Raadsvoorstel / Besluitvormend

Transcriptie

1 Raadsvergadering van: 8 september 2011 Raadsvoorstel / Besluitvormend Onderwerp: Datum: 26 augustus 2011 Aanvullende financiering startersregeling Voorstel: 1. Een aanvullende financiering aan het SVn ad beschikbaar te stellen voor uitvoering van de VROM Startersregeling gemeente Assen Bij de begroting 2012 in de renteparagraaf rekening te houden met rentederving tijdens de eerste drie jaar van de looptijd van de financiering. 3. De beheerkostenvergoeding ad aan het SVn te dekken uit de Reserve woningbouw en stedelijke vernieuwing. Achtergrond: Sinds de verruiming van de gemeentelijke voorwaarden voor startersleningen per 1/1/ en het stopzetten van de koopsubsidieregeling door VROM begin 2010 is de belangstelling voor een starterslening aanzienlijk toegenomen. Dit resulteerde vorig jaar in versnelde uitputting van het bedrag ad dat in 2007 voor de startersregeling beschikbaar was gesteld. De regeling voorziet nu heel duidelijk in een behoefte en stimuleert bovendien de doorstroming in een nog steeds stagnerende woningmarkt. Om die redenen wordt voorgesteld een aanvullende financiering ad 1,- miljoen beschikbaar te stellen voor de startersregeling. Argumenten: - Tot 2010 was er geen aanleiding om het budget voor de startersregeling te verruimen. Er werd tot dan toe slechts beperkt gebruik gemaakt van de regeling. In de loop van 2010 werd echter duidelijk dat de startersregeling door gewijzigde omstandigheden wel degelijk voorziet in een behoefte. Het in 2007 beschikbaar gestelde bedrag ad raakte vorig jaar in korte tijd uitgeput door een forse toename van het aantal aanvragen. - Door de versnelde uitputting van het beschikbare bedrag in 2010 kunnen sinds augustus 2010 geen nieuwe aanvragen meer door de gemeente in behandeling worden genomen. Uit contacten met makelaars en hypotheekadviseurs blijkt dat de behoefte aan startersleningen nog steeds groot is. - Het SVn en de VNG hebben in 2010 gezamenlijk een beroep gedaan op het toenmalige ministerie van VROM/WWI om opnieuw budget voor de VROM-startersregeling beschikbaar te stellen om zo gemeenten te blijven ondersteunen bij het lostrekken van woningmarkt. De rijksoverheid bleek hiertoe niet bereid. - Bij de provincie Drenthe is vorig jaar eveneens de bereidheid gepeild om een bijdrage in deze regeling te doen als crisismaatregel. Hiervoor bleek geen animo te zijn. - De regeling is primair bedoeld om starters op de woningmarkt te helpen. De instroom van starters is van vitaal belang voor het functioneren van de woningmarkt omdat dit de doorstroming stimuleert. In die zin is de regeling in deze tijd ook van belang als instrument om de stagnerende woningmarkt in beweging te krijgen. - Uit evaluatie blijkt dat de regeling sinds de aanpassing van de regeling per 1/1/2010 en de beëindiging van de koopsubsidieregeling (min. VROM) duidelijk voorziet in een behoefte. De situatie op de woningmarkt is onverminderd zorgelijk en vraagt nog steeds om stimulansen. Met het stimuleren van de verkoop aan de onderkant van de markt wordt een verhuisketen gestart en wordt de doorstroming bevorderd. Het mes snijdt dus aan twee kanten: starters worden geholpen en de woningmarkt wordt gestimuleerd. - De situatie voor starters is met ingang van 2011verslechterd door een aantal ontwikkelingen: o Banken zijn sinds de kredietcrisis strikter en meer terughoudend met het verstrekken van hypotheken dan in het verleden. o De Nationale HypotheekGarantie (NHG) hanteert per 1/1/2011 aangescherpte normen (verlaging woonquotes) die resulteren in vermindering van de leencapaciteit voor met name huishoudens met lage inkomens. o Per 1/8/2011 wordt de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financiering van kracht. Hierin wordt bepaald dat de financiering niet meer mag bedragen dan 104% van de marktwaarde + overdrachtsbelasting (= 110% marktwaarde). De code wijkt hiermee af van de NHG-normen (max. 112% v/d marktwaarde bij bestaande en 108% v/d marktwaarde bij nieuwbouw). Bovendien wordt het aflossingsvrije gedeelte van de hypotheek beperkt tot maximaal 50% van de marktwaarde van de woning. 1 Raadsbesluit 17 december 2009 Pagina 1 van 5

