweg, de Hornweg, de Oosteinderweg en de Machineweg.

15 Kadernota ruimte voor huisvesting tijdelijke arbeidsmigranten Het huidige beleid staat bewoning in agrarische gebieden niet toe, omdat huisvesting in agrarische gebieden kan leiden tot verloedering van het agrarisch gebied en dat tegengaan van verloedering zwaarder weegt dan de huisvesting van arbeidsmigranten. De landelijke overheid acht vanuit een sociaal perspectief onwenselijk dat arbeidsmigranten wonen en werken op dezelfde locatie. Dit is een beperkende voorwaarde bij het al dan niet toestaan van huisvesting van arbeidsmigranten in agrarische gebieden. Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost Pagina 15

16 Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost Pagina 16