2 o De Nederlandse Bank pleit voor een hogere NHG-borgstellingsprovisie (nu 0,55%) die bij huizenkopers in rekening wordt gebracht (ca. 80% van de kopers koopt met NHG). o In verband met Europese richtlijnen moeten woningcorporaties sinds 1/1/ % van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tot De groep lagere middeninkomens is nu hoofdzakelijk aangewezen op koopwoningen en wordt geconfronteerd met de verminderde toegankelijkheid van de koopsector. - Een positieve maatregel van recente datum is de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% per 1 juli 2011 voor de periode van één jaar. Dit maakt de startersregeling niet overbodig, maar zal naar verwachting wel leiden tot een gemiddeld lagere starterslening. Hierdoor zal de gemeente voor hetzelfde bedrag meer startersleningen kunnen verstrekken. Kanttekening: - Momenteel wordt in het kader van de Regio Groningen - Assen onderzocht of en hoe de regio een bijdrage kan leveren aan het stimuleren van de regionale woningmarkt via startersleningen. Niet alle gemeenten in de regio hebben een startersregeling. Het is op dit moment niet duidelijk of en wanneer eventuele stimulansen vanuit de regio mogen worden verwacht. - Met een extra budget van 1 miljoen kan de gemeente circa 33 startersleningen verstrekken, uitgaande van een gemiddelde starterslening van circa Hiermee kan de gemeente naar verwachting ongeveer een jaar lang startersleningen verstrekken. Wanneer de situatie op de woningmarkt daartoe aanleiding geeft kan daarna opnieuw worden overwogen aanvullende financiering beschikbaar te stellen. Financiële toelichting: Sinds 2008 is in de begroting rekening gehouden met een aanvullende inzet van in 2010 voor de startersregeling. Deze inzet werd gedekt uit de Reserve Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS), maar heeft uiteindelijk niet plaatsgevonden omdat via een andere financieringswijze een grotere inzet kan worden gerealiseerd. Over een starterslening wordt in principe pas na drie jaar rente en aflossing betaald (zie 1.2), terwijl over de financiering direct rente en aflossing moet worden betaald. Dit heeft in ieder geval voor de eerste drie jaar een uitzetting van de begroting tot gevolg van circa per jaar bij een omslagrente van 5%. Bij het opstellen van de begroting 2012 zal hiermee in de renteparagraaf rekening worden gehouden. Het rentepercentage waarvoor de gemeente leent ligt momenteel overigens lager. De financiële risico s die de gemeente bij deze constructie loopt worden hieronder in kaart gebracht. 1. Risico s 1.1. Nationale Hypotheek Garantie Een starterslening is een tweede hypotheek die, net als de 1 e hypotheek, wordt verstrekt onder de zekerheidsstelling van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daarmee is de terugbetaling van de starterslening afdoende geborgd Rente en aflossingvrije periode Een starter betaalt in principe na de eerste drie jaar marktconform rente en aflossing voor een starterslening. De rente voor nieuwe startersleningen bedraagt momenteel 5,9% en ligt vast voor de eerste 15 jaar van de lening. Voor aanvang van het vierde jaar kan de starter bij SVn een draagkrachthertoetsing aanvragen wanneer het inkomen nog steeds onvoldoende is om rente en aflossing te betalen. Deze gelegenheid herhaalt zich na respectievelijk het zesde, tiende en vijftiende jaar. Op die momenten kan steeds een volgende periode volgen waarin geen rente en/of aflossing wordt betaald. De starter betaalt dus naar vermogen, waarbij het kan zijn dat de starter na een draagkrachthertoetsing wel rente maar nog geen aflossing gaat betalen. De gemeente heeft, zoals hiervoor aangegeven, direct na storting van de extra middelen bij SVn te maken met kosten. Deze kosten bestaan uit de rente die de gemeente intern in rekening brengt (5%) en de aflossing. Het interne rentepercentage is lager dan het marktconforme percentage dat de starter na 3 jaar betaalt. In de bijlage is een Pagina 2 van 5

3 drietal scenario s doorgerekend. Hieruit blijkt dat bij de reguliere rente- en aflossingsvrije periode voor de starter van drie jaar de baten voor de gemeente (marktconforme rentebetaling starterslening), over de gehele looptijd bezien, per saldo groter zijn dan de uitgaven (interne rekenrente, excl. beheerkosten SVn). Bij een rente- en aflossingsvrije periode van zes jaar en langer (als gevolg van een draagkrachthertoets) zijn de kosten voor de gemeente groter dan baten (zie bijlage I). Van de 7 startersleningen uit de beginperiode, die voor een hertoets in aanmerking kwamen, zijn bij twee dossiers (30%) hertoetsen uitgevoerd en is voor één dossiers een tweede periode van drie jaar rente- en aflossingsvrijstelling gegeven en voor het andere dossier alleen voor een tweede periode aflossingsvrijstelling gegeven. Het SVn heeft tot nu toe de ervaring dat circa 65% van de starters na drie jaar rente en aflossing gaan betalen. Het is echter niet denkbeeldig dat dit percentage lager zal worden bij aanhoudend slechte economische omstandigheden met gematigde loonontwikkeling Ontwikkeling marktrente De (marktconforme) rente voor een starterslening staat voor 15 jaar vast. Het SVn hanteert momenteel een rentepercentage van 5,9% voor startersleningen. De (markt)rente die de gemeente betaalt voor vreemd geld is afhankelijk van de situatie op de kapitaalmarkt en is daarmee een onzekere factor. In de doorgerekende scenario s is uitgegaan van een interne rekenrente van 5% over de gehele looptijd van 30 jaar. De rente die de gemeente op dit moment voor vreemd geld betaald ligt lager Risicodekking Bij een inzet van 1 miljoen kan de gemeente circa 33 startersleningen verstrekken. Er zijn door de vele variabelen veel scenario s denkbaar. In de bijlage is een drietal scenario s in beeld gebracht op basis van de volgende uitgangspunten: Gemiddelde starterslening Looptijd starterslening 30 jaar Marktconform rentepercentage starterslening 5,9% (= actueel percentage) Interne rekenrente 5% Rente- en aflossingvrije periode 3, 6 en 10 jaar. Wanneer een starterslening volgens scenario I verloopt dan resteert aan het einde van de rit voor de gemeente een batig saldo van circa bij een gemiddelde starterslening van In scenario III, wordt pas na tien jaar rente en aflossing betaald. Dan resteert per starterslening een nadelig saldo van circa In bijlage I is een resultaatberekening gemaakt voor de volgende mix in de portefeuille startersleningen: 33 startersleningen, waarvan 61% volgens scenario I, 27% volgens scenario II en 12% volgens scenario III. Bij deze, redelijk behoudende, mix van scenario s zijn rentelasten en rentebaten nagenoeg in balans (batig saldo ca ). Zowel een batig als nadelig saldo wordt opgevangen binnen het renterisico over de totaalfinanciering van de gemeente. 2. Beheerkosten SVn Voor de uitvoering van de regeling betaalt de gemeente een beheerkostenvergoeding aan SVn van 0,5% per jaar over het werkelijk uitstaande bedrag aan startersleningen. Wanneer het extra budget van 1,- miljoen volledig is uitgezet, moet rekening worden gehouden met een bedrag van circa (gemiddeld circa / jaar) beheerkosten over een looptijd van 30 jaar. Over het niet uitstaande deel van het budget ontvangt de gemeente een zeer bescheiden rentevergoeding 2. Vanwege het geringe bedrag is hiermee verder geen rekening gehouden. Voorgesteld wordt de beheerkosten van SVn te dekken door een storting vooraf van in het gemeentelijk fonds bij SVn, ten laste van het niet bestemde deel van de Reserve woningbouw en stedelijke vernieuwing. Deze reserve is bestemd voor de stimulering van woningbouw en stedelijke vernieuwing en heeft momenteel een vrij besteedbare ruimte van 1,8 miljoen. 2 Percentage op basis van een 1-maands deposito van de BNG (december 2010: ca. 0,4% op jaarbasis) Pagina 3 van 5

4 3. Gefaseerde storting Aangezien er een vrij lange doorlooptijd is tussen het moment van aanvraag en het moment van daadwerkelijke uitbetaling van de lening (2 tot 3 maanden) is het mogelijk om de daadwerkelijk storting in het fonds gefaseerd uit te voeren. De hoogte van de storting zal worden bepaald op basis van de respons (aanvragen) op de beschikbaarstelling van het aanvullende budget. Daardoor hoeft er niet meer te worden gestort dan strikt noodzakelijk en kan het verschil tussen de rentekosten en de renteopbrengsten zo beperkt mogelijk worden gehouden. 4. Vervroegde aflossing De middelen die tot nu toe door de gemeente bij SVn voor de startersregeling zijn gestort zitten in een revolving fund. Dat wil zeggen dat de aflossing van een starterslening opnieuw kan worden ingezet voor nieuwe startersleningen. Dat zal bij het bedrag dat via de aanvullende financiering beschikbaar wordt gesteld niet het geval zijn. Startersleningen die ten laste van de aanvullende financiering zijn verstrekt en die vervroegd worden afgelost, worden uit het fonds bij SVn gehaald om een zelfde deel van de gemeentelening af te lossen. Het opnieuw inzetten van de middelen, zoals te doen gebruikelijk, zou voor de gemeente resulteren in een nadelig saldo door stapeling van rente en aflossingsvrije perioden van opeenvolgende startersleningen. 5. Treasurystatuut Het aangaan en verstrekken van leningen, zoals hiervoor beschreven past binnen het Treasurystatuut gemeente Assen (2007). Er is een publiek belang mee gediend en de markt biedt geen mogelijkheden om starters op dezelfde wijze te ondersteunen. Communicatie: Na besluitvorming wordt de regeling via publicatie in Berichten van de Brink en de gemeentelijke website weer opengesteld. Uitvoering en planning: De werkzaamheden worden grotendeels uitgevoerd door SVn. De gemeente betaald hiervoor een beheerskostenvergoeding van 0,5% per jaar over het uitgezette bedrag. De werkzaamheden die de gemeente in dit verband nog uitvoert (toets lokale voorwaarden en beschikking toekenning) behoren tot de reguliere werkzaamheden en passen binnen de begrote ureninzet voor het programma Wonen en Bouwen. Bijlagen voor raadsleden: Bijlage I Risicoberekening Bijlage II Evaluatie Het college van burgemeester en wethouders van Assen, de burgemeester, K.S. Heldoorn. de secretaris, mw. I.A.A. Oostmeijer-Oosting. Pagina 4 van 5

5 Besluitvorming raad: De raad van de gemeente Assen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 26 augustus 2011; b e s l u i t : 1. Een aanvullende financiering ad beschikbaar te stellen voor uitvoering van de VROM Startersregeling gemeente Assen Bij de begroting 2012 in de renteparagraaf rekening te houden met rentederving tijdens de eerste drie jaar van de looptijd van de financiering. 3. De beheerkostenvergoeding ad aan SVn te dekken uit de Reserve woningbouw en stedelijke vernieuwing. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 8 september De raad voornoemd,, voorzitter, griffier Pagina 5 van 5